拆迁回迁房被违约了，该如何索赔？
2006年 原单位福利房（祖父的）由于拆迁赔偿，和原单位签订了购房合同（已付清购房款），期间各种原因（政府统一规划）一直没有动工，2011年又通知改了图纸，又重新签订了购房合同，直到2015年底才动工，到现在仅弄好地基，但是不是按原签订图纸修建，已经把这个地卖给了当地一大型商家修商场和写字楼，现所有业主（老年人居多）都已堵住工地，不让开工，正在维权。现政府已出面在调停，准备赔偿，我想问问对方违约了，哪些是可以申请合理赔偿的（除了当地正常对等价值的房屋赔偿）。ps 从2006年至今的安置费一直在领，没有耽误。@
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谢邀。我就纳闷，2016年邀请回答暴增，都是涉及被征收人维权的，这难道不是民事律师和维权战士的专业领域吗！！！！ 回到正题，简单答一下。首先，在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之前，应该依据《城市房屋拆迁管理条例》来分析这个问题。第二，前提是拆迁还没退出历史舞台，发展商还是可以通过拆迁许可证的形式实施拆迁的。然后来分析一下问题，在没有看到题主的相关《拆迁公告》＆《房屋拆迁合同》之前，只能定义为“祖父”和“拆迁人”的合同关系，所以一切都应该根据合同条款的相关约定来执行，你一直有临时过渡费可以理解为一种对没有落实合约的赔偿。所以，如果你觉得相关的补偿不够的，可以到法院提请诉讼；可以就拆迁方一直不执行合同，损害你的权益为由，请法院判决是否继续履行合同，或者通过其他当时解决安置问题。以上。希望能帮到你。
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社交帐号登录房屋回迁业务涉税问题分析 共5篇
房屋回迁业务涉税问题分析
房屋回迁业务涉税问题分析回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。房屋...
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房屋回迁业务涉税问题分析
行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发 项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增 值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。 23、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4 层是商业用房，5-20 层是住宅，现在进行土地增值税清算，经 计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或 核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税[1995]48 号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21 号及[国税发[ 号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通 标准住宅不能适用免税规定。 江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发〔2009〕72 号）第十七条 规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型 的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。 24、已核定项目如何适用核定征收率？ 已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91 号）第十条第一款和第二款清 算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。 25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？ 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91 号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各 期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。 25、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？ 房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号）的第八条规定，在土地增值税清算时 未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额 按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 （单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总 金额÷ 清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清 算。
26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款 的处理？ 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号） 第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷ 清算的总建筑面积。 清算时未售部分预征的税款不得扣除。 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣 除。 27、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过 20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证 明资料？ 1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件； 2）土地管理部门划拨土地的批准文件； 3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件； 4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划； 6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实 际购买面积、单价、销售金额）； 7）主管地税机关要求提供的其他资料。 28、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？ 房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的， 享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应 享受经济适用房优惠政策。 29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理 据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）第五条规定：对于以土 地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企
业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题 规定的通知》（财税字[ 号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投 资的，需要缴纳土地增值税。 例如， 母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值， 母公司购入土地时价值 500 万， 按 800 万作价投资， 在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地 用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？ 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）的规定，母公司以土 地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土 地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如 果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。 30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺 明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值 税？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6 号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些 具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无 偿转让房地产的行为。 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]48 号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演 艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增 值税。 31、国有划拨地对外有偿转让时补交的土地出让金，在计算土地增值税时，是否可以将交纳的土地出让金 在取得的收入中扣除来计算增值额？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支 付的金额；
