历史上有没有开发商，得看我们怎么给“开发商”下定义。如果我们嘴里的开发商只包括房地产开发企业，那么很遗憾，中国古代是肯定没有开发商的。可是如果我们把标准放宽一下，像现在北方的某些小城镇那样，不管你是公司还是个人，不管你有没有房地产开发资质，只要你以营利为目的，只要你是为了出售或者出租而盖房，大伙就扔一顶“开发商”的帽子给你戴上，那么在中国历史上，还真就出现过一批这样的开发商。战国时代的地产交易要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是最近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇出现的时间还更晚。其实，事情并不是我们想象的那样。研究古代房地产多年的专栏作家李开周说，现在房地产市场上所有的现象在古代也有。根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文。其意思大致是：公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年，又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事。周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。隋唐时就出现了开发商有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，古代是否也有从房地产中谋取暴利的商人呢？在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房。也就是说，这套住房最开始一般不是从市场上买来的，而是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，在盖好之后租出去或卖出去。从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。窦乂这个人很有传奇色彩。他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天可收上几千钱的房租。再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，就开始转型给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？“修完京城所”向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。当然，在古代，所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。为什么古代没有纯粹的开发商？为什么古代没有纯粹的开发商？李开周说，首先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”，就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。其次，做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。在史料上，记载有这样两个办理房地产抵押贷款的例子：一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的富户，名叫求仲，最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。在中国古代，最不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体来说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。以唐朝为例，唐玄宗在位时，政府给老百姓划拨宅基地，大小取决于家庭等级和家庭人口。如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人才能买一亩宅基。在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民。贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地。唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨十大板。南北朝就有房产抵押贷款对于古代是否有不动产抵押，古代房产抵押的具体情况，文化学者李开周介绍，不动产抵押在中国出现的时间很早，早至南北朝时期就有房产抵押贷款。