佳兆业集团深陷债务危机 多家银行申请查封资产
08:26:32 来源：北京商报
作者：马元月 陈婷婷
核心提示：据报道，佳兆业集团控股有限公司深陷债务危机，据最新消息称，从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。
一场地产风波着实给那些正在劲头上的保险业激进投资者泼了一盆冷水。在经历了掌门人辞职、在售房源被锁、债务违约后，在港上市房企佳兆业目前危机四伏，这也牵出了刚荣升为单一大股东的富德生命人寿。富德生命人寿能否临危救急成为市场热议的焦点，而险企疯狂投资留下的后遗症也为行业发展敲响了警钟。
佳兆业危机四伏
荣升为佳兆业单一大股东还未满月，富德生命人寿还未来得及淘金，恶梦就开始了。
日，富德生命人寿坐上了佳兆业单一大股东的交椅，几乎与此同时，传出佳兆业2000多套房源被政府锁定的消息。一石激起千层浪，佳兆业违约事件不断发酵。
日，佳兆业披露4亿港元的汇丰银行贷款违约，其发布公告称，&此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约(如果本合同项下的债务人在其他贷款合同项下出现违约，则也视为对本合同的违约)&。
1月6日，市场传出消息，深陷违约事件的佳兆业已召开董事会决定破产重组，所有质押手续及债权主张将暂停。而就在当日晚间，佳兆业紧急通过官方微博和微信澄清，称公司没有召开董事会，也没有达成所谓决议。同日，佳兆业还公告称，深圳两龙岗区旧改项目伙伴也将与其终止合作协议，并要求佳兆业退回12亿元。同时，昨日佳兆业还面临新债主的&催债&。佳兆业一笔2020年到期的票据需要支付大约2亿港元的债息。
澄清归澄清，佳兆业破产重组引起了市场的高度关注，其股价也一落千丈。据统计，佳兆业自日以来的18个交易日，股价下跌幅度已达48%，总市值蒸发约76亿港元。目前该股仍处于停牌状态。
折射险资激进投资
踩到&地雷&的富德生命人寿，在此之前对佳兆业青睐有加，去年接连增资佳兆业股票7次，并于年底从郭氏兄弟手中接过11.21%的股权，耗资16.7亿港元，股票增持至29.96%，逼近要约收购临界点。
有市场人士评估，以目前佳兆业的股价来看，富德生命人寿投资这一公司账面应亏损17亿港元。北京商报记者采访富德生命人寿相关负责人称，投资资本市场本来就有赚有亏，而该公司官方却不予置评，是否会对佳兆业出手相助仍不得而知。另有市场分析人士表示，包括富德生命人寿在内的股东如果袖手旁观，一旦破产重组，此前的投资就会大打折扣，而临危救急则需要十多亿元的投入。
事实上，佳兆业事件仅仅是险资投资的一个缩影。就在去年，险资投资表现得异常激进，富德生命人寿和安邦保险还上演了抢筹大战，富德生命人寿增资的还有必宜美、农产品、北京文化、金地集团等，而安邦保险也增资了金地集团、招商银行、民生银行、金融街。保监会数据显示，去年11月险资权益类投资激增600亿元，达到当年单月峰值。
在国内，各险企还普遍青睐另类投资，在债权计划、信托计划等方面不断加码。
除此之外，险企开始出击海外，除了去年中国平安、中国人寿、安邦保险出海外，阳光保险也不断并购海外地标性建筑。如此积极的投资给险企带来收益的同时，也隐藏着较大的风险。资料显示，中国平安出手海外投资富通后就曾于2008年出现巨损。
后遗症敲响警钟
据了解，目前险企如此积极地投资与投资渠道不断放闸密不可分。继2013年险资投资13项新政下发以来，去年监管层接连发布近十条投资松绑政策，先后对保险资金投资创业板、创业板基金、优先股、历史存量保单投资蓝筹股等进行放闸，这不仅被业界认为是鼓励险资入市，更是为扩宽险资投资渠道铺路。
保监会一方面投资渠道放宽，另一方面投资比例也提高，对投资实施大类监管，将投资资产分为流动性资产、固定收益类资产、权益类资产、不动产类资产和其他金融资产共五大类资产，其中权益类资产、不动产类资产、其他金融资产、境外投资的账面余额占保险公司上季度末总资产的监管比例分别不高于30%、30%、25%、15%。
