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防存款搬家 理财曲线入市
理财新闻中证网-中国证券报陈洋 09:51我要分享 1
[摘要]为应对居民对股市投资热情的高涨，把存款留住，银行不甘落后地加大了“搭车”产品的发行力度。
一边是红火赚钱的大牛市，一边是因降息、降准而收益率不断下滑的银行理财产品，数据显示，居民存款出现了向股市搬家的苗头。为应对居民对股市投资热情的高涨，把存款留住，银行不甘落后地加大了“搭车”产品的发行力度。新发行的理财产品中，与股市挂钩产品
数量明显增加。除了结构性产品，直接投资于股市的净值型产品也是银行近期的主打品类。某大型银行新近发行的一款可投资股票、股票权益类信托、股票型基金等权益类投资品种的理财产品，期限为365天，由银行直接操盘，业绩基准为5.8%。
根据数据分析，银行高收益率（预期收益率大于等于6%）理财产品数量占比从2014年初开始出现较大变化，随后的时间中，高收益率产品的占比逐渐萎缩。即便是2014年底银行理财产品收益率出现明显反弹，但整个去年四季度的高收益率产品数量占比依然只有4.93%，而在同年相对平淡的二季度，高收益率理财产品数量占比高达8.16%。理财专家认为，2015年货币政策以宽松为主题，银行理财产品的收益率会继续保持下行态势。另外，2015年一季度有206款理财产品未达到预期最高年化收益率，全部为人民币结构性理财产品。这些产品中的保本型产品均有达到产品说明书中约定的预期最低年化收益率。
受累于股票等同类投资品持续向好，及央行降准、降息等影响因素，一季度银行理财产品市场相对冷清，收益率大都在5%至6%的区间内徘徊。加之经济持续下行，二季度货币宽松政策可期。5月1日开始实施存款保险制度，银行理财产品的平均预期收益率难以走高。除收益率下滑外，未达到预期收益率的银行理财产品增多。据数据显示，2015年一季度到期产品数量为15187款，披露实际收益率的产品为9713款，披露率为64%。在披露到期收益率的理财产品中，未达到预期最高收益率的产品共计228款。其中5款为非结构性理财产品，其余223款均为结构性理财产品。
据金融界金融产品研究中心统计，本周银行理财产品周均预期年化收益率达5.25%，与上周保持一致。多数期限理财产品的周均收益率均出现微小变动，仅有15天至1个月期限的理财产品周均收益率变动幅度较大，较上周下降1.87个百分点。从发行银行分布来看，各期限预期收益率最高的产品分别来自平安银行、农业银行、广发银行、兴业银行和华夏银行。从发行银行来看，本周高预期收益率的理财产品多属平安银行，收益类型多属于非保本浮动收益型。从各期限预期收益率最高产品来看，农业银行的一款非保本浮动收益型产品以8%的预期收益率夺得了1个月至3个月期限第一的位置；而华夏银行的一款保本浮动收益产品，以8.25%的预期收益率居12个月及以上期限产品的首位。
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2014年12月中旬，复星集团宣布旗下两大地产业务平台复地集团和星浩资本双双换帅。原复地集团副董事长兼总裁陈志华将履新复星地产控股联席总裁兼复地集团董事长，原复地集团执行总裁王基平提任复地集团总裁；原星浩资本总裁赵汉忠将履新复星地产控股联席总裁兼星浩资本董事长，原星浩资本执行总裁黄海滨提任星浩资本总裁。
星浩资本总裁 黄海滨
就在今年年初，星浩资本这家拥有包括郭广昌、马云、史玉柱、王健林、张近东等中国地产界投资人(LP)“梦之队”的明星公司一度陷入“预期收益下滑”的风波，而自2013年年中开始启动、日正式封闭的星光耀III期基金募集期也正值本轮国内经济及房地产市场的持续低迷期，最终募集基金规模为37亿元人民币，与预期的45亿元尚有一定差距。
对于现在成立仅四年半的星浩资本来说，这些都是不小的挑战。业界猜测，本次复星地产板块人事调整，是为更好地提升“协同聚合能力”。而在刚刚履新的星浩资本总裁黄海滨看来，复星系内部各板块的协同和融通不存在太大障碍，“星浩本身需要嫁接保险，发展商业并购、养老基金，复星集团就是以保险为核心的金融投资平台；而对复星来说，星浩完成了其在国内的地产配资，也是不错的补充。如果大股东是专门做地产的，可能双方沟通反而不在一个频道上，现在则没有这个问题。”而就整个行业而言，黄海滨认为中国地产基金的集中度会越来越高。“像黑石之类的基金公司不但做房地产，也做其他业务，但星浩只做地产和地产相关的项目，我们的目标是努力做中国的铁狮门。”黄海滨表示。
中国房地产报：此次复星人事调整同时涉及旗下两个地产板块的最高层，为何会做出这样的人事调整？外界猜测复地换帅与近几年来业绩萎缩有关，而星浩资本大连项目的问题则是最终换帅的原因之一？
