众筹买房是怎么回事儿 花别人的钱买自己的房
[摘要]买房缺钱?没关系，上众筹平台筹资。在美国，这一众筹模式风头正劲。买房缺钱?没关系，上众筹平台筹资。众筹买房大致可分为两类，产权型(Equity)和债务型(Debt)。筹款人在不确定风险或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。众筹买房大致可分为两类，产权型(Equity)和债务型(Debt)。筹款人在不确定风险或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。花别人的钱，买自己的房产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元，却欲购置100万美元的房产，装修需要10万美元，共需110万美元，而由于其收入有限，银行只能放贷60万美元，填补这40万美元缺口的一种方式就是众筹，筹措到资金后，投钱的人共同拥有房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，投资人急于出手，将该套房屋以80万美元的低价抛售后，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万美元，剩下的20万美元则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万美元，剩下的16万美元，按照产权比例分给投资人。跟按照投资比例进行利益瓜分的产权型所不同，债务型(Debt)通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型。举例说明，筹款人手持10万美元，却看中了一套标价60万美元的房产，装修需20万美元。共计80万美元，投资人预判这是一笔好投资，转手后可能会以120万美元成交，遂出手，先向银行贷款20万美元，凑上手头的10万美元，还有50万美元缺口，以该房产作为抵押，用网络众筹形式募集资金，填补缺口。债券的优先级以银行最高，众筹投资人次之，筹款人居后的方式呈现。资金到位后，无论房屋盈利与否，筹款人每月需向众筹投资人支付10%左右的固定利息。一年后，时机成熟，房产牛市到来，筹款人便以120万美元的价格转卖，他须先还清银行的20万美元贷款，剩下的100万美元，先按照当初的投资比例，将筹来的50万美元还给投资人，再加之10%左右的利息，共计还款55万美元，剩下的45万美元则收入筹款人袋中。但世上并无稳赚不赔的买卖，如若房市大跌，筹款人以60万美元低价抛出，还给银行20万美元，剩下的40万美元则依然按照当初的投资比例还给众筹投资人，此刻，众筹投资人非但拿不到利息，连当初投的钱也缩水了20%，而筹款人更是血本无归。诚然，无论是产权型还是债务型，银行因其拥有最高优先级的债券，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资不二法则。2012年，奥巴马签署了“振兴企业法案”(Jumpstart Our Business Startups Act)，将股权众筹(equity crowdfunding)合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境，各种通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地茁壮成长，Lending Club和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE( Peer to Real Estate)。Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是这类典型的网络众筹网站 (P2RE) ，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地和全美的经济发展。