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商铺使用权可销售? 律师:倒卖经营权作需谨慎
来源：东莞时报 董珊伶
& & 商铺投资是今年的市场关键词。去年以来，东莞市场出现了不少带产权的主题式商铺，甚至有开发商不失时机地推出了“使用权商铺”的概念。市民刘女士向本报记者报料称，近日收到东莞某商城的“轻轨中心枢纽商铺、首付5万、40%超高回报”等字眼的短信促销，她疑问的是，“现在还有如此划算的投资项目吗？投资门槛低至只需5万？五年收益回报高达40%？”&&&&商铺只卖20年使用权&&&&带着刘女士的疑问，记者到了该项目现场了解情况。原来，刘女士所指的商铺就是西平未来世界小区社区商铺组团。目前，外立面正在装修，在营业的主力店国美电器和清和元即将搬迁。&&&&记者看到，首层和二层商铺共1300多间，是美国天胤集团控股有限公司和香港盛世万丰国际集团有限公司联手打造的一个以“女性时尚一站式体验中心”为主题的商业体，预计明年开业。&&&&据现场销售人员肖小姐介绍，原来该项目只是对外销售20年的使用权，“商铺面积从10平方米到20平方米，售价每平方米从2万元至5万元不等。购买这种商铺，前3年，按每年8%的回报，前3年回报总共24%一次性抵房款；第3年一次性返还第4年和第5年共16%的收益。第&6年，每年保底9%；第7年，每年保底11%……”&&&&以15O，总价45万元的商铺为例：扣去前三年总共24%的回报，45万的商铺20年使用权，50%的首付款即22.5万元，前三年抵掉房款实际首付款11.7万元，再减去第三年的时候收益16%即4.5万元，实际首付款为7.2万元。&&&&肖小姐表示，“客户购买商铺时是否可以选择按揭贷款，有待开盘时再确定，目前开发商与银行在洽谈。不过开发商会在合同中承诺，五年后商铺可无条件回购，最大程度的让投资者的投资真正的‘零’风险。”&&&&购买使用权商铺，优势几何？&&&&俗话说“一铺养三代”。商铺投资是房产投资的重要组成部分。在当前住宅去投资化的背景下，一些手头稍有闲钱的投资者就把资产增值保值的希望寄托在商铺上。&&&&投资商铺，地段是首要考虑因素，不过地段较好的商铺往往售价不菲，中小投资者往往因素资金而“望铺兴叹”。在这样的背景下，总价不高的小面积商铺应运而生，甚至只是出售商铺的使用权。&&&&无疑，使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面，售价不高、面积相对较小使得投资的总价较低，这些商铺针对的也都是20-30万元小额投资户。&&&&另一方面，大多使用权商铺是统一经营统一管理的，这个对于市场前期培育较为重要。长时间专业团队运营管理，有利于形成了稳定良好的业态，租金自然水涨船高。而因为产权在开发商手里，开发商比投资者更看好未来的收益，所以开发商也一定会精心运营这个市场。&&&&还有，因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等，使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。
责任编辑/郑洁
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关键词：潍坊万达集团 投资商铺 万达集团
[提要]现如今，买房投资已不再一本万利，许多投资者已不再关注于房产投资，转而将视线移向了投资商铺。毕竟，坐拥商铺，规划属于自己产业也是挑战自我，获取人生财富的重要途径。那么，在这火爆商铺投...
