李嘉诚，房地产，经济学实体经济
这个问题可以分成三个大的部分来看，容我慢慢道来1. 这个问题本身的前提部分本身是一个无需证明或者说不证自明的东西。为什么这么说呢？很简单，作为一家财团的掌舵者，其行为不管做出什么样的决定，那么必然是他所认为的能够获取最大利益的方式。注意这里并不是说从客观行为上这种行为是真正的最大利益或者什么，但是只要行为主体本身的预期是就可以了。就好像你准备主动花钱的时候，不管你做出什么选择，这个选择一定是决定的时候对当时你自己而言最优选择——无论是买吃的，娱乐用，拿去投资还是随便什么。所以说，对于李嘉诚而言，他选择投资欧洲必然是因为他自己看好欧洲在未来对他而言获利的机遇大与中国，至于真正的为什么只有他自己知道就可以了。2. 对财团而言，获利的机遇大并不等于经济形势好或者发展预期好。无论是经济学理论还是历史都已经证明了，对于庞大到已经富可敌国的财团而言，正常社会的经济发展速度其实很有限，远远无法满足其资本对于利润的追逐。对于一个发展平稳而政治环境稳定的经济体而言，一年几个百分点的GDP增速意味着大型财团所能攫取的利润很难大幅超过这个数值，而且在未来可期的时间内还要处处受到相对强势的政府的制约和监管。相反的，倒是处于非常状态的社会更容易引诱财团大规模的涌入，例如一战后的德国，例如解体后的苏联，例如亚洲金融危机后的东南亚，例如债权危机后的希腊。。等等等等概莫如是。原因很简单，这种本国政治经济体系崩溃状态的国家已经失去了对外国资本的抵御能力，国内的优质资产——通常是那些社会民生所必须的基础设施，如电力，交通，供水，燃油，食品……这些有着强大刚性需求而又关乎着国计民生的产业在泥沙俱下的经济崩溃中很容易就处于严重低估的状态，抄底之后不但可以在未来通过以此获得长期上获得巨额财富，还能以此影响甚至控制住该国的政治走势从而抢占更大的市场。这种情况下，未来可预期的直接和间接利益高到难以计算。稍微想一下长江这次抽资进入欧洲后主要针对的产业范围吧。3. 选择从中国撤资必然不会和中国的经济环境无关，然而财团的机遇和个人的机遇在概念上完全不同。对于个人发展而言，一个经济政治相对稳定而且有活力的环境是最合适的，只有这种时候才更容易找到适合自己的事业。但是如前面所言，对于财团而言这种环境反而缺少发展机遇。李嘉诚选择从中国撤资的理由自然是因为中国未来的发展机遇对他来说不够好，而不够好的原因恰恰是因为从财团的角度来看，中国在未来很长时间内将会处于经济平稳发展而政府强势压制财团势力的状态。在这种情况下，难以翻云覆雨的财团自然会倾向于选择那些能攫取更大利益的地区，而这种利益攫取是否会长期的损害其目标国家的经济生态以及民众生活质量和他们并不会在乎。乐居新闻网微信有趣有料有深度
深度剖析李嘉诚在内地的去与留
怕李嘉诚“跑了”的爱国者，暂且不必惊慌。李氏内地资产，去者逾千亿，留者亦逾千亿。但还能留多久？恐怕只有李嘉诚自己知道了。数月以来，已届耄耋之年的华人首富，香港商界“超人”李嘉诚，因从香港和内地迁址撤资，正陷入人生中最大的困境。而内地某智库发表的《别让李嘉诚跑了》一文，除了试图将李嘉诚推向政治和道德审判台，将这个持续数月的“头条”事件推向新的高潮之外，还提醒着我们，作为全世界最著名最富有的商人之一，李嘉诚在内地耕耘30年，家大业大，特别是主体业务的不动产，岂能说走就走，岂能走得干净？一番密集抛售后，“李超人”在内地的资产究竟还剩下多少？运作状况如何？未来其纵横捭阖的产业帝国中，内地市场还占据怎样的比重？他，真的要绝迹内地房地产江湖吗？其实，怕李嘉诚“跑了”的爱国者，大可不必如此惊慌。李氏内地资产，去者逾千亿，留者亦逾千亿，远未至人去楼空。