截至日止六月中期I公告_(00813)_公告正文
截至日止六月中期I公告
公告日期：
香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。
SHIMAOPROPERTYHOLDINGSLIMITED
世茂房地产控股有限公司
（於开曼群岛注册成立之有限公司）
（股份代号：813）
截至日止六个月
中期业绩公告
营业额上升23.3%至人民币291.93亿元(2014年同期:人民币236.75亿元)。
酒店、租金和其他收入为人民币14.62亿元，同比上升36.6%。
毛利额上升11.0%至人民币89.62亿元（2014年同期：人民币80.74亿元），毛
利率由2014年全年的32.5%下降至30.7%。
股东应占利润为人民币35.59亿元。撇除税後主要非现金项目，股东应占
核心业务利润为人民币34.87亿元，股东应占核心业务利润率为15.2%。
每股基本盈利为人民币102.84分。
2015年上半年合约销售额为人民币315.50亿元，合约销售面积为262.7万
於日，本集团按应占权益持有土地储备约为3,331万平方米。
於日，本集团可动用资金约为人民币443.35亿元(包括现金
约为人民币273.35亿元及可动用银行授信余额约为人民币170.00亿元)。
於日的净负债率为57.5%（2014年年底：58.6%）。
董事会宣派中期股息每股30港仙（2014年中期：每股30港仙）。
致各位股东：
本人欣然提呈世茂房地产控股有限公司（「世茂房地产」或「本公司」，及其附属公司统称「本集团」）截至日止六个月中期业绩报告。
市场和展望
2014年房地产市场由黄金时代转向了白银时代，度过了一段低迷期的房地产市场在2015年上半年陆续出台了一系列利好政策。从上半年多维度的数据表现来看，整体市场逐渐企稳及向好，市场呈现出控制供应规模、销售稳健增长的主要态势。2015年上半年全国房地产开发投资额约为人民币4.4万亿元，同比增长4.6%，在转变过程中实现了稳定的增长。房地产企业土地购置面积约为9,800万平方米，同比下降33.8%，控制供应的效果显着。全国商品房销售面积约为5亿平方米，同比增长3.9%，商品房销售金额约为人民币3.4万亿元，同比增长10%，增速提高6.9个百分点，销售保持持续增长。
从各级城市来看，一线城市及部分二线城市由於库存较低，需求旺盛，在各项利好政策的刺激下，市场快速回暖。北京、上海、广州及深圳四个城市於2015年上半年商品住宅的成交量较去年同期大幅上涨。其中深圳楼市需求强劲，涨幅已逾三成。准一线城市方面，南京楼市成交量屡创新高，2015年上半年南京商品住宅成交近3.9万套，同比上涨15%。厦门楼市於3月开始也逐步走出低谷，尤其是第二季市场明显回暖，成交量屡创新高，价格稳中有涨。然而，部分三四线城市由於库存量较大，整体需求相对疲弱，市场依然低迷。
展望2015年下半年，预计市场将更趋稳定。一二线城市将持续上半年的热度，三四线城市由於库存压力依然存在，消化库存将成为主要任务。本集团下半年供货时间将集中在第三季度末及第四季度，一线及准一线城市占比达54%，货量结构与市场匹配度较高，预期表现较2015年上半年为佳。
政策方面，预期2015年下半年房地产市场制度改革将有新进展，包括推进房地产业营改增进程加快、取消限购令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施及补充房产税的深化落实将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。
2015年上半年，中国房地产市场逐渐走出逆境，并开始出现回暖的迹象。有鉴於此，本集团预期销售增长将维持平和上升的趋势。本集团於2015年年初订下的全年合约销售额目标为人民币720亿元，本集团於2015年上半年实现合约销售额为人民币315.50亿元，完成全年目标约43.8%，销售面积达2,627,000平方米，期内平均售价为每平方米人民币12,011元。
各城市项目方面，本集团城市平均销售额约为人民币10.5亿元，项目平均销售额约为人民币5.3亿元，分列行业前五名及前三名，体现较强的行业竞争力。城市方面，南京、北京、厦门、杭州等城市销售额超过人民币25亿元。项目方面，北京世茂萨拉曼卡销售额为人民币14.77亿元；厦门翔安项目销售额为人民币13.94亿元；南京世茂外滩新城销售额为人民币13.43亿元；南京海峡城销售额为人民币11.94亿元；武汉世茂锦绣长江销售额为人民币12.55亿元，且以上项目於2015年上半年价格提升均在7%以上，部分价格更提升至20%，可谓量价齐升，市场表现较为出色。
库存去化方面，世茂房地产於2015年上半年库存销售额为人民币152亿元，本集团於日的库存总量较2014年年底下降人民币65亿元，下降比例达15%。同时，在库存销售策略方面，通过一定的量价平衡策略，重点突破市场较弱的三四线城市，最终实现该部分的库存销售额近人民币48亿元，为优化本集团货量结构、提高现金回收比例及提升行业竞争力奠定了扎实良好的基础。
产品定位方面，本集团在2015年上半年通过一系列的会议举措和专题研究，实现了下半年新增货量较为精准的市场定位，下半年一线及准一线城市的供货量将提升至占比54%，市场热点城市供货超过人民币200亿元。随着产品标准化模块陆续落地，销售已从产品、配套以及教育等方面增加了产品卖点，提升了项目市场竞争能力，亦增加了项目溢价能力。在产品更匹配市场的情况下，本集团对2015年下半年销售充满信心。
审慎补充土地储备
2015年上半年，本集团於北京、上海、福州、南京及银川等地增加土地储备633,484平方米。目前，世茂房地产旗下拥有103个项目，分布於全国41个城市，共3,331万平方米（应占权益）的优质土地。
