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地产公司名称及释义
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该项目目前还未开盘，各项手续也是齐全的，还没有拿到预售许可证，开发商目前还不能收钱，如果您觉得不放心，可以在开盘的时候认真查阅开发商的五证。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
擅长领域： 房产买卖
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中国工商银行深圳市分行与嘉星（集团）有限公司、嘉星投资有限公司、广州市东益房地产有限公司等借款合同纠纷案
中　华　人　民　共　和　国　广　东　省　高　级　人　民　法　院民　事　判　决　书
(2000)粤法经二初字第14号
　　原告中国工商银行深圳市分行。住所地广东省深圳市深南中路金融中心北座七楼。　　法定代表人黄明祥。　　诉讼代理人余峰，华邦世纪律师事务所律师。　　被告嘉星(集团)有限公司(简称“嘉星集团”)。住所地香港特别行政区九龙尖沙嘴东部加连威老道100号港晶中心10楼1007室。　　法定代表人戚康九。　　被告嘉星投资有限公司(简称“投资公司”)。住所地香港特别行政区九龙尖沙嘴东部加连威老道100号港晶中心10楼1007室。　　法定代表人戚康九。　　被告广州市东益房地产有限公司(简称“东益公司”)。住所地广东省广州市华侨新村和平路6号。　　法定代表人戚康九。　　被告戚康九，住所地香港半山梅道5一7号梅苑1座2楼1室。身份证号码P)。　　被告林峰，住所地香港半山梅道5-7号梅苑1座2楼1室。身份证号码P)。　　被告李秀惠，住所地香港半山梅道5-7号梅苑1座2楼1室。身份证号码P)。　　被告嘉星集团(香港)有限公司(简称“嘉星香港公司”)。住所地香港特别行政区九龙尖沙嘴东部加连威老道100号港晶中心10楼1007室。　　法定代表人戚康九。　　原告诉被告借款合同纠纷一案，本院日立案受理，并依法组成合议庭审理本案，随后委托香港特别行政区高等法院向住所地在香港特别行政区的被告代为送达应诉通知书和起诉状副本，香港特别行政区高等法院因被告下落不明无法送达于同年11月3日将上述法律文书退回本院。本院于日和日向被告公告送达应诉通知书、起诉状副本和开庭传票。日进行庭前证据交换，同年6月19日公开开庭审理本案。原告诉讼代理人余峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　原告起诉称：原告与被告嘉星集团、东益公司于1996年4月签订《抵押贷款协议》和《更改及补充协议》，约定原告向被告嘉星集团提供美元200万元的流动资金贷款，贷款期限为一年，年利率为11%，被告东益公司提供其所有的位于广州市白云路嘉星广场穗国土建字第687号的45%(即22176平方米)土地使用权及建筑面积为该笔贷款提供抵押担保。日及6月18日，原告分两次将贷款美元200万元划入被告嘉星集团帐户。上述贷款期限届满后，被告嘉星集团通过借新还旧，于日偿还贷款本金美元200万元，而拖欠的相关利罚息迄今未还。原告与被告嘉星集团、东益公司于日签订《开证及T/R额度协定》和《更改及补充协议》，约定原告向被告嘉星集团提供总额为美元1000万元开证额度，其中T/R额度为美元500万元，额度有效期为一年，每笔T/R期限最长不超过三个月，年利率为10%，被告东益公司提供其所有的位于广州市白云路嘉星广场穗国土建字第687号的45%(即22176平方米)土地使用权及建筑面积为该额度提供抵押担保。在上述额度协定内，原告根据被告嘉星集团之申请，办理了开证和T/R手续。上述T/R款项期限届满后，被告嘉星集团偿还本金美元213，500元及部分欠息，通过借新还旧于日偿还本金美元914万元，而拖欠的本金美元1500元和利罚息迄今未还。　　原告与被告投资公司及澳门银宝建筑置业有限公司于1997年4月签订RZ97005号《开证及T/R额度协定》和《楼宇权益转投合约》，约定原告向被告投资公司提供总额为美元400万元开证及T/R额度，其中T/R额度为美元280万元，有效期为一年，每笔T/R的期限最长不超过三个月，年利率为9.875%，澳门银宝建筑置业有限公司提供其所有的位于澳门新口岸北京街澳门金融中心13楼H、I、J和14楼H、I、J、K、L、M、N单位为该额度提供抵押担保。