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房屋出卖前被抵押给银行 政府须加大监管保障买受人利益
【原标题:我买的房子究竟属于谁?】
郭山泽/漫画
“我买的房子究竟属于谁?”6月13日中午,李先生走出北京市第一中级法院的大门,嘴里嘟囔着。
“八年前,我们付全款2000多万购买了六套商品房。谁知道,先是办不下房产证,后又被法院查封,现在银行又申请法院变卖这些房产偿还开发商的债务。你说我冤不冤呀?”说起自己购房的经历,李先生一脸的愤慨与无奈。
全款购房,房产证逾期未交付
年近六旬的李先生家住北京市西城区。李先生记得很清楚,2006年春的一天,他的手机接收到一条售楼信息。“楼盘位于海淀区白石桥路甲6号铸城大厦,开发商是北京鸿润房地产开发有限公司(以下简称鸿润公司)。我和家人去看过几次后,相中了四套商用现房。”
2006年3月,李先生和几家亲戚凑了1200多万元购房款,以李先生妻子赵女士的名义买下了铸城大厦F3、F17、F18、F19A四套房。
“购房合同是3月30日签的,4月5日我们一次性付清房款,同时还交纳了约100万元的公共维修基金、契税、印花税等相关费用。合同第18条关于产权登记一项,双方约定由鸿润公司代办房屋权属登记,我们为此交纳了1200元委托费用。”
李先生告诉记者,房款交付没几天,鸿润公司就交付了房屋。购买的房屋用于做餐饮,生意还说得过去。当年10月,在鸿润公司售楼处工作人员的竭力推荐下,几家亲戚又凑了1000多万元,以李先生的名义购买了铸城大厦F6、F7两套房。李先生说,投资2000多万元买了六套房,如果不出意外,预计10年应该能收回成本。
根据《商品房买卖合同》约定,鸿润公司应在房屋交付之日起730天内协助买受人办理房屋权属登记。房款已结清,房屋在自己手里正常使用,李先生并没有太在意办理房产证的期限。
时间到了2009年,距双方约定的办证期限已过一年多,但鸿润公司并没有交付房产证。李先生夫妇去问过几次,工作人员一直以各种理由推托。无奈之下,2009年10月,赵女士将鸿润公司诉至法院,要求法院判令鸿润公司协助办理购买的铸城大厦F3、F17、F18、F19A四套房的房屋产权证。北京市海淀区法院审理认为,鸿润公司作为商品房的出卖人,负有为买受人提供办理房屋权属转移所需文件,协助买受人办理产权转移登记手续的义务,且买受人已向鸿润公司支付代办费,按双方约定已超过办证期限,故判令鸿润公司于判决生效后十五日内协助买受人办理房屋产权证。
日,法院判决生效。鸿润公司没有上诉,但也没有协助赵女士去办产权过户手续。
更让李先生不安的是,他发现,鸿润公司一直设在铸城大厦的售楼处不知何时起已人去屋空。
查询房屋信息,已被开发商抵押给银行
李先生急忙来到北京市海淀区房地产管理局。“我们手里只有购房合同和发票,手续不全,那里的工作人员不同意为我办理过户。我给他们看了法院的判决书,好说歹说,人家才答应先给我查询一下。”
查询的结果让李先生十分震惊:他们购买的几套房已被法院查封,查封法院是北京铁路运输中级法院。
去法院了解情况后,李先生得知,由于鸿润公司欠中铁建设集团有限公司工程款,中铁建正在申请法院执行鸿润公司的资产。
日,赵女士对以她名义购买的4套房屋以案外人身份向法院提起书面异议,请求法院停止对其所属房屋的执行,解除查封。
北京铁路运输中级法院审理查明,依申请执行人中铁建集团有限公司申请,该院于日对铸城大厦地下层及地上二层房产进行查封。在北京市建设委员会查询显示,所查封房产为被执行人北京鸿润房地产开发有限公司所有。日,案外人赵女士已与鸿润公司签订了房屋买卖合同,支付了全部房款,并实际占有该房。鸿润公司负有协助赵女士办理房屋权属转移登记手续的义务,但未在合同约定的办证期限内履行其义务,导致赵女士至今未能取得房屋产权证。日,北京铁路运输中级法院作出民事裁定书,中止对赵女士所属房屋的执行。
拿到法院的裁定书,2010年的春节,李先生一家踏踏实实过了个节。
节后不久,李先生再次来到房管局咨询办证事宜。让李先生万万没有想到的是,工作人员的答复依然是,房屋处于被法院查封的状态,只不过这次查封的法院换成了北京市第一中级法院。
一头雾水的李先生找到了北京一中院。在法院,李先生得知了一个让他更震惊的消息:因为鸿润公司还不上银行的贷款,李先生夫妇购买的六套房早已被鸿润公司分别抵押给两家银行了!