本集团秉持稳健策略，在补充土地储备方面更趋审慎。与其他房地产开发商共同合作开发项目亦是本集团於2015年其中一个重点发展策略。透过与当地国企房地产开发商合作，入股其发展项目，本集团将间接以合理价格取得优质的土地，有效降低项目营运的资金需求及成本，从而减轻本集团的财务压力；另一方面，本集团拥有丰富的项目经验及品牌优势，可为合作项目提升价值，提高项目的利润回报。
强化轻资产运营
本集团於2015年上半年加速落地「生活方式运营商」战略，积极尝试以人为核心开展运营的新战略模式。从2014年年底的MiniMax酒店到MiniMall，本集团正在有系统及有序地进行产品创新。MiniHotel和MiniMall两大Mini系列产品以小着称，区别於传统的高端酒店和大型商场。作为本集团轻资产首先尝试的两大落地品牌，为顾客提供精准需求的定制产品，具备快进快退及快速复制的特点。
已经营运的上海松江世茂睿选酒店入住率超过80%。於2015年上半年，本集团推出「52+」（「我爱家」）MiniMall产品线，首批选址地为武汉及南京，并预计於今年10月底前开业。Mini系列是本集团重点发展的商业产品，通过Mini系列等新业态产品的运营，能够吸引更多的投资者，降低自有资金比例，从而提升持有资产的投资回报水平。
坚持稳健财务政策
2015年上半年，本集团秉承稳健的财务政策，在整体行业调控和利润收窄的情况下，本集团仍维持各项财务指标稳定和行业领先的地位。经营收入和利润较去年均有不同程度的增长，毛利率、净利润和股东应占核心业务利润率及净负债率仍维持在行业领先水平，并将控制负债率和融资成本作为财务管理的重点。为了保障企业充足的现金储备和流动性，本集团通过严格预算管理和狠抓回款等措施，将手持现金维持在人民币273亿元水平以上，可游刃有余地应对复杂的经济和金融环境变化，加上各大金融机构为本集团提供充足的授信额度，为企业持续发展奠定了坚实的基础。
於2015年7月，本集团凭藉稳健的运营及财务表现，获得了国际评级机构标准普尔从「BB」到「BB+」公司主体长期信用的评级上调。此外，於2015年8月，国内三家最大信用评级机构中诚信证券评估有限公司、联合信用评级有限公司和大公国际资信评估有限公司先後给予本集团以「AAA」的主体最高信用等级。
随着2015年上半年国家货币政策逐步宽松，央行连续降准降息，一定程度上缓解了实体经济融资成本高企的问题。本集团在充分利用政府给予的多项优惠政策的同时，勇於探索房地产金融创新，盘活资产及优化资本结构。尤其积极开拓资产证券化市场，使国内首单物业费收益权证券化模式落地上海证券交易所并成功发行，成为行业标杆。与此同时，本集团正积极联合各大金融机构探索为产业链上下游提供全面定制化房地产金融服务。更值得一提的是，随着国内资本市场的开放，本集团全资附属公司上海世茂建设有限公司近期已获得上海证券交易所批准，待所有手续完备後，可分批公开发行上限不超过人民币74亿元的7年期境内债券，世茂房地产亦将充分利用境内资本市场机会，进一步降低企业融资成本。另外，旗下的上海世茂股份有限公司（「上海世茂」）也在加大产业结构调整，积极改善和提高经营管理水平。
我们认为2015年下半年国家经济调控仍将持续，国内房地产市场将面对更多挑战，本集团将坚持稳健财务政策，审慎投资，并将持续关注境内外金融动向并把握资本市场机会，进一步盘活资产，探索酒店及商业资产证券化模式以及其它房地产金融创新业务，稳定经营效益，保持利润水平，努力降低负债率和财务成本，节约融资费用，为应对房地产市场的变化和挑战做好充分的准备，全力以赴保障本集团战略目标的实现。
为回馈股东的支持，本公司董事会（「董事会」）宣派截至日止中期股息每股30港仙（2014年同期：每股30港仙）。
本人谨代表董事会向全体股东、合作夥伴、地方政府和客户给予我们的大力支持，以及与本公司一同努力的董事、管理层及员工，表示深深的谢意。本集团能取得今日的成就及达成本集团的目标，实有赖他们的支持及关注。
管理层讨论与分析
入账销售收入
本集团营业额主要包括物业开发、物业投资以及酒店经营的业务。截至日止，本集团营业额达到人民币291.93亿元，较2014年同期人民币236.75亿元增长23.3%。期内物业销售收入为人民币277.31亿元，占收益总额的95.0%，较2014年同期增长达22.7%。平均入账销售价格从2014年上半年每平方米人民币11,518元下降3.7%到2015年上半年每平方米人民币11,092元。2015年上半年本集团旗下入账项目总数为59个，较2014年同期的47个为多。其中，南京世茂外滩新城成绩斐然，入账销售收入达人民币21.96亿元；第二位为泉州石狮世茂摩天城，入账销售收入达人民币20.62亿元；第三位为北京世茂萨拉曼卡，入账销售收入达人民币19.31亿元。
销售稳定增长
物业销售方面，2015年上半年本集团合约销售额为人民币315.50亿元，完成全年销售目标的约43.8%。累计销售面积达2,627,000平方米，期内平均售价为每平方米人民币12,011元。
随着中央政府相继推出利好政策，本集团於2015年上半年情况好转，一线城市销售上升，部分接近一线城市的三、四线城市则因此而受惠。本集团的销售业绩改善，证明管理层销售策略行之有效。展望2015年下半年，本集团将推出约为515万平方米的可售面积，连同截至日止约为185万平方米的可售面积，本集团於2015年下半年可出售总面积合计可达约为700万平方米。
项目工程及开发计划完成率达到预期
面对市场的波动，本集团及时调整了相应的供货策略及开工计划，推迟或取消部分同质化产品及积极清理库存较多项目的供货。2015年上半年在建面积达1,248万平方米，调整或暂停开工面积约为134万平方米，预计全年调减开工面积约为2.6%。2015年上半年竣工的总楼面面积约为388万平方C6C
米，较去年同期的250万平方米上升55.2%。於日，本集团於超过40个城市共有超过82个发展中项目，在建项目的数目增加为本集团未来发展奠定了坚实基础。展望2015年下半年，本集团计划全年竣工楼面面积约为312万平方米，较2014年同期减少16%。
土地储备稳步增加，为长远发展奠定坚实基础
