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直播:地产移动营销价值论坛 新城经纪人APP发布会
　　绽放未来 创新无界　　12月10日下午15：00，“绽放未来创新无界”——地产移动营销价值论坛暨新城经纪人APP发布会在上海盛大召开。【搜狐焦点上海站为您独家直播】　　活动时间：日15：00pm-17:50pm　　活动主题：地产移动营销价值论坛暨新城经纪人APP发布会　　主持人 蒋昌建开场介绍嘉宾　　主持人 蒋昌建：各位尊敬的朋友们大家下午好。欢迎大家来到今天的现场，由我来主持咱们的“绽放未来创新无界”地产移动营销价值论坛暨新城经纪人APP发布会”，我看到这个题目的时候，我觉得时代的变化真是日新月异，实际上把地产移动营销价值论坛办成不动产移动营销价值论坛也是对的。我们今天和很多的地产界的朋友们一起相聚在这里，主要是讨论一个可能会比较热，但是同时大家没有讨论透彻的问题。就是移动互联网时代下的企业变革。　　今天参加讨论的有很多重量级的嘉宾，这里和大家做一下介绍，他们分别是新城地产总裁王晓松先生、新城地产监事会主席…先生、新城地产副总裁严正先生、新城集团副总裁也是我们的官方发言人欧阳捷先生、我们今天还特邀几位重量级的嘉宾，他们分别是今天早上远道而来的零点咨询研究集团董事长袁岳、地产自媒体联盟发起人黄章林先生。　　新城地产大家知道是1993年成立，到今天为止是21年的历史。从一百万的资金起家，现在已经成为资产达到500亿的全国性企业。1993年我在干什么呢？我还在读书，是一个硕士研究生。2014年我仍然在学校没有动，只不过做教师而已。新城地产经过了这么多年的发展，从一百万起家，发展到五百亿的大型的房地产企业，成绩非常的骄人。　　在这21年的发展过程当中，新城地产不断超越自我，获得了华东综合品牌实力的第一位。如今在中国布局达到九个城市，为十万家庭和三十万业主提供生活服务。新城地产这么短的时间内发展的那么迅速，就在于它是一个不断超越自我的企业。同时21年看起来好像很长，但是实际上在企业的发展历程当中却很短，这就给新城地产注入了一个含义，就是它也是一个年轻的企业，充满着轻松的朝气。所以今天我们的掌舵人又是一位85后的少帅总裁，让我们这些人情何以堪。我们有一句话“新城故事多、充满喜和乐，房地产的真善美、这里都包括”，接下来我们请1985后的少帅总裁，王晓松先生为我们谈谈新城那些年的那些事，以及这些年的这些事。　　新城地产 王晓松总裁致辞　　新城地产 王晓松总裁：欢迎今天各位的到来，我在开始今天的PPT之前说一个事情，我带了一份今天的手工讲稿，来之前我不知道有多大的帮助，我也不知道它到底能为我的演讲带来多大的补充，但是有一点我想说的，虽然说我不知道后面会发生什么，但是前提是我为自己留了后路。万一在某个阶段，词穷了，再某个阶段不知道如何去接，至少它是我救命稻草，这是我的底线，同时也是新城地产的底线。　　随着现在我们都在讲创新，都在讲互联网，都在讲高科技，甚至很多企业在做转型，做行业的上下游，作为一个85后而言，新城一直在不断尝试一些新鲜的事物和东西，都在尝试做很多新鲜的事物，新鲜事物最大的问题就是不确定性，没有人成功过，甚至在很多的新鲜事物当中，成功的标志很少。大家都是在摸索，都是在寻找一条能够通往成功的道路，但是在这个道路里面，随时随地都有可能失败，可能你走的路你的模式是一条死胡同，我们一定要有留后手，新城来说，我们想比的是体力和耐力，经常有人问我，你把新城比喻成什么动物，我觉得是骆驼，为什么是骆驼，因为它能够在最恶劣的天气情况下，坚持更久，所以说哪怕是针对新的事物也好，整个公司有两个底线，一个底线是公司的安全，牵扯到这个公司有和没的问题，第二个底线是归斯出了问题，谁可以救我们，这两条底线是我们做任何大的决策的时候，一定要考虑的问题。我们希望把新城打造成一个百年老店。　　在这21年来，看我们这么多年的业绩，我们没有长久的爆发，也没有业绩真正长时间的大起大落，我们来看的话，稳中求进，一直是新城秉持的一些经营理念。　　在开始PPT之前，会分为三个部分，一个说新城过去的一些成就，第二个部分说现在的一些思考和我们目前做的一些事情。第三部分是对于未来新城地产发展的方向以及我们发展的一些想法。前面可能对于过去可能会过的比较快。这21年我们一直坚持让幸福变简单，让幸福变成简单，一直是我们在坚持的事情。　　因为幸福是什么？对于新城人而言，幸福就是坚持和体验我们自己的理想。从一方突然到步履中国，从1993年开始，到今年，我们发布的五年规划战略，因为现在一提到鬼城，都想到鄂尔多斯、杭州，但是确实是这样的城市，成就了新城这样一个企业，因为我们坚持我们的理想，我们坚持能够让幸福变得简单。1993年的5个人的团队，到现在有四千人的团队，后面有各种各样的培训体系，各种各样的拓展体系，有各种各样和业主去沟通，让业主邻里之间沟通的体系在里面。这是我们的一些责任和回报。宣传片里面已经提到了，包括我们这么多年荣耀的情况。我们现在服务十万家庭，三十万业主。我们也是在这十年，为我们客户、为股东、为社会铺设幸福的路，实现我们的企业愿景，传播幸福成就梦想而坚持而努力前行。　　第二部分，现阶段的一些发展战略，我们提取了两个核心，一个是精准投资、一个是产品，是我们公司目前来说最核心的两个要素，很多人会问，你的融资呢？你的人才呢？你的其他的一些发展方向呢？因为在现阶段，我觉得有些东西是重要的，但是在现阶段，现在目前的市场，目前的政策环境之中，我相信，没有什么能够比进入一个对的区域，对的城市，对的板块和拿到一块对的地更加重要。在这种面前，一切都显得有点失色了。　　以往是拿地就赢，或者说在一个对的城市拿地就能够赢，从现在来看，是在对的时间、在对的地方拿对的地，你的企业才能盈利，三者缺一不可。我相信有了优质的项目，是很快能够吸引资金和吸引人才，其实在整个市场上面，我们不缺人也不缺钱，缺的是能够让基金归斯也好，能够让银行也好，能够让其他的一些投入者也好能够投的好的项目，也是缺少能够吸引人才的好的项目。所以说这个是我们为什么会把精准的投资放这么高，我们不单单是投资，而且要精准。　　第二块重点是产品，因为原材料再好出来的产品和你的客户匹配度，你出来的产品不是客户想要的，这就是浪费。我们会把合适的产品卖给合适的人，思考刚需要什么，思考改善要什么，思考他们各自的需求是什么。同时我们会卖一个超越客户目前需求的产品，这个是基于我们后面会从技术品牌和服务品牌上面体现的，这两个品牌后面会在报告上面说这个事情。这两个品牌能够帮助我们的产品穿上盔甲，让他们更有战斗力，这就是我们卖的产品。　　