日，被告嘉星集团签署不可撤销担保书，承诺对被告投资公司的上述额度承担连带保证责任。在上述额度协定内，原告根据被告投资公司之申请，分别办理了信用证编号为9的开证和T/R手续。T/R款项共200万美元。上述T/R款项期限届满后，被告嘉星集团通过借新还旧，于日代被告投资公司偿还本金美元200万元，而拖欠的利罚息迄今未还。　　日，被告戚康九、林峰、李秀惠和嘉星香港公司签署了《担保书》，承诺对于被告嘉星集团和投资公司在原告处的“不论是现时或其后借款人(或其任何一人或多人)于本担保书项下欠下、招致或到期而未有以任何形式或经任何帐户向工行偿付的债务”在原告书面要求时，即悉数向原告清偿借款人全部的款项及债务;担保金额为美元1427万元，不含正常应偿的利息;保证期限至悉数清偿债务为止。　　日，原告与被告嘉星集团签定《壹仟叁佰壹拾肆万美元定期贷款协议》。双方约定：由原告向被告嘉星集团提供不超过1314万美元的定期贷款额度;该额度内之款项用于偿还被告嘉星集团此前尚欠原告的逾期贷款和T/R垫款本金1114万美元和被告嘉星集团的关联公司嘉星投资有限公司尚欠原告的逾期T/R垫款本金200万美元;还款期限为10个月;年利率为LIBOR+4.75%，每月20日结息一次;逾期利率为正常贷款利率的1.5倍，并于每月20日以复息计收。提款期为本协议签定日后一个月;原告有权在有管辖权(包括中国)的法院提出任何法律诉讼。嘉星投资有限公司亦在本协议中注明“同意由嘉星(集团)有限公司代本公司向贷款人偿还本公司欠贷款人的本金200万美元”。同日，原告与被告东益公司签定《房地产抵押合同》，双方约定：由被告东益公司为被告嘉星集团的上述贷款向原告提供抵押担保;抵押物为位于广州市白云路18号的嘉星广场裙楼首层、第二、四、五、六层商场和塔楼第七、八、九、十、十一、十二、十二层写字楼(《固有土地使用证》为穗府国用1998字第特058号、《商品房预售许可证》为穗房预字第950010号);抵押担保范围为：(1)原告依据主合同的规定对被告嘉星集团所享有的一切债权，包括全部贷款、利息以及被告嘉星集团应付给原告的其他款项，(2)根据日原告与被告嘉星集团签订的《开证及T/R额度协定》及《抵押贷款协定》，被告嘉星集团欠原告的逾期利息美元125万元，(3)根据日原告与被告投资公司签订的《开证及T/R额度协定》，被告投资公司欠原告的逾期利息美元28万元;抵押期限至担保债权全部偿清为止;中国法院对该合同的一切纠纷或诉讼拥有管辖权。该合同经广州市海珠区公证处公证后，在广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记。此后，被告嘉星集团向原告提出申请，要求将提款期改为“指本协议签订日起至(a)本协议签订日后6个月的当天;(b)贷款额度根据本协议已被全部提取或取消的当天，以两者中较早的日期为准”;被告东益公司亦确认同意上述申请。原告对上述修改申请予以同意。日，被告嘉星集团向原告发出提款通知，拟于当日从贷款额度中提取1314万美元，并授权原告从放款全数金额中扣除其在贷款协议项下应付的款项。同日，原告委托分支机构蛇口支行将1314万美元贷款全额转入被告嘉星集团帐户。经确认，贷款年利率为9.75%，贷款期限自日起至日止。被告嘉星集团按照贷款协议的约定，将上述贷款偿清了其和嘉星投资有限公司的欠款本金。借款期限届满后，被告嘉星集团未能偿还借款本金并拖欠相关利息，被告东益公司、戚康九、林锋、李秀惠和嘉星香港公司也未能承担相应的担保责任。原告认为，被告的上述行为已违反了原告与其签定的一系列法律文件的约定，应承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，安全有效地回收国有信贷资金，特提起民事诉讼，请求：(1)被告嘉星集团立即偿还借款本金美元13，141，500元和利罚息(截止日为美元7，543，999.1元)；(2)被告嘉星投资有限公司立即偿还借款利罚息(截止日为美元318，907.65元)；(3)被告广州市东益房地产有限公司以其提供的抵押物(位于广州市白云路18号的嘉星广场裙楼1、3-6层商场和塔楼7-13层写字楼)对上述还款义务承担抵押担保责任;(4)被告戚康九对上述还款义务承担连带保证责任;(5)被告林峰对上述还款义务承担连带保证责任;(6)被告李秀惠对上述还款义务承担连带保证责任;(7)被告嘉星集团(香港)有限公司对上述还款义务承担连带保证责任;(8)被告承担本案所涉及的全部诉讼费用。