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莫斯科房价为何成了世界第二
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马来西亚科技大学博士，现任中国房地产学会副会长，亚太城市发展研究会秘书长，著有《中国资本运营方略》、《国策百谏》、《首都东扩》、《全球出击》、《丝绸之路考》及《卞侠客游记》等书籍。
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莫斯科房价在经历了一年多的暴涨后骤跌
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　　经历了一年多的暴涨后，莫斯科的房价在2007年新年前夕有了明显的下降。最新交易结果表明，莫斯科所有类型的住房交易价格在近期都急剧下降，降幅达3%～4%，而且新售房公开报价与实际成交价相差较大。　　房产商年底“慷慨”让利　　莫斯科“因科姆”房地产公司的最新统计结果表明，莫斯科房地产市场交易价格不断下降，公开报价与实际成交价之间的差别不断拉大的趋势仍在继续，实际成交价通常比报价要低好几个百分点。　　最近两个月内，莫斯科两居室住房价格平均下降0.1%～0.2%，三居室房价降价幅度较小，豪华别墅售价也有所下降。　　在售价急剧下降的同时，市场供应大幅增加，最近三个月内莫斯科可供发售的住房数量增加了75%，12月初超过了3.8万套。房地产商急于销售价格停止上涨的住房，经常会“慷慨”让利，结果导致莫斯科房价在两个月内平均下降近3%。　　从整体上看，最近10周以来莫斯科商品房供应价稳中有降，实际成交价比公开报价低3%～5%，廉价房交易规模下降约三分之一，高档商品房和别墅交易量降幅更大，结合美元贬值、通货膨胀等因素，莫斯科房价实际降幅约为3%～4%。　　俄罗斯还需17亿平米住房　　多数专家认为，新年前后莫斯科房价急剧下降只是暂时现象。　　MIAN房地产中介公司市场分析部主任库德里亚夫采夫认为，到明年2-3月份，莫斯科房价可能会小幅上涨，或者稳定在现有水平上，买卖双方都在试图考验对方的心理承受能力。到明年3月份各大公司和油气公司将发放2006年度奖金，可能会促使商业住宅交易价格上涨2%～4%。　　TrustBank的分析师当地时间22日表示，俄罗斯国内的住房单元数量与国际标准还有着很大差距，因此俄罗斯的房价在2007年还是会继续保持高位。新年前后的降价风潮可能会在一个半月之后结束。在俄罗斯，人均住房面积为20.8平方米，只有西欧国家的一半。俄罗斯政府也表示，国家仍需要17亿平方米的面积来建造住房。按每年住房面积增长10％来计算，总共需要16年来完成这项工程。俄罗斯的一些建筑公司也决定在2008年开始建造更多的住房，因为他们很清楚，要从已经几乎达到顶峰的房价上来获利已经很难了，必须从数量上来增加利润。　　◇延伸新闻　　是投机还是供应不足？官方与学者解释迥异　　据俄官方公布，莫斯科中央行政区每平米住宅均价为4000美元，价格最低的也在2500美元以上，而实际上，这一数字还要更高。越来越多的俄罗斯人感到购买新房的梦想越来越遥远了。　　自2005年夏天以来，莫斯科房价涨幅惊人，当年下半年房价同比上涨40％，而2006年同比涨幅更是高达90％。据莫斯科主管城建的官员介绍，今年1-7月，莫斯科市的房地产平均价格指数上涨了1.5倍，俄罗斯平均涨幅在25%-30%，莫斯科成房价飞涨的“头羊”。　　持续高涨的房价令许多人产生了猜测。俄罗斯联邦反垄断服务组织首席长官MikhailEvraev25日称，据调查，建筑公司并没有在高涨的价格中做手脚，房价高涨的重要原因是由于供应不足。　　而俄罗斯的经济学家分析说，莫斯科房价的暴涨主要是大资金推动的结果。这些资金一部分与石油价格上涨有关。油价上涨导致俄政府增收，居民收入也随之增长。另外，外资的大量流入更是主导了俄房地产市场的走势。从去年开始，外资流入俄罗斯的速度和规模出现跳跃式增长。可以说，最近一年莫斯科房价的暴涨有很大的投机成分。（叶馥佳）
（责任编辑：李天行)
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莫斯科房价居高不下 普通市民难以承受