第三个我们的产品是创新，产品创新是在同等条件之下，我满足了客户更多的需求，到底你需要八十平米的，还是要八十平米的两房带一个厨房，甚至是我们现在能够做到120平米四房三卫，这是我们户型方面的创新。产品创新也是体现价值的一个地方，一个好的投资，能够让你的收益稳定，我相信一个好的投资加一个好的产品的话，能够让你获得超额的收入。　　简单来说说一下我们公司的战略目标，这是2013年我们发布的五年计划。2013年到2017年，我们想要达到五百亿，复合增长率30%，这是和我们的企业的目标或者说企业的使命是相关的，因为我们会在规模和利润中间我们会寻找一个平衡点，我们想要有质量的增长。对于整个战略布局来看，最初布局我们想把握这一次新的城镇化的进程，带来一些投资的机遇。也是综合一些区域经济，房地产目前发展的阶段，甚至和我们公司相关的一些基础和风险控制了要素。我们归类了这么几点，区域的布局是立足于长三角，通过沿海和沿江的轴线，往西和往北扩展，最终我们要实现的两轴三河多点的区域布局，城市里面，我们会坚持目前的战略，围绕上海、武汉、天津，三大核心城市，同时我们会积极拓展一些整个区域内部的城市群的一些中心城市，在这一系列我们有一系列的保障体系能够来帮助我们更好的完成投资。后面也有我们的一些组织运营，不多说了，节约一些时间。因为两个体系，就是三级架构的体系和以信息化为基础的绩效管理的体系，这是两个体系，制度是现在大家提的非常多的，风投和合伙人的制度，风投和合伙人，大家今年一直在提这个事情，这边不多做任何的解释，作为核心，其实就是员工和公司的利益的高度一致。把两者之间能够很好地捆绑。两者之间很好捆绑的前提是你的制度是合理。　　第二你的激励是到位的，你的激励到位才能把所有员工的积极性调动出来。这是我们的四条产品线，和三大明星楼盘。很多企业做一个小区，可能容积率1.6到1.8，但是我们极限的情况下可以做到1.0，甚至在2.0下面的容积率我们可以做到，这个是通过一些设计和一些景观的手法，其实能够给人的感觉这是一个低密度和低容积率的产品，这个系列就是我们目前相对来说一个比较准确的系列。现在整个地产也有差不多五个产品的业态，包括了住宅、商业、酒店、办公、文旅，文旅今年才开始启动，今年五月份成立，目前为止，其实我们把我们的儿童乐园把我们的影院把我们主题性的酒店，还有家庭乐园，这四大产品开始布局和落地，为什么我们会做文旅，其实基于三个理由，第一个方面是因为控股我们的股东是做商业的，做商业的过程中间，发现现在确实零售业被电商打击的非常严重，为了这方面，我们增加客户的一些真正体验式的消费，我们选择了四大板块，这四大板块，恰恰是目前快速增长的行业四大板块，都可以覆盖，同时这四个板块都能带来人流，这是第一个原因。第二个原因，以前我们盈利的模式是单一的靠住宅开发做盈利，现在我们的模型其实转为住宅开发加商业的租赁加文旅的运营，我们是三要素互补的盈利模型。第三个原因，我们把住宅的轻资产，加文旅的中资产加商业的重资产三者结合，把我们整个结构合理化。简单来说，提炼三个东西，我们做的原因，第一个是产品体验的换代，第二个原因是盈利模型的互补，第三个原因是我们公司的产业结构的升级。对于未来而言，可能谈的比较空，我们是对于未来的一些畅想而已，仅仅只是一个想法，可能会做产品的上下游，可能也会做衍生品的情况。　　长远来看，这是我们未来的发展方向，我也是提了两个内容，一个是品牌，一个是服务。品牌是什么？品牌无非是知名度，到底有多少人知道你的企业，一旦说到这个公司你会知道这是房地产公司，有知名度的同时其实还要美誉度，因为美誉度是业主，是给业主好的质量反馈出来比较好的口碑，你有好的产品和好的服务，业主会说你好。　　最后有了这样这两者，最后还是要有普及度，最后别人虽然知道了你的公司，但是你做的产品是干吗的？做了什么东西，你的侧重点在什么地方也是需要的。为什么我们把品牌作为长期发展的要素呢？原因很简单，往后可能更多的是一些二次置业，二次置业的时候，大家都会对比第一次买房的经验，开发商如何，现在住的小区的品质如何，又或者是不是质量问题，他会平衡一系列的问题，会选择到底今后买房买谁的房子。品牌的优点在于，男生很多人刮胡子，你进入一个超市里面看到飞利浦剃须刀和国产不知名的剃须刀都是十块钱，你会拿着飞利浦就会走，你相信飞利浦的品牌。第二个我们想做服务，服务虽然说是品牌其中的一个要点，我们单独把服务更加拔高了，我们想特别强调一下，未来在整个社会都会和互联网的品牌是强相关的，平台解决了什么？平台解决了目前的信息不对称和信息的及时化的问题，我相信当所有的平台里面的供应商所有的价格和产品都雷同的时候，你会怎么选择？我相信你会选择一个投资反应快，可能客服声音比较萌的。打个比方，我们要买书，可能要去当当，但是同样的书同样的价格，我相信90%的会在京东，一个是一周之后看到书，一个是第二天可以看到书，我给的平台是一样的，但是我服务的时效性不同，对客户的体验是不同。　　服务是一个很难被模仿或者复制的核心竞争力，房地产行业不是什么高科技，我刚才谈的户型什么的产品也好，我们图纸报批完，后面已经有人研究过我们的户型，因为这个行业太开放，太快，而且大家有了图纸就可以做，然而服务是一个体系一个文化，不是单靠一个图纸一个人就可以打造出来的东西，我相信在丽思卡尔顿开门的门童的工资和我们保安是相同的，但是给出的服务和效果是不同的，原因很简单，五星级酒店有专门的服务体系，我们的客服和物业的服务体系是天壤之别，不是在一个平台上面的。我们为什么做服务，是因为整个行业的下降，以前卖汽车赚钱，现在在4S店卖车都是贴钱的，我出了一款车一万块钱，卖九千，靠后面的维修和保养赚钱，所以我们房地产行业可能会和汽车行业一样，靠的是后端的服务作为盈利。这是我们做好开发商往运营商转变的过程，运营商和服务是更加的密不可分。　　刚刚已经把品牌说为提前说了一下，我们会从我们的产品、技术、服务打造整个企业的品牌，能够扩大品牌的影响力，产品也提到了，提到了会给超客户需求和预期的产品，简单来说，一个是我们的知识品牌，我们从年开始研究的百年住宅，第二个是服务，我们现在已经上线的社区的O2O的APP，结合我们线下的物业的服务，后面会做一个小的分享。　　百年住宅，核心我们归为四个化，一个是技术产业化，顾名思义就是像造车一样造房，工厂化制造，减少一些人为的因素，杜绝一些我们传统的建筑的弊病。比如说我们的裂缝这种传统的质量通病，另外在现场的工地文明上面有很大的改善。　　第二个是建筑长寿化，哪怕是今天在我们这边买了一个90平米的两房，如果你有需要的话，你可以把两房改成三房，后面我们也会在某些项目上面做试点，我们现在的项目厨卫间是不能改变的，后面可以尝试卫生间厨房可以在不同的位置，这个可以进一步增加客户的可变性，可以根本各个人的家庭生命周期改造你的房子。