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妈币28277 &宝宝生日&地区:鱼洞街道街道:积分17034&
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本帖最后由 丞丞~妈咪 于
15:52 编辑
过户之后，11月13号就去办的按揭贷款，当时银行有两个都给我说材料交上去，两三天就能放款，结果等了打电话去问说12月1号能放款，到12月1号了，居然说放不了款，银行没得额度了，而且还不确定啥时候能放了，感觉这些银行都没有诚信，有没有办邮政银行的美妈，放到款没有？
& & 关键是把我整的好烦，他们说放款很快撒，因为这边是租起的，我马上就打电话给房东说租到12月15号，结果房东就拜托她妹妹挂到中介去出租了，12月1号那天有人上门来看，还看起了，还好房东在区县上班，当天才没有签到合同，12月2号去银行问说放不下来，害得我马上给房东说不得行，我搬不到，然后我说到时候押金少退一千，才算搞定了。想起都好气人哦.
我是工行的
不过早就放贷了
听说现在银行很缺钱
我的贷款要到明年才会下来
晚点还好些
刚好攒点钱装修房子
这种肯定算是银行的责任吧
承诺了又贷不下来
现在改成其他银行可以不嘛？问看你买房的置业顾问撒
发表于28楼
美妈淡定，如果不出意外，一月份能够下款。每年年底国家都会控制贷款，邮政其实是有额度的，只是响应政策不敢放了。之前放款确实很快，我11月份的一个邮政单子，当天回件当天放款。
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妈币5156 &宝宝生日&地区:九宫庙街道街道:积分1318&
丞丞~妈咪 发表于
过户之后，11月13号就去办的按揭贷款，当时银行有两个都给我说材料交上去，两三天就能放款，结果等了一周打 ...
我是工行的&&不过早就放贷了&&听说现在银行很缺钱
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妈币28277 &宝宝生日&地区:鱼洞街道街道:积分17034&
哎&&办的时候给我说邮政是最快的&&好烦人
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妈币837 &宝宝生日&地区:街道:积分173&
我的贷款要到明年才会下来&&晚点还好些&&刚好攒点钱装修房子
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妈币526 &宝宝生日&地区:街道:积分204&
丞丞~妈咪 发表于
回复 小小的想 的帖子
哎&&办的时候给我说邮政是最快的&&好烦人
现在办贷款哪个银行最快哟&&暗香什么的那个斑竹应该知道吧&&她好像前面答疑是做二手房的
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妈币426 &宝宝生日&地区:街道:积分166&
丞丞~妈咪 发表于
过户之后，11月13号就去办的按揭贷款，当时银行有两个都给我说材料交上去，两三天就能放款，结果等了一周打 ...
美妈&&这种肯定算是银行的责任吧&&承诺了又贷不下来
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妈币738 &宝宝生日&地区:南坪街道街道:积分233&
丞丞~妈咪 发表于
过户之后，11月13号就去办的按揭贷款，当时银行有两个都给我说材料交上去，两三天就能放款，结果等了一周打 ...
现在改成其他银行可以不嘛？问看你买房的置业顾问撒
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妈币28277 &宝宝生日&地区:鱼洞街道街道:积分17034&
前面我问过答疑的&&是说目前邮政银行是最快的
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妈币28277 &宝宝生日&地区:鱼洞街道街道:积分17034&
现在改其他银行的话 ，又要从审批开始，好麻烦的
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妈币28277 &宝宝生日&地区:鱼洞街道街道:积分17034&
但是现在也没有办法，他们那没有额度了，我说没得额度你给我办啥子也，他们说办的时候有额度，我想没得楞个霉哦，就那两天就没得了