为支持集团持续发展，本集团采取积极而严谨的收购土地政策。本集团於2015年上半年於北京、上海、福州、南京及银川增加633,484平方米土地储备。目前，世茂房地产旗下拥有103个项目，分布於全国41个城市，共3,331万平方米（应占权益）的优质土地。优质土地资源及相对低廉的土地成本，成为世茂房地产在全国重要市场未来数年业绩的持续支撑。
本集团於回顾期内收购土地如下：
（应占权益）
百万元） （平方米）（人民币元）
世茂房地产
福州鹅鼻项目（商务中心）
鼓岭柱里酒店
旅游、酒店、
商业及办公
南京江甯大学城
住宅及配套商业
银川阅海项目
住宅及配套商业
北京通州项目（北地块）
上海南京路地块
住宅及配套商业
从地域来看，2015年上半年世茂房地产新增土地储备主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级二、三线城市，确保了项目的发展空间及抗风险能力。从土地成本来看，新增土地储备的平均楼面地价约为每平方米人民币8,295元。本集团以一贯审慎的态度扩充土地储备，秉承稳健经营的一贯作风，在求发展与控风险的抉择中，综合平衡，双管齐下。於日，本集团的平均土地成本为每平方米人民币2,620元，相对低廉的土地成本为日後利润率的提高提供了有效保证。
商业地产方面，世茂房地产透过持有上海世茂64.08%的股权发展商业房地产，上海世茂致力於商业地产的开发与经营，在积极把握国内商业地产市场发展机遇的同时，通过实施商业地产专业化开发和经营策略，提供多元化的商业物业和品质优异的服务，不断提升综合竞争力，力争成为优秀的专业化开发及运营商业地产上市公司。
期内，上海世茂进一步增强经营管理能力，上海世茂下属商业地产开发、商业广场运营、院线投资经营等多元业态经营业务继续保持良好的发展势头，经营水准得到不断提升。於2015年上半年，上海世茂坚持符合市场需求的产品定位和营销方式，努力把控推盘节奏，持续强化物业销售力度，通过青岛、济南、石狮、宁波、无锡、苏州、常熟、徐州及常州等项目的销售，取得了良好的销售业绩。於下半年上海世茂将进一步努力提升各专业条线的管控能力，以市场和客户为导向，以年度经营策略与目标为核心，不断提升专业团队管理水准。
院线投资经营方面，2015年上半年，中国电影市场继续保持快速发展势头，内地票房实现超过人民币203.63亿元，较2014年同期增长约50.0%。上半年世茂院线实现营业收入人民币1.59亿元，同比大幅增长53.7%，为超过406万人次提供了观影服务，同比增长30.1%。各家影院门店在票房、衍生品、卖品等方面收入均实现大幅增长。期内，上海世茂旗下世茂影院投资发展有限公司与万达院线C8C
达成了战略合作，这将推动合作双方资源共享，实现优势互补，互利共赢，促进双方在相关业务领域的交流和合作。与万达院线的影院投资及电影发行资源相结合，进一步提升上海世茂的区域竞争力、影响力及运营效益，进一步拓展在商业地产以外的合作空间。此外，上海世茂将分享万达院线未来在文化产业领域的发展成果，从而进一步优化主营业务结构。
文化传媒投资方面，报告期内，世茂传媒积极参与中国文化产业发展，参与投资的影视项目逐步在年内公映播放，并取得良好的市场反响与经营业绩。上海世茂参与投资的电视剧作品《虎妈猫爸》於5月3日登陆东方卫视及天津卫视，实现了口碑与收视率双丰收，荣获第17届华鼎奖中国电视剧满意度调查《全国观众最喜爱电视剧奖》。上海世茂参与投资的电影作品《宅女侦探桂香》及《情敌蜜月》於2015年8月在全国各大院线上映。世茂传媒将致力於文化产业项目的投资与经营，并努力孵化和培育更多优秀项目与作品。
儿童事业发展方面，报告期内，「世天儿童发展中心」进一步增强门店运营能力，提升服务品质，积极调整管理架构和人员配置。希望在不断丰富儿童经营内容的同时，上海世茂将进一步借助儿童教育、娱乐等市场的发展，不断探索差异化经营的商业模式，寻求在行业竞争中取得独特的发展轨迹。
本集团在酒店领域已经从单纯的酒店业主转变成酒店业主及经营者，是本集团酒店发展的重要里程碑。截至日止，本集团已开业的酒店有十二家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海世茂佘山艾美酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、绍兴世茂假日酒店、芜湖世茂希尔顿逸林酒店、绍兴世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲际酒店、天津生态城世茂希尔顿酒店、自主经营的五星级酒店泰州世茂茂御酒店及首家精选服务中端酒店上海松江世茂睿选酒店。目前，本集团拥有客房数量约为4,600间。
近年全国酒店业持续受到中国经济增长放缓、政府政策收紧、整体会议市场走弱及价格竞争激烈等不利因素影响，中国高端酒店业面临快速调整期，客房价格和入住率双双下跌。但从2014年下半年开始到2015年上半年，降幅已有所减缓，预测2015年下半年将可能表现出上升趋势。2015年上半年本集团旗下各家酒店合计完成收入人民币6.24亿元，同比增加16.2%。本集团於2015年上半年加速落地「生活方式运营商」战略，积极尝试以人为核心开展运营的新战略模式。2014年年底的上海松江世茂睿选酒店开业後的市场表现，基本上达到了预期，目前毛利率高於旗下的五星级酒店。本集团正在有体系、有步骤地进行产品创新。本集团上海虹桥旗舰店及成都春熙路项目将会相继落成。未来本集团还可能涉足养老、青年公寓、金融等多类业态，进一步通过新的技术、优质的服务、专业的运营水平来做轻资产运营。
展望下半年，酒店市场仍然是挑战与机遇并存。从宏观角度而言，今年中国经济将稳定增长，国内生产总值增长7%左右已明确。同时政府也将采取各种措施发展旅游业，增加个人消费。入境旅游人次趋於稳定，国内旅游人次正以较大比例增加。但与此同时，酒店市场仍供过於求，日趋激烈化的竞争将使不少酒店遭遇「优胜劣汰」，此等将促使酒店业需不断完善自身，提升客户满意度及开发市场来增强竞争力。
