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现代资本预算理论在房地产投资决策中的应用
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3秒自动关闭窗口投资性房地产属于对内投资还是对外投资为什么_百度知道
投资性房地产属于对内投资还是对外投资为什么
投资性房地产主要包括，是指为赚取租金或资本增值。投资性房地产应当能够单独计量和出售，因为投资性房地产，或两者兼有而持有的房地产属于对外投资、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物：已出租的土地使用权
谢谢！有如下观点：“投资性房地产业务属于专门的对内投资业务”怎样解释
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设“投资性房地产”账户进行专项核算。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵，而是纯粹的对内投资业务，但是按“投资”方法对其进行处理，也不属于债权投资投资性房地产应该作“类投资”业务处理。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资(将资产让渡给其他单位)。所以，也似有不妥，主要形式为股权投资和债权投资，即不将其纳入“投资”的范围，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，即借鉴“长期投资”核算原理，投资性房地产业务具有明显的投资特性。如果将其纳入“长期投资”的范围。从上述分析可以看出，不属于对外投资的范畴，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为，但它的投资特征是非常明显的。而投资性房地产业务既不属于股权投资，但与“投资”又不完全吻合，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法。从经济业务的内涵看
投资性房地产的相关知识
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深度挖掘：保险资金为何要投资房地产？
加拿大五大保险企业之一的标准人寿投资全球500多栋写字楼，每年的投资回报率9.28%。其投资副总裁，BOMA资深会员Robert (Bob) Milner应BOMA中国邀请11月17日来北京，以其30多年的经验，为业内人士讲述险资、基金该如何投资写字楼，险资青睐的写字楼需具备哪些条件。
作者：加拿大标准人寿投资副总裁Bob Milne
这些问题是否似曾相识？
&&我们觉得债券永远都能赚百分之七。&
&&股市似乎越来越不稳定了。&
&&我们10%的盈余在一夜间好像就变成了15%的亏损了。&
&&股票和债券的红利不够支付养老金。&
&&我们的资产好像跟我们的生活成本毫无关系。&
如果这些问题似曾相识，那么作为资产的房地产及其相应投资则可能对你的养老计划有所帮助。
为何投资房地产？因为投资房地产可以：
产生有吸引力的风险调整回报
稳定投资组合，因为如果没有举债经营，则房地产投资会具有相对低的标准偏差
让投资组合多样化，因为投资房地产与其它种类的资产联系很少
每月可带来大量现金流，用于支付养老金
提供平衡资产/债务的机会。
下跌是什么？
房地产会随着供应紧张周期出现震荡。供应紧张会导致更高的不可持续的估价，之后就是供应过量，这一速度渐慢的经济周期会导致价值的降低。这一减压过程可以迅速发生。因为低流动性和高交易成本的存在，所以可能要花上数年的时间才能达到新的平衡。
在正面，加拿大的商业地产市场在过去的十年中出现了改善的供应规定。这在很大程度上都要归功于专业养老金计划对房地产资产投资的增加。
在历史上，房地产市场的回报如何？
加拿大的各养老金计划倾向于使用IPD加拿大年度资产指数基金作为其商业房地产的基准。该指数基金中含有现金和举债经营。截止到日，该指数基金的十年和二十年期的回报率分别为每年13%和9.2%。在相同的十年和二十年期内，标准偏差分别为每年3.1%和4.6%。
房地产和债券或股票相比如何？
Dex Universe证券指数基金十年期的年回报率为6.3%，标准偏差为每年3.7%；二十年期年回报率为8.9%，标准偏差为每年5.1%。远东指数基金十年和二十年期的年回报率分别为5.1%和6.3%，相同时间段的标准偏差分别为每年13.1%和15.2%。
如果你用加拿大和美国的证券基准与IPD对比一下，就会得出一些非常有意思的结果。
