中国房屋70年产权到期后该怎么办 土地使用需续期
08:14:54 来源：
作者：佚名
核心提示：国土部部长姜大明表示，证书有权利类别，包括房屋所有权和土地使用权，&使用期限&是登记土地使用期限，房屋所有权是没有期限的。
随着政府保护合法收入，创造条件让更多民众拥有财产性收入，特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰，再加上城镇居民住房自有率已达90%，70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。土地使用权续期应贯彻&低费率、广覆盖、每年缴&的原则，有偿续期是必然的，但续期费用按市场地价较高折扣收费也是必然的。对于非自住房(特别是两套以上住房)，由于多享受了公共服务、多占用了社会资源，续期费率自然也该提高。
在原先的《房地产产权证书》中，仅标有土地70年使用期限的起止时间，而无房屋所有权的起止时间，而在新版《不动产权证书》上，明确设置的&使用期限&一项，引起广泛关注，甚至有媒体报道称，设置&使用期限&一栏，意味着&全国业主变房客&。对此，国土部部长姜大明上周日在十二届全国人大三次会议第二次全体会议前回答记者提问时表示，证书有权利类别，包括房屋所有权和土地使用权，&使用期限&是登记土地使用期限，房屋所有权是没有期限的。
按姜部长的说法，则70年仅是业主行使土地使用权的时间，而业主对房屋则拥有无限期所有权。不过，笔者比较迷惑，既然土地所有权是政府的，业主只交了70年使用权费用，那么，使用权到期后，政府完全可行使所有权，将土地无偿收回。相应的，业主也可行使所有权，将地上建筑物拿走。问题是，谁都知道&房随地走&，房屋所有权必然受到土地使用期限的牵扯，这是无法避开的。于是，业主对房屋的所有权还是无法落到实处。
之所以在新版《不动产权证书》上明确设置&使用期限&一项，国土部的解释，是为了更加醒目地标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，以实现对于房屋的所有权。事实上，这一点在相关法律中已有规定，《城市房地产管理法》第二十二条规定，&土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准&。言下之意，现在所有买的房子到期后，业主有优先续约权，只要业主还要，别人就不能要，业主不要，则别人才可以要。
这一思路，便是2007年《物权法》149条明确规定的，即&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期&，但续期的细则，特别是收费标准则就不明确了。
1987年之前，&土地不准租赁和买卖&的原则已经上升到了谁也不敢碰的意识形态高度，否则便会触犯刑法。但是，外资进来后要盖房子，不能让人家悬在空中，于是就借鉴了我国香港地区的土地批租制度。在我国内地，这一尝试最先是从深圳1987年土地有偿出让开始的，并经过1987年4月《宪法》的修正，规定&土地使用权可以转让&，从而确立了所有权和使用权分离的土地出让模式。
因此，70年产权只是当年急就章式的暂行规定，却一直沿用至今，再加上当年私人房屋不多，还没有多大必要考虑&70年后怎么办&的问题。关于这一点，就连2007年看似绕不开的《物权法》发布也有意无意地避开了，仅仅提出&自动续期&，但没有提续期的具体标准。用北京大学国家发展研究院教授周其仁的话来说，就是&改革现在两只鞋，一只已经脱下来了，一只鞋还悬着，这是渐进改革的结果，留给未来解决&。
随着政府保护合法收入，创造条件让更多群众拥有财产性收入，特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰，再加上&房改&(公房归个人)和上世纪90年代以来住房市场的高速发展，如今我国城镇居民住房自有率已经达到了90%，70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。如何续期，目前来看有两种模式，一是房随地走，政府补偿，即政府行使所有权，到期后收回土地，并对地上建筑物按一定折旧给予补偿;二是重签合同，续缴出让金，即按市场地价或一定折扣缴纳出让金，可以一次补交或每年收取。
笔者认为，第一种模式不符合保护私有产权的大方向，第二种可行性比较高，但按市场地价100%补交可能性不大，特别是一些只有一套自住房的业主，按市场价较高折扣补交来续期是大概率事件。上世纪80年代末，深圳以20年产权出让了一些使用权限为20年的商用土地，2001年前后，这些用地陆续到期。2002年至2004年，深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件，但没有任何业主响应，原因就是&价格太高了&。2004年，深圳发布《深圳市到期房地产续期若干规定》，重新划定补缴标准，补缴地价下降为公告基准地价的35%。由于补交额可承受，拖欠地价无法转让，在实现资产收益需求的情况下，业主通过补缴获得了续期。