主要中期简明综合收益表数据载列如下：
2015年上半年
2014年上半年
人民币百万元人民币百万元
股东应占利润
每股盈利－基本（人民币分）
截至日止六个月，本集团的收入约为人民币291.93亿元（2014年上半年：人民币236.75亿元），较2014年同期增加23.3%。95.0%（2014年上半年：95.5%）的收入来自物业销售，另外5.0%（2014年上半年：4.5%）的收入来自酒店经营、商业物业租赁及其他业务。
收入的组成分析如下：
2015年上半年
2014年上半年
人民币百万元人民币百万元
酒店经营收入
投资物业租金收入
截至2015年及日止六个月物业的销售额载列如下：
2015年上半年
2014年上半年
（平方米）
百万元（平方米）
(a)世茂房地产
北京世茂萨拉曼卡
福州闽侯世茂御龙湾
武汉世茂锦绣长江
成都世茂玉锦湾
泉州晋江世茂御龙湾
福州平潭海峡如意城
昆山世茂东壹号
厦门世茂湖滨首府
南京海峡城
张家港世茂九溪墅
苏州世茂运河城
南京世茂君望墅
苏州世茂石湖湾
2015年上半年
2014年上半年
（平方米）
百万元（平方米）
常州世茂香槟湖
杭州世茂江滨花园
杭州世茂之西湖
天津世茂湿地公元
绍兴世茂迪荡新城
武汉世茂林屿岸
北京世茂维拉
上海世茂佘山里
无锡世茂国际城
成都世茂城
杭州世茂东壹号
武汉世茂龙湾
宁波世茂首府
青岛世茂公园美地
宁波世茂海春晓
大连世茂御龙湾
宁波世茂御龙湾
牡丹江世茂假日山水
南通世茂公元
渖阳世茂五里河
上海世茂爱马尚郡
文昌世茂怒放海
哈尔滨世茂滨江新城
咸阳世茂中心
大连世茂寰海城
泰州世茂河滨花园
渖阳世茂诺丁山
嘉兴世茂新城
宁波世茂世界湾
徐州世茂东都
渖阳世茂铂晶宫
宁波余姚世茂牟山湖
2015年上半年
2014年上半年
（平方米）
百万元（平方米）
(b)上海世茂
南京世茂外滩新城
泉州石狮世茂摩天城
厦门世茂海峡大厦
济南世茂天城
青岛世茂诺沙湾
苏州世茂御珑墅
常州世茂香槟湖（商业）
济南世茂国际广场
常熟世茂世纪中心（商业）
天津武清世茂茂悦府
宁波世茂日湖中心
苏州世茂运河城（商业）
武汉世茂嘉年华
徐州世茂东都（商业）
芜湖世茂滨江花园（商业）
昆山世茂国际城
上海世茂新体验
青岛世茂世奥大厦
合计(a)+(b)
(ii)酒店收入
酒店经营收入的分析如下：
2015年上半年
2014年上半年
人民币百万元人民币百万元
上海世茂皇家艾美酒店
上海外滩茂悦大酒店
上海世茂佘山艾美酒店
福州世茂洲际酒店
南京世茂滨江希尔顿酒店
绍兴世茂皇冠假日酒店
芜湖世茂希尔顿逸林酒店
绍兴世茂假日酒店
牡丹江世茂假日酒店
泰州世茂茂御酒店
上海松江世茂睿选酒店
天津生态城世茂希尔顿酒店
酒店经营收入增加约16.2%，由约人民币5.37亿元增加至截至日止六个月的人民币6.24亿元。酒店经营收入增加主要源自入住率上升及新开业的酒店。
(iii)租金收入及其他收入
投资物业租金收入约为人民币3.71亿元，增加30.2%，主要是由於平均租金增长及新开业之济南世茂国际广场所致。
其他收入约为人民币4.67亿元（2014年上半年：人民币2.48亿元），主要来自经营电影院、物业管理及百货公司。
2015年上半年
2014年上半年
人民币百万元人民币百万元
上海世茂国际广场
北京世茂大厦
绍兴世茂迪荡新城
济南世茂国际广场
北京财富时代（商业）
昆山世茂广场
上海世茂商都
苏州世茂运河城
常熟世茂世纪中心
徐州世茂东都（商业）
芜湖世茂滨江花园（商业）
杂项租金收入
销售成本上升29.7%，由截至日止六个月的人民币156.02亿元增加至截至日止六个月的约人民币202.31亿元，主要是由於已售物业成本随交付物业面积增加所致。
销售成本的分析如下：
2015年上半年
2014年上半年
人民币百万元人民币百万元
土地成本及建筑成本
资本化借贷成本
酒店、商业物业和其他直接经营成本
投资物业公允价值收益
於回顾期内，本集团录得公允价值收益总额约为人民币8.20亿元（2014年上半年：人民币10.97亿元），主要受益於若干投资物业价值进一步上升及投资物业数量增加。扣除约人民币2.05亿元经确认递延所得税後的公允价值收益净额合共人民币6.15亿元（2014年上半年：扣除递延所得税项後公允价值收益为人民币8.23亿元）。
截至日止六个月之其他收益约为人民币4.06亿元（2014年上半年：人民币1.22亿元），主要包括购买合营企业股东权益收益人民币2.10亿元、汇兑收益人民币0.80亿元及其他收入。
销售及营销成本和行政开支
期内，销售及营销成本约为人民币6.61亿元（2014年上半年：人民币6.25亿元）。销售及营销成本较2014年同期增加5.8%，是随着投入预售项目数量同步增加。销售团队针对市场变化而调整销售策略成效，期内行政开支为人民币15.63亿元（2014年上半年：人民币14.15亿元），增加10.5%，主要是由於酒店、物业管理等营运费用随着酒店及客房的数量或面积增加而上升，物业销售有关的员工成本也有所增加，但管理层已实行严格预算及成本控制措施，以减少期内支出。期内开支总额占总收入的比例为7.6%（2014年上半年：8.6%）。
截至日止六个月之经营利润约为人民币78.81亿元，较2014年上半年增加人民币6.93亿元，增幅约9.6%，主要是由於收入及毛利增加。
融资成本－净额
融资成本净额增加至约为人民币1.90亿元（2014年上半年：人民币1.12亿元），主要是由於期内利息开支随借贷同步增加。
应占联营公司及合营企业业绩
2015年上半年应占联营公司亏损约为人民币4,500万元（2014年上半年：应占亏损人民币7,000万元），主要由於北京房山长阳项目、广州金融城项目及广州亚运城项目产生亏损所致。应占合营企业亏损为人民币3.29亿元（2014年上半年：应占亏损人民币1,300万元），主要是由於无锡火车站项目、南昌世茂天城项目及长沙铂翠湾项目等项目股权交易按当时市场价值评估而增值，导致单位成本较高并产生净亏损。