　　中国经济网北京4月16日讯 (实习记者 谢爽) 据俄罗斯波罗的海新闻网站4月13日报道:2012年彭博资讯公司在调查过63个国家和地区后发布的《房地产业实用价值报告》显示,一个普通的俄罗斯人要想攒钱在首都购买一套100平米左右的住房,需要超过100年的时间。2011年莫斯科房价排名世界第二,达到每平方英尺1937(约合人民币136847元每平方米)。而2011年莫斯科居民的平均月收入为40000卢布(约合人民币8500元)。
　　莫斯科城建局负责人马拉特-胡林12日接受记者采访时表示,由于莫斯科的住房长期供不应求,所以房价几乎没有下降的可能。
　　胡林指出,房屋的价值是由其所处的地段决定的,而在莫斯科几乎没有廉价的地段。目前降低房价最为可行的办法是不断改进施工技术,同时优化房屋设计方案。政府有关部门也在积极运作,力图消除行政壁垒,并希望以此降低房价。
　　莫斯科一家知名房地产公司日前预测,2012年莫斯科高档住宅的价格将会上涨10%-20%。业内人士表示,目前莫斯科新建高档小区的数量持续减少,尤其是市中心的住宅建设用地十分有限,这将导致高档住宅价格持续走高。
　　(中国经济网 谢爽)
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved为什么莫斯科房价20年疯涨77倍？
“买房难”和“租房贵”并不是中国人独有的心头病，幅员辽阔的俄罗斯也不例外。苏联解体后，俄罗斯既承担了之前的荣耀，也面临着遗留的住房问题。从叶利钦上台到普京重拳整顿，20余年里俄罗斯的房价经历了一系列的起伏动荡，可住房问题依旧存在。俄罗斯房价高不高？为何莫斯科房价20年疯涨77倍？俄罗斯年轻人为何租不起房？下面小编就带你了解苏联解体之后俄罗斯的住房“难题”。（来源：米谈天下）【商品房】俄罗斯房价走到现在，也经历了痛苦的波折。苏联解体后叶利钦上台，这俄联邦第一任总统却没给老百姓留下什么好印象，其中一大原因就在于房子。改头换面的俄罗斯在经济发展上发生了颠覆性变化，由计划经济急速转为市场经济。政府将苏联时期的福利房免费转给个人，同时鼓励私人建房，以此为基础刺激房地产市场经济的形成，从此房产私有化开始。【新贵阶层】1992年俄罗斯在全国推行市场经济。一部分人利用政策倒卖国家资源一夜暴富，被称为“俄罗斯新贵”，同时这些人大量购买房产资源形成垄断，致使房价迅速上涨，这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产也推动了房价上涨。此时的俄罗斯人比苏联时期过的更加艰难。【最贵的城市】到1995年俄罗斯首都莫斯科成为世界上房子最贵的城市之一，并在此后几年稳居世界房价前五位。1996年初-1999年之间，房地产市场规模没有扩大，房价随着经济出现了几次波动，直到1998年经济危机之后，房产市场规模才真正缩小，带动了房价的暂时下降。【买房成梦】俄罗斯貌似强大，但社会内部却是问题丛生，工业结构问题，养老教育问题和居民住房问题使得这个大国累的气喘吁吁。俄罗斯虽然拥有世界上最广阔的土地，但还是有很多人没有房子住，甚至不少人流落街头。和中国、印度等世界很多发展不均衡国家一样，如何解决大城市年轻人的住房问题，成了一项充满挑战的大工程。大城市承载了年轻人太多的梦想，而现在还只是一个梦。（来源：米谈天下）【房价回落】2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价也受到了影响。货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。2015年，莫斯科的平均房价约合元人民币/平方米(莫斯科人均月收入仅相当于5000元人民币)，中型城市约为元人民币/平方米，小型城市元人民币/平方米，地区之间房价差距不小。【普京出拳】2000年克科勃出身的普京带着人民的期盼执掌俄罗斯。他一方面整顿市场打击寡头，另一方面对国家住房政策做了全方位规划，“我们不能卖掉了国家的资源，却让人民生活在贫民窟里。”2007年，普京提出新构想：每年至少建1-1.3亿平米居民住房，要提高住房基金改善人民住房条件！普京给了俄罗斯人希望，但住房问题依然很严峻，面对现实，有人说普京只是一个会说“好话”的政客。