家里囤货一堆，却很少完全用完，到处种草，最后到处拔草，在变美的路上，我们都是摸爬滚打。分享是美德，快来晒出你的扮靓家当。
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All Right Reserved版权所有& 买家已经出了承诺函就等放款赎楼,业主却要单方面违约, 亲们给策略，急！急！急！
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买家已经出了承诺函就等放款赎楼,业主却要单方面违约, 亲们给策略，急！急！急！
我们买家情况：首次置业，深圳户口，我们首付3成，与中介谈的中介费是3.5万。卖家情况：卖家是大陆和香港双身份，嫁给是香港人，这套房子是她用香港身份证购买的，房子红本不在手，欠银行63万，需要赎楼。听中介说她前不久在北京刚一次性买了个房子，在南山开一个干洗店。协商那天听业主和中介说因为入手了一套小产权，手头资金很紧张，定金下了20万，本来等这边首期款付余款的，业主说他因为这事损失了20万（这些话在我们刚到中原坐下来还没有开始谈之前他们私下说的，具体有没有这情况不得而知）。以下是买卖流程情况和发生的事情。第一阶段：二手房合同和定金。日我和卖家还有中介一起签订了二手房买卖合同。成交价175.5万。业主要求说多交点定金，反正资金监管+定金一起是房价的3成就好，要求让我们怎么也得给13万，我觉得有点高，业主就说你们只要把诚意金交多点，明天我就可以把房子交给你们用，你们租也好住也好，提前给你们房子用，这样你们还可以一个月省几千块钱了，我们看业主还算好说话，在中介的参和下我们当晚给了3万定金，第二天再直接打给业主银行卡10万（合同有注明），同时也让中介把条款写进合同，内容是“在查完档做完公证后交房给买方。”，注：&9月29日当晚给的3万定金是中介托收再给业主的，收据有业主本人的签字。，与业主签订了“二手房买卖合同”（价格业主是实收价），中原同时让我们3方签了份“资金托管协议”。接着中介和我单方面再签订了佣金协议（谈到3.5万）。30日我们直接给卖家转了10万定金，有业主签字盖手印的收据，业主并在交楼确认书上签了字。因为得知此房还欠1500多的物业费和水电费，我没有在交楼确认书上签字，现在此份文件仍然在中原手上。（当天，我让中原收回所有的钥匙，我拿了其中的2套，剩下的1套让他带人看房用）因为办完这些就是国庆7天假期，我们约定节后再做贷款手续和资金监管。第二阶段：贷款申请和资金监管，出银行贷款承诺函（同时试图出租此房屋，但未租出）。第一次我们是向花旗银行贷款，银行是中原自己找的。我们在国庆假期后的第2个工作日10月9日向花旗银行正式提出贷款申请，配合中介提交了所有需要的资料，并于当天把42.5万转到了中国银行做资金监管，之后等待花旗那边的审批消息。在此期间，我让中原世华两个中介帮我推盘，希望尽快把这个房子租出去。10月底中介电话通知我们花旗12月审批才可能动起来，什么时候能轮到我们根本无法确定。中介建议我们换邮政银行。我们答应了换银行，但是坚持要自己找经理人。因为有朋友刚好才做了邮政的贷款。所以我们提早联系了那个邮政银行的经理。&第二次贷款就是用了我们自己找的邮政银行。但在转邮政银行之前，我们了解到邮政是一笔款赎楼，对买家有风险，所以我们压着中介让业主签了一份赎楼责任信用担保书。中原为了规避自己的责任，也让我们签了一个自找银行风险告知函。拿到业主签字的赎楼责任信用担保书之后，我们于日和业主一起提交了邮政银行的贷款申请，并把40.5万转到邮政做了资金监管。之后我们等待邮政银行的贷款审批。但邮政银行经理11月26日收到通知，邮政因为某个指标超标了，人民银行要求邮政银行12月不能再放款，要等到2014年1月才能放（一笔款赎楼）。但是审批进度已经于11月22完成了初审，预计11月27左右出正式承诺函，因为考虑到其他银行都暂时放不了款，我们买家还是让邮政继续出了贷款承诺函给我们。最终我们买家买家各拿到了一份贷款承诺函，我们买家认为这是银行的临时调整，没有办法，只能等一月放款去了。但业主得知邮政放款需要等到一月份以后，非常着急，对中原的意见也很大。（期间我们仍然试图把房子租出去，并试图让业主尽快结清之前欠的1500多的物业费和水单费，但是中介和业主都一直推脱，一直没有去结清。我们这边房子也一直没有租出去。就这样空了2个多月）&&第三阶段：业主违约情况既然已经有了贷款承诺函（虽然一月份才能放款）我们买方认为房子空在那里也不是办法，就想尽快自己住进去，以节约自己的房租费用。