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目， 具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一法规缴纳的有关费用。 因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣 除。 32、 投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？ 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第一条：“对于以房地产进行投资、联 营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联 营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税” 请 问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者 还是接受投资的企业？ 基于此规定，投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人为投资联营企业， 而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的 主体只能是接受投资企业而不是投资者。 33、参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费可否作为土地增值税的扣除项目呢？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取 得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土 地出让方或转让方的，因此，佣金不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比 例扣除。 第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此，工程部门发生的办公费-——差旅费可以 作为土地增值税的扣除项目。 34、 受让人替转让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？ 根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转 让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例 缴纳土地增值税。” 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用。 因此，受让人替转让人缴纳的土地出让金不能作为转让人应缴纳的土地增值税的扣除项目。
35、某公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物 进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入 了开发成本，同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因，该公司将尚未开 工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的 20%加计扣除，期间费用 及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转 让环节的税费。那么该公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费 用如何扣除？ 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[ 号）文件第六条二 款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使 用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳 的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。” 因此该公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计 20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。 如该公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进 行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及 在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。” 则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。 36、现有一家房地产公司开发沿街两层商铺 14000 平方米，每平方米销售价格 6000 元，现为提高沿街商 铺的商业价值，房地产公司与购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰 款 5000 万元，实际发生装饰成本 4300 万元，收入 5000 万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本 4300 万元可否享受土地增值税加计扣除？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实 物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包 括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均
要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除，即装饰成本 4300 万元可享受 土地增值税加计扣除。
37、房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）第十九条第 一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序 确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
38、A 公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给 A 公司作为实收资本增加。该 地块取得时缴纳的出让金等为 1 亿元，投资进 A 公司时按评估值作价 5 亿元，增值部分当时已按规定缴纳 土地增值税。A 公司将该开发后进行了销售。请问 A 公司在计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按 5 亿 元作为土地成本计算扣除额？即股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）文件第五条规定：“关 于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、 联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[ 号）第一条暂免征收 土地增值税的规定。” 股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，A 公司应按评估值 5 亿元作为取得土地使用权的成本，在计算土 地增值税时作为扣除项目处理。 39、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？ 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号）规定，纳税人按规定 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
40、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？ 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而 个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施 规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产 的，则免征土地增值税。 41、土地增值税清算时的收入如何确认？ 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开 具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与 有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《关于 土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号） 42、房地产开发企业未支付的质量保证金，在计算土地增值税时，应如何扣除？ 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发 项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的， 按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 43、房地产开发费用在计算土地增值税时，应如何扣除？ （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权 所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得 土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用 本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 44、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 45、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，在计算土地增值税时，应如何扣除？ 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土 地使用权所支付的金额”中扣除。 46、拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？ （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号）第三条第（一）款规定确 认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[ 号第 三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房 支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 47、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21 号）第二条第一款规定“纳税人转 让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第 （一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一 年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年