有偿续期是必然的。一方面，续期意味着重新获得一定年限的土地使用权，需向土地所有者缴纳使用费或土地租赁费;另一方面，国有土地出让是政府公共服务融资手段，土地价格仅包含了政府免费提供70年公共服务的贴现值，70年后若要继续享受公共服务，就需向政府缴纳公共服务使用费，作为政府提供公共服务的资金来源;再者，部分地价上涨是城市人口集聚和公共服务完善的体现，而不是个人投入所致。
但续期费用不会太高，按市场地价较高折扣收费也是必然的。按市场地价收费不符合&让更多群众拥有财产性收入&的政策导向;况且只有一套自住房的居民，并无财产性收入，很多缴不起市场地价;最后，要从居民综合税负、社会保障的角度看待续期费用问题。税收和土地使用费都是政府提供公共服务的资金来源，而在流转税制下，居民承担了绝大部分税负，再加上社会保障幅度并不高，住房拥有&低成本、高价值&发挥了缓冲高税负、冲抵社会保障的角色。
因此，土地使用权续期应贯彻&低费率、广覆盖、每年缴&的原则，而对于非自住房(特别是两套以上住房)，由于多享受了公共服务、多占用了社会资源，续期费率自然也该提高，这事实上就是房产税，也是土地财政向税收型财政转型和公共财政的建设。&
点评：业内人士认为，土地使用权续期应贯彻&低费率、广覆盖、每年缴&的原则，对于多享受了公共服务、多占用了社会资源的房屋，费用可提高。
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来源：中国房地产网
城市土地70年产权到期后怎么办？这是非常有意思的问题，我们都会关心，这反映中国改革的特点：急就章。是渐进改革、危机改革。危机过不去了，上火了，就急改一把。
历史地看，70年不变比没有70年好多了，因为当时1987年以前的法律大家可以去看，土地不准买卖不准租赁严格到刑法伺候，没有办法怎么办？多少年来社会主义意识形态，土地不能交易，交易就会两极分化，有人无立锥之地了。建国以后，法律、意识形态、人们的观念就是土地不能作为商品，可现实情况是外资台商进来了，都盖上厂房了，怎么解这个扣？
幸亏开放了，看其它国家是怎么处理的，标准私有制买卖、永久买卖模式觉得很难学，一看香港比较好学，因为香港也是中国人的地方，香港土地当时是英国女皇的，女皇在英国，要这个地干嘛？这个地如何处理？套用英国皇家的土地处置办法。英国皇家对土地处置非常有意思，英国皇家有很多皇家资产，但没现金，想花钱，但怕背上出卖祖宗产业的骂名，英国皇家很聪明，找到一个办法，把土地批租出来，即使用权转让，所有权不转让。如这块地租给你999年，给999年的土地使用权出一个价，土地价格就是这么形成的。女皇把这套制度引到香港，香港的土地制度也是这么过来的，香港最早的土地合同有999年的租赁期，但后来租赁期越来越短，为何？因为英国当年在城市化没有高速发展起来的土地地价变化很小，999年跟700年、500年没什么区别，等到市场化加速地价变化很快，一下出让999年对地主不合算，短一点合算。
到香港时，城市化、工业化很有苗头，租赁期就缩短了，99年、79年。再到后来有一个新的因素加进去，1997年香港回归，回归就不能签到回归以后，所以后来的土地到日前3天终止，3天后就给中国了。我们急急忙忙派土地考察团把这个学回来，即70年的合同。回来后还开会讨论，当时觉得70年挺长，因为当时还有一个主导的思想意识形态是不同意你转让，要短一点。据我所知，开始在内部讨论住宅租赁期就50年，一律50年。后来报给国务院，国务院领导同志说了一句“这太短了吧”，因为领导同志这么一说就涨了20年，70年。工业用地50年，商业用地40年，住宅用地70年，形成体制。
1987年土地法是这么改的，当时觉得想得挺远，没想到很快也过了，从1987年到现在已经有20多年了，很快。所以这在《物权法》起草时变成一个问题，那么多老百姓买了房子，理论上有土地到期的，到期以后，土地连同上盖全部收回归政府。业主有什么权？业主可以把建筑材料拿走，那是你的，你到另外一个地方建去。这岂不是天下大乱？后来学香港解决租赁土地到期以后的衔接问题—你有优先续约权，续约的时候要补地价，补地价有一个优势，加一笔钱，有一个补地价的机制。
我们在《物权法》起草时，把这个学回来，吵了一天后，意见有分歧，最后通过了第一条：现在所有买的房子到期后你有优先续约，只要你还要别人就不能要，你不要别人可以要。但补地价没有说，你要，但要付多少钱不知道。所以中国改革现在两只鞋，一只已经脱下来了，一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果，只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多，到时都不干，基本打的是这样的算盘。我想这是朴素的法治思想，最后还得通过法治程序把有关的利益、计算形成预期，不要到70年再处理这个问题，之前把这个扣解开，以后才知道怎么办。
