顶楼被人私自占用，有些业主私自违建影响别人采光。房屋漏水，物管办事不给力，付小区内的费，不享受小区_百度知道
顶楼被人私自占用，有些业主私自违建影响别人采光。房屋漏水，物管办事不给力，付小区内的费，不享受小区
1、依据物权法相关规定，楼顶部分属于建筑物的共有部分，对于共有部分的处理，需要经过该建筑物3分之2以上业主或全部业主的同意，未经过上述3分之2以上业主或全部业主的同意，就占用公共部分，属于私自占用小区的共有部分。属于违反《物业管理条例》相关规定的情形，当事人在经交涉未果的情形下，可以向所在城市的政府下设的物业管理委员会提出书面控告，由所相关行政机关予以私自占用小区公共部分损害业主共同利益的违法行为予纠正及处罚。2、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。3、违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:A、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;B、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;C、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。4、顶楼漏水的问题，可以依据物业服务合同相关约定，要求物业予以维修。司法依据《中华人民共和国物权法》97条法规依据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》66条
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物管最后允许了别人私建，有个别业主修房租给别人住。保安亭常常无人职守，我交了小区内的费用，就该享受小区内的待遇。
如果确实属于违章搭建，你可以到街道的两危办进行举报的。小区物业是否履行物业服务合同的约定，这个就要根据物业服务合同来判定了。
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出租违章建筑的房屋租赁合同的效力如何？
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑(包括超出批准使用期限的临时建筑)规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了国家和社会的公共利益，也违反了《城乡规划法》的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。
　　据以研究的案例
　　基础事实
　　原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为 148 平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。
　　日，原告与被告签订《协议》，约定双方于日前签订，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。日，原告与被告签订了《》，约定原告将涉案建筑面积为490平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自 日起，至日止。租金每月35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致的，违约方应向守约方支付70万元的。后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。
　　日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。日，被告将房屋腾空后交还原告。
　　诉辩意见
　　原告于2014年 4月 24日诉至法院，称被告拖欠房屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。
　　被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140万元、赔偿被告装修损失360万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付日至日的房屋使用费5950000元、被告向原告支付违约金70万元。
　　庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期拆除通知书的事实，但主张房屋可以正常使用。被告向法院提供有关证据证明对房屋进行装修花费360万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求提供了收取工程款的银行转账凭证，显示日至日间，被告共向其转账240万元。证人认可被告提交的360万元的工程款收据(日)，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进行装修价值鉴定。
　　裁判观点
　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。
　　原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。
