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房屋买卖到合同约定过户时间,银行贷款一直不下来,算不算违约？
问题来自：济南
| 提问时间： 17:16
我与今年2月11号在中介出售房屋一套,合同约定5月15日办过户,6月1日交房,但到今天银行一直贷款没下来,中介说我的房子是2000年以前的,不好办贷款,但是卖房之前我是把房产证等资料全给他们看了的,现在我能不能不卖房子了,并不退还当初买方给我的10000元定金?
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卖方单方毁约闯入已交付房屋并调换门锁的行为性质―李某诉杭州市公安局治安行政处罚案
时间：&&|&&作者：东梅&&|&&浏览：426
房屋交付后，办理转移登记前，卖方单方悔约并私自调换房门锁芯的行为不具有正当性，其开拆房门原锁芯的行为构成了故意损毁财物的违反治安管理行为，安装新锁芯的行为则构成了民事上非法侵占不动产的行为，而非法进入他人合法占有房屋的行为并不构成非法侵入他人住宅的违反治安管理行为。
卖方单方毁约闯入已交付房屋并调换门锁的行为性质――李某诉市公安局治安行政处罚案魏航&吴宇龙文载《人民法院案例选》最高法院中国应用法学研究所编著(2009第2期，中国法制出版社)【问题提示】房屋交付后卖方单方毁约闯入房屋并调换房门锁芯的系列行为如何定性?【要点提示】房屋交付后，办理转移登记前，卖方单方悔约并私自调换房门锁芯的行为不具有正当性，其开拆房门原锁芯的行为构成了故意损毁财物的违反治安管理行为，安装新锁芯的行为则构成了民事上非法侵占不动产的行为，而非法进入他人合法占有房屋的行为并不构成非法侵入他人住宅的违反治安管理行为。【案情】杭州市上法院经审理查明：2007年7月，原告与第三人夫妇签订房屋转让合同一份，原告将文豪阁2002室的房屋转让给第三人夫妇。合同约定第三人夫妇首付房款260000元整，其余申请省公积金组合按揭贷款。原告收到首付房款后3日内，交付房屋。第三人在支付了首付款后，取得了房屋的钥匙，并将房门予以调换，开始房屋装修。在购房合同履行期间(尚未办理房产过户手续)，原告因故反悔，不愿转让文豪阁2002室房屋，并愿意返还首付款26万元及支付违约金8万5千元，要求第三人停止装修，第三人未予理睬。日，原告委托“杭州堡灵开锁有限公司”，将文豪阁2002室房门打开，并将门锁芯调换。第三人发现后，向杭州市公安局下分局朝晖路派出所报案，要求公安机关处理。杭州市公安局下分局认为原告故意损毁财物的违法事实不能成立，于日对原告作出不予处罚决定。第三人不服该决定，向被告申请行政复议。被告于日予以受理。日，被告作出杭公复(&2007)第109号《行政复议决定书》，撤销杭州市公安局下分局下公行不字[2007]第18号不予处罚决定，责令杭州市公安局分局在法定的期限内重新作出具体行政行为。原告不服，向本院提起行政诉讼。原告李某诉称：一、原告与第三人间的纠纷是因履行房屋买卖合同中发生的经济纠纷，是民事纠纷，而非侵犯财产权利的纠纷。原告调换锁芯是为了防止第三人继续装修，造成损失不断扩大，是依据合同为维护自身权益而采取的适当的自力救济措施，目的并不在于故意损害第三人的财产。即便原告的措施是不当的，由其应承担的法律后果也是依据买卖合同承担不交付房屋的违约责任，而非行政处罚，被告作为公安机关不应介入到双方当事人间的民事纠纷中。二、被告认为原告故意损害财物缺乏依据。原告调换锁芯的行为在主观上并没有要损毁他人财物的故意，其目的在于防止损失扩大，而非如被告所认定的是一种故意损坏财物的违法行为。三、退一步说，即使是损坏财产，但锁芯的价值低廉，也可不予处罚。四、在双方民事诉讼仍在进行的情况下，原告终止合同的效力以及为防止损失扩大而采取的换锁芯之行为是恰当的，以及双方当事人之间的是是非非等仍有待法院裁定，被告介入经济纠纷并过平定性是不恰当的。