气愤到无语。冷静下来后,李先生像上次一样向法院递交了案外人执行异议申请书。
不久,北京一中院民事审判庭的法官约谈李先生。“法官对我说,鸿润公司的其他资产执行完后差不多能还上银行的贷款,到时候我们的房屋就可以解押了。”这次约谈后,李先生撤诉了。
开发商还不上贷款,抵押房面临变卖
接下来是三年多漫长的等待。
直到今年3月的一天,北京一中院的法官再次找到李先生夫妇。“我们才知道,鸿润公司还是还不上银行的贷款,银行已将其诉至法院,法院最终判决银行以鸿润公司所有的铸城大厦包括F3、F17、F18、F19四套等房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产清偿银行债务。”
4月29日,李先生和赵女士分别向北京市一中院提出执行异议申请。6月13日,法院对这两起案件公开听证。为了保障执行听证公开透明,北京一中院首次在执行异议审查程序中引入人民陪审员加入合议庭。
法庭上,两家银行出示了北京一中院日作出的两份判决书。在两份判决查明的事实中,李先生终于弄明白了自己购买的房屋为何迟迟办不下房产证。
原来,早在赵女士第一次购买4套房屋的半年前,即日,鸿润公司就与银行签订了借款合同:鸿润公司向银行贷款1500万元用于支付公司另一项目的拍卖余款,同日双方签订抵押合同,鸿润公司以其拥有的海淀区白石桥路甲4号中关村航空科技园配套项目地上一层配套(商用房)土地使用权及在建工程为该笔贷款的抵押担保。借款合同到期后,鸿润公司尚有600万元贷款未予偿还。日,双方又签订《贷款抵押协议》,将土地使用权抵押转为现房抵押。
日,北京一中院一审判决支持银行要求鸿润公司支付剩余贷款及利息的诉讼请求,鸿润公司承担违约责任,应向银行偿还600万元贷款。因鸿润公司以其所有的房产向银行提供抵押担保,故银行在鸿润公司未按约偿还尚欠借款本息的情况下,有权要求鸿润公司以其与银行签订的《贷款抵押协议》中约定的抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
李先生购买的两套房产鸿润公司则抵押给另外一家银行,向银行借款1000万元用于融资。双方在《借款合同》中约定,鸿润公司以其拥有的铸城大厦地下一层及地上二层的房产作为该融资的抵押物抵押担保。后因鸿润公司未能依约如期偿还约定本金并足额支付贷款利息,银行要求鸿润公司以双方约定的抵押财折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
庭审过程中,李先生夫妇强调,他们购房时,与开发商鸿润公司签订了《商品房买卖合同》,其中第4条显示,该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。2006年他们购房时还没有现在的“网签”,购房者根本无法查询到所购房屋是否处于抵押状态。
“我们付了全款买房,房产证办不下来,开发商也找不到了,房子还要被银行拍卖,这理儿搁哪儿也讲不通。”李先生说。
如何避免出现更多的“李先生”
互联网搜索,记者发现,有着李先生夫妇类似遭遇的人还真不少。
日《中国经济时报》报道,家住湖南长沙沁园春小区的莫先生于2004年一次性付款买下长江置业发展有限公司开发的沁园春小区的一套房子,入住两年后,莫先生发现自己的房子还没有在房产局备案,更让他气愤的是,开发商竟然将其未备案的房子作为抵押,到银行申请商业贷款,去开发其他地产项目。
日《吉安晚报》报道,因开发商将房子抵押给银行,吉安县万福镇农贸市场部分业主购买房子已有10年,仍无法办理房产证。
“在这些新闻报道中,常常会提醒购房者要谨慎选择,不要买已经到银行设定抵押的房屋。但事实上,我们不能要求一个老百姓了解房屋买卖过程中全部的法律程序,把所购房屋上设定的所有权利都查清。如果不是房屋的利害关系人,购房人在购房前是没有权利到房管部门查询房屋的真正状态的。如何保障买受人的利益,政府必须加大对金融和房地产市场的行政监管。比如,已经设定抵押的房产怎么还能卖出去?银行放贷赚取利润,同时就要经营承担风险,银行对其放出去的款项资金流向是否尽到了监管义务?银行对其设定抵押权的房屋应该如何设定监管?不能等到开发商的资金链断了,直接变卖抵押物了事。这种做法可能会使善意第三人的利益受损。”李先生夫妇的代理律师、北京东元律师事务所律师韩琦燕说。
“银行拿着钱放出去赚钱,但是有了风险他们不承担,找别人承担。照这样看,银行怎么做都是合适的,收了利息,最后还能收回房子,那谁来保护消费者的合法权益呢?法院如果真的拍卖了这几套房,2000多万我们找谁去要?”李先生说。
韩琦燕律师告诉记者,此案中开发商涉嫌欺诈,买受人是可以向法院起诉的,但是诉讼之后,怎么样保证判决文书不是一纸废纸?如果鸿润公司的账户有钱,银行也不会要拍卖李先生夫妇购买的房屋。
在一则新闻报道中,一位不愿意透露姓名的法官所说的话给记者留下很深印象,“作为法官,面对类似问题也两难。开发商将卖给业主的房子拿到银行进行抵押贷款,到后来,有的开发商无力偿还贷款,有的甚至‘人间蒸发’了。法院拿这样的开发商也没有办法,就算相关人因涉嫌诈骗被刑事处罚,如果没有财产可执行,对购房者和银行都是没多大意义的,最后为此埋单的会是谁呢?不是银行就是购房者。作为执法者,没法面对其中任何一方。这样的问题到底如何解决,希望有关部门能采取有效的预防措施。”
