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房屋面积差异，发展商退还差额价款
　上诉人（原审被告、反诉原告）：番禺顺成房产开发有限公司。
　被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗正军。
　上诉人番禺顺成房产开发有限公司因商品房合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2008）番法民三初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
&&& 原审认为，原、被告签订的《商品房认购合同》及《商品房买卖合同》均合法有效。原、被告的争议焦点在于案涉房屋的计价方式和计价面积确认方式。关于房屋的计价方式，据原、被告双方在上述《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款的约定，已明确为按套内建筑面积计价，每平方米单价为3681.80元。经核算，此单价乘以约定的套内建筑面积（3681.80元?/span&70.553平方米）即为合同约定的总房价259762元。可见，该计价方式明确并无歧义，故双方应按约定的套内建筑面积单价3681.80元/平方米据实结算。关于面积确认方式，原、被告在《商品房买卖合同》第五条，明确约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。现原、被告对案涉商品房套内建筑为5.413平方米（约定70.553平方米－实测65.14平方米）的事实没有异议，即实测计价面积小于合同约定的计价面积，比绝对值为7.67％，属《商品房买卖合同》约定的“比绝对值超过0.6％以上（不含本数）”的情况。现两原告主张被告顺成公司按约定的单价（3681.80元/平方米）退回多收的误差面积5.413平方米房款19929.58元的请求，即是主张按实测套内建筑面积据实结算，该主张符合双方的约定且无违反法律规定，本院予以支持。
&&& 对于被告顺成公司要求两原告支付增加的公摊面积2.993平方米的房款9580.62元的反诉请求。经审查，上述《商品房认购合同》属预约合同性质，其中约定该合同至双方签署《商品房买卖合同》后失效。（：此段值得关注）原、被告又已在《商品房买卖合同》中对买卖案涉商品房的细节作了重新约定，故不能以失效的合同来约束原、被告现在的法律关系。况且，上述《商品房认购合同》上并无被告顺成公司主张的“以套内建筑面积与公摊面积之和的总建筑面积计价”的约定；其中有关“建筑面积81.15平方米（含公摊面积，以房管局测绘面积为准）”的约定，与《商品房买卖合同》中的相关约定并无冲突；《商品房买卖合同》更明确约定（：此段值得关注）“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。若被告顺成公司有关双方约定按总建筑面积计算房价的辩解属实，涉案商品房的单价应为3201.01元/平方米（259762元?/span&81.15平方米），与双方在《商品房买卖合同》约定的单价（3681.80元/平方米）不符。被告称因该《商品房买卖合同》版本没有按总建筑面积计价方式的选项致使有关约定未能反映双方当事人真实意思的主张亦缺乏事实依据，（：此段值得关注）因该合同版本的相应位置均留有可供签约双方自行约定或补充约定的空白行，但双方并未在空白行上约定其他计价方式。案涉房屋属预售商品房，被告顺成公司作为房地产开发企业，其预先提供房屋面积予购房者作参考，对此信息的掌握处于强势地位，对房屋面积的误差范围应有充分的认识。若两原告按被告顺成公司的主张补交增加的公摊面积房款，则结果为：（：此段值得关注）两原告在支付多于合同约定价款的情况下取得比约定少实用面积（套内建筑面积）的房屋，明显与公平合理的民法原则相悖。综上，被告顺成公司要求两原告就增加的公摊面积另行付款的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、番禺顺成房产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向罗正军19929.58元；二、驳回番禺顺成房产开发有限公司全部反诉请求。如未按上述判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费149元，反诉受理费25元，均由番禺顺成房产开发有限公司负担。
&&& 判决后，番禺顺成房产开发有限公司不服，上诉至本院，认为：一、原审认定“涉案房屋每平方米单价3201.01元，与合同约定的单价不符……”是错误的。由于买房的过程比较长，其程序如下：首先买房者要看房、咨询该房子的单价，经双方同意，买房者已完全接受后，再签认购合同。过一段时间后，再签政府部门要求的统一的商品房买卖合同。因为，当时的房地产商都没有按套内建筑面积和按套内面积单价出售的，上诉人认购时出示给被上诉人看的也是按建筑面积单价的价目表。因此，尽管在认购合同中没有注明建筑面积单价，但按建筑面积和建筑面积单价买卖是双方的真实意思表示，也是当时的事实。而后来由于要采用政府部门的统一合同版本，而该版本又没有按建筑面积的选项，只好选择按套内面积计价，但这并非双方的真实意思表示，也与当初的事实不符，当初双方的真实意思表示应该是按建筑面积计价并以建筑面积解决问题。如果按套内面积出售和计价，就违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条规定，违反了双方当时的真实意思表示；二、原审认定“如按上诉人所主张由被上诉人支付多出的2.993平方米楼款的话，则被上诉人在合同约定多付款的情况下取得比约定少实用面积（套内建筑）的房屋，既显失公平亦违背了双方的约定”也是错误的。