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轻资产商业模式：企业为何要从重资产转向轻资产
【来源：中购联编辑部 时间： 14:52:21
& & & 金地集团华南区域地产公司商业管理中心总经理郑海波先说什么是地产行业的重资产模式，当土地升值速度高于资金成本的时候，这个时候所有地产企业都会寻求储备更多的土地，这也是理性的，这个时候只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。土地储备多少也成为衡量地产企业价值的最主要的标准，有时候也是唯一标准。这个就是地产行业的重资产模式。但是当土地升值速度减缓的时候，这个时候土地储备本身的价值贡献在减弱，过度的储备甚至还会出现新的负的价值贡献，也就是说当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候，这个时候持有资产就变成负的价值贡献。于是长期中，企业被迫调整战略，从重资产模式走向轻资产模式，也就是说从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。在这个转型过程中，从重资产释放出来的资本金会重新配置到经营环境，而不再是土地储备环节，效率越高的企业转型过程中的优势越明显。重资产、轻资产都不是绝对的，是企业不同市场环境下的选择。在房价快速上升，资产升值速度远远超过资金成本的时候，这个时候持有资产为核心的重资产模式就是企业的理性选择。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期的资金成本的时候，轻资产模式就是企业的理性选择。轻资产战略的典型模式轻资产战略最简单代表就是代工模式。代工模式并不限于住宅，在商业地产等专业性强的领域，这种定制开发已经成为主导模式。代工模式在日本这些年发展比较快，主要由于90年代日本土地资产价格呈现下降趋势，企业大规模囤地每年要减计资产减值损失，于是大量企业进入代工市场。比如日本最大地产公司之一积水地产1970年在日本首次推出工厂化生产组合式钢结构住宅，87年又推出组合式木结构住宅，也就是产业化地产模式。积水80%建造环节都可以在工厂完成，工厂生产房屋构件只需要6、7分钟时间。现场打桩也只需要3个月时间。尽管利润率不是很高，经营利润率只有10%左右，但是凭着高周转，过去十年公司平均总资产回报率达到40%，如果考虑财务杠杆，净资产回报会更高。而传统的开发销售周转率只有0.6、0.7倍。回报率不到10%。除了日本，欧美市场上代工模式也是广泛用于各种类型物业，通过代工门槛并不是产业化生产的技术优势，还包括管理优势、专业行业管理经验、资源整合能力。比如波士顿地产公司是美国最大的写字楼上市REITs，当租金回报不足以覆盖资金成本的时候，这个时候公司转向定式开发市场，把CBD地区开发管理甲级写字楼能力应用到政府机构、科研机构办公大楼上。比如89-96年时期，美国利率普遍在两位数水平，租金回报不足以覆盖资金成本，这个时候波士顿地产完成了美国宇航局、联邦货币管理局、美国邮政局、医疗金融局等机构办公大楼开发与管理。 2000年后，美国利率水平比较低，但是由于资产价格持续攀升，使得租金回报也不足以覆盖资金成本，这个时候公司完成了麻省理工大学项目。这种定制开发的收益保证了公司资本金安全的情况下稳健扩张和低补充的正常运营。这是在写字楼市场上。在商场零售物业市场上也有很多类似的例子，比如说REG，美国第三大社区商业REITs，他为美国超市巨头定制开发了20多种店面，通过为主力租户定制开发店面，巩固与零售商之间的关系。开发店面一部分直接卖给零售商，另一部分先与零售商签订10年以上长期租约，卖给他自己发起的私募基金，形成了金融平台支持代工模式拓展。所以过去十年REG成立了18家商业地产公司，累计资金数超过100亿元。城市综合体领域一个更为有名的代表公司就是铁狮门，最大商业地产公司之一，为金融机构定制开发再开发持续管理这种地标性综合体物业，88年在花旗支持下建立了德国当时欧洲最高的建筑物。96年在巴西养老金支持下开发了巴西最高的建筑。并选为洛克菲勒建造商。设立14只基金，吸引了150多位进投资人上百亿资金，之所以获得投资人的青睐，核心能力既不再开发建设的技术优势，也不在管理优势，而在于从设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务的一体化解决能力。轻资产战略的关键是金融创新过去几年，国内地产企业都非常重视商业地产发展，有很多企业都提出要做租售并举这样的目标，但是实际中我们看到内地的大型地产公司目前投资物业在总资产中的占比平均只有7%左右，而且每年增年速度并不快，以每年0.5、1个百分点速度上升。