保险业资深律师李斌认为，作为安身立命基石的保险业，其在资金的运用上首先应考虑到稳健，而追求高收益应该放在其次。监管给了险企更大的投资空间，而这也让险企在多元化投资之下更绷紧了风控神经。去年4月，保监会副主席陈文辉就曾撰文提醒，房地产市场下行压力较大，保险资金不动产投资的顺周期风险值得关注，不仅要关注不动产市场本身价格的变化，而且要关注不动产市场分化对经济发展和相关金融产品风险的恶性循环，比如信用风险、市场风险，甚至还有可能带来的利率风险等。
佳兆业债券违约概率大
今年初，佳兆业原集团主席及创始人郭英成的辞职率先触发了汇丰银行4亿港元海外贷款的强制性还款，这也成为今年国内首单债务违约。之后又有两名项目伙伴发通知称佳兆业已违反合作协议，要求退回他们已支付的12亿元人民币费用。
贷款违约风波已经蔓延至债券市场。 近几日，佳兆业集团在海外发行的点心债均出现大幅上涨。值得一提的是，昨日佳兆业面临支付一笔约2600万美元的利息，这笔利息由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元票据所产生。但是截至昨日21时，佳兆业在港交所并未发布相关利息支付公告。若佳兆业无法按时支付昨日到期债券的利息，这也将成为首家美元债券违约的中国房地产企业。
在分析人士看来，佳兆业公司债券出现违约的可能性很大。标普周一将佳兆业评级从BB-调降至选择性违约，称该公司再度违约的可能性极高;穆迪也下调其评级至B3。
点评：佳兆业深陷危机折射出险资激进投资，作为安身立命基石的保险业，其在资金的运用上首先应考虑到稳健，而追求高收益应该放在其次。
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&&& &&正文
光耀集团多楼盘因资金危机停工 借壳上市失败加剧危机
广东惠州楼盘遇资金困境 楼盘购买者将何去何从
&&& 【全国百强房企光耀集团旗下多个楼盘突然停工，是倒闭？还是资金链紧张？业主交了钱却住不进新房，拉起横幅找光耀要房子！惠州楼市被传鬼城，空置率极高，为什么深圳人还是要到惠州去买房？】频繁错杂的楼盘信息，出现在大众视野，而更加扑朔迷离的惠州楼市将购房者推入两难的境地。近日，有媒体曝出，由于资金链断裂，全国百强房企光耀集团在广东惠州的多个在建项目处于停工状态，很多业主纷纷维权，甚至拉出横幅抗议。一个百强企业为什么会突然交不了房？带着疑问，记者首先来到了光耀集团的惠州楼盘。光耀集团是从这里起家的。
光耀楼盘遇资金困境，楼盘购买者将何去何从
　　这里是光耀集团开发的马克住区。从现场可以看到，主体建筑基本完工，但进入大楼内部，记者发现，许多窗户散落一旁，门也没有安装。记者在里面寻找了近一个小时，也没有找到一位施工工人。整个楼盘在夏日的阳光下显得非常安静。
光耀因为资金短缺而停工的楼盘
&&& 随后记者又来到光耀集团将军湖楼盘。记者在这里看到，一部分大楼尚未封顶，脚手架上裹着防护网，里面同样空无一人。由于长时间无人人施工，楼的下面甚至长了荒草。这里的售楼处也早已撤完。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：现在售楼的已经没人了，是吗？
&&& 保安：现在没人了。
&&& 记者：还卖么？
&&& 保安：现在卖什么都房都卖完了。
&&& 记者：全都卖出去啦。
&&& 保安：是啊。
保安告诉记者，这些楼盘都已经销售一空，但是由于施工队集体撤离，因此无法按期交房。据了解，不仅是眼前的将军湖楼盘，从2013年底，光耀地产马克住区、光耀翡俪港、荷兰小城等多个楼盘或者停工、停售或者延期交楼。因此造成很多业主交了钱却无法入住。在空空的建筑里面，记者遇到了马克住区的一位业主。
&&& 光耀马克住区业主小张：现在主体楼盖好了，就剩下门没装，电梯公共部分那些没有搞，其它的全部弄完了。
&&& 据了解，光耀集团2002年成立于惠州本地，短短5年间销售业绩便跃居惠州市榜首。2010年光耀的销售金额高达40亿元之多，也顺理登上全国房地产百强企业行列。小张也是因为光耀的口碑而下决心在2013年底买下了这个房子。然而钱交了没多久房子就停工了。
&&& 光耀马克住区业主小张：当时交了首付款9万块钱之后，它就给我们签了合同，签了合同之后，他说要一个月才能拿，拿了合同之后才能去办贷款，然后现在就是等了差不多有5个月，现在还是没有任何消息
&&& 已经交了钱，可合同却迟迟拿不到，再加上外界对于光耀的一系列传言，让小张有些心慌。