遇到急需用钱时，有人就把自家的房子抵押给当铺或者是有钱人，拿到钱款之后每月还利息，什么时候连本带利还清了，再把房子收回来。古代抵押的时候需要把自己的地契、房契全部交给债权人。谈到具体的案例，李开周称，南北朝有这样的例子，有人办完房产抵押贷款之后，却还不起钱款及利息，房子就被债权人收走了，抵押人一家就没地方住了，流落街头，这样就给会社会带来一些不安定因素，为了避免社会不安定因素的出现，那时就形成了一种条文法，相当于美国的“家园地豁免法”，只要是自住房抵押之后却还不起抵押款及利息，可以向政府申请还收回房子，即债权人没有权利没收抵押人的自住房，除非是抵押人的第二套、第三套房子。不只是南北朝，宋朝的《名公书判清明集》中也记载了很多这样的案例。其中有一个案例是这样的，当时杭州一个叫丁卫的人把房子抵押掉了，后来却没钱还了，债主就把房子收走了，丁卫就去元和县寻求帮助，县官裁判之后把房子又批给他了，但他所欠的钱款还是要还的，只不过将利息减轻了。这和美国的《家园地豁免法》的相关规定有些相似，现在中国也有类似的法律，即用自住房产来抵押若还不起欠款，银行是没有权利没收的，所以银行非常不乐意从事这种居住用房的抵押业务。南宋的房地产最火爆商家无利不起早。关于古代钱庄当铺的房产抵押业务，李开周表示，对于钱庄当铺来说，商铺抵押很容易，居住用房抵押起来就不太容易了。宋朝的当铺对不动产抵押很感兴趣，因为宋朝房价偏高，房产交易很火爆，当铺能从中获取不菲的收益。但到明朝前期，几乎已经没有不动产抵押了，大家只接受动产抵押，例如金银珠宝可以抵押，连衣服都可以抵押，但地皮却不好抵押，房子就更不好抵押了，因为明朝前期的房产交易比较低迷。房屋抵押的难易与房产交易的火爆程度有直接的关系。李开周称，南宋的房产交易非常火爆，中国古代时期房产交易最火爆的朝代是南宋。明朝前期房产交易与宋朝相比行情就差了很多，那时长江以南还零星有些房产交易，而北方却几乎没有，当时人们一般要买也是买地，很少有人炒房子。和明朝前期情况相似的是民国北洋时期，那时由于战乱频繁，除了上海、杭州、广州等几个大城市之外，在其他城市不管是国有银行、民营银行，还是外资银行和钱庄当铺，统统不接受不动产抵押，只接受动产抵押。比如说一套房子抵押贷款为一百万元，银行将钱给了抵押人，但战乱中一发炮弹就能把房子夷为平地，那对于银行这一债权人来说，钱也失了，房子也没了，什么也没落着，所以大家都不愿意接受房产这类不动产的抵押。苏东坡在首都也买不起房！古代的房价也有高有低。就说北宋，首都开封的房价就不是普通人能承受得起的，连很多名人都买不起房子。比如苏东坡，他一生也没能在开封买到房子，只是在其他小地方买了几套。他儿子在开封结婚，没有新房，苏东坡很着急，最后还是借了一个朋友的房子，总算把喜事办了。苏东坡的弟弟苏辙也为房子发过愁。苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，是在开封南边的一个城市许昌买的。在买房之前，苏辙写过一首诗，说“我生发半白，四海无尺椽”；又说“我老未有宅，诸子以为言”。意思是，我活了大半生，头发都花白了，还没弄上一套房子，搞得自己在儿子们面前抬不起头来，他们还老是抱怨我。那么，在这种情况下，古代是否也有房奴一说呢？北宋初年有个大学士叫陶毂，他亲眼见过老百姓的住房是多么紧张。“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女。”就是说房子太小，就在房子天花板和地板的中间加一层，隔成小按式；卧室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起来让孩子们睡。这种一家三代挤一个小房子的居住生活，跟电视剧《蜗居》里出现的场景差不多。宋朝江浙一带也出现过房奴。有个叫张仲文的宋朝人写了一本名叫《白獭髓》的书。书中描写了房奴生活：“妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。”存款和借来的钱都砸到房子上了，只能节衣缩食还债，不但老婆孩子身上没一件好衣服，就连被子也是租人家的。清朝的福利分房肥了特权阶层时光回溯四百年，自明后期，因为城市的发展，城市居民的住房越来越成了执政者不得不关心的问题。于是，在清潮，福利房出现了。只不过清建福利房的初衷和现代的恰恰相反，是专门为特权阶层建造的。清朝初年，大批旗人涌入北京，清政府就将汉人统统搬到外城，将内城腾出来，按品级给旗人分房：一品官20间，二品官15间，三品官12间，四品官十间，五品官七间，六品、七品官四间，八品官三间，九品官和没有品级的普通旗人一人两间。不仅在北京城里为旗人修建了海量的福利房，全国到处都有享受特殊优待的旗人居住区。以南京为例，当时明故宫至通济门的一大片区域都划给了满人。满族人聚群而居，因此南京人把这块地方称为“满城”。至今，在这一块区域内，还有条蓝满街，顾名思义，当时这里是蓝旗满人的福利房。到了乾隆年间，旗人越来越多，房子不够分了，更过分的是，有房的旗人奢华无度、寅吃卯粮，把福利房私下里换成了银子，乾隆很生气，后果很严重，一方面继续给旗人盖房，另一方面开始搞房改：第一，取消福利分房（有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外），有房产需求的旗人，向政府申请购买；
