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南昌8月统一启用新版二手房交易合同
　　近日，记者从南昌市房管局了解到，为更好地保护南昌市城市房屋存量房买卖中出售方、买受方、中介方三方的合法权益，明确三方的责任与义务，规范房地产经纪服务行为，保障房地产市场的健康发展。南昌市工商行政管理局、南昌市住房保障和房产管理局依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定并结合实际使用情况对《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本进行了修改，记者了解到，该文本将从日起，在全市统一启用。
　　新合同对地产经纪要求更严格
　　新合同的出台对于规范市场行为，防止不法中介的违法行为有着重要的作用。记者了解到，凡已合法取得房地产经纪资格的机构，在南昌市从事房地产经纪服务时，必须统一使用由南昌市住房保障和房产管理局、南昌市工商行政管理局和市房地产业协会共同制定的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本。各房地产经纪机构使用《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本时，需加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
　　另外，签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》及有关资料保存期不少于5年。各房地产经纪机构印制《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》时，不得添加或删减示范文本内容。合同文本一式三份，分白、黄、红三联。根据南昌市房管局的要求，各机构要严格执行，认真做好统一《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本启用工作，对未执行启用合同示范文本的机构，南昌市房管局将责令限期改正，逾期不改正的，将取消网上签约资格。
　　部分条款存在争议
　　据了解，新版的二手房交易合同与原合同有着较大的差别，新合同中的一些条款比原合同中规定的更为详细。例如新合同中第六条第二款中规定，乙方（即买方）在贷款资料齐全的情况下应在x日内办理银行按揭（公积金贷款），乙方首付甲方人民币x元，余款人民币x元，在x日内通过银行或商业贷款或公积金贷款，支付给甲方。易佰家不动产集团交易中心骆鸣总监告诉记者，旧合同中对于房款的支付日期并没有硬性的规定，对于按揭贷款的购房者来说，支付房款的时间必须由银行下发的贷款的时间来定，由于受信贷政策的影响，下发贷款的时间并不能确定，因此新合同中对于支付房款时间的硬性规定显然存在着不合理的方面。
　　此外，新合同中第十条规定，自合同订立后，视为丙方（即中介）参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可按物价部门制定的收费标准向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，该费用在办完产权过户手续的当日支付给丙方，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还。旧合同中规定，合同签订后中介公司有权收取中介费，新合同对此作出了修改，中介费在办完产权过户手续后支付。骆总监告诉记者，对于办完所有手续各方有不同的理解，房东可以是认为拿到房款，客户可以认为是拿到产权证，但这都需要一个时间段，这样一来中介公司的利益便得不到保障。
　　新合同更有利于消费者
　　对于此次《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的出台，记者采访了江西商海律师事务所的崔莹律师，“新版合同三方权利义务内容更为具体完善，可操作性强。选择性条款增多，对于不熟悉二手房交易过程的消费者有利。”
　　另外，新合同中第十五条规定，三方在履行合同过程中，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺均视无效，协商不成，甲乙丙三方同意提交南昌市住房保障和房产管理局进行协调，协调不成的申请南昌仲裁委员会仲裁。相比旧合同而言，新合同在解决合同纠纷的过程中增加了行政干预，“这也体现了政府服务于民的理念。因为相于程序复杂和费用较高的仲裁而言，行政调解对于消费者可以说是最为经济和快捷解决纠纷的方式”，崔律师如是说。