&首先我们于11月29日周五微信联系了业主，希望她能结清费用，我们好趁着周末有时间搬进去。&第二天上午业主（11月30日）连续打了三个电话给我，第一个电话：大概意思是：问我能不能借20万左右给她，如果借钱给她，她就同意我们搬进去，我们婉言拒绝我手头上没有那么钱，但是还是希望她能同意，最终她还是不答应。说会自己再想办法。&第二个电话：她建议我们双方一起去中原闹，因为中原收了她接近2万的佣金，业主觉得我们一起去闹然后让中原免收她拥金，双方同时施压中原，让中原借钱给她救急。我说等下班了到时候再说。第三个电话：业主自己否定了前面的做法，觉得中原也不可能借钱给她，接着出点子说我们私下交易，避开中原。我也敷衍说到时候再说。&&电话过后，业主通过短息联系了我，让我取出监管资金再弄点钱先去赎楼，（她认为这样她就可以早些拿到首期款了),我们告诉她这样对我们买方风险太大，而且银行监管资金一解除贷款就无效了，业主似乎没弄清楚关系，她认为这种方法可以做，那我说要问一下邮政经理，业主让我们告诉他银行陈小姐电话，我们也短信发给她了。她和邮政经理通过电话后，发短信让我们第二天下午去中原协商，说“协调不了就不卖了，合同不合理无效，问我们怎么想的？要不就找中原重签合同，把明细写出来，业主他说自己是香港居民，我们没有办法她的，定金也在她手里，房子是她的她可以不卖的，公证她也可以单方面撤销，我们资金监管的钱没有她的签字是不能解冻的.”&我们回了句：”不知道她在说什么？（表示不懂）我们晚上打了个电话问她，问第二天到底需要我们去中原协商什么内容，她很不客气的说，你们去了就知道了，那我们坚持问：我们去谈什么？你先告诉我们嘛？业主说：不要说那么多了，烦死了，你去了就知道了，不去怎么知道？（话里带威胁成份），再接着一句：“你爱去不去，不去拉倒，我一个人去”，就挂电话了。我们听了这话非常生气，觉得他是在利用我们急需住进去的这点，想制约我们。在极度生气的情况下我们回了短信：”房子没过户到我名下前我一天都不打算用”之类的话，(目的告诉业主，她不要再从我们身上打什么主意，我们不会配合她做不合理的事情)，最后她回的短信是：“那你明天就不要去了，我自己去吧，到时候你连和我说话的什么资格都没有了。之后我们再也没有和业主沟通过。&12月1日四点，中介给我们打电话，说业主确实存在急需用钱的情况，希望我们过去直接和业主面谈。我们去了中介公司。见面后，中原黄经理说她已经和邮政经理商量好，为了银行尽快放款，业主这边可以出示一个急用钱的说明，以申请邮政尽快放款（邮政经理说能不能提前放款，几天后就可以有答复），但是如果这样还是没有效果，最终可能需要再次换银行。我回复黄经理，业主可以提交申请加快放款，至于到时候要不要再换银行，以后再说。业主听完这些话后，要求我们马上给760元的公证费（2次），并坚持要把钥匙交给她，这两件事如果我们不答应，她就不会去银行提交急需用钱的相关资料。（还出示前一天我发给她的短息，说我们已经答应了过户前不会用他的房子）。我们当时同意支付760元的公证费，但是我们坚持要按照合同办事，要求业主当天交房给我们，她不同意，马上去房子那里检查，看我们有没有住进去。回来之后也不愿坐下来和我们谈了，一直在中介门口无理的重复要我们交钥匙，并说如果我们买家不把钥匙给她，她就单方面违约，让我们去告她，她是香港户口，不怕我们。最终双方都不退让，谈崩了，不欢而散，业主在当天晚上还把房门钥匙给换了。&12月2日，中介告诉我，业主非但没有去提交资金困难的资料，反而到处收回了公证委托书，还跑到公证处要撤销公证。（我们不确定到底她有没有撤销公证委托），于是我们打担保公司业务员电话，他在电话中证实业主已经说要去拿文件。我们一直想搞清楚业主到底有没有撤销公证，对此，我们打过公证处电话，公证处给的答复是一般情况下，要收回所有公证委托书原件才能撤销公证，并告诉我们如果合同和定金都是业主本人签字，违约可以直接找业主赔偿，与公证文件关系不大。）&之后我们买家和买家没有进行沟通，双方出处在僵持阶段。听中介说7份公证委托书，有6份已经被她拿回去了。（只剩下邮政银行做资金监管的那份还在银行手里）担保公司（不动产）因为没有了公证书（说是被业主拿走了），无法开具保函，如果没有保函，邮政银行就无法参与排队放款。我们担心业主会真的单方面违约。12月7日，于是我们主动找上中原，希望中原能当着我们买家的面打电话给业主，问业主到底是怎么想的。中原的黄经理接待了我们，并显示了她于业主之间的微信聊天记录。我们看出了3个关键点，一是微信中业主说她重新做了一些小规模的装修，钥匙会给到中原的小张，二是她以后会赔偿给黄经理（我具体不知道赔偿什么），三是业主说月底回来再说，让我们买方这边想清楚。