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加盟连锁药店开店选址指南
来源:创业商机网
作者：李望
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药店连锁业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，药店连锁企业在向资产多元化转化，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个连锁药业最挠头的问题。　　1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办连锁药店，人迹罕至，营业额就很难提高。　　2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。　　3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。　　4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。　　5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。　　6、店中店形式。目前，各连锁药店都在跑马圈地，可在店址的选择上（尤其对于跨区域开店）确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。　　连锁药店店址选定的程序　　连锁药店分店的选择有着十分严密的科学程序：　　1、合考虑相关因素，制定连锁药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于连锁分店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。　　2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。　　3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。　　4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。　　在实际操作中，由于各家企业急于进行跑马圈地，竞争已到了白热化程度，往往一家店面同时有几家企业要租用，这必然会将租价提高，因此，遇到好店址时决不能优柔寡断，应及早做决定，但同时也要小心谨慎。（事实上，企业有时已对某一区域早已看好，只是苦于没有店址外租，此时，如果有外租的，应当机立断）　　连锁药店选址应注意的事项　　1、选址决策要谨慎　　大家都知道零售企业在价值链中的核心因素是地点，经营者能否成功取决于店铺店址的选择。在选择连锁分店时店址的选定与消费者状况、地域性因素都应该一致。　　1）、店址选定后，就会大笔资金投入分店开发，那是一锤定音，开张后要更改店址，成本极高。　　2）、分店经营的效益受所在地市场状况的影响，很多别的方面的优势并不能弥补选址失误对企业造成的影响。　　3）、店址的选择要有前瞻性，要对所在地的发展前景作出评估，要密切注意环境的变化，应特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。例如一家药业连锁企业，在大连市某街道刚开设分店还不到4个月，就接到该街道要改造的通知，人员、装修等费用的损失可想而知。　　2、连锁药店分店的立地条件受制于业态　　不同的业态有着不同的立地条件。连锁药店的立地条件为便利，且应与超市、购物中心等业态融为一体，要互相协调，形成互补、互用。可以想象，一条五金店铺林立的街道上开设一家连锁药店，效益会怎样。　　3、注意大环境的变化及位置潜力　　与其选择现在被各商家看好的药店位置，不如选择不久的将来会由冷变热、而目前尚未被看好的店铺位置。这样的店铺位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留意城市建设、政府政策等会带来什么样的变化。　　4、开店方位有讲究　　方位是指药店正门的朝向，这与当地气候有关，并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的药店会有日晒，在夏季若无空调，会因炎热而不利于顾客进店购物；而安装空调无疑又增添了开支，唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布，店内改善通风条件，才能减少不利影响。在北方城市，面向西北的药店较容易受到寒风的侵袭，也不利于顾客进店购药。这些因素都会给药店经营带来很大影响。在选择药店地理位置时要充分注意。　　5、拐角的位置较理想　　拐角是指位于两条街道的交叉处，即选择店址时比较流行的说法“金角银边”中的“金角”（“银边”即是指临街店铺），可以产生“拐角效应”。拐角效应的优点是：可以增加橱窗陈列的面积，两条街道的往来人群汇聚于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口缓和人流的拥挤。