第二，开放福利房买卖，但前提是先得把它从国家手里买下来，由公房变成私房，从只有使用权变成拥有所有权。政策一出，原本属于公家的房子，纷纷变成了私人财产。有史为证：乾隆四年（1739年），一个叫额森特的旗人交给内务府57两银子，就买下了一个坐落在正阳门外高井胡同、拥有三间正房两间厢房的小型四合院。按市价，这个四合院至少值五百两银子。乾隆时期，一两银子大约相当于现在的150元人民币，折算一下，额森特的8550元转手变成了75000元。明清时期，贷款买房已普遍 贷款不是这个时代才发展起来的,在古代然没有银行,但是购房者一样可以贷到房款,尤其是在明清两朝,贷款买房或者贷款建房简直成了城市居民房款不足时的主要解决方式。您会问,那时候连银行都没有,他们找谁贷款呢大致有四种渠道:一、找当铺贷款;二、找钱庄贷款;三、找印局贷款;四、自己组织“钱会”,购房者之间互相贷款。大家经常在电视剧中可以看到当铺,从两汉到民国,当铺一直存在于中国的大中城市和繁华市镇,购房者到当铺贷款,抵押品可分两种。一种是首饰、珠宝、古董、字画等动产,一种是房契、地契等不动产凭证。利息一般按月计算,利率则高低不等。五代以前的利率通常高一些,月利百分之五到百分之八。宋朝以后的利率通常低一些,月利百分之二到百分之五。某些时期,政府还对利率设定一个强制性的上限,比如在南宋和明清两代,当铺放款时的月利率不得超过百分之三。这里所所说的“月利率”,跟现在一样是要算复利的。比方说,您买房缺钱,把老爸收藏的古董从家里偷出来,找当铺做抵押,贷了十万,月利按百分之三,贷期一年。一年之后,如果按单利,每月利息都是三千块钱,一年之后连本带利是十三万六千;而如果按复利,第一个月的利息是三千,第二个月的利息就是三千九百,第三个月的利息就是四千一百零七十……就这么利上加利,最后您得还给当铺十四万两千五百七十六元。聪明的朋友会发现,古代的购房者找当铺贷款的可能性不大。为什么呢倒不是因为当铺按复利计息,还款时太吃亏,而是因为找当铺贷款必须拿得出东西作抵押。对于急需贷款的购房者来说,这门槛太高。第一,他们没房,拿不出不动产凭证;第二,他们家里也不大可能有特别值钱的动产,要不然早变卖了凑成房款了,谁还傻呵呵地去当铺借贷啊。后唐就有土地拍卖和拆迁安置在古时候,每家的住房自有率并不比今天高。仅以宋朝为例,北宋初期开封人口就已达到五十万左右,整个城区除了道路和水面,剩下的就是房子,可供开发的空地寥寥无几。雍熙二年九月,宋太宗想扩建宫城,发现拆迁的工程量太大,只好取消了扩建计划。而在南宋极盛时期,都城杭州的人口已经飙升至一百多万,城区面积却不到三十平方公里,人口密度基本上跟今天的北京持平,以至于很多官员都没有住房,只能租赁公房居住。古代的拆迁怎么解决呢？后唐明宗时期，颁布了一道诏令，京城闲置的空地，让老百姓公开竞标购买，谁出的价格高就卖给谁，然后他就可以合法地盖房子了。至于百姓已经盖好的“违建”，该拆还是该留，政府也给出了标准。“诸坊巷道两边，当须通得车牛，如有小街巷，亦须通得车马来往，此外不得侵占。 ”对于一些虽然合法，但按照新规定又算是占用了公共用地的民居，政府实行人性化的拆迁安置，“委河南府估价收买”。拿着卖房子的钱，市民可以另行购买土地和房屋。如此政策，政府虽然要为一部分人的拆迁安置掏钱，但是通过出让闲置土地，获得的收益远大于损失。而且，百姓原本不合法的违章建筑，通过有效的行政手段，也就“合法”了。唐朝就征收房地产税了！唐德宗时期的“间架税”，以房屋为课征对象，是名副其实的房产税。唐建中四年（公元783年），由于国库一时难以供给，于是便课征“间架税”。征收方法是：以每屋两架为间，再按房屋的优劣分为三等。上屋征税2000钱，中屋征1000钱，下屋征500钱。“间架税”征收过程中，官吏常闯入民宅强计强征。如有隐匿一间不报者，罚杖60，并赏举报者50缗。清朝明文规定课征房地产契税。顺治四年规定：民间买卖土地房屋者，由买主依卖价每一两交税银三分，由官府在契纸上盖印为证。雍正七年规定：每两纳税三分外，加征一分作为科场经费。契尾加盖官印后给业主。乾隆十二年，定契税之例。凡民间买置田房，由布政司颁发契尾格式于州县，编列号数，前半部备书买卖者姓名产业数、价格、税银。纳税后，填写以上数字，盖官印。当面截开，前半部给买主，后半部册汇送布政司核查。盖印者为红契。不纳税无契尾者，按漏税论罪。税率：买契9%，典契4.5%。来源：半岛晨报、武汉晨报、看天下、现代快报、广州日报、中国文物报、中国新闻网、商业与地产　
