等着蚂蚁变大象: 就算40亿租金真能实现，扣税等费用后后也就16亿多净利。 - 雪球&来自就算40亿租金真能实现，扣税等费用后后也就16亿多净利。:&&&&& &&&&&&&的估值研究报告与参考资料。编辑修改于日.（风险提示：本文仅供交流学习，不作为股票买卖的建议。投资有风险，请独立思考。预言家常常进行预测，但他们却不下注，却要求你按他的预测下注。）注：已经加上最新债务30亿& &&&今年上半年，SOHO的盈利降至有史以来最低水平，股价也受到重挫。这一时点就像是一个十字交叉口——销售收入正在下降，而租金收入正在崛起。& &&&&市场的大幅波动的时期，是一般公募基金忧心忡忡的日子。（基金很多是利用波动赚钱来赚钱的）因为他们有被赎回的风险。尽管凯恩斯认为投资如同选美，需要考虑多数人是如何判断的，但是，在市场的转折时期，有勇气站在市场大多数的对面的，一定是少数。现在的股价居然有这种无效率的情况存在，真的让人感觉很棒，有时候，市场出错是我们的美好时刻。故我认为是交易者或投资者构建组合的最佳时机。& &&&我愿意买入——只要我们对于即将买入的生意有相当的了解，同时相信价格与价值之间存有相当大的差距。我实在不明白为什么有那么多的人排斥双性恋（投机与投资），人们在周六的夜晚能有多一倍的约会机会，这又有啥不好呢？& &&&&2006年，巴菲特说，为了保持高回报率，自己得改变找项目的方法。对此他做了个比喻：“一个老年人在零售店里发现老婆丢了，恰好遇到一个年轻人也在找自己的另一半.老人问：你妻子长什么样？年轻人答：“她可真是个金发美人啊，身材火爆的能让大主教从教堂的窗户里跳出去，而且她今天穿着白色小短裙。你太太呢？”老人回复说：“别管她了，咱们一起找你老婆吧。” SOHO中国在3元你是否觉得是金发美人呢？& &&&资产分析：& &&&现有现金约97亿，未来建设开支约要55亿和应付款43亿，债务约199亿，其中美元30%，港元40%，人币30%。【这些债务未来利息要50亿元，椐我分析45万平建设资金不会用到55亿，必包含利息资本化约15亿】而未来租金约有自由现金流约42亿可分红。在2019年所有物业竣工，这时资产将有900亿，评估增值约有100亿加上几年利润100亿，权益将会由400亿增至600亿在物业扩张基本停滞的情况下，SOHO中国未来如何保持租金收益、如何分配现金流、如何保持利润的复合增长率，或许这是潘石屹这两年思考转型发展最难突破的问题。小股民唯希望小潘像前几年那样善待小股东吧！& &&&&是否值得配置我认为要综合考虑个股的基本面、财务状况以及市场敏感度三方因素，而不要只依据估值做出投资决定，避免掉入估值陷阱。& &&&&具体为：& &&&&1、市值的租金收益率与分红率。2、通涨带来的评估增值（包括租金上升,第4年递增15%）。3、稳定的现金流所具有的融资或分红能力和优质地段的快速变现能力，这两者足以应付将来出现的发展机遇。4、既然是收租股那么你介入时机决定你收益率，这时与你个人的风险喜好有关。投机则有市场溢价变化带来的机遇把握.5、未来一段时间，波动性还会继续存在，投资者们会继续面对市况的变动，但SOHO中国3元的股价现已经具有诱人的吸引力，只是路途坎坷。巴里说：机构常用波动幅度来评价风险，即过去几年间，一只股票或者债券上下波动的情况。真正的风险不是波动，是愚蠢的投资决策。绝大多数经理人是平庸的。比较好的能够在低于平均的波动情况下，取得平均回报。& &&&&&&&风险：& &&&&&&&1、通缩引至租金下跌【至于满租率，这么好的地段不会租不出】，会有评估值下跌.2、外币风险，据14年报说人民币兑港汇率上升或下跌5%，税后利润将上升或下降1.34亿元。