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神州保安人
珠海维修基金缴纳标准2015_维修基金怎么算_维修基金的使用
　　导读 蜂巢物业论坛讯 日，珠海市住房和城乡规划建设局下发《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》（珠规建房〔2015〕3号），就珠海维修基金缴纳标准、维修基金怎么算、维修基金的使用、维修基金什么时候交、维修基金管理办法等有关内容作出规定。
　　珠海将从2月15日起开征物业专项维修资金
　　昨日珠海市住规建局发布《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，今年2月15日起开始进行销售的物业项目需要收取物业专项维修资金，未配电梯住宅每平方米70元，有电梯的90元，不按规定交存或挪用资金者将追究法律责任，该通知有效期至日。在此之前，珠海是珠三角地区唯一一个还未强制征收维修资金的城市。
　　拒交将被追究法律责任
　　通知出台之前，珠海市各小区按照“一事一筹”的方式解决共有物业维修需求长达7年，去年9月，珠海市召开关于物业维修基金缴交工作座谈会，提出新建商品房将强制性缴纳维修金，并提出电梯房应交每平方米110元资金的建议。
　　经过几个月的讨论，该事项终有定音。根据昨日晚发布的通知，从2月15日起开始进行销售的物业项目将收取物业专项维修资金，先由开发建设单位先行垫交首期物业专项维修资金。其中，预售房在申请办理商品房预售许可证前交存，现房销售的，在办理房屋竣工验收前交存。开发建设单位在销售时再向买受人收取。
　　交存标准比座谈会提出的有所降低：未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元，配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元，非住宅每平方米建筑面积100元。其他物业方面，经该物业管理区域物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，可以参照上述标准先行筹集物业专项维修资金，也可以按一事一筹、逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业专项维修资金。
　　三分之二业主同意可用
　　通知特别规定，在转让物业时，物业专项维修资金随房屋所有权同时转移，新旧业主应做好资金交接手续；房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金应返还业主。需要使用物业专项维修资金的，应当经该物业管理区域建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由该物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊相应费用。
　　在使用相关资金过程中，要物业服务企业、业主委员会或者业主代表依据业主要求或物业实际情况，拟定维修方案、分摊明细、组织实施等内容，还应根据需要对招投标文件、委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收等事项做出安排。其中，单次使用物业专项维修资金超过50万的，须由珠海市维修资金管理机构进行二次核查。
　　指定一家银行监管专户
　　在多年前，珠海曾经收取过部分小区的维修资金，但因管理不善一直未有较好使用。新通知对于专项资金管理作出了详细的安排。通知规定，专项维修资金管理实行按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷、公开透明、政府监督的原则。实行由上至下的四级账户核算。以市物业管理行政主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按每个业主单元户设立四级账户，由市、区两级物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督工作。
　　珠海市住规建局相关负责人介绍，经公开招标，目前已确定一家国内商业银行作为珠海市物业专项维修资金专户监管银行，该银行将建立信息化管理系统，对资金的归集、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。据介绍，专项维修资金自存入专户监管银行之日起的增值收益按年度转入物业专项维修资金各业主单元户账户滚存、使用。经业主大会授权或依据法律规定，业主委员会、业主代表以及其他相关单位可对相关账户的使用、增值收益和账面余额等进行查询。
　　延伸阅读：
　　珠海市物业专项维修资金现状
　　据珠海市城市档案馆不完全统计，珠海市商品房总面积至少在１４００万平方米以上，用于商品房建设投资额不低于４０００亿元。按照２００５年以前，广东省规定，开发商按照２％的投资比例提取住房维修基金的标准；或按１９９８年国家建设部规定，商品住房销售时，购房者按购房款２％－３％的比例缴维修基金，珠海市物业专项维修资金的“水池”中至少应有８０亿元。而实际上由于相关法规冲突，难以执行，珠海至今仅有滨海大厦一家小区业主有物业维修资金，总额为１９８万多元。
　　很多小区不具备先决条件
　　据《珠江晚报》报道，长期以来，珠海市的不少开发商都有在楼盘销售时，声明划拨物业维修资金的承诺。但是，最终在楼房销售完成后，都不了了之。
　　经统计，目前珠海市市区中有６００多个小区，而成立业主委员会的仅有１２６个。由于物业维修资金的掌控必须由开发商、业主委员会和物业公司共同协商解决，可见珠海各个住宅小区连最基本的先决条件都不具备。许多业主入住后，大都不清楚有物业维修资金一事。
　　据悉，目前上海和北京都成立了隶属于政府部门的物业维修资金管理中心，加大了对这笔资金的管理和控制。业内人士表示，没有任何管理办法和规定，这是造成珠海该项工作滞后的另一个原因，而最终则由政府承担着高额的社会成本。
　　部省法规文件有冲突
　　物业维修资金的收取和使用一直是物业管理中一个非常棘手的问题，人们普遍认为物业维修资金的拖欠，应归因于政府的法律法规有冲突。
　　１９９８年１０月１日，广东省出台条例规定“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的２％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有”。