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&& &&& 探讨一下：古代有没有开发商？
要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是最近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇出现的时间还更晚。其实，事情并不是我们想象的那样。研究古代房地产多年的专栏作家李开周说，现在房地产市场上所有的现象在古代也有。根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文。其意思大致是：公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年，又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事。周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，古代是否也有从房地产中谋取暴利的商人呢？在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房。也就是说，这套住房最开始一般不是从市场上买来的，而是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，在盖好之后租出去或卖出去。从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。窦乂这个人很有传奇色彩。他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天可收上几千钱的房租。再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，就开始转型给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？“修完京城所”向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。当然，在古代，所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。为什么古代没有纯粹的开发商？李开周说，首先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”，就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。其次，做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。在史料上，记载有这样两个办理房地产抵押贷款的例子：一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的富户，名叫求仲，最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。在中国古代，最不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体来说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。以唐朝为例，唐玄宗在位时，政府给老百姓划拨宅基地，大小取决于家庭等级和家庭人口。如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人才能买一亩宅基。在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民。贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地。唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨十大板。对于古代是否有不动产抵押，古代房产抵押的具体情况，文化学者李开周介绍，不动产抵押在中国出现的时间很早，早至南北朝时期就有房产抵押贷款。遇到急需用钱时，有人就把自家的房子抵押给当铺或者是有钱人，拿到钱款之后每月还利息，什么时候连本带利还清了，再把房子收回来。古代抵押的时候需要把自己的地契、房契全部交给债权人。