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/etc/nginx/nginx.conf.互联网+时代，房地产这枚大叔如何再夺芳心 - 今日头条()
互联网+时代，房地产这枚大叔如何再夺芳心
理应惭愧的是，为什么互联网+可以轰轰烈烈，为什么房地产+还不能魅力四射？这个年代，互联网让绝大多数的人们无法回避，同样，房地产更将一如既往地让所有的人们不能隔绝。一、【互联网全面冲锋 房地产边打边退】8月30日，大湘网官方微信消息披露，马化腾（Ponyma）9月1日来长，参加湖南省政府和腾讯公司举行的战略合作框架协议签约仪式。文章称，这意味着，2015年最火的“互联网+”将在三湘大地落地生根。两会号角吹响之后，腾讯、阿里、小米、滴快、乃至UBER的各显神通，催动着互联网+在神州大地的星火燎原。同期，来自同花顺的统计数据称，已公布2015半年报的89家上市房企中，存货总计逾1.8万亿，较去年同比上涨14%。其中万科、保利、招商存货均超千亿之巨。无须深究数据之真实度，就此回顾刚过去的2015年前三季度的楼市镜像，几大特征已然清晰可见：一是区域分化更趋明显； 二是去化压力普遍性加重；三是开发利润率明显下降； 四是营销章法渐乱；五是过剩迹象开始显现；六是拿地积极性仍未回暖。两相比较，一边是互联网公司的全面渗透冲锋号吹响，一边是房地产市场的边打边退表现有目共睹。二、【万科万达绿地找到创新的未来了吗？】从楼市黄金年代的高歌猛进到白银年代的苟且偷生。这个行业，谁的日子好过，谁的日子不好过，可能已经不是谁的脸上还能强颜欢笑那般简单。严格来说，房地产行业或者产业走到今天，在“过去的鲁莽+结构性过剩+整体经济遇冷+互联网模式挑战+浮萍之命”这5大疑难杂症折磨下，已是黯然神伤。这日子还要或者说还可以熬多久？未来三年五年的计划怎么做？大幅度调减今年销售任务，有钱有地不敢意气风发地抢了。这两点迹象足以佐证这个行业面临的迷茫与困惑。我也不相信，万科围观了腾讯阿里小米UBER之后，真正找到了未来5年的老大之道；王健林狠心关了一批万达百货店面并破身联手万科之后，也想清楚了未年5年万达地产的更宏伟目标； 绿地终于上市了，但上市改变了他所处的行业与市场现状；碧桂园玩了些新的东西，却也没法改变碧桂园昔日成功的开发模式在今天优势不再；恒大多元化，首创无理由退房再到新出的全国优惠大行动，只能说明许家印在地产还是以守为攻，出路则是另谋。未来已来，秋风已至，一如现状，房地产业的冬天还远吗？三、【小鲜肉和大叔 给现在或给未来】以美女群聚效应来说，我从不怀疑，房地产行业依然是各种人才的藏龙卧虎之地。瘦死的骆驼比马大，只是“瘦死的诺基亚、柯达和困境中的微软”呢？过深的沉湎只会带来更快的坠落，过多的乐观必然暗涌更大的悲剧。近日，湖南商业地产操盘大师易建国先生加盟湾田国际建材市场。易总是个善于找准G点（痛点）并技巧发挥到位的资深专家。一篇《全国主流媒体集中报道：三年内长沙商贸市场将会大洗牌》的文章足以佐证，他又一次占领了决胜未来的高地。显而易见，小鲜肉和大叔之争，一个能给现在，一个能给未来。易总这一招明摆着如同在抢美女的时候说，他只是和你走肾，他养不起你，我才可以。好吧，没有人不想着眼未来，不会憧憬未来？四、【谁又能给房地产这个行业美好的未来】早些日子，参观远大住工张剑先生多年酝酿打造的工业化别墅作品之“枫丹白露”。3层的独栋别墅，模块化生产、标准化施工。难免有些心动，像我这样的农民，在村里有田有地，这样折腾一套房子，和我现在绞尽脑汁自己画图纸画了半年还没想清楚而一筹莫展相比，既省事又省心还省力，还倍有面子（可惜经济实力远远不够）。在“枫丹白露”准备全国化营销扎根的时候，在众多成功人士为改善村镇里的父母居住条件或者为自己退休养老大隐于乡的梦想可以更轻松达成的时候，我还是想遥问张总，可以多个经济适用型版本不？比如一楼简单一点，少几个卧室和卫生间，尽量少些一次性投入。毕竟老家现在没几个人住。言归正传，透过湾田国际建材市场的“电商搞不死”的易建国谋略和远大住工准备带着枫丹白露上山下乡的张剑战略，我不认为，“房地产”不再有活力，不再有第二春（当然，这决不是指凭借伟哥之类的辅助的一次性勃起）。反之，理应惭愧的是，为什么互联网+可以轰轰烈烈，为什么房地产+还不能魅力四射？这个年代，互联网让绝大多数的人们无法回避，同样，房地产更将一如既往地让所有的人们不能隔绝。五、【房地产+ 到底怎么+？】房地产的未来无非3个方向：一是够轻；二是够全；三是够专。轻是指专业化分工、产业化发展，迎合技术创新和大众需求，合力而为、轻装上阵、快速攻城掠地。全是指系统化、人性化的产业化运营主导。套用所谓的互联网思维模式，就是试着可能着羊毛出在猪身上让狗来买单。专，专是什么？互联网+勃起的时候，是互联网公司肆无忌惮地对于各行各业各种生活场景的渗透与影响。10来年前一样劲爆的各行各业信息化建设，奠定了互联网之于行业、产业的“利己”价值。所以，很多人在问互联网+到底是什么的时候，我比较简单比较武断的判断是：利他（TA）。互联网+的“利他”风生水起，房地产+的“利他”就不能柳暗花明？真正地深入、渗透一个个行业和产业，找准他们的痛点或者G点，进而针对有效提升解决之，远比当下太多的营销乏术乏力未来更明朗。营销已是末端，最牛逼的房地产营销人才也改变不了市场困境与格局变化的时候，要么营销+产品前置，尽可能前置，要么营销+运营后置，尽可能后置。别再沾沾自喜地逆风飞扬。在很多传统行业都在尽可能去线下渠道化的大背景下，却把太多太多的心思花在人海战术上，那可以让你真正掌握自己的未来吗？别在围观着互联网+勃起于各行各业的时候，忽略了房地产的“贵族血统”。以致把命运寄托在大爷大妈行行好帮你推销一套两套房子的不可持续性动作之上，那必然只是个雏。而你的幸福与未来，迟早会被风姿媚惑的女人给霸占。（文/ajong）作者简介：刘佰忠（ajong）【佰言堂】（微信公众号：sayhal)主创；克而瑞长沙机构总经理、湘经联（湖南房地产经理人联盟）执委、监事长。码字十余载，江湖三五年。曾履职于计算机世界、潇湘晨报、新浪湖南、腾讯·大湘网。地产、财经、互联网观察者，上不懂天文，下不识地理，只晓人情三二，是为坐井，浅说身边琐碎事。【原创作品，文责自负，与人无忧，如需转载，敬请联系本公众号！佰言堂 同步登b陆头条号、腾讯开放媒体号，相关内容在三大平台均可订阅，欢迎关注！】
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(C) 2016 今日头条
违法和不良信息举报电话：010-
公司名称：北京字节跳动科技有限公司/北京字节跳动网络技术有限公司真她妈噁心的，通过初试隔天才去的见习，通知短信通知一天都没有下来，一点可信度都没有，结果见习半天后当晚就说无论考核通不通过都会打电话通知，结果只发个短信。&br&半天见习就让自己去打电话邀约在智联招聘投简历的同学，重点是里面的座机都坏了，还要用自己手机打过去，真噁心，培训加见习起码七天左右，而且没有工资，都替人家白干，感觉人家对你的好都是装出来的，当时自己还是外地卡，打电话贵啊，但是没办法啊，还是要打，真她妈噁心，建议不要去了，当初发布消息说招行政助理100人，结果进去了一天就开始刷人，我在怀疑集团是不是这种模式，根本就不打算招人，只是让你们在培训期间让你们白干活，增加她们的提成，到最终考核却全部刷掉，真她妈噁心的集团