　　鉴于被告于日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，法院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定;对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持;对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等损失的反诉请求，法院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。
　　最终，法院作出判决确认原告和被告签订的《租赁合同》无效;原告返还被告房屋租金、租赁保证金140万元;被告向原告支付房屋使用费400万元;原告赔偿被告损失180万元;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告的其他反诉请求。
　　一审宣判后，原、被告均未上诉。
　　需要梳理的法律适用问题
　　建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力
　　建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合要求的法律凭证。
　　1989年颁布的《》第40条作出规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
　　《城乡规划法》2008年开始施行后，《城市规划法》即废止。但是《城乡规划法》并未废止《城市规划法》中规定的规划行政许可制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政许可制度。
　　《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
　　《城乡规划法》第65条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
　　对于未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋所签订的租赁合同的效力问题，《》第7条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第52条第四、五项也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑(包括超出批准使用期限的临时建筑)规避了国家对于城乡规划体系、建筑、房地产市场的监管，损害了国家和社会的公共利益，也违反了《城乡规划法》的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为。[1]
　　2009年最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。
　　出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。
　　如果出租的房屋本身就是违法违章建筑，不符合城乡整体规划，也不可能取得建设工程规划许可证或相关审批的，法院应当及时作出裁决，认定合同无效。[2]
　　在前文所举案例中，原告将其不足150平方米的房屋改扩建为近500平方米的二层建筑，违反《城乡规划法》的规定，事后也无法取得建设工程规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。
　　租赁合同无效时的区分和损失范围确定
　　《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。
　　承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。
　　一般来讲，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点提出应由承租人承担全部损失。笔者认为，出租人是房屋的建设者或者受益者，对房屋的情况也最为熟知，如果出于经济利益的考虑，将房屋出租，情况不是极为特殊，仍应由出租人承担50%以上的责任;如果情况比较特殊，比如出租人出租房屋的价格极低，时间较短，合同中对责任承担又有明确约定的情况下，可以判令出租人在其受益范围内承担责任较低的相应损失。
　　对于无效合同双方损失的范围如何确定的问题：
　　《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　那么，无效租赁合同中双方当事人损失包括哪些?有观点提出，合同无效后，有过错一方应当按照违约责任赔偿守约方受到的所有损失，包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。笔者认为这种观点有失偏颇。
　　首先，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的产生是因为当事人违反所致，所谓先合同义务是指当事人为缔约而磋商时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则产生缔约过失责任。违约责任则是违反了合同约定，不履行合同义务而产生。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。
　　其次，依据《合同法》的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不包括合同履行的利益。《合同法》第58条规定的是合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;而《合同法》第113条规定的是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第113条对违约责任损失赔偿的规定比第58条的规定多了&合同履行后可以获得的利益&。因此，《合同法》第58条规定的合同无效情形下的损失赔偿不应包括履行利益。[3]
