王建军（右）　　他曾是一名普通的电梯维修工，现在却拥有了一家在厦门乃至福建颇有名气的电梯公司，并拥有了多项与电梯相关的发明专利。　　他就是王建军，翔安马巷人，厦门升通电梯有限公司总经理，今年50岁。高中毕业时，因一分之差，他与大学擦肩而过，考虑到家庭环境，他选择到杏林一家工厂担任电梯维修工。“要做就要做好。”建军虽没有任何电梯维修的基础，但非常用心。白天他跟着省安装公司的老师傅干活，细心观察各项操作，晚上则带着图纸向师傅探讨。为了能把电梯研究透彻，他还利用周末时间，将电梯主机整机拆开，一个个环节弄清楚后再安装归位。正是这样的深入研究，使得他对电梯的各项性能、细节了解得尤为透彻。　　1999年，工厂裁员，建军下岗了。出于对电梯市场的敏感，他选择了创业，开办了升通电梯有限公司。创业初期，包括他在内，公司只有两个人，“连工厂都是找人借的”。他身兼多职，既当推广，又当采购，还要自己制作、安装产品。即便如此，他仍将“品质”摆在第一位，一般厂家的电梯轿厢采用60公分加密，升通生产的轿厢底板则采用30公分加密。类似这样的细节还不少。“我修了十多年电梯，会比较了解哪些细节应该注意。”建军笑着说。　　正因为建军的用心，升通的电梯在厦漳泉乃至福建好评不断，福州长乐80%的纺织企业都用升通电梯。升通发展越来越快。2008年公司正式搬到霞美，占地面积40亩，员工也由最初的两人发展到80多人。　　面对成绩，建军并未骄傲。他清醒地认识到，目前企业的产品质量没问题，但品牌认知度还不够。“要提高竞争力，就必须创新。”他不断深入研究，结合市场需求，发明了多项与电梯相关的技术，并获得专利，其中最满意的是可变行程电梯以及电梯“防溜”装置。“可变行程电梯可以为企业节约不少钱，"防溜"装置则可以减少电梯轿厢溜动事故发生。”建军希望这两项专利能早日应用到生活中。　　导报记者 赖彩霞 通讯员 蔡建东 张天骄 文/图老旧公房装得了电梯吗？--百度百家
老旧公房装得了电梯吗？
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摘要 : 对住在稍高层老公房的老年人来讲，相比安电梯而言，置换是更好的办法。有能力的可置换高层电梯房，没能力的可置换到低楼。
最近，绵阳一幢老式居民楼4-7楼的12户居民经过商议，共同出资30万元，在楼道外加装电梯，由于没有拿出规划和审批等相关手续，被城管部门责令停工整改。应该说，绵阳的情况非常特殊，不能受益的1-3楼是办公用房，不会反对，而4-7楼是居住房，住户年纪都很大且相近，有共同的出行需求，所以一拍即合。但这个特殊情况，却很难在其他地方出现。
当下全国各地，均有相当数量的房龄较老的多层老公房。当年入住这些房屋的居民，现在年龄普遍较大，出行不便。即便不是老年人，住在高层的人也希望免去上下楼梯的劳累。这就产生了加装电梯的需求与呼声，一些地方政府也积极推动此事。加装电梯，方便居民出行，是好事，是德政，但困难也是非常现实而具体的。那么，加装电梯的困局到底在哪里？
资金有困难&补贴难公平
现在加装电梯，电梯设备费用加上建设、改造承重、供电、消防等设施，总成本大约60万元。以上海为例，7层楼以下没有电梯的多层楼房约20万栋。按此推算，总体资金需求近2000亿元。这2000亿的资金还仅仅是安装费用，而电梯每年的维护费用也接近1万元。所以，在很多清洁费都收不齐的小区，加装电梯，的确是一个奢侈的梦想。目前，沈阳部分有电梯的老旧小区就存在电梯维修费无人承担的问题。
从资金来源看，现在还居住在老居民楼中的住户，经济情况分化很大，要想齐心协力凑够这样一笔钱，是非常困难的。而政府和居民分摊的模式，也有种种问题。房屋具有消费品和资产品的双重性质，提升其使用价值，必然使其价格上升，使业主的资产增值。所以，政府的补贴表面上看固化在老公房中帮助了老人出行，但实际上，却会随人而动。如果一个老人有了改善型需求，或者跟随儿女养老，或者去世，房屋再次出售，购房者不可能仅按原房东为加装电梯所支付的金额来补偿，而会按电梯房的市场价值来付款，在这个过程中，补贴被变现、转移。显然，这是不公平的，也没达到政府的目的。