Patch of Land联合创始人及CEO贾森·弗里顿(Jason Fritton)对记者说，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生新的犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之跟着下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元的商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”(Value add functions)的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，这为Patch of Land这样的专业众筹购房网提供了机会。2013年9月，美国证券交易委员会(SEC)的证券法规通过一项名为“大范围融资”(The general solicitation rules)的新法，允许公开募款后，Patch of Land立刻推出了他们的第一个项目。从那以后，他们通过发展项目，已经募得超过1600万美元的资金，为超过90个房地产开发项目提供资金，并已将400万美元获利返还给投资者。除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者呢?Patch of Land首席营销官埃里科(AdaPia d’Errico)说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者借钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别，地理位置和开发商进行分类投资。”专业投资人乔·斯坦普(Joe Stampone)则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重影响。因此，众筹网站的信誉关乎其生死。埃里科对记者说，“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。此外，在交易时，Patch of Land也尽量避免某个环节的拖欠和延误，防止银行的过度监管，并对那些不能及时放款的借款人进行及时监督。在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人投资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率(cap rates)和支出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募资的基本属于相对优质的投资项目。房地产众筹的投资门槛也不尽相同，视投资房产的“吃香”程度而异。通常稳赚不赔的买卖，其最低募集金额也相对高一些。乔告诉记者，他曾经参与过一个中型的房地产众筹项目，从15个投资者手中共募集到了30万美元，人均投资金额为2万美元，其中最大的一笔个人注资为5万美元。而一些收益较好地黄金地段的房产投资，如纽约曼哈顿的公寓楼，其投资门槛更是高达10万美元。助推美国地产经济网络众筹的盈利模式大抵相同，它在审核、批准每一笔贷款时，收取一定的管理和服务费，而投资人通过其网络平台，投资房产的年化收益率大约在10%~14%。由于大部分操作都在网络上完成，大大节省了公司的运作成本。以坐落在加州洛杉矶的Patch of Land为例，25名员工足以让公司高效地运转。除了低廉的运营成本，跟传统筹款方式相比，网络众筹还有着两大优势：第一，网络众筹将对筹款者进行综合考量，而不仅仅参看他们的信用记录。第二，众筹购房通过网络作为消息来源，更快速有效地帮助筹款者达成购房目的，并促进当地房地产市场的繁荣。对于投资者而言，网上简化的流程也可使他们对预审核及预注资的项目进行任意选择，实现投资组合多样化。另外，由于网络没有地域限制，投资者的投资范围不会仅集中于当地，而是全美范围内购房，而网络信息的透明公开，也省去了投资者实地勘察和来回奔波的辛劳。众筹购房不仅能够给借贷双方带来投资回报，繁荣美国房地产市场，更能为振兴经济、改善当地治安尽一份绵薄之力。纽瓦克(Newark)是新泽西最大的城市之一，同时也是纽约大都会地区第二大的城市，但它还有另一个头衔，即“全美最危险的地区”。早在1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最危险的地区。近年来，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率，仍令购房者望而却步。