【导语】：一段时间以来，“小产权房”市场又有些暗流涌动。连日来，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文，再次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。然而，类似的贪图“小产权房”便宜、寄希望于“转正”、蒙混过关等情况仍有出现。　　近一段时间以来，“小产权房”市场又有些暗流涌动。连日来，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文，再次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。然而，类似的贪图“小产权房”便宜、寄希望于“转正”、蒙混过关等情况仍有出现。　　其实，在二手房屋的买卖过程中，有不少可能会存疑问、存风险的地方，购房者都应该弄个清楚明白，避开这些“买不得”的房子。　　权属不明的不买　　产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，都应依照法律规定登记，经依法登记，才发生效力;而未经登记的，则不发生效力。因此买房前，我们就要核对出卖人是否具有产权。物权法和建设部《城市房屋权属登记管理办法》还规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。　　同时，土地权属不清的房屋也买不得，“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定，我国土地所有权包括两种方式，即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每可申请一处宅基地，农村土地不能用于非农用途，因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。　　违规违章的不买　　违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。　　另外，可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。进一步的，还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋，将会面临很大风险。一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所(中心)查到。此外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况，或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。　　“声明”缺失的不买　　房屋所有权共有是最需要多方声明的，共有意味着房屋的所有权人不是一个人，例如，夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等，其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下，共有人对房屋均享有权利，这时如果共有人之一擅自将房屋出售，实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分，那么势必将侵害其他共有人的利益。为此，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面声明同意。否则，即使进行了处分，这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。　　即使没有共有关系而只有租赁关系，也可能出现问题。按合同法规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时，还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。　　抵押查封的不买　　抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保，其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益，为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。　　同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。　　转让条件不符的不买　　最后，不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如，按照国家保障性住房的相应规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。　　还有的单位在向职工出售房改房时，在售房合同中作出了某些限定，如“未住满五年不得转让”等，因此购买房改房时也要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。另外，一些房改房的面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易，购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。&二手房买卖：处处得“设防”