&&& 光耀马克住区业主小张：像我们手上就只有一张楼宇认购书和几张收据，然后就没有任何其他的东西了，没合同，没发票，没有备案案，就是那个首付款也是分了三次才凑齐的，大部分都是跟亲戚朋友借的，自己才5万块钱。
&&& 小张告诉记者，他出来打工已经十多年了，现在一家三口仍要挤在这间只有不到20平米的简易出租房里。借钱买房子就是为了让妻子和孩子能够生活得更好。
&&& 光耀马克住区业主小张：现在这个房子根本就见不了阳光了，而且又潮湿，进来就是一股发霉的味道，而且晾衣服都晾在不通风的地方，小孩子每天又哭又闹的。
&&& 与小张有着类似的苦恼的还有小蒋。
&&& 光耀马克住区业主小蒋：这个白色第一个白色的那个，6栋，那是17楼，那是我的家，每天都在这里看着望着，真的受不了了，挺绝望的。真不知道什么时候才能住上去。
&&& 小蒋也是在去年底交钱买的房子。为了早点看到房子完工，她甚至到楼盘对面租了一间房子住，这样她每天都可以趴在阳台上望着自己未来的房子，因为那里即将是她的婚房。
&&& 光耀马克住区业主小蒋：本来我们原定是五一结婚的，然后本来它是2013年10月31号收房的。然后原定装修两个月，晾两个月，就刚好是不是？结果现在都已经5月份，房子还什么都没有，我们就推到十一去了，现在害得我们婚也结不了。
&&& 现在小蒋除了要负担房租以外，每月还要还两千多元的贷款。这成了她的一块心病。而像小张和小蒋这样的业主不在少数。业主们告诉记者，当初之所以选择光耀的房子，看中的是它在惠州的影响力。
&&& 光耀马克住区业主张小姐：也有去做一些调查，比如说这个开发商的他的一个知名度，他的资金是不是雄厚，这些都做调查了，所以说买到光耀这个楼盘，真的是看中了它的一个光耀集团这四个字，因为毕竟它在惠州这边还是龙头企业。
耀来集团曾经是惠州房地产的龙头企业
&&& 光耀集团不仅是中国房地产百强企业”、头顶上还有“中国(华南)房企品牌价值TOP10”、“2012中国蓝筹地产最具成长性企业”、“2012中国最具创新力地产企业”等多项荣誉。单在惠州本地，就有十几个项目楼盘。那么这样一个头顶各种光环的百强企业楼盘为什么会突然停工？记者找到了位于深圳的光耀集团总部。
&&& 光耀工作人员：你好，因为我们今天领导和负责人都不在，公司现在属于有一些部分人在上班，还有一部分可能会到我们项目公司去，现在有一些项目交接之类的工作。
&&& 几番周折，记者终于电话采访到了光耀集团创始人兼董事长郭耀名。
&&& 光耀集团董事长郭耀名：现在我们基本情况就是说困难肯定是遇到很大困难，并没有外界说的我们倒闭了，我们破产了，我们还是现在在竭力争取政府的支持，也在找有关公司跟我们重组，出让股权，还是想把公司现在把它救起来，正常化
　　郭耀名承认目前公司资金比较紧张。事实上，在媒体爆出光耀面临资金链危机之后，光耀集团曾经在第一时间公开宣布愿意接受一切企业的收购。由此公众纷纷猜测，光耀正面临严重资金链危机。而对这一点，郭耀名表示，正是当初一系列上市行为的失败，导致了光耀今天的艰难境况。　　&
光耀地产为度过危机愿意接受一切企业的收购
&&& 光耀集团董事长郭耀名：上市方面我们投的钱太多，买壳，买完壳刚好地产又钻不进去，那么这里面占用了我们一笔很大的资金。
&&& 记者：大概有多少？
&&& 郭耀名：超过十个亿，所以这一块给我们带来比较沉重的负担
&&& 与此同时，光耀进行着快速的大规模扩张，业务拓展至深圳、东莞、上海、杭州、天津等多个大中型城市。与此同时，收购、买壳上市行动等均告失败，资金层面的紧张致使光耀开始了大量民间借贷之路，总金额超过十几亿。
&&& 光耀集团董事长郭耀名：主要是这块的负担比较重，而我们财务方面的设计又在前几年，几乎每月都兑付人家高利贷的利息，这个没有讲成本的兑付，所以连续这么付，企业的负担确实很重。
&&& 高风险的借贷让光耀惹了不少官司，2014年1月，最高人民法院官网披露信息，光耀集团有限公司因违反财务报告制度，被两次列入实行被执行人员名单。
&&& 光耀集团董事长郭耀名：其实上有很多的人，很多合作包括金融机构，它是不会到我们公司面对面沟通的，凭这一点，所以我们有很多合作的金融机构，都对我们持怀疑的态度，结果我们三四五，这三个月有合作的金融机构，基本上新的资金都进不来。