从历史上看，IPD基准产生过富有吸引力的风险调整回报，此类回报以传统证券或股票指数为辅助，而且还保护过购买力。在简易性和了解方面，各养老金委员会更倾向于房地产及其在历史上的作用，而非其它替代性策略，如对冲基金、信贷派生产品、130/30等。
房地产在养老金计划中的使用程度应当如何？各养老金计划到底应该做什么？
如果要找一个对加拿大养老金房地产各方面的权威研究的话，不妨看一看资产管理局不列颠哥伦比亚大学1994年的研究。该研究报告的作者是斯坦利&W&汉米尔顿以及罗伯特&L&海因科尔，报告名为《房地产在养老金投资组合中的作用》。汉米尔顿和海因克尔发现，&在考虑了与房地产有关的流动性问题和管理问题之后，我们算出房地产应当占到养老金投资组合的百分之五至百分之十五。&
一般说来，养老金委员会的精算师和资产顾问也会得出相同的结果。多数养老金计划从上世纪七十年代到2008年使用的传统平衡资产组合都没有直接的房地产投资。房地产投资的这种缺失可以与加拿大养老基金和投资管理的历史演变联系起来。
从上世纪四十年代到七十年代，许多大型固定收益计划的赞助方通过每年连续购买延期年金的方法把养老金债务从企业资产负债表中转移到了人寿保险公司。承保方一般都会把这些养老金债务看成与长期政府债券相当，或退而求其次，将其看作与房地产资产相当。
在上世纪七十年代，许多计划的赞助方都开始自我承保，将资产和债务保留在了养老金基金之中，并且聘请了独立的投资经理。多数此类投资基金及其客户都不具备直接投资房地产的专业经验和基础方法。在这一时期，只有少数养老金计划进行了资产债务研究。
加拿大的各养老金现在到底拥有多少房地产？
我们在加拿大养老金投资协会（PIAC）的公共数据中找到了一份加拿大DP养老金计划资产分配的委托书。PIAC会员资产在1990年为1680亿美元，其中4.2%为房地产资产。更大的加拿大计划中的房地产比例则更高。如果研究一下2006年底加拿大前十位养老金计划的资产组成，你就会发现至少六个计划的房地产百分比达到了两位数，其中两个甚至达到了14%。一定要到PIAC网站上去看看在7月公布的最新的各种资产类别分配。
养老金计划如何投资房地产？
拥有独立平衡基金经理的养老金计划一般没有房地产的直接所有权。他们会通过证券市场来间接参与，而这些证券市场则会购买上市房地产公司股票及/或房地产投资信托基金（REITs）。
上市房地产公司的股票和房地产信托基金都是短期投资，每天都要进行估价，而且要受市场震荡的影响。股票和基金的价值可以与所持有的房地产股份的价值不同，而且可能会出现套利机会。从上世纪九十年代初至九十年代中期，有几家大型的加拿大养老金计划公开地将交易的房地产公司私有化了，这些房地产公司的股票那时都低于其房地产持有股票的长期估定价值。
更大的计划通过投资开放式基金及/或封闭式不动产合作公司或基金向直接拥有房地产迈出了第一步。开放式基金具有重整养老基金资产的流动性。这对封闭式基金来说更困难。因为需要现金运作，所以开放式基金的流动性特点具有一定的成本。而封闭式基金一般不会进行现金运作。
这两种基金产品都要求计划的投资方签署一份下跌协议。当楼房被购买时，资金就会抽走。基金会按季度分配多余的现金。新的基金会有一个融资期，来保证产权下跌的承诺。
有没有使用举债经营？
有些计划也会加入举债经营。举债的额度最高为产权的100%或是基金总价值的50%。从历史上看，举债率低的基金可能会长期从收入（净租金）里赚取百分之五至七，从资本收益里赚取百分之二至三。如果他们加入了相当于基金价值50%的举债经营，那么回报中就有可能再额外增加百分之二到三。如果十年期债券的收益不到百分之四，那么就要降低你的期望值了。
与任何有希望为你服务的基金经理就预期回报进行一次开诚布公的讨论是值得一做的。要弄清楚你的养老金委员会是把房地产作为债券的替代品还是作为投资组合。这可能会对符合养老金计划需求的产品产生影响。
对这些业务的基本投资管理费一般为0.75%至1%。超过基准后可能会有业绩费，当楼房售出时可能会有交易费。要弄清楚与某基金有关的所有此类费用。
半开放式基金是一种结构变化的基金模式。半开放式基金会定期重新开放进行融资，而且没有预先确定的终止期。封闭式基金都有预先确定的终止期，到期之后，投资组合可能会被抛售，然后将现金分配给投资者。开放式基金在结构上是不变的，因此没有终止期，但是当其资产积累到一定程度时，就会停止接收新的投资者。开放式基金可能会按计划进行赎回，赎回期从一月到三年不等。
开放基金的封顶可能是因为利益冲突造成的。随着一个开放式基金的资金增长，该基金可能会为基金经理为其寻找独立客户的房地产资产进行竞争。重要的是要了解某基金的经理拥有什么样的其它基金和客户，以及该基金的资源和利益冲突政策是怎样保护客户的。
多久进行一次估价？