真她妈噁心的，通过初试隔天才去的见习，通知短信通知一天都没有下来，一点可信度都没有，结果见习半天后当晚就说无论考核通不通过都会打电话通知，结果只发个短信。半天见习就让自己去打电话邀约在智联招聘投简历的同学，重点是里面的座机都坏了，还要用自…
一三年八月份进，做了一个月，逃出来了。可能是因为年轻，实在抗不了那个压，那会儿我二十岁。&br&
缘起也是找工作，58，赶集，各个地方找，发现家家顺网络招聘开的工资是最高的，门槛又低，就怀着满腔热血和雄心壮志应聘。&br&
我很正式的对待这这份工作，因为我觉得，我尊重它，它也会回报我的。结果面试的风轻云淡，简单问了两句，就说让我第二天上班。&br&
他们要求早上八点半之前到。不然就要乐捐，(这个名字很funny，罚钱还叫乐捐！)当时我住在离那个地方很远的地方，坐公交都要一个多小时……为了达成那个目标，可想我有多么苦逼！有一次他妈的公交车坏了……结果就乐捐了五块钱(苦笑)……&br&
起初几天，几位经理开始激发我们的斗志，用一些口号式的话去鼓舞我们，加上陈安之成功学那一套打鸡血，年轻啊，都觉得热血沸腾，好像前方是金矿我们都能捞到金子！&br&
还给我们展示了一些牛逼的人，比如老总林凤辉，王国和，李莉等一些大区经理，他们俨然已经成为了偶像，当时在我心中真是神一样的存在:学历低，白手起家，坚强勇猛，不屈不挠……所有都是正能量的标签。尤其是在短短两年之内达成了我几乎所有对深圳的梦想，车子，房子，票子，位子，面子……呵呵，回想起来真的超级搞笑！&br&
刚开始几天，有个师傅带，说是带也只是敷衍了事，哪会有人真的给你传授经验，要知道，那些都是银子！然后让你记盘，跑盘，画盘，任你自生自灭。&br&
过了几天，就到福田八卦岭那地方去家家顺学院培训考试，要90分以上才能及格，及格才能有接单的资格，接单开单之后，才能被正式录取。而录取又不是永久的，你连续三个月没开单，就自动fire了，然后重复上面的步骤，考试，开单，被录取……这是他里面很有意思的一点，让人时刻在压力状态下。&br&
在培训的地方好多年轻的面孔，他们充满朝气和斗志，满怀希望.只是不知道，两年下来，坚持下来的有几个？&br&
不得不承认，他们那培训，或者说洗脑的功夫非常了得，口才又好，所有人都认真的听，认真的学。期间学了不少东西，也算是收获吧！尤其那几个老总出来时，掌声雷动，全场欢呼，开讲时鸦雀无声，真是个全身贯注！他们的举止，谈吐之间确实非常有魅力，注意，我用的是魅力这词！如果哪位有兴趣，可以去听一场，保证不失所望！如果说最大的收获，就是这几场培训，确实非常牛逼！&br&
培训完，考了98所以过了。之后就在焦急的等待开单，不断的学习，不断的跑盘……&br&
跑盘是很有意思的，我主要做的是一手楼，到惠州到东莞这些地方去，开发商出车管饭，我们就去了解楼盘，然后向客户推盘。在家家顺，我看到了人生中目前为止最华丽堂皇的样板房，可能因为我是农村出来的土包子，当时我看到时真的惊呆了！那个简直没法形容，后来见得多了，也就习惯了。每天跑盘，打电话，发传单，洗盘，洗客户，打街霸，给自己定目标……&br&
这样熬了一个月，天不遂人愿，0，截止到我逃跑的那一天，我的业绩是0.后来那天下午，我女朋友实在受不了这种烧钱的日子，开始要求我必须换工作。我也累了，发了条短信，转身就逃走了。&br&
我总结一下。&br&
首先家家顺的企业文化确实不错，平台也还好。但是因人而异，做的好的，每月能拿几万块，做的不好的，半年，一年可能一单都没有。然而，做的好的，不及十分之一！这是重点！所以可以想象它的淘汰率有多高！你自然也就明白，为什么58这些网上为什么到处都是他们的广告！没有门槛的东西，真的是最难做的！我清楚的记得那会我有一个前辈，女的，开了一单，让她给我们做个分享，当时她一张嘴就嚎啕大哭啊，半年了，就开了这一个单，太不容易了！我看的心里也挺不是滋味，就觉得真的不容易，因为他们好多人要顶着很大的压力去做，这些压力有来自工作的，家庭的，亲人的，还有陌生人的！不容易，也了不起，所以能在那里面待两年出来，绝对跟普通人不一样，至少口才和心理素质要好很多！&br&
其次，如果前期你没有准备好，没有钱，没有毅力，那你基本就是来家家顺做了心灵spa，除了性格变得开朗一些，见识一些富丽堂皇的房子，别的你也不会带走啥，我见过他们缺钱的，把开发商送的宣传单当废纸卖，换个十块二十块搞顿饭吃，也挺心酸啊！&br&
然后就是人脉，你自己一个人，单打独斗，几乎是不可能成功的。你要多去认识一些人，跟他们交朋友，套近乎，换取你所要的好处。可这一切都要钱去维持。&br&
最后，钱钱钱，一定准备好钱，这是你进入房地产头半年最重要的东西！有了钱你就有胆，就有信心去坚持下去。不过还是要看运气的哈！我离开那里第二个月，有一二货打电话找我买房子，我那个苦笑不得啊，不过最终还是选择了放手！哈哈哈哈！还有一个特别闹心的事，我的手机号码在来电宝被很多人标记为深圳房产经纪人，我跟人打电话，人家会问，哎，你改行了？不知道的人家会以为，我要卖房子给他，都选择秒拒！哈哈哈哈！&br&
为了活着现在我还是选择了种菜的职业，在工厂打工，因为我没有种树需要的土壤和条件，没有肥料，没有种子！&br&
……………………&br&
以此向那段职业告别！还是谢谢家家顺！至少有收获，有成长！
一三年八月份进，做了一个月，逃出来了。可能是因为年轻，实在抗不了那个压，那会儿我二十岁。 缘起也是找工作，58，赶集，各个地方找，发现家家顺网络招聘开的工资是最高的，门槛又低，就怀着满腔热血和雄心壮志应聘。 我很正式的对待这这份工作，因为我觉…
开发商以土地为抵押从银行贷款开发，达到预售条件的时候，购房者可以凭借房子抵押与开发商担保从银行贷款购房，还月供，开发商再用购房者的资金与购房者的房贷资金还贷款，交房时候开发商还清贷款办大产权证，证件下来后客户再去办理产证，大概就是这样。
开发商以土地为抵押从银行贷款开发，达到预售条件的时候，购房者可以凭借房子抵押与开发商担保从银行贷款购房，还月供，开发商再用购房者的资金与购房者的房贷资金还贷款，交房时候开发商还清贷款办大产权证，证件下来后客户再去办理产证，大概就是这样。
