8个房贷还款方式轻松省大钱_银行利率网
信息来源： 未知 作者：banklilv
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【导读】:房贷还款方式哪种好,房贷还款方式,房贷有几种还款方式,银行房贷还款方式,房贷提前还款方式,房贷还款方式变更,建行房贷还款方式,...
买房难，但你若以为付了首付从此就过上了幸福快乐的日子了的话，你就想错了，每月数千元的也会将你的生活压迫的疲惫不堪，房贷所需要还给的利息基本超过了本金的一半。如何还贷最省钱，是不少人关注的重点，今天小编就为大家盘点下还贷省钱技巧，让你的还贷负担减少一倍！一、尽量使用众所周知，公积金贷款的利率比住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。一家国有银行的师表示，对于首套房使用，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可首付两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。我市管理中心相关人士提醒，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。因此，最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。二、变更还款方式省息划算据一家国有银行的理财师介绍，对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。以贷款100万元20年期(以5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。三、房贷理财账户节省贷款利息对于有固定的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。据了解，部分城市的农行、招行等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。贷款指南以及南为例，客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。另外，还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0~3天，全年还款26期，还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。四、提前还款选择缩短期限随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。众所周知，1998年国务院取消了福利分房，商品房进入市场。2003年前后，中国迎来第一批住房贷款热潮，期限以10到15年居多。于是，在2013年前后，首批房贷族迎来了集体还清房贷的日子。还完房贷，自然无债一身轻，而身上尚且背负着房贷的人，也可以选择通过提前还贷的方式来减少房贷利息支出。五、要不要提前还贷80后陈诚去年年底在近郊买了一套总价约80万的房子，支付了20多万首付之后，向银行贷款近55万，贷款年限20年。在选择按揭方式的时候，置业顾问称有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，并且建议如果要提前还贷，最好选择前者。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。六、提前还贷怎么还提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。七、并非所有人都最适宜提前还贷1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期低于5年期，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他渠道，特别年收益率超过银行的渠道。3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。八、提前还贷需要预约据业内人士介绍，借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。
相关问题：[]房贷还清后房子不一定就属于自己[]哪种房贷还款方式更省息[]哪一种还房贷方式最好[]个人住房贷款还款方式有几种[]贷款买房选择哪一种还款方式好？[]想节省房贷利息应注意三个事项[]三种房贷还款方式介绍[]房贷的贷款期限可以变更吗[]房贷还款初期还的都是利息吗[]还在还房贷的房子房产证上可以加名吗[]房贷还不上该怎么办[]房贷还款期限长短的优劣相关问题： [房屋按揭] 大学的时候办理了助学贷款，结果后面自身原因前面有一段时间没有还，现在的信用状况如下：2008年4我有一个这样的客户，走大额的信用贷款是没有戏了，还是有银行会做。 [房屋按揭] 个人按揭贷款利率是怎么执行的？您好，具体的需要咨询银行了。一般的还款方式是先息后本的。希望可以帮助到你！ [房屋按揭] 我想问一下我想在贷款买房，可是信用记录不好怎么办您好，你信用记录如果说不是很好的话一般那边是贷不到款的，但您可以尝试着去您当地的小额贷款公司做信用贷款。前提是没有逾期90天以上。希望可以帮助到您！ [房屋按揭] 贷款购买的房屋抵押贷款 您好，只要有可操作空间，和房产证，是可以办理的，具体请联系我们泸州分公司。 [房屋按揭] 首套房如何选择还款方式看你经济情况来决定啊，有提前还款打算的话，建议使用等额本金还款方式，虽然前期压力大一些，但是总的利息少一些的
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房贷怎么还划算 考虑通胀还是等额本息
原标题: 房贷怎么还划算？ 考虑通胀还是等额本息划算　　对于不少首次购房的市民而言，贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平，选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫，在大量的专业名词面前，不少新手蒙查查。同时，随着央行房贷新政的落地，优惠利率将重现市场，使得不少贷款人开始琢磨是否该提前还房贷。对此，农业银行重庆分行的工作人员提醒，提前还房贷是否划算要视情况而定。各种说法貌似都有理，现在小编就各种说法梳理一番，教您如何更好选择合适的房贷方式。　　图片说明：考虑通胀还是等额本息划算　　首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。　　个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。　　除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题――― 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！　　南都君先为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。　　我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。　　这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金).　　此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。　　融360建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。　　陈广雄则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。　　提前还房贷划算吗？理财规划师：视情况而定　　农业银行重庆分行理财规划师蒲春花指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲春花认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。　　第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。　　第三是要考虑已还款时间。蒲春花指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。　　对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲春花介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。　　另外，蒲春花提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。　　各大行提前还贷违约金汇总　　如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。　　细算账：看提前还房贷是否划算　　提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式　　据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。　　对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。　　等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。　　提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款　　记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。　　提醒3:充分利用公积金　　对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。　　按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。　　下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：　　案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。　　陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。　　此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。　　点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷　　本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。　　从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%―6%的水平，完全没必要提前还贷。　　案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。　　王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”　　王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。　　点评：高风险投资并不适合所有人　　余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。　　提前还贷流程：　　大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金―准备资料―申请还贷―办理还贷手续　　第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；　　第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；　　第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；　　第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。　　提前还贷注意事项：　　1、别忘退保　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。　　2、别忘退税　　另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。　　3、最初一年别提前还款　　要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。　　提前还贷方式：　　那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：　　第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。　　第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。　　第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。　　在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。　　提前还贷算法：　　各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：　　第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。　　第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。　　第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。　　第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。　　第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。　　第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。　　第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。　　第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。　　第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。　　第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
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房贷怎么还划算 考虑通胀还是等额本息
日 08:17 来源:新华网
原标题: 房贷怎么还划算？ 考虑通胀还是等额本息划算　　对于不少首次购房的市民而言，贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平，选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫，在大量的专业名词面前，不少新手蒙查查。同时，随着央行房贷新政的落地，优惠利率将重现市场，使得不少贷款人开始琢磨是否该提前还房贷。对此，农业银行重庆分行的工作人员提醒，提前还房贷是否划算要视情况而定。各种说法貌似都有理，现在小编就各种说法梳理一番，教您如何更好选择合适的房贷方式。　　图片说明：考虑通胀还是等额本息划算　　首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。　　个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。　　除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题――― 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！　　南都君先为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。　　我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。　　这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金).　　此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。　　融360建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。　　陈广雄则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。　　提前还房贷划算吗？理财规划师：视情况而定　　农业银行重庆分行理财规划师蒲春花指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲春花认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。　　第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。　　第三是要考虑已还款时间。蒲春花指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。　　对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲春花介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。　　另外，蒲春花提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。　　各大行提前还贷违约金汇总　　如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。　　细算账：看提前还房贷是否划算　　提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式　　据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。　　对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。　　等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。　　提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款　　记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。　　提醒3:充分利用公积金　　对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。　　按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。　　下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：　　案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。　　陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。　　此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。　　点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷　　本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。　　从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%―6%的水平，完全没必要提前还贷。　　案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。　　王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”　　王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。　　点评：高风险投资并不适合所有人　　余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。　　提前还贷流程：　　大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金―准备资料―申请还贷―办理还贷手续　　第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；　　第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；　　第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；　　第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。　　提前还贷注意事项：　　1、别忘退保　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。　　2、别忘退税　　另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。　　3、最初一年别提前还款　　要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。　　提前还贷方式：　　那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：　　第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。　　第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。　　第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。　　在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。　　提前还贷算法：　　各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：　　第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。　　第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。　　第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。　　第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。　　第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。　　第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。　　第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。　　第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。　　第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。　　第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。