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第28版：看房
日　星期二
贷款的房子想卖有仨办法
先借钱还清贷款再卖是首选 实在不行向中介拆借
每天收费为借款额的4%
　　“卖现房换新房”，听起来容易操作起来难，尤其是银行贷款尚未还清之前，换房就必须经过提前还贷或银行“转按揭”这道门槛。卖贷款房子有哪些方式？什么样的房子不能卖？了解这些情况，你卖房时可能会省不少心。　　已经结婚两年的小许夫妇目前住的是结婚时买的一套50平的二手房。考虑到最近两年家中将添一个小宝宝，两人就有了想换房的想法。　　小许两年前买的这套住房位于皇寺广场附近，总价18万元，当时贷款12万元。两年的时间，两人已经还贷款本金将近4万元。如果要换一个大一点的房子，小许现住的房子肯定要卖掉，但是银行剩余的按揭款怎么办呢？　　卖正在还贷的房子是件麻烦事。姜磊&摄　　银行封口　　办转按揭不可能　　小许咨询了银行和中介部门，发现要想把有贷款的房子转卖出去真是太麻烦了。　　小许首先找到了自己贷款的银行，想向银行咨询一下如果自己的房产出售，银行是否可以允许办理按揭过户，但得到的回答是“根本不可能”。　　沈阳市交通银行的工作人员说，严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。　　还款主体变更，买方得到银行放贷后，并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易，消费者是见不到现金的。　　而记者在几家银行了解到的情况是，沈阳现在办理的二手房转按揭贷款，是卖家先筹款把房款一次性还清，再进行交易，与此同时，买家也要从银行获得贷款。业内人士认为，实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式。　　但据了解，目前在已经推出“转按揭”业务的银行，也没有实现不同银行间的转按揭业务，主要是因为银行业务没有联网，有些银行之间利率也并不统一。　　中介支招　　想卖房办法有三个　　中介机构告诉小许，因为房子是从银行贷款购买的，就是已经被抵押了，在抵押未解除前是无法出售的。如果房子要挂牌，必须要解决这一问题。　　中介机构给小许提出了三个办法供参考：　　第一种：不管是拿出自己的积蓄，还是向亲戚朋友们借钱，总之要把银行贷款还清，只有这样才能从银行解除抵押，房子才真正属于自己的，当然想怎么卖都行。　　第二种：就是在中介公司同意的前提下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。如果买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷，是再好不过的了。在垫付过程中，中介公司可以作为第三方保证资金的安全，为此卖房者将支付几百元的办理费。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，只能用第三种办法，就是向中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷，不过要收取较高的手续费。一般每天的收费为借款的4%。　　最大前提　　有房证才能交易　　赵先生的新房是在4个月前买的，当时办理的是公积金贷款，目前还贷3个月，还没有拿到房产证。因为最近资金周转有些困难，他想把房子转让给另一个朋友。　　针对赵先生的情况，记者询问了几家中介公司和售楼处，得到的答案都是不能交易。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋。因此，没有取得房产证时，买房者不能办理贷款手续。　　本组稿件均由　　记者郎悦&&武丹采写　　主要原因　　一套房不能抵押两次　　沈阳顺驰中介王晟说，现在中介挂牌房源中，有很大一部分是有贷款的。想把“按揭房”再交易的买房人大致有三种：一种是有“住房阶梯消费”理念，想卖掉旧房换好房的买房人；一种是因各种原因还不起贷款的买房人；另外一种是贷款买房投资，以租还贷的买房人想退出。&　　一般的中介机构都会做贷款房子转让的业务，但是有些房子没办法转让，主要由于卖房者的房产证件不全和买卖双方信誉度不足的原因。“现在银行把关非常严，主要是考察贷款者的信誉问题。”　　由于银行不予办理所谓的转按揭业务，所以，有贷款的房子要想进入二手房市场，只能通过以上三种方法。从卖房者的角度考虑，三种方法第一种是首选，实在没办法才向中介拆借。　　王晟说，住房贷款转按揭是一项专为二手房交易而设计的金融业务，其实质是将已购房产的借款人主体变更，即在购房者未还清住房贷款时，仍然可以出售房产；而接手的买方则可向银行申请二手房购房贷款。但由于同一套房产不能抵押两次，所以只有过户，新业主才能再办理银行抵押贷款，所以所谓的转按揭是不可能完成的。　　今报提醒&&　　　最好别先垫钱　　对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。　　因为在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。　　如果非要垫付交易的话，一定要选正规、有信用的大型中介公司作为第三方进行监管。
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做了担保人还可以申请贷款吗
来源：好贷网 (0人参与)
责任编辑：王雪娜
　　去年，小张为做生意的朋友做贷款担保人，朋友的生意有了资金的扶持，也起死回生。而眼下，小张手上有一个很好的项目，他打算大干一场，可是资金有限，于是他想要申请贷款。不过，他曾为朋友担保，他不确定自己是否还可以申请贷款。那么，做了担保人还可以申请贷款吗?　　做了担保人还可以申请贷款吗?事实上，做担保人的信息也会体现在自己的信用报告中，而申请贷款时，毫无疑问的是贷款机构会查看个人的信用报告。也就是说，若担保人所担保的贷款出现了逾期，那么，自己的信用记录也会受到影响，申请贷款恐怕就比较困难了。　　不过，若被担保的一方贷款是正常还款的，或者只是轻微的逾期，那么，担保人再申请贷款还是有可能经过的。当然，自身贷款的必要条件还是要满足的，比如说良好的信用记录和稳定的收入。　　另外，作为贷款担保人，在债务人不能按期偿还贷款时，担保人需要代为偿还贷款。担保人在申请贷款时，贷款额度可能会受到负债的影响，贷款额度通常不会很高，但最终额度还是要结合担保人的还款能力来综合评定。　　不过，这里还要提醒大家，为他人做担保也需要慎重考虑，一定要对借款人足够了解，并确保对方有足够的还款能力，否则，一旦借款人无法偿还贷款，担保人就要承担偿还贷款的责任。&
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[购房答疑]
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房子还没交呢，正在还着贷款，如果想卖的话可以卖吗，怎么卖？有没有了解这方面的高人啊？
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求高人解答？
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晕啊，别沉了啊！！！