看了微信并和黄经理聊了一阵以后，我们最后明确表示要中原做两件事情：1：告诉卖家配合不动产做保函，并把保函尽快给到邮政银行，让合同继续走下去，说不定运气好还能在12月开始赎楼。如果她不配合，到时连一月份放款都轮不到我们了2.如果业主不卖了，于第二天上午答复我。我好做相关的处理并采取措施。但到了12月8日中午，黄经理都没有任何回复。下午我们主动打电话给她，她才说业主还是坚持一样的模糊的说法，月底回来再说。通过7日和8日和中原的干涉，我感觉到卖家不仅有单方面违约的意图，而且还想和中原一起搞一房多卖，解决她目前的资金周转问题。我们觉得我们买家有必要采取措施阻止她这么做，因为如果一旦她与另一个买家完成过户，我们以后想要查封她的房产是非常困难的。
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正解！不要担心。&建议你咨询律师。可以先发催告函，给卖家一个合理履约的时间，到时间卖家不履约，就进行下一步起诉等。要提前准备好起诉和财产保全的资料。这样可以一起诉，就要求查封房产，卖家能跑，房子能跑吗？卖家不应诉的话，直接判你赢。她不赔钱，就拍卖她的房子。拍卖价一般都会低于市场价，她更不划算。[tottiyang]( 10:12:58)这种事情楼主不用怕她，她是香港人，但是房子不在大陆吗？跑得了和尚跑不了庙，她想违约就按合同支付违约金（合同中一般是双倍定金）。楼主可以找律师咨询下，&有理的事就不用软弱。但是尽量不要闹翻，业主的主要目的也是快点拿到钱。
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总之做好两手准备，卖家愿意履约买房子，或者起诉卖家，注意自己不要先违约。[十之八九]( 10:33:19)正解！不要担心。&建议你咨询律师。可以先发催告函，给卖家一个合理履约的时间，到时间卖家不履约，就进行下一步起诉等。要提前准备好起诉和财产保全的资料。这样可以一起诉，就要求查封房产，卖家能跑，房子能跑吗？卖家不应诉的话，直接判你赢。她不赔钱，就拍卖她的房子。拍卖价一般都会低于市场价，她更不划算。[tottiyang](&10:12:58)这种事情楼主不用怕她，她是香港人，但是房子不在大陆吗？跑得了和尚跑不了庙，她想违约就按合同支付违约金（合同中一般是双倍定金）。楼主可以找律师咨询下，&有理的事就不用软弱。但是尽量不要闹翻，业主的主要目的也是快点拿到钱。
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建议你：1、找一位非常专业的房地产律师咨询，这点很重要，因为我们个人有时会抓不住重点，错失起诉良机。&2、律师费分为普通代理和风险代理。普通代理：就是按标的额的一定比例加基础费算出来的。风险代理：当事人先支付一笔基础费，其余等判出来后，按收到的金额的20％-30％做律师费。你看看哪个划算咯。另外你仔细看看你的合同是否支持违约方要付律师费等费用。&3、财产保全：各个区人民法院要求不一样的。听说目前龙岗区暂时不需要财产保全.就算要求，你可以用你自家房产或关系特别好愿意帮你提供的亲戚朋友的房产来申请财产保全，（房产登记价-银行欠款额）/2大于诉讼请求额就行。如果要评估，必须是法院认可的评估公司，评估费奇高，好象是300万的房产，评估费打过8折，都要2万多呢。跟我们平时申请按揭要求付的评估费完全不一样。如果你没房产，用诉讼额的现金就可以申请财产保全了。当然对方拿出同等金额现金可以申请接触房产查封。&4、打官司听说确实很久，可能要一年半载。但没听说要3-5年的。[jamyes]( 11:04:52)现在业主已经拿从担保公司拿走了委托书，担保公司出不了担保函，银行现在放款排队的人数100多人，问银行说他们最高记录一天放了已经出承诺函的比数是100笔，平时30笔一天，这样怎么一个和星期就放完了，如果业主把收走的委托书再给担保公司的话，还是有可能赶上银行1月放款的，赎楼5个工作日完成，过户到抵押10个工作日，业主还是有可能1月拿到钱的，问题现在不知道业主是否已经撤销公证，询问公证处是说要收回所以公证过的原件，但是现在银行申请贷款已经用了一本，公证处又不告诉我有没有取消公证，但说过除了收回所有原件外取消公证还是有其它方法，现在不清楚业主是否已经取消公证委托书，总之担保公司和中介的都被业主拿走了，只剩银行一份还在。律师说可以给中介和业主各出一份催告函，限定时间去配合担保公司提交担保函，（现在担心公司没有委托文件，并且知道业主不想卖并收走文件已经不敢出担保函了），如果为主不配合我就起诉，但现在在考虑成本问题，现在律师费是按一单，或者标的收费，我定金13万，双倍返还是26万，律师建议我要20%违约金（就是包括先退回定金13万，再要赔偿20%，但法院一般是只会判8-10%左右，按10%算也就是17.5+定金13万，但是这样律师费就会高很多），如果要查封房产还要找担保公司做财产保全，费用是3个点，也要5万多。因此比较纠结，如果打官司不是在给律师和担保公司在挣钱了。