　　崔律师告诉记者，很多消费者都由于不熟悉二手房交易流程造成了一些不必要的纠纷，消费者在进行二手房买卖时如需中介，应找有合法证件的正规中介及经纪人。对于买方而言，除了实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户。而对于卖方而言最重要的确保自己的资金及时到位。
　　文/记者王良君
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江南都市(第45期)警惕二手房交易受骗 郑州房管局教你7招_新浪房产_新浪网
警惕二手房交易受骗 郑州房管局教你7招
提要：然而交易的过程中仍有不少“黑中介”及违规现象使得购房者利益受损，纠纷不断。郑州房管局教你7招，警惕二手房交易受骗。
&&新浪乐居讯(编辑&严蓉)回顾郑州二手房市场的上半年，新&国五条&出台后疯狂场景仍然历历在目。记者从今天上午郑州房管局新闻通气会上了解到，郑州半年二手房交易量已经超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。然而交易的过程中仍有不少&黑中介&及违规现象使得购房者利益受损，纠纷不断。郑州房管局教你7招，警惕二手房交易受骗。
&&第一步：摸清房屋基本情况
&&在签约买卖合同前，要充分了解房屋的基本状况、小区环境、周边配套设施等情况，房东或中介为了尽快卖房，可能会隐瞒一些不利情况，这些问题就需要买方深入了解房屋本身状况和周边状况；
&&第二步：核实房屋权属情况
&&查看房屋权属情况，主要审查以下几点：一是房屋的所有权归属是否明确，能否正常交易过户，合同签署人是否对房产拥有全部处置权；二是该房屋是否存在查封、抵押情况；三是由于房屋性质不同决定过户手续存在差异，要注意房改房、经适房、安置房的上市政策，避免过户时出现纠纷；
&&第三步：了解购房相关政策
&&合同签订前要充分了解当前的限购政策、各类税收政策、银行贷款政策等，根据自身情况准备好所需的资料；不要盲目听从中介人员的口头承诺，更不能提供虚假材料进行骗购骗贷行为；对公司许诺办理保险、个税、暂住证或代办相关证明等虚假宣传，要保持警惕，切记不要轻信，以免上当受骗；
&&第四步：使用规范标准的居间合同文本
&&合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎；签约合同时要在平等的基础上充分保护自己的合法权益，认真审查合同上的所有条款，尤其是一些涉及定金、佣金、费用分担、房款、支付方式和时间以及房屋交割日期、违约责任等方面条款，要做到全面详实、准确清晰，避免后期不必要的纠纷。&&
&&2012年12月底，房管局出台文件推荐使用郑州市住宅与房地产协会制定的《存量房买卖居间合同》示范文本，该示范文本内容具体、完善、规范，选择性条款、提示性条款较多，尤其是对容易产生争议和纠纷的条款进行了细化。使用该合同能切实保护交易当事人特别是不熟悉二手房交易过程的消费者的合法权益。因此通过中介机构达成交易的，交易双方可以要求中介机构使用该示范文本。
&&第五步：切勿签订&阴阳合同&
&&无论通过中介公司或自行成交的、或出于何种考虑，切勿签订违背意愿或约定不一致的&阴阳合同&。&生效的合同对当事人有约束力，按合同约定享有权利并承担义务，房屋价款属于重要合同内容，交易过程中一旦出现纠纷合法权益很难得到支持；利用&阴阳合同&来避税是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险；
&&第六步：交易双方尽量选择资金全额监管
&&根据规定中介机构不得代收代管买卖双方的交易资金，存量房资金监管是政府为方便群众提供的免费平台，重点解决买方不愿提前付款、卖方不愿提前过户的困扰，房屋产权过户完成后交易资金按约定进行交割划转，充分保证交易资金安全。
&&第七步：通过正规中介机构进行房屋租赁及买卖交易
&&通过中介机构达成房屋交易的，选择正规中介机构对减少交易风险至关重要。
&&补充说明：
&&一、正规中介机构具备如下特征：
&&1、证照齐全：具备营业执照、税务登记证、备案证书等；
&&2、公示内容规范：在其经营场所显著位置公示有上述证照、从业经纪人及协理的姓名注册号、业务流程、收费标准、举报方式等；
&&3、正规中介从事二手房交易时，均可在自己店内办理网签事项。
&&4、使用郑州市住宅与房地产协会制定、市房管局推荐使用的《存量房买卖居间合同》示范文本
&&二、消费者可以通过四种方式查询中介公司是否为正规中介：
&&1、登录郑州房地产网或360房产网，通过郑州市存量房(二手房)经纪机构动态分布图查询名称和位置；
&&2、在郑州市住房保障与房地产管理局三个办事大厅现场免费领取存量房(二手房)经纪机构动态分布图；