但由于药店位置面临两条街，这样哪一面作为药店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是：选择交通流量大的一面作为药店的正门，即店面；而交通流量小的一面则作为侧门。　　6、三岔路口是个好位置　　药店设在三岔路的正面，店面十分显眼，同样是被认为十分合理的药店位置。但是，处在这一位置的药店应注意尽量发挥自己的长处，在药店正面入口处的装潢、点名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计。抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到药店中来。　　7、店面位置处于以下情况应慎选　　店面前的地面与路面不平、店面处在斜坡上、门前有障碍物（例如树木、立交桥、广告牌等）、处在快车道旁、或店面灯光暗淡、地理位置偏低等等，此时应慎重考虑。　　三角形店址选择法　　但凡是连锁企业，开设分店很少有不提及三角形店址选择法的。开设连锁药店当然更不例外。　　所谓三角形店址选择法，是指在一个地区开设三家分店并按三角形结构进行布局。此种开设方法首先要测量该地区商圈的范围（可以是一个，也可以是多个，如果是一个商圈，范围必须足够大，消费潜力及能力也十分大，有开三家连锁药店的价值。如果是多个小商圈，各个商圈之间要求相距不能太远，这样可以彼此互相接应），然后确定店址。　　连锁药店选址是个操作性、经验性与科学性都极强的工作，具体实施时需要科学的分析加上理性的判断。
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精品实用技术请教下怎样选择店面？　　　　我虽然已从学校毕业三年，但一直混得不怎么样。一直游走在只能顾自己一个人生活的边缘。而且没有余钱，可称之为响当当的“月光一族”。这样下去，根本不是办法。看着昔日的同窗一个比一个过得好，着实羡慕人家。　　　　我在校学的是计算机网络专业。毕业几年来，学的东西基本上都已还给老师了。即便如此，我还是对网络维护比较精通、对电脑方面也比较热爱。但是毕业后找的工作一直不是很理想，要么待遇不是很好，要么与所学的专业不对口。时常陷入矛盾的旋涡中，终日不是很开心。于是，我想选择从事与自己所学专业相关的工作。左思右想，我想自己创业，开一个店面。但是自己一则没有从业经验，二则又没有充裕的资金，不能有丝毫的差错，对于未来，打工感觉越来越没前途，再安于现状，不思进取将永远没有翻身的机会，对此，我是谨之又慎的。就如何选择一个好的店面，我每天都在思考这个问题，毕竟一个人的思想是有限的，大家的思想是无限的。所以，肯请大家帮忙，仁者见仁、智者见智给点小建议。要考虑到那些方面才能选择一个好的店面呢？其中哪些是关键的因素，那些是一般的？先在这里谢谢大家！　　　　
我对计算机维修非常感兴趣，现在我从事的工作就是与此相关的。我想单独创业，做维修方面的工作，边维修边销售一些电脑配件。店面选在哪里比较可行呢？　　
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一、店铺选址的关键词:有效人流量　　
人们通常在店铺选址的工作过程中找人流最集中的地段，认为人流量越大就是越好的地段，有些人看租金，认为租金越贵店铺就越好。其实这些认识都还不够。找店铺的时候仅仅看人流量或者租金有些时候会把你带入一个误区，人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你的品牌的有效人流量。那么，什么是有效人流量呢？笔者认为，有效人流量应具备以下两个因素。　　
1、主流人流量与品牌定位相符　　
服装品牌的产品定位包括风格和价格两个方面。如休闲风格低价位、休闲风格高价位；时尚风格中价位、时尚风格高价位等。不同的产品定位就决定了不同的顾客群体定位，而顾客的定位主要包括年龄、收入、学历、职业等。如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等，而休闲风格高价位的品牌一般适合于已参加工作但收入较高的群体等，这两部分顾客的年龄结构可能差不多，但在收入、职业等方面就会有明显的差异。目前中国所操作的国内品牌主要有男装正装（如雅戈尔、七匹狼等）、中高档女装（如马天奴、哥弟等）、休闲装（如邦威、以纯等）、运动装（如李宁、安踏等），其中休闲品牌与运动品牌的顾客定位基本相同。一般在大城市会根据品牌定位自然划分为两条主商业街，一条适合于中高档女装，一条适合于休闲装。如上海的休闲装主要分布在南京路，而中高档女装主要分布在淮海路；广州的休闲装主要分布在北京路，而中高档女装主要分布在天城广场等。而在中小城市一般只有一条主商业街，但绝大多数也有一个自然的划分，如上半段主要是休闲装和运动装，中间段主要是男装，下半段主要是女装，或者马路的一边是休闲装和运动装，另一边是中高档女装。一般来讲，休闲装最集中的街道或地段是当地租金最贵也是人流量最大的街区。在选址过程中必须先给自己所加盟的品牌作一个定位分析，再去寻找主流人流量与我们品牌定位相符的街区，而不是盲目地通过人流量的大小和租金的高低来衡量地段的质量。　　
2、顾客的行走目的　　
