维修基金又称&公共维修基金&是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。 购房者在买房时，都需要缴纳维修基金这个款项，那么在房屋转让时维修基金该如何处理呢?
(一)、一般情况下住房转让时公共维修基金的处理
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付;住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、房屋拆迁许可证的复印件、商品住宅灭失退款申请书向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。
(二)、已经缴纳过公共维修基金费用的二手房的处理
一般来说，物业针对住宅楼房公共部位和共用设施、设备等进行维修的费用是通过公共维修基金的利息来支付的。因此，当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：
(1)买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。
(2)房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户。
(3)房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。
(4)买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)、房屋产权年限。
（三）、部分未缴纳过公共维修基金公房处理方法
(1)已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于公共维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。
(2)另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过公共维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。
买卖双方可以通过上述几种协商方法处理公共维修基金问题，不过通常情况下，公共维修基金一般都是业主无偿顺延给客户的。&
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我想问一下购买房子时缴纳的维修基金，它干什么用的？
问题补充:购买新房时，我们都需要交纳维修基金，事实上，很多业主是在有实际需求时才知道这笔款项的使用过程异常复杂，大多数业主都不太清楚，应该如何使用房屋专项维修基金，在哪些情况下可以申请使用。
提问者：luoli
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使用维修资金过程复杂
业主在购房时缴纳的住宅维修基金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备则包括电梯、消防设施、水电管路和公益性问题设施等。
据了解，如果楼房出现漏水、电梯维修、单元防盗门损坏等情况，需向物业公司反映需维修的项目。物业公司对业主提出的诉求，有责任组织维修项目，按法律规定程序公告方案，征求业主意见。
维修资金使用程序包括六大步骤，即制定维修方案、征求业主意见(需2/3以上业主同意)、到当地房管所备案、备案通过后组织维修、对维修项目进行竣工验收、竣工验收完毕可以到房管部门申请拨付相关对应金额资金。
征求业主意见是最大障碍
尽管有明确的规定规范了维修基金的使用范围，可在实际使用过程中，有需求的业主却面临着需要三分之二以上的业主表决同意这一难以逾越的障碍。
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理条例》的规定，专项维修资金属业主所有。
使用维修资金需要三分之二以上业主同意不仅包括“占总人数三分之二以上的业主”，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”。这种较为严苛的指标是造成业主急等用钱修房，一方面却是维修基金账上“有钱使不出”的主要原因。
房屋出了保修期可申请基金
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”；而一般情况下，开发商都会将保修时限约定为5年，如果业主所在小区建筑开发的时间已经超过5年，业主可以根据相关法律规定的流程，向有关部门提出申请，动用住宅专项维修基金来解决问题。
据了解，除了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理条例》，泰安市为加强住宅专项维修资金缴存、使用和管理，维护房屋产权人和使用人的共同利益，保障住宅维修和正常使用，于日起施行《泰安市住宅专项维修资金管理办法》。该办法指出，住宅专项维修资金按照“统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、行政监督”的原则进行管理，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造和更新。
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房屋维修基金怎么用，房屋维修基金是什么？
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房屋维修基金怎么用？房屋维修基金是什么？随让购房者在买房时都缴纳了房屋维修基金，但是很多人都不明白这维修基金交给了谁，什么时候动用，如果动用房屋维修基金的话怎么用？下面的案例告诉您答案。维修公用设施，业主摊钱还是动用维修基金？郑州清华园小区的陈先生打来电话说，他们小区由于监控设备需要更新，物业公司表示，费用问题可以通过每户业主分摊100块钱，或动用维修基金两种方式解决。在小区具有维修基金的情况下，再让业主分摊公共设施的维修费用是否合适呢？如果物业公司需要动用维修基金，首先要提出用途及金额申请，随后领取申请表，待小区2/3以上业主签字同意后，中心派专人到现场考察，核实没有问题之后，再按照程序拨付款项。征得2/3业主同意的程序肯定得走，关键是操作过程的困难太多，时间会拖得较长，尤其是对于服务大型小区的物业公司，更是如此。动用维修基金程序复杂，操作困难重重对于这样的结果，广大业主虽然能够理解，但总觉得不是最好的解决办法。像陈先生居住的小区，业主有1600多户，征得其中2/3的同意，所用的时间可不是一天两天就能解决的。郑州较早建成的一些小区，公用设施已进入到更新改造和维修时期，小区物业公司也开始为申请专项维修基金犯难。河南万厦物业有限公司总经理周叶告诉记者，他们公司管理的小区是新建小区，设施设备较新，还没有遇到需要大量提取专项维修基金方面的问题。但随着小区使用时间的延长，维修的问题早晚会摆在物业公司面前。物业人士表示，近些年郑州所建小区的规模一般都比较大，常住率不是太高，就算能找到一栋楼的2/3业主，大家又都愿意签名，花费时间也要数周甚至数月。但是，为了走这个程序，物业公司往往要花费大量的人力、物力（如电话费）去联系业主，解释申请维修资金的原因。某些时候，花在联系上的费用甚至比维修本身的费用还高。虽然部分开发商在前期愿意为物业维修买单，但对过了保修期限的物业，大部分不会再补贴维修费用。维修小区公用部位和公共设施的难题，就摆在了物管企业和业主的面前。房屋维修基金怎么用，政府需要灵活运用政策维修基金政府设置严格的维修基金申请动用审批程序，目的是为了保护居民个人的利益。在实际操作过程中，2/3以上业主同意的硬性规定，某些时候反而带来了诸多不便。例如，遇到房子漏雨的紧急情况时，如果再完全按照程序执行，会耽误不少事情。针对这样的情况，有些省市已经采取了灵活的执行方式。比如青岛市规定，市民已经购买产权的房屋在动用专项维修基金时，并不需要所有邻居签字。市民在到市住房保障中心领取表格后，找合适的工程队进行预算，将预算总金额根据楼内各户居民的建筑面积分摊到各户，填写好《已购自管公房维修基金使用申请表》后，贴在楼下进行5天公示。在公示期间，如果没有居民提出异议或者异议不成立，即可按照程序动用专修维修基金。如果有居民认为修缮房屋的预算资金过高，也可以另找一个价格合理的施工队。对于郑州来说，随着众多小区公共设施陆续进入修缮高发期，动用房屋专项维修基金的情况也会日渐增加。如果能够在保障维修基金安全的前提下，借鉴外省市的一些经验，在程序上适当灵活一些，必将对广大市民带来很大便利。
延伸阅读：
一、住房维修基金是什么？维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间......
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