【旧房修缮】俄罗斯30亿平方米住宅面积中有一半以上需要维修，有些房屋从建成大约有40-50年没有维修过，都是苏联时期留下的老房子。有些人虽然有房子住，但这些房子早已划入危房的行列，为了对此类房屋进行修缮俄罗斯政府也投入了相当一部分资金。【官商勾结】普京上台以后虽然俄罗斯社会环境得到很大改善，但腐败现象仍很严重，特别是房屋不动产市场。一些官员利用国家政策漏洞建立了自己的关系网，和一些建筑公司“互惠互利”。大城市的房价比实际价值竟然高3倍，就连新西伯利亚常年寒冷的城市当时一套房子也要一百万卢布。银行也来凑热闹，从2001年开始一些银行通过子公司收购二手房之后高价卖出，造成二手房价居高不下，一度超过新房价格。【莫斯科房价世界第二高】俄罗斯人期盼工资涨了之后再买房，可没想到房价比工资涨的更快。2009年，首都莫斯科住房均价已经涨到5000美元/平方米，2012年达到5902美元（约合3.66万人民币），莫斯科市中心达到9280美元。从1991年苏联解体莫斯科的房价涨了大约77倍，一度成为全世界房价第二高城市。相比之下，第二大城市圣彼得堡的房价要比莫斯科低一倍左右，而其他城市的房价约等于中国各省会的房价，还算可以接受。
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来源：俄罗斯龙报网
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据俄罗斯网站“住房世界”称，莫斯科最高房价比最低房价要高出649倍。该网站专家对俄罗斯10大城市的最便宜和最昂贵的住房差价进行了分析，而莫斯科和圣彼得堡的房价差最大。此外，该报告还称，圣彼得堡的最高房价和最低房价差为544倍。图片来源：网络图片）
【俄罗斯龙报网特约记者张硕编译报道】“买房难”并不是中国人独有的心头病，幅员辽阔的俄罗斯也不例外。苏联解体后，俄罗斯既承担了之前的荣耀，也面临着遗留的住房问题。从叶利钦上台到普京重拳整顿，20余年里俄罗斯的房价经历了一系列的起伏动荡。在当下的制裁环境中，房子，这个“刚需”产品在俄罗斯人眼里，又会经历怎样的变迁？
俄罗斯《消息报》近日刊文称，俄罗斯建筑工程部统计数据显示，在刚刚过去的2015年，俄罗斯住房购买量下降了11%。而2016年，据俄政府机构预计，购买量将继续下滑30%，并有跌破2014年均价的可能性。
报道指出，比起卖不出去房子更加让俄政府苦恼的是，当地有能力购买房屋的人似乎变得越来越少，这更加令人担忧。
而如今在俄罗斯房产市场上，将近90%已成交的房屋经历过打折和降价，为了把房子卖出去，已有开发商愿意让出7%的折扣力度，促成交易。而另一个危险的信号逐渐隐现，作为评估不动产投资升值考虑的俄罗斯人，很少会把钱拿来投资房产。
地产沉浮：几次危机催升城市高房价
报道称，从叶利钦时代到普京重拳整顿，20余年里俄罗斯的房价经历了一系列的起伏动荡，可住房问题依旧存在。
从今起往前推18年，俄罗斯的楼市业已熬过了几场危机。房子，这个“刚需”产品也在俄罗斯经济发展史上经历了颠覆性变化。
1998年，俄罗斯经历了刺骨的货币贬值阵痛，很短的时间里，卢布对美元的汇率暴涨3.5倍，一部分人利用政策倒卖国家资源一夜暴富。此外，这些人大量购买房产资源形成垄断，致使房价迅速上涨，这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产推动了房价上涨。那时，俄罗斯人的生活比苏联时期更加艰难。
2000年，克科勃出身的普京带着民众的期盼执掌俄罗斯。他上台以后虽然俄罗斯社会环境得到很大改善，但腐败现象仍很严重，在房地产市场尤为如此。一些官员利用国家政策漏洞建立了自己的关系网，和一些建筑公司“互惠互利”。大城市的房价比实际价值竟然高3倍。银行也来凑热闹，从2001年开始一些银行通过子公司收购二手房之后高价卖出，造成二手房价居高不下，一度超过新房价格。
而2008年因与格鲁吉亚的军事冲突，油价暴跌、卢布汇率贬值的消极效应逐渐凸显，大量热钱与避险资金涌入楼市。
此时背负的经济压力早已超过自身负重的俄罗斯，再也无力阻止整个国家的经济衰退。那一年，俄罗斯GDP从增长7%至8%变为负增长。
