2015年最全面澳洲房价走势分析 - 海外房产_邦拓国际
&400-638-1168您当前的位置：&>&&>&新闻内容2015年最全面澳洲房价走势分析2014年，APEC峰会、二十国集团（G20）、中澳自由贸易协定（FTA）&&中澳两国高层的互访和一系列历史性文件的敲定，成就了中澳&机会之年&，也推动了财富人士投资澳洲房产进入又一高峰期。据澳洲房产分析机构RP Data统计数据，截至2014年到10月底的一年中，澳大利亚八大首府城市房价中值上涨了8.9%，部分地区涨幅甚至高达近40%。 & & &在即将到来的2015年，的价格走势又将如何？四大角度洞悉2015年走势 在即将到来的2015年，澳洲房产的价格走势又将如何？四大角度洞悉2015年澳洲房价走势一、从宏观政策角度看第一，醇熟的房地产管理体系。澳洲房地产市场拥有逾180年的运作经验，房地产管理模式和法律保障体系在整个过程中至臻完善和醇熟。同时，澳洲土地私有，物业具有永久产权，购房首付仅需一成，购房持有环节是没有房产税、遗产税的，房屋出租也有对出租房屋的严格的法律保障。第二，移民政策的放松。随着澳洲放宽移民条件，移民潮持续涌来。根据500万投资移民签证最新数据显示，截止到日，澳洲移民局共收到了1908份投资移民意向申请，其中正式签证申请的1357 份中，91%来自中国，而在517份的获批签证中，有88%来自中国。第三，宽松的货币政策。目前澳洲除了低息的贷款环境，澳元对人民币汇率也处于低位，极大地降低了移民及置业澳洲的成本。第四，基础设施建设的规模增加，为当地经济加速增长做好基础性铺垫。如墨尔本《大墨尔本发展计划》（Plan Melbourne）&&到2050年，墨尔本大都市范围内将新建6大就业集群，创造大量购物商城和写字楼，这将给当地带来可观的就业前景；再如新州政府近期公布的200亿的基础设施计划&&《重建新州》（Rebuilding NSW），将为西悉尼居民提供直接通往悉尼北部和西北部就业中心的链接。基础设施的大大改善，将带动当地经济和就业的快速发展，吸引更多人口的涌入，进一步提升房屋的刚性需求。综合宏观政策等各方面因素，楼市将直接或间接获得利好，对市场预期产生推动力，进而加速房价上涨。从需求、销售以及城市表现来看，与宏观经济趋势也是基本吻合的。二、从需求变量角度看澳大利亚幅员辽阔，国土面积位居世界第六，但其70%的国土处于干旱或半干旱地带，中部大部分地区不适合居住，人口主要集中在沿海岸线地区，如悉尼，墨尔本，布里斯班等首府城市。另一方面，作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力的支撑。经济合作与发展组织(OECD)最新数据显示，在 年间宣誓成为澳洲公民的人数劲增46.6%，创下6年来新高。澳洲国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)指出，到2031年，澳洲将迎来人口增长的高峰婴儿潮，住房需求量将比供应量高出66.3万套。在澳洲人口膨胀与房屋营建率低态势下，住宅供不应求，房价定将继续上扬。三、从实际销售角度看据RP Data的数据显示，在财政年度，全澳别墅销售跃升10%，至 348,670，而公寓的销售量也增加8.6%，至135,330。别墅的销售数据是自2007-08年世界经济危机以来的最高峰，而公寓的销售也是4年来的最高峰。购买澳洲房产的客户人数、购买数量也明显增多。房屋销售量大增,去化速度明显加快，客观判断，房价也将持续高企。四、从澳洲首府城市房价指数看另据RP Data统计数据，2013年10月到2014年10月的一年时间里，澳大利亚八大首府城市房价中值上涨了8.9%，其中，悉尼房价中值上涨了13.1%，仍然是澳洲楼市表现最强劲的城市，墨尔本、布里斯班表现亦极为抢眼。考虑到澳洲各大银行利率处于历史低位，进入房地产市场的资金流向更加宽裕，使房价上涨幅度继续扩张。住房贷款抵押公司Home Loan Experts的分析报告发现，未来十年，澳洲所有州府城市的房价中值都将冲破100万澳元，到2024年，悉尼的房价中值料达182.4万元。墨尔本第二贵，房产中位价将触及136.6万元。2015年应如何投资置业澳洲？&&&1&&&