|大众理财|理财|投资_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
二手房买卖：处处得“设防”
　　文/刘阳
　　刘阳律师，7年律师从业经验，毕业于北京大学法学院，硕士学位。北京市大成律师事务所执业律师，二级合伙人。擅长信托产品交易结构的设计和合规性论证，熟悉上市公司的相关制度、规范，在基金设立、投融资、企业改制并购、重大诉讼方面具有较为丰富的实务经验
　　从2012年下半年开始，二手房市场进入持续火爆阶段。在“国五条”推出后，为了赶在新政策实施前避免高额税收，二手房交易又进入了一个高峰。在利益的诱惑面前，部分房主违背诚信原则，以各种理由毁约。买家如果没有一定的法律知识和风险防范意识，在目前这种绝对的卖方市场的情况下，极易遭受损失。
　　2012年8月份，李向才、李向蓉、李向平兄妹三人的父亲去世后下一套学区房，母亲也已过世多年，父母生前没有留下遗嘱，三兄妹为该房产的法定继承人。在公证处办理了遗产继承公证后，三人在房屋登记管理部门办理了过户登记，取得了房产证。房产证显示，该套房产为兄妹三人共同所有。
　　不久，兄妹将这套房子在某房屋中介公司挂牌出售，购房人王尉看中了这套房子。王尉作为买方、李向才、李向蓉作为卖方于日签订房屋买卖合同，约定在签订合同当日王尉支付定金50万元，并在日前交清所有房款、办理过户手续。当天，王尉还与中介公司签订了居间服务合同，按照房款总价格的2.5%支付服务费，服务费与定金同时支付。
　　签约当天，卖方中的李向平并没有来现场签字，李向才、李向蓉对中介公司和王尉表示李向平也同意出售房产，并已经委托李向才代其签字。李向平当时人在外地，授权书暂时不能办理，承诺之后一定会提供，如有风险全部由李向才承担。考虑到三人为兄妹关系，且三个房主中的两个都已在场签字，再加上李向才信誓旦旦的承诺，王尉虽觉不是很妥当但还是签订了合同，并支付了定金和中介费。之后，李向才一直没有提供李向平的委托授权书，王尉也没有太在意。
　　签订购房合同后，北京的二手房价一路高歌猛进，市场火爆到极点，甚至传出一套二手房一两天之内加价几十万元的极端情况。李氏兄妹对卖房一事萌生悔意，觉得房子卖便宜了。
　　到双方约定交款和办理房屋过户手续时，当初未到场签合同的李向平跳了出来，说自己从未授权李向才代为签字，不认可其兄长代为签署的买卖合同的效力。但王尉坚持购买该套房子，与李氏兄妹为此争执不下。不久李向平向法院提起诉讼，把买方王尉和卖方李向才、李向蓉告上法庭，请求法院判定合同无效。
　　法庭经过查证后，最终认定合同确实不是李向平所签，也无相关授权委托书，依据《物权法》的相关规定最终判决合同无效，恢复原状，李向才、李向蓉向王尉返还50万元定金。
　　在合同被认为无效后，卖方返还了定金，中介公司也向王尉返还了其已经支付的代理费，但王尉因为这个纠纷浪费了大量的时间和精力，更重要的是在这期间二手房的价格暴涨，以现有的资金已经很难买到心仪的学区房，不得不说损失巨大。
　　律师解析
　　法院之所以认定合同无效，主要是基于房屋为共同共有。《物权法》第九十七条规定了，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。共有分为两种形式一种是按份共有，一种是共同共有。
　　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，这种份额一般是约定的，或者依据各自对共有财产的出资比例确定，如果没有约定、也无法确定出资比例则视为平均享有份额。例如，两个朋友共同出资购买房产，如无约定则按照出资金额占总房价额度确认各自持有的房产比例；无法确定出资，则每个人享有该房产50%的权益。
　　共同共有的所有人之间的关系更为紧密。意味着对标的物的管理、处分等均需要所有共有人的同意，除非所有人另有约定。而且共同共有人也无法像按份共有人那样对外转让自己对共有财产享有的份额。典型的共同共有，有大家熟知的夫妻共同财产，本案中房产证书已经记载了房屋为三兄妹共同共有，也属于此类。
　　律师提醒
　　为了避免购房纠纷对购房人带来的时间和金钱方面的损失，我们提出以下建议。
　　购房前务必谨慎确权