有些时候，即使该地段的人流量较大，也与您所选的品牌定位相符，但店铺的选址的结果仍不理想，这是为什么呢？仔细分析一下，不外乎是因为该地段的顾客的行走目的有问题。如一些大型超市（如欧尚、好又多等）客流量较大，超市的营销策略也开辟一部分位置来做服装店，而休闲装和运动装品牌由于购买的随意性、冲动性的特点，往往会起到较为理想的效果。但对于同样人流量较大的部分超市，某些加盟商因为超市的人流量较大而开设服装专卖店，但由于该超市的整体定位等原因，并没有服装的商业氛围，其效果就可想而知了。分析其原因，就是因为该商圈的顾客群体行走时是以购买日用百货为主要目的。而对于某些特殊的街道而言，其租金和人流量都是完全相同的，但由于品牌分布、历史文化、建筑格局等特点，前后相差两三个门面或者街道的两边由于其顾客行走目的不同可能进店率和购买力就会发生变化。所以在选址过程中不能盲目看路名是不是最繁华的商业街的名字，而要仔细分析人流行走目的的微妙区别。　　
二、店铺选址地段与面积的关系　　
由于近几年来中国服装品牌的竞争越来越激烈，而店铺之间的竞争也同样在不断加剧。所以在店铺选址的时候除了考虑地段以外，面积也是非常重要的。理想的店铺当然是最一流的地段、双门面以上面积的店铺，如果您所选的品牌从赢利的角度适合这样去操作，你也有这样的资源，那么这样的店铺当然最好不过了。但是如果从找店铺的难度以及赢利角度来看，未必是每个人每个品牌都可行的。那么，单单对于地段与面积来讲，哪一个更重要呢？　　
笔者认为，这要由品牌的发展历程和品牌实力来定。由于现时人员的流动性较大，对于知名度较高的品牌，面积大于地段。一来该类品牌不需要做太多的宣传，一些顾客会因为品牌而主动前来，二来面积大可以把形象做好，更有利于“大品牌”形象的树立。对于一些中小城市来讲，某些知名度较高的品牌的进驻甚至会改变当地的商业街局势。对于知名度一般的品牌，地段大于面积。这一类品牌需要大量的人流来接触到这个品牌、认识这个品牌。如果在您无法找到地段和面积都很满意的店铺的时候，就结合您的品牌实际情况作一个判断。　　　　
　　　　　　　　
三、百货商场与街面店的选择　　
究竟是把店开在百货商场更好还是开在沿街店铺更好呢？首先我们要分析一下百货商场跟街面店各自的优缺点。　　
1、百货商场的优点和缺点　　
1）百货商场的优点　　
前期投资小。百货商场通常是扣点形式，不用一次性支付大笔租金和转让费。　　
便于管理。百货商场有专门的营运管理部门对人员招聘及管理、店铺的形象等进行统一管理，省去了加盟商或品牌公司部分管理方面的精力和成本。尤其对一些未操作过服装品牌生意的加盟商有较大帮助。　　前期工作简单。不用办理“三证”跑东跑西，直接跟商场签订合同即可。在装修方面也工作相对简单一点。　　商场自身的品牌效应对业绩的带动。特别是一些在当地具有影响力的商场，会对服装品牌的业绩有一个较大的带动作用。　　品牌形象的树立。在目前中国的老百姓心中，百货商场代表着一种“档次”，百货商场的进驻有利于品牌形象的树立。　　
2）百货商场的缺点。　　
回款周期长。特别是一些信誉不太好或者比较“牛”的商场，回款周期较长，这样资金的流通较为不畅。　　运营成本较高。虽然百货商场一般不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于街面店的运营成本的。　　内部关系复杂。特别是一些销售较好的商场，内部的关系非常复杂，处理这种关系所花费的精力和财力通常是比较巨大的。　　
促销活动力度大、次数频繁。尤其是近几年商场之间的竞争，造成了促销力度的大比拼，特别是一些进货折扣高、商场扣点高的品牌，在某些活动的时候是“亏本清仓”。而且对于同一个品牌跟街面店的促销活动难以形成统一。　　
2、街面店的优点和缺点　　
1）街面店的优点　　
店面形象好。街面店有自己独立的橱窗和门头，室内有三面墙，店铺面积通常也会比百货商场里的大，装修也不用受到百货商场在某些方面的限制。　　
管理的自由性。如可以随意的播放更适合自己品牌定位的音乐，员工可以穿着自己的工作服，员工的站姿、服务方式等都可以根据自身品牌特点自由控制。　　
2）街面店的缺点　　
前期投资大。沿街店铺的租金越来越高，而且有些店铺甚至要送出较大的一笔转让费，而这些费用通常都是一年一次性付出的，增大了前期投资的压力。　　
管理难度较高。不像百货商场一样有额外的管理，对业绩管理、安全管理等都必须由经营者独立完成。　　那么，结合了百货商场与街面店的优缺点，我们到底该如何去选择呢？我们应该考虑以下三个方面的问题。　　
一是品牌定位是否与商场定位相符。首先要看品牌的自身定位，有些品牌更适合做商场（如中商档女装等），有些品牌更适合做街面店（如大众休闲装等）。同时也要结合商场的定位，有些商场是定位走高端路线的，有些商场是定位中低价位的休闲装的等等，我们的品牌要与商场的整体定位相符。　　
二是当地消费者的消费习惯与消费文化。如北方市场习惯于到百货商场购物，南方市场习惯于到商业步行街购物。当然这也不是绝对，要根据当地实际情况而定。　　三是考察商场的信誉度。目前国内有个别商场的信誉度较差，如回款周期、每月所扣除的其他费用等。　　结合以上几点因素，根据自身品牌特点，建议以百货商场与街面店相结合的方式，扬长避短，以提高品牌在当地的影响力、竞争力和占有率。　　
四、新开发商圈的选址　　
由于服装品牌越来越多，而店铺的数量却几乎没有太多的增长。所以一些房产开发商便瞄准了这一商机，屡屡进攻商业房产的开发。这些新开发的商圈通常都有以下几个相同的优点：一是地理位置非常优越，一般靠近老商业街（平行或交叉）；二是硬件设施及购物环境明显强于老商业街；三是部分强势品牌（如服装强势品牌、肯德基等）的入驻；四是强大的广告支持；五是租赁条件相对老商业街极为优惠。　　
