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2012年物业管理实务实战考试模拟案例题
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内容提示：2012年物业管理实务实战考试模拟案例题
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2012年物业管理实务实战考试模拟案例题
官方公共微信物业管理关于房屋漏水的案例分析_百度知道
物业管理关于房屋漏水的案例分析
业主装修时私自改动原厨房烟道结构（此房为独栋别墅），将一层下半截接地烟道打掉，抽油烟机管道直接通往烟道，致使下雨时雨水从屋顶烟道排烟口处往里漏水，由此造成的漏水维修应归物业吗？
提问者采纳
不该物业维修。。因装修原因造成的一切质量问题均由业主自行承担。只有房屋未使用前产生漏水，或者明确是房屋结构或者质量问题，才能要求物业协调开发处理。
提问者评价
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不归，该部分不属公共部位，不是物业理因维修的部份，如果需要物业维修，房屋产权人需支付维修的全部费用。
任何改变原结构的装修行为都应有业主承担维修及费用。更何况这不属于公共区域，是业主的所有权地，应由业主自行负责。但如果业主需要物管协助，物管也可以帮忙找人勘察现场、维修等等，但费用都应由业主支付。
想要一份这方面的案例分析。涵盖相关的法律法规论述
不该归属物业，但物业有没有告知业主不许随便更改原有的结构呢？
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出门在外也不愁你现在的位置:
物业小区房屋漏水谁来修？
作者：首席记者李雪记者李勇 &&
　　进入夏季，雨水逐渐增多，陆续有业主提及房屋漏雨的问题。有人开玩笑地说，“十个阁楼九个漏，还有一个时没到！”这话虽然听起来有些危言耸听，但却是说出了屋顶漏水的普遍性。“新买的房子，刚住了不到一年，就漏水了，这是什么原因啊？ ”家住铁东某物业小区的李悦正为房子的事情发愁，她表示，房子是新的，怎么可能漏水呢？
　　自己应该找谁维修呢？
　　在鞍山多个物业小区里，无论是新房还是旧宅，都有房屋漏水的现象。从走访的情况看，顶层业主房屋漏水的几率最大，其余楼层的业主家也有外墙渗水的现象。在很多小区里，维修天台防水、加盖保温层的业主越来越多，有的全楼门业主集体加盖防水层，有的业主因为找不到漏水点而发愁，甚至因漏水找不到负责人而产生纠纷。
　　究其漏水原因，有的是因为楼体设计时的疏忽，有的是因为防水接缝存在欠缺，有的是因为业主在楼顶安装太阳能热水器而破坏了楼体防水层，有的是因为业主经常去楼顶放风筝、烧烤等，也有的是因为业主违规建筑……
　　漏水原因五花八门，漏水责任人也不一样。有的是房屋开发商，有的是业主本身，有的是物业管理公司。无论是哪一种原因造成，维修是必然的，而维修又由谁来负责呢？是开发商、物业还是业主自身？
　　随着雨季来临，房屋漏水的麻烦又将困扰着很多业主，同时物业公司的投诉比例也将增加，为了解决物业公司的处理难题，解决业主生活中的困扰。遇到房屋漏水问题，要确定责任方进行维修。希望广大业主可以在主汛期来临之前，尽早解决房屋漏水问题，以免造成不必要的损失。同时也希望物业公司、开发商等相关单位，确定自身责任后及时修缮处理，减少业主的损失。同时提醒广大市民，尽量不要在楼顶安装设施、进行烧烤，以免给自己和邻居带来麻烦。
　　房屋维修人员正在楼顶烫防水。
　　楼顶的太阳能热水器，能导致防水被破坏。
　　多个小区部分业主房屋漏水
　　昨日，记者走访鞍山多个物业小区发现，房屋漏水的现象在很多小区的业主家里都发生过。在铁东某物业小区里，房屋漏水的业主家有十多户。在该小区居住的业主杨铭表示，自己在小区里居住5年了，第三年房屋就出现了漏水，而且像自己家这种漏水的业主有十来户，当时自己和这些业主一起找到了物业公司，物业公司也出面查看了漏水的原因，然后确定责任后，对部分业主家的漏水点进行了修理。
　　在立山某物业小区里，两名工人正在顶层紧张的忙碌着。业主黄峰表示，自己家房屋有点漏水，找来了工人进行维修。黄峰表示，现在最想把漏水问题解决了，有的业主能等起，自己等不起，而且自己发现，5年以上的物业小区，业主家漏水的比例开始增加。
　　房屋漏水业主顶层居多
　　虽然很多小区里，部分业主家有房屋漏水现象，但是这些漏水的居民多住在小区顶层。某物业小区相关负责人杨雪（化名）经理表示，从小区近两年的统计数据来看，小区报修房屋漏水的业主当中，顶层业主的报修率高达7成，而且顶层漏水的维修率高低不等，有些是非常容易维修的，有的则修了几次也没有修好，物业公司也很为难。
　　在高新区一个多年的物业小区里，每年都会发生房屋漏水的现象，而且每年的数量不同，其中有些业主是每年都保修，每年修完了还漏，有的则一次性就能解决。漏水的业主当中，顶层的比例最大，而且维修的难度也最大。
　　雨季临近维修量增加
　　从5月下旬开始，在鞍山多个物业小区里，经常会看到业主在收拾房子，而且烫防水的人增多。在某小区正在工作的维修工人王洋表示，最近半个月接了很多烫防水的活儿，多是一些业主家里房屋漏水，然后到市场上找的自己，从整个市场上看，最近防水维修的活儿多了点儿，这主要和雨季来临有关，有的市民是去年就发现漏水，然后计划在今年修理，有的则是之前的几场小雨，发现房屋漏水后进行修理的。