　　本案所涉及的房屋买卖，除了三兄妹作为共同共有人需要一致同意并签署文件外，还存在着另一个隐患：这个房产是三兄妹的父亲过世后留下的遗产。父亲过世时，三兄妹均有配偶。根据婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间，因继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，除非遗嘱或赠与合同中明确表示继承或赠与的财产仅由夫妻中的一方取得。本案中，兄妹三人即是依据法定继承而非遗嘱继续取得的房产，也就是说李父在去世前并未留下处分自己房产的遗嘱，就更谈不上明确说明自己身后房产只留给子女，子女的配偶无权取得遗产。
　　有权决定出售该房产的实际是6个权利人。只有在取得这6个人的一致同意的情况下，才能保证买卖合同的合法有效。本案中，如果王尉坚持要求所有共有权人一致签字同意，就不会出现合同被认定无效的后果。即便是由于这样的要求得不到满足，导致合同不能签署，也可抓紧时间另行选择合适的房产。
　　咨询专业人士，避免常识误导
　　对于一方为多数人的民商事法律行为，取得该方超过2/3以上多数同意就可以了。王尉也是掉以轻心，结果问题就偏偏出在了这个“少数服从多数”上。在一些自己不擅长或很少涉及的领域，还是咨询专业人员的意见。毕竟一处房产对家庭而言可以说是最大的一笔开支，风险的防范和对应最好还是能做到前面。
　　积极收集证据，尽力降低损失
　　在本案中，王尉完全可以依据相关的法律规定，及时向卖方提出反诉，要求其对自己承担赔偿责任。《合同法》第四十二条已经明确规定了，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
　　王尉完全可以就李向才、李向蓉兄妹声称其弟李向平已经同意出售房产并将提交委托授权书等虚假陈述行为，向其追究赔偿责任。当然，这种赔偿责任的追究必须建立在相关证据的基础上，可以向法院申请由中介公司的工作人员出庭作证。王尉还需要举证证明，由于合同无效使得其另行购置房产的差价损失。这种差价损失由于二手房的特定性，难以在市场上找到可供类比的价格，确实存在一定的举证困难，但是适时的、有理有据的提出反诉，可以在一定程度上吞并、抵销对方的诉求，使王尉在与对方的协商中取得一定的主动权，争取一定的赔偿额度，最大限度地降低自己的损失。
&&|&&&&|&&
请用微博账号，推荐效果更好！
看过本文的人还看过确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
添加关注成功！
你可以去查看你关注的人与关注你的人
确定要移除此人吗？移除后，此人将不在你的列表中显示，也不能接收你的动态。
是否要取消关注？
请输入登录信息&&
我爱我家！的博客：
访问人数：2513406
博客等级：
搜房网币：
&&&&姓名：胡文友律师 &&&&职业：律师&&&&网站：www.fc110.net&&&&地区：北京市 &&&&律师热线：（专业维权，免费咨询！）&&&&自我介绍：努力不一定成功，但是放弃一定失败！&&&&&&&&　　任何一个家庭都与房产密不可分，“安家置业，文友助您”是我的口号。胡文友律师自进入律师行业以来，成功代理了大量房产案件，包括：&&&&一、陪同当事人黄女士购买二手房案；&&&&&&&&二、当事人杨先生购买二手房案；&&&&&&&&三、陪同当事人李女士购买一手房案；&&&&&&&&四、陪同当事人刘女士卖房案；&&&&&&&&五、帮当事人崔先生从北京WAWJ房地产中介公司全额要回了购房意向金10000.00元纠纷案；&&&&&&&&六、当事人李先生和北京TDY房地产开发有限公司的购房认购金纠纷案，全额要回了购房认购金5000.00元；五、当事人叶先生和赵先生的二手房买卖合同无效纠纷案，居间方是北京LJ房地产中介公司，成功维护了我方当事人叶先生的合法权益；&&&&&&&&七、沈先生和北京YF房地产开发有限责任公司购房定金纠纷案，成功帮当事人沈先生全部要回购房定金20000.00元；&&&&&&&&八、李女士和北京FL房地产开发有限责任公司的购房首付款纠纷案，成功帮我的当事人李女士要回购房首付款96038.00元；&&&&&&&&九、当事人于先生的购房定金纠纷案，成功帮当事人要回10000.00元定金；&&&&&&&&十、迟先生和北京THRS房地产开发有限责任公司的商品房买卖合同纠纷案，成功帮我的当事人迟先生解决了办理房屋所有权证的问题，同时让开发商承担迟延办理房本的违约金一万余元,现在我的当事人迟先生已经拿到了房本和违约金；&&&&&&&&十一、当事人叶先生和赵先生的二手房买卖合同无效纠纷案，居间方是北京LJ房地产中介公司，成功帮我的当事人叶先生要
搜房博友(过客)
&&请您后再发表留言
我的分类文章
我的最新文章
我的热门文章
我最新关注的人
左手文化,右手..