黄海滨：这是很正常的一次人事调整，没有什么特别的考虑，所有企业在不同发展阶段都有这样的调整。所有猜测都是没有根据的。
截至目前，星浩旗下星光耀城市综合体开发基金总共投资了10个项目，农历年前应该还会有一个签约。我们11个项目中有10个进展都是不错的，甚至可以算是当地楼市前三甲。在这么多项目中，肯定有受市场影响特别大的区域，大连就是这样。现在整个市场还是很冷，但是不能说我们的项目做得不好。相比较而言大连今年销售已经有很大起色，成了大连东港区域的销冠，市场成交量占30%。
中国房地产报：复星系的地产业务涉及诸多细分领域，复星集团本身在保险和医疗方面的资源也很突出，但各板块相互之间的协同效应似乎还未完全释放。你对复星近年来提出的团队协同聚合能力如何理解？各板块资源的打通是否存在障碍？
黄海滨：我很认同复星的发展战略，发展大健康产业，需要打通地产、医疗、保险、基金各个板块业务。
首先，保险是复星的核心业务，复星现在参股和控股的保险公司有十几家；其次，复星自己有复星医药，现在也收购了十几家医院；第三，复星也有地产、基金业务，在整个中国，复星算是一个真正具有产业深度和广度的地产投资平台。正是由于这种产业深度和广度，需要各个团队之间互相配合、互相协作，这是很正常的一件事。
我认为目前复星各板块的协同做得还不错，并不存在障碍。各个团队都有各自的利益点、诉求点，就像复星与非复星体系企业合作需要洽谈合作方案一样，内部合作也需要一步步推进，而且复星体系做的很多事情都是很创新的，需要时间来实践。
中国房地产报：你就任总裁之后，星浩资本的发展战略将会有哪些调整和转变？
黄海滨：没有什么刻意调整，我们整个工作思路、理念都是所有高层一起碰出来的，内部分工不变。
作为一家地产基金，星浩通过城市综合体开发、商业资产管理、养老资产管理这三个抓手来对应地产开发基金、商业并购基金、养老并购基金，实现整盘资产增值，促进星浩业务链条的闭合，让地产金融在未来打得更开、发展更好。
中国房地产报：未来星浩要加强养老项目的投资和管理？
黄海滨：是的。2015年重阳节，我们I期基金南通的城市型养老公寓将首先开业，大连和哈尔滨的养老项目会在2016年开业。
其实，养老项目本身特别匹配基金模式。养老项目基金回报很稳健，回报率相对偏低，但风险也低，更适合中国的机构投资人，比如要求有稳定现金流的保险公司、公益基金、大学基金、国企金融控股公司等。股权类基金收益高但风险更高，而投资有资产增值空间的养老项目，每年有六七个点的回报率也许就够了。
中国房地产报：你对于养老地产的发展现状怎么看？
黄海滨：养老项目在未来将有很大的发展空间，这既是大势所趋，也是星浩要打造的核心能力。现在大家也都看到了养老产业的发展前景，正在尝试投资，但是整体发展偏慢。
第一，关于投资区位。现有的一些养老项目远离市区，我并不觉得这是对的。养老地产比一般的房地产项目要求更高，需要成熟区域，可以十分钟内到指定医院，选址太偏远的话医疗、交通、配套都保证不了。
第二，关于人才。养老项目对人才的要求也不一样，相关人才要有地产开发能力、金融理解能力，对基金、保险这些投资都要有更清晰的理解。另外，养老服务的团队在中国也是非常匮乏的。
第三，关于政府扶持。政府正在积极支持养老产业的发展，但现在大家都在等“第一个吃螃蟹的人”。如果有企业对政府政策理解得很透彻并开始做，然后大家都跟着做，也许养老项目会更快地推进。
第四，关于融资。养老地产跟一般的房地产不同，需要的资金成本更低，资金的回报率也较低，投资人期望值要降低，要耐得住寂寞。未来，中国的各行各业也必须逐渐接受这个“新常态”，7.5%的GDP增长率决定了行业粗放的野蛮增长已经成为过去，大家会乐于接受一个相对稳健的回报率。
中国房地产报：今年算是行业拐点吗？
黄海滨：也不能叫拐点，但是今年的形势还是比较突出的，房地产行业整体发展趋于稳健，利润越来越薄。粗放型的团队，特别是中小企业，即使在有好项目的情况下，也应该选择合作或者转手，否则即使好项目也不一定能赚到钱。就是这样，风小了，猪就会掉下来。
中国房地产报：这种形势对于星浩资本来说意味着什么？
黄海滨：我认为这对星浩来说是一个很好的机遇，可能会加快我们的转型。
第一，我们本身是专业团队出身，精细化管理是必须追求的。目前星浩还算是创业企业，船小好调头，公司理念、发展思路、管理制度、经营模式都可以快速转变。
第二，从2010年8月星浩成立开始，就特别注意对金融的理解，从头到尾贯彻的都是基金的管理思路，在这方面我们可能更有先发优势。比如，万科现在谈小股操盘、事业合伙人，而星浩从一开始就是小股操盘、项目团队跟投。
第三，星浩的投资人类型复合而多样化，跨界可以形成很好的创新组合，在转型期，哪怕是微创新也很有价值。