&&3、在中介机构办公现场通过公示内容核对有关信息，查看中介机构营业执照正副本和房管部门颁发的《郑州市房地产中介服务机构备案证书》，特别要注意公司名称与备案地址是否与现场一致；是否在有效期内等。
&&4、拨打郑州房管服务热线965559咨询。
&&三、妥善保管合同、票据原件
&&相关的合同、票据原件都必须妥善保管，重要事项最好用书面的形式确认，出现纠纷后的协商也要作好记录，无法书面记录的录音也取证方式之一，为以后处理纠纷保存证据，及时向有关部门投诉或向法院起诉维护自己的合法权益。
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：资产泡沫令实业不振，后果已经显现。民营中小企业日益艰难，经济下滑正引发经济风险和金融风险。| ：乱套了！//: //: 给城管洗地的警察！| ：每天醒来第一眼看到的不是城管打人就是警C打人，能不能来点正能量的东西? //: 乱套了！| ：他吃人奶，却玩着封人口的勾当，什么玩意儿啊。//: 请自觉对号入座。原来是管网络的吗? //:周方：据我所知，那位当下正部级宣传口领导参加这种宴席不是一次两次了。他本人如果记性不好，我可以找人帮他回忆。到中纪委茶室里谈或者跟老婆回家反省都行。那天请客的大老板目前还在狱中| ：【这东西在河南叫什么？】看下吧，是不是看着可熟悉？！都来说说，它在你们那叫什么吧！ 再问下：你吃过吗？|现在位置：【大案直播间】第六期：如何处理买卖合同纠纷
1516200 mycase/
1753答：合同无效，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。（杜弘韬） 1754
1755答：没有违约条款，发生违约行为，一样要承担违约责任，具体需要按照《合同法》的相关规定承担。（杜弘韬） 1756答：民间借贷应注意的问题：借贷双方当事人明确，借款数额明确，写明有无利息，写明归还日期，有保证人的写明保证人保证方式，借条一式两份，保留借款方身份证明等。（陈福财） 1757?答：合同履行地被告人所在地。(成晨 蒋庆峰) 1758答：双方协议一致解除或者满足以下法定情形，一方就可主张解除　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。买卖合同双方也可自由约定解除合同的具体情况。(成晨 蒋庆峰 黄赛男) 1759答：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。(杜弘韬) 1760答：按诉讼请求的金额或价额收取案件受理费：1、不超过1万元的部分每件交纳50元；2、1万元至10万元的部分按照2.5％交纳；3、10万元至20万元的部分按照2％交纳；4、20万元至50万元的部分按照1.5％交纳；5、50万元至100万元的部分按照1％交纳；6、100万元至200万元的部分按照0.9％交纳；7、200万元至500万元的部分按照0.8％交纳；8、500万元至1000万元的部分按照0.7％交纳；9、1000万元至2000万元的部分按照0.6％交纳；9、超过2000万元的部分按照0.5％交纳（具体参考《诉讼费用交纳办法》）。(黄赛男) 1761答：1、被代理人如果事后追认则合同有效 2、如果被代理人不追认的 合同不对被代理人生效由代理人向第三人承担责任3、如果是第三人的话 你可以催告被代理人追认被代理人不追认的你可以向代理人主张违约责任。( 成晨) 1762答：除温州外，小产权房买卖存在法律障碍，因此以使用权作为合同标的设定条款，对房屋的物权性收益进行细化明确，对违约行为设定较大违约责任来避险。(杜弘韬 蒋庆峰) 1763?答：第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。(成晨蒋庆峰) 1764答：间歇性精神病人属于限制民事行为能力人，其处于能辨认和控制自己行为的情况下签订的合同有效，否则无效。(杜弘韬雷文霞) 1765答：房屋买卖合同在房管局的备案手续。(杜弘韬) 1766?答：被告人所在地合同履行地所在法院。( 成晨 蒋庆峰 知秋客) 1767?答：需要注意的很多，但从法律效力上看，最关键的是预（销）售许可证。(雷文霞 蒋庆峰) 1768?答：可以在房管局进行查询。(杜弘韬) 1769答：双方按照合同约定或法律规定承担各自的违约责任。（杜弘韬） 1770,?答：合同生效。(成晨) 1771142525答：可以向法院起诉解除合同。（成晨 知秋客蒋庆峰） 17721010答：范某已经死亡了，应以其妻为被告。（杜弘韬知秋客） 1773答：没有,过了户就是你的房子了。(成晨) 1774