期内，本集团税项拨备约为人民币28.12亿元，其中中国土地增值税（「土地增值税」）为人民币8.41亿元（2014年上半年：人民币23.35亿元，其中土地增值税为人民币4.75亿元）。
10.股东应占利润
期内，股东应占利润减少14.9%，由2014年上半年约人民币41.80亿元下降至2015年上半年约人民币35.59亿元，主要是由於联营公司及合营企业约人民币2.91亿元的额外亏损，2015年上半年并无拨回土地增值税（2014年上半年：人民币3.40亿元）及非控制性权益应占利润的增加。撇除税後主要非现金项目的净影响，期内股东应占核心业务利润约为人民币34.87亿元，较2014年同期只减少3.9%。2015年上半年股东应占核心业务利润率为15.2％。
流动资金及财务资源
於日，本集团资产总值为人民币2,287.82亿元，当中流动资产约为人民币1,661.04亿元。负债总额约为人民币1,596.36亿元，而非流动负债则为人民币540.25亿元。权益总额为人民币691.46亿元，当中本公司股东应占权益约为人民币487.73亿元。
於日，本集团共有现金及银行结余（包括受限制现金结余）约为人民币273.35亿元（日：人民币239.35亿元），借贷总额约为人民币671.14亿元（日：人民币619.94亿元）。净借贷总额约为人民币397.79亿元（日：人民币380.59亿元）。净负债比率由日约58.6%下降至日约57.5%。
於日，本集团的借贷还款期载列如下：
人民币百万元
银行借贷及其他金融机构借贷
一年至二年
二年至五年
二年至五年
该等借贷按以下不同货币列值：
人民币等值
12.融资活动
本集团继续利用境内外多元化的融资渠道，支持其可持续发展，进一步优化融资结构。
本集团继续保持稳健的债务结构，於日短期借贷约占26%，长期借贷约占74%。现金比率从日约128%上升至日约155%，反映本集团维持了较高的流动性及较低的债务压力。
日，本集团发行於日到期的8亿美元高级票据，利率为8.375%。该票据市场反响强烈，获得了7.25倍超额认购，反映市场对本集团高度认可。日，本集团进一步发行3亿美元高级票据，将合并成单一系列2015年高级票据。日，本集团提早赎回全部未赎回而於2018年到期的本金总额3.5亿美元利率为11%的高级票据。发行及赎回後，境外高级票据的平均年期由5.02年延长至5.99年，平均利率则由8.01%降至7.76%。
本集团附属公司世茂天成物业服务集团有限公司於2015年7月获上海证券交易所出具无异议函，推出全国首个物业费资产证券化项目，并於日正式发行，融资总额为人民币15.10亿元，期限为1至5年期。
本集团全资附属公司上海世茂建设有限公司近期已获得上海证券交易所批准，待所有手续完备後，可分批公开发行上限不超过人民币74亿元的7年期境内公司债券。这两笔金融创新活动为本集团降低整体融资成本，优化借款期限结构奠定了基础。
於2015年7月，本集团凭藉稳健的运营及财务表现，获得了国际评级机构标准普尔从「BB」到「BB+」的公司主体长期信用评级上调。此外，於2015年8月，国内三家最大信用评级机构－中诚信证券评估有限公司、联合信用评级有限公司和大公国际资信评估有限公司先後给予本集团「AAA」的主体最高信用等级。
13.外汇风险
本集团非人民币计量的资产和负债是以美元及港元计量的借贷。本集团亦在稳步拓展国内融资渠道，包括资产证券化，以及发行人民币公司债券。
本集团将密切关注汇率波动情况，不断改善境内外借款结构，抵御人民币贬值风险。
除外币借贷外，本集团大部分业务以人民币列值。因此，本集团的经营现金流量或流动资金短期内并不会因任何汇率波动而受到重大影响。本集团亦会在成本合理的情况下，考虑采取一定比例的外汇对冲工具以更有效管理外汇风险。
14.资产抵押
於日，本集团的已抵押物业及设备、投资物业、土地使用权、发展中物业、持有作销售的落成物业与受限制现金的账面总值为人民币618.84亿元，以作为本集团银行融资的抵押。相关银行及其他贷款约为人民币287.28亿元。本集团亦已将若干附属公司的股份抵押，以取得合共人民币10.80亿元的借贷。
15.或然负债
於日，本集团已向若干银行作出担保的金额约为人民币105.01亿元，作为授予部分买家就购买本集团物业之按揭贷款担保。此外，本集团已向若干联营公司及合营企业之借贷按股权比例作出担保的金额约为人民币63.20亿元。
资本及物业发展开支承担
於日，本集团在资本及物业发展开支之已订约但未拨备之承担为人民币389.18亿元。
雇员及薪酬政策
於日，本集团共雇用6,914名雇员。期内，薪酬总额为人民币7.75亿元。本集团采用按工作表现厘定奖励的制度，以提高员工的积极性。本公司董事会已分别於日及日采纳本公司的购股权计划（「购股权计划」）及股份奖励计划（「股份奖励计划」）。购股权计划及股份奖励计划的目的乃为肯定本集团优秀雇员的贡献，并以兹鼓励，让他们继续为本集团持续营运及发展效力，并吸引合适人才，进一步推动本集团的发展。在员工培训方面，本集团亦向员工提供各种的培训计划，藉以提升员工的技能和增强彼等各自的专业知识。
未经审核中期业绩
董事会欣然呈列本集团截至日止六个月未经审核综合业绩，连同比较数据。该等中期业绩未经审核，但已由本公司审核委员会审阅。
中期简明综合全面收入报表
截至日止六个月
截至6月30日止六个月
人民币千元人民币千元
29,193,057
23,675,412
(20,231,103)
(15,601,859)
投资物业公允价值收益
其他收入u其他收益－净额
销售及营销成本
(1,562,750)
(1,414,891)
其他营运开支
融资成本－净额
－联营公司
－合营企业
除所得税前利润
所得税开支
(2,811,508)
(2,334,850)
其他全面亏损：
可重新归类至损益的项目
可供出售金融资产的公允价值亏损，
期间全面收入总额
中期简明综合全面收入报表（续）
截至日止六个月
截至6月30日止六个月