最新关注我的人
关注博客发文动态
胡文友律师二手房买卖法律实务之204：按份共有财产房屋的法律概念和法律特征
胡文友律师二手房买卖法律实务之204：按份共有财产房屋的法律概念和法律特征作者：胡文友律师 网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者和网站，谢谢！一“按分共有又称为分别共有，是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。根据我国《民法通则》第78条第二款的规定，“按分共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。二：法律特征　　1：各个共有人对共有物按份额享有不同的权利。各个共有人的份额又称为应有份，其数额一般由共有人事先约定，或按出资比例决定。在按分共有关系产生时，法律要求共有人应明确其应有的份额，如果各个共有人应有部分不明确，则应推定为均等。　　2：各共有人对共有财产享有权利和承担义务是根据其不同的份额确定的。换言之，各个共有人对共有物持有多大份额，就要对其共有物享有多大的权利和承担多大的义务。份额不同，各个共有人对共同财产的权利和义务各不相同的。　　3：尽管在按分共有的情况下，各个共有人要依据其份额享受权利并承担义务，但按份共有并不是分别所有，各个共有人的权利不是局限于共有财产某一具体部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是及于财产的全部。
阅读 (985) | 评论 (0) |
前一篇：后一篇：
&&请您后再发表评论
&分享到微博&
搜房网用户可以先再评论
内容：请登录
转载成功！
文章分类：
我的所有文章
创建新的分类：
博文已成功转载！
对不起，您的账号尚未进行真实身份信息注册，评论不能同步到微博！
Copyright &
Soufun Holdings Limited, All Rights Reserved. 搜房网公司 版权所有案情简介& & & &某甲和某乙系兄弟关系，二人共同出资（出资比例为1:1）购买某房屋约定按份共有，现某甲想把自己的份额（50%）卖给第三人小赵并签订了房屋买卖合同。此时涉及到共有房屋买卖的法律问题依法分析如下：&1、某乙是否享有优先购买权？& & & & 某乙享有优先购买权。根据《民法通则》第78条第三款（按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利）和《物权法》第101条的规定（按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利），作为按份共有人的某乙是享有优先购买权的。& （附：《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。）& & & & 优先购买权得不到支持的情形：未在约定或者法律规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求。&2、某甲和小赵之间的房屋份额买卖合同是否有效？& & & &如果某乙明确表示放弃其优先购买权，则该房屋份额买卖合同有效。但是如果某乙不知道某甲出售其房屋份额的事实或者某乙明确表示要在同等条件下购买某甲的房产份额，则该合同的效力不一定有效。对此问题法律上没有作出明确规定，理论上有争议。认为合同有效的主要理由是：（1）参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定（出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。）即侵犯承租人的优先购买权的合同有效，因此，侵犯按份共有人的优先购买权的合同有效；（2）《买卖合同司法解释》第3条第一款（当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持）规定了无权处分的合同有效，举重以明轻，有权处分的合同当然有效。认为无效的理由是：（1）司法实务界一般认为侵犯股东优先购买权的协议无效，参照该规范，侵犯按份共有人的优先购买权的协议也是无效的；（2）《物权法解释一》第12条规定了“仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效”，同时规定了“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。”这就意味着在法院依法判决支持按份共有人的优先购买权的诉请的过程中确认了侵犯优先购买权的协议无效。不论侵犯优先购买权的协议有效与否，基本不会影响按份共有人的权利保护。因为按份共有人起诉的话一般都是诉请按照同等条件购买该共有份额，对此，《物权法解释一》明确规定对此诉请应予支持。按份共有人单纯地起诉请求确认侵犯其优先购买权的协议无效（只有确认之诉，没有给付之诉）没有太大的实际意义，现实生活中也比较少（且法院一般不认为侵犯按份共有人优先购买权的协议无效）。&3、买受人小赵可否取得该房屋份额的所有权？& & & &如果按份共有人某乙放弃其优先购买权或者在法定的或者约定的期限内没有行使优先购买权，则买受人小赵可以取得该房屋份额的所有权【如果某乙不配合网签和过户，小赵可能不能顺利地取得该房产份额的所有权。但是买受人小赵可以通过诉讼的方式，请求法院确认其取得了该房屋份额的所有权。根据《物权法》第28条（因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力）的规定，在法院判决生效时，买受人小赵就可以取得该房产份额的所有权】。如果某乙不知道某甲出售其房屋份额的事实或者某乙明确表示要在同等条件下购买某甲的房产份额，则买受人可能因为房产管理部门不予办理网签和过户手续而不能取得该房屋份额的所有权。当然，如果买受人小赵善意取得了该房产份额，则其可以保有该房产份额的所有权。　
地区：北京- 北京市
执业证号：85041
律所：北京市明宪律师事务所
律师简介：
& 何一然律师网是由何一然律师创办的，主要负责办理涉及民商事类型的诉讼案件，何律师，有五
年的公司法务经验和
年的律师事务所执业律师的经验
凭借着自身深厚的法学理论素养和文字功底，及快速学习吸收新知识的能力，尤其是对民法、合同法、民事诉讼法有着较为扎实的法学理论基础
因此，在诉讼程...
BCFHLNQSWXY