&&& 惠州市房管局副局长袁贵平也表示，光耀集团虽然属于个案，但房地产企业目前确实存在一定的资金困境。
&&& 惠州市房管局副局长袁贵平：据我了解到我们惠州其他的其他的公司处境还是正常的，稍微有一点点购房者的回笼资金有一定的压力，但是都属于正常的。
错综复杂的楼市环境，几家欢喜几家愁
光耀地产老板郭耀明向记者表示，公司会努力给业主一个满意的答复。惠州房地产局也表示，光耀事件仅是个案。目前整个事件还没有结束，我们也将继续关注。那么我们也了解到，光耀地产开发的大部分楼盘都在惠州，那么光耀地产资金链突然紧张是否与惠州的房地产市场有关呢？惠州的楼市究竟如何？
&&& 光耀地产曝出危机后，不断有传言光耀事件是惠州楼市的崩盘先兆，那么到底惠州楼市&& 销售情况如何？带着疑问，记者首先来到了惠州的大亚湾西部的深东岸爱琴海项目。。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：去年开盘的还有吗？
&&& 爱琴海销售人员：一、二三栋。
&&& 记者：还有多少套？
&&& 爱琴海销售人员：大概是一两套顶楼的。
大亚湾地区的房产售楼处的热销景象
&&& 尽管前段时间有媒体把惠州誉为鬼城，但销售人员告诉记者，楼盘销售情况一直不错。二期从去年开盘到现在，现房已经所剩无几，现在卖的基本都是期房。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：去年多少钱价格？
&&& 爱琴海销售人员：去年的价格在五千二左右。
&&& 记者：今年五千八。
&&& 爱琴海销售人员：那肯定，周边都六千多。
&&& 记者：有折扣吗？
&&& 爱琴海销售人员：有折扣。
&&& 记者：全款多少？
&&& 爱琴海销售人员：就折后的五千八到六千。
&&& 记者：折后的啊
&&& 爱琴海销售人员：对。
&&& 销售人员告诉记者，深东岸爱琴海楼盘今年的价格比去年大概上浮了大概10%左右。随后，记者来到了相距不远的德洲城项目。
&&& 德州城售楼人员：这个是我们去年卖的比较多的5000多。
&&& 记者：去年什么时候？
&&& 德州城售楼人员：去年我们是都卖完了，去年年初开的。
&&& 记者：涨了多少钱大概？
&&& 德州城售楼人员：我们最早以前卖3000多的也有。
&&& 记者：有折扣吗？
&&& 德州城售楼人员：我说这个就是折扣价了。
&&& 记者：折扣完5600。
&&& 德洲城是70万平米的大规模社区。据记者了解，现房也已经基本卖完，剩下的也属于尾盘。，现在正在卖的是第五期并且是期房。而同样属于大型楼盘的龙光城项目销售情况更是火爆。
&&& 龙光城销售人员：没有现房。我去年荣光城一年就卖了五千多套，都是属于期房。包括去年卖了，这个是我们去年卖的，三期是去年卖的，三期的这个房子也是明年一月份交，就过完年交。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：但是都卖完了？
&&& 龙光城销售人员：都卖完了。全部卖完了，一套没剩。
&&& 五千套房源在一年之内全部售罄。根据中原地产的统计数据显示，2011年大亚湾区域成交总量只有53.95万平米，2012年攀升至90.35万平米，同比上涨67%。随后在2013年成爆发式增长，成交面积超过了236万平米，同比上涨了1.6倍。而惠州市的常驻人口只有不到500万人，显然无法消化这么多房子。那么究竟是谁在买惠州的房子呢？
&&& 惠州中原地产董事总经理钟志斌：它是面向深圳对客户进行销售，它本身条件是它的距离非常近。对这一批深圳客户来讲，为什么它会到大老远到惠州来买房子，其实很简单，就是因为深圳高房价挤出了，就是深圳房价太高了。
&&& 大亚湾沿海新城，位于惠州东南部，紧邻深圳龙岗区。由于自然气候条件优越被看作是深圳的后花园。相比较深圳龙岗区平均两万的价格，大亚湾五六千元的售价足够诱惑因此吸引了众多对深圳房价望而兴叹的刚需人群前来抢购。
以临近的深圳的地理位置，便宜的价格，吸引深圳购房者
&&& 惠州中原地产董事总经理钟志斌：他们在深圳打拼时间越来越长，他的整个家庭结构发生改变，结婚了、生孩子，他需要把内地的父母也带到深圳或者深圳周边来照看小孩。所以变得这样的需求下面，它所带来的是一种蛮刚性的一种需求。