在诉讼期间，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告东益公司所有的座落在广州市白云路18号嘉星广场裙楼1、3、4、5、6层商场和塔楼7—13层写字楼，并已提供担保。本院依法对上述房产进行了查封。　　原告向本院提交如下证据：(一)原告与被告投资公司及澳门银宝建筑置业有限公司于1997年4月签订RZ97005号《开证及T/R额度协定》；(二)原告与被告嘉星集团于日签定《壹仟叁佰壹拾肆万美元定期贷款协议》；(三)原告与被告东益公司于日签定的《房地产抵押合同》；(四)广州市国土局房地产管理局于日出具的广州市房地产抵押备案证明书；(五)嘉星集团于日发给原告的关于壹仟叁佰壹拾肆万美元定期贷款协议提款申请和提款通知；(六)被告戚康九、林峰、李秀惠和嘉星香港公司于日签署的《担保书》；(七)原告于日向本院提供的利息证明；(八)深圳市工商行政管理局颁发的营业执照；(九)中国人民银行颁发的《经营金融业务许可证书》。　　本院已向被告东益公司送达起诉状副本，应诉通知书和举证通知书。本案所有被告没有答辩，经本院合法传唤均不到庭。　　本院审理查明：原告与被告投资公司及澳门银宝建筑置业有限公司于1997年4月签订RZ97005号《开证及T/R额度协定》和《楼宇权益转投合约》，约定原告向被告投资公司提供总额为美元400万元开证及T/R额度，其中T/R额度为美元280万元，有效期为一年，每笔T/R的期限最长不超过三个月，年利率为9.875%，澳门银宝建筑置业有限公司提供其所有的位于澳门新口岸北京街澳门金融中心13楼H、I、J和14楼H、I、J、K、L、M、N单位为该额度提供抵押担保。该协议还约定，该合同受澳门法律的管辖，并据此释义和解释。日，被告嘉星集团签署不可撤销担保书，承诺对被告投资公司的上述额度承担连带保证责任。在上述额度协定内，原告根据被告投资公司之申请，分别办理了信用证编号为9的开证和T/R手续。T/R款项共200万美元。上述T/R款项期限届满后，被告嘉星集团通过借新还旧，于日代被告投资公司偿还本金美元200万元，而拖欠的利罚息迄今未还。　　日，原告与被告嘉星集团签定《壹仟叁佰壹拾肆万美元定期贷款协议》。双方约定：由原告向被告嘉星集团提供不超过1314万美元的定期贷款额度;该额度内之款项用于偿还被告嘉星集团此前尚欠原告的逾期贷款和T/R垫款本金1114万美元和被告嘉星集团的关联公司嘉星投资有限公司尚欠原告的逾期T/R垫款本金200万美元;还款期限为10个月;年利率为LIBOR+4.75%，每月20日结息一次;逾期利率为正常贷款利率的1.5倍，并于每月20日以复息计收。提款期为本协议签定日后一个月;原告有权在有管辖权(包括中国)的法院提出任何法律诉讼。并约定该协议及各方在该协议项下的各项权利与义务在各方面受香港法律管辖并按香港法律进行解释，但这不损害或限制贷款人在借款人或其资产所在的任何管辖权地区的法律项下享有的任何其他权利或补偿。嘉星投资有限公司亦在该协议中注明“同意由嘉星(集团)有限公司代本公司向贷款人偿还本公司欠贷款人的本金200万美元”。同日，原告与被告东益公司签定《房地产抵押合同》，双方约定：由被告东益公司为被告嘉星集团的上述贷款向原告提供抵押担保;抵押物为位于广州市白云路18号的嘉星广场裙楼首层、第二、四、五、六层商场和塔楼第七、八、九、十、十一、十二、十二层写字楼(《国有土地使用证》为穗府国用1998字第特058号、《商品房预售许可证》为穗房预字第950010号);抵押担保范围为：(1)原告依据主合同的规定对被告嘉星集团所享有的一切债权，包括全部贷款、利息以及被告嘉星集团应付给原告的其他款项，(2)根据日原告与被告嘉星集团签订的《开证及T/R额度协定》及《抵押贷款协定》，被告嘉星集团欠原告的逾期利息美元125万元，(3)根据日原告与被告投资公司签订的《开证及T/R额度协定》，被告投资公司欠原告的逾期利息美元28万元;抵押期限至担保债权全部偿清为止;并约定该合同订立、履行、解释、变更和争议的解决适用中国法律并受其制约。