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关于离婚后如何处置婚前房产的解析
&&&&&& 婚前以个人名义所购房产，在离婚分割时视具体的权利登记情况而定。因为新《婚姻法》加强了对个人财产的保护，而房产以登记为准，在此提醒出资一方，因尽可能多地保留相关证据，以备不时之需。
婚前买的房，离婚之后如何处置，这往往会成为离异夫妻财产争议的焦点所在。近日，本刊编辑部接到读者的电话，就谈到了这个话题。当爱情走到尽头，财产分割在所难免，房产作为家庭财产中最重要的组成部分，自然是双方最受关注的地方。而与此同时，新《婚姻法》对&婚前财产&做出了更为明确的规定，因此使得这种情形的房产在分割过程中变得更为复杂。
加之目前房价不断高涨，对于普通购房者来说，即使在婚前买房，也很少有人能够做到一次性付清所有房款，因此婚前买房，婚后共同负担房贷的情形还是会普遍存在。那么，万一感情不合而离婚，这种房产该怎样分割?在此，记者就此类问题采访了法律专家。
婚前房产分割存争议
&虽然是婚前买的房，但在离婚之后增值部分应该怎么处理呢?&近日，记者接到读者王女士的电话。
王女士在电话里告诉记者，她的一位好友婚姻面临解体，双方在其他财产分割方面都没有异议，但却在房产上却&卡了壳&。原来这套房产是她好友在5年前买的，其时尚未成婚。好友婚后男方并未买房，因此就住在女方家。5年过去了，房价飞涨，原来70万元买进的房产，已经涨到了200万元左右，在此期间，两人共同还清了剩余的40万元按揭贷款。男方也承认房产确实应该归女方所有，但同时认为自己为归还房贷做出过贡献，因此除了要求归还共同还贷的按揭款部分之外，还要求分享房产增值部分。
其实，我们有理由相信并非只有王女士的朋友碰到这种情形。据了解，婚前买房并不少见，但由于房产是个人资产中的大宗投资，因此绝大多数人都无法做到一次性付款，而需要借助银行的力量，而且贷款期限较长，超过十年者比比皆是。于是在婚前买的房，往往在婚后是夫妻双方共同还贷。
虽然新《婚姻法》将婚前个人所购房产划入&婚前财产&，但实际上，离婚之后如何处置这类财产，仍然存在一些争议。比如前文中提到的配偶一方到底是否可以分享房产增值部分收益，目前存在分歧，主张不能分享的和适当补偿的意见都存在。
房产分割以&登记&为准
婚前买的房，离婚后到底怎么分呢?
专家表示，应视双方出资情况以及不动产权利登记等情况来具体进行分析。大体上可以分为以下几种情形，第一种情形是双方共同出资购买、登记在双方名下，第二种则是一方出资、登记在双方名下，第三种是一方出资、登记在一方名下。考虑到本刊之前曾讨论过恋人共同出资购房分手如何处理的话题，而第一种与此有类似的地方，所以在此不再展开解析。
对于后两种情形而言，第三种情况居多，一般是一方出资、并登记在自己名下，因此这里面同时会涉及到&婚前财产&范畴，故使得财产的分割变得较为复杂起来。当然，第二种情况也存在。
那么，对于一方出资购房的情形，离婚时如何分割呢?下面结合具体案例来分析。
情形一：双方登记&对半分&
对于一方出资，双方都登记的情形，专家表示会视为夫妻共同财产。
案例1：朱先生与徐小姐与2006年夏天登记结婚。在半年前，朱先生花了80万元购买了一套两房，为了向徐小姐表达自己的爱意，他在房产证上加上了对方的名字。两年后，终因性格不合，两人婚姻走到了尽头。徐小姐提出平分一半房产的要求，而此时这套房产市值达180万元，遭到朱先生拒绝。但无奈房产证上写有两人的名字，虽然朱先生极力证明房产系自己出资购买，但于事无补。
律师解答：&根据不动产的登记制度，只要房产证上出现了名字，他(她)就有份。&上海联业律师事务所马永健律师如是说。他认为，对于上述情形，不管徐小姐是否出资，但房产证上已经登记了她的名字，则该房产应为夫妻共同财产。至于如何分割，可视具体情况而定，如未约定按份共有的，可认定为共同共有，即人们常说的&对半分&。不过，马律师同时表示这也并非绝对，对于这种情形而言，还会适当考虑到出资人的具体情况，因此离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
情形二：&婚前财产&需还钱
婚前以个人名义买房并申请按揭贷款，并登记在自己名下的，离婚之后需向对方返还已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分。
案例2：2004年春，吴先生购买了一套三房并登记在自己的名下，总价70万元，申请按揭贷款40万元，是年冬天与刘小姐结为夫妻。5年来两人共同偿还了剩余的按揭贷款，但他们的婚姻没能持续下去。至于房产如何处理，两人没有找到统一的答案。