综上，请求撤销被告作出的“杭公复(&2007)第109号”行政复议决定书。被告杭州市公安局辨称：一、原告调换锁芯的行为不属于经济纠纷。原告和第三人之间在房屋买卖履行合同过程中产生了纠纷，这一纠纷当属于经济纠纷，对这一纠纷也应当通过民事途径解决。但并不能就此认定原告在解决这一纠纷中所采取的任何行为都属于经济纠纷，都应当通过民事途径解决。只要其行为是涉嫌违法犯罪的，公安机关就应当介入，并依法予以处理，这是公安机关的职责所在。二、原告调换门锁芯的行为已经构成故意损毁财物的违反治安管理行为。文豪阁2002室的房门及门锁为第三人所有，原告在与第三人因买卖房屋履行合同期间发生纠纷后，擅自将该房屋的门锁芯予以调换，使原有的门锁丧失了使用价值，造成第三人合法所有财产的损失。故原告调换门锁芯的行为已经构成故意损毁财物的违反治安管理行为。杭州市公安局下分局以故意损毁财物的违法事实不成立为由对李某作出不予处罚决定，存在着认定性质错误、适用依据不当问题，应当依法予以撤销，并责令其重新作出具体行政行为。综上，被告的行政复议决定，所依据的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求法院依法予以维持。第三人吕某述称：文豪阁2002室是我合法取得的住宅，原告撬门换锁的行为，违反了《宪法》的规定，请法院公正判决。【审判】杭州市法院经审理认为：被告作为复议机关，根据《》的规定，有权对申请复议的具体行政行为是否合法与适当进行审查。本案中，第三人已依据其与原告签订的房屋转让合同取得了文豪阁2002室房屋的钥匙，并重新购买、安装了房门。原告委托专业开锁公司调换门锁芯，使第三人无法再使用该门，原告实施这一行为的主观故意明显，客观上也已使该门丧失了原来的使用价值，故被告认定原告的行为已构成故意损毁财物的违反治安管理行为，并无不当。根据《》的规定，对因民间纠纷引起的毁坏他人财物等违反治安管理行为，公安机关应当处理。原告与第三人通过司法途径解决其民事纠纷，与本案的处理并无矛盾，原告认为公安机关介入当事人之间民事纠纷的理由不能成立。综上，被告作出的杭公复(2007)第109号行政复议决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《》第五十四条第一款第(一)项之规定，判决维持杭州市公安局杭公复(2007)第109号行政复议决定。李某上诉称：被诉行政行为程序违法。首先，复议机关在办理该行政复议案件时应当通知上诉人作为复议当事人，并告知相关权利义务。本案复议机关未履行这些程序不仅剥夺了上诉人的抗辩权，也违反了行政处罚的程序性规定;其次，上诉人作为文豪阁2002室房屋的所有权人，调换锁芯是行使物权的一种行为，而非违反治安管理的行为。上诉人调换锁芯是在上诉人通知吕某解除合同而对方不予理睬，为避免损失的扩大而采取的救济措施。既不违约，也不违法，且在房屋买卖合同双方当事人仍在诉讼的情况下，杭州市公安局即认定上诉人行为违法，此后如果上诉人终止合同的行为受到法院支持，势必造成法院认定与行政机关认定上的矛盾，这也是不当的。此外，本案由基层法院受理亦存在不当。为此，请求撤销一审判决;改判撤销被上诉人作出的杭公复(&2007)第109号行政复议决定。被上诉人杭州市公安局答辩称：被诉行政行为不存在程序违法。《行政复议法》第十条第三款规定：“同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。”即在办理行政复议案件中第三人是可以参加，而非必须参加，对复议机关而言，其可以决定是否要通知第三人参加行政复议。我局在该行政复议过程中，已当面听取了李某的意见，了解了相关事实，作出行政复议决定后，也向李某送达了文书，并未剥夺李某的相关权利。