第一、根据双方签订的《商品房认购合同》，被上诉人购买上诉人开发的广州市番禺区大石朝阳东路178号滨江绿园绿涛居2幢403房，该房的建筑面积81.15平方米（含公摊面积，以房管局测绘面积为准），2005年6月1日签订《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积共70.553平方米，公摊面积10.597平方米。现根据广州市番禺区国土房管局的测绘结果，该房的套内建筑面积65.14平方米，公摊面积13.59平方米。根据约定：不另行计价的公摊面积是10.597平方米，而不是13.59平方米。尽管《商品房买卖合同》约定案套内建筑面积为依据，但《商品房买卖合同》同时约定公摊面积为10.597平方米，即不计价的公摊面积只有10.597平方米，而实测的公摊面积是13.59平方米，多出的2.993平方米是不包含在不计价的公摊面积之内的，被上诉人理应支付该2.993平方米的楼款，若不支付，则显失公平且违背了双方的真实意思表示。因此，被上诉人应该按认购时的建筑面积单价补足楼款，即（面积差：13.59平方米－10.597平方米=2.993平方米，单价：3201.01／平方米，补偿金额：2.993平方米?/span&3201.01／平方米=9580.62元）。
&&& 可见，由于原审法院根本未查明事实，故作出错误的判决。据此，请求二审法院依法判令：1、撤销原判；2、支持上诉人的反诉请求，并驳回被上诉人的诉讼请求；3、案件受理费均由被上诉人负担。
&&& 被上诉人罗正军答辩表示同意原审判决。
&&& 经审理查明，上诉人具备房地产开发资质和预售广州市番禺区大石镇滨江绿园绿涛居房地产的资格。
&&& <st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="8" Month="5" Year="年5月8日，上诉人、被上诉人签订《滨江绿园商品房认购合同》，约定：被上诉人购买上诉人开发的广州市番禺区大石镇滨江绿园绿涛居2幢403房，该房的建筑面积81.15平方米（含公摊面积，以房管局测绘面积为准），房屋总价为259762元；于2005年5月30日正式签署《商品房买卖合同》及其《补充协议》，该商品房一切合同的公证费、律师费及政府方面的有关收费全部由被上诉人负责，其他事项均以《商品房买卖合同》及其《补充协议》之条文为依据执行，在签署《商品房买卖合同》及其《补充协议》后，本认购合同即告作废并交回上诉人售楼部。
&&& <st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="1" Month="6" Year="年6月1日，上诉人、被上诉人签订了编号为穗（番）房合字NO.0512943号《商品房买卖合同》，对被上诉人购买上诉人的上述房屋作了详细约定：该房屋建筑面积81.15平方米，其中套内建筑面积70.553平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.597平方米；其中合同第四条计价方式与价款约定为：该房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3681.80元，总价为259762元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；第五条面积确认及面积差异处理约定为：根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方约定：（1）比绝对值在0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）绝对值在0.6％以上（不含本数），每平方米价格保持不变，买卖双方按实测计价面积据实结算。此外，双方对房屋的交付、付款方式等进行了约定。上述合同签订后，上诉人、被上诉人各自履行了交楼和付款的义务。
&&& <st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="14" Month="11" Year="年11月14日，广州市番禺区国土测绘队经测绘出具纠纷房屋的《房地产分户图》，其上载明该房屋总建筑面积为78.73平方米（比合同少2.42平方米），其中套内建筑面积65.14平方米（比合同少5.413平方米），共有分摊面积13.59平方米（比合同多2.993平方米）。上诉人、被上诉人遂因房屋起纷争。上诉人主张其实际是按建筑面积来售房的，只是由于上述《商品房买卖合同》为房管部门印制的格式合同，而该合同版本没有按总建筑面积计价方式的选项，所以表面上约定按套内建筑面积计算。经审查该合同版本中有关说明第4点说明：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”而在合同第四条计价方式与价款中均有空白行，但没有填写。
&&& 另查，在涉案楼盘中，与本案同类型的纠纷尚有多宗，相关房屋经过测绘，均显示实测所得的套内建筑面积比合同约定的少，公摊建筑面积比合同约定的大，两部分面积相加，出现了总建筑面积比合同约定的或大、或小两种情形。对于实测总建筑面积大于合同约定的，上诉人主张被上诉人按增大部分的面积补差；对于实测总建筑面积小于合同约定的，上诉人则主张按增大的公摊建筑。