人民币千元人民币千元
期间归属於以下人士之利润：
本公司权益持有人
非控制性权益
期间归属於以下人士之全面收入总额：
本公司权益持有人
非控制性权益
本公司权益持有人应占利润之每股盈利
－基本（人民币分）
－摊薄（人民币分）
中期简明综合资产负债表
人民币千元人民币千元
非流动资产
物业及设备
12,115,058
11,951,703
28,363,836
26,975,771
土地使用权
应收关联方款项
可供出售金融资产
递延所得税资产
其他非流动资产
62,678,143
63,647,567
发展中物业
90,638,264
83,539,896
持作销售用途的落成物业
21,135,301
21,166,548
应收贸易账款及其他应收账款以及
12,153,446
12,457,212
收购土地使用权之预付款项
11,352,376
12,752,932
预付所得税
应收关联方款项
衍生金融工具
现金及银行存款
27,334,898
23,934,834
166,103,749
156,885,890
228,781,892
220,533,457
本公司权益持有人应占权益
－拟派股息
47,595,373
44,878,029
48,773,189
46,863,379
非控制性权益
20,372,728
18,119,705
69,145,917
64,983,084
中期简明综合资产负债表（续）
人民币千元人民币千元
非流动负债
49,477,380
43,269,371
递延所得税负债
54,025,071
47,608,745
应付贸易账款及其他应付账款
28,140,228
29,866,339
28,238,914
33,220,166
应付所得税
11,444,059
11,017,765
17,636,806
18,724,718
衍生金融工具
应付关联方款项
18,503,216
14,731,308
105,610,904
107,941,628
159,635,975
155,550,373
总权益及负债
228,781,892
220,533,457
流动资产净值
60,492,845
48,944,262
总资产减流动负债
123,170,988
112,591,829
截至日止六个月之中期简明综合财务资料附注摘要
一般资料及编制基准
世茂房地产控股有限公司（「本公司」）於日在开曼群岛根据开曼群岛法第22章开曼群岛公司法（1961年法律3，经综合及修订）注册成立为获豁免有限公司。本公司之注册办事处地址为CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681,GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands。本公司主要从事投资控股。本公司及其附属公司（统称「本集团」）的主要业务为在中华人民共和国（「中国」）进行房地产开发、物业投资及酒店经营。
本公司股份於日在香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市。
除另有指明外，本中期简明综合财务资料均以人民币千元（「人民币千元」）为呈列单位，并於日批准刊发。
该等简明综合中期财务资料已经审阅，惟未经审核。
截至日止六个月之本中期简明综合财务资料乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港会计准则（「香港会计准则」）第34号「中期财务报告」编制。中期简明综合财务资料应与截至日止年度的年度综合财务报表一并阅读，该等财务报表已根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）编制。
重大会计政策概要
除下文所述者外，所采用的会计政策与截至日止年度的年度财务报表所述该等年度财务报表所采用者一致。
中期期间的所得税按将适用於预期年度盈利总额的税率累计。
本集团采纳的新订及经修订准则
概无在本中期期间首次生效之经修订准则或诠释预期会对本集团造成重大影响。
尚未采纳之新订准则及诠释
若干新订准则及准则修订与诠释已颁布但於日开始之年度期间尚未生效，且未获提早采纳。
现时与本集团有关者如下：
於以下日期或之後
开始的年度生效
香港财务报告准则第11号之修订
香港财务报告准则第14号
监管递延账户
香港会计准则第28号之修订
投资联营公司
香港会计准则第38号之修订
香港财务报告准则第15号
与客户的合约收入
香港财务报告准则第9号
除上述者外，香港会计师公会已颁布年度改进项目，解决2010年至2012年报告周期、2011年至2013年报告周期的若干问题并包括以下准则的变更。本集团并无采用年度改进项目所发布的下列经修订香港财务报告准则。
於以下日期或之後
开始的年度生效
香港财务报告准则第2号
以股份支付
香港财务报告准则第3号
香港财务报告准则第8号
香港财务报告准则第13号
公允价值计量
香港会计准则第16号
物业、厂房及设备
香港会计准则第24号
关联方披露
香港会计准则第38号
香港会计准则第40号
香港财务报告准则第5号
持作出售的非流动资产及
已终止经营业务
香港财务报告准则第7号
金融工具：披露
香港会计准则第34号
中期财务报告
本集团并无提早采纳已颁布但截至日止六个月尚未生效的任何新订会计及财务报表准则与现有准则之修订及诠释。本集团正评估该等新订准则、修订及诠释的影响，且预期当生效而采纳时不会对本集团的经营业绩及财务状况产生任何重大影响，惟本集团尚未能就新的财务报告准则香港财务报告准则第15号「与客户的合约收入」（於日或之後开始的年度生效）作出结论。
现时与本集团无关者（但或许影响日後交易及事项的会计处理）：
有关定额福利计划的香港会计准则第19号（修订本），於2014年7月
1日或之後开始的年度生效并容许提早采纳。
有关农业：「生产性植物」的香港会计准则第16号及香港会计准则