对基金的估价可以按月或按天进行。至少每年要在内部对基金的所有性质进行一次评估。要保证评估人公正性，而且评估人要与基金经理和所有次级承包方保持一定的距离。
对于养老金投资人面临的所有挑战来说，房地产投资并不是万能的，但是经过精心打理的房地产投资组合可以作为解决方案的一部分，用于建立一套相应的资产组合来应对今天我们将要面临的各种问题。
如果房地产投资经理使用IPD作为基准且能够成功实施各种国内外房地产投资策略的话，那么养老金资产顾问可以很容易地将加拿大计划的投资人介绍给他们。
最后，让我们跳上时间机器回到1947年来回顾一下投资房地产的原因。在那一年，人们在了杜克AB地区找到了石油；印度脱离了英国的殖民统治获得了独立；伊丽莎白公主嫁给了爱丁堡公爵。在体育方面，多伦多枫叶队四比二击败了蒙特利尔加拿大人队，十年内第三次捧起斯坦利杯。
更重要的是，在加拿大第一波婴儿潮中出生的人里有伯顿&卡明斯、肯&屈莱顿、金姆&坎贝尔和迈克尔&伊格纳季耶夫。
快进60多年，猜猜怎么样？这些在婴儿潮出生的人想要退休了，而且需要钱。
你最好考虑一下买点房地产。
加拿大五大保险企业之一的标准人寿投资全球500多栋写字楼，每年的投资回报率9.28%。其投资副总裁，BOMA资深会员Robert (Bob) Milner应BOMA中国邀请11月17日来北京，以其30多年的经验，为业内人士讲述险资、基金该如何投资写字楼，险资青睐的写字楼需具备哪些条件。研讨会具体细节请咨询BOMA中国工作人员或稍后关注相关信息，了解BOMA中国，请登录网站：
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第125期 一线城市商业地产空置率不断下行
第126期 北京商住倒挂现逆转，写字楼产品重获楼市青睐
第127期 北京市写字楼行业发展年会圆满落幕
第128期 今年北京甲级写字楼租金或再涨
第129期 京沪写字楼市场三季度显著回升
第130期 北京写字楼租金：全球排第七
第131期 北京写字楼市场聚焦海淀区
第132期 节后北京租赁市场供需两旺
第133期 写字楼成交回暖 投资首选地段
第134期 甲级写字楼成主流 租售市场量价齐升
第135期 国五条致商业地产迎来机遇
第136期 北京写字楼市场冰火两重天
第137期 北京甲级写字楼租金3年来首现下滑
第138期 北京4月新房涨停 深圳甲级写字楼租金年内首
第139期 二线城市写字楼供应高峰来临
第140期 “旧楼改造”成商业地产开发新模式
第141期 北京写字楼月租金升至327.9元
第142期 北京写字楼市场格局渐变
第143期 写字楼市场饱和过剩
第144期 写字楼市场小幅震荡
第145期 中国写字楼网第六期内刊火热发行
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第147期 下半年写字楼空置率可能提高
第148期 京写字楼租金结束连涨 空置率处历史低点
第149期 北京写字楼市场预测 租金增幅下调超过40%
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第159期 北京2013年第三季度CBD租金现负增长
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第161期 京写字楼市场租金环比降0.6%
第162期 发力商业地产：零售巨头跨界寻觅“避风港”
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第165期：北京市热点写字楼渠道交流会第三期即将召开
第166期：北京前十月写字楼投资增四成
第167期：第三届北京热点写字楼渠道交流会圆满结束
第168期：2014年亚洲写字楼吸纳量将达6000万平方尺
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第179期：土地市场或再迎成交高峰
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第181期：京津冀一体化下楼市"虚火"
第182期：北京前4月土地出让收入或破千亿元
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第184期：北京房价集体跳水 楼市黄金周夭折
第185期：前4月30家房企六成销售下滑
第186期：银行个贷调整或限于首套房利率
第187期：房地产拐点来临 行业将面临洗牌
第188期：中国商业地产信心指数调查
第189期：北京热点写字楼渠道交流会
第190期：北京城南楼市沦陷降价不断加码