中国法院对该合同的一切纠纷或诉讼拥有管辖权。该合同经广州市海珠区公证处公证后，在广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记。此后，被告嘉星集团向原告提出申请，要求将提款期改为“指本协议签订日起至(a)本协议签订日后6个月的当天;(b)贷款额度根据本协议已被全部提取或取消的当天，以两者中较早的日期为准”;被告东益公司亦确认同意上述申请。原告对上述修改申请予以同意。日，被告嘉星集团向原告发出提款通知，拟于当日从贷款额度中提取1314万美元，并授权原告从放款全数金额中扣除其在贷款协议项下应付的款项。同日，原告委托分支机构蛇口支行将1314万美元贷款全额转入被告嘉星集团帐户。经确认，贷款年利率为9.75%，贷款期限自日起至日止。被告嘉星集团按照贷款协议的约定，将上述贷款偿清了其和嘉星投资有限公司的欠款本金。　　另查明，日，被告戚康九、林峰、李秀惠和嘉星香港公司签署了《担保书》，承诺对于被告嘉星集团和投资公司在原告处的“不论是现时或其后借款人(或其任何一人或多人)于本担保书项下欠下、招致或到期而未有以任何形式或经任何帐户向工行偿付的债务”在原告书面要求时，即悉数向原告清偿借款人全部的款项及债务;担保金额为美元1427万元，不含正常应偿的利息;保证期限至悉数清偿债务为止。并约定该担保书受香港法律管辖并按香港法律解释，担保人不可撤销地接受香港法院的非专属管辖权，但原告有权选择其他有司法管辖权之法院强制执行该担保书。　　原告持有中国人民银行颁发的《经营金融业务许可证书》和合格的营业执照。　　借款期限届满后，被告嘉星集团未能偿还借款本金并拖欠相关利息，被告东益公司、戚康九、林锋、李秀惠和嘉星香港公司也未能承担相应的担保责任。　　本院认为：　　一、原告与被告投资公司签订的《开证及T/R额度协定》中虽然约定合同适用澳门法律并受澳门地区法院管辖，但原告以向本院起诉的方式放弃了其在合同中的管辖权选择，转而选择我国法院作为解决纠纷的管辖法院。被告投资公司不应诉不答辩，应视为对于其享有的民事诉讼管辖权异议权利的放弃。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，本院对该合同争议有管辖权。现原告宣示放弃其在合同中关于适用澳门法律处理该合同争议的选择，继而选择中华人民共和国法律来处理纠纷，在被告投资公司经合法传唤不到庭，从而构成对于其依法享有的法律适用的选择权放弃的情况下，由于该协议在我国境内签订，并经深圳市公证处公证，原告是中国法人，根据最密切联系原则，对于本案原告表示选择适用中国法律处理本案争议的请求应予准许。　　原告有经营离岸金融业务的合法许可，原告与被告投资公司签订的《开证及T/R额度协定》，是双方的真实意思表示，不违反我国有关金融管理禁止性的法律规定，因此，该协议应认定为有效。原告已经根据该协议的约定向被告投资公司放款200万美元，被告嘉星集团以借新还旧的形式替投资公司偿还了该款额的本金部分，对于拖欠的利罚息，投资公司应按该协议的约定履行偿还责任。　　二、原告与被告嘉星集团签定《壹仟叁佰壹拾肆万美元定期贷款协议》，双方约定原告有权在有管辖权(包括中国)的法院提出任何法律诉讼，而深圳市又是该贷款合同的合同履行地，因此，本院对该争议行使管辖权，既符合合同当事人的约定，又符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定。双方又约定该协议不损害或限制贷款人在借款人资产所在地的法律项下享有的任何权利或补偿，因此，双方当事人的约定并不排除本案适用借款人资产所在地的我国法律来处理。由于原告是中国法人，根据最密切联系原则，在本案被告经合法传唤均不到庭的情况下，对于本案原告表示选择适用中国法律处理本案争议的请求应予准许。　　原告有经营金融业务的合法许可，原告与被告嘉星集团签订的贷款协议，是双方真实意思表示，不违反我国有关金融管理禁止性的法律规定，因此，该贷款协议应认定为有效。原告已经根据该协议的约定向被告嘉星集团放款，被告嘉星集团应按该协议的约定履行还款的责任。