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房产人士揭秘：这才是真实房价
一个房地产商亲口告诉我：只要凑够15%的钱，这栋楼就可以开工这钱就是用来办证办手续的费用，其他全赊着，卖房我可收的是全款。一个的按照《建筑工程施工预决算》，一栋房屋从开始设计、施工到交付验，每一个工种，每一项施工(项目的子项)都有定额预算。你砌一块砖、挖一条沟、抹一面墙、跑一根电线、安一扇门窗等等都有预算定额在那里管着。到了工程结算，那可是要一定一毛的对账。工程设计费一般是7%左右，这是普通工民建筑的市场价格，高也高不到哪里去。所以，一栋房屋自打设计出来直接成本也就固定下来了。一般中包括土地出让金、税收和城市增容、教育附加以及开工手续之类的许可证费用、地下防空设施费、土地勘察和环评费用等等。地下车库属于防空设施，别看你花钱买了，你买地下车库是不给你产权的，你只有使用权。上述费用中除了土地出让金需要招拍挂来确定，其他的费用都是“秃子头上的虱子”――明摆着的。三个代表那阵子，一个房地产商亲口告诉我：”只要凑够15%的钱，这栋楼就可以开工这钱就是用来办证办手续的费用，其他全赊着，卖房我可收的是全款，这买卖没心烦(地方土语)。”我一下明白了：要不哪来的那么多三角债?为什么同样的公寓楼，上海北京和二三线城市的房价差那么多呢?这就是土地的疯狂增值效应在作祟。即使是西海固那样的“荒山野老”，土地出让金也要占到房价的30%以上，如果你买的是生产经营性。那可你还的在土地出让金上再掏些银子(10-30%)。北京三环以内的房价70%是土地出让金。君不见，如今这北京连四合院都挖地三尺，地下建筑多达三层。这也叫房主的“土地的疯狂增值效应”，“坐地有三千金，深挖地窖滚滚来”。您甭辛苦上班，坐在这“地窖”口收房租就行了。财政收入的大头和分灶吃饭体制多年以来，土地出让金一直是地方财政的主要非税来源。亿买地卫生的书记市长屡见不鲜。一说发展经济，那土地就是最大的优势和资源。至于《XXX县财政局关于土地出让金收支管理的调研报告》，那是给人家领导看的不便透露，这里只摘录一句话：土地出让金逐年提高，已经成为非税收入的主要来源”。土地出让金一直是各级地方政府招商引资的重头戏。不过为了细水长流的“可持续发展”，如今的发展思路也在“创新”：只租不卖。为什么土地出让金那么讨人喜欢?咱们看看这账是怎么算的：某地(别点名了，影响地方声誉)的杨柳村，乡里以3万元从农民手里买了地，乡里按6万元交给县里，县里按36万元卖给开发商。这可是1996年的价。为什么是36万元?那是没有招标的说法，上面出台文件，工业用地最低成交价不得低于46万，住宅开发最低不得低于36万元。如今这土地红得发了紫，再加上为了反腐倡廉要公开“招拍挂”，所以，不在乎银子的土豪们可就有了大显身手的机会。你看当年尽管《国九条》像下暴雨似得一个一个的接着下，那连个“涨停板”都没有的“土地版”不断创新高，一平米1.2万都抢不到手(这也是10年前的黄历)，你买房的不掏钱谁掏钱?那些“二包三包四包”活的很，有活就来没活就上别的工地，也是同时报下几个地方的活。一个路子。要不说，这政府为什么那么喜欢农民进城，那么喜欢超大城市?开发商那么喜欢向上“争取摸到云彩，向下找到阎王“?按照经济学经典理论，这叫做“资源利用最大化”，按照斯蒂克利茨带来的新名词：这也算是“全要素效率”的“新贡献”。至于买房的小青年在家里数钱的烦恼，他们可管不着。地方财政要那么多钱干嘛?那肯定有用的，如今都是财政分灶吃饭，上下级分财政得很清。工资福利、办公条件的改善都是地方掏银子?你还要民生工程、GDP政绩什么的，没钱怎么行?上天入地搞建设就是为了“缓解经济压力”。咱这也叫经济学的“若干选择取其优”的“可持续发展”。有人说提高工资，那可得看看谁的工资可以提高。别的先不说，就拿前些日子共识网的三人谈。全国最大的制笔厂一支碳素笔只挣几厘钱。原料是高价进口的，12万1吨;机器也是高价进口的，68万1台;产品又是低档的，1美元买一打;利润很可怜。