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我不能确定。但首先担保公司担保，费用很高的，如果我是守约方，我不会这样选择的，成本太高。其次我知道法院只会认有评估公司盖章的评估价，就算是担保公司，那也得要评估公司评估啊。听说是每家法院都有十几家认可的评估公司，如果需要评估，就要摇珠，摇到哪家就用哪家，这样避免虚假。但评估费很高啊。[jamyes]( 14:33:22)非常感谢，如果担保公司做财产保全，是不是就不需要再评估了。[十之八九](&14:19:57)建议你：1、找一位非常专业的房地产律师咨询，这点很重要，因为我们个人有时会抓不住重点，错失起诉良机。&2、律师费分为普通代理和风险代理。普通代理：就是按标的额的一定比例加基础费算出来的。风险代理：当事人先支付一笔基础费，其余等判出来后，按收到的金额的20％-30％做律师费。你看看哪个划算咯。另外你仔细看看你的合同是否支持违约方要付律师费等费用。&3、财产保全：各个区人民法院要求不一样的。听说目前龙岗区暂时不需要财产保全.就算要求，你可以用你自家房产或关系特别好愿意帮你提供的亲戚朋友的房产来申请财产保全，（房产登记价-银行欠款额）/2大于诉讼请求额就行。如果要评估，必须是法院认可的评估公司，评估费奇高，好象是300万的房产，评估费打过8折，都要2万多呢。跟我们平时申请按揭要求付的评估费完全不一样。如果你没房产，用诉讼额的现金就可以申请财产保全了。当然对方拿出同等金额现金可以申请接触房产查封。&4、打官司听说确实很久，可能要一年半载。但没听说要3-5年的。[jamyes](&11:04:52)现在业主已经拿从担保公司拿走了委托书，担保公司出不了担保函，银行现在放款排队的人数100多人，问银行说他们最高记录一天放了已经出承诺函的比数是100笔，平时30笔一天，这样怎么一个和星期就放完了，如果业主把收走的委托书再给担保公司的话，还是有可能赶上银行1月放款的，赎楼5个工作日完成，过户到抵押10个工作日，业主还是有可能1月拿到钱的，问题现在不知道业主是否已经撤销公证，询问公证处是说要收回所以公证过的原件，但是现在银行申请贷款已经用了一本，公证处又不告诉我有没有取消公证，但说过除了收回所有原件外取消公证还是有其它方法，现在不清楚业主是否已经取消公证委托书，总之担保公司和中介的都被业主拿走了，只剩银行一份还在。律师说可以给中介和业主各出一份催告函，限定时间去配合担保公司提交担保函，（现在担心公司没有委托文件，并且知道业主不想卖并收走文件已经不敢出担保函了），如果为主不配合我就起诉，但现在在考虑成本问题，现在律师费是按一单，或者标的收费，我定金13万，双倍返还是26万，律师建议我要20%违约金（就是包括先退回定金13万，再要赔偿20%，但法院一般是只会判8-10%左右，按10%算也就是17.5+定金13万，但是这样律师费就会高很多），如果要查封房产还要找担保公司做财产保全，费用是3个点，也要5万多。因此比较纠结，如果打官司不是在给律师和担保公司在挣钱了。
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2015年贷款买二手房在邮政储蓄银行要多久才能放款流程是啥
贷款购买,约20个工作日，二手房交易指导流程如下：1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金:1天2、提交贷款申请、签署贷款合同：1个工作日3、物业评估，第三方担保：1-2个工作日4、银行审批：5个工作日5、房屋过户，支付首付款：1个工作日6、交税、领取新房产证：4个工作日7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记：3个工作日8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款：3-5个工作日
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