第41号（修订本），於日或之後开始的年度生效并容许提早采纳。
新香港《公司条例》（第622章）
此外，新香港《公司条例》（第622章）第9部「账目与审计」之规定已根据该条例第358条於本公司自日或之後开始的首个财政年度起生效。本集团现正评估《公司条例》的变更对首次应用新香港《公司条例》（第622章）第9部期间之综合财务报表的预期影响。迄今的结论为有关变更不大可能构成重大影响，仅会影响综合财务报表的资料呈列及披露。
已确定主要经营决策者为管理委员会。主要经营决策者审阅本集团的内部报告，以评估表现及分配资源。主要经营决策者已根据该等报告厘定经营分部。
由於本集团大部分综合收入及业绩均来自中国市场且本集团综合资产大部分位於中国，故并无呈列地区资料。
主要经营决策者根据有关收入及经营利润的计量评估经营分部的表现。
向主要经营决策者所提供资料的计量方法与年度财务报表计量方法一致。
本集团的营业额包括以下在期内确认的收入：
截至6月30日止六个月
人民币千元人民币千元
27,731,306
22,604,611
酒店经营收入
投资物业租金收入
29,193,057
23,675,412
截至日止六个月的分部业绩如下：
物业发展及投资
股份有限公司
（「上海世茂」）*
人民币千元
人民币千元
人民币千元人民币千元
人民币千元
－物业销售
19,838,431
27,731,306
－酒店经营收入
－投资物业租金收入
20,079,797
29,193,057
－联营公司
－合营企业
除所得税前利润u（亏损）
所得税开支
(2,811,508)
其他分部项目如下：
资本及物业发展开支
19,474,358
23,969,038
投资物业公允价值收益
衍生金融工具公允价值收益
土地使用权摊销
应收账款减值拨备
本集团拥有上海世茂64.08%实际股权。
未分配主要指企业层面活动。
截至日止六个月的分部业绩如下：
物业发展及投资
人民币千元
人民币千元
人民币千元
人民币千元
人民币千元
－物业销售
16,987,212
22,604,611
－酒店经营收入
－投资物业租金收入
17,100,122
23,675,412
经营利润u（亏损）
－联营公司
－合营企业
除所得税前利润u（亏损）
所得税开支
(2,334,850)
其他分部项目如下：
资本及物业发展开支
18,869,290
25,735,055
投资物业公允价值收益
衍生金融工具公允价值收益
无形资产撇销
土地使用权摊销
应收账款减值（拨回）u拨备
於日的分部资产及负债如下：
物业发展及投资
人民币千元
人民币千元
人民币千元
人民币千元
其他分部资产
65,981,213
131,523,173
17,752,643
215,257,029
分部资产总额
69,939,677
136,714,813
17,883,571
224,538,061
递延所得税资产
可供出售金融资产
衍生金融工具
228,781,892
14,096,682
27,292,665
42,455,347
其他分部负债
24,158,286
50,307,486
11,420,302
85,886,074
分部负债总额
38,254,968
77,600,151
12,486,302
128,341,421
24,658,839
递延所得税负债
159,635,975
於日的分部资产及负债如下：
物业发展及投资
人民币千元
人民币千元
人民币千元
人民币千元
其他分部资产
51,128,330
137,449,842
17,625,763
206,203,935
分部资产总额
57,551,275
142,528,772
17,756,691
217,836,738
递延所得税资产
可供出售金融资产
220,533,457
11,901,490
26,802,564
40,538,554
其他分部负债
24,654,771
55,886,245
88,228,713
分部负债总额
36,556,261
82,688,809
128,767,267
21,455,535
递延所得税负债
衍生金融工具
155,550,373
与上一份年度财务报表比较，分部的划分基准或分部利润或亏损的计量基准均没有差异。
应收贸易账款及其他应收账款及预付款项
人民币千元人民币千元
土地使用权之投标押金（附注(a)）
应收贸易账款（附注(b)）
预售所得款项的预付营业税
建筑成本的预付款项
应收股权出售账款
其他应收账款
12,153,446
12,457,212
土地使用权之投标押金主要指本集团向多个市政府缴交之押金，以参与多项土地
拍卖。倘本集团於拍卖中中标，该等押金将於应支付的土地成本总额中扣除。倘本集团未中标，该金额将悉数退还。
应收贸易账款主要来自物业销售。已出售物业的代价根据相关买卖协议订明的条
款支付。於各结算日的应收贸易账款的账龄分析如下：
人民币千元人民币千元
超过90天及於365天内
於日，销售物业所产生的应收账款约为人民币4,952,817,000元（日：人民币4,543,132,000元），其余部分应收账款主要来自物业管理服务、租金收入及其他服务。
应收贸易账款分析如下：
人民币千元人民币千元
信用期内应收账款
已逾期但未减值
已逾期但未减值的应收贸易账款账龄分析如下：
人民币千元人民币千元
超过90天及於365天内
因本集团一般在收到未清偿余款及向买方转让业权前会持有物业抵押品，故董事认为该等已逾期应收贸易账款可收回且并无对於日的已逾期应收账款进行拨备（日：无）。
於日，其他应收账款的减值拨备约为人民币70,073,000元（日：人民币49,171,000元）。
於日，由於折让的影响并不重大，故本集团的应收贸易账款的公允价值、土地使用权之投标押金及其他应收账款与其账面值相若。
於日及日，本集团的应收贸易账款及其他应收账款主要以人民币计值。
应付贸易账款及其他应付账款
人民币千元人民币千元
应付贸易账款（附注(a)）
23,437,408