你要提高工资吗，他就跑路走了。饭钱都没了，还提高什么工资?创新?什么都是人家的，自己就是动动身子骨的能耐怎么创新，马克思的劳动价值在如今这世界被虚拟资本挤得只剩下个零头，只能指望工业4.0快点到来。工程分包的秘诀和听任大炮的劝开发商最大的一笔开支就是土地出让金，搞房子实际用不到拿自己的钱。实际上为了抬高土地出让金的招标价格，地方财政允许出让金在中标后可以适当缓交，以吸引更多买家竞标。在这种情况下，现在大小工程的分包可以说走火入魔“创新不止”。为什么自己的工程会报给别人而自己不干呢?这个猫腻如下：一级开发商承接工程后然后将项目分成若干子项目转包给别人是因为子项转包后开发生实际上也同时把所有的施工费用也甩给子项分包商。也就是别人先出钱出力给开发商干活。实际上类似传销， ，项目都包出去以后，开发商的自由资金和购房户预交款全部都留在开发商的手里部分充作土地出让金，其余就再开发。这样，一个项目的钱可以拿出来同时开发几个项目。打个比方说，一个小区20栋楼。开发商顶多5-6栋楼的预收款就可以保证整个小区先后开工。这样，那些楼再收的预付款又可以搞别的工程项目。就这样“驴打滚的搞下去”，开发商就可以短时间“做强做大”。中国从其鸡毛开发商到巨头开发商全是这一个路子。为什么只有中国才有这“预售房”，就是这个道理。其实政府心里“门儿清”。那么二级(还有三级四级等等)承包商如何对付呢?“娘胎下一窝”，还使再转包。结果就不用说了：一个样。从工程表象上看，就可以看出：比如，一栋楼，结构框架是一家，墙面是一家，门窗是一家，电气是一家，上下水是一家，地暖是一家，屋顶防水是一家，太阳能和车库也是各一家。连储藏室都可能是另一家，公共绿地至少有是几家。就这样分包下去还没完。简单说其中一项，门窗。防盗门和室内门各是一家，玻璃窗和百叶窗各是一家等等。这还没完，例如防盗门进货是一家安装又是一家(这家可能就是街上找的临时工施工队了)。所以一栋楼或者一个小区的建设费用实际上是由几十成百个承包人(或者小包工队)承担着绝大部分建筑施工费用。由于国家管的比较紧，彩保留了混凝土现浇工程采用指定的搅拌厂的混凝土罐车集中供应混凝土，这就是中国特色的建筑行业。明白了吧，你买的房子不知道谁出钱盖的，你交的预付款也不知道用在谁要买的的房子上了。要说空手套白狼，这层层转包就是。
(责任编辑：明天新闻网)
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　　在《天天315》的微信平台上，微信平台一名网友说，环评法不是单个部门的法，而是国家大法，开发商藐视国家大法很可笑也很可怕。网友“百重权”说，万科不可能没有开工许可证就开始施工，也不可能没有销售许可证就去销售，环保部门是在扯皮。网友“天生我材必有用”说，万科的回复没有法律效力，因为它的物业不具备受法律保护的前提，违约在先，后面的处理不成立。不能因为你是万科就店大欺客。
　　经济之声特约评论员、中国消费者协会律师团团长邱宝昌，经济之声特约评论员包华等专家就此事件进行了分析和解读。
　　邱宝昌：根据物权法规定，我国土地所有权分国有土地和集体土地，开发商、业主对房屋产权具有所有权，对土地具有使用权，那么别墅花园的使用权是谁的呢？如果没有开发商的宣传资料和同意，业主享有使用权可能是协商的问题，但开发商有承诺和约定，而且有样板间，业主要求按照原来的承诺和约定去履行，我认为无可厚非。
　　包华：在规划设计中没有围墙，业主要求增加围墙的做法实际上相当于变更规划，本身不合规，同时会给景观造成一定影响。当然，变不变更规划需要物业和业主共同协商决定。但涉及两个问题，一方面，是不是只有用围墙的方式才能确认所有权或使用权；第二，开发商卖给购房人的到底是所有权还是使用权。这两个问题需要进行深入探讨。