另外，我们与大股东的理念是一致的，可以形成很好的互动。星浩本身需要嫁接保险，发展商业并购、养老基金，复星集团就是以保险为核心的金融投资平台；而对复星来说，星浩完成了其在国内的地产配置，也是一个不错的补充。如果大股东是一个专门做地产的管理团队，反而可能双方沟通不在一个频道上，会增加沟通成本。
中国房地产报：星浩资本的业务涉及从资金募集、地产开发到商业管理的整条房地产产业链，与国内其他房地产开发企业相比，星浩模式的优势体现在哪些方面？
黄海滨：坦白来说，星浩在前几年、甚至未来两三年的发展都是比较辛苦的，这一阶段我们的优势并不明显。
首先，产业链条偏长，地产、基金、商业、养老，都需要有专业的团队来做，整个行业没有多少专业人才能达到同时熟悉这4块业务的要求。未来两三年加上之前的四年多，相信七年时间会让我们团队成长、成熟起来。
其次，项目投资资金全部来源于基金，基金的高要求决定了管理团队对整个公司的高要求，星浩的运作情况、账目明细全部对投资人开放，这些无形的压力与其他公司完全不同。因此，相信当星浩走上良性发展轨道之后，强有力的竞争对手也就不多了。
如果把房地产开发作为房地产产业链的中端，可以拓展的上下两端便是地产金融和地产服务，而往两端走真正做的突出的是服务类，比如花样年的彩生活，因为服务类门槛比较低；但往地产金融端发展并不容易，对人才、投资人结构、金融监管等都有要求；而如果地产公司用自己平台做基金则会引起投资者的质疑——你有没有把所有项目拿出来，这些项目是不是所有项目中的坏苹果？是否存在利益输送？因此，地产金融由星浩这样的第三方来做更加清晰、更加合适。
就星浩自身来说，所有项目都是基金的，所有业务都是服务于基金的。目标就是让基金业务做得更好，让投资人得到更多回报。只有确保了最基本的收益，星浩才能赚得更多的收益分成。这就倒逼星浩努力投资最便宜的项目，以最低的成本融资、最强的能力开发、管理，跟投资人在利益链条上保持高度一致。
中国房地产报：成立之初，星浩亮出了第一个五年计划：到2015年募集250亿元资金，在全国建设20个星光耀广场。这个计划现在看来进展如何？内部有无调整？
黄海滨：跟预期差不多。刚才说的100亿元是资金募集总额，但我们在项目层面还有合作，比如，我们跟绿地合作，我们跟华宝信托、保德信基金等也有美元合作，这些都是投资的一部分。我们真正的投资总额已经达到180亿元，明年还有一年时间，预计最终会超出250亿元。
就星光耀基金I期、II期和III期来说，我个人以为还是很正常的发展，尤其是II期和III期，有小惊喜。现在我们的投资人规模越来越大，这是一个滚雪球的效应，每一期都有不同的投资人加入，未来涉及的养老项目可能会更多元化。基金就是“0”和“1”的状态，打开了融资渠道，会越做越大，做得差的就直接归“0”，我们要努力做成“1”。
星光耀广场的数量比以前少也是可以理解的。5年前地价没有这么高，250亿元可能拿20个项目，现在也许只能拿15个，不能盲目只看数量。虽然数量少但募集金额、投资金额、整个团队的发展都是按照250亿的投资量来做的，最终有多少个项目，得看地价水平和每个项目的规模体量。我们原计划每个项目30多万平方米就可以，但按计划找项目实际操作比
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星浩资本总裁 黄海滨
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黄海滨：跟预期差不多。刚才说的100亿元是资金募集总额，但我们在项目层面还有合作，比如，我们跟绿地合作，我们跟华宝信托、保德信基金等也有美元合作，这些都是投资的一部分。我们真正的投资总额已经达到180亿元，明年还有一年时间，预计最终会超出250亿元。
就星光耀基金I期、II期和III期来说，我个人以为还是很正常的发展，尤其是II期和III期，有小惊喜。现在我们的投资人规模越来越大，这是一个滚雪球的效应，每一期都有不同的投资人加入，未来涉及的养老项目可能会更多元化。基金就是“0”和“1”的状态，打开了融资渠道，会越做越大，做得差的就直接归“0”，我们要努力做成“1”。
星光耀广场的数量比以前少也是可以理解的。5年前地价没有这么高，250亿元可能拿20个项目，现在也许只能拿15个，不能盲目只看数量。虽然数量少但募集金额、投资金额、整个团队的发展都是按照250亿的投资量来做的，最终有多少个项目，得看地价水平和每个项目的规模体量。我们原计划每个项目30多万平方米就可以，但按计划找项目实际操作比
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