　　１９９９年１月由建设部颁布实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴存约定，购房者应当按购房款２％－３％的比例向售房单位缴存维修基金”；而２００３年９月１日由国务院颁布开始实施的《物业管理条例》，也明确了对业主在物业管理活动中的义务有“按照国家有关规定缴纳专项维修资金”的规定。
　　那么，从１９９８年到２００３年这５年间的物业维修资金，究竟是要按省规，还是部规由业主来缴纳？这个问题，一直困扰着珠海的政府部门、业主和开发商。据悉，目前国家正在对“物业管理维修基金”内容进行修订。
　　近１０％小区自筹维修费用
　　记者还了解到，珠海市个别小区通过业主委员会和物业公司达成协议，每平方米月增收１毛钱或几分钱的费用，集中提取后作为物业维修资金，以解决住宅小区维修费用短缺的问题。
　　像这样的小区有多少，市物业管理协会估算不会超过１０％。这些小区一个共同的特点是，根据自己小区实际情况，在找不到开发商的前提下，游离于“打架”的法律、法规之外，共同认可自定的收费标准，每月不断地积攒资金费用，目的是为管理好小区进行积累。
　　相关阅读：
　　关于印发《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》的通知
　　珠规建房〔2015〕3号
　　横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位，各相关企业：
　　为使我市物业专项维修资金交存相关工作顺利开展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的有关规定，结合我市实际，经珠海市人民政府同意，市住房和城乡规划建设局制定了《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，已广泛征求意见，并经市法制局审查通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。
　　附件：《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》
　　珠海市住房和城乡规划建设局
　　关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知
　　横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位，各相关企业：
　　为使我市物业专项维修资金交存相关工作顺利开展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的有关规定，结合我市实际，经珠海市人民政府同意，现就如何做好我市物业专项维修资金交存相关工作通知如下：
　　一、物业专项维修资金的适用范围
　　本市行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金的归集、使用、管理和监督，适用本通知。
　　本通知所称物业专项维修资金，是指业主或者开发建设单位交存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　本通知所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本通知所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、给排水设施、天线、照明、消防设施、小区智能系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场（车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。
　　下列各项不属于物业共用部位、共用设施设备：
　　1、物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；
　　2、物业管理区域内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等；
　　3、物业管理区域内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
　　二、物业专项维修资金专户监管银行及账户的设立
　　经公开招标，确定国内商业银行作为我市物业专项维修资金专户监管银行（以下简称“专户监管银行”），建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的归集、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。市物业管理行政主管部门在专户监管银行开设物业专项维修资金监管专户。
　　物业专项维修资金专户实行由上至下的四级账户核算。以市物业管理行政主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按每个业主单元户设立四级账户。
　　三、物业专项维修资金的交存对象、主体、时间及标准
　　（一）物业专项维修资金交存对象
　　一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当交存物业专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个业主的，可以参照本通知相应标准自愿交存物业专项维修资金。
　　（二）物业专项维修资金交存主体、时间及标准
　　1、 日起开始进行销售的物业项目，由开发建设单位先行垫交首期物业专项维修资金。属预售房的，在申请办理商品房预售许可证前交存；属现房销售的，在办理房屋竣工验收前交存。开发建设单位在销售时向买受人收取。
　　对于开发建设单位确权后仍未售出或由开发建设单位保留自用物业单位，由开发建设单位交存首期物业专项维修资金。
　　交存标准为未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元，配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元，非住宅每平方米建筑面积100元。
　　2、上述范围之外的其他物业，经该物业管理区域物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，可以参照上述标准先行筹集物业专项维修资金，也可以按一事一筹、逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业专项维修资金。
　　四、物业专项维修资金的使用
　　（一）物业专项维修资金的常规使用