个人认为在二手房业务方面端口的模式确实遇到了很大的瓶颈,&br&对此我以前写过两盘BLOG,正好可以贴出来,不过都是12年写的,里面有些东西过时了,大家将就看吧&br&但反过来说,目前二手房不靠端口模式又能有什么更好的方式?&br&第一篇:&br&&b&我对安居客好盘直通车的看法:&/b&&br&&br&&p&最近在微博上看到几个老同事在谈论安居客的新产品&好房直通车&,大概看了一些产品介绍后,一时手痒,想写点东西。&/p&&p&这个好盘貌似在中介里口碑不佳，还有一位同业（@&a href=&///?target=http%3A///laoyangfang& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海老洋房的故事&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）专门发了一篇文章&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A//.cn/s/blog_62b2dn.html%23bsh-24-& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&二手房信息网站安居客的完结篇&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&从经纪人的角度上谈的挺全面，也就是这片文章引起了我的注意。&/p&&p&谈谈我的看法，因为信息了解的可能并不充分，而且离开这行业已经有段时间了，所以本文中臆测的成分较多&/p&&p&一、按端口收费的困境&/p&&p&1、盘子太小，按端口收固定费用也就意味着和经纪人的数量挂钩，市场不好，竞争激烈，北上广算是中介最活跃的区域了，以上海一地计算，20000家中介门店，每店10个人也就20万从业人员，按每个端口300，每月也就6千万的量，一年也就7.2个亿，安居客能分到多少？刚才上了一下安居客，首页上写着全国共有331万套房源发布，按人均发布60条计算，不过就5.5万经纪人在使用安居客的端口，每端口300的话每个月不过1650万，全国一年也就2个亿的盘子，和二手房产交易总额没什么关系。&/p&&p&2、找不到优质经纪人，按端口收费的情况下，安居客区分不出那个经纪人好，按以往的规则看房源图片，看资料描述全不全，都是扯淡，那个经纪人业绩好，那个经纪人成交多，只有成交多，业绩好的经纪人才是安居客惦记着的，优质经纪人销售线索转化能力强，成交能力强，这种人才有钱做推广。&/p&&p&二、好盘收费方式的优势&/p&&p&1、安居客从成立起打着和中介公司分佣的算盘，但一直不得其门，好盘收费方式其实也就是曲线的分佣思路，好盘推出意味着经纪人网络推广再也不是平均制，经纪公司在推广费用上一定会向成交能力强的经纪人倾斜，这样一方面帮安居客了解清楚谁是成交能力强的经纪人，同样投入能力强的经纪人效果自然好过其他人，投入也会更多，变相的就是一种分佣，上述的两个问题也就顺势而解。安居客的营收也就从和经纪人的数量挂钩变成了和经纪人的成交能力挂钩，和房产交易额挂钩。这样在资本市场上讲故事就不一样了，从经纪行业规模说故事变成了从二手房交易规模说故事。&/p&&p&2、由于快盘是针对每个房源出价，传导到后端也就是安居客在各大搜索上的关键词投放也会因为这个方式更加的精准，重点推什么楼盘，什么力度推都会更加有效精准。&/p&&p&至于所谓的房源真实性，恐怕不是好盘规则能解决的问题，也不是安居客能解决的问题，有意愿也没有能力，其它网站也一样，这个问题只能留给巨型中介机构的自建网站去解决。&/p&&p&说到这里，我觉得虽然中介对快盘这个产品不爽，但从网站的角度（抓住目标客户，精准营销投放）上来看是绝对正确的方向，所以搜房什么的也别扯淡了，赶紧抄吧。&/p&&p&题外话，真房源的问题只有靠链家中原这种大型中介自建网站来解决，因为这种网站的客户才是购房者，才有动力通过内部管理来解决。&/p&&p&房产信息网站这种重度的O2O模式的网站，随着巨型中介如链家中原在网络投入上的增加，我的观点是市场会越来越小，安居客搜房之类的网站消亡是不会，但最终恐怕也就沦为中小中介机构的战场，但在网络时代，中小中介能占多大的市场份额？安居客还是趁着这些自建平台还没起来抢先上市圈笔钱套现算了。&/p&&p&至于中介自建网站，个人最看好链家，其他几家的网站看上去感觉就不是做互联网的人搞出来的东西，怪怪的。&/p&&br&&p&第二篇:&/p&安居客,搜房的危机&p& 谈到房产信息网站,安居客和搜房是不能不谈的。&br&&/p&&p&从结果来看,两家都还活着,活的好像都还不错,既然对方都很滋润,说明网站本身都不够成功,问题也都不大,实际上在二手房这块,两家的同质化很严重。&/p&&p&从找房者来看,网上找房还是件挺痛苦的事,房源挺多,可都是假的,图片虚假,价格虚假,有的房子本身都是虚假的,这样垃圾级别的体验两家一样，谁都不比对方好些。没办法，付钱的是经纪人,开发商,所有的体验本质上都是围绕着这票人在干.&/p&&p&从模式上来看,这个角度比较扯淡,什么垂直搜索，中间页,门户,难道你看不见赶集,58也都在玩这个游戏,那他们又算什么模式？要我说大家都别往自己脸上贴金了,不就是最最传统的流量+广告嘛,还都是虚假广告。&/p&&p&两家网站的数据质量都太差了，但目前两家其实都束手无策或无动于衷，因为对手遇到的是一样的问题，既然大家在数据质量上都没法改进，那就在其它无关大局的地方打仗呗，所以这两家包括什么乐居啥的就在些移动客户端等领域开战，谁也干不死谁，没有护城河，没有壁垒，甚至因为房产交易的低频次和地域性导致连品牌差异都没有。&/p&&p&房产网站充满了机会，新的模式正在孕育，有效的整合线上线下资源的O2O模式可能是未来的主流，线上公司的业务需要往下延伸，线下公司的业务也要向线上延伸，除开一些细分市场，单单网络广告推广平台可能会活的很艰难，虚假广告充斥的平台更加没有机会。&/p&&p&传统行业的巨头在完成互联网的改造后发展的速度是很可怕的，如苏宁国美，当然，发力的结果不光会是打垮线上的对手，顺便也收拾了线下的对手，在地产行业，目前我看好链家地产，这家公司在线上打垮安居客搜房类网站只是时间和空间的问题，携线上的优势扩大线下优势也是必然的场景。&/p&&p&传统行业拥抱互联网不是什么新鲜事，电商行业已经打的头破血流了，按照@mrbrand龚文祥 的观点，传统企业做电商分为三个阶段，小做新渠道，中做新业务，大做新模式。
&/p&&p&用这个标准来衡量的话，大多数经纪公司连小都没做好。&/p&&p&大多数经纪公司对互联网的应用还在开几个端口，做做网络推广，把线上作为新渠道来使用，发的如果是假广告的话连渠道都算不上，更扯的是有几家经纪公司自建的网站上都是虚假房源满天飞，都是你们自己的盘，还搞的这么乱，脑子里何止是进水？&/p&&p&链家的全渠道真房源推进了有一段时间，结果如何我一个外人并不知道，但可以明确的是链家现在是把线上和线下统一视作渠道来经营，通过发布的官网链家在线，已经在线上不需要全部依赖搜房安居客等网站了，据说官网链家在线的效果要高于其它平台，但没有数据披露的情况下，难免有自家的孩子好这么一说，毕竟效果这东西，关系到计算口径，计算规则，成本核算，难度大且链家真的去核算这个没啥意思，毕竟数据采集是需要成本的，有的时候靠经验和直觉判断大概状况也是一种省时省力的办法，即便是效果一样，又为什么要把钱花在其它平台上？还不如搞搞自己的网站，遍布北京的700家门店广告效应不是吃素的。&/p&&p&话说回来按效果算CPS的话，安居客和搜房都没什么底气，严格按照成交来算网站也没有后段数据，按照真实数据算点击出来恐怕经纪人会发现大家都在裸泳。未来链家应该还会使用一段安居客等线上平台，但自有站点的份额一定会不断变大，最终全部停掉的可能性是很大的。&/p&&p&但是链家在线上线下结合的步子走的远比其它中介要快，实际上已经很难把链家定义成一家传统中介公司。