但还能留多久？留多少？虽然只有李嘉诚自己知道，但如果李氏之去留，主要不是意气之争，而是在商言商的趋利行为，那也并非完全无迹可循。留者何在？首富凶猛！李嘉诚对香港和内地资产的处置的确势大力沉。抛售始于2013年，而见诸媒体的李嘉诚抛售资产的新闻至今未曾间断。根据公开信息不完全统计，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔近两年抛售内地及香港资产套现金额超千亿元人民币，抛售的资产涉及地产、物业、港口、能源等。其中内地与香港资产占比分别为48.2%和51.8%。然而，对于住宅项目，李嘉诚则更多地选择留在手中。此外，长地集团还握有大量的内地一二线城市土地。伟城商业顾问董事长徐伟成对记者表示，虽然李嘉诚近几年已经没有在中国内地土地市场拿地，因为近几年内地土地价格一路水涨船高，已经触及土地成本占项目总成本超过70%的水平线，而长地所储备的住宅项目多是几年前获得的土地，借助于土地增值空间，其住宅项目具有高利润回报率，而且当前市场下，住宅需求依然存在，且近期正有涨价的迹象，因此，其不出让这些资产颇为正常。与此相对应的，是长地“高储备”的内地开发物业资源。中报显示，长地的销售物业主要分布在香港及内地的21个城市。其中，长地在香港的主力项目总计划建筑面积约为44.7万平方米，估值为873亿港元；在内地的布局则以一二线城市为主，建筑面积合计1970万平方米，主要分布在成都、重庆、广州、东莞以及大连，估值约1314亿港元。待销售建筑面积为1970万平方米；不难看出，即使频繁出售房地产项目，但长地仍是李氏集团未来重要的“摇钱树”之一。报告还显示，长地集团拥有约1490万平方米的开发土地储备，其中，70万平方米位于香港，1380万平方米位于内地，40万平方米位于海外，内地土地储备占比高达92.62%。长地在内地拥有的庞大土地储备大部分是在2007年前购得。在2011年以前，李嘉诚旗下集团每年都有一些土地储备吸纳，土地成本比较稳定。而来自克而瑞的报告显示，当前，长实地产在内地的布局以一二线城市为主，物业面积为1970万平方米，开发超过百万平方米的城市有5个，其中成都为195.6万平方米、重庆440.16万平方米、广州100.78万平方米、东莞147.52万平方米，大连126.11万平方米，总计1017万平方米。同时，在江门、佛山、惠州、中山及深圳等地也有土地储备。中报还显示，2015年上半年，公司共取得营业额190.49亿港元，同比增长24.20%；净利润为68.9亿港元，上升22%。其中物业销售额为157.65亿港元，占总营业额约为82.76%，仍然是长地集团的主要收入来源。而从地区收入贡献来看，香港是主要市场，2015年中期劲收132.55亿港元，占比69.58%。来自内地市场的收入为56.13亿港元，占比达到29.46%，比去年提升8个百分点。在2014年同期，这一数据为21.30%，。另外，已销售未确认为营收金额则是内地领先香港，两地的金额分别为173.8亿港元和120.6亿港元。也就是说，长地2015年上半年总销售额超过450亿港元。克尔瑞研究员朱一鸣认为，这表明，李氏家族的撤出，并没有降低内地市场对于长地的重要性。关于下半年的收益，长地集团预计，物业销售收益将主要来自香港维港·星岸、上海湖畔名邸、北京誉天下第3期、南京涟城第1期、武汉世纪江尚中心第1B期、新加坡新名门等住宅项目。日，李嘉诚展开了一套重大重组计划，他旗下两家核心上市公司长江实业(00001.HK)及和记黄埔(00013.HK)公布了股份交换并购计划，将两家公司的资产合并及重组，成为两家新的香港上市公司—李嘉诚的商业帝国，今后将清晰地划分为“长和集团”与“长地集团”。