即使交通便利，且房价显著低于周围地区，却依然无人问津。新泽西州政府为了改善这一状况，在今年2月，推出了一项1000美元即可购买一片土地的计划。该计划只推出100块地，要求每对购地夫妇必须在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长期在该房屋内居住。人们彻夜扎起帐篷排队抢地，就是为了这个“跳楼价”。然而，“抢地”只是漫漫长征路的第一步，接踵而来的房屋建设费才是大头。而Patch of Land的参与，让抢到土地的人们可以通过网络众筹的方式，筹集到建房款，从而能够真正成为房屋的主人。这个项目的意义在于，当越来越多有正当职业的家庭抢到千元土地后，通过网络众筹在空地上建房、居住，当越来越多有固定收入的人群迁入后，这片区域的治安自然提升，房地产也跟着升值，同时还会带动更多“良民”在此区域置业，当地经济也随之繁荣，进入良性循环。居高不下的犯罪率和失业率等诸多症结便可迎刃而解，但此法究竟是否奏效，还需要几年甚至十几年的时间来检验。如何合理控制风险跟其他所有投资一样，网络众筹也并非万无一失。当记者问起，如何控制网络众筹的风险，防止借贷者赖账时，埃里科表示：“投资者必须明白，任何投资都有风险。我们通过固有的机制来保护投资者的利益，比如，我们鼓励募款者在自己发起的项目中也投入可观的资金，既显示其诚意，又能确保跟投资者们共同承担风险，荣辱与共。”当然，坏账发生时，投资人也可雇用讨债律师进行追债，通过法律途径解决。但若筹款人已经申请破产或压根无钱可还，在法院作出宣判后，讨债律师可对借款人的资产和银行账户进行冻结。但整个过程冗长，执行难度大。因此，如真摊上了筹款人卷钱跑路，或是投资失败，成功追讨欠款的概率通常只有20%至30%。所以，合理风险控制对一项成功的投资起到举足轻重的作用。一位参与过多项网络众筹的投资人对记者说，跟其他投资法则一样，永远不要把鸡蛋放在同一个篮子中，他会将资金进行拆分，分散投入到不同的众筹项目中，每个项目只放5000美元，并将“产权型”和“债务型”的投资进行平均分配。“产权型”的投资因按照当初购入的投资比例进行分红，收益高，但风险大。而“债务型”有房产作为抵押，风险小，收益也低。该投资者表示，平均分配两种投资，可以实现风险的对冲，即使挣不了大钱，也不至于血本无归。另外，投资前的项目背景调查也至关重要。该投资人说道，在投资某个房产项目前，他会对其周围的房产进行价格调研，以确定该房产的收购价格是否真的低于市场估值，日后能否实现低吸高抛。除了价格，房产周围的环境也颇为重要，学区好坏、犯罪率高低、地理位置、是否靠近高速公路等，皆是考量房屋价值的基本要素。最后，还要参看筹款者的个人投资经历，查看其以往投资历史，以判断他是否“慧眼识金”。目前，大多数众筹网站对投资者保持开放态度，但对筹款方审查颇严，这样做，既能够保护投资者利益，又能够维护网站的声誉，以期扩大业务规模和市场份额。贾森·弗里顿说：“我们在今年内计划在保持原有市场份额的基础上，进一步扩大借贷双方的规模，并拓宽贷款业务。在不久的将来，我们也将涉足2~3年期的长线贷款，大宗商业贷款和新兴建设贷款。现如今，我们的融资业务只提供一种12个月的定期贷款(fix loan)和转卖贷款(flip loan)。与现在只跟认证过的投资者合作模式所不同，今后，我们还将为更多的散户投资者提供服务，现在我们只专注美国房地产市场，但将来我们也会考虑将众筹购房的业务延伸至海外市场。”身处美国境外的外国公民，是否也能够参与到网络众筹中，在美国的房地产投资收益中分一杯羹呢?埃里科给出了肯定的答复。她说：“我们现在接纳愿意投钱放贷的海外投资人，但不接手海外地产的放贷投资项目。然而，这些投资人必须通过美国法律的认证，并通过Patch of Land的‘反洗钱’(Anti Money Laundering)和‘客户全面了解’(Know Your Client)等相关程序的审批。”
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201520157月
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股权众筹：你愿意尝鲜吗？