&/p&&p&比如链家推出的自如这个产品（&a href=&///?target=http%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【高品质北京白领公寓&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）&/p&&p&自如这个产品在我眼中是一个标准的互联网产品。合租这么一件事，充满了不确定因素，被链家包装成了一个接近标准化的产品。在当下这么一个人倒在路边都没人敢扶的环境下，合租这种C2C的业务对于房东和多个租户之间的安全，信任成本都很高，但这事情被链家变成了C2B2C，于是房东，房客的问题就这样被解决掉了，对于帝都这种有大量空置房和流动人口的城市，这个产品单独上市都没问题。&/p&&p&看自如的介绍；&a href=&///?target=http%3A///z/i/about.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&自如简介-创造品质租住生活!&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&链家在标准化上作出了创新，产品的标准化是大规模复制和通过互联网推广的前提，而且请注意自如1.0和自如2.0的差别，可以看到链家在逐渐完善这个产品。某一天自如这个产品出现在E龙或携程上售卖都不用惊讶，因为这个产品本就是线下中介公司在业务上按照互联网的方式来设计的，这个产品进教科书简直就是个标准案例。&/p&&p&当然链家还有几个这样基于互联网设计的产品，比如Openhouse等等，有兴趣的可以研究一下，相信未来链家地产还会不断推出这样的产品。&/p&&p&链家推出这些互联网产品说明高层人员在业务产品设计上已经不单单把互联网作为一个渠道，而是直接在基于互联网设计或改造传统业务了，相比上海的几家大型经纪公司，在这方面的差距就实在如同鸿沟一般。&/p&
个人认为在二手房业务方面端口的模式确实遇到了很大的瓶颈,对此我以前写过两盘BLOG,正好可以贴出来,不过都是12年写的,里面有些东西过时了,大家将就看吧但反过来说,目前二手房不靠端口模式又能有什么更好的方式?第一篇:我对安居客好盘直通车的看法:最近在微…
按揭买房不一定就要一辈子背负房贷枷锁，一辈子租房也不意味着就很自由没有压力。&br&以本人为例讲一讲这个心路历程吧。我不想做房奴，但也没想过要一辈子租房。&br&&br&&b&先讲讲房奴们（此处没有贬义）的大致情况：&/b&&br&本人05年开始工作，08年至今身边的同龄朋友们都陆续按揭买了房，他们的第一套房通常都是小俩口凑个10-20万积蓄，加上双方家庭的支助才够首付，再办个20年左右的银行按揭，月供3-5k不等。&br&&br&在有稳定工作的情况下，两人的公积金加起来基本就够一套房子的月供了，所以还贷压力并不算大。而且上班族在25-30岁这几年里正好处于从职场菜鸟走向中流砥柱的阶段，在这期间他们的工资收入是在不断上升的。所以对于这些房奴们，压力最大的阶段也就是在刚买房之后的1-2年内，因为首付已经耗尽了全部积蓄，甚至还借了不少钱，在这2年间，不但要还月供、还首付的欠债、还要在新居入伙时的家电、家具、装修方面支出各类费用。&br&&br&但不出2年他们大多就已经没什么债务压力了，而且很可能又攒了一笔小钱准备买第一辆车，再过2年又开始计划买第2套房了，因为他们的第一套房在这三四年里大概已经增值了一倍，也就是说08年买的一套80万的房子，现在可能已经价值150万了。&br&&br&在巨大增值空间的驱动下，他们便卯足了劲继续买第2套、第3套房……只要政策和经济条件允许，他们会不断地买房或换房，因为这是他们对于现有积蓄的最佳投资渠道，也是帮助他们摆脱屌丝命运的最佳途径。随着小房换大房、郊区换市区、旧楼换新盘这样不断演进，他们的生活品质也在不断提升；随着房子越来越多，自己不住的房子就拿去出租，租金基本可与月供持平，这样就没有了新的房贷压力，关键是过不了几年每套房子就能增值一倍，每个家庭都憧憬着从此财富就像滚雪球一样一发不可收拾。&br&&br&所以你知道为什么房价会居高不下了。ZF、银行、开发商、房产中介和买房者等等相关角色已经共同编织了一个闭合的循环链条，在这个循环的产业链中每个环节都扮演了重要的角色，大家都是一条绳上的蚂蚱，所以这盘棋必须下好，雪球必须越滚越大。在此我们不去展开讨论楼市是否可能崩盘，因为那牵涉到太多的政治、经济因素。&br&&br&&b&再讲讲买房者和租房者在三五年内的变化：&/b&&br&&b&理财：&br&&/b&与身边那些买了房的朋友们相比，本人的工资还算高的，但毕竟都是工薪阶层大家的收入差距非常小。四五年来，随着职位和收入的提高，我租的房子也越来越好，开销也越来越大。而在这期间，朋友们买的房子大幅增值，除去欠银行的钱，他们家庭资产大概从当初拼凑的20-40万变成了50-100万，而我却还是只有不到20万的积蓄。显然造成这个差距的因素主要有两点：一是房子的价值增加了一倍以上，二是买房的朋友更注意日常的开销控制（当然我也没有乱花钱）。&b&从四五年间的财富增长角度来看，没买房的我明显完败了。&/b&&br&&br&&b&压力和生活品质：&/b&&br&大部分人买下第一套房之后已经身无分文，并且负债累累，所以心理压力是比较大的。而且第一套房往往都买在郊区，上下班的交通时间可能比较长，这样来看生活质量确实不会太高。但是只要捱过最初艰难的一两年，生活品质就能逐步改善了。而这期间我一直都租住在市中心，走路上下班就可以了，不用忍受高峰期糟糕的交通，购物、聚会什么的都很方便，这样来看租房的生活质量还不错。&br&&br&但是这样的局面只限于三五年之内，因为如上一条所提到的，随着买房者资产的增加，他们将有更好的经济条件改善居住环境和生活品质，而租房的我资产并没有太大的变化，所以生活品质虽然一直保持OK，却没有明显的提升。从精神上来讲，人都是希望越过越好的。买了房的人越过越好，心理的满足感会慢慢增加，而生活品质没有变化的人（比如我）会逐渐感到焦虑，对未来充满了不安全感。&b&所以说，短期内不买房的人压力比较小，生活品质相对较高，但是从长远来看，生活品质却下降了，精神压力也越来越大。&/b&&br&&br&&b&职业发展和机遇：&/b&&br&我们都知道买了房的朋友在职业方面会力求稳健，工作上必须是各种忍气吞声不敢有所闪失，当然跳槽是不可避免的，但一定会谈好了下家才跳。人们在有了房子之后就开始结婚生子，过上了幸福的家庭生活。人一旦拥有了稳定的家庭与工作，就会对其形成依赖，一方面是精神上的依赖，另一方面是家庭的和谐需要稳定的工作来支撑。这种情况会让绝大部分人失去斗志和梦想，他们没有办法承担风险，在一切求稳的前提下，他们会慢慢变得没有个性，思想也会变得越来越保守。&br&&br&但对于我来说，&b&一直不想按揭买房可能主要就是因为“&/b&&b&害怕&/b&&b&这样的稳定”。