　　也就是说，合同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。
　　具体到房屋租赁合同中，出租人的损失一般是指出租房屋受到损害的损失(恢复原状的费用)，承租人的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失。如果出租人主张空置期损失、承租人主张预期利润等合同正常履行可能产生的收益，法院应不予支持。
　　在所举案例中，原告私自改扩建房屋，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，并按照改扩建后的房屋面积收取被告高额租金，故对于合同无效的后果负有主要责任。而被告在签订合同之前，已经约定原告向其提供证件，但在签订合同时被告未尽合理审查义务(抑或存在侥幸的心理)，在房屋产权证件与房屋明显不符的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，故对合同无效产生的实际损失亦应承担相应的次要责任。对于双方的损失，原告收回的房屋是被告装修后的房屋，被告对房屋进行了添附，不存在损坏房屋的损失;被告对房屋进行装修、添置物品，这是被告为履行合同产生的间接损失，应按照双方的过错确定各自应承担的数额。
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第05版：事件
保障房建设“南京模式”试点“潜行”
&&A1&&上接&&一度流产&&不过，全国社保基金理事会与南京方面就30亿元资金的投资，却经历了长达半年多的反复考察和谈判，甚至一度中断。&&2010年5月，南京市市长季建业向全国社保基金理事会理事长表达了社保基金来南京投资保障房建设的想法后，全国社保基金理事会随后派出专门小组赴南京调研考察社保基金投资公租房。与此同时，该专门小组还在重庆等四个城市摸底选择，包括土地供应方式、资金来源、价格以及建安成本等。&&2010年6月，财政部、国家税务总局等7部门联合下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。其中规定：探索运用保险资金、信托资金等拓展公共租赁房融资渠道。&&由于社保基金要求安全增值，南京住建委希望通过合资的方式建立公共租赁公司，以公共租赁房作为抵押担保的形式，引进100亿到200亿元的社保基金。&&然而，合作一度流产。据知情人士透露，社保基金投资公租房和廉租房的决策被有关领导否决。“公租房收益率太低，而且收回成本时间太长，一般都需要50年。”和其他地方类似，南京市公租房租金按照市场同等地段的70%收取。&&这不符合社保基金的特点。根据社保基金2009年度报告显示，截至2009年末，社保基金会管理的基金资产总额7766.22亿元，其中银行存款期末余额为760.89亿元，占比约为10%。该报告并显示，2009年度基金投资收益率16.12％；（社保）基金自成立以来的累计投资收益额2448.59亿元，年均投资收益率为9.75%。&&市住建委有关负责人表示，“随着保障性住房建设的加速推进，需要多渠道吸引社会各方面资金加大投资力度，以信托贷款形式引进全国社保基金就是一次成功创新。”&&南京模式&&保障房建设的困境主要集中在土地和资金两方面，工作组在南京也主要从这两个角度考察投资保障房的价值。&&曾经在住建委房改办工作多年，现在专职推进南京保障房建设的李进有切身体会。她告诉《中国经营报》记者，尽管在2010年以前，南京保障房建设取得了不错成绩，但基本上处在“分散状态”。&&所谓“分散状态”就是南京市的保障房建设工作基本上由各个区自行组织运作，规模偏小，房源性质也以经济适用房为主、配以小规模的廉租房。“主要是以赚钱为主，且没有更多地考虑到居住需求。”一当地官员私下表示。&&李进认为对南京市保障房建设有转折点意义的是2009年11月的一次市长会议。当时，季建业提出，保障房建设全部由市政府统筹安排，包括土地和资金。由于牵涉到各区的利益问题，季建业为此让各区负责人表态支持保障房建设，不管是工业用地还是商业用地，都是政府的地。“要做到房等人，而不是人等房。”&&随后，南京市保障房建设思路出笼：以保障房建设为主，中低普通商品房配建为辅，每一个保障房选址不低于1平方公里，以区域新城的名义打造保障房建设。&&具体来说，保障房建设按照“大杂居小聚居”的原则，规划设计建设不同梯度收入群体的多种房源，包括廉租房、公租房、经济适用房、拆迁安置房、产权调换房、中低商品房和商业配套。在实现“大杂居”的同时，社区内又明确了不同收入人群的相对独立。&&在实现收支平衡的目标下，通过经济适用房和配建少量商品房、商业配套等收益补贴学校、医院等公益配套；在打造新城的标准下，实现了交通、医疗、学校、农贸市场等基础设施的及时跟进；在“大杂居”下，实现了不同群体的和谐共生和多层次就业。&&南京模式引起了全国社保基金理事会的兴趣，最终引来了30亿元的信托贷款。方式则不是定向投向公共租赁房，而是“打包定向投放南京保障房”。&&但一个不得不问的问题是，投资南京的这30亿元社保基金并没有指定仅用于经济适用房、两限房、廉租房、公租房等一般意义上的保障房项目，而是“打包定向投放南京保障房”，换句话说，是参与整个保障性区域新城的建设。有业内人士评论说，从某种程度上看，这是不是也意味着社保基金在染指地产业务？