　　针对项目并未获得环评通过这一问题，邱宝昌律师认为，按照环境影响评价法规定，规划建设的项目都要经过环评，应当环评而没有的，可能被认定违法。环评法第二条规定，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成环境影响进行分析预测和评估。如果建设项目批准后，5年后才开始建设，仍然需要重新去做环境评价。
　　包华认为，环保局在认定不动产在建设过程中是否存在违法行为，尤其是否存在环境保护和环境评价违法行为等方面，是有权利的。另外，我国不仅有环境评价法，还有环境保护法，环境保护法颁布的时间是1989年，第一稿就已经确立了三同时原则――同时规划、同时建设、同时验收，在项目实施过程中，你依然要根据新的法律来进行工作，同时1989年的环保法也必须要履行。
　　万科项目没有过环评，没有做到法律要求的环保设施和主体项目同时开工、同时竣工、同时验收的规定，但照样拿到了竣工验收证明文件，办妥了竣工备案手续。
　　包华：竣工验收备案手续由住建部门办理，办理时，会在备案手续后列明一些需要单独验收的事项，比如消防、环保等非常重要的方面。如果没有环评，意味着它在开始建设前没有环境评价。但交房时，大家可能会比较关注竣工验收备案，但后面的专项验收很多开发商、购房人都会忽视。在这个案件中，开发商说，约定的就是竣工验收备案表，我已经提供给你了，业主说你专业验收没有过。两者各执一词，而且都有依据。
　　根据广州万科新闻发言人周超答复，没有环评手续，不代表项目就属于违法建设，不代表不符合交付条件，建议业主要以合同约定为准。邱宝昌认为，在不违反法律法规的前提下，合同约定大于法律，但如果约定和法律法规相冲突，要以法律为底线。
　　包华：此案中，开发商在交易过程中，对业主隐瞒了一些重要信息，并利用信息的优势地位，对消费者造成了一定影响。万科确实存在违法行为，认同这个定性并积极改善，才是万科需要做的事情。大型不动产的交付标准非常严格，但合同过程当中，开发建设单位需确认的交付条件比较中规中矩，对专项验收内容没有进行专项设计，给消费者和开发商之间留下巨大的争议空间。我认为，今后在合同示范文本上，政府应推行更加细致、能够落地的并解决各方面问题的交付条件。
　　对于李法官现在能否拒收房屋，拒收行为能否得到法律的支持、按照合同约定赔偿延迟交房的违约金等问题，邱宝昌表示，这首先需要环保部门来核定是否违背了相关法律法规，因为是业主怠于接受，那物业费、违约责任需要业主承担；如果项目未按照交付条件和合同约定，那就不存在业主违约的问题。
　　包华：我个人判定，如果以环评内容作为认定房屋是否构成交付条件的标准，比较困难。合同中并没有把环评内容作为交付条件之一，除非业主能够证明由于环境评价不到位导致房屋不能安全使用，存在直接、间接或潜在身体伤害、财务损失等。
　　李先生表示，他准备继续起诉，他知道这将是一个漫长、繁重的过程，不是一个普通购房者能够承受和解决的，他说庆幸自己是个法律工作者，在程序上可以免除不必要的纠结和聘请律师的费用。但坚持后，实体权益上是否能够得到保护，还是一个未知数，但他说他一定会坚持到底。
编辑：朱琪
关键词：万科;广州;环评
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手机央广网我在开发商那租了一间商铺，合同是3年，由于生意不好无法续交下年房租，合同上没有写违约金，还有两个月_百度知道
我在开发商那租了一间商铺，合同是3年，由于生意不好无法续交下年房租，合同上没有写违约金，还有两个月
由于生意不好无法续交下年房租，合同是3年，合同上没有写违约金，我要退房，还有两个月就一年了，提前两个月交房租我在开发商那租了一间商铺
我有更好的答案
然没有写违约金，跟房东商量一下，但是合同违约一样是要承担违约责任的。看能不能找到下家
要房租也交不上怎么办是找不到下家，
收东西走人好了
收拾东西走人就行了！
还有3个月押金呢
要求退！拒交水电！11O介入
大头能要回来！
租金l年多少
36000每年递增百分之15
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