律师解答：马永健表示，对于婚前以个人名义买房并申请按揭贷款的情形，如果房产证上只登记在一个人的名下，那么该房屋仍为其个人财产，即人们常说的&婚前财产&。同样，按揭贷款为其个人债务，即使婚后配偶一方参与清偿贷款，但并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。238课：准备离婚的看过来！专家告诉你如何分配婚前房产
来源：亿房网编辑王青 日 07:02
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亿房网购房体验课&&帮您扫清购房过程中的疑难困惑。欢迎大家再次走进我们的课堂，还记得我们上次课的内容吗?在上次购房体验课中，我们为大家讲了《专家教你买房后如何快速提取公积金》，希望我们的课程能在大家在买房置业的过程中提供帮助。
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【温故知新】
亿房网友：
亿房小亿：房屋的产权归属以产权证为准。不能以协议的方式判定房屋产权。
亿房网友：
亿房小亿：如果是法院出具的民事判决书或是调解书都是有效的。婚姻期间共同还款的部分是需要作出补偿的，离婚后如何补偿共同还贷一方
根据现行《婚姻法》的规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除非夫妻双方另有约定。也就是说，婚前一方的房屋，婚后不会自然转化为共同的产权。
1、共同还贷过程，是否会导致房屋变更为共同财产，通常在法律界已不是问题。
正确的理解应该是：除非双方另有约定，否则房屋仍为婚前购房一方的个人财产。
2、参与共同还贷，不以夫妻双方均有收入为前提。
鉴于婚后任何一方的劳动收入，均属于家庭共同收入，即使非产权人的一方没有自己的劳动收入，比如为全职太太，而由另一方的收入还贷，仍是婚后共同还贷。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行协议补偿。&&&&如今年轻人结婚就要谈及到房产问题。2013年新婚姻法规定出现了一方父母出资为子女购买的房子属于私有财产，归一方所有。&也就是说婚前的财产是属于个人财产的，此法规也将房屋产权提升为结婚必备的一个环节：有些父母在结婚前赶紧为子女购置房产；有些丈母娘在结婚前要求房产必须加闺女的名字；也有些人选择结婚后写双方的名字共同出资买房。
家住汉阳的小张咨询小编&父母出资为自己买了一套婚房，结婚前女方要求加名，加名后如果离婚可不可以凭父母的出资证明属于个人财产。&在此小编咨询了湖北知名律师事务所的房产律师许峰，他告诉小编&父母出资给儿子买房属于财产的赠与，儿子享有全部产权，而加名后也属于产权的赠与，夫妻双方共同拥有该套房屋产权。&至于新婚姻法中一方父母出资为子女买房的前提，首先不仅是一方父母出资，而且要仅仅只登记在自己子女名下才属于婚前个人财产。接下来小编将用几个案例告诉你如何保卫自己的婚姻房产。
婚前共同出资买房，就算只写了一方的名字，只要能证明双方共同出资购买房屋的意愿，一旦结婚就属于夫妻间共同房产
小林和她老公2011年共同出资在武汉买了一套房，买房时小林老公户口在武汉人才市场，小林的户口在外地。由于当时限购政策只能写其老公的名字，买房时间为2011年4月，首付双方都有承担，共25万左右，小林老公父母凑了10万，小林父母以借条形式凑了10万，小林和其老公共同出资5万，2012年8月结婚，如果离婚，房屋只有其老公一方的名字而且在婚前，就属于婚前房产吗？其中，在2013年本着双方自愿的情况下小林夫妇签订了一份合约，表明此房产属于双方共有，并共承担后期的贷款及物管等费用，那么，这份合约没有公正具有法律效力吗？房产证办下来之后不加名，是不是这套房产就不属于双方共有？
小编通过咨询湖北律师事务所的知名律师了解到&婚前房产如果没有特别说明的情况下，可以认定为小林老公的个人财产；但是后来签订的协议，只要是协议签订内容是双方的真实意思表示，并且不违反法律的相关规定，就是有效的。虽然房产证上只有其老公的名字，但林小姐及其家庭以借条的方式借给其老公10万元，主观上是出自双方共同出资购买房屋的意愿，所以根据民法认定，双方正式结婚前可以理解为双方按份共有财产，一旦双方领取结婚证（即婚姻关系成立之后）则房屋由双方按份共有变为共同共有财产。民法当中，按份共有在财产分割时是按照当初双方出资份额来进行分割的，而共同共有则是对半分割。该案例表面上看来是其老公借了林小姐及其家庭的10万元之后个人支付的首付款，但是其借贷关系是虚假关系，实际上还是共同出资购买房屋，即便两人结婚之后房屋房产证上的名字没有从一人更改为二人，房屋也属于夫妻双方的共同财产。
婚前房产婚后共同还贷，离婚时不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