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悉尼房价飞涨 中国人“幕后推手”
新华网悉尼９月６日电（记者张硕　赵小娜）澳大利亚房价近两年一直飙升，悉尼作为第一大城市，其房价涨势更是“根本停不下来”。目前在悉尼推出的新楼盘中，有近五分之一被中国投资者收入囊中。有评论指，中国人正将当地人挤出房产市场。其实，澳大利亚政府正有意将其支柱产业从矿业转向房地产，而本国人对房屋的“炒作”也不容小视。
悉尼房价涨速“很夸张”
据澳大利亚房地产开发商伟世资产销售经理倪枫介绍，以悉尼西北部凯利维尔地区为例，这里的房价区间已从两年前的７０－８０万澳元，上升到１００－１２０万澳元（１澳元约合５．７元人民币）。
而家住悉尼南区的徐女士２０１１年以４５万澳元的价格购买了自己的住房，仅仅过去３年，她的房子就已涨到５５万澳元，升值之快让这名在悉尼已生活１３年的华人也为之咋舌。
徐女士告诉记者，悉尼房价自２０００年开始上涨，但涨幅一般都在４％至５％，最高也就７％至８％。最近两年如此之高的房价“很夸张”。“幸好当时买房及时，现在许多朋友已连首付都快支付不起了，”徐女士说。
实际上根据最新统计数据，去年悉尼平均住房价格增幅达１４．６％。据澳大利亚房产研究机构ＲＰ　ＤＡＴＡ统计，２０１４年受飙升的房价、处于低潮的利率以及刚性住宅需求共同影响，悉尼房屋市场呈现出比往年更热的“购房潮”。２０１４年上半年，悉尼有３１个城区房价超过百万澳元。
澳大利亚房地产周期分四步：起步期、上升期、拉升期、调整期。倪枫提醒投资者，悉尼房价目前正处于周期中的拉升期，最多还有３－５年的上涨空间便会进入调整阶段，现在投资悉尼房产已比过去几年的回报少了许多，入市需谨慎。
中国移民、留学生成购房主力军
澳大利亚以其优美的自然环境、健全的法制以及优良的教育对中国移民产生了巨大吸引力。据统计，２０１１年中国首超英国成为澳大利亚第一大移民国。根据澳大利亚联邦移民部今年７月公布的最新统计结果，在中国出生的新移民总数已达到３１．９万人，而汉语也已成为澳大利亚第一大外语。
随着中国移民数量不断增加，购房需求也日趋高涨。此外国内资本富余外流，加之中国政府对国内房地产投资的限制、股市投资的低回报，以及人民币升值、澳元贬值和澳大利亚的低息政策，共同导致中国投资者对澳大利亚地产的投资兴趣猛增。而且购入澳洲房产可永久拥有其土地所有权与继承权，这也对中国投资者产生了重要吸引力。据美国《福布斯》杂志报道，截至２０１４年上半年，澳大利亚已成为仅次于美国的第二受中国投资者欢迎的房地产市场。
值得一提的是，中国留学生正成为购房群体中的一股不可忽视的上升力量。２０１３年，澳大利亚中国留学生已超过１５万，这一数据是１０年前的两倍多。留澳学生当前最普遍的风潮是“以房养学”，除自己居住外，他们将多余的房间出租，收取租金贴补日常开支，从而轻松完成“零成本”留学。这种将投资房地产和留学结合起来的留学方式可说是当今留学澳大利亚的最优之选。
根据澳大利亚外国投资审查委员会（ＦＩＲＢ）的数据，２０１３年，中国买家共在澳大利亚房地产市场投资５９亿澳元，同比增幅达４２％。金融服务巨头瑞士信贷银行据此推算，在未来７年，中国买家每年将至少在澳大利亚房地产市场砸下５０亿澳元。
高房价不全怪中国人
据《悉尼先驱晨报》８月报道，在过去１２个月里，中国投资者已超过美国成为澳大利亚房地产市场最大投资商。目前在悉尼推出的新楼盘中，有近五分之一被中国投资者收入囊中，未来中国资本大量涌入澳大利亚房产市场的趋势仍将继续。从数据上看，中国买家对澳房地产市场无疑产生了重要影响。
不过针对中国人是否为澳房价“幕后推手”的问题，业内人士发出了理性声音。倪枫认为，真正导致澳大利亚整体房价上涨的主力还是来自澳政府内部对房产市场的政策导向和低利息环境。
政策导向是，以新州为例，州政府为购置价格在６５万澳元以下房产的首次置业者提供１．５万澳元补助，而今年这一标准被提升至７５万澳元，导致房屋变相涨价；低利息环境是，澳大利亚一年来基准利率一直维持在历史低位，澳央行甚至有意再次降息，低利息环境减轻了买房者的房贷压力，从而促进了购房热情。
倪枫对对记者说，近几年澳大利亚本土房地产公司发展数量与规模呈膨胀趋势，面向的客户基本都是当地人。据业内统计，当地人对房价的“炒作”要比中国人更严重，特别是在别墅、二手房价格上。