谈到具体的案例，李开周称，南北朝有这样的例子，有人办完房产抵押贷款之后，却还不起钱款及利息，房子就被债权人收走了，抵押人一家就没地方住了，流落街头，这样就给会社会带来一些不安定因素，为了避免社会不安定因素的出现，那时就形成了一种条文法，相当于美国的“家园地豁免法”，只要是自住房抵押之后却还不起抵押款及利息，可以向政府申请还收回房子，即债权人没有权利没收抵押人的自住房，除非是抵押人的第二套、第三套房子。不只是南北朝，宋朝的《名公书判清明集》中也记载了很多这样的案例。其中有一个案例是这样的，当时杭州一个叫丁卫的人把房子抵押掉了，后来却没钱还了，债主就把房子收走了，丁卫就去元和县寻求帮助，县官裁判之后把房子又批给他了，但他所欠的钱款还是要还的，只不过将利息减轻了。这和美国的《家园地豁免法》的相关规定有些相似，现在中国也有类似的法律，即用自住房产来抵押若还不起欠款，银行是没有权利没收的，所以银行非常不乐意从事这种居住用房的抵押业务。商家无利不起早。关于古代钱庄当铺的房产抵押业务，李开周表示，对于钱庄当铺来说，商铺抵押很容易，居住用房抵押起来就不太容易了。宋朝的当铺对不动产抵押很感兴趣，因为宋朝房价偏高，房产交易很火爆，当铺能从中获取不菲的收益。但到明朝前期，几乎已经没有不动产抵押了，大家只接受动产抵押，例如金银珠宝可以抵押，连衣服都可以抵押，但地皮却不好抵押，房子就更不好抵押了，因为明朝前期的房产交易比较低迷。房屋抵押的难易与房产交易的火爆程度有直接的关系。李开周称，南宋的房产交易非常火爆，中国古代时期房产交易最火爆的朝代是南宋。明朝前期房产交易与宋朝相比行情就差了很多，那时长江以南还零星有些房产交易，而北方却几乎没有，当时人们一般要买也是买地，很少有人炒房子。和明朝前期情况相似的是民国北洋时期，那时由于战乱频繁，除了上海、杭州、广州等几个大城市之外，在其他城市不管是国有银行、民营银行，还是外资银行和钱庄当铺，统统不接受不动产抵押，只接受动产抵押。比如说一套房子抵押贷款为一百万元，银行将钱给了抵押人，但战乱中一发炮弹就能把房子夷为平地，那对于银行这一债权人来说，钱也失了，房子也没了，什么也没落着，所以大家都不愿意接受房产这类不动产的抵押。古代的房价也有高有低。就说北宋，首都开封的房价就不是普通人能承受得起的，连很多名人都买不起房子。比如苏东坡，他一生也没能在开封买到房子，只是在其他小地方买了几套。他儿子在开封结婚，没有新房，苏东坡很着急，最后还是借了一个朋友的房子，总算把喜事办了。苏东坡的弟弟苏辙也为房子发过愁。苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，是在开封南边的一个城市许昌买的。在买房之前，苏辙写过一首诗，说“我生发半白，四海无尺椽”；又说“我老未有宅，诸子以为言”。意思是，我活了大半生，头发都花白了，还没弄上一套房子，搞得自己在儿子们面前抬不起头来，他们还老是抱怨我。那么，在这种情况下，古代是否也有房奴一说呢？北宋初年有个大学士叫陶毂，他亲眼见过老百姓的住房是多么紧张。“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女。”就是说房子太小，就在房子天花板和地板的中间加一层，隔成小按式；卧室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起来让孩子们睡。这种一家三代挤一个小房子的居住生活，跟电视剧《蜗居》里出现的场景差不多。宋朝江浙一带也出现过房奴。有个叫张仲文的宋朝人写了一本名叫《白獭髓》的书。书中描写了房奴生活：“妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。”存款和借来的钱都砸到房子上了，只能节衣缩食还债，不但老婆孩子身上没一件好衣服，就连被子也是租人家的。时光回溯四百年，自明后期，因为城市的发展，城市居民的住房越来越成了执政者不得不关心的问题。于是，在清潮，福利房出现了。只不过清建福利房的初衷和现代的恰恰相反，是专门为特权阶层建造的。清朝初年，大批旗人涌入北京，清政府就将汉人统统搬到外城，将内城腾出来，按品级给旗人分房：一品官20间，二品官15间，三品官12间，四品官十间，五品官七间，六品、七品官四间，八品官三间，九品官和没有品级的普通旗人一人两间。不仅在北京城里为旗人修建了海量的福利房，全国到处都有享受特殊优待的旗人居住区。以南京为例，当时明故宫至通济门的一大片区域都划给了满人。满族人聚群而居，因此南京人把这块地方称为“满城”。至今，在这一块区域内，还有条蓝满街，顾名思义，当时这里是蓝旗满人的福利房。到了乾隆年间，旗人越来越多，房子不够分了，更过分的是，有房的旗人奢华无度、寅吃卯粮，把福利房私下里换成了银子，乾隆很生气，后果很严重，一方面继续给旗人盖房，另一方面开始搞房改：第一，取消福利分房（有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外），有房产需求的旗人，向政府申请购买；第二，开放福利房买卖，但前提是先得把它从国家手里买下来，由公房变成私房，从只有使用权变成拥有所有权。