因为现金中的货币大部分为外币存款（年报注），（但利息支付要由租金换成美金，这部分应没有计算吧）3、转型过渡阶段的建设期和现阶段持股需要考虑的折现值（资金成本或机会成本）。& &&&&&&&小菜之困惑:& &&&&&&&&1、转型。【因为之前的方式无以为继且物业也不好卖，小潘现在都在想再卖掉上海几幢，所以别想还以前方式经营。我认为世纪，虹口和天山未来要卖掉】【潘石屹坦然向记者直言，“我觉得SOHO中国三年前决定转型还是对的，如果把物业几百亿元销售出去，最后的结果是，我们赚的钱一半给政府交税了，再拿剩下的钱去买望京、外滩这样的地块，根本买不了”。潘石屹说,能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。】& &&&&&&&&&2、收租股好不好。【格雷厄姆说:"当投资像经营商业那样进行时它最美妙;让我们也借用这个说法,当股权投资像债券投资那样进行时它最美妙;。此时股票有资产，特别是流动资产作为保障。至少收回本金是没有问题的，如股票还能获得不菲的股息收益，就有了可转债的特点。这样的股票既能像债券那样在形势不利的时候有稳定的收益和回报，又能在形势有利的时候获得资本利得。】& &&&&&&&&3、租金成本【5.3%营业税/物业税12%或成本2%/运营成本约5%,物业费不含在租金内另交的.】& &&&&&&&&4、评估值是否虚构利润【一年一度的评估是提醒股东现在资产净值状况，小散不是大股东没有权力控制资产。才认为资产值没有用，因为变现分红才有用但对公司融资是有用的,】。& &&&&&&&&5、分红【要考虑的，小散长期持股要靠分红实现回报，否则也只能通过市场买卖的差价来实现，不分红时你的也是大股东的，小潘人品好不会这样的!，对于小散评价一家公司的价值不仅要看它拥有多少现金流，更重要的是看它如何分配这些现金流】& & & & &关于分红与回购的论述&& &&&&&&&&6、外汇风险：张欣是剑桥大学的经济学硕士，不至于没有听说过“东南亚97金融风暴前那些金融骗子引当地人借美金输光全部身家的案例” 。中报说约10亿美金+100亿港元+60亿人民币债务，存款中约80亿元人民币等价物应为外币存款。所以10亿美金是有风险的。亏损应在10*0.2=2*6.3=12.6亿人民币。每年2.5亿元左右。+利息汇率亏损0.8亿元。& &&&&&&&&7、融资优势【股市大跌造成“大量的流动性淤积加上交易所质押回购融资的效率远高于银行间，这使得信用债投资人非常偏好交易所债市，债券发行利率低到了难以想象的位置。”平安证券固定收益事业部执行总经理石磊撰文提到。同样评级在AA+的主体在交易所发行公司债利率平均比在银行间发行的中期票据低100个基点以上。近两个月（注15年7~8月）发行的房地产公司债普遍比其在离岸市场融资成本低600基点以上。因此如果租金下跌意味着利率也将下跌更多。而由于利率降低造成的资产重估也会在未来让我们取得持股溢价补偿租金损失】& &&&&&8、私有化& &&&&&&大家很怕私有化，我不知你们为什么？但我相信在低价买入的你恐怕很喜欢私有化吧？其实这个话题我认为没有必要，上市才是对财产的最大保护而不是光想着赚钱！，君不见“别让他跑了”？& &&&&&9、SOHO3Q 公司明确说会分拆上市，未来收入目标定为10万个座位，收入52亿。见推介材料，最近有篇幅“潘石屹的72家房客”让你更能了解3Q的需求。& &&&&&10、投机与投资，&#&&&&&34;请参考这篇文章：“用以传承财富的林场“& &&&&&投资建议：& &&&&&&索罗斯以为，股票市场运作的基础不是逻辑层面，而是基于群体本能的心理层面，理解金融市场中混乱根源正是其挣钱的良方.