从以上各项条件，人们没有理由怀疑该商圈未来的发展趋势，于是都争相进入。然而，对于目前所新开发的商圈，想快速成功是非常不容易的。某些地区尤其是小城市通常都是夭折居多。那么，为什么在地理位置、品牌结构、购物环境、广告宣传、硬件设施等条件都强于老商业街，却无法跟老的商业街去竞争呢？这最主要的是跟老百姓的消费文化有关。一般来讲，人们习惯于走某一条路、购买某些品牌、习惯于做某一件事，想让他一下子改变这种习惯是非常困难的。就好比一个人刚生出来的时候是不刷牙的，刚开始刷牙的时候很不适应，因为这是改变一个习惯；而一个成年人如果有一天不刷牙同样也会觉得很不适应。当然，这并不是完全否认新开发商圈，只是说在选择新商圈的时候要非常谨慎。所以，我们在进驻之前应该考虑以下问题：　　　　
　　　　　　　　
一是招商部是否对您的品牌进行严格的审核把关。通常来讲没有对您的品牌把关有两个原因，一个是该商圈招商较困难，就随便把房子租出、去牌子引进来凑个数，第二个可能是该商圈的管理能力不够，对品牌的定位和把握不准。　　
二是该商圈管理层的经营策略和经营理念如何，如对品牌的定位、宣传力度等。是主要针对服装还是餐饮，是主要针对休闲装还是中高档女装等等。　　
三是该商圈的管理层的管理经验及客户资源如何。　　
四是该商圈的整体市政规划方向。　　
五是您是投资服装品牌还是投资商铺。这关系到您今后工作的侧重点。　　
五、店铺信息的获得　　
很多加盟商和品牌公司都有着同样的一个困惑，就是手上拿着大把的钞票却租不到店铺。其实，品牌跟市场竞争注定每年都有一些品牌的死亡和另外新的品牌的重新进来，也就是说，总会有一些店铺在更换着新鲜的血液。租不到店铺是因为无法获得店铺出租或转让的信息。其实我们可以把店铺的资源或信息套进 2080法则，就是80%的店铺资源或信息掌握在20%的人的手里。那么，这20%的人是什么人呢？一是品牌公司或行业领先品牌的加盟商占据着当地最主要地段的店铺资源或信息；二是部分“炒房团”掌握着一定数量的店铺资源。这类人群通常从事其他非服装行业，他们占据店铺完全是想赚一笔可观的转让费；三是公家房（如未出售的房产开发公司房源等）的重要管理人员掌握着该商圈的信息。　　
而房源信息，我们也可以套进2080法则，就是20%的房源信息是通过媒体广告、张贴广告、房产中介等发布，而80%都是通过私下转让等隐蔽交易。而我们恰恰更多的是仅仅通过中介或张贴广告来询问房屋的租赁转让情况，这种信息资源是非常少的。首先我们应该多认识接触当地的服装加盟商同行朋友，在寻找店铺的时候应该采取主动进攻的措施，我们要在某些店主转让意向不明确的情况下先下手为强。那么，哪一类店铺的转让可能性比较强呢？　　
一是销售一些非赢利商品。如在租金较高的商业街出售低价草席等冷门商品，而且生意极差。该店铺纯粹是为了打开店门，其老板通常是在炒这个房子的转让费。　　
二是一些管理不善的店铺。如员工上班懒洋洋、着装不整齐，商品陈列凌乱等。该部分店铺的老板通常是从事其他行业的，因为其亲威朋友在做服装生意，发现服装利润蛮高，又有一点闲钱，于是就随便找个牌子来投资。或者父母比较有钱，自己想“下海”，又缺乏经验。当他们发现服装生意不是那么好做的时候，店铺就有可能放手。　　三是一些业绩不好的店铺。做生意就是为了赚钱，如果出现亏损，店主要么换品牌，要么就退出不做。　　
六、店铺选址的市场调研　　
数据是最能说明问题的，也是判断准确率最高的，店铺的选址也是一样。那么，我们需要作哪些数据的调研和分析呢？最重要的是周边品牌尤其是周边的同类品牌的年销售业绩，其次是周边店铺的租金、转让费等费用，店铺的运营成本（如员工工资等），人流量分时间段、分星期的调查统计等。人流量等因素可以数出来，但其他的数据调查具有一定的难度，我们又如何获得这些数据呢？在此，笔者提供一些“手段”，仅供参考。　　
一、假装被调查品牌其他地区的意向加盟商或加盟商。这要求您对该品牌的加盟条件等情况比较了解。　　
二、明说自己是来找店铺的。对于一些看起来比较善良的（最好是店铺老板本人），向他多表达现在服装生意的难做、店铺租金较大等，多表达“共同点”以博得其同情心，这样，他会把一些情况毫无防备的告诉你了。要注意的是，最好不要说你将加盟的品牌跟他是竞争品牌。　　
三、假装挖人。假装是隔壁某店铺的老板，以高工资和待遇去“挖人”。通过“挖人”先套出他们的工资制度和提成制度，再询问到其他情况。要注意的是，只能单独找某一个员工，并不能心急，先讲“工作和工资”方面的问题。　　市场调研要多询问一些店铺，将各种情况综合分析，并分析您的品牌与所调研的品牌、您的操作能力和所调研店铺老板的操作能力等方面的优缺点等。要不怕失败，不怕辛苦，以得到最真实有效的数据进行您所操作品牌的分析及运营计划。　　
七、店铺选址需注意的其他细节问题　　
一是事先了解店铺近期是否有被拆迁或其他市政规划变化的可能，房屋是否有产权上的纠纷或其他问题等；　　
二是该街道的人流特点。该街道的两侧的人流特点及人流量可能会因为交通条件、历史文化、建筑格局、日照时间等因素会有所区别；　　
三是当地重要建筑及重要品牌的分布。如同行业领先品牌、肯德基等，它们会聚拢人气；　　