政策一出，原本属于公家的房子，纷纷变成了私人财产。有史为证：乾隆四年（1739年），一个叫额森特的旗人交给内务府57两银子，就买下了一个坐落在正阳门外高井胡同、拥有三间正房两间厢房的小型四合院。按市价，这个四合院至少值五百两银子。乾隆时期，一两银子大约相当于现在的150元人民币，折算一下，额森特的8550元转手变成了75000元。贷款不是这个时代才发展起来的,在古代然没有银行,但是购房者一样可以贷到房款,尤其是在明清两朝,贷款买房或者贷款建房简直成了城市居民房款不足时的主要解决方式。您会问,那时候连银行都没有,他们找谁贷款呢大致有四种渠道:一、找当铺贷款;二、找钱庄贷款;三、找印局贷款;四、自己组织“钱会”,购房者之间互相贷款。大家经常在电视剧中可以看到当铺,从两汉到民国,当铺一直存在于中国的大中城市和繁华市镇,购房者到当铺贷款,抵押品可分两种。一种是首饰、珠宝、古董、字画等动产,一种是房契、地契等不动产凭证。利息一般按月计算,利率则高低不等。五代以前的利率通常高一些,月利百分之五到百分之八。宋朝以后的利率通常低一些,月利百分之二到百分之五。某些时期,政府还对利率设定一个强制性的上限,比如在南宋和明清两代,当铺放款时的月利率不得超过百分之三。这里所所说的“月利率”,跟现在一样是要算复利的。比方说,您买房缺钱,把老爸收藏的古董从家里偷出来,找当铺做抵押,贷了十万,月利按百分之三,贷期一年。一年之后,如果按单利,每月利息都是三千块钱,一年之后连本带利是十三万六千;而如果按复利,第一个月的利息是三千,第二个月的利息就是三千九百,第三个月的利息就是四千一百零七十……就这么利上加利,最后您得还给当铺十四万两千五百七十六元。聪明的朋友会发现,古代的购房者找当铺贷款的可能性不大。为什么呢倒不是因为当铺按复利计息,还款时太吃亏,而是因为找当铺贷款必须拿得出东西作抵押。对于急需贷款的购房者来说,这门槛太高。第一,他们没房,拿不出不动产凭证;第二,他们家里也不大可能有特别值钱的动产,要不然早变卖了凑成房款了,谁还傻呵呵地去当铺借贷啊。在古时候,每家的住房自有率并不比今天高。仅以宋朝为例,北宋初期开封人口就已达到五十万左右,整个城区除了道路和水面,剩下的就是房子,可供开发的空地寥寥无几。雍熙二年九月,宋太宗想扩建宫城,发现拆迁的工程量太大,只好取消了扩建计划。而在南宋极盛时期,都城杭州的人口已经飙升至一百多万,城区面积却不到三十平方公里,人口密度基本上跟今天的北京持平,以至于很多官员都没有住房,只能租赁公房居住。古代的拆迁怎么解决呢？后唐明宗时期，颁布了一道诏令，京城闲置的空地，让老百姓公开竞标购买，谁出的价格高就卖给谁，然后他就可以合法地盖房子了。至于百姓已经盖好的“违建”，该拆还是该留，政府也给出了标准。“诸坊巷道两边，当须通得车牛，如有小街巷，亦须通得车马来往，此外不得侵占。 ”对于一些虽然合法，但按照新规定又算是占用了公共用地的民居，政府实行人性化的拆迁安置，“委河南府估价收买”。拿着卖房子的钱，市民可以另行购买土地和房屋。如此政策，政府虽然要为一部分人的拆迁安置掏钱，但是通过出让闲置土地，获得的收益远大于损失。而且，百姓原本不合法的违章建筑，通过有效的行政手段，也就“合法”了。唐德宗时期的“间架税”，以房屋为课征对象，是名副其实的房产税。唐建中四年（公元783年），由于国库一时难以供给，于是便课征“间架税”。征收方法是：以每屋两架为间，再按房屋的优劣分为三等。上屋征税2000钱，中屋征1000钱，下屋征500钱。“间架税”征收过程中，官吏常闯入民宅强计强征。如有隐匿一间不报者，罚杖60，并赏举报者50缗。清朝明文规定课征房地产契税。顺治四年规定：民间买卖土地房屋者，由买主依卖价每一两交税银三分，由官府在契纸上盖印为证。雍正七年规定：每两纳税三分外，加征一分作为科场经费。契尾加盖官印后给业主。乾隆十二年，定契税之例。凡民间买置田房，由布政司颁发契尾格式于州县，编列号数，前半部备书买卖者姓名产业数、价格、税银。纳税后，填写以上数字，盖官印。当面截开，前半部给买主，后半部册汇送布政司核查。盖印者为红契。不纳税无契尾者，按漏税论罪。税率：买契9%，典契4.5%。来源：文章来于知乎整理、房地内经等。未经许可，禁止转载，如需转载，请联系郑州地产获取授权。转载需注明：转自微信公众平台郑州地产。微信账号：zzdichan。-分割线-回复关键字搜索，获得更多信息，您可以回复：北区、探盘、一周规划、土地招拍挂、维权、白布条、高新区、预售公示、楼盘点评、经济政策。欢迎业务合作，行内爆料、粉丝投稿，请发至邮箱：。
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