( )答：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。(杜弘韬) 1775答：合同无效恢复原状他把你当初交付的房款退还给你再加上这些钱的利息。(成晨) 177612答：存在产权纠纷风险，因为卖方本身为未取得房屋产权；如果能够在房管局修改底档和合同中的买方，则可以是一手房买卖，如果没法修改，则为二手房买卖。(杜弘韬) 1777ABB答：如果父亲身故，则其已经划给弟弟的财产属于赠与，归属弟弟所有，其他在父亲名下的财产，可以由父亲的所有继承人平均分配。( 杜弘韬) 1778答：起诉开发商要求赔偿。(杜弘韬) 1779答：申请赔偿满足质量不合格和造成损失两个实体条件就可以了，这里要评估是损失额的确定方法，是否可以维修，维修期限等 。（蒋庆峰） 1780答：由原房屋所有权人的继承人继承。继承前由全体继承人共有，无权无时效规定。（知秋客） 17812009VIP10VIPXXXXVIP答：您签订了认购协议，而且交付了一定的款项，一般可以认定为房屋买卖合同，胜诉概率很大（杜弘韬） 1782答：不能单纯认为认购协议无效，认购协议中免除开发商责任的部分条款无效，其他条款有效（雷文霞蒋庆峰杜弘韬） 1783答：向房管局进行投诉，或向开发商要求退房。（杜弘韬） 1784答：能否退房很难判断，如果法院认为商业水电对房屋价格有重大影响，一般会支持退房。 ( 杜弘韬) 1785103答：可以(知秋客) 1786答：可以，没有验收的房子是不能出售并办理产权证的。（知秋客） 1787105212?答：起诉解除合同 。(知秋客) 178890答：履行瑕疵，要求开发商承担损失。（知秋客） 17893255712
?答：如果是开发商过错导致无法办理贷款，可以解除合同。（知秋客） 1790答：需要根据双方签订的解除协议来判断，如果协议中约定了解除原合同之后，需要双方签订新的房屋买卖合同，则您有义务签订，如果您不签订，则需要承担违约责任。（杜弘韬） 1791答：以合同约定为准，如没有约定，是开发商原因导致无法获得银行贷款，那么购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。非买卖双方的原因，应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。（知秋客） 1792,,,,,,,,,,?答：如果你本身就属于限购对象，则你本身有责任，开发商也有责任。（杜弘韬） 1793630,答：没有经过竣工验收合格的房屋是不得销售的开放商现在属于迟延履行已经违约了 你可以向他主张违约损害赔偿 。（成晨） 1794答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（杜弘韬） 1795699答：合同中对于面积误差有约定的，按约定处理，无约定的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。（杜弘韬) 1796答：去房管局查档，自行去办土地证即可。（知秋客） 1797.?答：买受人因为出卖人违约所遭受的损失都可以要求赔偿但不能够超过买受人的预期。补充个法律规定吧第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失 。(成晨) 1798201082846.3011.30答：以合同约定为准，如没有约定，是开发商原因导致无法获得银行贷款，那么购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。非买卖双方的原因，应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。（知秋客） 1799
答：如果你不配合签字，则你有责任。(杜弘韬) 18000947023123143?答：可以起诉买方违约，要求进行过户，并赔偿您的损失。(杜弘韬) 1801113015答：具体需要跟开发商协商，说明困难。法律规定一般违约金不得高于合同总金额的30%。(杜弘韬) 18027-82答：房主在签订合同后要求增加款项，你有权拒绝，可以解除合同，并且要求房主双倍返还定金，定金数额按规定不得高于合同金额的20%。
(杜弘韬) 1803,?答：合同无效，可以起诉要求对方赔偿损失。( 杜弘韬) 1804605555答：房屋未办理过户手续，产权仍归原房主所有。( 成晨 杜弘韬)
/Case@/@mycase/
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徐昕简介：法律学者，著有《论私力救济》、《诗性正义》等
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