　　因漏水引发纠纷增加
　　由于房屋漏水影响了市民的生活，甚至是财物的损失，因此物业公司和业主之间的纠纷也越来越多。在很多物业公司里，由于房屋漏水引发的矛盾也越来越多，业主因漏水找到物业公司，在得不到解决后，甚至拒绝缴纳物业费来维权。而物业公司在处理漏水问题上，也因为修理不及时，或者是无法修理，以及责任归属等众多原因，使得业主不满意而造成纠纷。
　　面对很多房屋漏水问题的纠纷，很多物业公司也觉得很无奈，有些问题不是物业公司本身的问题，而是出在了其他单位和个人身上，所以他们也是无力解决，但是却引发了物业公司和业主之间的纠纷。
　　漏水原因
　　开发商建设存缺陷
　　“我家住的是顶层，房屋漏水已经有好几年了，可是每次找人修理，都没有弄好。 ”住在某小区顶层的业主王有强表示，自己因为房屋漏水，找了好多次物业公司，也经过多次的维修，可是怎么也没有弄好。物业公司表示，房屋漏水是开发商在建设房屋时的问题，他们也没有办法。
　　在很多物业小区里，房屋漏水的原因，有一部分是因为建设过程中存在疏忽造成的，而且这部分漏水的问题，是所有漏水中最不好处理的，因为建筑本身问题，是后续无法修补的。而且有的小区里，顶层居民家漏水，已经找不到开发商了。
　　安装太阳能破坏防水层
　　房屋漏水除了开发商的原因之外，还有就是一些业主私自安装热水器造成的。在铁东某小区里，业主因为在楼顶安装了太阳能热水器而导致漏水事件的发生。
　　住在湖南某小区的业主张岚岚表示，自己家住的是顶层，由于整个楼体是六层，所以小区内很多业主都在顶楼安装了太阳能热水器，当时自己就咨询了一下装修公司，在楼顶安装热水器，除了安装时需要人员上楼外，在日后的维修上也会给防水层带来破坏，最严重的就是安装热水器，需要将热水器固定在楼顶的地面上，破坏防水层的危险大大增强。考虑到这些，张女士没有允许楼下的邻居安装热水器，现在别的楼有出现漏水的现象，而自家没有出现。
　　业主楼顶活动导致房屋漏水
　　“温馨提示：近日小区内发现不少业主在楼顶烧烤、活动，为了保护防水层，请业主不要到楼顶去烧烤以及从事别的活动，否则后果自负。 ”在鞍山某小区的公告栏上，贴着一张物业公司的提示。该小区的业主表示，最近一段时间，小区里部分业主到顶楼去烧烤，有的去放风筝，后来物业公司才贴出了这张提示单。
　　物业公司表示，贴出提示主要是为了保护去顶层业主的安全，也为了保护小区内其余业主的权益。业主自己登上顶层，极易破坏楼顶的防水层，随后就会引发业主居民家中漏水等事。
　　专家解答
　　保修期内非人为损坏由开发商负责
　　华润置地鞍山橡树湾项目经理唐刚
　　依据《建筑工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。而建设工程的保修期，是从竣工验收合格之日起计算，所以购房人在收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
　　一般房屋漏水是指屋顶漏水与外墙体漏水，无论哪种漏水，只要在保修期内，并非人为损坏，开发商都会负责维修。但如果是人为损坏，就要由损坏人自行承担责任，比如在屋顶上开天窗、安装太阳能、改造外墙面等，改变原有结构的情况，开发商就有权利拒绝无偿维修防水。
　　其实，防水系统很脆弱，因为水是无孔不入的。在施工过程中，防水层连接处处理的稍不妥帖，或是设计时，防水的高度不够，都有可能造成日后的漏水问题。而且防水维修并不是简单的哪漏修哪，我们身边就有一些房屋年年修年年漏的现象。保修期过后，房屋防水的日常维护就交由物业公司负责，如发生大面积的漏水，则需要启动住宅专项维修资金。
　　维修资金启动“双2/3”决议是关键
　　鞍山市住宅专项维修资金管理中心吴桐
　　房屋保修期过后，住宅共有部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造就可以启动住宅专项维修资金。所谓的大、中修是指维修一次费用在该项目新建造价的50%、20%以上的工程。日常生活中，可以用户数简单的换算一个，比如屋顶漏水的问题，顶层有十户住户，其中只有一户漏水，就不能启动维修资金，这种情况一般由物业公司的日常维护完成。
　　启动维修资金很重要的一点就需要修缮涉及范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占产权人数2/3以上的产权人同意，也就是大家经常说的 “双2/3”。启动维修资金经常会遇到双2/3通过不了的情况，主要是一些未受损害的业主不愿意使用维修资金，因为没有直接侵害到个人利益。
　　广大业主在提升物业法规知识的同时，还要积极的参与到维修资金的使用过程中，因为维修资金是由业主委员会、物业公司、施工方共同组织使用的，只有将维修资金的使用情况公开，增加透明度，才能保证广大业主的利益不受侵害，将资金真正的用在刀刃上。
　　名词解释
　　【住宅专项维修资金】
　　是指专项用于住宅（含商品住宅、经济适用房、安居房、拆迁安置住房、集资建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共有部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造的资金。　　
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