　　潍坊12月7日讯 现如今，买房投资已不再一本万利，许多投资者已不再关注于房产投资，转而将视线移向了投资商铺。毕竟，坐拥商铺，规划属于自己产业也是挑战自我，获取人生财富的重要途径。那么，在这火爆商铺投资的大局之下，如何择取优质商铺，获取人生财富呢？
　　要判断商铺的盈利前景，光看地段远远不够。
　　吴冠珠在上海浦东丁香路上的一条社区商业街上经营了一家玉器店。半年以来，每月2万元至3万元的租金都需要她用矿石生意上的收入贴补。这里是上海著名的高端社区聚集地，居民具备非常雄厚的购买力，可惜这条几百米的商业街常年挂着&火热招租&的广告牌，商铺却几乎有一半是空着的。
　　这不是她当初租下商铺时希望看到的，其他的房东更不愿意看到。但买入的时候，商业街还没有开始运营，怎么判断它将来的回报前景？
　　7个理由你信哪个？
　　商业街根据本身经营的商铺，可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂，多数只租不售，并不适合普通个人投资者。
　　更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题，建材市场、餐饮娱乐街，目前还是不错的选择。
　　如果你接到推销商铺的电话超过3个，会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个：低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。
　　商铺有产权？和回报率无关！
　　产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%,比照基准利率或上浮。
　　产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%.况且，如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？
　　因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。
　　至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%,否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。
　　低总价，可能很难租！
　　&总价20万元到30万元，您有没有兴趣？&低总价的最大诱惑是，让钱不多的你蠢蠢欲动：&我也能投资商铺做房东？&
　　不得不提醒你，事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺，有实力的运营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。
　　通常低总价商铺隐含的信息是：面积小（不到15平方米）、新铺、偏远或尚在开发的地区，周边配套远未成熟。这样的商铺买来，你要面对的就不是租金高低的问题，而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动，面积大的适合更多的商业业态-餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。
　　专家的判断是：&以上海为例，面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺，总价一般在100万元至300万元，这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。&
　　售后包租，你也得小心！
　　&担心买了租不出去？5年内的租金我们包了！&这样就安全了？未必！
　　2006年住建部就发出过投资风险提示：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定：&房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。&
　　售后包租、返本销售，都是以稳定回报、低风险吸引人购买，加快资金回笼速度，为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候，承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。
　　换句话说，有的开发商用&买完之后5年内每年付租金&吸引你，到了正式签买卖合同的时候告诉你，5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟？没错，这和大减价前改价格标签差不多，先把价格提上去，再打折、返还，引得人们蜂拥上去买，其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去，就被晾在那儿了。
　　回报率有这么高吗？
　　已经运营的商业街商铺，市场租金是明摆着的，结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺，任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户，用市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量，估算出最后结果。
　　但现实是，一些&火热销售&的商业街商铺的回报率是吹出来，还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。
　　德佑地产商铺部总监惠凯表示，正常情况下个人投资的商铺，实际租金回报率在4%至5%是比较可信的，租金回报率保持在4%以上的水平，商铺就进入了熟铺的发展轨道。
　　地段标准，1公里！
　　地段不光对住宅来说是重要的因素，对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心，但一定要有很多人来，而且乐意在这里消费。没错，商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近，你的投资风险会小一点。
　　但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍&概念&.上海正在建设的迪士尼乐园周边，方圆10公里的在售商铺都说自己在&迪士尼板块&.
　　实际上，商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地，800米至1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺，发展商或经营者也很清楚它的前景，几乎把产权握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大会有&20万元买旺铺&的馅饼砸在你头上。
　　发展商、运营商最重要
　　商业街商铺通常靠集群效应发展，单个业主的投资、管理能力差别很大，如果没有统一的招商，整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店，租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排，租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商，商业街开业以后也会显得混乱无序，十年八年都成熟不了。
　　相比包租、地段等因素，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。
　　发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的&主力店&,几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了，但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻，那你最好别买了。
　　这说明发展商的招商能力差，而且招不来商家入驻，也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队，从拿地、设计的阶段就开始做全面的市场调研和规划，商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。
　　统一规划？执行才是关键
　　&我们有统一规划，将来会成为周边最繁华的商业街&.统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景，但是，对你来说，统一规划能不能执行比规划本身更重要。
　　商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格，但总体规划的推进才能发挥真正的潜力，只有投入运营后执行合理的规划，管理得当，并根据商业街整体发展，不断调整业态，商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过5年甚至10年的时间。
　　在挑选商铺时，任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者，挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考，尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。
　　选商铺，教你4招！
　　除了人流量，盯着大牌商家
　　所有人都知道，市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。
　　别急着放弃，还有个不错的选择-大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学，它在考察决定新店址的时候，测量方法就是拿着秒表数人数，达到平均每10秒钟有2个人经过，就满足人流量要求。
　　如果是投资还没开业的商业街商铺，那就要考察附近有没有&大牌商家&入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店，考察店址都有有效的方法和指标，跟着这些商家走，犯错的可能性就低了。最理想的大牌商家是大润发、家乐福这类大型卖场，它们吸引来的消费人群层次丰富，数量巨大，周围商铺可选择的经营范围也更丰富。
　　开发商运营商，重点考察！
　　运营商的能力是决定投资前景的重要因素，但是运营商的能力强不强，你从哪知道呢？
　　判断它们能力的最简单方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺租售门店询问租金水平和回报率。
　　发展了几年的商业街项目推出第二期时别错过。上海古北地区的黄金城道社区商业街经过第一期的招商和发展，已经形成了红酒、珠宝、服装定制等一系列风格明确、经营稳定的店铺。第二期商铺开售时参考第一期商业街稳定真实的经营状况和收益率数字，基本可以判定开发商和运营商的实力。这种商业街的新铺成长为熟铺，获得稳定回报会更快。
　　一般来说，商业体在做建筑设计之前就要完成25%的招商，施工期间再有25%的商家确定入驻，开业时有60%的商铺有商家经营，才有继续发展的希望。等房子造好了再往里面招经营户已经晚了。从这个意义上说，商业地产开发商和运营商的实力比地段重要得多，市中心也有烂尾楼，奥特莱斯建在郊外也能盈利。
　　判断运营商承诺的包租时间也能作为参考。商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，&一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。&
　　位置，拐角处最好！
　　同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有&金角银边铁肚子&的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，银边指靠近街两边的地方其次，位于街中间的位置最差-所以被叫做&铁肚子&.