延成150年、300年，都是可以的。因为我们不是殖民地，我们不需要1997年回归，我们就是中国人，没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了，就继续走，渐进改革最重要的是不断地前进，一停所有矛盾就会爆发出来。（据中国企业家）
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z房屋产权期限普遍缩水70年到期后有关房子的三大设想
作者：来源：365地产家居网
　　编者按：对大多数购房者而言，购房的过程中他们遭遇最多的莫过于承诺的配套不兑现、绿化不落实、建筑面积不足、使用面积减少等买房、交房时就能被发现的问题，因为这些争执，他们甚至会与开发商对簿公堂。然而，与上述问题相比，更为常见的“房产产权期限”问题却被普遍忽略，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。因为施工期等客观原因的存在，现在市面上在售的商品房产权普遍缩水1-3年，更有甚者缩水10年以上；此外，产权过期后，自己的房子又该怎么办呢？
　　产权期限被隐性缩水
　　在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。
　　根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。
　　商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。
　　有调查指出，超过70%的购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”之间的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。
　　还有购房者因为产权算了一笔账：“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而买房时付的总房价却从为因此打折，少5年不就等于多付钱了吗？”
　　遗憾的是，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。
　　“70年后，我们在自己的土地上无家可归”
　　据了解，近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。浙江宁波（楼盘）市“怡江春色”小区的购房者在入住时发现，自己实际能居住的时间只有56年，比70年期限少了14年之多！厦门（楼盘）市信阳（楼盘）花园的10户业主更因为所购房产使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。
　　70年土地使用权到期后到底该怎么办呢？目前还没有确切的答案；此外，在我国的房地产行业发展的时间内，还没有产权到期的个案。因此，即使开发商及时进行房产开发，根据70年的土地使用权期限，我国目前所有的商品住宅都不可避免地面临着“70年后，产权该怎么办”的难题。
　　“法律规定城市土地属于国家所有，房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”有专家认为，这种管理制度凸现的法律真空在于：土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧，也就是必然会相对贬值，因此，一些敏感的购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。
　　众多业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，专家提出了三大设想。
　　产权到期后的三大设想
　　重签合同，续缴出让金
　　土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。
　　房随地走，国家补偿
　　由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿―个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。
　　政策持续调整，法规适时完善
　　众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。
　　国家应推动土地、房屋合理流动