&/b&因为人在得到一样东西之后往往都不甘心再失去它，如果有一个创业机会，一个好的投资项目，一份外地的诱人工作摆在面前，我可以很干脆的作出决定，但买了房的人除了继续投资房产，对于大部分的机会和风险，基本上只能Say No了。&br&&br&所以，对于买了房的朋友，未来的人生轨迹可能是比较稳健和清晰的，也可以说是波澜不惊；但对于坚持不买房的我，未来还有很大的可能性，我是相信黑天鹅现象的（展开阅读：&a href=&///?target=http%3A///subject/3025921/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黑天鹅 (豆瓣)&i class=&icon-external&&&/i&&/a&），可以预见的未来并不代表一定会一帆风顺，未来本就是不可预知的。何况在我个人的价值观里面，年轻时不去做自己想做的事情，要等老了才去做吗？借用一句矫情的台词就是“再不疯狂我们就老了”。现在我正在开始自己的事业，并且自认为是一份可以不惜一切代价为之奋斗十年的事业，但是买了房的朋友就不可能像我这样疯狂了，他们的事业就是维持稳定的工作与家庭，并进一步投资房产。&br&&br&其实，对于80后这一代人，不论买房还是租房都应该只是自己的选择，根本没有好坏对错之分。很多人一生所追求的就是”老婆孩子热炕头“，只要有稳定的工作，为什么不买房呢？对于他们来说，有了自己的房子才有了真正的家，这房子是他们实现人生理想的前提条件。不但要买房，而且是越早买越好！&br&&br&心理咨询师武志红老师说过：&b&生命最根本的动力就是做自己。但是我们这代人，小时候被学校被高考绑架，参加工作后被业绩被收入绑架，而我们一生中最大的悲哀就是被社会、被高房价所绑架，还有几个人能坚持做自己呢？？？&/b&&br&&br&如果你天生就不是一个追求安稳生活的人，如果你根本没有买房投资的理财头脑，如果你不愿意背负二十年的房贷压力，何必要因为社会的舆论、父母的催促、未婚妻的要挟、三姑七婶的好言相劝、身边闲杂人等的唾沫星子，而极不情愿地去拼一套房子呢？？？&br&&br&&b&每个人的出身和经历都不同，也因此有着截然不同的思想和价值观，最难能可贵的在于你是否真的真的清楚自己要什么，只要是根据自己的内心作出选择，并为自己的选择负责就可以了。&/b&&br&&br&----------------------------------------------- 补充更新 -------------------------------------------------&br&&b&补充：前面讲了不少朋友先买房的案例，再补充两个先租房的案例。&/b&&br&&br&我认识一个发型师，09年拿50万积蓄开了家发廊。他当时跟我说如果这50万亏了大不了再去打工，不到两年就能赚回来。我当时就很佩服他的魄力。结果不到两年他就把发廊转让了，然后全款买了一套房和一辆BMW Z4 （房+车总价约200万）。因为自己创业那两年确实很辛苦，所以后来也一直在打工。不过至少说明他当年的冒险获得了远远超出打工的回报。&br&&br&还有一个朋友，06年从老家来广州时身无分文并已经有两个孩子了，07至09年在一家连锁企业做招商加盟经理，09年的年收入已超过100万但也没买房，而是选择在2010年自己开了公司，到现在他的公司已有上百号员工。&br&&br&我只能说上述两位都是神人，也是我认识的人当中令我非常佩服的两位。但他们的事迹不是人人都学得来的，没有普遍的参考意义。他们本来打工赚钱的能力就很强，在同行中的收入远远超过平均水平，所以他们创业的成功概率也相对较高，也不需要指望投资房产来发家致富。但并非每个人都有他们这样的魄力，也许很多人虽有这样的胆量却没有这样的能力和运气。&br&&br&由此可知：上述两位朋友一开始不买房并不是打算要一辈子租房，也不是因为害怕房贷的压力，更不是为了所谓的自由。
按揭买房不一定就要一辈子背负房贷枷锁，一辈子租房也不意味着就很自由没有压力。以本人为例讲一讲这个心路历程吧。我不想做房奴，但也没想过要一辈子租房。先讲讲房奴们（此处没有贬义）的大致情况：本人05年开始工作，08年至今身边的同龄朋友们都陆续按揭…
利益相关：真实发生在我身上的事情&br&&a class=& wrap external& href=&///?target=http%3A//awjwvictims./blog/static/7/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&被坑5个月房租后赶出房子！身边的黑中介爱屋吉屋，坑你没商量！&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//awjwvictims./blog/%23m%3D0& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&awjwvictims.&/span&&span class=&invisible&&/blog/#m=0&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&&br&&br&&br&&p&(以上为证据截图）&/p&&br&&p&&b&&u&爱屋吉屋：暴利黑社会黑中介的幕后推手&/u&&/b&&/p&&p&作者：Bloody_harry(创投领域观察员)&/p&&p&最近一段日子，大家想必最近都在地铁上，小区里，单位的电梯间看到很多爱屋吉屋的广告。爱屋吉屋，2014年3月成立，仅仅1年半的时间，就飞快地占据了上海市场占有率第一，北京也跻身了第一阵营。&/p&&p&然而，我想基于自身的经历，来给各位需要找房子的朋友看看事实上爱屋吉屋到底服务如何，以及给各位想投资爱屋吉屋的投资人朋友分析一下爱屋吉屋的前景。&/p&&p&&b&&u&初到北京，爱屋吉屋与黑社会黑中介联手欺骗&/u&&/b&&/p&&p&15年8月，因为换工作，我从上海来到北京。因为一直在互联网行业工作，对爱屋吉屋“300天”做到10亿美金估值的故事略有耳闻，便相信爱屋吉屋是个大品牌，最终选择了爱屋吉屋来帮我寻找出租房。当时的我，是怎么都不会想到，仅仅20天后，我会以被黑中介坑了近5个月的房租后从家里赶走的形式，狼狈的逃离。&/p&&p&到了北京，爱屋吉屋（经纪人韩丰斌）给我推荐了靠近十里河车站的“弘善家园”，在爱屋吉屋的第三方见证下，签约的是一家名为“铭远嘉业”的出租公司（黑中介）。在此过程中，支付给爱屋吉屋半个月的房租作为手续费。&/p&&p&“铭远嘉业”的主营业务是把小区内其他业主的房子盘下来，转租给租户。他们的惯用手法是，先让你住进来，然后三天两天巧立名目的收费。然后，&b&再开始断水断电，堵住你家的锁眼&/b&，逼你自己离开。这样，你的押一付三，你被巧立名目收的费用，他们就都可以吞掉。据我后来了解，北京这样的黑中介有上万家，“铭远嘉业”只是其中之一。&/p&&p&&b&&u&黑中介的惯用手法&/u&&/b&&/p&&p&黑中介的整体思路是，先骗你住进来，迅速让你把可以交的钱都多交些，看到榨不出钱了，就立刻把你赶走，好空出房子骗下一个住户&/p&&p&1.