我相信今后核心区域的土地会越来越少，大家换房的可能性也越来越少，因为你不太想搬离你熟悉的区域，这是人的本性，给业主带来更多户型的可能性。　　第三个是品质优良化，把一些人体的工学设计，比如说厨房台面的宽度、高度、甚至是长度，甚至是插座的位置，还有一些工业化的部件，甚至是对于室内的温度管理控制，我们的温度、空气、声音、灯光，还有我们的水，这个是靠一系列设施设备完善的。　　最后一个是整个绿色低碳化，节能、节水、节材、节地，给整个小区做一些规划。　　总体来说，百年住宅给业主来的是两个好处，一个是能够把你的房子延长寿命，第二个是给你的房子是高品质。　　后面说说大部分和服务相关的，我们现在我们的物业公司是1996年成立，现在已经覆盖了1200万平米，我们托管了一些其他的房地产企业的项目。我们有很多服务体系不过多赘述。现在做的事情就是社区O2O，我们现在服务十万户家庭，三十万业主，我们把这个作为起点，后期我们把平台开放，进军社区O2O的领域。　　第一个是我们会打造小区生活服务的一站式解决平台，简单来说，我们会解决业主目前最大的痛点，痛点是什么？痛点是足不出户就可以满足我的各类的生活用品和一些服务。比如说我们的生鲜的配送等等，这是简单的做一个罗列。第二个我们把业主家居生活的数据库建立起来，你的家庭结构、你的车辆信息、你的家电信息情况，甚至由于物业可能有智能的投递箱，甚至有的通过物业接收包裹，了解业主的消费，从而在里面发觉一些商机，能够及时给业主做一些补充。　　第三个我们把社区和商业做一个共享平台，也会做一些联盟的积分，我们会实现会员一卡通，积分通用，至少业主在消费的时候打通最大的价值，我们对于我们目前的互联网和物业的体系定位的话，我们把自己定位为互联网化的社区资产的运营商。我们把自己定位为资产的管理者，我们目前物业管理的不是1200万平方米的房子，而是1200亿的资产，我相信今天在大家买房子，同样价格的时候，十年之后我们用我们的服务能够把你所购买的房屋的价格能够有所保值，甚至能够有所增值。　　刚刚是一个大的体系，后面是说如何来做或者我们现在已经做的一些内容，就是我们把线上线下的结合，简单来归纳，要做可能服务是一个入口，我们的核心在于线下的整合，最重要的关键点是我们后面如何来运营线上和线下。既然服务是一个入口的话，我们后面会把握和业主接触的每一个机会，我们会提供一些服务。我们的线下已经启动了我们的新城服务站里面包括儿童的区域有零售区有一些社区金融，甚至也有一些便民的服务区。第二个我们也在租目前的智能柜，能够给我们的业主提供免费的快递的存取的功能，因为往往有时候让物业帮你收的时候，找到管理人员是非常麻烦的，我们以智能柜的方式解决业主这些问题。同时我们把供应链去中介化，我们可以把现在的生鲜从田头到餐桌，包括我们的水果包括我们平时食用的食品。其实只要把线下渠道整合好，我相信线上一切都可以实现。　　总体来说，把互联网和社区在一起的话做三件事情，一个是智能家居，智能家电加一些云服务。第二个是社区商业，刚才已经提到了日用品、生鲜或者食品。还有就是社区的服务，我相信能够把这三样全部做成了，它其实是解决了所有小区里面的便民的业务，同时也是在所有的点都可以收集数据。这个是我们对于整个社区O2O的思考。这是我们目前开发的APP，我们目前已经全覆盖在新城目前的一些项目里面，我想说简单来说，核心不是在于它的功能有多强大，还是它作为自生的APP，它的体验效果有多好，还是画面做的有到炫，两个核心非常容易，一个核心是简单，因为总注册到推介，你做这件事情两分钟就可以了，目前移动互联网普及的时候，一定要化凡从简，怎么简单用户怎么喜欢，你注册完推介完，下面可以实时推介客户是不是已经看过房了，可以做一个监控。第二个核心就是服务，在客户点完推荐，我们认定客户有效的那一刻起，会有人帮你邀约客户，会有人带你的客户看房，甚至到后面签约，所以说你只要做的是前面一个推介，后面一系列的事情，我们会提供全周期的服务。更重要的是我们的佣金的发放非常快，一周到两周之内，只要签约，我们的佣金就可以发放。　　最后未来新城将全面拥抱互联网，我们现在员工有工作台，同时目前我们也在开发我们目前商业运营的APP，在未来，我相信在新城的服务中，只要任何关注新城的人，可以通过任何一款产品，能够了解到我们目前做什么，我们目前的地产产品是什么，在以后扁平化社会中间，新城会和大家无限贴近，说了这么多关于互联网的内容，我想拉回一个重点，虽然说互联网不错，它是一个新兴的行业，大家都在做很多的尝试，但是我们认为，住宅开发的主业仍具备长期发展的空间，所以将来新城依然是会长期坚持以住宅开发为主业，基于我们目前新城的一些用户和我们一些业主来围绕着他们来孵化更多的多元化，这是我们未来做的一些事情。　　最后我想说我们的目标会更高，我们会布局更远，我们会运营做的更好，最后我们以品牌走得更长。最后希望新城能跟大家一起传播幸福、成就梦想，谢谢。　　零点研究咨询集团董事长 袁岳论房地产行业的互联网思维　　零点研究咨询集团董事长袁岳：非常恭喜我们新城经纪人APP的发布，万科曾经请了马加加去演讲，马加加说90后已经不买房子了，如果讲的是真的话，新城恐怕已经没什么事了。最近雷军投资了青年公寓，这个投资让很多人有了很多想象空间，这个东西到底是什么。显然可能就他这个品牌本身还有一些开发商做这个事情，不足以真正撼动市场。所以今天借大家所关注的热点和大家分享互联网尤其是移动互联网和我们房地产之间的关联点在什么地方，以及对我们房地产行业的发展可能提出的挑战应对是什么。前面王总作为一个1985年出生的年轻人，他所提出的想法显然会从很多的方面，尤其是基于互联网的服务方面有了很多思考，这些思考和很多的传统的房地产开发商相比，和很多一般的我们现在以资源找地，以买成房子算事，这样的体系模式，很显然新城是一个更好的模式，和新时代更加接轨接地气。　　这个十年是非常重要的一个时间框架，十年将会发生什么？今天和大家说的第一个东西，从人群曲线来说，我们现在看到的房子的样式，不管是卖的好的还是不好的，目前房地产中间主流房子是给城市中产阶级提供的，中国的城市中产有什么概念呢？按照我们现在和美国中产阶级购买能力比较，现有中国城市人口中间，中产阶级的总量和美国相比相当于总人口的20%，达到了美国中产阶级的水平，中国城市人口总量现在差不多是在接近7个亿，农村人口我们可以达到购买水平的有多少，如果我们考虑苏南、浙北，中国有一部分农村地方整个的购买力和资产水平是相当高的。美国中产阶级村镇人口的总数差不多是5%，总人口的5%。