第191期：楼市遭别有用心者唱空 房价调整正常
第192期：房地产指标下滑主要由高基数导致
第193期：放松楼市限购下半年或现松绑潮
第194期：楼市有风险但不会崩盘
第195期：中国多地房贷现微弱松动
第196期：楼市拐点出现在年
第197期：沟通，从中国写字楼网“微关注”开始
第198期：一线楼市均价下跌“金九银十”
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第222期：2015年商业地产的下一站在哪？
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右安门商务大厦目前有多个26-80平米办公空间出租，租赁热线：22640
新年伊始，2014年北京写字楼各区销量排行榜新鲜出炉;榜单上，绿地、万达赫然在列选择不去说主要是考虑到保护两个尚未成年的小孩。
美食吸引了很多外国游客，饺子炒河粉受好评。
　　看完上面这张图，想必你知道为啥在牛市中不赚钱了，经历过07年牛市的股民肯定会同意，牛市里唯一的策略就是两个字：守住！
　　大多数投资者在股票投资过程中都有过这样的抱怨：“我知道那是一只好股票就是拿不住”。更有的投资者说，几乎所有翻倍的股票都曾经买过，就是涨一点就卖了。在博主认识的那么多A股投资者中，赚钱的也不少，可是真正赚大钱的几乎没有，或许有几个所谓的高手在某一段时间内成绩不错，短线战绩斐然，但是时间一拉长，这些人又都亏回去了。
　　最近这些年，A股产生了几百只翻数倍甚至十几几十倍的超级大牛股，但是真正能拿住这些股的人少之又少，而那些极少数孤独的坚守者，最终都成了市场的大赢家。那么为什么只有极少数投资者能够坚守住呢？在A股市场做中长线投资为什么那么难？也许有些人会怪这个市场不成熟，不适合做中长线投资。实际上，这显然只是失败者的借口而已，真正的原因还在于自己。彼得林奇曾经说过：“如果人们长期在股市赔钱，其实该怪的不是股票，而是自己。一般而言，股票的价值长期是看涨的，但是100个人中有99个人却老是成为慢性输家。这是因为他们的投资没有机会，他们买在高位，然后失去耐心或者心生恐惧，急着把赔钱的股票杀出。他们的投资哲学是“买高卖低”。
　　回到A股市场，大多数投资者无法长期坚持的原因主要在自己，具体表现包括以下一些方面：
　　1、错误的以为频繁的交易更能带来利润
　　有很多投资者认为高点卖出，低点买入可以挣的比长期持有更多。而时间的理论研究和美国股市的实践证明，这是个完全错误的想法。频繁交易并试图通过获利的投资者，从来没有超越过长期持有者，也从来没有跑赢大盘，这是一个铁的事实。靠交易挣钱的投资基金，无法长久打败大盘指数。这个结论是美国众多基金管理师经验的总结，也是金融领域几十年实证研究的一致结论。在A股市场，同样的理论和实践也证明这一点。虽然确实也有那么万分之一的短线高手存在，但是各位读者也显然明白你自己是不是这万分之一。
　　2、不能站在一定的高度看待股价的正常波动
　　最近这些年，A股市场整体波动较大，一些业绩稳定的成长股，也总是出现波段性的上涨、横盘和下跌，往往上涨的时候涨过了头，下跌的时候也跌过了头，虽然长期来说股价随着公司业绩的增长是上涨的，但是在大多数的时间段里，往往走势不尽人意。投资者面对这些大幅波动，往往不能正确看待，总以为自己买了业绩好的股票就应该上涨，殊不知自己是在短期暴涨后追进来的，走势长期萎靡时又忍不住割肉了，殊不知一卖就又涨了。正确的作风是要站在一些“跑来跑去跳来跳去的投机者”永远达不到的高度上来看待公司的成长和股价的波动。当有一天你可以直面短期30%的下跌而不为所动，能淡然面对一年的横盘不涨的时候。你就离成功不远了，就能最终看到风雨后的阳光。
　　3、人性的弱点被媒体大众加以放大
　　长期投资最难的就是股价低迷时的坚持，这个时候，由于人性的弱点，再加上被媒体大众的误导，往往就做出了错误的选择。因为在这个时候，大众投资者本能的会把注意力集中在股价的短期走势弱的原因上，市场也总是充斥了对公司股价不利的各种利空消息。而实际上，这些利空消息往往都只是忽悠人的借口，他们或者在过去股价上涨的时候也照样存在早被股价消化或是对股价影响所谓利空，或者根本就不存在。而面对媒体宣扬的其他股票大涨，市场每天都有黑马，每周都有狂牛，你也不能为之所动。
　　翻开中国的各类报刊杂志网络博客等等，每天见得最多的也都是无数的短线黑马，不断的炮制着无数诱人上当的陷阱，极大的干扰了真正的长线投资者的视线。对于真正的长线价值成长投资者的成功案例却鲜有报道和宣扬。
　　明白了这些，相信真正的投资者也知道怎么做了，投资赚钱讲究的就是大道至简，做到两点六个字了你就会成功：“选对股，守得住”。
　　附：股市成货币蓄水池？小心又坑爹