&&& 记者在惠州也找到了一家中介公司。工作人员告诉记者，由于附近基本都是3到5年内交付的新楼，所以二手房市场暂时还没有起步。价格方面大亚湾一直处于稳步增长的态势，五千多元的均价显然不存在泡沫。
&&& 房产中介销售：今年可能比前两年高一点，今年一般普遍都五千多。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：去年是什么价？
&&& 房产中介销售：去年的话，四千八九左右。
&&& 记者：这边泡沫多吗？
&&& 房产中介销售：都五千几百块钱，它紧挨着深圳，深圳最便宜的龙岗都一万三、四，市区里面三、四万块钱，你说它能有多少泡沫，它的建筑成本，它唯一便宜的就是地皮便宜，其他建筑成本都一样。就是地皮比深圳便宜
&&& 房子价格销量都在上涨也吸引了不少装修公司来到惠州。记者在采访时，路两旁开着许多和家装建材相关的商铺，卖瓷砖、门窗、卫浴和家具的店面一家挨着一家。记者在其中一家卖门窗把手的商铺碰到了前来买货的家装公司老板。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：您一个月能接几个单啊？
&&& 家装公司老板：一个月正常情况下在十个左右。
&&& 记者：您手底下有多少人？
&&& 家装公司老板：有四五十个工人。
&&& 家装老板告诉记者，之前一直在东莞搞装修，因为觉得市场差不多饱和了，他带着队伍来到了惠州。
&&& 家装公司老板：我过来不到一年。
&&& 记者：感觉怎么样？
&&& 家装公司老板：感觉很好啊，不好的话我现在自己都开公司了。
&&& 记者：这边装修行业，您认为怎么样？
&&& 家装公司老板：生意比较好。
&&& 惠州的楼盘还在不断建设。记者看到，道路两旁到处林立着新建的楼宇，与之搭配的是为数不少的塔吊。一片热闹，不过中央公园的销售人员直言不讳地告诉记者，入住率只有10%左右。
&&& 中央公园销售人员：我们这里就一期600多套房，就卖剩下几套房，入住已经有五六十户在这里住的，正在装修200多套，300套，就这么一个情况。
&&& 记者：还是稍微低一点。
&&& 中央公园销售人员：还是低。
&&& 由于生活配套的缺失，在此置业的深圳人好像并不乐意居住，空置率很高。随着一路的走访，天色也渐渐暗了下来，一栋栋建筑只有点点光亮。不过对于这样的情况，惠州市房管局副局长袁贵平似乎并不担心。
&&& 惠州市房管局副局长袁贵平：现在是高速公路通了，他们加起来就是半个小时到40分钟就可以到深圳，现在是真正刚需的，刚刚你说所谓鬼城那些，那个不是刚需的，是阶段性的，不会延续性，
&&& 袁贵平说，公众往往会把空置率或入住率作为判断鬼城的依据，这个代名词确实给惠州楼市带来了不好的影响，一般刚交房的入住情况基本都在30%左右，随着近年来高速公路的修建和周边配套设施的不断完善，交房两年以后的入住率已经可以达到50%。
&&& 惠州市房管局副局长袁贵平：这也是提醒了我们做职能部门的，或许作为政府的一个加大力度，市政配套建设，包括学校、医院或者其他的配套的。第二个给我们物业管理也要结合新的课题，怎么把它管理好，不能说空的没人住，怎么管理好。
&&& 传说中的惠州鬼城大亚湾销售状况依然很不错，甚至不少建材装修公司都纷纷搬到惠州淘金。惠州楼市交易量和价格都是稳步上涨，那么惠州楼市整体情况如何呢？
惠州楼市近期交易量下降，当地房地产商仍保持乐观
&&& 惠州被称作鬼城的大亚湾销售依旧，交易量和价格都稳步上升。那么整个惠州市的销售情况如何呢？
&&& 位于惠州市惠城区的宝安山水龙城项目，总建筑面积在30万平米，预计销售1800套住宅，开盘当天便成交了200套住宅，销售场面异常火爆，顺利拿下了该片区销售冠军。
&&& 惠州分公司董事长李洞明：一期是去年5月4日开的也是，5月4日开，当时是有400多套房，当时房地产也是很热烈，开盘当天就成交了200多套的情况，所以几个月以后，去年10月份之前就卖完了
惠州部分房地产虽有低迷，但大亚湾的确依旧涨势凶凶
&&& 而同处于惠城区的奥林匹克花园项目，目前也已经销售出90%以上的房源。
&&& 惠州奥林匹克花园总经理毕井海：我们一期2012年11月份开的盘，到现在销售了13万多平米了，还剩大概50多套，50、60套。