加层问题多 收益分配难平均
还有一种模式是，在老居民楼的顶楼加层并出售，补贴电梯安装和初期维护费用。加层方案是一个很聪明的办法，不过，商品房的土地使用权本来就是全体居民所有，居民住宅的楼顶也属于全体业主所有，所以，其实也是羊毛出在羊身上。不过，虽然如此，由于一般情况下政府不可能批准加层，现在，为了解决电梯的资金来源，政府才批准加层，所以，也可当做免费午餐。当然，也带来了以后摊薄拆迁补偿的可能。
换一个角度，会立即发现加层模式中的天然不公平。在整个过程中，最为关键的一步是政府给居民改房产证，实质上就是政府许可下的房地产再开发。那么，为什么要加电梯，就能加层；不加电梯，就不能加层？为什么同样是加一层，居民不能选择把新加的一层卖了分钱？这里面的逻辑与道理是什么？难道是因为加电梯与政绩与德政联系在一起？
更重要的困难是，既然屋顶属于全体居民所有，那么，通过屋顶带来的利益，以及工程伴随的成本、一些损害，底楼居民的空间、采光以及小区的公共空间等，就该在整栋楼的居民之间合理分配。所谓合理，就是大家坐下来谈，分配利益与成本，取得一致，那就合理了。所以，加层方案其实只解决了资金来源问题，没有解决加装电梯的利益分配与成本分配问题，但很多问题，不患寡，而患不均，利益的分配与成本反而是更大的问题。
这个问题首先源于客观价值层面。首先，增值不一样。从资产性上看，现在多层老公房的4、5、6层的房价，比1、2、3楼要低，加装电梯后，4、5、6层房价提升，所以，楼层高的愿意，楼层低的不愿意。
其次，即使1-3楼居民没有任何损害，只要加装电梯需要征得他们的同意，他们就会要求分得4、5、6楼升值的一杯羹。这就是投票权的价值。也就是说，房屋增值是一个公地，是公共利益，最大的问题在于不患寡而患不均。
业主利益不同 意见难统一
更复杂的是，投票者不仅仅限于加装电梯的一栋楼内。加装电梯由于会使用到小区的公共空间，加装电梯还需要小区全体居民的同意，但大部分小区居民都不住在加装电梯的楼内，不能获得加装电梯的增值，于是他们就选择阻止这个增值的实现。从这一点而言，“小区内协商”和“一栋楼内的协商”本质上并无差别，只不过更加隐蔽。由此，也不难理解为何很难取得2/3的小区居民同意。
上海同济大学附近的同济新村正是这样一个典型例子。在这个小区内，政府选了三栋6层老式公房进行加层、加装电梯改造。三栋楼全部居民都同意，但却不能达到小区2/3以上全体业主的同意。除了同济新村、其他一批老小区也遇到这一困境，即便解决了资金问题，也无法取得增设电梯所在那栋居民楼的全体业主同意、或小区业主2/3以上同意。本质上，这都是缘于对增值分配不满意导致的双输局面。所以，把征求居民同意为一个单纯的程序环节，是偏离事情本质的。投票实际上是利益分配过程。
除了客观价值层面的利益分配，价值评估的主观性进一步把问题复杂化了，变得更加难以调和。
资产性的增值分配，其实相对清晰，房子升值多少，算一下，就知道了。但问题是，加装电梯的利益与成本的评估，很大程度上是主观的，事情就变得更复杂了。如果房子不卖，自己住，利益与成本就很主观。家有老人，或者没老人，老人腿脚利索与行动不便，不同的情况对加装电梯的收益的看法都是不一样的。
除了收益可能是主观的，成本与损害的评估也是主观的。新装电梯必须在楼房窗户旁建井道，电梯加装后，不但会占用底层业主的天井，也会影响到靠近电梯的住户的正常采光和通风，以及噪音等问题，对于这个损害、成本，每个居民的评估都不一样，要求的补偿也会不一样。
但是，补偿与利益分配，如果根据每个人的主观而定，同样的底楼，一家得到的补偿多，另一家得到的少，肯定也是不行的。这就像分一锅粥，有人吃一小碗就饱了，有人要吃一大碗才饱，分配方案要人人满意，才能开始分。平均分，胃口大的不饱，不干；给胃口大的多一些，胃口小的看到了也不会满意，也不答应。