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　2014年11月，国务院常务会议指出支持开展股权众筹试点，解决中小企业融资难、融资贵。今年1月，国务院常务会议，再次强调要完善互联网机制，支持创新创业。近日，国务院常务会议提出，要创新股权众筹等融资方式，以更好地发挥企业作为创新主力军的作用。股权众筹，成为多层次资本市场的重要补充和金融创新的重要领域，对服务实体经济起着重要作用，渐渐走进大众视野。　　　　一个双赢的金融创新　　　　通过股权众筹，以12.5%的股权，融资500万。北京盛世全景科技有限公司创始人、总经理邵忠特别高兴："这次股权众筹解决了资金需求。这笔钱将用于研发和市场业务拓展！" 2004年，该公司曾开发了一种类似现在网盘一样的技术，但是持续投入需要的资金越来越大，自己无力承担，而当时资本市场也没有现在发达，政策对中小企业的扶持也不够，投资不好找，最后这个技术不了了之："非常可惜！"邵忠回忆过去仍很心痛，不过很快他又露出了笑容："有了股权众筹的500万，我们新开发的关键数据连续保护解决方案技术可以甩开膀子大干！"　　　　股权众筹为何如此受企业欢迎？央行金融研究所所长姚余栋认为，小微企业融资难、融资贵的问题，这不光是中国金融体制的一些问题，也由于存在着超大数量企业带来的巨大的需求效应。目前我国出现了"大众创业，万众创新"的浪潮。中国工商企业单位加上个体工商户等市场主体总数约为一亿个，其中三千万个是工商企业，三千万个市场主体的融资需求，是进行股权众筹的金融创新的巨大推动力量。　　　　企业上主板融资，一个IPO，花费千万级，新三板，也是百万级的代价。小微企业，承受不了。所以区域性股权交易市场，以及股权众筹市场，这些多层次资本市场中的更低层次的市场开始蓬勃发展，承担相应的融资功能。　　　　做为业内资深专家，北京博星证券投资顾问有限公司董事长袁光顺接受《经济日报》记者采访表示，股权众筹是互联网金融的创新之一，是解决大众创业，万众创新前期的创业资金问题的一个重要抓手。小微企业，通过债权融资不是长久之事。通过股权融资，以前都是私募股权：PE和VC，但是这种方式对于初创期的小微企业，也不适宜。因为PE、VC强调回报预期，需要企业的盈利水平到达一定阶段，商业模式清晰，才能够走投资流程、投资决策。但是对于小微企业，初创期面临很多风险，商业模式不一定很清晰，或者团队不一定很完整，但是将来也许有很好的成长性，很大的爆发力。因此，在新时代背景下，需要用一种新的模式去推动企业的股权融资。　　　　股权众筹既解决小微企业资金需求，同时由于众筹是分散的投资人，不会影响创始人话语权。比如盛世全景这次众筹就是20个股东投资了12.5%的股权，不会大量稀释创始人的股权，企业还提高了知名度。　　　　而对于投资人来说，股权众筹解决了投资人直接对接可投资公司的一个投资需求，为投资人提供了一个新的，门槛不高的投资渠道，有利于将投资者手中闲散资金转化为保障企业再投资所需长期性资金。股权众筹，直接填补了市场上直接融资的缺口，降低了初创企业融资的门槛和难度，因而得到了快速发展。　　　　如何参加股权众筹　　　　目前，在国内做股权众筹的平台，有近50多家。为盛世全景公司股权众筹操盘的北京博星证券投资顾问有限公司副总监李建辉介绍，他们是通过中证机构间私募产品报价与服务系统，（简称中证报价系统）提交的项目，这是证监会委托证券协会建立的一个股权众筹试点平台："中证报价提供了众筹平台，我们给中证报价提供了这样一个品种，就是盛世全景这个企业，投资人做自主独立的判断和自主选择。"　　　　做为新事物，股权众筹，边创新边探索，目前业界遵守《证券法》和《公司法》等相关法律法规，恪守两条"红线"：一是众筹的人数不能超过200人；二是对于投资人，有资金门槛要求。李建辉指着电脑告诉记者，中证报价系统里面有一个众筹平台，叫中证众筹，上面已经有40多个众筹项目，而且众筹完成的有10几个，效果比较好。李建辉介绍，投资者可以通过有资质的机构，在中证云柜台开设账户。　　　　一个众筹大概时间多长？一般是募集资金到位后，就收官，快的半个月，额度大也可能三个月。推荐机构一般跟企业签一个协议，比如募集到多少算是募集成功，比如80%，或者60%就算募集成功了。　　　　在众筹环节里边，有一个很重要的环节，就是领投。一个众筹项目一般会有一个领投机构。众多小股东的利益由这个领投机构代表，负责监管企业经营。