我们把农村人口算在内，算出来大概4亿多，美国人购买力人口，美国大概3亿。还有两年时间，这就意味着中国和美国的购买力是旗鼓相当的。这两年之后，实际上这个中产阶级，我称为的老中产阶级，在座各位大部分都是老中产阶级，我们都是70、60后，称之为老中产阶级，他们大概经过十四年的时间才成为中产阶级还有一些人没有突破中产，根本没有机会成为中产阶级，年轻一代根本不一样。80后开始，如果是一个普通的农民家庭，父母爷爷奶奶都是农民，但是他们可以公羊一个中产阶级的小孩，如果是一个工人家庭，中国非常特别的是以独生子女80后开始，整体的人群小时候是按中产阶级水平培养的。从小享受中小接产的服务水平，他们自己提出的要求是很高的，卖东西就是按中产阶级的水平配，因为审美标准和消费标准就是这样的，如果我们经过十年以后，中国出现一个什么概念呢？中国的城市中间70%左右的家庭，将会进入中产阶级，十年以后我们的城市化水平大概会接近60%，那个时候的60%意味着中国差不多9亿人是城市人口，这样的话农村20%的家庭进入中产阶级，我们现在有6个亿左右，美国的人口再过几年基本上还是3亿多，中国的中产阶级在十年以后会两倍于美国甚至更多，这个界限是新中产阶级形成的界限。为什么我们讲得屌丝者得天下，屌丝是有梦想的，不仅有梦想可以喊出来，而且在网上喊出来，在28岁的时候要买上房子。实际上中国目前的房价相当于一个白领十四到十五年的收入整合，德国是十五年，俄罗斯十六年，巴西十四年，美国差不多也是十五年左右，如果从目前的房价总量来说，中国的年轻人大部分在27岁到32岁中间，美国为例43岁到46岁是购房时间，工作多年之后才会解决产权问题，我们这么早解决问题，只有独生子女家庭才会这么做，这是一个完全不同的概念。按照这个里看，屌丝和中产阶级就是一张纸的距离，只要有房产证就是中产阶级了。我们很多人剖析中国社会发展的时候，其实没有研究人群的问题。　　新中产阶级和老中产阶级最大的区别是什么？我们现在城市提供的房子都是给老中产阶级提供的，今天的新中产阶级在城市里面找不到属于自己的房子，无论是社区、服务模式都是非屌丝趋向的，这个时候就会出现一个问题，很多人觉得我们原来的方法继续盖，我们三到五年的时间继续按老中产阶级的方法继续做是没问题的。一个二十几岁的白领，三十出头的一个白领女性，不单单是要背LV包，在座的有很多80后、90后，谁会穿法国衣服，因为设计的模式是我们老中产阶级没有中产阶级的根底，我们是嫁接的我们就是迷信西方的东西，跟在座的各位从小生活在好日子里面，是完全不同的两种人，我们是半截的，大家是整截的，整截的人就能形成自己的意识，从快速消费品到服饰这些东西，同时包括住房，为什么互联网帮助大家形成了一个完整的新人，新城要和新人联系在一起，尽管现在还是屌丝级别，在三个方面是不同于传统老中产阶级的，新中产阶级对于什么是好生活所知道的东西比他妈知道多了，而且知道的原因就是互联网，现在是二十岁的妈指导女儿怎么穿衣服，大人和小孩相比完全是两个不同世界的东西。互联网是一个好工具是一个不错的工具，是不是颠覆的，这就是老中产阶级的观点。我们25岁之前没有互联网，25岁之后接触互联网，是半截子人，我们以前没互联网的时候，25岁的人互联网不是工具，25岁的人90年的，他们是在15岁以前有互联网的，所以他们有互联网观，东西的好坏是由互联网决定的，总而言之，杨云庆九月份宣布开微博，说实话在这之前，我不知道杨云庆没开微博，所以你从这个里面可以看到，什么叫互联网思维，互联网思维是一个人浸泡在一种东西里面长期形成的思维模式，从这个角度来说，使80、90后都是新中产阶级，80、90后也有小半截泡在互联网里面的，现在的00后更厉害，两岁就开始上网，很多人说互联网进展这么快，谁受得了，如果全部是互联网的，就习惯了这个速度，比如你小时候习惯了高铁就坐不了绿皮车了。　　互联网塑造了三样东西和以前不一样，第一就是新中产阶级事业信息，半径宽得多，不管用过没有用过，过去我们买车去了解车，对一个90后来说不是这样的，买一个车之前，人家就在汽车之家里面跟着讨论，讨论很热闹，十年以后买车的时候这个人不是一般人，这个人是传说中的专家。提前十年讨论钻石的问题，十年之后决定买钻戒，和没经过研究钻石的人有截然的区别的。移动互联网天天在手机上耗，我们中国的小孩就是在手机上耗，今天大部分的小孩除了教科书是老师给的，其他知道的80%的知识都是互联网告诉你的。这种东西不是老中产阶级搞的，这是来种完全不同的模式，从这个角度来说，新一代的新中产阶级在看房子的时候，一个80后一看房子，这玩意儿是互联网吗？他关于互联网有一套想法，在这方面，要信息对称，我们将来面临的新中产阶级的购房者有一套新的想法。　　房子不能说住在一个小区里面，三年住在里面，三十年住在里面不是很少，至少有什么东西要变化，服务供应商应该有变化，因为移动互联网时代影响了小孩子，他是快节奏的，他的节奏很强，一个东西从喜欢到不喜欢很快，从找到工作花了三个月，工作了三个月辞职了，辞职以后再花三个月找工作。我买一件新衣服在网上买一件新衣服15天就旧了。一个女装15天之内就会变旧，所以人们的珍惜观念完全不同了。我们现在大部分的开发和大部分的生产是工业化时代的模式，工业化模式的周期是四到五年一个周期，移动互联网时代是四到五个月一个周期。所以这是对于我们过去的老开发商和包括过去觉得自己做的挺成功的房地产开发商确实是一个很大的考验。　　第三个东西好玩，今天我们做APP，非常好玩，如果你们下平安保险的APP，里面手游很多，有一个游戏，叫救生圈游戏，每天可以扔八个救生圈，以前是靠人递推，现在变成了大家玩玩游戏以后，会主动寻求保险，这是客户关系中间发生的重要转变。　　如果我们的互联网上的APP，有什么有趣的？我们社区提供的服务有什么有趣的。这是一个很重要的，为什么？因为80、90后和我们最大的区别，他们是玩游戏长大的一代，父母的看法是玩游戏不务正业是不好的，意味着什么，将来一个孩子不玩游戏，都属于不正常的。但是在游戏的世界中形成的审美观，形成的周期感，形成的标准和我们以往不一样，这三个东西构成了互联网时代的重要性，意味着对我们的今天挑战是什么，对我们房地产行业的挑战是什么，里面提出了四样东西和大家做探讨。　　第一户型的设计要发生重要的变化，今天我们大部分的企业的户型设计是由设计师设计的，设计房子的时候是自己脑子想的，大部分的中国开发商不研究消费者，实际上就算研究消费者也研究不过来，这个时候产生新的需要，基于交互的设计模式，如果把房子卖给80年以前的人。过去我们理论上房子设计完了以后谁都可以买的，我们看的是老中产阶级，老中产阶级就是这些模式，崇洋媚外，不是装成德国的就是装成俄国的，总而言之不是真的东西变成真的东西。