一个错误的时间买入正确的股票的市场参与者，可能会输掉他的底裤。同样正确的时间买入错误的股票而发大财。当然这是对交易者说的，其实我也认为我是交易者的居多。而交易者不是预言家或占卜者。交易者的目标是寻找好的成功概率的人。那些寻找确定性的人将会为自己招来一个充满失败、失望和沮丧的未来。& &&&&&&如果你是价值投资者，当你认为上涨是时间问题,尤其你如果是价值导向型投资者,会倾向于早早买入,如果真是一项良好健全基础的资产.但如果价格下跌,你需要有充足的资金准备,在更低的时候买入,但你要对自己的投资理念有充足的信心,才能撑过一路跌势,迎来市场对你的认同.& &&&&&&格雷厄姆曾经说过：“精神态度比投资技巧更重要”。投资心态虽然与人的性格、心理素质、定力、经验等有一定关系，但我认为主要取决于你选择的投资道路。如果你选择了理性投资的道路，你追求的是长期合理回报，目光长远，决策的依据是价格与价值的比较，是公司的基本面情况，你就拥有了任何情况下对市场报价置之不理的权利，股市的短期波动对你无关紧要，各种利好利空消息也无法对你进行“信骚扰”，心态自然很好，决策自然理性。　　相反，如果你选择的是趋势投机的道路，你决策的依据是价格的涨跌趋势，你和很多像你一样的聪明人在玩博弈游戏，股市的短期波动，消息面有什么风吹草动，就会时刻牵动你的神经，杯弓蛇影、草木皆兵。除非你是机器人，否则心态不可能太好，决策难免情绪化。当然还有一种人选择了“投资 投机”的道路，但其心态也更加复杂，往往陷入自相矛盾、进退维谷的境地。　　不少投资人强调安全边际，就是用5毛钱买入1块钱。说明安全边际提供了本金保护和犯错的空间。质地好、价值评估确定性高的公司，对安全边际的要求低一些，不需要打5折，也许六七折就够了;质地差，价值评估把握不大的公司，对安全边际的要求则很高，也许打5折都不够，可能需要打3折甚至2折。巴菲特投资ABC广播公司的股票时,就没有多少安全边际,他说经营者墨菲就是他的安全边际;另一位投资大师邓普顿对安全边际的要求非常高，他认为打2折的资产才叫便宜货。具体标准应由投资者自己把握，如果市场报价不符合你的标准，你完全可以置之不理。　　资产配置最终取决于机会成本，选项决定你的决策。如果你认为股票的价值高于债券、现金或房地产等投资工具，你就应该选择股票;反之，你应该选择债券、现金或其他投资工具，耐心等待股票下跌提供的机会。这是很自然而然的事。也是证券投资的优势，可以让你的资金之水顺着机会成本自由流淌，没有人拿*逼你非买股票不可。　【以下估值为市场成交价，减债务扣税后价值约为一半，也就是说租金/成本=10%,利润/成本=5%,利润/市值()=14%】前门17亿成本，估值47亿。可租54691平方土地代价28亿元+开发成本13亿，现估值52亿，租金收入2.75亿.5%收益。15.61亿投得。+23亿建成，携程买了一半30亿，估值41亿，租金收入2.81亿.6.8%收益。40亿投得，赚60亿，剩下的成本约26亿，估值74亿，租金收入3.91.75亿.5.28%收益。预计开发成本17亿19.22亿投得当时占80%但现在是100%持有。地价15,500元/平方预计开发成本17亿在绿城那买来19亿。地价19900元/平方，预计开发成本16亿33亿拍买投得,地价21330元/平方，预计开发成本14亿现楼买入价19.7亿，现估值27亿，租金收入1.07亿.5.2%收益。成本4.5万元/平方.二手，买入价15亿,+开发成本8亿，地价2.14万元/平方琼民源烂尾楼。土地价14亿+开发成本12亿，估值65亿，租金收入3.42亿.5.26%收益。