&&& 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》均出自双方当事人的真实意思表示，其内容无违反强行法规定，应为有效。本案中，双方的争议在于涉案房屋面积差异款的退补问题，对于该问题的处理，涉及到对房屋的计价方式、面积确认及处理方式的认定。
&&& 关于涉案房屋的计价方式，上诉人主张依《商品房认购合同》的约定，按房屋的总建筑面积计算房价；被上诉人则主张依《商品房买卖合同》的约定，按房屋的套内建筑面积计算房价。本院认为，《商品房认购合同》明显符合预约的法律特征，应属预约合同，其中“在双方签署《商品房买卖合同》及其《补充协议》后，本认购书即告作废”的约定，显然已赋予之后签订的《商品房买卖合同》具备取代《商品房认购合同》的法律效力。且《商品房认购合同》中也仅约定了“该房的建筑面积81.15平方米（含公摊面积，以房管局测绘面积为准），房屋总价为259762元”，却并无明确房价的具体计算方式；而从《商品房买卖合同》第四条关于“……按套内建筑面积计算，该房单价为3681.80元，总价为259762元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”等条款来看，双方已就房屋如何计价作出详尽约定，即总房价259762元=房屋单价3681.80元?套内建筑面积70.553平方米。上诉人辩称因《商品房买卖合同》版本中无按总建筑面积计价方式的选项，致使有关约定未能真实反映双方之真意一节，经审查，该合同版本中的相应位置均预留了可供签约双方作自行约定或补充约定的空白行，若双方意思表示一致，则完全可以弃用合同中所载明的选项内容，另行对房屋计价方式进行约定，既无特别约定，则应以双方选择的计价方式作为总房价的计算依据。上诉人坚持要求按总建筑面积计算房价缺乏理据，本院不予采信。
&&& 关于涉案房屋的面积确认及处理方式，《商品房买卖合同》第五条约定，……以套内建筑面积为依据进行面积确认及处理；……实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，如比绝对值在0.6％以内（含本数）的，双方不作任何补偿；绝对值在0.6％以上（不含本数），每平方米价格保持不变，双方按实测计价面积据实结算。上诉人要求按总建筑面积进行面积确认及面积差异处理，同样缺乏理据，亦不予采信。
&&&&& 现经测绘，涉案房屋的套内建筑面积比合同约定少了5.413平方米，（：此段值得关注）即实测计价面积小于合同约定的计价面积，面积误差比绝对值达7.67％，依约属于据实结算的范畴，原审据此判决上诉人向被上诉人退还19929.58元（3681.80元/平方米?/span&5.413平方米）合法合理，应予维持。在涉案楼盘同类型纠纷中，上诉人所主张的房款补差方式并无统一标准，其从有利于己方的角度提出不同的房款补差方式，有悖于诚信，亦与合同约定不符。本案中，上诉人以实测公摊建筑面积比合同约定多出2.993平方米（13.59平方米－10.597平方米）为由，要求被上诉人补交面积差价款9580.62元无理，本院不予支持。综上，上诉人提出的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下　驳回上诉，维持原判。
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买二手，原房屋产权证下来一个了，现在准备过户，听说只需要交差额税就可以，是不是这样
一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：1.36元/平方米 5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的) 4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
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> 求助！预交房屋面积差额款是否合理？合法？！
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求助！预交房屋面积差额款是否合理？合法？！
原定于7月20收房的西安双维花溪湾二期三标段，开发商电话通知时提出交房时需要一次性支付房屋大修基金，契税，房屋面积差额+3%的费用（房屋实测面积表没有下来，所以在没有确定如何补或退面积差额款时，业主全部统一先按+3%费用交给开发商，之后实测表出来再按实际面积做退款），合计三项费用全部在售楼处一并交清，方可验房。并不清楚现在我们作为业主应当如何处理？只是抗议或拒交费用只是在耽误自己的时间。我想请问有哪位律师朋友可以帮助我，这种做法是否合理合法？有哪个相关部门可以制约这种行为呢
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加油！加油！加油！
我也是13#的，坚决拒交3%
希望大家团结一致，坚决不能交！！！
坚决抵制开发商这种无耻行为~
顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶
ys666666@chinare
gaojun_1978@chin
图：回复：求助！预交房屋面积差额款是否合理？合法？！
qyj245@chinaren.
不合理，坚决反对，和开发商坚持斗下去。
回复：求助！预交房屋面积差额款是否合理？合法？！
西安市房地局产权市场部 029-862609
以上电话请大家轮番轰炸，负责解决这个问题的部门！！
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