&&& 央视财经《经济半小时》记者：总共大概有多少套？
&&& 毕井海：总共应该是1000套。
统计局数据显示，惠州房地产仍出现上涨趋势
&&& 据惠州市统计局数据显示，惠州商品房价格自2011年至2013年呈现小幅增长趋势，2011年，全市销售面积为798.2万平米核算金额441.8亿元，房屋均价为5535元。2012年销售面积826.7万平米，销售金额478.4亿元全市均价5787元同比上涨了5%。而2013年受国五条刺激，成交面积激增至1149.5万平米，总计销售金额672.1亿元，均价为5847元，同比去年涨幅只有1%。1-4月新建商品房成交均价显示，价格同比去年同期增长了4.54%，呈现惯性小幅上涨。
&&& 宝安地产惠州分公司董事长李洞明：现在来说的话，价格是比较稳固，稳固的话就是5%整个一年上来的话，老百姓还是比较接受的
&&& 尽管开发商和各楼盘目前对于惠州的房地产市场都充满信心，价格也不断上扬，但记者也注意到，据惠州市房产局提供的数据显示，全市1-4月商品房交易面积为275.99万平米，同比去年下降了近20%。毕井海认为，成交量同比明显下滑，和银行对于个人贷款趋紧，购房者持观望态度不无关系。
&&& 惠州奥林匹克花园总经理毕井海：客户购房的按揭不能够及时满足需求，有些银行按揭批了，也不能够放款，这个导致小业主购房意愿的降低，尤其这个按揭利率的上浮，现在市场上也上浮15%，也有上浮20%的，小业主按揭成本的上升也是抑制了他们购房的欲望。
&&& 解说：毕井海坦言，虽然销售情况乐观，但银行持续收紧房地产开发的贷款，和小业主按揭周期的延长，确实给企业带来了压力。
&&& 惠州奥林匹克花园总经理毕井海：一个就是我们的回笼资金也慢了，这个我们的按揭款和我们合作的各个银行由于现在额度紧张，都没能够及时的放款。
&&& 袁贵平告诉记者，另一个导致成交量下滑的原因是去年成交总量较大。数据显示，2013年1-4月，商品房成交344.24万平米，共33329套，同比分别增长了62.83%和71.31%。
&&& 惠州市房管局副局长袁贵平：今年一到四月份是250万平方米，去年是320万，但是比起2012年又有所增加，比2011年是188，2012年是194，我们今年增加了，这个等于去年速度快一点，今年回落也是属于正常的波动范围。
&&& 记者了解到，惠州市1-4月底，新增商品房上市面积为351.19万平米，已交易面积为275.99万平米，供销比为1:0.79，供大于求的情况确实一定程度存在。目前库存消化需要14个月。但对于惠州楼市未来的走向，钟志斌和许多地产商都持乐观态度。
&&& 惠州中原地产董事总经理钟志斌：惠州长期的趋势是好的，它有一个充分活跃的一个成交，它的需求结构基本是用家，以刚需和改善这样为主要的构成，包括它的房价连续多年也是非常平稳的。
&&& 宝安地产惠州分公司董事长李洞明：咱们这个楼盘过去五公里不到，就是东江开发区工业园区，每年入住大的企业都是不断的在增加，像我这个小区一些客户的情况，也有一些比例就是新来的一些移民，我对惠州楼市个人的看法是乐观也是比较积极向上的。
&&& 【半小时观察】
&&& 近段时间，关于楼市的涨跌再次成为人们关注的焦点。各种限购松绑、楼市降价、中介关门传闻不断。为了一探究竟，我栏目连续用六天的时间制作了来自楼市一线的调查。六路记者分别走访调查了北京、杭州、宁波、温州、南宁、惠州六座城市。他们涵盖了一二三线城市，这些城市的房地产市场有持续上涨的，有暴跌的，也有不温不火的；有的开发商身陷囹圄，有的楼盘遭遇资金链危机，有的则依旧供不应求。我们期待这一次通过实地探访多个楼盘获得的一手资料能够提供出更真实的楼市信息。
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　　1月19日，备受关注的昔日地王项目―泰禾北京院子，因“限高令”拖延数月后终于拿到住宅项目预售许可证，而该项目此次获批的住宅预售均价为7.6万元/平方米，这一价格明显低于此前市场盛传的10万元/平方米。
　　“这和泰禾集团股份有限公司(以下简称“泰禾”，000732.SZ)的资金链紧张有关，为了尽快拿到预售证，因此在价格上做了让步。”一位接近泰禾高层的业内人士告诉时代周报记者。