　　物业全体共有部分的维修和更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该物业管理区域建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由该物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊相应费用。
　　物业部分共有部分的维修和更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由该共有部分物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊相应费用。
　　常规使用物业专项维修资金按照如下程序办理：
　　1、物业服务企业、业主委员会或者业主代表依据业主要求或物业实际情况，拟定维修和更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包含维修和更新、改造的项目内容及标准、费用预算（单次费用预算超过10万元的，表决前应经第三方机构审核）及分摊明细、组织实施等内容，还应根据需要对招投标文件、委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工决算等事项做出安排。
　　2、在物业所在地街道办事处或者镇人民政府的指导下，由业主大会、业主代表或者相关业主对维修方案进行表决。表决通过后，物业服务企业、业主委员会或者业主代表将表决结果在物业管理区域显著位置公示7日，公示需拍照留存备查。
　　对公示有异议的，由物业所在地街道办事处或者镇人民政府协调处理。
　　3、表决结果经公示无异议的，由物业服务企业、业主委员会或者业主代表将维修方案、表决结果等资料向物业所在地街道办事处或者镇人民政府申请备案，物业所在地街道办事处或者镇人民政府应在2个工作日内予以备案。特殊情况的，备案时间不得超过5个工作日。
　　单次使用物业专项维修资金超过50万的，由市维修资金管理机构进行二次核查，核查时间不超过2个工作日。
　　4、物业服务企业、业主委员会或者业主代表凭物业所在地街道办事处或者镇人民政府出具的备案证明向市维修资金管理机构申请核拨物业专项维修资金。
　　5、专户监管银行接到市维修资金管理机构下发的资金核拨单后，根据工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。
　　6、维修工程完成后，物业服务企业、业主委员会或者业主代表应当将经物业所在地街道办事处或者镇人民政府盖章确认的费用清单、发票原件及维修决算报告在物业管理区域显著位置张贴。
　　7、物业服务企业、业主委员会或者业主代表应及时将分摊明细表送交市维修资金管理机构，由专户监管银行在业主单元户账户中列支。
　　（二）物业专项维修资金的应急使用
　　物业管理区域内出现以下紧急情况，发生了危及房屋安全时，针对物业共用部位、公用设施可申请紧急使用物业专项维修资金：
　　1、屋顶、外墙出现严重渗漏；
　　2、电梯出现故障，不能正常使用；
　　3、建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险；
　　4、消防、小区智能系统等出现故障，不能正常使用；
　　5、因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏，危及房屋安全；
　　6、物业共用部位、共用设施设备存在其它安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。
　　7、按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。
　　物业管理区域内发生上述规定情形之一的，按如下程序申请使用物业专项维修资金：
　　1、报告。由物业服务企业、业主委员会或者业主代表将相关紧急使用情况、维修费用总预算等书面报物业所在地街道办事处或者镇人民政府。
　　2、确认。物业所在地街道办事处或者镇人民政府收到书面报告后，应在1个工作日内实地查勘现场，符合上述规定情形的，立即出具证明向市维修资金管理机构申请紧急使用物业专项维修资金，必要时可请有关部门予以协助。
　　单次紧急使用物业专项维修资金总预算超过5万的，应经过第三方机构审核。单次紧急使用总费用超过50万的，须经市维修资金管理机构二次核查，核查时间不超过2个工作日。
　　3、维修及资金划拨。提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者业主代表在取得物业所在地街道办事处或者镇人民政府的书面证明后应立即组织抢修并在物业管理区域显著位置进行公示。
　　市维修资金管理机构在收到物业所在地街道办事处或者镇人民政府出具的书面证明后，按工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。
　　4、公示。抢修完成后，物业服务企业、业主委员会或者业主代表应当立即在物业管理区域显著位置内公示相关抢修费用，包括施工单位编制的工程结算报告、维修费用清单及票据、维修费用分摊明细表以及其他相关资料，公示期15日。
　　对公示有异议的，由物业所在地街道办事处或者镇人民政府协调处理。
　　5、列支。物业服务企业、业主委员会或者业主代表应及时将分摊明细表送交市维修资金管理机构，由专户监管银行在业主单元户账户中列支。
　　（三）物业专项维修资金的使用限制
　　物业专项维修资金不得挪作他用，不得支取现金，不得进行个人支付。
　　下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　2、依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的管线和设施设备的维修、养护费用；
　　3、应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和保养费用。
　　五、其他事项
　　（一）物业专项维修资金管理实行按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷、公开透明、政府监督的原则。
　　（二）市、区两级物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督工作。
　　（三）市审计部门依职权对全市物业专项维修资金缴存、管理和使用情况进行审计监管。
　　（四）市房地产登记行政主管部门应当协助提供物业分栋、分户数据等登记信息。
　　（五）未按本通知规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。