比如盛世全景公司的领投机构就是博星投资，500万募集额里领投了150万。"你要不领投的话，散户很难形成合力，而且也对这个项目也没信心，更缺乏专业的判断。如果有领投机构，尤其是知名的领投机构，后边的投资人跟投更容易、更放心。"　　　　目前，一般每份募集额大约在10万元，有的平台甚至做到每份5万元。参与的投资者自愿购买份数，年终分红或退出的收益会打到投资人专门帐户，这个账户跟银行卡联着，跟证券一样。　　　　那么，投资人如何了解到众筹项目？据李建辉介绍，一是通过券商。如果他是券商的柜台客户，跟券商提前沟通，会看到这些项目。第二类是有资质的投资机构的客户，比如博星投资的客户，原来跟着做LP的，他们会感兴趣，也会联系。第三类就是中证报价系统本身也是允许开户的，很多高净值客户去开户，也会去挑选购买。第四类主要是机构客户，一些私募机构、证券机构里感兴趣的机构，或相关人员，觉得这个项目不错，也会主动联系。中证系统还会定期有路演，会定期组织投资人跟企业的路演会，把项目推介出去。　　　　如何做好股权众筹？　　　　股权众筹是解决小微便捷化问题的一个很好的抓手。股权众筹选择企业是关键。袁光顺认为，做好股权众筹有四个方面需要注意：　　　　第一，要选一些值得投资人去投资的好企业。选企业的标准，主要是体现4个方面。首先，企业确实属于新兴产业。为什么要选新兴产业？因为投资人去做股权众筹，实际上是承担高风险。一旦企业经营不善，也就血本无归。与此对应，也应该要获取一个高增长的回报。新兴产业回报空间大。　　　　第二，要看企业团队是否优秀。尤其是创始人，对产业方向的理解，和他对于自己所选定的产品的信心是否足够。唯有他对自己有信心，并愿意为此做出极大的付出，才会有很多创新性思维，去抗击在经营过程中的不确定性。　　　　第三，创业团队是否有一定基础。比如在产业领域里的积淀是否厚实，或者以前是否有过创业成功的经历，以及除了产品方面的准备之外，客户、市场，管理方面的准备是否齐备？　　　　第四，企业家要有正常的心态，给投资人的估值不能太高。因为在股权众筹阶段的企业还是有很多风险，如果估值过高，投资人承担的风险又比较大，即使将来通过新三板退出，也是盈利空间很小，对投资人不公平，因此需要科学合理的给予估值。　　　　未来发展空间巨大　　　　目前，股权众筹也存在很多需要进一步探索的问题。第一是目前平台的公信力。在国内做股权众筹平台，如雨后春笋。但是平台的公信力将来需要市场去检验。公信力主要体现于提供的企业的真实性。平台提供的这些企业，要做好筛选等前期的基础工作。　　　　进行股权众筹投资的投资者，实际上是天使投资人。业内需要大力倡导投资人的投资文化，培育投资人，加强投资者保护。投资者教育，就是要告诉投资人，在这个市场里面，你要获取什么，你要承担什么，进行风险揭示，增强投资者风险意识。业内专家表示，如果我国把股权众筹快速打造成为推动小微企业股权融资的一种主流方式，需要大力培育投资主体。　　　　此外，股权众筹需要专业化的众筹服务机构的力量。袁光顺认为，股权众筹，是企业权益类融资方面，互联网金融的真正主渠道或者主抓手，是用互联网金融的概念，对中国投资银行进行的一种颠覆，会倒逼投资银行去转型。　　　　股权众筹解决的，实际上是一次企业的非公开的募集，只不过是一次很小的非公开募集，是互联网投行的一种体现。推动中国股权众筹发展，应该是遍地开花。但是要注意的是，一定有走专业化的道路。在这方面，中证众筹平台，已经开了一个好头，它实际上是动员了证券公司、证券咨询机构、包括私募基金来推荐，来做前期的服务。投资人不需要一点点去梳理被投资的对象。专业机构提供的尽职调查报告，或者融资计划书等，都要求有公信力，要负相关的责任。　　　　另一面也要注意的是，对小微企业的服务收费是很弱的，传统投行的"高大上"的服务，肯定不行。这里面既要体现投行的服务职能，但又不能够给小微企业造成太大的财务负担，确实是一个创新性的任务。袁光顺说，这就需要一系列的创新制度安排，来释放市场活力。比如，是否可以允许被服务企业用股权，包括用期权来支付服务机构？　　　　据悉，近期中国股权众筹专业委员会将要成立，它会反映行业的呼声，对接机构的监管，行业自律等工作。股权众筹监管细则也将出台，为快速发展的股权众筹创造一个严守底线、不碰红线、适度监管的行业发展环境。
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