为什么增长并不快呢?我们做了一个测算，投资物业毛资金回报能达到10%，净资金回报率达到5%，这个在国内出租市场上应该是一个很高的回报水平了。即使如此，投资物业每上升10%，企业由于周转效率减慢，导致开发物业销售额增速减慢30%左右，这是很多企业不愿意承担的。持有物业比例上升，平均项目资金占用期延长到3-5年。这显著于长于企业平均资金来源的企业，使企业再融资压力加大。地产企业迫切需要金融模式创新来消除或者至少减轻这种持有物业对整体周转效率负面的影响，化解轻资产与租售并举目标的矛盾和冲突。如何进行创新呢?从原始租售并举一体化到出现开发和持有环节的分离，也就是地产基金的诞生。再进一步，开发、培育和持有环节分离，也就是出现了私募基金和公募基金分化，进一步在某些更专业化的领域里出现轻资产运营的专业运营商，比如酒店管理公司，整个地产金融创新的脉络就是不断进行专业化分工。这种分工结果就是我们看到在传统的租售并举的模式下地产企业大概有60%的资金都来自于自有资金，这里说的自有资金除了自身股权资本投入更多是其他开发类项目的销售回款支持。基金模式下，自有资金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%来自于外部的基金公司，还有40%来自于外部的债券融资，除了银行贷款，还包括现代资本市场提供的债权工具。美国模式下，企业自有资金占比不到5%，大部分资金来自于外部市场提供。目前中国的市场环境下，轻资产模式的发展前景回答这个问题之前，先来看看为什么轻资产概念目前在中国商业地产市场如此火热？理论上来讲，目前中国商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率，甚至不足以弥补资金成本，因此企业自然会选择“轻资产”模式。举例来讲，全球最大的商业地产开发运营商西蒙，在资本市场上是2A到3A的评级，融资成本只有1.8％--2％，回报率到5％就有利润空间。反观中国商业市场，大概除了外企凯德，港企恒隆、新鸿基，央企华润(部分项目)，并没有什么企业有资格、有条件真正地在做商业地产的重资产。万达确实是在做重资产，但它靠的是低廉的土地成本，靠的是项目中大比例的住宅销售和高额销售利润，靠的是高周转支撑的现金流平衡术，商业物业的开发和持有更多的是拿地和营销的重要手段。过去十年，在金融工具不足，商业物业回报率低下的大环境下，切合国情的“万达重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远，租售结合、以售养租才是中国企业切入商业地产的首选模式，也是商业地产的“中国式重资产”模式。所以，事实的真相是，目前中国开发商之所以对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜，其实是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返，“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继，中国的发展商们不得不寻找新的出路。问题是，中国商业地产企业面临的问题是整体性的、行业性的问题：土地价格坚挺不落，融资成本居高不下，金融工具严重匮乏，资产价格不断推高，更要命的是，商业物业的净租金回报率低得简直拿不出手(很多人估计，普遍不到3％)。在这样的环境下，当然没有企业愿意选择经典意义上的“重资产”。现在，“万达重资产”模式又此路不通，“轻资产”这个似是而非的名词很自然地、很讨巧地成为我们的指路明灯。最近看到不少专家文章，提出轻资产的若干路径：售后返租；REITS；商业信托；合作开发。REITS是正确的路径。问题是，中国现在可以做REITS/基金/信托吗？这些资本对回报率的要求，只要亲历过的人都会深有体会。当住宅地产的净利润率还在10％以上的时候，没有资本会投一个平均回报率不足5％的行业。售后返租？说白了，那是把风险转嫁给普通消费者，散售后还红红火火的的商业基本不存在。如果当整个经济环境无法支撑一个行业的正常发展，当整个市场无法支撑一个行业的正常回报，大家都去选择不投入、不持有的“轻资产”模式，谁会是那个选择“重资产”的冤大头呢？因此，在中国商业地产界，“轻资产”其实是个伪命题，真正需要解决的，是我们一直没有很好解决的两个根本问题：怎么提高项目的回报率，怎么打造企业的核心竞争力。这个世界上没有什么捷径可走，更没有什么救世主，最后只能还是要靠自己。无论主动还是被动，只要还在做商业地产，真正的出路还是要在行业的本质上下功夫：1、做好产品，选址、定位、设计、招商和运营都要符合行业规律，达到行业水平。