　　（六）物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的增值收益按年度转入物业专项维修资金各业主单元户账户滚存、使用。
　　（七）市维修资金管理机构每半年向物业管理区域全体业主公布该物业管理区域物业专项维修资金账目明细。
　　（八）专户监管银行应当每季度向市维修资金管理机构、各业主委员会以及其他相关单位发送物业专项维修资金对账单。相关单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户监管银行进行复核。
　　（九）业主可以对其账户物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。经业主大会授权或依据法律规定，业主委员会、业主代表以及其他相关单位可以对物业管理区域物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额等进行查询。
　　（十）开发建设单位应当在完成房屋权属初始登记手续之日起30日内到市维修资金管理机构办理首期物业专项维修资金清算手续。
　　（十一）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当按照业主大会的决定使用。业主大会决定将收益用于补充物业专项维修资金的，应当有具体的收益分配方案。
　　（十二）转让物业时，物业专项维修资金随房屋所有权同时转移，新旧业主应做好物业专项维修资金交存资料的交接手续。
　　（十三）房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金应返还业主。
　　（十四）物业专项维修资金使用后，业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金缴存额的30%时，由物业服务企业、业主委员会或者物业所在地居民委员会（村民委员会）组织相关业主续筹维修资金，业主续筹额须达到首期物业专项维修资金的交存额。
　　（十五）市区维修资金管理机构、开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主以及其他相关单位和人员违反相关法律规定挪用或者不按规定交存物业专项维修资金的，依法追究其法律责任。
　　（十六）业主以其他方式先行筹集的物业专项维修资金的交存、使用可参照本通知执行。
　　（十七）本通知所提及的公示均需拍照留存备查。
　　（十八）本通知未提及的其他事项，按照相关法律法规的规定执行。
　　（十九）本通知自日起实施，日终止。
　　珠海市物业维修基金相关办法公布电梯房住户交存标准为90元
　　小区物业公共部分的“养老金”物业维修资金，珠海将从下个月15日起开始交存。昨天，市住规建局发出《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，与几个月前的征求意见稿相比，《通知》定稿下调了缴交的标准，电梯住宅从原来的每平方米110元改为90元，非电梯住宅从每平方米90元改为70元。另外，应交存物业的范围也较之前有所调整。
　　吸纳各方意见降低标准
　　去年8月，市住房和城乡规划建设局发出物业专项维修资金缴交通知的征求意见稿，提出珠海将改变对物业维修“一事一筹”的处理办法，建立与全国其他城市一样的物业维修资金制度，并面向全市公众征求意见。
　　根据之前公布的缴存标准，不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元，并按照物业的建筑面积来计算。这也就意味着，一套建筑面积为100平方米的电梯房，业主要交纳11000元的专项维修资金。按照最终公布的《通知》定稿，交存标准改为未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元，配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元，非住宅每平方米建筑面积100元，住宅部分每平方米比原来下调了20元。
　　在征求意见的过程中，有不少市民和业内人士都认为，原来的标准定得过高，甚至比广州的标准还要高，在吸纳各方意见之后，管理部门对交存的标准作出了下调。
　　“老物业”老办法处理
　　昨天公布的《通知》，也对应交纳的物业范围作出了比较大的调整。通知规定从今年2月15日起生效，有效期为5年。从2月15日起开始进行销售的物业项目，由开发建设单位先行垫交首期物业专项维修资金。如果是预售房，要在申请办理商品房预售许可证前交存，若是现房销售，则要在办理房屋竣工验收前交存。开发建设单位在销售时向购房者收取。
　　该负责人解释，2月15日之前已经销售的物业，则采取了灵活处理的方式，小区可以召开业主大会表决，如果物业管理区域物业建筑总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意，可以按照《通知》规定的标准先行筹集物业专项维修资金，也可以按一事一筹、逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业专项维修资金。
　　“这样做主要是考虑到珠海实施该制度比较晚，各个时期的物业有不同的情况，不宜一刀切。”该负责人说，目前的《通知》主要是解决新增物业的维修资金问题，今后该局将会对之前的物业进行调研，制定出适合不同时期物业和可行的操作办法。
　　业主随时可查资金情况
　　此前，国内有不少城市曝出物业维修资金被挪用的消息。市住规建局房地产市场科负责人说，经过公开招标，珠海确定以建行、农行和中行作为物业专项维修资金专户监管银行。资金专户将实行由上至下的四级账户核算。每户业主在交存该费用后，都会有账户存折或银行卡，资金将采取“跟物业不跟人”的方式，如果物业转让，资金还是归该物业所有，原业主无法转移或者带走。监管银行要对资金建立信息化管理系统，业主可以凭房号和密码，在银行或网站随时查询到这笔资金的使用、增值收益和账面余额等情况，但不能支取现金。在常规情况下，要经物业管理区域建筑总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主表决签名同意，且经过街道办、市物业维修管理办公室批准，并经过公示，才能动用这笔资金。“由于采取的是公开招标，哪家银行给的利息最高就选谁，珠海的物业维修资金利息是目前全国最高的。”该负责人说，物业维修资金产生的利息，将自存入专户监管银行之日起，按年度转入各业主单元户账户滚存、使用。
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