根据《行政诉讼法》第十三条的规定，本案应当由基层法院管辖。被诉行政复议行为适用法律正确，程序合法，请求维持一审法院的正确判决。被上诉人吕某述称：在上诉人与我方房屋买卖合同签订以后，该民事法律关系就已生效，双方均应依约履行。即便一方当事人欲终止合同，也应按法律允许的方法实施，上诉人擅自调换我方所有房门锁芯的行为破坏了应有的社会秩序，属于违法行为，公权力应当介入予以处理。试想如果此类行为被国家放任，势必使社会经济秩序陷于无序，甚至由此引发更加恶劣的后果。因此希望实事求是地处理本案。杭州市中级法院确认一审法院查明的事实存在。杭州市中级法院经审理认为：故意损毁公私财物行为的客体是公私财物的所有权。本案中吕某在收到李某交付的2002室房屋钥匙并将房门予以调换后，应享有对该房门的所有权。所有权的权利内容不仅包括对标的物交换价值的支配，还包括对标的物使用价值的支配。上诉人李某对不属其所有的房门实施调换锁芯的行为，使吕某丧失了对该标的物使用价值的支配，其行为显然侵犯了吕某对房门的所有权。在客观方面，李某实施了损坏该房门致其不能使用的行为。而主观方面，上诉人在明知其行为将导致吕某丧失对2002室房屋房门使用价值的支配的情况下，希望该结果发生，属于直接故意。据此，上诉人的行为构成故意损毁公私财物的治安违法行为。关于上诉人提出的其行为是为了避免损失扩大而采取的救济措施的理由，本院认为，即便其情况符合相关民事法律的规定，该目的也不得以违反治安管理的方式达成。关于被诉行政行为的程序：本案被上诉人吕某于日就下公行不字[2007]第18号不予处罚决定向杭州市公安局申请行政复议，杭州市公安局于同日受理，经过书面审查及调查，于日作出行政复议决定，并于日和9月30日分别向吕某、李某送达了复议决定书，上述行为符合《行政复议法》及其实施条例关于行政复议程序的规定。故上诉人关于被诉行政行为程序违法的理由不能成立。综上，被诉行政行为并无不当，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定，判决驳回上诉，维持原判。【评析】一、原告调换锁芯的行为是否具有正当性原告认为其在终止合同的效力后，为防止损失扩大而采取换锁芯的行为是恰当的，是依据合同为维护自身权益而采取的适当的自力救济措施。该理由不能成立，理由如下：第一，本案中，原告与第三人夫妇签订购房合同后，在第三人已履行其主要义务(付款)的前提下，原告应积极履行其合同义务，协助第三人办理房产过户登记手续。但原告却企图单方毁约，希望在返还首付款及支付违约金的条件下，不再转让该房产。根据《》第九十三、九十四、九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同;当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同;当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，当原告明确表示不履行主要合同义务时，第三人享有合同单方解除权，但第三人并不同意解除涉案合同，故在第三人已经履行合同主要义务的前提下，原告并不享有合同单方解除权，也无权单方宣布终止合同的效力。本案购房合同应继续有效，原告应当继续履行其合同义务，协助第三人办理房产过户登记手续，而不是在违约不成后，私自调换锁芯，夺回房屋，其行为不具有正当性。第二，原告交付房屋后，第三人夫妇已实际占有该房，基于对原告全面履行合同的合理信赖，对其合法占有的房屋进行装修，属正当行为，不构成对原告合法权益的侵犯，原告当然无救济之必要，其自力救济措施不具有正当性;退一步讲，即使第三人存在侵权行为，在并非紧急、迫切需要的情况下，原告也只能通过法定程序，寻求公力救济，现代法律均以禁止私力救济为原则，以法定私力救济为例外。