而新中产阶级更多的是我住在里面舒服，我不管他是哪个国家的。另外一个方面，总而言之会形成自己认为比较空间会是什么样，比如说典型的新中产阶级需要的房子和原来不一样的是什么，把很多东西放在压缩的空间里面，因为27、28岁买房子的时候，社交的需求大于结婚的需求，在这样一个房间里面可能做一些很有趣的东西，可以和朋友玩，很重要的是我们社区要形成设计的方式，实际上正因为中国的年轻人，新中产阶级，他们购房的需求大于世界上任何一个国家，这就代表着没有一个国家的户型设计适合中国人，人们在住房时候的心理和买房时间的心理是不同的，我们照抄外国设计的时候已经结束了，新户型设计的时代已经开始了。户型设计是衡量一个开发商是不是具有前瞻性。一个看起来很新的东西，但是符合新时代人的需求，就是互联网化。我记得以前在开发商公司做户型设计的时候，他们的老总对设计师有一个要求，就是闭上你们的嘴，认真听听消费者的声音。最后总结出来八套户型，这个户型在过去八年中间，一直在年轻一代中间使用。我们在户型中间，向消费者对话，在对话的基础上形成我们的设计。　　第二个就是设计服务模式的改变，今天其实大部分的所谓的商业服务，沿着街道和购物中心设计，我们大部分的设计中间，缺少真正让消费者觉得非常便利的服务，无论是线上还是线下，对于新中产阶级这是一个巨大的问题，因为新中产阶级的特点是什么都知道，但是什么都不想干。所以他所需要的一定是通过服务这个途径，这就是我们看到过去我们以开发商和传统物业公司两个角色构成的模式，对于新中产阶级来说太低级了，因为不能满足自己的需要。因此社区中间对新服务的孵化和培育，将会产生巨大的机会，这是形成社区特色的很重要的方面。最近大家很多人关注彩生活，大部分不能适应今天很多新的社区中间的服务需求，要靠创新的服务末木，线上线下相结合的服务模式，创新出很多的服务。一个社区，特别是新城地产，我们要成为一个很好的平台，为什么一定要像政府一样搞一个创业园区，创业园区远离了消费者，怎么会政府成功率呢？而现在有一个社区，社区里面就是老百姓就是需要服务的人，这种服务不是简单的靠开发商和物业管理自己搞，应该成为一个平台，容纳更多的创新服务业进入平台中间。尤其是有年轻人的创业服务满足年轻的中产阶级的需要，他们中间的匹配度会多很多。　　社区构建模式的变化，过去我们干住宅房地产和商业房地产是分开的，商业房地产所谓的城市综合体，其实就是一个高大上的酒店、高大上的写字楼，高大上是满足老中产阶级，新中产阶级看到我们盖的高大的社区，互联网移动的角度，就是房地产开发商的对立面，他们最希望的就是开发商崩溃，房地产完蛋，原因是什么？是因为没有房子给他们准备的，今天新城来思考来准备，但是大部分的开发商不是这样，用外国请的设计师设计了一些户型，然后批量地卖东西，实际上今天新中产阶级是需要新模式，雷军的青年公寓象征着什么，一个新城市的基本要素是这样的，写字楼是新型的写字楼，他们在这里面便宜的价格就能创业了，而且他们做的电子商务和他们线上的服务，体验店就是原来的购物中心，如果他们还没有到买房子的时候就住在公寓，如果他们有财富的时候，他们就住在专门为年轻人设计出来的社区，所以那种新城市的样式，性价比的样式和贴近年轻人的程度是不一样的，今天像上海这样的城市，包括苏南的城市，每个城市这种二线的城市，容纳三到四个空间是没有问题的。所以老中产阶级时代结束的时候，为新中产阶级制造的城市中心应该崛起。　　最后我要说的是未来的年轻人和我们在座的最大不一样的是，我们虽然也会玩游戏，一会玩微信和微博，但是将来人会装在不同的APP里面，不同的客户终端里面，一个很好的东西坏了，卖给谁呢？我们不是传统的宣传，这六个APP就是合作的对象，这些人引流过来买我的房子，人是具像集中在移动载体里面，这就是社会阶层发展的一个很重要的改变，未来社会分享是具像，以他所在的APP和他所在的移动载体为划分的界限，谁拥有较多的移动数字客户资产，数字客户资产的数量决定了你在推销和卖房子时候的成本，如果你用的人都是传统渠道获得那成本就会非常高。如果把这四项中心整合在一起，大致可以反映出未来年轻一代对住房需求的样子，今天雷军做了青年公寓，其实万科也有这样的房子，我们今天新城国际也会有这方面的努力，我们今天的努力都是部分试图接近新中产阶级的需要，我们从老中产阶级到现在，中间一定有过度线。所以我非常感谢前面王总说的新城国际是一个长远考虑的公司，如果都干现在卖的好，意味着我们一定会在未来面临巨大的危机。我们不仅对我们的发展有方向，这样我们团队的分工、研发的分工和服务资源的整合，平台的构建方面，我们有更加长远的考虑。以上观点供大家参考，谢谢。　　主持人蒋昌建：听袁总讲话都是干货，有两个显著的特点，第一个语速是特别快，听别人讲话，单位时间的信息量非常少，听他讲话单位时间的信息量非常多。有些人单位信息量是这样的，但是是错误信息，等于没有价值的信息，袁先生很多的有价值的信息一方面是来自于大量的数据的统计，另一方面袁先生因为和各个产业都有非常紧密的接触，所以是在充分的观察和了解的各个产业的基础上得出的体会，谈到的不管是80后90后他们上一代人的生活工作学习模式的不同点，以及从这个不同点出发所延伸出来对房地产消费行为的不同点。　　这些不同点，我相信对房地产开发有很多创新型的启发。所以刚才讲了这么多的内容，我相信肯定会让大家热血沸腾，尤其是80、90后想进入房地产行业的年轻人，也突然发现你的机会到了，因为消费者的世界只有你最懂。所以让我想起来一个很重要的问题，乐视TV现在TV在做，同时做所谓的汽车，想不通一个生产电视机的行业，怎么会去做汽车呢？后来我终于想通了，其实他们都在做一件事情，就是袁岳所想的，一定要了解现在的消费者新的学习工作的需求在哪里？如果你不了解的话，你怎么辛苦都是没有用的，接下来我们这位发言嘉宾也是和移动互联网时代紧密结合在一块的。他长期以来观察，在地铁里面坐着的，低着头，手上不断搓着屏幕的这些人，他们在上班的途中他们想什么要什么，作为房地产产业，我们一个重要的环节就是营销，我们今天请的嘉宾讲的题目是移动互联时代房地产营销的可能。我不知道有几种可能，我们接下来听听看，他到底呈现了几种可能，地产联盟发起人黄章林先生。　　地产自媒体联盟发起人 黄章林移动互联网时代房地产营销的可能　　地产自媒体联盟发起人黄章林：各位下午好，我们看袁先生都是TV上看见，我们和新城说，这次活动如果袁总来的话，我是一定会来的，这是一个学习的机会，我非常荣幸能够被邀请来讲话，我刚才一直在想，我到底是屌丝还是中产，场下有很多老朋友，很久不见，大家好。