&陈先生和陈太太已结婚六年，刚结婚那会，陈先生拿着每月3000元的工资，从朋友那借了10万元，自己勒紧裤腰带出了5万元，买了武昌的小两房做婚房，房子总价50万元，首付15万元。结婚以后，陈太太跟陈先生一起还借了亲戚朋友的钱及贷款，通过六年努力终于还清。六年下来，房子总价升至100万元。 陈太太告诉我说，当时在还亲戚朋友那笔钱和房贷的时候自己几乎出了一半还多，但却没有留下相关的字据等。她想请教专家，如何才能保护自己的权益。 这个案例完全适用于《婚姻法解释三》第十条。万一今后夫妻双方出现财产分割方面的纠纷，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记方即陈先生所有，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行协议补偿。 虽然陈太太没有保留相关还款的字据，但可以根据双方还款账户两人打款的记录来判断，同时也可以以房产证加名、签订婚姻财产协议之类的方法来解决。
专家支招& 如何保卫婚姻房产& 一、房产证可以婚后&加名& 建议夫妻双方共同出资还款的时候，应将房产证上的名字改为两个人共有。例如案例二中，陈太太如果在还款初期就提出将房产证上陈先生的名字更改为陈先生、陈太太两人共同的名字,是对陈太太获得利益最大化的保障。 房产证&加名&最好在婚后。如果在购房时就直接写两个人的名字，不会产生额外费用，但如果婚前一方的房产需要加另一方的名字，则等同于转让一半房产，需要付高额的契税、个人所得税、营业税等。但如果领取结婚证之后再加名，程序就相对比较简单。 二、签订婚姻财产协议 如果不打算更名，准夫妻或者夫妻双方也可以签订婚前或者婚后财产协议，证明房产属于双方共同拥有，但是，这种方法有一定的风险。比如案例二，陈太太可以让陈先生签订婚后协议。这样手续相对简单，费用也更低。但如果丈夫背着妻子将房屋卖给第三人，财产协议无法保护。
今天的课程到此结束，休息片刻，我为大家准备了几道思考题。温故而知新，希望大家尽量不要翻看之前的讲稿，独立完成以下习题。大家在作答完毕后，单击确认按钮，便可知道本次测试所得分数层级及每道习题的正确答案。若大家对讲解或习题产生疑问，致电027&，我们将为您做进一步辅导。
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随着现在社会经济的发展，很多情侣为了避免婚后或离婚财产纠纷，会选择婚前房产协议或者房产公证书。婚前财产公证正是防患于未然的有效做法，先小人后君子，也是为双方考虑，也是对感情的最大负责。那么办理婚前房产公证流程是怎样的，房产公证费用又是多少呢？
谁可以办理婚前财产公证呢？
1、未婚夫妻。未婚夫妻由于不具有法律上的夫妻关系，各自的财产归属容易界定，不存在共同财产问题。
2、已婚夫妻也可办理婚前财产公证。只不过双方订立的协议内容只涉及各自的婚前财产，而不涉及婚后双方取得的财产。因此称作&婚前财产协议公证&。而已婚夫妻要想做此项公证，就要取得配偶的完全同意和充分支持，才能顺利办理此项公证。因为我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间所得的财产，除另有约定外，属于夫妻共有财产。由于双方结婚后，对财产的共同使用、消耗、经营，使个人财产很难与共有财产进行区分和认定，除非夫妻双方对所达成的协议均无异议，否则婚前财产公证只能是&与君无缘&了。实践中就有当事人在婚前个人投资买房子，婚后(尤其是再婚后)多年才想把房子做个婚前财产公证，以便留给自己的孩子，由于配偶不同意，费了好多周折。因此，从办理婚前财产公证的最佳时间上看，晚办不如早办，婚后再办不如婚前就办。
婚前房产需要公证吗？
没有必要去作婚前房产公证的情况：
1.婚前一方已经取得产权证的。
现在的婚姻法规定婚前的财产永远是夫妻一方的个人财产，不会因结婚达到一定年限而转变为夫妻共同财产。
2.婚后所住房屋为自己父母的房屋或是承租的公房，判决标准是以房屋产权证为准。
这种情况下房子在谁名下就是谁的财产，所以离婚时该住房不是夫妻共同财产，不能分割。
3.婚前已经交付了全部房款，婚后才能拿到房产证的。
这种情况并不以拿到房产证的日期来界定房产的归属。
4.婚前按揭购房，已办理了贷款手续，购房合同和银行的贷款合同都是以自己名义签的。
这种情况下，房产是婚前个人财产，但婚后所还贷部分是夫妻共同财产，应补偿给对方一半，要注意的是，补偿的一半也仅是婚后还贷的钱，它仅限于本钱，并不包括房屋升值部分。
强烈建议去作婚前房产公证的情况：
1.婚前，一方出资购房，对方不出资，但购房合同、交款发票等手续全在对方名下的。
2.婚前双方(包括双方家里均有出资的情况)共同出资购房的。
3.公证为共同财产的，可以写明各自占有整个房产的比例，可以各占50%，也可以根据出资比例确定。
认定婚前个人房产的几种情况