&&全国社保基金理事会的评价则是，南京组团式、多功能、综合性的保障房建设规划，将保障房建设与城市综合服务功能融为一体，具有完善的生活、就业、交通、商业服务体系，其规划模式、交通模式、投资模式都是可靠、可持续的。&&公司化运作&&思路统一后，南京市专门成立了以分管城建的副市长陆冰为指挥长的保障房建设指挥部，将保障房建设上升到南京城市建设的高度。同时，抽调住建委、国土、质检、园林、交通等相关部门负责人开展工作。&&为此，南京市还专门成立了南京市保障公司，负责整个南京市保障房整体运作和建设。根据工商注册信息显示，该公司由房管局、国土局、城建集团和交通运输局等四个部门出资10亿元。前两个部门旨在解决住房建设、土地使用等，后两者由于其实力雄厚，方便获得融资。&&这一举措与过去由当地国有企业承担保障房建设任务迥然不同。“在国家大力清理地方通过融资平台造成的债务下，这种前瞻性的举措刚好符合社保基金的需要。”东南大学房地产教授张建坤认为。&&2010年，南京市选取了迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山西侧和江宁上坊北侧等四个地方建设保障房。这四个地方保障房建成后，将分别容纳3万到10万人不等。“980万平方米的规划，相当于2002年到2009年所有保障房建设的总和。”南京市住建委负责人告诉记者。&&350亿元的资金需求压力可想而知，需要筹集资金100多亿元。“从项目启动起就设定了投资与收益闭合式运营机制，让社保基金投资决策委员会明确看到资金的安全性和收益预期。”李进说。&&据了解，社保基金的使用，先有建设单位根据建设进度提供资金需求计划，经过住保公司和民生银行共同审核后受托支付。同时，在保障房销售资金回笼上，南京保障房公司和建设单位设立监管账户，在建设过程中保证资金的管理和使用均闭合可控。&&严谨的资金管控和支付程序，引来以万科、绿城、栖霞建设等知名开发商和以中建三局、南通三建等知名施工单位的参加。&&社保基金带来的“蝴蝶效应”让南京方面看到了创新带来的融资希望。为此，南京市在2011年按照同样的模式规划了6个项目，建筑面积超过1000万平方米，而在“十二五”后期还将再规划选址另外一个1000万平方米的保障房项目。&&李进表示，未来将继续争取社保基金的投资，并将在银行信托上做更多的探索和尝试。&&配套建设隐忧&&在1000万套建设目标的压力下，保障房建设的土地、资金和物业管理等重要环节都隐忧不断。&&尽管国土资源部规定住宅用地中70%用于建设保障房，但地方更需要的是保障房专项用地指标，在没有专项指标前，地方用地要么违法用地、要么只能挪用其他建设用地，势必造成新一轮违法用地，并影响其他经济的发展。&&相比较过去商品房高昂的利润，社会资金不愿意进入保障房是一种现实。不仅如此，在信贷政策下，银行同样需要业绩，更愿意在商品房开发企业资金短缺时获取15%甚至20%的回报。&&最大的问题就是保障房建成后的管理问题，虽然这个问题还未完全暴露出来。通过公开信息可知，现在保障房中廉租房、公租房等基本被政府持有。如果不提前做好政策配套，这些资产在未来成为政府的负担是可能的。&&作为一种创新，以跟进学校、医院等打造区域新城的保障性住房，现在看来的确解决了民生问题。但是保障房建成后，像学校、医院等公益配套当然需要持续的财政投入，该由哪级政府、哪个部门来维持，成为地方政府心中的担忧。&&南京市2011年四个保障房项目之一迈皋桥创业园区施工现场。晏耀斌/摄影
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版权所有 中国经营报社　合作伙伴：　　涉税违法手段花样百出
　　2014年税收专项检查大幕初启。《经济参考报》记者日前从国家税务总局获悉，房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。　　体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种，包括广受关注的土地增值税。记者整理发现，在往年的税收专项检查中，房地产行业成了查补税款的“大户”，有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半，其涉税违法手段花样百出。
　　突出　行业成偷逃税重灾区
　　国家税务总局近日发布了《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》，明确2014年行业税收专项检查项目包括3项指令性检查项目和3项指导性检查项目。3项指令性检查项目是“房地产及建筑安装业”、“办理出口退(免)税企业”和“股权转让交易的企业及个人”，3项指导性检查项目是“地方商业银行”、“高污染、高能耗及产能过剩企业”和“高收入者个人所得税”。据了解，每年税收专项检查于四五月间全面启动，持续至11月底结束。　　记者梳理历年税收专项检查方案发现，房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来，今年已是连续12年“榜上有名”。　　国家税务总局制订的检查方案要求检查房地产业涉及的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税和印花税，是对所有业务、所有税种的全面检查。　　“从近几年全国开展税收专项检查的情况看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。”一位来自税务稽查部门的人士指出。　　来自国家税务总局稽查局的数据显示，房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%；户均查补收入30.82万元，是总体户均查补收入的4.37倍；问题率为50.98%，高于全国平均问题率12.34个百分点。　　