这是一个自定义的时代，你认为你是一个大佬你就是大佬，其实我经常讲我是一个纯正的屌丝，一个户带时代房地产营销的可能，这个可能就是不确定，有人说我所说的就是错的，回顾走过的2014年挺有意思，这是在所有场合的PPT里面没有出现过的，2014年房地产市场就是八个字从马佳佳到房多多。　　马佳佳代言了一代人，并不是说他说的话都是对的，但是我对她的PPT表示赞赏，这是一个时代的便刚才袁老师说的，我们不了解90后他们是怎么想的，刚才有一个特别深刻的事情，我发现我也是这样，我们教父母怎么用手机，怎么玩微信，我小时候是被父母教的，我的孩子两岁半在教我，这个时代确实不一样，我们要最终这些新兴人类各种不一样，房多多基本上代表着房地产营销颠覆的代名词，我们姑且不论模式好与不好，至少颠覆了我们对暗场销售房地产营销模式的过往模式，这是我回顾这一年，房地产营销就这八个字。在马佳佳没有特别火，没有站上万科的展台的时候，有一个媒体采访她，你的营销或者开这个店什么想法，有一句话和大家想法，这是一个售卖别致世界观的时代，我刚才在朋友圈里面直播这场活动，新中产是什么呢？新中产是韩国、韩风、韩流，思密达，我不是新中产，我不太待见韩流，未来我们买什么房子？买谁家的房子，看你们家的房子世界观是什么，请允许我捧一下新城地产，我是做品牌服务的人，我服务了蛮多的企业做品牌战略的升级，开始我们都想换LOGO，觉得原来的那个挺土豪挺不接地气，可是到最后能够换到LOGO的，大家数一数，可能新城地产是独一无二的一家，我们已经不太记得在常州时代的新城地产是什么样的，LOGO是什么样的，但是我刚才在另外一个群里面发出去新城的LOGO我的朋友说特别喜欢，符合80后、90后的东西，我今天穿了一个绿色的衣服，这是一种莫名的缘分，我希望未来每个开发商提供的产品，每个消费者购买的是品牌，同样一个手机，这手面有一个标志值四五千块钱，去掉这个标就是富士康，就这个意思，不同的价值观。　　这三个人代表着新新人类，我35岁了，我是一个老中产，我是既得利益者，但是现在我相信一句话，这句话可能在蒋老师和袁先生也适用，叫没有老人只有懒人，在座的60后、50后不太有，吴莫愁已经22岁了，我们还记得她在地铁上广告的画面，我们很多人不喜欢她，但是很多人很爱她，这就对了，这个时代就是让喜欢你的人爱你爱的要死，不喜欢你的人滚一边去，我不是人民币做不到人人都喜欢。这就是这个时代多元化的价值观的时代，这是互联网带来的一个平等开放，说民主不太合适。平等开放的一个时代，放这一张最重要的信息是告诉大家年轻人长大了，刚才袁总讲数据，上海的平均购房年龄是多少吗？我手上的数据是2007年的数据，上海平均首次置职是25.5岁，现在肯定更年轻，因为我的老乡大学二年级就委托我帮他看房子，要买房子，这是新时代，年轻人是未来的主力军。中间这个特别有争议的人是我媳妇儿的偶像，今天是我结婚八周年的纪念日，希望大家来点掌声，谢谢。最大的挑战是什么，这个时代真的变了，以前我们相信父母相信老师，相信党和国家，相信CCTV，他们说什么是什么，今天我们只相信自己和自己的小伙伴，为什么我能站在这里，因为我之前和新城的部分小伙伴接触过，他们认为黄老师不是水货，讲讲还愿意听，这是一个信任经济的时代，这个词不是我发明的。　　另外一位台下很多人很熟悉，周小波讲过一句话，把世界交给80后，我相信老王总肯定是看到了这句话，小王总就起来了，把世界交给80后。　　营销这件事情很有意思，这句话不是我说的，这是王潇说的，大家都别端着，我们都是出去卖的，非常好，做企业是卖给政府的，因为你要拿地，卖给资本方你要融资，卖给你的员工你要招人，卖给消费者你要赚钱，我们每个人你也要卖给你对象，你得找媳妇儿。所以营销是每个人骨子里的东西，我们凭什么更值钱我们凭什么赢得人的尊重呢？就是我们更懂得营销的人，本质上来讲，营销是产品的一部分，产品只是营销的四分之一，一个营销做的好的公司，就是会比你卖的更多，哪怕产品差不多，比如伟大的万科。这个行业挺有意思的，其实下面原来讲的是，这是一个不太道德的行业，因为我们没有留道德的血液，我们都是回到家里过年的时候，问你做什么行业，说房地产，奸商，很多其他行业觉得做房地产就是不受待见，我做自媒体做了微信公众号之后，发现我稍微在别的行业之间更受待见得一点点，我们让这个行业台上移动互联的台风，让更多的地产人成为猪，移动互联网摧枯拉朽，怎么让不动产动起来。能卖掉房子的电商就是好电商，谁规定电商等等京东等于天猫呢？房产电商一定是O2O模式的，这是我讲的，这个行业一定会被颠覆，不会被颠覆的是建筑业不是房地产业。营销是什么，传统的是定位+4P理论，最新的讲法是参与感，我们买的真的是开发商提供的产品吗？刚才袁老师讲，我们买的就是我喜欢的东西，我参与的东西，我参与的东西搞得再烂我也愿意买，就像你女朋友烧的菜你敢说不好吃吗？未来真的是这样，买的不是产品是自己的态度。我是万科的业主，在若干年前我买房的时候，我们看了很多房，因为我太太是上海人，上海人买房平均看房七次才会下单，全世界最难搞的买房人群。我们为什么买万科，你付的一百万当中有三十万给的王石，让你觉得你买万科的房子你就是一个文艺青年当中的中产，中产当中的文艺青年，我喜欢被人贴上这样的标签，未来新城是让幸福变成简单，未来新中产阶级老中产阶级，都会选择幸福为品牌DNA的房地产。　　这句话是每次演讲里面都不是扔掉的，所有传统打法，必须搬上手机。今天是什么呢？有项目现场就要有手机现场，客户对你的价值判断，既来自于样板房，同时也来自手机售楼处和手机示范区，刚才讲的平安保险，你是买平安保险还是别家保险的时候，你会因为平安保险的APP游戏很好玩而买平安保险，这是平安保险产品的一部分，这是非常重要的一个观念，手机渠道，营销解决两件事来访量和转换率，这是很专业的词，今天增加手机的来访量，很多人说，我们都学绿城，我们现场都做的很牛逼了，为什么没有浏览量，我说很正常，我为什么去售楼处，能不能送到我家里来。在我躺在沙发上坐在马桶上，坐在被窝里就能全面体验到你的产品，天猫上线的时候有一个著名的广告，没有人上街，不等于没有人逛街，这句话就是指导精神，我相信大家的思路是一致的。　　接下去移动互联网有三种不同的功能定位，第一是传播定位，解决信息不对称的问题。第二是电商定位，我从来不上天猫淘宝，因为我太太买，有一天早上，我花了半小时开了一个微店，看我的文章可以打赏一块钱，过了半小时我收到了十块钱，作为新老中产的交替者，我在这个方面比很多80、90后还走得钱，我是有微店的人，未来我可以不可以在微店上卖房子呢？这是有很大想象的空间。一号店就是社区服务电商最大的竞争对手，为什么上你的，不上一号店呢，两小时也可以送到。　　早上你出门几个东西没有带，身份证、钥匙、钱包、手机，最着急的没有带手机，其他的都可以解决，最下面是温饱，比温饱最基础的是什么？