本案中，原告私自采取的自力救济措施并非迫切需要，也没有法律依据，不具有正当性，其所称为防止损失扩大而采取自力救济措施，不能成立。二、调换锁芯的行为是否属于违约行为原告称即便其调换锁芯的行为是不当的，应承担的法律后果也是依据买卖合同承担不交付房屋的违约责任，而非行政处罚。该理由不能成立，理由如下：本案中，在第三人支付首付款后，原告已根据合同的约定，将房屋钥匙交付第三人，也就是将房屋的实际占有向第三人转移，第三人夫妇已成为涉案房屋的合法占有人。故在房屋交付问题上，原告并没有违约。尽管根据《》第九、十四、十五、十七条的规定，房屋产权的转让未经登记不发生物权效力，在房屋权属转移登记未完成的情况下，原告仍然是涉案房屋法律上的所有权人，但在其签订房屋转让合同，收受首付款，并将实际占有转移后，其负有的义务是协助第三人办理房产过户登记手续，其房屋所有权的权能已不再完整，其占有、使用房屋的权能已在其意志支配下向第三人转移。此时，第三人夫妇已经成为合法占有人，原告虽然仍为权利人，但其已无权向第三人请求返还原物。然而原告在转移占有后，又通过调换锁芯的手段，重新占有涉案房屋。根据《物权法》第34、241、245条的规定，基于合同关系产生的占有，是有权占有，是受法律保护的一种事实状态，占有的不动产被侵占的，占有人在一年内有权请求返还原物。原告通过调换锁芯重新占有涉案房屋的行为，使第三人受法律保护的占有在事实上已不复存在，该行为已经构成了对第三人合法占有不动产的侵占。此时，原告虽是涉案房屋的所有权人，但其对该房屋的实际占有却为无权占有，而第三人夫妇虽不是该房屋的所有权人，也不是实际占有人，但其却是该房屋法律上的合法占有人，有权请求返还原物。故从民事法律关系的角度考察，原告调换锁芯的行为并不属于违约行为，而属于侵占不动产的行为。三、调换锁芯的行为是否构成故意损毁财物的违反治安管理行为由上文可知，原告调换锁芯是为了实现其重新占有涉案房屋的目的，也就是说，调换锁芯是其手段，重新占有是其目的。而调换锁芯的行为实际上是一个组合行为，在法律上又可以区分为两个相互独立而又密切相关的行为，其一是开拆原锁芯的行为，其二是安装新锁芯的行为。为了安装新的锁芯，原告才打开并拆除了原锁芯，而安装新的锁芯对于原告来说，也就意味着重新占有了房屋，意味着实现了预期的目的。故此二行为中，开拆原锁芯的行为属于手段行为，安装新锁芯(占有)的行为属于目的行为，二者均基于重新占有房屋这一目的而实施。其中，目的行为(占有)的定性已在上文完成，而手段行为，也就是开拆原锁芯的行为构成了故意损毁财物的违反治安管理行为。理由如下：(一)原告的行为侵犯了第三人对房门的所有权原告行为侵犯的客体是第三人对房门的所有权，其侵犯的对象在本案中具有特殊性，既不是房屋，也不是锁芯，而是房门。本案的一个重要情节是，第三人在取得房屋钥匙但未完成房屋权属转移登记时，为维护其对房屋的合法占有，将房门整体予以调换，而不是仅将锁芯调换。在此情况下，出现了一种特殊的物之所有权关系，即房屋归原告所有，而房门归第三人夫妇所有。根据物权法一般原理，一物一权，一个物上只能设定一个所有权，所有权的客体必须是独立物，物的一部分一般不能成为所有权的客体。而房门在成为房屋的一部分后，其通常不能独立成为所有权的客体。但本案中，原告在签订房屋转让合同，收受首付款，并将实际占有转移后，尽管其房屋权属转移登记尚未完成，但其房屋所有权的权能已不再完整，其占有、使用房屋的权能已在其意志支配下向第三人夫妇转移。第三人又在占有房屋后，将房门整体予以调换。此时，房门在客观上虽是原告所属房屋的一部分，但其具有了自身独立的使用价值，即房门成为第三人夫妇对抗包括所有权人在内的一切世人，维护其合法占有状态的唯一物质屏障，是第三人夫妇合法占有的物质载体。在此特定条件下，获得了独立使用价值的房门，相对于房屋具有了相对独立性，能够成为所有权的客体。