四是投资与收益成正比。投资是为了赚钱，不要一味地追求租金高或者租金低。如果您投资50万租金一年净利润30万，而投资30万租金虽然营业额减少不少，但一年净利润为25万，那么您选择哪一种方式呢？　　
五是讲究店铺的醒目、视野的开阔；　　
六是店铺的格局。如层高、通风性、明度、门前是否有阶梯等等。　　
文/章义伟(作者系杭州某著名女装品牌营销经理。曾多次受邀参加品牌公司及百货商场的督导、加盟商、店长导购等系列课题培训工作，对女装及休闲装的品牌策划及整体运营、终端店铺管理及业绩提升有着较为丰富的经验)　　　　　　
　　有开店打算的人不妨参照下列做法——　　　　第一步：选好地段和店面 　　　　　　选择经营地段要把握以下几个关键： 　　　　　　把握“客流”就是“钱流”原则 在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。　　　　客流量较大的地段有①城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。 　　　　　　利用“店多隆市”效应 我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到体育场路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。 　　　　　　注意因行制宜营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。　　　　第二步：作进一步的考察 　　　　　　在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况： 　　　　　　店面本身的情况开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。 　　　　　　房东的背景有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。 　　　　　　同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。 　　　　　　客流状况 “客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；②过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。　　　　第三步：尽快拿下看中的店面 　　　　　　一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。 　　　　　　谈好房租价格对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；②预算一下，估计是有钱可赚的；③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。 　　　　　　谈好缴付方式缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。 　　　　　　谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。
　　五万元开家服装店全攻略　　　　　　　　一、项目介绍　　　　
由于资金有限只有5万元，所以我想来想去没有什么更好的项目，时间紧张也没有更好的灵感所以暂就来个传统行业，服装行业。　　　　
我的项目是做服装行业，开个女式服装店。　　　　
在选定行业之前，我先衡量自己的创业资金有多少，5万元。因为，各行业的总投资有高有低，每一种行业都不一样，所以，先衡量自己所拥有的资金能够做那些行业，再来做进一步的规划。　　　　
选择开服装店的优势是服装行业较为成熟，项目需要的成本较低，容易进入也容易启动。而且自己对服装也有点感兴趣，算是兴趣与事业相结合吧，呵呵。　　　　
二、店面的选址　　　　
地点的选择对日后店面的营运好坏影响很大，所以一定要找个商圈位置好的店面。经过调查我发现在闵行莘庄这快商圈不错，闵行区作为上海发展的主要居民居住区之一，莘庄又是闵行的中心，这里交通发达，人口密集，市场是没问题。而且这里以后还要建一个大型的亚洲商品交易中心，前景广阔。最后我把店面选在了莘庄的水清路上，仅挨店面就有一个公交车站，前面是个大马路，平时无论白天晚上人来人往。而且一百米开外就是地铁站，人流量是可想而知的。周围又都是老居民区，固定人口多，地块成熟，消费力旺盛。另外我发现这条街上还有几家为数不多的衣服店，但大都定位居高，价格昂贵，款式单调稀少。平时也很少有人光顾。因为这里虽然居民多但大都是普通老百姓，富人很少，不适合销售高档消费品。这里虽然人流量大但大都为上班一族，消费能力为中低档。我的定位就是中低挡符合市场需求。同时和其他几家店没有冲突，差异性存在。　　　　
店面的租金也不高5000元/月，付三压一，（上海都这样）。找好店面之后，接下来就是要与房东签约。而且，这个动作不能太早，必须待前面几项步骤都完成后才能进行。因为，一旦与房东签约之后，就开始支付房租，自然就会有时间压力。所以，我在与房东签约之前，一切能做的筹备工作与书面数据（包括营业证照的办理等，这里我就不在熬述了），都先准备好了。在与房东签约时，租期最好不要太短，如果只签一年，可能一年后才要开始回收，结果店面却被房东收回去，租期以三至四年为较理想的签约期限。我签的合同是三年，即使将来经营出了问题我也可以转租出去（这里的房租一直在涨）。店面承租下来，需要一段装潢期，所以我向房东情商，租金起算的日期让他扣掉装潢期，以降低租金支出。呵呵，能少烧钱就少烧点，谁让咱只有5万元起步金呢。 　　　　