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没有房产证的房子是不允许买卖的。有房产证，按揭没有结束，也不能买卖。有的银行有所谓的“转按揭”服务，其实那只是个噱头，实际上服务人员会竭力推荐你不使用次服务，也就是压根儿不办理转按揭。
不管有没有房产证，想卖房子，先得把按揭还清，清楚房产的银行抵押记录，否则就是有房产证，房地局也根本不予受理。
还清按揭（可以由买方出钱，从购房款中扣除就行了），如果没有房产证，则通过开发商，看能不能更改购房合同，把购房人更改为买房。但如果你已经交了办理房产证的钱，那就说明房地局已经将房产情况备案了，只能等房产证下来以后再过户。（如果我的回答满意，请宣传一下，谢谢！）
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再补充一下：如果购房合同都网上备案了，就不能改了！办理房产证一般是交货后办理。
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请咨询开发商和按揭银行。
变化的是青春，不变的是我自己---我的头像我做主，你敢么？
合房网 会员俱乐部 多功能厅 QT语音电台房间
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“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 据专业人士介绍：“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。 转按揭的分类
　　 按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。 香港地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。 按贷款类型区分，转按揭又有公积金贷款，商业性贷款（按揭），组合贷款，消费贷款等类型。
办理转按揭所需材料
　　原借款人所需资料：　1、 借款人和权利共有人身份证复印件 　　2、 房地产权证原件 　　3、 借款合同（抵押合同）原件 　　4、 最近一期银行还款对帐单原件 　　5、 还款卡或还款存折复印件 　　6、 房屋买卖合同 　　 新借款人所需资料： 　　1、 借款人和权利共有人身份证复印件 　　2、 借款人和权利共有人户口簿复印件 　　3、 借款人婚姻证明复印件 　　4、 借款人和参贷人的收入证明 　　5、 首付款收据 　　6、 房屋估价报告 　　7、 房屋买卖合同 　　8、 如公积金贷款另附公积金帐号 　　9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单 所有复印件均需统一使用A4规格纸张
转按揭的业务流程
　　1、买卖双方签订《房屋买卖合同》； 　　2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》； 　　3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）； 　　4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）； 　　5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）； 　　6、卖方向买方实际交付房屋； 　　7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款； 　　8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行； 　　9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
转按揭涉及费用
　　1、中介公司的代理费： 　　①单独委托：卖方1%，买方1.5% 　　②手拉手：合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%，最低800元。20万元～40万元/0.5% 最低1200元。40万元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。 　　2、过户费：项目/买方/卖方契税/成交价×1.5%交易手续费/3元/平方米转移登记费/80元/户地产交易费/(成交价或指导价-评估价)×面积×0.9% 　　地产交易费：备注：如果交易的房屋没有国土证需要缴纳土地收益金 　　3、评估费：评估价格×2% 　　4、公证费：350元 　　5、保险费：贷款金额×贷款年限×保险费率 　　6、抵押登记费：55元
转按揭客户须知
　　1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形 　　2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同 　　3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况 　　4、原借款人已取得有关房屋的权利证明 　　5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料
转按揭贷款额度
　　因住房出售申请转按的，贷款额度最高不得超过该房屋交易价格或评估价值(以较小者为准)的70%，商用房最高不超过50%;因房屋赠与、继承等原因申请转按的，转按贷款额度不得超过原贷款余额。
公积金转按揭贷款申办条件
　　凡是正常缴存住房公积金半年以上，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房公积金贷款或者商业银行住房贷款并且能够按时偿还贷款本息的，可以申请办理住房公积金转按揭贷款。
公积金转按揭贷款额度、期限、利率
　　转公积金贷款金额不得高于原商业贷款余额(取千元以上整数)，且最高贷款额度不超过现行规定的贷款限额，最高贷款比例不得超过该房屋原购房合同总价或该房屋现实交易价格的70%，且不超过该房屋评估价值的60%，上述四项条件中以金额低的为准。 　　转公积金贷款审批额度与原住房贷款余额的差额部分，由转按揭借款人用自有资金结清。 　　转公积金贷款的期限，不得超过原商业银行住房贷款的剩余年限及房屋的剩余使用年限，同时不得长于转按揭借款人距法定退休年龄的剩余年限。 　　住房公积金转按揭贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。 信息来源：百度百科
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兄弟，你说的一大堆都是从百度百科上找的吧。就算“转按揭”可以办理，全国各地的政策也是不一样的，不要拿某地的政策来作为全国通用的政策。你说的政策涉及到的环节太多，在合肥地区，你能确定银行，政府部门能顺利的帮你办理各个流程吗？
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目前全国都在打击炒房，很难想像“转按揭”能行得通！！！
剑客荣誉勋章
Medal No.8
Medal No.10