　　有媒体曾对已经购买或最近1－2年内准备购买房屋、年龄在25～60岁之间的购房者作过一个小型调查。结果显示，90%以上的被调查者重视房屋“面积缩水”问题，强调一定要与开发商就缩水的面积另行签订补偿合约，但对于“产权期限缩水”则表示并不清楚。超过60%的购房者表示，不知道自己购买的房屋土地使用年限，更不清楚从开发商手中拿到房屋并入住后，究竟还有多长的房屋使用期限。在明确“土地使用权”与“房屋产权”两个不同概念后，100%的被调查者认为：房屋产权期限“缩水”不应该由购房者买单，76%以上的被调查者认为应该由开发商自行买单，24%的被调查者认为可以由开发商和购房者共同分担，但前提是必须公开透明。
　　对于问卷中提出：“房屋产权期限"缩水"，你该如何选择”的问题，只有45%的消费者表示愿意就此向房地产开发商“讨个说法”，超过50%消费者认为在现有法律规定不明确的情况下，只能走一步看一步，“国家总不会在70年后把这么多老百姓弃置不顾吧！”
　　调查结果还显示，超过85%的人群对现行土地使用权出让和转让管理制度的合法性提出质疑。他们认为，既然“土地使用权”和“房屋产权”是两个不同的概念，那么国家作为政策制定者，更应该从以民为本的角度来考虑，推动土地和房屋在真正需要购房的消费者中合理流动。只有尽快明确法律概念，才能使消费者吃下“定心丸”。
　　业内人士认为，由于土地政策是从计划经济向市场经济转轨过程中以“摸着石头过河”的方式不断出台的，现在预计70年后的土地和房屋产权归属未免为时太早。从这几年国家对私有财产保护和物权法出台的力度来看，国家对公民合法财产的保护正在不断完善中。但“为时太早”并不能回避目前开发商把“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者的现状。
　　不少专家呼吁，在无法彻底改变目前土地使用权和土地产权归属相关法律的前提下，应该把土地出让时间以及商品住宅的实际使用年限等重要信息通过互联网、土地交易中心、房产管理部门及时传递，加强交易透明度，同时政府出台指导性价格等方式，能够更充分地发挥市场调节作用，有助于商品住宅形成更合理的市场价格。
　　而针对房产产权期限“缩水”问题，多年研究房地产市场走向的学者、浙江大学博士杨天保认为，房地产开发只有从单一的“买地卖楼”模式中走出来，向获取长期收益的模式改变，同时应尽快出台国内关于抵押贷款证券化的办法，才会缓解目前由购房者单独承担产权期限“缩水”房屋的现状。而消费者在买房之外更广阔的房屋消费选择，才能逾越产权期限“缩水”之坎，使“房屋产权期限缩水”不再成为老百姓的困惑。
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China Securities Journal. All Rights Reserved中国的房屋产权，是70年吗，还是永久？_百度知道
中国的房屋产权，是70年吗，还是永久？
一、房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，按建筑类型用地性质不同可划分为民用住宅建筑，商用建筑和工业用建筑。一般情况下，住宅用地产权年限是70年；综合用地产权年限是50年； 商业用地产权年限是40年。二、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1、居住用地70年;2、工业用地50年;3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;4、商业、旅游、娱乐用地40年;5、综合或者其他用地50年。”三、房屋产权年限的计算：1、房屋产权年限从批地之日算。房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。2、私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。3、实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是30几年、60几年的。四、房屋产权年限期满的相关规定根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
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如住宅的土地使用权通常是70年。
表面上看房屋所有权购买后是永久的，比如再购买，但是房屋所在的土地所有权永远属于国家，如果继续使用，只是视情况出售土地使用权。
土地使用权到期后，可能还会涉及如何继续取得土地使用权的问题那教授讲的不对
其他2条回答
~虽然说70年看似很漫长~但如LS所说的一样~这块土地的所有权还是国家的~
70年~说的不好听点~你孙子20岁~你也就差不多不能住了~永久。概念都不一样怎么可能永久。。。。
50年哦！在中国房子产权想永久，哪有那么长，几乎不可能！除非换执政党……
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