&b&撬开门锁&/b&进屋偷取契约并撕毁，然后赶住户出门&/p&&p&2.
&b&暴力威胁以及殴打&/b&住户，逼迫住户搬走&/p&&p&3.
&b&断水断电，堵住锁眼&/b&等不留证据的流氓行为，逼迫住户自己受不了搬走&/p&&p&4.
巧立名目，收取网络，物业卫生，取暖等&b&不实的高额费用&/b&（不交就逼你走，交了，还是逼你走，而且不要想拿回来）&/p&&p&5.
答应退款时，会以7-15天处理时间为由，骗取住户信任，得到契约合同后&b&消灭证据&/b&，永远不要指望得到支付&/p&&p&&b&&u&黑中介“铭远嘉业”以往受害者的证词&/u&&/b&&/p&&p&参考URL：&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///link%3Furl%3DmqEK-Y5MQFxLiEl26sJ6A048WGhIW3nH97t3In5167bL7DTeOxvcp_duTa1rJ8CJzXbNBSHFhiFwn4onT4OLea& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黑中介 北京铭远嘉业房地产经纪有限公司 都有谁被黑过？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&&b&&a href=&///?target=http%3A///p/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黑中介北京铭远嘉业房地产经纪公司，退还押金的&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/b&&/p&&br&&br&&br&&br&&p&(以上为证据截图）&/p&&br&&p&&b&在我居住的过程中，有一次爱屋吉屋的同一个经纪人（韩丰斌）和黑中介带着一位老太太来看我家的房子，当时我还没有意识到黑中介的问题，衷心希望老人家不要上当受骗！&/b&&/p&&p&&b&&u&爱屋吉屋的应对方法：我有特殊的太极本领&/u&&/b&&/p&&p&在发现“铭远嘉业”是黑中介之后，我迅速搬家，并联系爱屋吉屋索取我遭受损失的全额赔偿。以下是和爱屋吉屋的交涉过程。让大家都来了解一下爱屋吉屋的应对流程&/p&&p&，上午&/p&&p&打电话给官方客服申诉，客服记录了情况，说24小时之内会与我进一步联系沟通&/p&&p&同时找到爱屋吉屋当时的经纪“韩丰斌”，要求他去找黑中介索赔。韩丰斌与黑中介联系后，告知黑中介同意退2个月的房租，但是要7-15工作日后兑现（看过上面黑中介的典型手法的朋友应该已经明白，这是他们的典型说法）&/p&&p&
下午&/p&&p&工号8029的客服给我打来电话，更加详细的了解了一下事情的经过与原委，说会向他们法务提交，3天之内法务会与我联系&/p&&p& 晚上&/p&&p&爱屋吉屋的赵世海经理与我联系，说他是当初与黑中介结盟吃回扣的爱屋吉屋业务员韩丰斌的上司，他会去找黑中介了解情况后给我答复&/p&&p& 下午&/p&&p&爱屋吉屋的赵世海经理与我联系，说他没有权限处理，需要上报，爱屋吉屋的法务会与我联系&/p&&p&&b&&u&爱屋吉屋勾结黑中介，北京受害者过千&/u&&/b&&/p&&p&后来在网上了解下来，爱屋吉屋与黑中介联手欺骗住户的事情绝不止我这一个案例。爱屋吉屋已经形成了&b&底层经纪人吃回扣，与黑中介联手欺骗住户的体系&/b&&/p&&p&参考URL：&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///p/237a99b8994992daf4b22b9d6e2%3Fk%3D%25E7%%25E5%25B1%258B%25E5%E5%25B1%258B%25E4%25B8%258E%25E9%25BB%%25B8%25AD%25E4%25BB%258B%25E5%258B%25BE%25E7%25BB%2593%26from%3D526%26_from_%3Dhuati_topic& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱屋吉屋与黑中介勾结&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///weibo/%588%5E5%58B%590%5E5%58B%5E9%2525BB%5E4%5AD%5BB%25258B%26Refer%3Dfocus_lx_STopic_box& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&微博搜索 - 爱屋吉屋 黑中介&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&p&(以上为证据截图）&/p&&p&&b&&u&表面光鲜下，实则危如累卵，爱屋吉屋房产中介O2O快速扩张背后的阴影&/u&&/b&&/p&&p&作为一个资深的互联网从业者，在自身的黑暗经历启发下，我思考并总结了爱屋吉屋模式的3大潜在问题&/p&&p&1.
急速扩张的背后，是对人员管理的懈怠&/p&&p&爱屋吉屋现在已经有6000多员工，其中绝大多数是房产中介。在二手房交易领域，爱屋吉屋的中介效率极高，可以实现平均每个月1单，是同类竞争对手的4倍。&/p&&p&这是怎么做到的？爱屋吉屋的解释是，首先通过去门店化，大大提升了人员的效率。同时，爱屋吉屋给出了房产经纪领域破格的6000元底薪+提成模式，吸引了其他竞争对手最优秀的经纪加盟&/p&&p&以上的点看起来有道理，然而急速扩张的需求，使得爱屋吉屋无法很好的做人员的培训，管理。经纪由于背负着极大的KPI压力，会想尽一切办法把单做成。本来房产中介无论租房卖房，必不可少的服务属性，早就被爱屋吉屋抛诸脑后。这样一来，经纪与黑中介联手欺骗消费者这样的事情，也就顺其自然的发生了&/p&&p&2.