WIFI，这个丽思卡尔顿酒店很赞，有免费的WIFI。比WIFI更基础的是什么，充电宝。这个就是手机对我们这样一个新中产或者新人类来讲最重要的一件事情。在今年春节很重要的事情就是微信发红包，有一个老太太悲观主义者说，我今年过年最不开心了，过年的时候还在玩手机，这是悲观派，另外一个乐观派的老太太说，我今年过年最开心了，他说我建了一个亲友群，把全世界各地的亲戚放到这个群里面，我们可以晒年夜饭，我活了六十岁了，从来没有过过这么快乐的春节，各位如果是你，你是悲观派还是乐观派？我和太太怀着胎儿的时候，是WIFI覆盖的，我给我的孩子在淘宝买了一个手机模型，他按了按不会亮就扔了。他们谁也不相信只相信自己。我是做自媒体的，传统媒体不要太在意，其实每个人都是自媒体，自媒体不是微博微信，每个企业都是自媒体，你变成信息的发布者，你变成信息的传递者和接收者，那些都是工具平台，我们要做的就是类似新城地产，我们是一个一百亿，马上到五百亿，时代给了我们一个非常好的机遇，大船难调头，如果大家看颠覆式创新，被革命的真的应该是万科绿地，因为他们是老大，新城这样规模的企业，可能会是最好的弯道超车手，小米公寓只是主题酒店不是房地产，我非常看好这样的企业弯道超车。　　最重要的是，我和新城的同事沟通这次演讲的时候说一个很重要的消息，新城已经成立了互联网公司，我听到这个消息很振奋，所有的互联网思维都是假的，组织的变革才是真的。当1987年出生的人被任命为总裁的时候，完全可以成立自己的互联网公司。组织的变革才是真的互联网思维，拉低了扁平化，让每个人成为中心参与设计这才是互联网思维。　　大服务商转做平台，媒体帮我们一起忽悠帮宣传，客户找我们，未来如果我是一个消费者我是一个爱幸福的消费者，我要买新城的房子，你觉得我要需要去售楼处吗？我直接找新城就行了，我们的压力真的很大，因为开发商想买什么都可以找到他，万科容易被颠覆，绿地也同样会被颠覆，大服务商做平台，不是谁都可以做的，因为你没有客户的基础量，未来像宜居这样的企业，大服务商转做平台，服务商已经不再是服务商，已经是平台，天猫比很多业主牛逼一万倍，可以绑架大品牌，我有流量，流量是什么？流量按照老中产阶级的讲法就是毛泽东思想里面的枪杆子里出政权。大地产商、大开发商大服务商未来都有前途。我的一个粉丝说，你坐在蒋老师的旁边你怎么一点不紧张。你怎么一点不紧张，我说有什么好紧张的，他也在玩手机他也在玩微信，在微信上我们也是一样的。当你每天可能超过两个小时，半小时在马桶上玩手机的时候，你是蒋老师还是黄老师都是一样的，都是自然人，自然人希望滑开朋友圈的时候，我们会点开哪一个呢？老中产会想我转发这个有没有威胁，新中产不会想，转就转了，关我什么事，因为不能转的，已经帮你过滤掉了，不用担心。我更忧伤的事，很多品牌做微信的时候，他们一审二审又没有文化稽查大队你审它干吗，今天微信的阵地是不要钱的，你审那么多干吗，发错了删掉就好了。所以我的口号，我对新城APP最大的信心是1987年的总裁，他领导的团队做出来的东西，我觉得比老中产阶级靠谱。　　我们在微信上见的多了，我们很多人没有去过小米投资人的公寓，很多人没有用过小米锤子手机，我们很多东西没有见过，没有用过，但是当你在朋友圈刷到很多大家说它好的时候，你就认为它是好的。很多人没有见过我，很多人在微信上看到我的头像，对我进行判断，这就是每个人的第二人生，未来我们的消费者是这样，我们的业主方是这样，如果你在微信上经营的够好的话你真的会更值钱。最后希望粉我的人都是真人头像和真人名字，谢谢各位。　　新城集团官方发言人 欧阳捷新趋势新变革　　新城集团官方发言人欧阳捷：尊敬的各位来宾，我向大家分享我们新城的新观点，叫新趋势、新变革。　　我们在以前谈过很快多，我们刚才听到了三位嘉宾的对话，我们感觉到，每一个人的关注点是不一样的，每个人的购房需求也是不一样的，有可能是80后、90后甚至是00后的购房需求，也有可能是中老年人的购房需求，还有我们获得信息的渠道也是不一样的，不光有传统媒体，还有新媒体、自媒体。但是有一点是不变的，就是我们都需要房子，都需要住房，所以这个需求就奠定了我们的白银时代。　　因为今天不是讲形势，所以我们不讲宏观经济，不讲货币现象，不讲房地产政策也不讲行业，我们就讲讲房地产最本质的需求，到底有没有需求，需求是什么？新一届政府上台以后，两年多只讲了四句话，第一句话叫回归以市场为主导，第二句话叫做保障房和棚户区，第三句话是城镇化，第四句话是稳定住房消费。实际上后三句话都是为了拉动GDP，而真正的东西就是回归以市场为主导。但是现在市场到底是个什么样的市场呢？很多行业外的人看不清楚，就连行业内的很多人也说不明白，我们看法是这样，房地产住宅市场，我们在这儿只讲住宅，为什么？因为住宅市场占到了整个房地产市场的70%以上，住宅市场已经结束了野蛮生长的黄金期，我们有三个关键词，第一是白银时代，为什么不是黄金呢？因为需求还在，而且需求是长期存在的，我们预测至少持续三十年。第二供求失衡，供求失衡是短暂现象，但是这个短暂期至少在五年以上。第三四大分化，这三个关键词导致了现在看到的地产圈竞争更残酷，所谓白银时代，去年卖房子卖的很好，卖了一千一百万套，但是需求来看，我们从结婚人口来看，去年全国结婚1500万对，其实50%是在城市里，城市人口结婚一般都在这里面，另外我们人口还处在自然增长的阶段，在这个自然增长阶段，每年的增长率是千分之五，我们人口还在持续增长。同时我们一年结婚三个人就离婚一个人，这个可能是很多人没有想象到的，我们包括了司法判决的离婚，也包括了婚姻登记的离婚，这些人都需要购房，我们仅仅按照50%的结婚人口购房，30%的离婚人口购房，就需要500万套住房，与此同时我们看到改善性需求依然存在，虽然改善性需求呈下降的趋势，但是这个需求依然还在，这两部分产品了七百万套住宅需求。除了这个之外还有巨大的购房需求，以及租房的需求仍然很大的市场。　　前一段时间，西南大学有一个教授，他们组织了调研，号称全国有五千万套住宅是空置的，相当于商品房过去十二年竣工套数的综合，我们从1998年开始才是真正的商品房时代。同时我们看到，供求、供应上也出现了很大的偏差，我们发现了两个需求在下降，三个供应在上升。从需求端来，存量需求在减少，投资性需求在逐步递减，有的出海的，有的跳楼了，有的理财了，而投机性的需求已经几乎没有了。另外我们看到，城镇化的速度还在放缓，我们统计了全国的近百个城市，这些城市有人口数据公布的，这些人口数据来看，四个一线城市的常住人口在的增长，与2010年到2013年这后三年的增长相比都是下降的，北京近三年常住人口年均净增长是51.2万人，广州深圳从两位数下降到个位数。