房地产企业的涉税 21 难点处理及例解 作者：税收培训师 肖太寿博士 为了让房地产企业的管理者、财务总监、税务经理更加清晰的掌握和理解涉税问题的处 理，我主要就目前房地产企业的 21 个涉税重点问题的税务处理技巧进行梳理，以便对房地 产企业有所帮助！ 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是， 被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企 业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出” ，即以按公允价值或同期同类房屋市 场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋 应视同对外销售， 视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定， 同时 应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业 会计准则第 7 号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带
来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成 本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1、营业税的处理 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》 （国税函〔2007〕 768 号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权 为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户， 并获得了相应的经济利益。 （1）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规 定， 一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交 接手续时。 （2）计税依据 ①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批 复》 （国税函发〔 号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆 迁建筑面积相等的部分， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税， 对最终 转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等） ，凡转让收入 已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 ②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺 序确定计税营业额， 一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 二是可 以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 三是按下列公式核定： 营业额 =营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 。 2、土地增值税的处理 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税函〔 号） 规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税 务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发〔 号）第三条第（一）款规定确认收入。 即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等行 为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确定， 也可以按由主管税务机关参照当地当年、 同类房地产的市场 价格或评估价值确定。 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付 给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 3、企业所得税的处理 《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交 换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发〔2009〕31 号）第七条规定，企业将 开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为， 应视同销售， 于开发产品所有权或使用 权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定， 该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为， 根据 《企 业债务重组业务所得税处理办法》 （国家税务总局令第 6 号）第四条规定，该房地产开发公 司以非现金资产清偿债务， 应当分解为按公允价值转让非现金资产， 再以与非现金资产公允 价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还 一” 行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入， 同时以相同金额确认作为房地 产开发计税成本的拆迁补偿费。 案例分析 江西省南昌市某房地产开发公司 2009 年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建 设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方 式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010 年 6 月该公司用已完工 1000 平方米的自建商品 房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分 800 平方米） ，同类住宅房屋建造成本 2200 元/平方 米，销售价格 3500 元/平方米。请进行有关的税务处理分析。 （一）营业税处理 该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分， 按同类住宅房屋的成本价 （即 本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税 88000 元（800×2200×5%） 。而对超出 部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税 35000 元（200×3500×5%） 。 （二）土地增值税的处理 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆 一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁 补偿费。 “拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为 2800000 元（800×3500） ，同时， 计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是 2800000 元， 假如江西省规定普通住宅 的土地增值税预征率为 2%，则应按规定预缴土地增值税 56000 元（2800000 元×2%） 。 （三）企业所得税的处理 该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同 时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。 为简化计算， 假设本例中同类住 宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出， “拆一还一”行为土地增值税与 企业所得税处理原则是一致的， 视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为 2800000 元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得 1040000 元〔 （） ×800〕 。 A 公司 2008 年 5 月开发某项目（属于城中村改造） ，该项目用地面积 21000 平方米，住 宅建筑面积为 31900 平方米， 可供销售面积 29000 平方米， 其中用于安置回迁户村民的住宅 面积为 7900 平方米，其余 21100 平方米的住宅由 A 公司自由销售或使用。该项目于 2009 年 5 月完工。2009 年 9 月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共 7900 平方米。2010 年 1 月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为 7000 元/平方米，取得销售收入 14770 万元（21100 平方米×7000 元/平方米） 。
该项目工程已竣工决算，开发成本为 6000 万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零， 前期工程费 700 万元，建筑安装工程费 3200 万元，基础设施建设费 1600 万元，公共配套设 施费 200 万元，开发间接费 300 万元。向某公司借款的利息 400 万元（假定不超过金融企业 同类同期贷款利率） ，但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关 “拆一还一”的账务和税务处理。 （一）账务处理 计算过程如下： 1.开发成本 6000 万元，利息费用 400 万元。 2.拆迁补偿费支出＝＝5530（万元） 。 需要注意的是， 这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户 7900 平方米， 而是整个楼盘的， 需要在总可售面积 29000 平方米中分摊。 视同销售收入＝＝5530（万元） 。 3.单位可售面积计税成本＝（）÷2.7931（元/平方米） 。需要注 意的 是，这里的 29000 平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的 7900 平方米， 即不能以 21100 平方米作为分母，否则就会虚增成本。 4.视同销售成本＝×.8965（万元） ； 视同销售所得＝..1035（万元） 。 会计处理如下： 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万 元，下同） ： 借：开发成本———拆迁补偿费 5530 贷：应付账款———拆迁补偿费 5530 借：应付账款———拆迁补偿费 5530 贷：主营业务收入 5530 2.房地产企业开具销售不动产发票 5530 万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据 5530 万元，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