　　惠凯解释，专业型商业街的长度也要适中，一般超过700米的商业街对消费者来说就显得太长，容易产生疲劳、厌倦的感觉。如果商业街中间有栅栏，也会对客流有影响。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3人数就会少50%以上。
　　识别售后包租方案
　　A:售后包租的1至5年，收益率5%;5至15年及以后，固定收益率7%至8%.
　　评价：收益率较低但比较稳定。
　　B:售后包租的1至5年，收益率5%;5至15年及以后，在5%收益率的基础上，与运营商以协商比例分配额外收益。
　　评价：要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。
　　C:售后包租5年之内，固定收益5%;5至15年及以后，如果在A、B两种方案中选择收益高的一种，可以进行转化调整。
　　评价：折中方案，中等风险。
　　D:承诺包租3年，收益率为5%,收益额在交易总额里一次性抵扣。
　　评价：更像一种营销骗局，承诺包租的3年中，业主其实得不到任何收益。 　想爆料？请登录《阳光连线》（）、拨打新闻热线0，或登录齐鲁网官方微博（）提供新闻线索。
[责任编辑：赵锋、刘蓓]
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出售20年使用权 这样的商铺你要吗
　　苏州日报记者阿仪 通讯员小夏报道：“出售20年使用权， 这样的商铺你要吗？”　　旺铺出售20年使用权　　最近一段时间，市民李女士连续接到几个电话，电话的内容都差不多，就是询问李女士对出售二十年产权的商铺是否感兴趣。李女士多询问了几句，不想对方误以为她对这种销售形式感兴趣，便不停地打电话。　　李女士接到的其中一个电话是询问是否想购买苏州吴中小商品市场商铺20年使用权的。对方告诉她，商铺位于吴中商城或者吴中区汽车站，面积从10平方米到30平方米，售价每平方米从11000元至19000元不等。购买这种商铺，前3年，按每年8%得回报，前3年回报总共24%一次性抵房款；第4到第6年，每年保底8%；7~10年，每年保底10%，11~15年；，每年保底12%；16~20年，每年保底14%。　　以售价100万元的商铺为例：扣去前三年总共24%的回报，100万的商铺20年使用权实际付款76万元，包租20年、前三年抵掉房款后的收益应为：100×（3×8%+4×10%+5×12%+5×14%）=194万元。也就是说100万元的商铺实际只付了76万元买到，20年后的收益能达到194万元。如果租金没达到回报率保底值，开发商会补上。　　听上去很诱人　　我国很早就流传着“一铺养三代”的说法。商铺投资是房产投资的重要方面。尤其在当前住宅受打压的情况下，一些手头稍有闲钱的就把资产保值增值的目光瞄准了商铺。　　众所周知，买商铺，地段很重要，因此地段较好商铺售价都较高，很多想投资商铺的中小投资者往往因为资金而“望铺兴叹”。在这样的背景下，有开发商想出了这个总价不高、投资回报稳定的商铺使用权出售方式。　　“其实，类似的做法在房地产行业一直有。”在房地产市场摸爬滚打了十多年的业内人士高先生告诉记者，在一些专业市场，以前就有类似出售3-8年经营权的情况。“多数可以是一种倒卖经营权的行为。 ”通过这种倒卖使得商铺的租金不断被炒高，有些商铺经过了两三次易手，到最终承租商户手上的租金已经炒高了2-3倍。据高先生介绍，一开始有类似“炒租”现象的主要是专业市场，在开业当初，为了稳定客源，商铺租约签订长达十几年。这些商户后来由于经营方向或者业务的改变，将商铺“转租”出去，并收取转手费。由于专业市场供不应求，投资者发现转租商铺有利可图，“炒租”就渐渐兴起了。　　记者了解到，类似做法在街铺市场也有。部分买家会一次性租下某个区域的商铺，然后分批出租，逐渐炒高整个区域的租金，做旺后再出手，以此圈一笔不菲的转让费。　　记者了解到，无论是投资客还是自营户，由于投资的根本目的并不在于是否拥有建筑物本身，而是在相对最短的时间内以最少的投资赚取最大的利润。因此此类出售商铺使用权的做法听上去还是相当诱人的。　　律师观点：不动产无使用权买卖概念 实为转卖经营权　　记者咨询了上海市建纬律师事务所苏州分所副主任刘汉文先生。