2014年，制裁的警报再次拉响，俄罗斯经济再次进入危险期……
建筑公司是拯救楼市的最后“稻草”？
“现在的俄罗斯已经不像2008年那样，我们的国家在一定程度上已经能够应付西方制裁及石油价格持续下跌所造成的影响，但完全与危机‘绝缘’现在恐怕还不能如此断定。”在2015年的西方制裁之下，俄联邦经济政治理事委员会成员安东？别拉科夫如此评价当前的国家经济，他认为，俄目前所遭受的经济连锁反应甚至会持续到2017年。“如果8年前不是因为俄经济低迷、政府拨款不足及各项鼓励措施不完善而导致俄银行收紧银根，使得当时的大量资本不愿意流入建筑市场，且将房地产开发商的贷款利率提高到25%至30%。那么我们现在谈论的危机则是更广义上的经济危机，而不会具体到银行业本身。俄国有银行流动资金短缺，导致消费性需求降低，这些都会给房地产带来长久的不稳定性。”
2008年的经济危机使俄罗斯承受痛苦的同时也让俄罗斯意识到，那些在危机中经历了大浪淘沙折磨过的俄国有建筑公司，或许能够成为拯救俄楼市的最后一根“稻草”。而如今，这些挺过危机的建筑商们虽然有幸存活下来，却依然游走在倒闭边缘。此时，商业银行的专项贷款项目变成了建筑商起死回生的“救心丸”。俄税务管理与经济研究所副所长塔契亚娜？什卡丽娜娅强调表示，这让在2014年许多濒临倒闭的房产企业得到了喘息的机会。
时间再回到2009年，首都莫斯科住房均价当时涨到了约38万卢布/平方米，2012年达到45万卢布，莫斯科市中心达到69万卢布。从1991年苏联解体莫斯科的房价涨了大约77倍，一度成为全世界房价第二高城市。相比之下，第二大城市圣彼得堡的房价要比莫斯科低一倍左右。
正如硬币有正反两面，此时体力还非常虚弱的房产市场又出现了新的问题。
鲍里斯？沙洛霍夫是俄罗斯一家名为巴瑞（Пари）的保险公司专项问题研究发展机构负责人。他道出了自己的担心，“虽然政府已出台措施重振房地产市场，但我认为，2016年，还是会有将近30%至40%的房产商会退出这个混乱及并相对并未完善的房地产市场。”
他说，“从日起，房地产开发商有义务和责任提供保险合同。而到目前为止，由于此领域法律制度不够完善，还是有非常多合同是无效的，建设和开发的相关风险导致很多的建筑公司不愿再趟这摊浑水。”
跌价也跌不到人人买得起？
尽管如此，在刚刚过去的2015年，俄罗斯不动产的价格依然打开了下降通道，同时，市场上对不动产面积的需求似乎仍在减少。开发商一面盘算着“卖一点算一点”，一面掀起了轰轰烈烈的“折扣大战”。
实际上，对于俄罗斯房地产市场一直在发生着变化。照以往的经验来看，在经济状况不佳的时期，不动产市场也会受到“牵连”。年经济危机期间，俄罗斯地产价格水平下降了30%至35%。
2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价受到了更多因素的冲击。此时，货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。即使房价整体下降，但具体细分来看，房价还因其他因素降幅不一。比如商业房产，在最近几年中价格下降了近12%。
危机到底会持续多久谁也说不清楚，但不管什么时候结束，住房需求的夙愿不会改变。“没有可用作买房的钱，那就需要选择抵押贷款了。如能对工资有一个合适的预估，并能保证有足够的资本偿还贷款且对生活质量不会产生‘惨重’代价。那么建议以分期付款的方式支付。而这当中，最重要的还是不要把自己放在一个非常艰难的处境中。”俄建筑工程公司总经理索菲丽娅？列别婕娃表示。
“目前俄罗斯还没有足够的能力摆脱经济危机困境”，塔契亚娜？什卡丽娜娅强调，“我们应该更加积极的扶持基础产业发展，促进货币流动，让更多的资金流入房产市场。”
不过，并不是所有人都对此持相同观点。经济制裁不取消，特别是对俄房地产市场的冲击及影响在短时间内根本无法消除。“如果国家不采取相应措施及法律调整房地产市场结构，那么，越来越多因经济萎靡而失去工作的俄罗斯人就算贷款也买不起房子。要知道，我们国家民众的住房需求量依然保持在80%至90%的高位。”“俄罗斯支点”委员会主席尼古拉伊？茨卡喏夫表示。
（编辑：张沐恩）
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