婚前一方出资，并且是以自己的名字购房，而另一方未出资：在这种情况下，此房应属于出资一方婚前个人财产。
婚前双方出资，但以一方名义购买房屋：在这种情况下，如果出资的一方无法举证证明出资是因双方达成婚后共同居住目的的，法院一般会认定为一方婚前个人财产。
婚前一方全额出资，但以另一方名义购买：在这种情况下，全额出资的一方如果没有证据证明是为婚后共同生活为目的而出资的，将会对其很不利，该房屋在很大程度上会被认为是登记方的婚前财产。
婚前以双方名义购房，但只是一方出资：在这种情况下，如果双方没有另行约定，如果将产权登记在一方名下，则另一方的出资会被认为对未出资方的赠与，如果产权登记在双方名下，又无按份共有的约定，该房会被认定为共同共有。如果产权证上明确按份共有，或者双方有书面约定，双方按份共有，如双方结婚不成无法继续居住，可由一方将产权份额出售给另一方，或由法院判决。
婚前房产公证流程
第一步：当事人准备材料。应携带以下资料：1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。3、双方已经草拟好的协议书。
第二步：亲自到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。
第三步：公证人员核对相关信息。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明、查问当事人的订约是否受到欺骗或误导，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。
第四步：在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。
婚前房产公证费用
婚前财产约定协议公证，按照收费标准，该类民事协议公证费为400元，代书费为80元，打字复印、副本等收费另行计算。但如果一方将属于自己的婚前个人房产赠与另一方所有，应按赠与公证收费，收费标准为赠与价值的2%。
*以上内容仅供参考，具体操作步骤和费用要求请以所在地房管局公布为准1、婚前个人财产婚后产生的孳息和自然增值，不属于夫妻共同财产。
案例：小赵结婚前购买了500克黄金，小赵与小刘结婚数年后，这些黄金的价格已经涨了2倍多。黄金这些年的增值，小刘有份吗?
《解释(三)》原文
第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
《婚姻法》规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有。《婚姻法》解释(二)中也规定，婚姻关系存续期间，&一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产&。但在司法实践中，对于婚前财产本身产生的增值(如黄金、房屋涨价)或者孳息(如存款利息)等收益，如何处理往往存在争议。
《解释三》第五条规定是对&孳息属于物的所有人&之民法基本原则的诠释，同时也避免了实际中财产收益是否属于&投资收益&的纷争。即今后夫妻一方婚前个人财产，无论是&投资&性质还是&自用&性质或二者兼而有之，该财产在婚姻期间的收益，除了孳息和自然增值外，均属于夫妻共同财产。
2、婚前个人购房，婚后按揭还款，离婚时房屋归产权登记的个人，房屋增值有补偿。
案例：2006年初，小王拿出自己全部积蓄，再加上父母支援，靠按揭贷款购买了一套小户型房子。2006年底，小王与小李结婚后搬到新房居住，两人一起承担月供，1年后小王取得了房屋所有权证。但如今双方闹起离婚，小李主张房子本是婚后取得的，应以夫妻共同财产进行分割。小王主张房子是其婚前个人财产，现在房屋增值了2倍，也与小李无关。
《解释(三)》原文
第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。
大家都知道，婚前取得的财产归个人所有，婚姻存续期间取得的财产，一般情况下属于夫妻共同财产。但对于婚前一方通过按揭购买，婚后才取得房产证的房屋，不能机械地以取得房产证的时间来确定是否是夫妻共同财产。因为买房屋的钱是一方婚前个人财产，并且已经向开发商支付了全部购房款，在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产证只是财产权利的自然转化。因此，只要房屋买卖行为发生在婚前，并且买卖合同已经实际履行，房屋登记在买房人个人名下，就应当以婚前个人财产处理。
对于夫妻双方婚后共同还贷部分及房屋的增值，应结合共同还贷的款项以及相对应的房屋增值部分，由房屋所有人给对方相应补偿。
责任编辑：新闻实习
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