　　2013年，不愿偏安福建一隅的泰禾，在福建、北京、上海等城市共掠地12宗，耗资高达195.3亿元人民币，按照地产行业平均融资成本计算，其仅为拿地支付的财务成本就高达30亿元，但是泰禾年报显示，公司2012年度实现营业收入26.02亿元，归属于上市公司股东的净利润只有3.44亿元。
　　换言之，泰禾2012年全年的营业收入还不够支付2013年的拿地利息。与泰禾急速扩张相伴的则是其多处财务指标告急―2013年三季报显示，其资产负债率达81.9%，净资产负债率达804.5%。
　　另一方面，就在半个月前，泰禾集团发布公告，其下属公司福州中夏拟与金融机构合作。泰禾同意为其提供担保，最高担保额度达到了39亿人民币，时间为5年，截至目前，泰禾集团实际对外担保总额高达171.77亿元人民币，占据泰禾最近一期经审计净资产的764.27%;泰禾股权更是已接近完全抵押。
　　当时代周报记者想就此采访泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男时，对方以“不接受不熟悉的记者的采访”为由婉拒了时代周报记者的采访要求。
　　超高负债率危局
　　2013年，泰禾的身影频频出现在北京市国土局交易大厅，1月份泰禾集团首先在北京朝阳区斥资18.5亿元拿下孙河地王，楼面价达到2.84万元/平方米，在上半年全国住宅用地成交楼面地价排名中位居前列;4月份，泰禾集团以19.3亿元竞得北京通州台湖镇251亩宅地，溢价率高达112%;之后在5月20日又以11.25亿元拿下台湖镇另一宗地块，成交楼面地价更是高达1.9万元/平方米，成为北京通州新地王。
　　事实上，泰禾集团在全国范围几乎以每月一宗的频率刷新着拿地纪录，“黄总有点疯!”连地产大佬任志强(微博)都忍不住在微博上如此评价泰禾在土地市场上的表现。
　　力压万科、融创等一线房企拿下地王固然令人瞩目，但是泰禾的“底气”却不如土地市场那般耀眼，时代周报记者查阅泰禾历年年报发现，泰禾的业绩并不乐观，2010年泰禾集团销售额为27.12亿元，2011年为26.41亿元，2012年为26.02亿元。
　　据泰禾2013年前三季度的财报显示，泰禾的净资产仅为30.4亿元，业务收入为27.93亿元，净利润5.21亿元，而泰禾一年内到期的非流动负债为19.33亿元，短期借款为50.7亿元、应付其他款项为24.70亿元，长期借款为86.14亿元，净负债率更是达到了804.5%，负债率超过了80%，达到了81.9%。
　　“泰禾是典型的激进派，尤其在北京、上海等地，拿地动作大，且价格也高。如果从目前的营业收入看，可以看出，不高的收入，却试图支撑惊悚的扩张态势。其疯狂程度在2013年的房企中相对凸显。”上海易居研究所研究员严跃进告诉时代周报记者。
　　尽管1月10日晚间，泰禾集团发布2013年度房地产业务销售情况简报显示，月公司累计实现销售合同金额124.44亿元，与2012年度相比增长约100%，但是时间差还是让泰禾的资金链压力重重。
　　为了满足资金的需求，从2012年开始，泰禾集团从银行、信托、股权基金等机构不断地以地块抵押、对外担保、控股股权质押等方式来进行融资，先后与中融信托、重庆信托、五矿信托、大业信托等机构合作，为下属企业做对外担保，获取大量的资金来满足其疯狂扩张的需要，截至目前这个金额已经达到了171.77亿元人民币，而2012年这个数字仅有52.24亿元人民币，相差3倍有余。
　　据Wind资讯统计，其中，泰禾投资持有公司股份8.09亿股，占公司总股本的79.57%，为公司第一大股东，截至公告日，泰禾投资累计质押的股份数为6.8亿股，占公司总股本的66.9%。
　　“泰禾确实存在较大的财务风险，对外担保总额占近一期经审计净资产的红线为50%，而泰禾已经远远超过此比例，而泰禾的资产负债率也已超过80%。泰禾的资金链抗风险能力较弱，一旦某个环节出现危机，公司的整体运营将受到巨大冲击。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受时代周报记者采访时说道。
　　中原地产市场总监张大伟也对时代周报记者表示：对于一个企业来说，如果没有一定的资金来源，而只是依靠大量的融资来解决资金的话，不仅成本会提高，而且资金压力也会变得很大。
　　真的高周转吗?