此时，房屋归原告所有，房门归第三人夫妇所有，在法律上不仅不矛盾，反而相得益彰，相辅相成。二者统一于产权人的依约交付，统一于买受人的合法占有，是房屋权属流转过程中出现的一种暂时、动态的现象。当原告依约履行合同，协助第三人办理房产转移登记后，房门的所有权统一于房屋的所有权，这一现象立即消失。产生此种现象的根源在于，不动产物权的公示手段为登记，而不是占有。本案中，在房屋权属转移登记未完成的情况下，原告仍然是涉案房屋法律上的所有权人，原告进入的房屋是在法律上属于自己的房屋，他既没有也不可能侵犯自己房屋的所有权，其故意损毁财物行为的侵犯对象当然也不会是房屋。另外，第三人是将整个房门调换，锁芯只是所换房门的一个组成部分，锁芯的功能附着于房门的功能，二者的使用价值具有一致性和不可分离性，因此，锁芯在本案中不具有物权法上物之独立性特征，不能成为所有权的客体，也就不能成为原告故意损毁财物行为侵犯的对象。当然，如果第三人调换的不是房门，而仅是锁芯，则锁芯具有与本案中房门同等的法律属性。综上，第三夫妇人对房门享有所有权，原告开拆原锁芯的行为，侵犯了该权利。(二)原告采取不正当的手段损毁了第三人的房门原告的行为在客观方面表现为故意隐瞒真相，使开锁公司在不知房产正在交易，房产实际占有已转移的情况下，打开并拆除了第三人所调房门的锁芯，使第三人的房门彻底丧失了使用价值。由常识可知，锁芯对于房门具有十分重要的意义，相当于心脏之于人，开拆了锁芯，门的存在也就变得毫无意义，形同虚设。第三人正是通过该门来实现并保障其对房屋的占有，锁芯被开拆，任何人都可以畅通无阻地进入，也就意味着该门的这一使用价值彻底丧失，彻底被损毁。另外，由于房门被损毁，房屋本身应具备的私密性和安全性已荡然无存，第三人放置于房屋内的个人财物也处于危险状态。故原告私自开拆锁芯的行为具有极大的社会危害性。另原告是通过欺骗的手段，使开锁公司帮助其开拆了第三人房门的锁芯，其手段亦具有社会危害性。(三)原告具有损毁第三人房门的直接故意原告的行为在主观方面表现为直接故意。原告的直接目的是再次占有房屋，但第三人正是通过其房门来实现并保障其对房屋的占有的，原告只有损毁了第三人的房门，才能实现其再次占有房屋的目的。正是基于这一现实，原告才通过欺骗的方式，让开锁公司为其开拆锁芯，其损毁第三人房门的主观愿望是非常强烈的。原告明知其房屋的占有已实际转移，明知该房的门已被第三人调换，其已无权并且无法自行进入该房。为了实现再次占有房屋的目的，原告积极采取措施，利用自己手中的房屋所有权证，骗取开锁公司的信任，终于开拆了第三人房门的锁芯，损毁了第三人的房门。该结果是原告积极追求，并不惜采取欺骗手段才实现的，在主观上具有直接故意。(四)损毁第三人房门的直接责任人是原告虽然房门的锁芯是由开锁公司直接开拆的，房门是由开锁公司直接损毁的，但该行为是在原告故意隐瞒真相的前提下实施的，是受骗的结果。开锁公司已审核了原告的房屋所有权证，已尽到了合理的注意义务，其在主观上并无过错，在客观上也并未违反其行业的行为准则，故其行为并无不当。该行为的法律责任应当由该行为的委托方，也就是原告承担，因为其是该行为的积极追求者、事先谋划者和事后受益者，开锁公司不过是其利用的工具而已。故该行为的主体应当认定为原告。四、调换锁芯的行为是否构成非法侵入他人住宅的违反治安管理行为在该案审理过程中，还提出了一个极具启发性的问题，即原告的行为是否构成非法侵入他人住宅的违反治安管理行为?持肯定性意见者认为，原告具有侵入他人住宅的直接故意，未经第三人夫妇同意而又没有法律根据，实施了强行进入他人住宅的行为，并实际侵入了第三人夫妇享有合法居住权的房屋，侵犯了他人的居住安全权利，其行为构成非法侵入他人住宅的违反治安管理行为。