（二）税务处理如下 1.企业所得税的处理 A 公司 2009 年 9 月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－ ＝（万元） ，缴纳企业所得税＝×25%＝570.0259（万元） 。 需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。 2.土地增值税的处理 与企业所得税不同的是， 在与被拆迁户办理交接手续时， 不需要立即进行土地增值税清 算，只需要预征。假定预征率为 2%，则 A 公司 2009 年 9 月开始与被拆迁户办理交接手续 时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元） 。回迁房视同销售所得最后是否作土地增 值税清算， 要看楼盘的销售情况。 由于该项目已经全部销售完毕， 因此土地增值税必须清算。 2.土地增值税的处理 该项目土地增值税清算计算过程如下： 开发成本＝＝11530（万元） ； 扣除项目金额＝11530×（1+20%）＋1770×5.5%＝15801.35（万元） ； 增值额＝1－98.65（万元） ；
增值率＝4498.65 ÷.47%，适用税率 30%，速算扣除率为 0； 应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝（万元） ； 已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元） ； 应补缴土地增值税＝0.6＝（万元） 。 3.营业税的处理。 （1）营业税的计算 回迁房成本价如何确定？有的地方认为， 考虑到被拆迁房产原占有土地， 开发商不需对 该土地支付成本， 补偿房产的成本价不应再计算土地成本； 有的地方则认为应包括土地成本。 一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应 分为土地成本和建筑成本两个方面， 只不过这里土地成本是以房换地换回来的， 成本价 应该包括土地成本。 A 公司应该在 2009 年 9 月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝×7900×5% ＝5（万元） 。 （2）开具销售不动产发票问题。 A 公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入 5530 万元，A 公司应按销售价 5530 万元开具销售不动产发票；A 公司如果采用企业会计制度，非货币性 资产交换没有确认主营业务收入， 则 A 公司应该按成本价
万元开具销售不动产发 票，然后视同销售所得＝..1035（万元） 。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 （一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税 按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。 《中华人 民共和国营业税暂行条例》 （中华人民共和国国务院令第 540 号）第五条规定： “纳税人的营 业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费 用。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 （财政部国家税务总局第 52 号令）第十三 条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、 奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种 性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 1、 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金， 由国务院或者省级人民政府及其财政、 价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 3、所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意 的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。 国税发[2004]69 号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基 金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房 专项维修基金资金所有权及使用的特殊性， 对房地产主管部门或其指定机构、 公积金管理中 心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收 入额， 缴纳营业税。 并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。 例如： 某房地产开发公司， 取得售房收入 1000 万元； 该县人民政府要求代收政府基金 50 万元； 代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。则代收款项的营业额==1150 万元。 为了避免全额纳税， 开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用， 其营业税的计税 依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》 （国税发
〔 号）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向 委托方实际收取的报酬。 （二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 （国税 发〔2009〕31 号）第五条规定： “开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他部门、 单位收取并开具发票的， 可作为代收代缴款项进 行管理。 ” 国税发〔2009〕31 号第十六条规定： “企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设 备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自 己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 ”也就是说代收代缴款项 是不做为收入的，所述的确认为销售收入的“代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具 发票的。而由开发产品价内或由开发企业开具发票的代收款，其实并不是代收款。只不过是 会计上不做销售处理罢了。 基于以上法律依据， 房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税， 主要取 决于代收费用是以谁的名义收取。 如果不是由房地产开发企业开票收取的， 则不缴纳企业所 得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企业所得税，但在计算企业所得税时，对 纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 案例分析 某房地产开发公司， 取得售房收入 1000 万元； 该县人民政府要求代收政府基金 50 万元； 代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。假设代收款项皆是“未纳入开发产 品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的， ”则该房地产开发公司企业所 得税的计税收入=1000 万元。 （三）房地产开发企业代收费用不需缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定： “纳税人转让房地产所取得的收 入，包括货币收入、实物收入和其他收入： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第五条规定： “条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ”这 两条规定中也没有明确代收款项应作为收入处理。 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字〔1995〕 048 号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各 项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的， 则可作为转让房地产所取得的收 入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产 的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允 许作为加计 20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值 额时不允许扣除代收费用。 国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》 （国税发〔2007〕 132 号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项 费用，应区分不同情形分别处理： 1.代收费用计入房价向购买方一并收取的， 应将代收费用作为转让房地产所取得的收入 计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除 的基数； 2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在 计算增值额时不允许扣除代收费用。
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