在华丽家族买入26亿现，+开发成本13亿，估值62亿，租金收入3.23亿.5.2%收益。8－1地块40亿买入，与复兴国际达成和解。收回50亿资金，毛利10亿。参考资料：1、关于转型和3QSOHO中国CEO张欣：不觉得经济会突然回暖，北京想把“低端”剔出去 &&&&&&&rdSOHO中国售转租三年 潘石屹:可以说转型是成功的2、北京望京搜候房地产有限公司2016年公开发行公司债券信用评级报告3、关于出租率SOHO中国出租平台 4、公司8月的投资者见面会演示文稿5、&#&&&&&34;“用以传承财富的林场“ 6、潘石屹的 72家房客7、今年1月份，SOHO中国举行了20周年年会。在公司发布的《我们的20年》纪念视频中，潘石屹称从巴菲特那里，他学到了滚雪球时，雪道越长越好。“SOHO中国的雪道，与那些销售型的房地产公司相比，已经长的望不到头。”张欣也曾在接受采访时表示，SOHO中国做出转型的判断依据是，中国经济正在从投资型的经济转向消费型的经济。从这个角度出发，今天对于短期财务报表研判或许是相对短视的。但在商言商，SOHO中国无疑需要在不进则退的商业竞争中，让市场望得见那条长长的雪道。同时转发到我的首页发布分享到微信扫一扫蚂蚁怎么吃大象 蚂蚁吃大象
蚂蚁怎么吃大象 蚂蚁吃大象
华通公司(注：本文所有公司名称均为化名)是某类公用通讯终端的市场领导者。但是，在几年前，华通公司只是一个实力平平的中小企业。在G省市场上的区域突破战，是华通公司崛起中的众多战例之一。竞争背景当时，我国公用通讯终端市场已基本形成了外企、合资、国企和民企共存的局面。外企和合资企业凭借技术实力和长期积累的经验，一度垄断市场。但随着国企对部分技术的引进和吸收，并依靠本土化优势，也开始占据部分市场。而民企作为一股新兴的力量，虽然进步很快，但仍是最弱小的。之前，G省市场一度被大龙公司垄断。垄断的主要原因是地方保护――大龙公司是由外资、G省电信局和省政府共同投资建立的。但随着中国市场的日益开放，在电信总公司、其他设备供应商和G省内部其他势力的压力下，G省电信决定通过资格入围的方式至少增加1家新的设备供应商。除大龙公司外，包括2家外企、1家国企和5家民企在内的总共8家新的供应商积极响应。华通公司当时是最弱小的民企中的一家，惟一的优势是有一种低端终端设备正在G省使用，而且反响很好，具有一定的客户资源。但产品线比较单薄，产品质量也一般。其中的肯特公司隶属于国内某著名电子集团，从丹麦引进新技术，综合实力很强，是有力的入围者之一。渔翁得利我作为华通公司在G省的区域经理，在分析了相关情况后，感觉到惟一可以运用的优势是在客户中具有了一定的口碑，拥有了一些客户资源，但这根本不足以战胜任何一个对手。如何才能从众多竞争者中脱颖而出呢?大龙公司入围是铁板钉钉的事，也是操纵整个事件的主角。通过调查，我发现大龙公司最大的愿望是只让一家实力较弱的厂家进来，而两家外企和肯特公司是其最不愿意的。如果能和大龙公司达成某种程度上的默契，就有可能成功突围。进一步调查，我发现在终端和管理系统的通讯协议上只有大龙公司和我们公司采用的是A协议，其他公司采用的都是B协议。G省的管理系统显然是大龙公司的，如果他们不配合，其他公司根本无法将终端挂在其管理系统上运行。通过介绍，我终于和大龙公司的销售总监见了面。几次沟通下来，他对双方的合作开始有些动心：毕竟华通公司在当时的民企中也不是最强的，既然总要有一家进来，何不选择较弱的呢?而且，双方在技术对接上也有一定的便利性。为了尽快拉住大龙公司，我在向公司请示后主动提出，如果华通公司入围，今后每在大龙公司管理系统上挂一台终端，都向其缴纳一定的管理费。另外，由于有前期的资源积累，客户也倾向于支持大龙公司和华通公司的合作。