租房，买房服务的低频特性，导致管理层对服务的轻视&/p&&p&租房，买房大约每个人几年才会使用一次，是典型的超低频服务。对于这种典型的超低频需求，服务方有很强的动力宰客，而没有提升服务品质积累口碑的动力。&/p&&p&让我们来对比一下另一个典型低频服务—旅游景点的门票，吃住行，纪念品销售&/p&&p&大家对于海南宰客，云南导游威胁乘客购物的新闻应该已经耳熟能详。道理也很简单，对于他们来说，游客往往一生中去某个景点也就1-2次，属于博弈论上的“单次博弈”，商家没有任何动力积累口碑，与游客做长期交易，而是愿意尽力在这一次中赚取尽可能多的钱&/p&&p&同样的道理，爱屋吉屋的服务低频属性，导致管理层盲目追求KPI，而忽视了打造品牌的重要性。尽管爱屋吉屋在对外宣称服务好，真实房源，但不愿意布置门店，用更少的经纪成交更多的单数下，大家又如何能期待他们能做到宣称的服务质量呢？&/p&&p&然而，如果海南继续宰客，云南导游继续强买强卖，长期积累下来的口碑必然影响这些旅游景点的长期发展，这些我们已经有所体会&/p&&p&而爱屋吉屋，在快速增长的KPI下，负面口碑也在逐渐积累。如果爱屋吉屋不能迅速改善服务质量，越积越多的负面口碑总有一天会雪崩式的，把爱屋吉屋打入深渊。这是爱屋吉屋的原罪，也是悬在他头上的达摩克斯之剑。&/p&&p&想象一下，当爱屋吉屋被中央电视台焦点访谈报道，入选315节目的时候。大家可以回忆一下，三鹿奶粉的结局。&/p&&p&3.
去门店化后，优质房源难以获得&/p&&p&爱屋吉屋以没有门店，更少经纪的轻模式，用极低的边际成本（办公室的一张桌子+1个经纪人）做到迅速扩张。&/p&&p&对于房产卖家，业主出租户而言，他们也许不会介意将房源信息发布在所有的平台，借此最大化竞争，获取最大的收益。&/p&&p&然而除此之外，卖方也有很强的被服务需求。租房的情况下，传统中介可以提供房屋托管等服务。卖房的情况下，传统中介也可以协调交割过程中遇到的种种问题。最重要的是，对于把自己的资产委托他人销售这件如此重大的事情，互联网中介始终难以得到信任。在这件事上，号称服务好的爱屋吉屋和传统的搜房网等，并没有本质区别&/p&&p&这最终导致，爱屋吉屋获取的房源中，50%来自网上搜索，其品质和真假不一。爱屋吉屋，并没有自己获得房源的独特渠道，这在竞争中会带来巨大的劣势&/p&&p&&b&&u&房产中介O2O路在何方？&/u&&/b&&/p&&p&如果将现在的房产中介分类，大约可以从线上化程度来分成3类，举例如下&/p&&p&1.
搜房网（房屋信息的淘宝，线上化程度高，弱运营，无线下服务）&/p&&p&2.
爱屋吉屋（房产O2O，线上化程度中，强运营，搭配线下经纪服务）&/p&&p&3.
链家（线下中介开设网上服务，线上化程度低，强运营，线下经纪服务强）&/p&&p&传统意义上，房产交易因为其金额高，手续复杂，低频的特征，线上化的门槛一直很高。应用互联网对其进行效率化改造的同时，一定不能盲目追求效率和扩张，而忽略了买方与卖方用户的基本需求。应该对需求进行非常细致的梳理后，区分线上实现和线下辅助的部分，才能真正做到全面替代线下模式&/p&&p&举例来说，正因为淘宝天猫做到了从品质（基本保证正品），物流服务（足不出户），价格（比实体店低），到售后服务（7天无理由包退换）的全面超越线下实体店，才会有今天的繁荣。房产O2O模式，如果今后要真正做大做强，除了战略布局与追求KPI，彻底沉下去做好执行，做好服务，直到用户体验全面超越线下实体店，才是正道&/p&&p&参考URL&/p&&p&一线调查：爱屋吉屋的反互联网思维&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///news/mdetail/10805.shtml%3Ffrom%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一线调查：爱屋吉屋的反互联网思维&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&热议：爱屋吉屋的做法符合互联网思维吗？&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///news/mdetail/10777.shtml%3Ffrom%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&热议：爱屋吉屋的做法符合互联网思维吗？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&爱屋吉屋经纪人私接单坑顾客(图)&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///15/0612/01/ARSEGAED.html%23sns_weibo& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱屋吉屋经纪人私接单坑顾客(图)_网易新闻中心&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&北京爱屋吉屋经纪人“飞单” 互联网中介陷信任危机&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///news-492804.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京爱屋吉屋经纪人“飞单” 互联网中介陷信任危机&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&爱屋吉屋&飞单&事件发酵 &被坑&客户失去信任&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///15/F3DH.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱屋吉屋&飞单&事件发酵 &被坑&客户失去信任&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&爱屋吉屋曝“被子里的秘密”&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///15/S3R8QN00014AED.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱屋吉屋曝“被子里的秘密”(图)_网易新闻中心&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&一个创业公司如何通过营收数据作假从0做到10亿美元估值（爱屋吉屋原员工爆料）&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///weibo/%5B8%5E4%5AA%588%2E4%59A%585%2525AC%58F%5E5%582%5BD%5E9%59A%5BF%5E8%5A5%594%5E6%5B0%58D%2525AE%5BD%2E5%587%3Ftopnav%3D1%26wvr%3D6%26b%3D1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&微博搜索 - 一个创业公司如何通过营收数据作假&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&最后，如果你，或者你认识的人曾经受到过爱屋吉屋服务的伤害，欢迎联系我。让我们聚集起来，一起找爱屋吉屋讨回损失。我们的手段包括找政府部门集体上访，约谈新闻媒体，直到爱屋吉屋给我们一个合理的解决为止&/p&&p&&a href=&mailto:&&&/a&&/p&&p&或者加入QQ群：爱屋吉屋受害者&/p&&br&&br&&br&请自由转载，让更多人看到爱屋吉屋的真实嘴脸
利益相关：真实发生在我身上的事情(以上为证据截图）爱屋吉屋：暴利黑社会黑中介的幕后推手作者：Bloody_harry(创投领域观察员)最近一段日子，大家想必最近都在地铁上，小…
信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错&br&12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。&br&12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一个，算是给这个回答做一个完结。&br&&br&&u&12月12日：&/u&&br&&u&看到朋友圈里已经在传了，有的标明了出处，但有的就太没水平了，一个叫“商业房地产”的公共微信，谁转载的也不注明出处也不给本人打招呼，是不是猥琐了一点点&/u&&br&&br&&br&&b&【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显&/b&】&br&&br&万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，&b&同时留下一座不动产。最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。&/b&&br&&br&万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。同时也有了一大批稳定跟随的商家。&br&&br&万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。&br&&br&万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。&br&&br&万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。&br&&br&万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。&br&&br&万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。&br&&br&万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。&br&&br&&br&&b&【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打击】&/b&&br&&br&宋卫平在业内绝对是传奇人物TOP3（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。&br&&br&绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。&br&&br&高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出30-50%，只有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。&br&&br&绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致08-12年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，资产负债率一度是150%多的水平（记不清了，好像是250%？），借了很多高利息的资金（在我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以说是最大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。&br&&br&拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是最有故事性的，宋卫平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金（有业主直接打给物业说可以援助4000万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房企排行榜吧。