　　对于某些房地产企业而言，“高杠杆”、“高负债”并不是陌生而可怕的事情，只要周转够快，似乎一切都不是问题。
　　泰禾集团董事长黄其森亦曾表示：“90%的项目都要走高周转路线，保证项目在7-8个月开盘，这是我们跟每一个团队铁定的任务。”
　　但是事实真的如此吗?日，泰禾以19.3亿元的价格拍得北京市通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块(F3其他类多功能用地)、4-1-022地块的使用权(F2公建混合住宅用地)，溢价率112%。
　　10个月过去了，时代周报记者来到该地块时，却发现这里依旧是杂草丛生，一片荒芜，丝毫没有要动工的迹象。然而就在该地块北面500米外的东亚-印象台湖却是建设得热火朝天(该项目2011年以不到5000元/平方米的楼面价格拿地，2012年开始销售)，工程完成了十之八九。
　　事实上，泰禾拿下该地块的楼面地价为每平方米1.18万元，仅仅两天后，万科首开联合体就以约9722 元/平方米楼面地价竞得容积率2.0的相邻地块;8月14日，万科二次发力，以9810元/平方米的楼面地价拿下附近的高容积率商业用地。
　　虽然泰禾出手时的楼面地价并不算最高，但也绝对不便宜，而已经开盘的东亚-印象台湖，其住宅部分销售均价只有每平方米15900元人民币，办公部分更是每套75万元起，都给泰禾带来了不小的压力。事实上，即使这样的定价，东亚-印象台湖的销售也并不理想，以至于住宅二期迟迟没有开盘。
　　“如果比照东亚-印象台湖的定价，加上融资成本、宣传成本等，泰禾肯定赔钱，泰禾当然希望等待土地溢价，但是等下去其资金压力又将变大，这是一个两难的选择。”前述不愿具名的业内人士告诉记者。
　　另外一个备受关注的地王项目是位处朝阳区孙河乡北甸西村的北京院子，该项目在2013年11月份已经做好入市准备，但是年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”，打乱了泰禾的整个计划，不仅耗费了泰禾高昂的前期宣传费用，也让泰禾借此项目回笼资金的计划成空。
　　事实上，泰禾实在不算一个“高周转”的典型，泰禾于2004年便已经开卖的“运河岸上的院子”，销售至今已经有近10年了，却仍然有很大一部分房子没有售出。而造成这样的原因除了价格因素外，该项目所处的地段和与其价位不符的配套设施也占了极大的因素。
　　泰禾之所以疯狂拿地，是源于泰禾集团董事长黄其森布局全国的梦想。
　　在严跃进看来，泰禾确实表现了过于乐观的预期，管理层从某种程度上也需要反思。
　　疯狂扩张后前途堪忧
　　1月8日，泰禾公告称拟在2014年度增加土地储备，授权公司经营班子在2014年度在总额不超过100亿元额度内决定并全权处理购买土地。而在2013年初该公司授予经营班子买地金额的数字为50亿元。
　　不止在住宅市场布局全国，在商业地产方面泰禾也可谓狂飙突进。泰禾集团2012年年报显示，泰禾将“持续发展高端商业地产，未来3-5年内开发10-20个地标级超大综合体”，泰禾董事长黄其森则对外宣称，要在三到五年做20-30个泰禾广场，甚至定下了“学习万达，赶超万达”的宏伟计划。
　　黄其森曾经公开表达：万达在广东准备做30个万达广场，我想泰禾在那边做10个也一点不为过。
　　殷旭飞告诉时代周报记者：受到政策的严格管制，以及房地产供给量的迅速扩张，2014年楼市整体增速将趋缓。三四线城市房价甚至有下跌风险，而一线城市由于人口吸引力较强，楼市的抗跌能力相对较高，但是增速同比将有所降低。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者采访时也表示，目前正在建设中的商业地产是已经建成的4倍，而处在规划立项中的商业地产项目又是在建的商业地产的4倍，所以我们要警惕商业地产过度的同质化和泡沫化。
　　时代周报记者采访的业内人士大多认为，在未来楼市走势十分不明确的情况下，泰禾以如此高昂的成本来拿地，是具备很大风险的。一旦楼市发生动荡，房价上涨速度趋缓，都会导致泰禾销售额度的预期出现问题，一旦高周转模式遇到挑战，势必会给泰禾的资金链造成极大的负担。
　　泰禾集团三季报显示，截至2013年9月底，长短期借款总额为136.84亿元，但期末的货币资金余额仅为24.05亿元。
　　“闽派地产融资的特点是逆经济周期进行高杠杆率的融资。如果泰禾每个项目都如此激进，那么，看似赢取了地盘，最后却要丢了市场。”严跃进最后表示。
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