2007年全国房地产业及建筑安装业税收专项检查共查补税款91.3亿元，加收滞纳金3.4亿元，罚款6.8亿元，共查补收入101.7亿元。房地产业及建筑安装业查补收入占到专项检查查补总收入的45%，户均查补收入35.4万元，是总体户均查补收入的2.6倍。　　2011年中国税务年鉴中关于税收专项检查的总结中特别提到，对房地产行业开展税收专项检查是为配合国家宏观调控政策而部署的重点检查项目。2010年税务机关检查房地产企业9.63万户，查补收入294.47亿元，占全年税收专项检查总收入的49.23%。　　个别地区房地产行业的涉税违法问题尤为严重。《福清市地税局稽查局2010年度税收专项检查工作总结》称，2010年专项检查查补各项收入2227.95万元，其中，共实施查补房地产行业税款约2126万元。　　北京明税律师事务所高级合伙人夏聪告诉《经济参考报》记者：“从2002年开始，每年房地产业和建筑安装行业都入围(税收专项检查)，说明行业面临的税收问题比较多。房地产业这几年发展比较快，每年房地产查补的收入几乎占到整个专项检查的一半。”　　夏聪还表示：“我们多年帮助房企应对专项检查，就我们所接触的情况看，房地产行业近年来查补的税收收入是呈逐年增长态势的，我觉得占全部查补税款的比例大体上也会有所增加。”　　金杜律师事务所税务部负责人董刚说：“我作为税务律师，为一些房地产开发企业提供税务和法律服务，对房地产行业的业态和信息有一定了解。房地产行业业务复杂，涉及的税种比较多，拿地、立项、融资、拆迁、建设、销售，各个环节问题都比较集中，如果不放过任何细节、深究严查，很难说有多少房企能100%在税务上合规。”
　　手法　逃漏税花招迭出
　　中国政法大学财税金融法研究所教授施正文接受《经济参考报》记者采访时表示：“每年税务总局进行税收专项检查，选择重点检查对象有几重考虑：一是重点选择税收征管可能存在漏洞或者税收风险较大的行业；二是这个行业比较重要，税源大，对完成税收收入任务影响较大；三是这个行业领域最近出台新的法规、政策，执行中可能对政策的理解不太清楚从而出现风险；四是根据历年检查中发现的问题，选择长期以来问题比较严重的行业；五是选择一些很久没有被选取的行业。”　　他认为，房地产行业连续多年被列为税收检查的重点，是因为该行业符合上述五条标准中的多项。“房地产是支柱产业，利润高，税负比较重，涉及多个税种，对税收收入贡献大，长期存在风险，容易出现逃漏税”。　　施正文告诉记者，在往年专项检查后公布的欠税名单中，很多房企都曾出现过。尤其是大房企，每年纳税额很高，通过欠税或避税可以获得很高的收益。　　一位地方税务系统工作人士指出，很多房地产企业纳税人一味追求利益的最大化，偷逃税现象较为严重。有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用，设置“账外账”，开具虚假发票、白条等都是企业的惯用手段。　　此外，有不少企业通过税收筹划把利润转移到享受税收优惠的地方。“比如设置一个高新技术企业，把其他企业的利润转移到高新技术企业，享受15%的所得税率，而非一般企业的25%的税率。或者在维尔京群岛等避税地设置公司，通过转让定价把利润转移到避税地，来逃避中国征税。”施正文说，“还有一些房地产企业转让土地、房产的时候，为了规避营业税、土地增值税、契税等交易环节税种，经常通过公司股权的方式转让，这样就只涉及所得税的问题了。”　　董刚则认为，房地产企业的税收漏洞，除了房企自身的问题，和地方政府的态度也密不可分。“对地方财政而言，土地出让是很大一部分收入来源，地方政府对房企的管理、态度影响着地方土地出让的收入。同时，房地产行业的很多税种是地方税种，由地方税务局管理，而地方税务局受地方政府的影响比较大。包括土地增值税在内的一些税种这些年征管力度没有达到预期，我认为和部分地方政府的态度有很大关系。”他说。
　　治理　税种设置有待调整
　　专家认为，税务总局针对可能存在税收风险的行业开展每年一度的税收专项检查，加大了征管力度，通过检查发现房地产等行业在纳税中存在的问题，有助于规范纳税，成效值得肯定。不过，要从根本上解决问题，还需要进一步健全、完善税制。　　施正文认为，应对当前税种设置进行调整和改革。以土地增值税为例，现实中能不能征收到位、税种是不是需要改革，都需要讨论。政策层面、征管层面和现实层面的很多问题都交织在房地产领域。　　施正文告诉记者：“我认为应该对房地产领域的税种进行归并。很多税种是重复的，比如土增税和企业所得税。税种的归并应该和房地产税立法结合起来。同时，‘营改增’应尽快推进，把建筑业、不动产行业纳入。另外房地产领域税收主要在交易环节，持有环节几乎没有。为了遏制投机行为，应减少交易环节税负，增加持有环节税负，有利于财富公平分配。”　　此外，多位业内人士认为，税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。上述地方税务系统工作人士告诉记者，房地产行业不仅税多，涉及的各种收费也多，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，弱化了税收的调控能力。因此不合理的收费应该清理。另外，房地产行业税负偏高且存在重复课税问题。“如果合法纳税，房地产行业的税负明显高于其他行业，不利于行业的健康发展。”该人士称。　　董刚则表示，解决问题，除了要从立法层面、税务监管方面加强外，也需要培养纳税人合规纳税的意识。企业方面应该避免有意钻空子、偷逃税的行为。
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