一系列合并重组完成后，新公司长江实业地产有限公司(下称“长地”)将成为香港最大的上市房地产公司之一，持有长江实业集团及和记黄埔集团在香港、中国内地及海外的房地产业务。总物业估值达到4201亿港元，成为香港地产商中的“巨无霸”。 这一数字足以说明，房地产仍是李氏家族很大一块资产。香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，“长和系重组”的完成，以及李嘉诚斥巨资收购英国电信营运商、收购葡萄牙风电公司等举动来看，他的关注力将投入到经营多元化业务的长和身上，长地的地产业务发展或将继续保持稳健的策略，但由于市场因素，并不会刻意加大内地市场的开发力度。易去难留除非那家有文攻武卫迹象的智库强留李嘉诚的想法得逞，否则在可见的将来，李氏动向应是易去难留。原因有二，一是内地地产玩不好；二是内地地产不好玩。一、先说玩不好。尽管手握巨幅土地，并进入内地耕耘多年，但与李嘉诚盛名相比，长地在内地地产业务发展成绩并不是十分突出，获得广泛知名度的项目更是寥寥无几。多位业内人士看来，同内地企业相比，长地系的产品只能算是中流水平。在长地重点布局的上海，有媒体曾实地探访了李嘉诚开发的多个住宅项目。调查发现，虽然这些楼盘的大部分多以性价比取胜，但产品设计、品质未必附合本土审美。例如长地在上海嘉定的项目湖畔名邸的产品设计就有些“与众不同”。2007年底，李嘉诚旗下的长江实业以11.627亿元的价格拿下湖畔名邸所在地块，折合楼板价2891元每平方米。5年之后的2012年，这块土地开始施工，如今这里已经被打造成公寓和别墅两种类型的住宅。该项目公寓已经售罄，别墅正在销售，已经开盘三次，分别为2013年7月、2014年10月以及今年6月。一位工作人员告诉记者：“样板房地上面积189平方米，附赠地下室66平方米以及外部的一处小花园，报价580万元，扣除38万元优惠以及20万元的两个车库，实际房屋价格为522万元。”尽管湖畔名邸2.76万左右/平方米的单价在同地段别墅区域并不算贵，但该项目户型设计中并没有设立阳台，并且附赠小花园并非私人花园，只是一片公共绿地。工作人员解释称，湖畔名邸是李嘉诚在上海打造的第一个港式建筑，香港住宅都不设立阳台，所以这里的公寓和别墅也就没有阳台。如今，湖畔名邸小区二期仍在施工，预计明年开盘，三期正在打地桩，预售许可证还未拿到，预计2018年开盘。项目二期不仅包括别墅，还有商住两用的酒店式公寓。三期则为纯住宅项目。在长地2015年中报中，明确指出下半年的物业销售业绩主要来源于6个项目，此为其中之一。长地另一正在销售的项目青浦泷湾苑别墅产品，单价2.3万元/平方米。媒体曾披露其户型设计也与内地普通的别墅房型设计不同，如房屋的客厅以及餐厅设置在二楼，一楼仅仅设置了吧台以及一些装饰品。一位看过此盘的业内人士称：“之前也看过这个楼盘，设计上并不符合内地人的居住习惯。”该项目销售进度一般。网上数据显示，从今年4月25日开盘至10月16日，泷湾苑已售总套数为8套。朱一鸣则认为，李氏的地产业务在内地开始很早，经历了中国房地产的黄金时代，发展却不温不火。除了主观上囤地之外，最重要的原因是港资房企在内地市场水土不服，这体现在产品设计上带着浓厚的香港风格，未能迎合当地买家的需求偏好。事实上，相较于寸土寸金的香港市场，内地买房人对于社区规划、户型、品质的要求有所不同，随着楼市逐步由卖方市场向买方市场过渡，消费者“挑剔”的眼光使得产品的打造更为关键，这对那些产品本土化程度不够高的港资来说，未来的销售将面临更严峻的挑战。