澳大利亚《时代报》今年３月也曾指出，不要把房价上涨归咎于外国投资者。地方、州和联邦政府的税收在新房价格中所占比例高达４４％，所以真正的罪魁祸首其实是澳大利亚政府的税收和管理制度。
《悉尼先驱晨报》的另一篇报道则认为，中国投资者可能将进一步推高新楼盘的价格——此举正将当地首套房购买者挤出这一市场，但中国人并不是导致二手房价格升高的原因。
瑞士信贷银行今年３月公布的一份报告也强调，仅靠中国人每年投入的几十亿澳元不足以推动澳大利亚房价全面增长。事实上来自其他国家的移民和投资者也在助推澳房地产市场。
[责任编辑：墨尔本和悉尼房价未来都呈上涨趋势
中研普华报道：
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　　墨尔本和悉尼的住宅房地产在2014年将上演一出经典的双城记。　　高级师，博士安德鲁·威尔逊说，虽然悉尼市场在今年早些时候将继续保持活跃，但有迹象表明，墨尔本的市场已经见顶，现在正在逐渐减弱。　　澳洲物业监察的威尔逊博士认为在2014年秋季期间，这两个城市的活动将趋于平缓，经济活动的减少会削弱价格增长。　　“悉尼和墨尔本的房价当然都会再度上涨，特别是悉尼， ”他说。　　“不过，我相信到今年中期这就会减弱，特别是如果经济恶化的迹象持续可见，如失业率上升。 ”　　在2013年预测悉尼的升幅约为12 ％至15％，墨尔本为6 ％至7％，威尔逊博士说，如果这两个城市在2014年取得了这一半的增长他都会感到惊讶。　　威尔逊博士说，投资活动的激增是悉尼市场的主要驱动力之一。　　较低的空置率，较高的租金回报率和收益率都在鼓励投资者把钱投入房地产。　　西悉尼特别受投资者的青睐，价格随即推高了20％。　　在墨尔本，市内建造的单元房和远郊物业被视为有吸引力的投资。　　威尔逊博士说，澳洲统计局对住房贷款统计的数据显示，维多利亚的投资者活动上升，一些活动可能直指州际公路。　　“墨尔本市场的空置率更高，其他省会城市市场回报率比墨尔本高， ”他说。　　“但尽管如此，投资者仍然受资本收益稳定的墨尔本吸引。 ”
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预测2016年悉尼房价趋势
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多位房地产专家抨击近日关于悉尼房价要暴跌的预测，称未来一年房价仍将继续攀升。
麦格理银行(MacquarieBank)周一预测悉尼房价未来2年将暴跌7.5%，但房地产分析师反驳称房价会上升，因为悉尼的房市繁荣只是在逐渐摆脱沸点，不是在下跌。
BIS Shrapnel的预测认为，未来一年悉尼房价中值将增长7%，而麦卡锡地产中介(McGrath EstateAgents)的创始人John McGrath以及Stockland的负责人MarkSteinert都说房价中值会大概增长5%。
这些预测值虽然大幅低于过去12个月录得的破纪录中值涨幅(17%)，但仍高于全国平均。
麦格理的研究称，人口增长减慢和公寓供应过度将削减悉尼房市的势头。
但BIS Shrapnel的Angie Zigomanis认为，持续不断的住房需求将使市场避免大幅暴跌。
他说：&房价增速在减慢，但没有迹象表明买家和卖家信心有大变化。&
SQM Research的总监Louis Christopher补充说，强劲的新州经济将确保房价能继续上行而非下跌
他说：&经济为房价增长提供了强劲的有利因素。房价增幅会比上一年小，但不是下降。整体而言，悉尼的房市仍是向上的。&
Raine and Horne的负责人Angus Raine也质疑麦格理的预测模型，指出澳联储明年降息的可能性很大。
&澳联储在2016年第一季度是有可能降息的，这将给全国房地产市场再注入增强剂，令繁荣周期延长至明年。&
Core Logic RP Data的研究负责人Tim Lawless认为，悉尼房价下跌不会在近期发生。
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标签：2016年,悉尼,房价趋势
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