失败的商业项目各有各的失败，成功的商业项目都是相似的，说的就是这个道理。静下心来做好这些，才能把项目的投资回报率提高，这也才是商业地产发展最本质的东西。2、多和金融机构谈合作，商业地产本质上是个金融行业，无论是单个项目还是整个行业，不解决金融问题，最终还是没有出路。但和金融机构合作时，不要一门心思想着怎么把包袱甩给人家，而是好好研究怎么根据不同项目的情况，在融资、退出上设计出最佳方案。大政策我们左右不了，可以做些微创新。但要记住，搞金融的人都是最聪明的人，抱着甩包袱的目的，一定是鸡飞蛋打。3、如果既没有能力做个好产品，也没有渠道找金融机构，但又阴差阳错必须做商业地产，那就找个合作伙伴吧。但这样的合作伙伴一定要有真正的商业地产实战经验，要有雄厚的实力，要有靠得住的信用。
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什么是重资产行业
犹如“军中打仗之粮草先行”，控制众多资金炒作，无众多资产之企业，为了树立重资产鲜明之特点，无粮之军，何谓务实，轻乃用最少的本金创造最多的利润也，竖正释疑？如可口可乐公司资金断链本金不足时，其不慌不忙，抑治房价上涨，军心动摇，不过付一些加工费给其他公司而已。房地产行业乃重资产行业，特解释轻资产之含义，为何？实至名归之可乐“首领”。
重资产观其名，草草败退必然之果也，众多房产商介入。重资产之对立有轻资产之说，其“重”字乃特别在乎之意也，未来之房产商，其势必衰，大量基金的介入，然其税额颇丰！如无大量资金支持，乃因其税高，房地产商如无粮草之帅，创造出的价值尽归可口可乐公司也，资金炒作之瓦解，其势一浪接一浪的高潮，也可以嫁接给其他加工产业，此地之楼价必疯，“轻”尤其特别，哄抬必将失败，此地之价必涨，房价也一阵比一阵涨势上扬！轻资产而务实也，国家察之，政策压制，如解释有不妥之处，资金可以借！房地产之所以兴盛，其名比千金贵，国家有纵之之嫌矣，特来为阁下解解疑，轻者。
轻资产观其名，还请阅览专业书籍，察其因鄙人不才
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从房地产公司转采矿的话是利好。本内容来自王亚伟粉丝新浪博客,帮助本回答对你有帮助。希望采纳
之乎者也半天，不知所云，答非所问，哗众取宠，如跳梁小丑。让哥哥教育教育你，重资产有两层量化含义，一是指公司资产中固定资产占比较高，相反轻资产公司的资产大部分为无形资产或流动性较高的资产，而固定资产占比较低；另外一层含义是资产相对于销售额而言的比例，如果一个公司销售额除以资产总额的倍数较低，即为重资产，相反则为轻资产。从财务上讲，资产周转率越高越好，但是这个轻重是由行业决定的，而且重资产的公司往往销售净利率较高，而轻资产的公司销售净利率则较低，总资产报酬率正好是资产周转率和销售净利率的相乘，所以，不能单纯以资产轻重论公司的好坏。
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形势要点：企业由重资产向轻资产转型应借助金融手段
时间： 08:09:01
在中国经济下行压力加大、实业发展环境变坏的现在，很多企业都在关注如何实现由重资产向轻资产转型。轻资产和重资产是一组相对的概念，企业存货和固定资产比较少，就属于轻资产企业，否则就是重资产企业。有管理专家表示，用很少的资产、设备和厂房却可以占据很大的市场，在国际市场上做的最好的代表是苹果。苹果没有工厂，却获得了最大化的利润；国内企业也有类似的，最典型的就是小米手机，小米在短短几年时间内市场规模就高达数百亿元，却没有自己的工厂。对重资产企业而言，前期的投入普遍比较大，无论是机场、高速公路、酒店、航空公司，还是制造型企业，都需要前期巨大的投资，后续的运营费用也很高。中国的央企和国企，多数都是典型的重资产企业。相比之下，轻资产企业一般很少有银行负债，在发展中往往会形成一个微笑曲线，即强大的研发和品牌是轻资产企业微笑曲线的两端。随着国内制造成本增高、经济下行压力加大、国际市场需求萎缩，很多企业都在考虑从重资产向轻资产转型，甚至考虑完全退出重资产行业。不过，从重资产向轻资产转型并不容易，不仅涉及到企业资产的处理，还涉及到企业产业转型的策略调整。在我们看来，企业由重资产向轻资产转型，核心并不是从一个行业跳到另一个行业，更重要的是增加企业资产的流动性。而在这个过程中，应该充分利用金融手段，如对于集团公司来说，将资产逐步注入上市公司框架，就是增强资产流动性的一种重要方式。对于有着大量资源、不动产资产的企业，引入金融资源来盘活那些沉重的&死资产&，也是一个重要的可行方式。
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