&br&&br&绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面8个副总裁一人管一堆项目，各自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。最近两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。&br&&br&宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。&br&&br&&br&&b&【万科，称职的行业领导者，节奏感强，产品线清晰，企业治理水平行业一流】&/b&&br&&br&作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪哪儿都能看到万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。&br&&br&万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的（有兴趣的看这道题&a href=&/question//answer/?group_id=#answer-3440953& class=&internal&&同一地段有无必要买万科这样的大品牌的房子？&/a&），万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。&br&&br&当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。所以万科在营销上也以规范动作为主，全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。这也造成一个有意思的现象，当有一个好的品牌在同一区域直接竞争时，万科往往并不会成为一个优秀的竞争者。&br&&br&万科的管理水平在行业内首屈一指。不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，万科在集团-区域-地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放权比较大但集团和区域又有一套管控体系。正因为如此，万科领头人的风头也不像很多其他老板那样劲，包括上述的王、宋两位。王石其实早在至少6、7年前就没有对万科的实际控制权了，被作为精神图腾和企业的活logo在用，王石的公众话题和万科的业务联系也是最少的，而实际掌门人郁亮的曝光率就更没法和几个大boss相提并论了。&br&整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正的大企业范儿。所以你会发现中海龙湖的老大曝光率也是非常非常低的。&br&&br&作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，最近动荡的五年也走的比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。单项目上的开发速度要求没有万达、龙湖那么变态的高，相对稳健的多，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。&br&&br&总体来说，中国房地产行业有万科这样的领头羊，国家幸事。&br&&br&&br&&p&&b&【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】&/b&&/p&&br&&p&龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。&b&龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略&/b&，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。&/p&&br&&p&头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名，用销售额比城市数量，相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。&/p&&br&&p&战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。&/p&&br&&p&龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差。&/p&&br&&p&上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”的无佣金销售，到现在都没有一家模仿成功过。&/p&&br&&p&龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。&/p&&br&&p&上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。&/p&&br&&p&上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）最低调的老板，没有之一。&/p&&br&&br&题目中的招商和华侨城两家，了解的就不多了，而且我也纳闷为什么会和上面几家放在一起来对比。简单说两句。&br&&br&招商地产背后的集团历史长背景硬，做地产在我看来有点儿玩儿票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，没有要穷凶极恶挣钱的样子。&br&&br&华侨城在国内独树一帜，以欢乐谷为代表用主题地产炒热一个远郊区，再跟进做住宅销售，区域打造能力一流，产品中规中矩，营销相对不够给力，没有做出足够有影响力的声音来。规模发展的速度比我预计的要慢的多，个中原因就不好猜测了。&br&&br&&br&&p&&b&【中海&/b&，&b&一代宗师&/b&】&/p&&br&&p&中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国最早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。&/p&&br&&p&历史底蕴里最主要的财富当然是历史伤痕。上文提过，中海经历了97年亚洲金融风暴，当年的老总一夜白头，那时的中海就开始懂得做&b&周期性操作、现金流管理、成本管控&/b&，这些内功到今天国内80%的中小开发商还都不知道是什么东西。中海过冬的时候节省到多残暴的地步呢？A4纸正反面打印使用不说，周边的空白要裁下来当便签。这个意识比整个行业提前了整整十年。&/p&&br&&p&周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能杀出重围。中海，包括新鸿基、和黄等港资开发商通用的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。&/p&&br&&p&为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。这一点做的最好的又要说龙湖了，龙湖在行业内创立的项目启动会制度也是被广泛模仿的，提出了从支付第一笔土地金到开盘销售的周期管理方法，观念和技术上都走在了前面，现在基本能做年初在一个新城市拿地，金九银十就能开盘收钱，非常可怕。&br&&/p&&br&&p&03-07年（hw的第一个任期）是地产疯狂大跃进的五年，这个时候是块地就能挣钱，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一个五年08-13年（hw的第二个任期），市场则经历了两次大的波动，开发商伤亡惨重，踩点儿没踩好的被高价地套住、房子开发到一半卖不动、大降价引发前期业主砸售楼处的比比皆是。而恒大是这五年里起飞最迅猛的一家，广泛在受调控影响较小的三四线城市铺超低价刚需产品，而且每次调控他几乎都做到了低点拿地，高点卖楼，堪称神迹。至于原因嘛呵呵，请搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市场波动，在全国快速铺开了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的优势发挥到了极限，但产品和服务就有点糙了。碧桂园最近的三年把自己做成了更加凶残的恒大，走的是一样的路线：三四线城市或二线城市的远郊拿地，超低价格，用极高的营销费用快速走量。碧桂园这两年连续做了几个日销三四十亿的项目，为了销售规模可以想出发动广场舞大妈深入田间地头给老乡卖房子这种壮举，在全行业瞠目结舌的目送中，在今年第五个干到了千亿企业。&/p&&br&&p&今年恒大终于进京拿地了，且看后事如何吧。&/p&&br&&p&说回中海。&/p&&br&&p&现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）&/p&&br&&p&在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%，上文也提到过，赌性重的宋卫平曾把绿城搞到过250%……&/p&&br&&p&再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。上文介绍的扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”来说），规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。&/p&&br&&p&与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。&/p&&br&&p&所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是最优秀的企业了。上文评价的称职的领头羊万科常年保持在10-12%左右的利润率，绝对的良心企业；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌倒10%，这两家就是行业底线了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龙湖又来了，他在快速扩张期居然还保证着18-20%的利润率，可以说已经超出了很多人经验所能理解的范围；世茂、绿城都是属于高端产品为主的，利润率能达到20%以上。最后，ladies and gentlemen，中海出场，不代表高端，规模千亿，市场上的价格从没当过出头鸟，2013年上半年他家的利润率是——29%。&/p&&br&&p&&b&假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。&/b&中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科；中海的物业服务也很到位，但不像龙湖有那么多的故事在坊间流传（营销力使然），不像绿城把业主捧着特别有面儿；中海的业绩一直在第一集团，但又不是最耀眼的那个，人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，今年也不声不响迈过千亿。&/p&&br&&p&非要挑一个中海的缺点的话，内部还是有比较明显的派系斗争，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培训生，相当于万科的新动力，龙湖的仕官生）。空降来的则是两边不靠，长期发展困难更大一些。但人事上的东西，哪家又能比哪家好多少呢。&/p&&br&&p&&b&以上就是我心目中最优秀的房地产商的介绍，夹带各类其他家的零碎信息和一些对比，算是对整个回答做最后的总结。实在没办法再继续丰富这个回答了。再次感谢大家的持续关注。&/b&&/p&
信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一个…
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