他表示，这一不动产使用权出售行为等同于不动产租赁，合约双方之间产生的实际是租赁关系。相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方，而后再通过包租政策获得利润。　　刘律师告诉记者，“出售不动产使用权”这一概念本身就不具备合法性。法律上并无不动产“使用权”买卖概念，如在合约中约定“不动产使用权买卖”，最终有可能将被认定为无效合约。　　这种形式其实是转租。刘律师表示，投资者签订20年租赁合约，并一次性缴纳租赁款，然后再将不动产转租，获取包租利润。但也存在一定风险，刘律师解释，回报率受转租顺利与否、市场租金浮动等因素影响，而包租通常由经营公司承担，假如转租不利、收益较差，普通的经营公司无法承担资金压力，甚至卷钱走人，极容易使投资者血本无归。“20年收益194万”，刘律师表示，尽管给出的包租政策优厚，但投资者在利润上也应该仔细算笔账，20年年限，排除通胀影响、投入本金产生的利息、市场因素影响，再加上还要承担的高风险，其实，收益没那么诱人！　　鉴于包租存在的种种风险，刘律师提醒投资者，应谨慎签署交易合同： 1、考察签约方企业实力； 2、合同由不动产所有方、或不动产所有方法人担保。刘律师解释，因为签约主体是独立的，因此，在其资质考察上需要谨慎，由有实力的企业担保，更有利于投资者权益的保障。　　理财师观点：其实收益没那么诱人　　记者请教了建行苏州分行营业部理财师吴骏，他告诉记者，按照目前5年期年利息5%的计算，76万元存入银行，如果只算单利，二十年后的收益为76×1.05×20=159.6万元。但是如果算复利，即把上期末的本利作为下一期的本金，则为元，远高于购买二十年商铺使用权的收益。　　况且这只是最简单的存入银行的做法。目前银行有非常多的理财产品，100万元以上的，年收益要达到8%——9%。一些可以避免长期投资风险的1至3年的理财产品，年收益也达到了5%至6%，“而且投资商铺使用权，还有受到房地产市场的政策因素、供需因素等影响，潜在的风险非常大。 ”　　其实，很多人都很明白，商铺使用权不同于产权，产权意味着持有人完整获得建筑物本身，使用权是租赁概念，不拥有建筑物本身，年限到期后所付款项即清空。合同期满之后，开发商将会收回使用权。这就意味着在整个经营过程中商铺升值带来的收益与商铺实际投资者毫无关系。实际上，投资商铺除了租金收益之外，商铺本身升值带来的收益也是不可忽视的一个重要组成部分，而投资使用权商铺却无法享受到这些。　　去年8月，伟国集团在广州涉嫌非法集资被查，公司也由于资金链断裂，最后宣告破产，众多投资者为此血本无归。其中值得吸取的教训之一就是伟国所销售的商铺都只有使用权而没有产权，换句话说，投资者买的只是伟国旗下商铺若干年的使用权。　　有业内人士指出，作为购买使用权的业主，只是帮有关公司承担了经营上的风险。投资者选择此类商铺一定要谨慎，或者说压根就不要出手。商铺的不断转手会导致租金不断上涨，就算在一些成熟的专业市场，也出现部分商户不堪高租金而向低成本专业市场转移的现象。对一些新的专业市场或商场，投资者还要面临两方面风险：一是商场做不起来，没有商户承租，意味着零收益；二是如果这个商业地产项目经营团队管理不善，导致商铺租金水平一直在低位徘徊，到时开发商一走了之，投资者还有可能血本无归。
250万元/套
680万元/套
均价 : 250万元/套
位置 : 湖滨路1号（东山国宾馆东侧）
热线 : 400-869-1111 转 18991
250万元/套
均价 : 680万元/套
位置 : 汾湖镇张园东路1551号（吴江淀山湖大观园旁）
热线 : 400-869-1111 转 18855
680万元/套
均价 : 27000元/㎡
位置 : 广济北路与玉成路交汇处
热线 : 400-819-1153
27000元/㎡
均价 : 5900元/㎡
位置 : 盛泽镇南三环路与吴绫路路口（盛泽实验小学南校区对面）
热线 : 400-869-1111 转 18835
均价 : 20000元/㎡
位置 : 尹山湖路与环湖路交汇处（环湖路北侧）
热线 : 400-890-9781
20000元/㎡