朱一鸣认为，从长地现有土储结构来看，经济、产业、人口都在急速发展中的二线城市占绝大部分，决定了未来内地市场仍有获利空间，但要在竞争中脱颖而出，也需“真本领”。因为这些区域虽然潜在购房需求旺盛，但内地品牌房企聚集，市场竞争激烈。“随着内地房地产市场逐步回暖，如何撬动内地市场成为长地在上市后实现业绩稳定增长的关键。其中最主要的，便是亟须加快开发物业的去化，帮助资金回流，降低企业财务成本。”朱一鸣言道。二、再说不好玩。因为港资企业那种高利润、慢周转的方式如今在迅速崛起的内地企业跑马占地的全攻势下，已全无优势。李氏地产开发模式一大特点就是囤地。具体说就是三慢：慢动工、慢开发、慢销售。朱一鸣表示，“慢”是长和系地产开发的关键词。“通常中型体量的住宅项目从拿地到清盘，内地房企开发速度控制在2-3年。但之前长和系基本上都是5年起步，这还算快的。”长地的开发速度到底有多慢？有媒体梳理了以往和记黄埔的年报，发现该企业在内地的项目要完成1%的开发面积大多需要4年以上时间，有的项目开发周期甚至接近30年。以上海项目为例，近期最受瞩目的陆家嘴世纪汇广场，2005年拿地，2010年动工，目前仍在施工，预计2016年分批完工。上海古北新区的御翠豪庭花费7年时间；而备受重视的真如副中心高逸尚城，2006年拿地，2009年动工，全数开发完毕后，要等到2018年。位于静安新闸路的世纪盛荟广场，2004年拿地，直到2013年才正式动工，本来预计在今年年底完工，但目前仍在打地基，完工日期不可知。嘉定湖畔名邸，2007年拿地，5年后动工，目前只完成了一期住宅。上海之外的例子亦不少见。广州黄沙地块，从取得地块到销售，期间搁置11年。和记黄埔位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目，占地3600万平方米，但自上世纪90年代开发至2007年，落成面积还不到1%。在2007年，东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。根据和记黄埔2006年年报，该项目计划完工时间为2017年。此后和记黄埔又多次将该项目的计划完工时间推后，在和记黄埔2012年年报中，计划完工时间定为2021年。算下来，这个项目的开发周期已经接近30年。和记黄埔在北京十三陵附近计划打造“皇家别墅”北新嘉园项目，距合同约定的“2004年11月”开工时间已过去近10年，依然未见开盘动静。在和记黄埔2012年的计划中，该项目在2015年预计能完成开发。不过，仅一年之后，和记黄埔就将该项目的完工时间推后至2019年。这样的例子在和记黄埔的项目中比比皆是：珠海淇澳岛的柏涛湾项目，其合同签订时间为日，但时至今日，仅完成了1%的开发面积，预计完工时间也一直推后至2017年。惠州大亚湾澳头住宅项目、中山翠湖住宅项目等，目前都仅完成了1%，预计完工时间同样被不断推后。众多业内人士都指出，较早拿地，然后缓慢分期开发，坐等土地升值，是长地集团长期保持高收益、高增长的商业战术，但这也令李嘉诚家族长期受到“囤地”的诟病。“从过去十年的记录来看，土地价格每年都在攀升，这就意味着越早拿到土地就越有利，囤地时间越长，土地增值的空间就越大，这是开发商囤地最主要的原因。”徐伟成言道。据悉，长地集团的土地储备中大部分地块是在2007年以前取得，其土地储备均价处于较低水平，由于中间采取“囤地”手段，这样就保证了将地块的价值充分挖掘，从而实现项目利润最大化。长地也曾公开承认旗下的土地成本较低。