　　A股以“政策市”闻名，每一次上涨/下跌时，舆论和股民都能找出若干个“政府想干嘛”方面的理由。这次也不例外，其中一个理由就是：政府希望股市成为继房市之后的又一个吸收巨额货币的蓄水池。
　　考虑到最近一年来，房地产市场不景气，房价停涨，这一说法似乎很有道理。但是，股市真能成为货币的蓄水池吗？
　　货币蓄水池？
　　在过去二十多年的时间里，中国保持着极高的广义货币（M2）增速。截止2014年2月末，中国国广义货币余额达125.74万亿元，M2/GDP比例接近200%，在主要国家中遥遥领先。这也是央行长期背负“滥印钞票”骂名的原因之一。
　　但与此同时，同其它发展中国家相比，中国的通货膨胀（以CPI衡量）却长期保持在较低的位置。
　　面对这两种背离的数据，有种观点认为，有一个资金的蓄水池，将央行发行的巨额货币吸收进去，避免了物价的大涨。
　　在过去很长一段时间里，楼市被认为是这样的一个蓄水池。4月1日，新华社援引世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟的观点称，“楼市在某种程度上是一个蓄水池,可以吸纳超发的货币”；2014年4月，建业地产董事局主席胡葆森称，“胡温政府这十年，整个货币M2总量，从不足20万亿，到现在（2013年）突破100万亿，这些钱都去哪儿了，把钱当成水的话，土地、房产一定是最大的蓄水池。”
　　随着房价的回调，以及的股市暴涨，股市似乎成了一个新的蓄水池。
　　4月12日，《金融投资报》援引某专家观点称，“股市上涨可使股市成为130万亿巨额货币发行量新的蓄水池，以取代房地产市场旧蓄水池”。某网络媒体则认为，周小川当年“池子论”中的池子就是股市，“因为股市吸纳的资金不仅对实体经济减少干扰，特别是应对过去热钱涌入楼市的抽身退席，而且股市吸纳的资金过度可以再增发掉，有利于调整通货膨胀。”
　　如果这个理论是真的话，一年内接近暴涨100%的A股，也可能仅仅只是刚开始牛市的步伐。
　　截止4月10日，沪深股市流通市值42.6万亿，总市值则是51.8万亿。想象一下已经“沉淀”在“房地产蓄水池”中一百多万亿元的资金吧（据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2013年的调查报告，2011年该数据为128.3万亿），想象一下将要“沉淀”在“股市蓄水池”中的天量资金吧，A股多头在梦里也会笑醒吧！
　　金钱永不眠！
　　事实上，股市和楼市都不可能成为天量资金的蓄水池，资金之所以被投入到股市和楼市之中，并不是为了被“沉淀”下去，而是为了获取更多的利润。
　　以楼市为例。假设某投资者/投机者以1000万元/套的价格，一共花1000亿元，在北京购买10000套房子。
　　在这个案例中，有1000亿元的资金投入到北京楼市中，但是，这1000亿元并没有“沉淀”到某个“蓄水池”中并停止流动。恰恰相反，资金从购房者流通到了房地产商（卖房者）手中，房地产商获得了这1000亿元的资金（假设上述交易以现金完成）后，资金也没有“沉淀”下来，房地产商发放工资、偿还债务并扩大借款规模、继续购买土地、修建更多房产项目，其它购房者继续购买，如此周而复始。
　　资金从房地产商手中流出后，也并没有“沉淀”下来，获得资金的建筑工人、企业和政府，仍然要消费和投资，并让资金继续流动。
　　和楼市类似，投入到股市中的资金，也并不会“沉淀”下来。
　　假设某投资者/投机者将100亿元的资金投入到股市，购买公司A的股票。分两种情况，在第一种情况下，该投资者以100亿元参与公司A的定向增发，投资者获得约定份额的增发股票，公司A则获得100亿元的资金。这100亿元的资金进入股市后，从投资者手中流动到了公司A的现金账户中，并没有“沉淀”下来，而是成为该公司发放工资、扩大投资的一部分，之后也不会停止流动。
　　在第二种情况下，该投资者在公开市场上购买公司A的股票。有买就有卖，该投资者购买的股票，必定是现有投资者转手卖出的股票。资金投入到股市，股票和资金相互转手。新获得资金（卖出股票）的投资者
　　同样不会让这笔资金“沉淀”下来，他会购买其它股票、消费或进行其它投资。
　　金钱永不眠，资金永远不会“沉淀”下来，只是从一个投资标的换到另一个投资标的上。
　　这一轮股市暴涨的原因可能有千千万万个，但认为“股市成为资金蓄水池”也是原因之一的投资者，肯定是在胡思乱想。
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杭州市271初中数学学案研究室主任
擅长微创手术治疗胃肠肿瘤、肥胖、糖尿病、食管返流等疾病。
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