[责任编辑：别人用房产证作抵押贷款，让我做担保人，我应注意什么？_百度知道
别人用房产证作抵押贷款，让我做担保人，我应注意什么？
如果他不能偿还，我有什么责任，我应注意什么，有什么后果，让我做担保人，为什么需要我的营业执照户口本别人用房产证作抵押贷款？如果几个月不偿还贷款？他用房产证贷款，可以不要担保人吗、结婚证
提问者采纳
如果是作为物保的方式之一抵押的话，即便是把房产证交给你了也不能说明你就享有了对该房屋的抵押权；没有约定或者约定不明确，而本案中看不出该房产证有任何担保的效力，如果还不足以清偿其债务时，债权人实现其债权有先后顺序。提供担保的第三人承担担保责任后，只是一个证明而已，那么你才享有这个抵押物的抵押权，有权向债务人追偿，你要按照合同约定承担担保责任，说白了啥都不是你好1。2。参见法条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，那么债权人是有权利决定债务人是否要提供担保的，当债务人无法清产债务时。3，债权人应当先就该物的担保实现债权，债权人可以要求提供人保或物保也可以要求两种都提供，也可以要求保证人承担保证责任，债权人可以就物的担保实现债权.你作为第三人参加担保，是为了保证其债务的正确履行。但是本案中发生效力的担保只有你是作为保证人，债权人应当按照约定实现债权，如果债务人财产充实，但是担保不是必须要提供的，本案中房产证既不是物保也不是人保，而质押则需要交付抵押物.债权人要求债务人提供担保，那么必须签订抵押合同，即可用先拍卖债务人的房子优先受偿，并且向 房管局登记，债务人自己提供物的担保的，资信状况良好的话，那么你作为担保人就需要按照合同具体约定承担相应的担保责任：第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，那么当债务人无法清偿债务时，抵押是不需要交付抵押物，物保又分为抵押和质押.担保分为人保和物保；第三人提供物的担保的
提问者评价
其他类似问题
债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。你需要注意的是：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，有权向债务人追偿；没有约定或者约定不明确，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，房产价值与其所担保的债权等值或者大于《物权法》第176条规定，为了保险起见，你同时可以要求该人为你提供反担保以降低你的风险，债权人应当按照约定实现债权；第三人提供物的担保的。提供担保的第三人承担担保责任后，债务人自己提供物的担保的，其上没有额外设定其他抵押，该人的房产证确属其本人所有，债权人应当先就该物的担保实现债权。同一债权既有保证又有物的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形
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抵押贷款的相关知识
其他3条回答
需要你的各种证件是要考察你作为担保人的承债能力。详细可参考《担保法》和《物权法》的相关条文。毕竟作为担保人要承担最后债务清偿的责任。你要注意的是房产情况（折价后是否足以清偿贷款）和贷款人的经济状况，一般情形事宜贷款人的个人抵押物偿还贷款，请你三思而后行，你作为保证人附有连带清偿责任。只要房产价值足够有没有权利瑕疵的话可以不需要担保人的是向银行贷款吗？这是物保和人保的竞合
不动产作抵押的话，必须登记，否则无效；交不交房产证不是关键；
让你作保证人的话，对方可能要对你的财产状况作一些了解，但不能要求你将相关财产证明交对方保管；简单点来说，他要看相关证明材料可以，但不能要求保管该材料；
保证的话，分为一般保证人和连带保证人；二者有很大的区别，最大的区别是，如果是连带保证人，只要债务到期不能偿还时，保证人就必须承担保证责任；而对于一般保证人来说，债务到期不能偿还的，债权人还必须起诉债务人，在判决下达并执行后，如果仍然存在未偿还债务，这时候才由保证人承担保证责任，也就是说，连带保证人的保证责任要大的多；
一般情况下，既然有抵押，就不需要再找保证人了，除非抵押物价值不及贷款额，这时候保证人只要对超过部分承担责任就行了。
不偿还贷款...
只要你签字，提供材料的话肯定会有连带责任的啊！
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贷款，一定要有担保人签字吗？实物抵押难道不行吗？
我有一亲戚，到镇农业银行办理贷款，他是做鱼饲料生意的，家里其实固定资产也该值个二三十万吧，但农行非要贷款人搞个在事业单位上着班拿着工资的人来担保签字，他找到了我，我拒绝了他，但心里其实也挺过意不去的。难道国家在农村贷款这方面真的有这个规定吗？别人不是已经有抵押了吗？还要什么签字？
一般农村的银行贷款,都要有亲戚朋友做担保贷的,银行是为了风险考虑
其实在城市里,即使有了抵押物,还是要担保的,只不过城市里有担保公司,只要给担保公司钱就可以了
农村没有担保公司罢了
也是为了自身利益。
不过农村贷款真的不太方便，国家得整整。
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