其2009年年报称，“由于现有土地的平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。”事实上，通过延长土地开发周期，长地旗下项目的房价或地价在六七年间暴涨数倍。一个极端的例子就是上海御翠豪庭项目，最后一期的房价已是当初楼面地价的20多倍。长地在北京姚家园开发的逸翠园一期获得销售许可证在2005年11月，当时的成交均价约9000元/平方米；到2011年，该项目的二期才获得销售许可证，成交均价已经上涨到2.8万元/平方米。还有北京誉天下项目，被媒体称为“用1/4个世纪来开发一个项目”。誉天下别墅位于北京中央别墅区温榆河板块，1993年长江实业就作为大股东之一参与开发该地块，2003年长实全资拥有该项目，2008年别墅才开始一期上市，最后完工时间预计是2018年。也就是说，长实相当于用了1/4世纪开发一个项目，而项目则从当年的荒芜之地，变成了千万元级的别墅区。据了解，2008年，誉天下的别墅上市时，价格为20000元/平方米，而今年誉天下别墅的最新价格为35000元/平方米。时隔6年，誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。同策咨询研究部总监张宏伟表示，港资企业不仅开发周期比较长，而且拿地选择目标仅仅局限于一二线城市市中心优质地块。内地的规模化地产企业一般采用的是“5、9、12”的快速周转模式：拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月现金流转为正。这一模式帮助内地房企迅速占领市场，扩大规模，已全面超越港资开发商。而港资开发商除了“现金流较稳健”这个优势，已经很难找到可以跟内地房企匹敌的武器。张宏伟认为，这种以一线重点城市作为依托，通过土地升值获取巨大收益的模式已无法延续。因此，对于长地来说，尽管之前抛售了不少资产，但内地留存的资产规模仍不算小，且资产质量相对优良,仍然是李氏集团目前不可或缺的摇钱树。资料显示，长地在内地与香港高达4210亿港元的物业组合中，用于销售的发展物业为2307亿港元，用于出租的投资物业为1233亿港元，酒店及服务套房661亿港元，三者占比分别约为55%、29%及16%。香港与内地依然是长地的主战场，占公司的物业组合估值近97%。如果李嘉诚手里的待开发和待售的地产项目仍然继续运营，而不是抛售，根据目前的市场状态，“关键还是如何找到切实的运营模式，提升在内地的竞争实力。”朱一鸣认为，适应新形势环境，兼顾速度、利润及风险，才能够赢得市场。义利之辩徐伟成指出，“李嘉诚的企业实际上是多元化的综合体公司，他一直不想把自己定性为房地产公司。长地打折出售中国香港楼盘，以及频繁出售其位于中国内地的物业，从投资者角度来看，这是清理投资回报率较低资产的正常交易，获得的资金可以投向其他新兴产业或投资回报率更高的产业。此次不过是他的又一轮高卖低买。”“在商言商，高卖低买本来就是正常的商业行为。”徐伟成说，“抛去身上的光环，李就是个很会做生意的纯粹商人。”“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去”。李嘉诚当年的这一番话一直被商界人士奉为“圣经”。许多年来，正是因为李嘉诚始终能够精准地判断出资产的升值空间，并因此果断地进行高卖低买，一定程度上，李嘉诚正发家于房地产，并成就了他庞大的商业帝国。20世纪50年代，李嘉诚靠塑胶花生意起家，正当长江塑胶厂逐渐成为全世界数一数二的大型塑胶花厂时，恰逢香港地产经历一场狂炒后一落千丈。李嘉诚决定“人弃我取”，用低价大量收购地皮和旧楼，在观塘、柴湾及黄竹坑等地兴建工厂大厦出租。