广州甚至已经接近了人口的自然增长率，换句话说，已经几乎没有外来人口进入广州了。所以一线城市的人口常住人口净增长降幅非常明显。25个二线城市，18个在下降，为什么我们只统计到这里，因为很多城市人口不透明，虽然我们有新媒体和自媒体，但是信息还是不够透明。所以我们认为，未来的市场需求端没有增加，供应端却在大幅增加，所以在未来的市场，已经出现了严重的供求的失衡，我们认为未来的全年的住房成交面积不会高于2013年也不会低于2012年，在这个区间波动，波动才是市场经济。　　市场的蛋糕没有变得更大，我们相信以后也不会变得更大，2013年是高增长时代的句号，但是市场并不会太糟糕，我们觉得未来有一个稳定的需求期，这个需求期就是市场稳定的平衡期，我们现在没有过度到以二手房市场为主的时代，未来的时间还有很长。这是需求端在减少，同时我们看到供应端在增加，我们看到待售面积在增加，以及房地产企业的土地储备面积也在增加，目前的商品房待售面积达到3.8亿平方米，还是呈直线上升的趋势，而施工面积超过了49亿平方米，这个上升的趋势，导致我们住宅在2000年的时候，是以两年半的时间竣工，而现在需要六年的时间。另外我们在建面积的继续增加还在增加，我们新开工面积与竣工面积形成了一个剪刀差，今年在建施工面积几乎会超过70亿平方米。另外我们土地储备的面积居高不下，今年的土地储备面积已经达到了4.3亿平方米，我们认为这个数据可能还不够靠谱，为什么？因为恒大一家土地储备面积超过1.5亿平方米，万科接近4000万平方米，所以根据我们对万科的年报做的分析，连续几年的数据统计分析下来看，包括其他的标杆企业分析，全国的土地储备面积会有24万平方米的在建面积，至少目前有60亿平方米的面积已经在未来可以出售，换句话说，哪怕现在政府一分土地不再出让，现有的住房在全国来看可以支撑到2020年。　　同时我们看到城市分化、板块分化、楼盘也在分化，一线城市供应结构正在严重失衡，有的区域供应明显偏大，有的区域供应明显偏小，改善性需求供应不足，另外板块也在增大，在我们各级城市里面，新区住房比比皆是，而老城区几乎少有新房供应，对楼盘来源讲也有困难，对于品牌房企的楼盘相对来讲卖的非常好，而中小房企受到全款、跑路、破产等一系列的影响，所以降价比较慢，除非有特色的产品。　　同时我们看到品牌房企的市场份额还在进一步扩展，品牌房企的增长速度，远远超过我们的预想，我们做了一个分析，如果七大标杆企业去年的销售额已经达到了八千亿，如果再给六年时间，或者再给十二年时间，按照过去的复合增长率，他们大概也是只需要六到十二年的时间就可以超过去年的销售额，产能过剩导致我们这个行业竞争异常残酷，我们房地产企业当中60%以上是住宅，我们看住宅企业如果一个小区10万平方米，一千户人家，这个小区不是规模很大，按照去年销售十亿平方米的住宅面积也只需要1.1万家项目公司，如果考虑到连锁经营的企业，我们大概只需要八千家就足够了，换句话说，八万多家房地产企业90%左右的企业今后就会出去，只会留下一些有特色的标杆大企业。我们为什么说未来的周期供求失衡的周期不会太短，我们认为，是一个五年周期的去库存的超常期，这个周期就是未来五年的新常态。　　未来的市场竞争更加严峻，波动成为新常态，在这种理性的时代中间，地产变革正在发生，刚才两位嘉宾已经讲了移动互联网，移动互联网改变了市场规则，也在改变企业的命运，消费文化正在变革，以前的传统文化，反而不如现在的无中生有的文化，销售额可以一飞冲天，双十一销售可以突破570亿，而且增加的速度超过了我们的想象。销售结构也在变化，三亿人可以销售1.85万亿的销售，这个销售额可以超过世界上很多很多国家的销售总额。同时我们的消费习惯正在变，刚才讲不管是在马桶上还是在休闲时间，还是在床上，我们的购房的人群已经全面网络化，这三亿人中间，其中20岁到39岁的人群恰恰是未来购房的主力人群之一。接近50%的时间大家都在互联网上，我们现在大家现场玩手机的人不下于一半，消费时间正在向夜间转移，未来的闲暇经济、床上经济都会诞生。在移动互联网发展下，企业的发展日新月异，移动互联网让地产企业也有机会重新回到同一个起跑线，如果搭上了移动互联网的车，或者插上了移动互联网的翅膀，相信不借助台风也可以飞起来。　　地产思维其实也在变更，从我们85后的年轻总裁的思维，我们也在看到，地产的思维在积极尝试移动互联网的无限可能，在抢夺断口、交互服务，在整合数据方面为我们地产带来了新的变革。销售模式也在发生变化，从坐销到行销从广撒网到精准制导从线下到O2O，无论是新城工作台，商业经营的APP以及新城的经纪人都在逐渐推出，特别是新城全民经纪人APP使得我们在行业当中也走到了前列。通过升级全面营销思维，实现了线上线下的闭环，通过线下的扩展，渠道整合和产品推介，导入信息互动和全民营销形成一个完整的闭环。新城APP首发也取得了亮丽的成绩，三小时内成交了第一单，七天注册过万，20到29岁的
23000元/㎡
54000元/㎡
22500元/㎡
均价 : 23000元/㎡
位置 : 崧甘路33弄（汇金路与盈港东路交汇处）
热线 : 400-869-1111 转 11767
23000元/㎡
均价 : 22500元/㎡
位置 : 柳湖路299弄
热线 : 400-869-1111 转 11169
22500元/㎡
均价 : 22000元/㎡
位置 : 依玛路389号(11号线白银路站300米)
热线 : 400-869-1111 转 11792
22000元/㎡
均价 : 54000元/㎡
位置 : 荣科路277号（近百业路）
热线 : 400-898-3619
54000元/㎡
均价 : 20000元/㎡
位置 : 云屏路518弄（云屏路与双丁路交汇处）
热线 : 400-869-1111 转 11128
20000元/㎡
均价 : 14500元/㎡
位置 : 恒荣路388弄（百安公路与恒荣路交叉口）
热线 : 400-898-3216
14500元/㎡
均价 : 待定
位置 : 宝安公路933号
热线 : 400-869-1111 转 30886
均价 : 15000元/㎡起
位置 : 南翔镇宝翔路158弄5号
热线 : 400-869-1111 转 23059
15000元/㎡起
均价 : 25000元/㎡
位置 : 马陆镇阿克苏南路与合作南路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 23062
25000元/㎡
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