均价 : 300万元/套
位置 : 临湖镇腾飞路605号（腾飞路和环镇路交汇处）
热线 : 400-869-1111 转 18653
300万元/套
均价 : 26万元/套
位置 : 中山南路与人民路交汇处（市政府西侧）
热线 : 400-869-1111 转 18766
均价 : 18000元/㎡
位置 : 春申湖西路、金砖路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 18673
18000元/㎡
均价 : 待定
位置 : 南环二路、中心大道交汇（茅塔村对面）
热线 : 400-869-1111 转 18838
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商铺使用权的买断问题
20:27&&来源： |
核心内容：固定年限使用权（或称经营权）买断是在地产中首倡和运用的一种经营模式。在固定年限内，该商铺使用权（经营权）可转租转让和继承。从本质上来说，固定年限使用权买断，属于规定的长期。下面的小编为您详细介绍商铺使用权买断的知识。
所谓固定年限使用权（经营权）买断，是指开发商将商铺所有权和使用权（经营权）有效分离，开发商拥有商铺的所有权，而将商铺使用权（经营权）以5年期、10年期、15年期、20年期的固定年限，一次性买给投资者或经营者，投资者拥有该固定年限内的商铺使用权收益，经营者拥有该固定年限内的铺位使用权和经营权。
与产权式商铺比，固定年限使用权买断具有以下显著优势：
1、在合同期内，使用权（或经营权）具有独占性和排他性。购买者拥有使用权（经营权）处置权。
2、投资具有更好的安全性，经营具有稳定性。因为市场商铺所有权属于开发商，为了保证物业的升值增值，开发商必须想方设法把市场做好做旺，并保证市场长期稳定和持久兴旺。这样商铺所有权人与使用权人的利益在该固定使用权期限内永远绑在一起，只有共同把市场做旺才能达到共赢共荣。完全规避了产权式商铺，开发商卖完商铺后走人，导致市场最终自生自灭的风险。
3、售价低，投资者收益高。根据长沙市场调查数据，同一地段商铺，买固定使用权和买产权比，前者的售价权相当于后者的一半，甚至更低，售价低，投资省，但投资的收益却比产权式商铺投资收益更高。因为开发商对市场实行&八个统一&，全力包装和推介市场，使市场商铺增值快，市场兴旺，租金自然水涨船高。
4、市场发展的历史证明，一个市场经历10-20年的经营后，就会进入更新期。有的将会被淘汰，有的则必须进行市场升级。产权式商铺由于商铺产权已经为个体所有，开发商此时早已不知到哪里去了，市场很难拧成一股绳安全渡过这个市场&更年期&，往往从此土崩瓦解！而固定年限使用权买断，却没有这种风险，因为此时，所有权人开发商仍然与使用权人在一起，利用自身的实力对市场进行有效更新。即便是使用权期届满，市场仍然红红火火，固定年限使用权人仍享有优先续约权。
换句话说，产权式商铺，虽然你买了40年或50年产权，但因为固有的风险，市场生命周期也许只有10年、8年，甚至更短；而固定年限使用权商铺，虽然你只拥有5年、10年、15年、20年使用权，但因为市场的永续兴旺，如果你愿意续约，你却可以拥有30年、40年甚至更长时间的收益。
与不定期或短期商铺租赁比，固定年限使用权买断具有以下明显优势：
1、投资者：固定年限使用权买断，实际上是一次性将固定年限的租金交齐。因此，买断总价，往往只相当于同样年限总租金的1/2/，1/3，甚至更低。
2、稳定性：不定期或短期租赁，租金随着市场的兴旺，肯定会水涨船高，而且商铺拥有者，往往会谁出价高就租给谁，给经营者造成极大的经营不稳定性。而固定年限使用权一次性买断，就绝对保证了经营的稳定性，对购铺自营者来说，没有租金水涨船高的风险。
3、灵活性：经营者在有了足够的财富原始积累后，想转行，或作别的投资了，该商铺使用权可转租、转让。因为市场已做旺，此时的转手价往往已是原始买断价的几倍甚至几十倍。
4、融资功能：开发商可以为固定年限使用人提供小额担保贷款，做到投资，经营两不误。一举两得，一箭双雕。
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