三年后，房产价格急涨，李嘉诚趁机将廉价收购来的房产高价抛售获利。70年代末开始，受回归预期的影响，英资开始部署撤离香港致股价萧条，李嘉诚以极其低廉的价格收购香港电灯、青洲英泥、和记黄埔等英资企业。其中，汇丰银行将总市值28.6亿港元的和记洋行以6.39亿港元出售予李嘉诚。1986年，受中东石油危机影响，全球油价暴跌，李嘉诚入股亏损的加拿大赫斯基石油公司并大举收购石油资产，在日后油价大涨时成为受益者。1989年后，外资从中国内地撤离，李嘉诚反其道而行之，进军内地开发房地产，拿下大量优质土地，日后获得超值的土地收益。朱一鸣认为，近几年，李嘉诚开始转投欧洲，随即在内地和香港抛售资产。主要原因在于内地房地产行业的利润率持续下滑，资产收益率下降以及人民币贬值的预期。对于海外资产的收购，李泽钜曾在长江基建的年报中多次阐述其战略意图。他表示，集团目前的主要目标是寻求能提供强劲，经常性及稳定现金流的投资良机。因而在投资地的选择上，长江基建偏好那些具有契约精神、法律清晰透明、财务制度健全且欢迎海外投资的成熟市场;而在行业选择上，有4个标准：有监管框架及长期合约为依据，以确保未来回报的稳定性及可靠性;能提供即时现金流和利润贡献;属于集团具备经验及熟悉的范畴;能与长江基建或长江集团其他成员公司的子产生协同效应。从上述标准看，能提供稳定现金流和利润来源，且受政府管制的公用事业行业是标的的最佳选择。收购此类公用事业资产为长和系提供了稳定的收入和利润来源，公开资料显示，这些项目的收益率普遍在8%以上，部分甚至可以提供15%以上的收益率。更为重要的是，这些项目受宏观因素影响较小，即使遭受经济危机冲击，也不会受到沉重打击。此外，多元化的地域和行业分布也起到了分散风险的作用。其实，没有任何一个行业能长久保持稳定的高利润率，房地产行业也是如此。细数李氏家族变卖的“家当”，多以内地房地产项目为主，其中，不乏“北上广”等有地标性质的商业、办公楼；而在海外购买的资产包括基建、电讯、能源等行业；不难嗅出与内地房地产竞争激烈，利润下滑的现状相比，抄底欧洲其他行业对李嘉诚更有诱惑力。从周期性强的房地产行业转向更加稳定的公用事业，从集中于中国的业务分布转向在世界范围内配置资产，长和系显然在寻求将未来押宝于更稳定、预期性更强的业务上，这其中也蕴含着商人李嘉诚对经济走势的看法及判断。徐伟成还认为，李嘉诚的此番调整不只是高卖低买，投资重新布局，“市场有传闻，这也是为他下一步退休做打算。”2012年5月，85岁高龄的李嘉诚对其产业做出接班安排：其长子李泽钜将接手，获得超过40%的长江实业及和记黄埔的股权，以及加拿大能源公司赫斯基35%的股权。据媒体报道，随着李泽钜的掌权，其偏向国际化的投资风格也逐步显现。自2012年起，长江实业在年报中越来越强调其跨国综合企业之定位及全球化方针，积极于全球市场寻求优质投资机遇。如今长江实业及和记黄埔重组为两家新的上市公司，其中，长和控股非房地产资产，长地则主营房地产业务。在外界看来，这一新的架构也让李泽钜接班变得更为简单，此举也将会带来诸如市场估值更高及更宽松的派息等财务上的效益，对李氏家族和股东利益也能较好维护。事件的最新进展是，李嘉诚这位与内地政界商界及其他诸界打了几十年交道的首富，又开始在内地做新的大笔捐赠。只不过，这次有多大成份是自愿，多大成份是为了平息怨情，多大成份是为了保证内地数百上千亿资产的安全，只能见仁见智，心领神会了。（本刊记者王秀娟对本文亦有贡献）（原标题为：李嘉诚内地残羹）
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