笔者认为，该观点注意到了原告非法进入他人合法占有房屋的事实，有一定合理性，但其对原告行为的描述与本案实际情形有诸多不符：第一，从该行为的客观方面来看，原告非法进入他人合法占有房屋时，并不属于强行进入，其进入方法是通过隐瞒房屋转让真相，欺骗开锁公司，利用其技术开拆了原锁芯，而且原告进入时，第三人夫妇均不在现场，故其进入行为虽未经合法占有权人同意，但其进入时也不存在不顾反对、劝告或阻拦，强行进入的情形，将其行为认定为强行进入实属勉强。另外，原告开拆原锁芯进入涉案房屋后，几乎又同时安装了新锁芯，实现了其重新占有的目的。也就是说，非法进入行为在瞬间就变成了非法侵占行为，非法进入行为的危害结果还没来得及体现，就已经消失了。据此，原告的行为在客观方面并不符合非法侵占他人住宅行为的客观要件和结果要件。第二，从该行为侵犯的客体来看，原告调换锁芯的行为，并没有侵犯第三人夫妇在人身自由方面的居住安全权利，仅是侵犯了第三人夫妇对房门的所有权和对不动产的合法占有。由案情可知，原告非法进入时，涉案房屋正处于装修期间，不具备实际居住条件。房屋的法定用途为住宅，并不等于其已经成为实际的住宅，在入住之前，其只是作为财产意义上的房屋存在，即使称其为住宅，也仅指其用途。故涉案房屋只是潜在的住宅，而不是现实的住宅，第三人夫妇也并不住在其中。据此，原告的行为只是非法进入他人房屋，而不是非法侵入他人住宅，其侵犯的客体也只能是第三人夫妇财产方面的权利，而不可能是人身自由方面的权利。故原告行为侵犯的客体也不符合非法侵占他人住宅行为的客体要件。第三，从该行为的主观方面来看，原告是单方悔约不成后，积极采取措施，调换锁芯，重新占有房屋。原告主观上确实存在非法进入的故意，但其积极追求的目的是占有，而不仅是进入，进入只是其打开门锁后的一个自然结果，所谓开门而入。事实上，门锁开拆后，该房屋对任何人来说，都是畅通无阻的，但这并不是原告追求的结果，反而与其占有目的相悖，进入只是其重新占有的一个中间环节，进入附属于占有，进入的故意可以被占有目的吸收。所以，尽管原告存在未经合法占有权人同意，私自进入他人占有房屋的行为，但其主观上只存在一个占有目的，而不存在一个独立的进入目的，故原告的行为在主观方面亦不符合非法侵入他人住宅行为的主观要件。综上所述，根据《》和《治安管理处罚法》的相关规定，非法侵入他人住宅的行为具有特定含义，具有法定的构成要件。原告故意损毁财物开拆原锁芯后的行为，只需认定为一个非法侵占行为即可，不必要、也不能够再认定一个非法侵入他人住宅的行为。其非法进入他人合法占有房屋的行为无法形成一个《刑法》或《治安管理处罚法》上完整的法定构成要件，不属于法律行为，应认定为一个事实行为。在法律评价上，该行为应被其目的行为，即非法侵占行为吸收。此种情形类似于对入户盗窃行为的定性，该行为中同样存在进入的故意，也存在未经许可进入他人住宅的行为，但仍将其定性为盗窃行为，因为其是秘密进入，以非法占有他人财物为目的，而不是强行进入，也未侵犯他人居住安全权利，对其非法进入他人住宅行为的法律评价，也只是将其作为盗窃的一个情节来考虑，而并不将其定性为独立的非法侵入他人住宅行为。(一审合议庭成员：魏航&王明珠&曹小英&二审合议庭成员：寿凯营&沈娜&李洵&作者单位：杭州市上城区法院、杭州市中级法院)
作者： [黑龙江-齐齐哈尔]专长：房产纠纷 刑事辩护 工程建筑 保险理赔 人身损害 律所：黑龙江双正律师事务所1879积分 | 帮助358人 | 7个好评电话:
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一般情况是定金支付后卖方违约需双倍定金赔付，如果合同另有约定另算，若定金未付也未有其他约定，一般是很难拿到赔付，但是你若在一周内能提供合同约定的首付款可给予的证明，是可以追究其违约责任的
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