被告嘉星集团不偿还借款的行为已经构成根本性违约，应按照该贷款协议的约定清偿借款本息，并支付逾期罚息。　　三、被告东益公司是境内法人企业，其与原告签订的《房地产抵押合同》中约定适用我国法律，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条关于因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖的规定，本院对于该合同争议有管辖权。根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六条第(二)款的规定，凡境内企业为境外企业向境内银行借款提供担保的，必须得到国家外汇管理部门的批准或办理登记，由于抵押合同双方没有办理报批和登记手续，因此，双方签订的《房地产抵押合同》应认定为无效，原告不能依据抵押合同的约定向东益公司行使抵押权。又由于原告对于抵押合同的无效无过错，依据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第七条规定，东益公司应对嘉星集团偿还原告的债务，承担连带清偿责任。　　四、被告戚康九、林锋、李秀惠和嘉星香港公司向原告出具的担保书，为嘉星集团向原告偿还本案的借款债务作出连带责任的保证，该保证书中约定了不排除我国法院对保证合同纠纷行使管辖权。在原告向本院提起诉讼的情况下，被告戚康九、林锋、李秀惠和嘉星香港公司不应诉不答辩，应视为对于其享有的民事诉讼管辖权异议权利的放弃。而上述被告是为嘉星集团向原告偿还本案的借款债务作出连带责任的保证，在本院已经对于该从债务所依附的主债务纠纷行使了管辖权的情况下，本院对该争议行使管辖权，有利于事实的查明和法律的平等适用，以及对债权人合法权益的保护。虽然合同中约定适用香港法律，但原告已向我院表示适用中国法律处理本案的争议，被告戚康九、林锋、李秀惠和嘉星香港公司又均不到庭应诉，应视为是对于其享有的民事诉讼权利的放弃。对于该从债务所依附的主债务纠纷适用我国法律处理的情况下，适用中国法律来调整保证合同各方的权利义务关系，更有利于法律的平等适用和当事人各方利益的保护。被告戚康九、林锋、李秀惠和嘉星香港公司向原告出具的保证，是其真实意思表示，内容不违反我国有关法律规定，应认定合法有效，根据《中华人民共和国担保法》第十八条和第二十一条的规定，上述被告应按其承诺向原告承担连带保证责任。　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，对各被告缺席判决如下：　　一、被告投资公司应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告借款利罚息美元(截止日为止)，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理。　　二、被告嘉星集团应在本判决发生法律效力之日起十日内偿原告借款本金美元和利罚息美元(截止日为止)，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理。　　三、被告东益公司对嘉星集团偿还原告的借款承担连带赔偿责任。　　四、被告戚康九对嘉星集团偿还原告的借款承担连带清偿责任。　　五、被告林峰对嘉星集团偿还原告的借款承担连带清偿责任。　　六、被告李秀惠对嘉星集团偿还原告的借款承担连带清偿责任。　　七、被告嘉星香港公司对嘉星集团偿还原告的借款承担连带清偿责任。　　本案案件受理费86624.30美元，由投资公司负担1299.36美元，嘉星集团负担85324.94美元。东益公司对嘉星集团负担诉讼费部分承担连带赔偿责任，戚康九、林峰、李秀惠、嘉星香港公司对嘉星集团负担诉讼费部分承担连带赔偿责任，财产保全费人民币56万元，由嘉星集团负担，东益公司承担连带赔偿责任。　　上述诉讼费用已由原告预交，由被告迳付原告，本院不作清退。　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审　判　长　邱 文 宽&& 审　判　员　欧阳振远&&
二○○二年三月二十六日
书　记　员　李 婉 鸣&&
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