三、店面的装潢　　　　
租好了店面，下面要装修了。店面装潢关系到一家店的经营风格，及外观的第一印象，因此，装潢厂商的选择十分重要，所找的装潢厂商必须要有相关店面的装潢经验。譬如，开咖啡店就一定要找有咖啡店装潢经验的厂商，开儿童美语就必须找有儿童文教装潢经验的厂商。因为，装潢厂商如果没有同类型店面的装潢经验，到时候所装潢出来的店面，在实务操作上，就未必能完全符合需求。届时，如果再打掉重做，当然就费钱费时。 　　　　
所以，我在装潢前请装潢公司先画图，包括平面图、立面图、侧面图、所要用的材质、颜色、尺寸大小等，都要事先注明清楚。为便于沟通清楚自己所想要装潢的模样，最好先带装潢厂商到同类型的店去实地观摩，说清楚自己想要装潢的感觉，这样装潢出来的店面，才会比较贴近自己的想法。 　　　　
我要求的装潢效果如下： 　　　　
1、 门口醒目的广告明确，让路过的人一目了然店内是卖什么东西！重要的一点，相同的衣服挂在不同档次的的店铺会用不同的效果，不要因自己店内整体的形象影响到自己的衣服的档次，影响到顾客的购买欲！当然本店刚开张简装为宜。　　　　
2、 灯光等硬件配备也非常重要的，如果店铺不够亮膛，给人感觉就是象快倒闭的！晚上门头的灯一定要亮，一下子能吸引路过的顾客的眼球！灯光也能让衣服更动人，但是不同的灯光会有不同的效果，冷暖结合是服装店最适合的，如果全部是冷光（也就是平时所看见的白色灯光）店铺虽然亮堂，但是给人的感觉惨白不够温馨，衣服会显得不够柔和！加上暖光灯（平时看见的射灯之类的黄色光）能中和惨白感觉，照射出的衣服也更动人！空调在夏天必需要俱备，不然店里很难留住顾客有耐心挑选衣服的，身上粘滋滋的，试衣服也不会有心情的！　　　　店面装潢一共花了5000元，这还是省着点花的，包括我自己做小工，就5万省着点吧。　　　　
四、选货及进货的渠道　　　　
万事具备只欠东风，下面进入正题，我该讲讲怎么买生财的工具：衣服了，怎么进货选货　　　　
一、 选货及进货　　　　
1、 选货：选样，款式，品牌，数量　　　　
选货要掌握当地市场行情：出现哪些新品种?销售趋势如何?社会存量多少?价格涨势如何?购买力状况如何?大体上能心中有数。　　　　
品牌以杂牌为主，以外贸货为主。　　　　
进货要适销、适量，要编制进货计划，当然在进货过程中也可应变修改。进货时，首先到市场上转一转、看一看、比一比、问一问、算一算、想一想，以后再着手落实进货　　　　
少进试销，然后在适量进货。因为是新店开张所以款式一定要多，给顾客的选择余地大。　　　　
进货安排在每个星期的三或四，这样每个星期六店内肯定是有新品到货的，但只上部份新货，一部份留着星期天上！如果进入销售旺季，三四天就补一次货！　　　　
象“三八”“五一”“国庆”等几个销售高潮，不要等到差不多时间时再准备货品，提前半个月就可以先开始准备了！要给自己有足够的安排时间才行！　　　　
2、 进货渠道：　　　　
上海七蒲服装批发市场或杭州四季青服装批发市场。新店开张暂时只在七蒲服装批发市场进货。同一城市就近方便，等日后销量上去，在去杭州四季青服装批发市场。　　　　
五、人力规划　　　　
我计划雇佣三个人，两个小姑娘最好是漂亮MM（不要骂我色，爱美之心人皆有之，漂亮MM容易招揽顾客奥），主要负责接待顾客，两人轮班倒。另外招一个年龄大点的阿姨和我自己轮班倒收银，我基本上一直要在店里看着的（除了进货或者重要的事，自己创业累点是应该的）。两个小姑娘的工资，800/月+提成，提成为月营业额的1%，提高她们的积极性。大一点的阿姨也一样，800/月+提成1%，不收银出了问题它要负责。　　　　
六、投资金额分析，每月费用分析　　　　
1， 房租：5000/月，付三压一，20000元　　　　
2， 装修费5000　　　　
3， 第一次衣服货款20000元　　　　
4， 其他费用1000元　　　　
5， 员工工资可以在第一月底结，不用算在初期5万内　　　　
6， 余下4000做流动资金使用 　　　　
七、营销策略　　　　
一、开幕促销 　　　　
当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。开幕当天为招徕顾客，办一些促销活动势不可免，促销活动不外乎打折、赠品及抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。 　　　　
二、衣服的陈列　　　　
做女装产品关键要品种多，给客户有足够的挑选余地，这与其它品牌专卖店不同，不是依靠主要几个款的来销售！产品陈列上要突出自己服装的特点，把上衣，裙子，裤子，套装等分开陈列，除了店铺看上去整齐外也给有目的性购买的客户挑选提供方便，如果只想买裙子的，他只需在裙子类挑选，如果买了裙子又想配上衣，直接可以到上衣类去搭配！量多的款可以用模特出样，往往出样的衣服是卖得最快的！橱窗里的出样要经常更换，这不能偷懒！　　　　、 原则：每周都要有新货上架，以中档为主，高低档为辅（高档点缀低档适量）　　　　