对于这种情况，有一些人援引物权法中的“三分之二原则”，试图进行强制。依据《物权法》规定，处分共有不动产以及对共有不动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但是，三分之二原则，是用于小区共同利益的时候，但加装电梯，却涉及到住户的私人财产，私人空间，不能搞多数人的暴政。其实，很多人呼吁政府牵头，除了争取补贴外，还希望政府强力压制不愿意的居民。这种强制能引发的反抗不言而喻，本身政府是想做一件好事，肯定也不愿意惹麻烦，所以这个强制也不可能实现，也不应该出现。
政府可以怎么做？
总结一下，要在居民中合理的分配利益，补偿损失，这本身就很难了。更难的是，每个人对收益与成本的评估还不一样，又不能搞强制，所以，加装电梯的需求存在非常多的现实困难。
当然，困难虽然存在，但在以上分析的基础上，也能发现解决问题的思路。
居民间进行关于加装电梯的协商，本质上是刨除损害之后，对一栋楼整体资产增值在整个有投票权的居民间的分配。这个话的意思就是，协商的人群要找准，要让所有有投票权的人都获得利益。让一群眼红却不能得利的人去决定另一部分人该不该得到一个天上掉下的馅饼，显然不会是赞同票。所以，如果需要占用小区公共地段，那么，一定要整个小区，有投票权的所有人都应该参与到这个事情中来，获得他们应该得到的利益。
其次，理论上而言，既然屋顶是共有的，每套房的增值程度应该相等。高层的增值体现在更加方便，以及房子的增值上，那底层的居民，就应该获得货币增值。这个货币增值，不是指底层居民因为受到的损害得到的补偿，而是指获得与6楼一样的因为加装电梯的增值。打个比方，如果6楼的房子增值了30万，底楼得到的现金，就应该是在30万的增值基础上，再加上损害补偿。这就能解决问题的另外一部分。
第三，交易成本不可忽略。在实际中，如果房子要卖，就非常好评估。但是，不同类型、收入、年龄、心理状况，以及对房产的预期使用方式，都会导致对成本和收益的评估不一致，增加了协商难度。个人对成本与收益的主观评价，并非不可说服，但却要费精力，这也就是交易成本。现在久拖不决，恰好就是忽略了交易成本。
既然存在着一个如此高的交易成本障碍，拿着微薄工资的居委会大妈、物业显然无动力，而有着巨大利益的工程方或电梯供应商却无组织结构、人力资源、政策权威来进行协调；小区居民本身，更是无法面对巨大的人力成本。
所以，政府可以先评估这个交易成本，当交易成本大过实际收益的时候。这个交易，加装电梯的行为在经济学上来看，就是不可行的。实际上，我个人认为，这个交易成本实际已经阻碍了加装电梯。
如果假设这个交易成本是可以承受的，可以解决的，而政府也想积极推进此事，那么就可以去购买有组织、有经验的协调服务，帮助小区居民达成一致。从现实的商业机构来看，连锁的房地产中介是一个较好的选择。这些机构有丰富的房屋估价能力，也有丰富的与居民打交道的经验与人力资源，可以帮助居民解决协商问题。
其实，老年居民解决自己的出行问题，愿望与自愿，是有差别的，愿望更多的意味着，别人来为自己做什么，自愿，更多的意味着，自我改善的努力。在房改之前，房管局会负责调配，把年纪大的人置换的低层，而年纪轻的安排在高层。现在这个办法当然不行，但不意味着政府没有任何办法帮助他们。
对于部分住在稍高楼层的老年人来讲，置换是一个相对更简单、更容易达到的好的办法。有能力的老年居民可置换高层电梯房，没能力的则可置换到1-2楼。对于这类特殊改善型需求，政府可以从税费方面给予优惠，享受减免税待遇，甚至发放补贴。这种方式，仅一次性发放，无法变现或转移，老人从3-6楼转移到1-2楼后就无法再次领取补贴，所以也更简单，更公平，更容易达成。
原文刊于《成都全搜索新闻网》
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