24,043,332
其他应付税项
其他应付账款（附注(b)）
28,140,228
29,866,339
自记录日期应付贸易账款的账龄分析如下：
人民币千元人民币千元
23,218,501
23,665,439
超过90天至1年内
23,437,408
24,043,332
其他应付账款包括：
人民币千元人民币千元
收取客户按金
代政府机构向客户收取的费用
承建商的订金
租户及酒店客户的租赁按金
资本及物业发展开支承担
人民币千元人民币千元
已订约但未拨备
－物业及设备以及投资物业
－土地使用权（包括与联营公司及
合营企业相关的承担）
14,509,320
－发展作销售用途的物业
26,163,445
22,448,656
38,917,738
38,660,621
经营租赁承担
根据不可撤销的土地及楼宇经营租赁，未来最低租赁付款总额如下：
12月31日人民币千元人民币千元
1年以上至5年内
所得税开支
截至6月30日止六个月
人民币千元人民币千元
当期所得税
－中国企业所得税
－中国预扣所得税
－中国土地增值税
递延所得税
－中国企业所得税
香港利得税
由於期内本集团在香港并无估计应课税利润，故本集团并无作出香港利得税拨备。
中国企业所得税
按中国法定财务报告的利润的25%作出中国企业所得税拨备，并就中国企业所得税而言毋须课税或不可扣减的项目作出调整。
中国土地增值税
中国土地增值税按地价增值以30%至60%的累进税率徵收，而增值即为销售物业所得款项减可扣减支出（包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支）。税项於物业拥有权转移时产生。
中国预扣所得税
根据中国新企业所得税法，自日起，中国附属公司就日後赚取的利润宣派股息时，其境外直接控股公司须缴付10%预扣税。根据中国与香港订立的税务条约安排，倘若中国附属公司的直接控股公司在香港成立，或可采用5%的较低预扣税率。
海外控股公司出售於中国投资的收益亦可能须缴付10%预扣税。
本公司已於日举行的董事会会议上宣派截至日止六个月的中期股息每股普通股30港仙，合共约1,041,771,000港元（相等於人民币826,958,000元）。
本公司已於日举行的董事会会议上建议宣派截至日止年度的末期股息每股普通股60港仙，合共约2,083,543,000港元（相等於人民币1,629,075,000元），该建议已於日举行的本公司股东周年大会上通过。
本公司於日举行的会议上，董事会宣派截至日止六个月的中期股息每股普通股30港仙，合共约1,041,771,000港元（相等於人民币821,541,000元）。拟派股息并未於简明综合财务报表内列为应付股息。
每股基本盈利乃按本公司权益持有人应占利润除以期内已发行普通股的加权平均数计算。
截至6月30日止六个月
本公司权益持有人应占利润（人民币千元）
已发行普通股的加权平均数（千股）
每股基本盈利（人民币分）
每股摊薄盈利乃就股份奖励计划项下授出的股份及购股权计划项下授出的购股权（假设彼等已获行使）引致的潜在摊薄效应调整已发行普通股加权平均数而计算得出。
截至6月30日止六个月
本公司权益持有人应占利润（人民币千元）
已发行普通股的加权平均数（千股）
就根据股份奖励计划授出的股份u
根据购股权计划授出的购股权
作出调整（千股）
用於计算每股摊薄盈利之普通股加权平均数
每股摊薄盈利（人民币分）
企业管治守则
截至日止六个月内，本公司一直遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录14所载的企业管治守则的守则条文（「守则」），惟下文所列出的一项除外。
本公司主席与行政总裁的角色并无如守则第A.2.1条所要求而予以区分。
许荣茂先生（「许先生」）为本公司主席兼本集团创办人。许先生於房地产发展及投资方面拥有丰富经验，负责本集团整体策略规划及业务管理。董事会认为由同一人出任主席及行政总裁两职有利本集团的业务前景及管理。由富有经验及才能的人士组成的高级管理层与董事会，可确保权力与权限之间有所制衡。
董事会现时由五名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成，此组合可体现董事会内的独立性。
董事的证券交易
本公司已采纳上市规则附录10所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）为本公司董事进行证券交易的操守准则。本公司已向全体董事特地作出查询，而全体董事均已确认彼等於截至日止六个月内一直遵守标准守则内列载的所须标准。
购买、出售或赎回上市证券
除股份奖励计划的受托人根据股份奖励计划的规则及信托契约条款，以总代价约50,800,000港元在市场购入合共3,000,000股本公司股份外，本公司或其任何附属公司於截至日止六个月内概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。
中期股息及暂停办理股份过户登记手续
董事会今天宣派截至日止六个月的中期股息每股普通股30港仙。
股息将於日（星期三）派发予於日（星期三）登记在本公司股东名册的股东。
本公司将於日（星期二)及日（星期三)两天，暂停办理股份过户登记手续。为符合获派中期股息的资格，所有过户文件连同有关股票，必须於日（星期一)下午4时30分前，送交本公司於香港之股份过户及登记分处卓佳证券登记有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼。
代表董事会
世茂房地产控股有限公司
於本公告日期，董事会包括五位执行董事许荣茂先生（主席）、许世坛先生（副主席）、许幼农先生、汤沸女士及廖鲁江先生；一位非执行董事刘赛飞先生；以及三位独立非执行董事简丽娟女士、吕红兵先生及林清锦先生。
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