2、 方针：尽量把其中的每个环节作成标准化，以备日后发展连锁，即模式复制　　　　
3、 服务：训练营业员的基本利益，对顾客的服务态度及服务宗旨。无论顾客是否买衣服或者买所少钱的衣服都要微笑送客让其满意离开，常此以往才可能有口碑相传的美益度，也才会有回头客。顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。　　　　
4、 方法：　　　　
（1） 初次来店的惊喜　　　　
① 免费赠送小饰物，小挂件，让其填一份长期顾客表（做客户数据库）　　　　
（2） 增加其下次来店的可能性　　　　
① 传达每周都有新货上架的信息　　　　
② 利用顾客数据库，以某种借口施以小恩惠，使其来店领取或告知打折消息，或者免费送过季衣服（要定量）或送生日礼物等　　　　
③ 购适量女士手袋告知顾客一次购物满400元送一只女士手袋（女士手袋要在店内陈列出来，进货以38元标价300+的那种为宜，给顾客物超所值的感觉）或者累积消费600元及以上。（获得奖励之后在从新累积）　　　　
（3） 满意购物并使其尽可能介绍其他买家来店购买　　　　
① 告知顾客量大或团购可优惠，如：一次购满500元及以上打8折等，或者个人累积消费 1000元既获得一张8折的金卡　　　　
② 介绍新顾客，如：每介绍一位新顾客并购满200元及以上送推荐人50元购物卷等。　　　　
（4）不定期打折　　　　
①人一定程度上都喜欢贪小便宜，女人就更是如此了。&店铺开张大赚送&、&本店商品八折优惠&，也可以采用买一送一的策略（送的货以滞销货为主，过季货为辅）　　　　
这些招牌通常能抓住女人的心。 　　　　
（5）一年中做几次短期促销，售价定为10－30元，非常聚人气！再把店内滞销款低价一起处理！如五一，十一，三八等最佳时间　　　　
八，总结　　　　
综上所述我用5万元开一个女式服装店，是不是能够成功当然还需实践中去检验了
　　选择店面时首先应注意:　　1/店面的朝向什么方向,店面前面有没有会影响你经营的东西存在,比如你是卖吃的,前面或者旁边有没有厕所或者裸露的下水道等!　　2/店面是否规格明亮,在里面有没有会让人感到不舒服的情况!　　3/过去在那里经营的是什么,如果是经营失败了的,而你刚好也要经营前面的那过行道,最好不要,因为前面的失败不是没有原因的!　　4/多问问其他在那里经营或者生活在那里的人一些前面的情况 ,了解全面.　　
　　、如何选择经营地址？中国有句古话叫“借地生财”，这句商业谚语是说：借用、租用、利用别人或外地的地理优势经商，从中赚钱发财。还有“店不卖钱移闹市，生意不好调柜台”等商谚，都是强调地理条件对经商的作用。　　一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和这三个客观条件。经商也同样离不开地利，地点有利才能生意兴隆。地点好是创业成功的保障。　　所谓地理上的优势，从经商的角度讲，至少应该有以下特征：　　（1）人们常去的地方；　　（2）人口集中的地方；　　（3）购买力较高的地方；　　（4）靠近市场的地方；　　（5）方便顾客的地方；　　（6）有利于物质流通的地方；　　产品或服务的质量重于店铺的地址，而店铺的地址好坏又重于店铺的规模大小。一旦你决定开店，必须对所选地点做全面的考查，了解该地区人口数量和结构、消费水平、其它店铺在该地区的经营状态，仔细权衡各个地点的利弊，选择最优地点，这样你才会赢得更多顾客，长久稳定地发展下去。　　圣恩熙的建议是开店就要选个好码头，只要客流量大，何必担心租金高。　　2、如何选择经营环境？　　曾经有人说：“选择好合适的店铺，其经营的成功率在70%以上”。选择店铺最好避免同条街道上有较强的竞争对手，因为商场上同行是冤家。但这仅是就一般情况而言，就目前国内经营状况来看，却以成行成市的形态出现比较有利。如电器一条街，时装一条街，美容一条街，餐饮一条街等。这样有利于吸引大量顾客光临，并为顾客增加选择余地。　　总的来看，销售最好的地点和环境是选择在商业区、闹市区，其次才是沿街商铺，最后才是社区。但就算是生意最旺的商业区，也难免有些位置是死角，而一些被人视为偏僻冷清的街道，也有些地方适合于开店。圣恩熙的投资者怎样才能选择好有利于自己开店的王牌位置或黄金口岸呢？这里提供几点建议仅供参考：　　（1）选择在交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近步行不超20分钟路程内的沿街店铺开店。　　（2）对于一条马路的两侧，往往是一侧生意好，另一侧生意却不好。所以应选择客流量较大或其它店铺开的较成功的一侧，这样会有利于开店。但应避免和杂货店、小吃店、修理铺、洗头洗脚店为邻，这样会非常影响销售。　　（3）对于不同的马路应选择一级、二级较大的马路，尽量不要选择小马路或小胡同，但在选择大马路时，应选择没有隔离带或较少隔离带的、人车混流的马路。因为如果马路有隔离带，汽车行使速度都较快，行人为了过马路，集中精力去躲避车辆，便容易忽略马路两旁的店铺。　　（4）接近人们聚集的场所。如超市、商场或剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近。这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。　　