大龙公司在权衡利弊后，答应了我的要求，对我们开放了系统接口和参数，我们的产品可以无缝地与其管理系统对接。随后，在大龙公司和我们的共同推动下，G省电信局决定将是否与管理系统顺利对接作为入围的硬性标准之一。但在技术测试时出现了一个意外：包括外企在内的其他厂家都无法在指定的时间内与系统对接，肯特公司却意外地通过了测试。最终，大龙、华通、肯特三家公司成功取得G省电信局的供应商资格。事后得知，肯特公司通过某种特殊渠道得到了大龙公司管理系统的接口信息，从而成功入围。隔而不围肯特公司的入围对大龙公司来说是一个意外的打击，但对我们来说却是一个意外的惊喜。在和大龙公司合作后，我其实一直很担心：如果在G省形成了我们和大龙公司竞争的局面，大龙公司以其资源和技术实力，仍然可以绝大部分地把持市场；华通公司很难实现真正的市场突破，甚至有可能一不小心被大龙公司打死。现在，有了肯特公司的存在，虽然我们多了一个竞争对手，但它却极大地分散了大龙公司的注意力，我们有了更多的施展空间。这样，我今后只要注意隔离两者，防止他们有任何方面的联合，然后重点打击肯特公司就行了。首先，我尽量避免和大龙公司有任何冲突。我要求华通公司的所有人员都不能在客户面前散布关于大龙公司的负面消息。在各种招标中，我们也积极配合大龙公司的策略，保证其利益最大化。对于当初承诺大龙公司的终端管理费，我也严格执行。其次，积极针对肯特公司出击。一方面，我抓紧时间收集肯特公司的设备在使用中的问题，并向客户反映。由于肯特公司采用的B通讯协议运行本来就不稳定，再加上大龙公司不配合，设备故障率很高。所以，客户逐渐形成了肯特公司设备质量不好的印象。另一方面，我及时向大龙公司通报肯特公司的动向。大龙公司由于有老大思想，市场工作比较松懈，而肯特公司为突破大龙公司的防线，积极在下面的县市局培育市场，希望从下面渗透。确实，肯特公司成功地在L市取得了突破，得到了很大的占有率。我们将掌握的各地市局招标情况和肯特公司的动向向大龙公司反映，帮助其及时拦截了肯特公司。最终，我们成功地在大部分招标中和大龙公司分享了市场，沉重打击了肯特公司。再次，在招标报价上，肯特公司的价格一直和大龙公司旗鼓相当，而我们一般都比大龙公司低20％。这样，一方面可以从肯特公司手中抢到更多的份额，另一方面也不会让大龙公司感觉到太大的压力。围而不打经过一年多的市场运作，肯特公司在G省的市场基本上被限制在L市，而我们成功地与大龙公司分享了其他市场，基本上保证了有大龙公司产品的地市就有我们的产品，虽然在市场份额上大龙公司依然遥遥领先。并且，通过和大龙公司的合作，我们产品的价格优势和稳定性得到了局方的认可。并且，在这一年多的时间内，我始终避开L市，在人员配备和资源投入上都仅是点到为止。因为，肯特公司的产品有故障率高、维护不方便、价格不便宜等硬伤，这使其竞争力大减。由于是引进丹麦的技术，技术改造的自主权不在己方，对市场反应速度也慢。在这样的情况下，如果我们向L市施压，肯特公司在G省将面临崩盘的危险。而一旦肯特公司撤出G省市场，大龙公司肯定会将注意力集中在我们身上，我们就被动了。毕竟，在G省市场上，我们的占有率还是和大龙公司有较大差距的。所以，让肯特公司保留L市的据点，一方面使其不会断然撤离，能牵制大龙公司；另一方面，也防止其狗急跳墙，毕竟肯特公司有着强大背景，一旦狠心闹起来，有可能从根本上改变G省的竞争格局。自此，在战术上，华通公司实现了将肯特公司围于一隅的策略；在战略上，实现了在全省范围内对大龙公司的贴身包围，但都是围而不打，避免直接冲突，积蓄力量。半年后，由于价格、技术和服务上的综合实力，再加上肯特公司的牵制作用，华通公
上一篇：下一篇：