（5）选择靠近人口会增加的一边。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。　　（6）选择同类店铺聚集的一边。大量事实证明，对那些经营消费品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。但应避免进入低档、信誉不好的同类店聚集处。　　（7）选择的店铺的门前台阶不应过高。大量事实证明，门前台阶过高会使顾客产生距离感，不利于经营，一般以选择不超过三级台阶的店铺最适宜。若你已经选择了台阶超过三级的店铺，可考虑将台阶前的地面垫高成坡形以减少台阶级数。　　（8）拐角处的位置较理想.　　拐角的位置往往是很理想的,它位于两条街道的交叉处,是人流和意识的停滞点,可以产生“拐角效应”。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积;两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的路口以缓和人流的拥挤。　　由于拐角，所以店铺的位置面临两条街,选择哪一面作为自己的正门,则成为十分重要的问题。一般的做法是,选择交通流量大的街道一面作为店铺的正面,即店面;另一面作为侧门.　　（9）三叉路口是好店址.　　店铺设在三叉路的正面,店面十分显眼，同样被认为是非常理想的店铺的地理位置。但是,处于这一有利位置的店铺应尽量注意发挥自己的长处,在店正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到店铺中来。　　（10）开办店中店也是一种非常好的选择。可以考虑在商场或大型超市中租赁场地开办店中店，利用他们原有的客流量吸引更多的顾客。　　（11）对于资金有限，无法承受在黄金地点投资的创业者，与其选择现在被普遍看好的黄金地点来经营，不如选择在不久的将来，会由冷变热未被人们看好的地点来经营。也可先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据以后的经营状况，重新搬迁好的经营地点。　　一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具有，则是最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构思对了，都是高投入高回报，所以要舍得在店址上投资，俗话说得好：“舍得了孩子就套得住狼！”　　开店方位有讲究。方位是指店铺正门的朝向，这与当地气候相关，并受到风向、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的店铺会有日晒，在夏季若无空调，会因炎热而不利于顾客进店；而安装空调无疑增添了开支，唯有在店外设立了拱廊建筑或遮阳篷布，店内改善通风条件，才能减少不利影响。在北方城市，面向西北的店铺较容易受寒风侵袭，也不利于顾客入店购物。这些因素都会给店铺经营带来很大影响，在选择店铺地理位置时应当充分注意。　　因此，与其追求大面积和豪华装修，不如选个好店址。
　　店面位置的好与坏直接关系着生意的好与坏。俗话说“天时、地利、人和”，公司的政策、指导与支持就是天时（非常感谢《商界》的所有领导、朋友们能够在这个时期联合诸多优秀厂家、公司举办此次活动，这就是天时），店面的位置就是地利，个人的经营（包括个人的经营，以及与周围邻居的相处、前期的营销、宣传）就是人和。 天时已经有了，当前最关键的就是地利，如何选择较适合的店面呢？我认为，主要是从以下几个方面：　　 　　
一、店面的选择一定要符合公司的要求：比如特步、奥康等公司，明确要求店面位置要在校园内、或是附近， 公司的目的就是培育、开发学校市场。虽然，我们在市中心有比较满意的位置，但这不符合公司的要求。所以，肯定不可以，只有在学校内或附近重新选择较为合适的店面；　　 　　
二、店面的选择与公司的标准、形象相匹配：不同的公司对其自身的形象、标准、定位等是不一样的，已经形成较好品牌概念或实力比较强的公司对店面的要求也同样严格，不仅面积合适，更重要的是店面的位置一定要与其公司的整体形象、定位相匹配。比如类似特步、奥康、皇明等公司，店面的选择一定是在主干道附近，比较醒目的位置。　　
三、店面的选择与经营的产品要匹配：经营产品的不同，也就意味着顾客群的不同，意味着我们服务人群的不同，店面位置同样要与我们自身所经营的产品相一致。就要考虑到附近的人群档次、人流量、能否聚人（有的位置是主要街道，但不停人，比如上、下坡道位置等）；　　 　　
四、还要考虑房租、房屋归属等因素：未开店之前，先要初步测算一下营业后大概需要产生的费用，合理估算一下利润。避免店面位置虽然很好，但利润还不够缴房租的或是刚刚够的局面。而且，房屋的所有权如何？是自己的房子，还是租赁的房子？若是租赁的房子，一定要明确年限，否则生意好了，就有可能面对长房租的局面。　　
五、其他：自己感觉要舒服。有人说看房子、选位置要注意风水，什么是风水？自己感觉好，进入店面内，感觉很舒服。基本上就可以说风水不错，呵呵。自己感觉舒服了，才选择长时间呆在店内，经营起来也愿意去用心经营。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规