中弘股份(000979)-公司公告-中弘股份：关于召开2015年第一次临时股东大会的通知-股票行情中心 -搜狐证券
（000979）
中弘股份：关于召开2015年第一次临时股东大会的通知&&
证券简称：中弘股份
证券代码：000979
公告编号：2015-18
中弘控股股份有限公司
关于召开 2015 年第一次临时股东大会的通知
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整，没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、 召开会议基本情况
1、股东大会届次：2015 年第一次临时股东大会
2、股东大会召集人：公司董事会
3、会议召开的合法、合规性说明：
本次股东大会会议召开符合有关法律、行政法规、部门规章、规
范性文件和《公司章程》等的规定。
4、会议召开日期和时间
（1）现场会议召开时间：2015 年 4 月 2 日下午 14:00
（2）网络投票时间：其中：通过深圳证券交易所交易系统进行
网络投票的具体时间为 2015 年 4 月 2 日上午 9:30 至 11:30，下午
13:00 至 15:00；通过深圳证券交易所互联网投票的具体时间为：2015
年 4 月 1 日 15:00 至 2015 年 4 月 2 日 15:00 期间的任意时间。
5、会议召开方式：本次临时股东大会采取现场投票与网络投票
相结合的方式。
公司将通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统
（.cn）向公司股东提供网络形式的投票平
台，股东可以在网络投票时间内通过上述系统行使表决权。
公司股东只能选择现场投票和网络投票中的一种表决方式。同一
表决权出现重复投票表决的，以第一次投票表决结果为准。
6、现场会议出席对象：
（1）截止 2015 年 3 月 26 日收市时在中国证券登记结算有限责
任公司深圳分公司登记在册的本公司全体股东。上述本公司全体股东
均有权出席股东大会，并可以以书面形式委托代理人出席会议和参加
表决，该股东代理人不必是本公司股东。
（2）本公司董事、监事和高级管理人员。
（3）本公司聘请的律师。
7、现场会议召开地点：北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号
院 25 号楼
二、会议审议事项
（一）本次会议审议的议案由公司第六届董事会 2015 年第二次
临时会议审议通过后提交，程序合法，资料完备。
（二）本次会议审议的议案为：
1、审议《关于公司符合非公开发行股票条件的议案》
2、逐项审议《关于公司 2015 年度非公开发行股票方案的议案》
（1）本次发行股票的种类和面值
（2）发行方式
（3）发行对象及认购方式
（4）发行价格及定价原则
（5）发行数量
（6）锁定期及上市安排
（7）募集资金数量及用途
（8）本次发行前的滚存利润安排
（9）本次发行决议的有效期
3、审议《关于公司 2015 年度非公开发行股票预案的议案》
4、审议《关于公司 2015 年度非公开发行 A 股股票募集资金计划
投资项目可行性分析报告的议案》
5、审议《关于公司前次募集资金使用情况报告的议案》
6、审议《关于提请股东大会授权公司董事会全权办理公司 2015
年度非公开发行 A 股股票具体事宜的议案》
7、审议《关于修改部分条款的议案》
8、审议《关于补选公司董事的议案》
9、审议《关于为子公司债务偿还提供担保的议案》
（三）上述议案的内容详见 2015 年 3 月 18 日刊登在《中国证券
报》、《证券时报 》、《上海证券报》、《证券日报》 及巨潮资讯网
（.cn）上的相关公告。
三、现场股东大会会议登记方法
1、登记方式：
（1）个人股东持本人身份证、股票帐户卡和有效持股凭证进行
（2）法人股东持法人证券帐户卡、营业执照复印件、法人代表
授权委托书和出席人身份证进行登记。
（3）异地股东可以书面信函或传真办理登记，信函或传真以抵
达本公司的时间为准。（信函登记请注明“股东大会”字样）
2、登记时间：2015 年 3 月 31 日，上午 9 时到 11 时，下午 3 时
3、登记地点（信函地址）：北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1
号院 25 号楼公司证券部。
邮编：100024
传真：010－
4、受托人在登记和表决时提交文件的要求
（1）个人股东亲自委托代理他人出席会议的，应出示本人有效
身份证件、股东授权委托书。
（2）法定代表人委托代理人出席会议的，代理人应出示本人身
份证、法人股东单位的法定代表人依法出具的书面授权委托书。
（3）委托人为法人的，由其法定代表人或者董事会、其他决策
机构决议授权的人作为代表出席公司的股东大会。
（4）委托人以其所代表的有表决权的股份数额行使表决权，每
一股份享有一票表决权。
授权委托书应当注明在委托人不作具体指示的情况下，委托人或
代理人是否可以按自己的意思表决。
四、参加网络投票的具体操作流程
在本次股东大会上，公司将向股东提供网络投票平台，股东可以
通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统（网址为 http：
//.cn）参加投票，具体操作流程如下：
（一）采用深圳证券交易所交易系统投票的投票程序
1、投票代码：360979；
2、投票简称：中弘投票
3、投票时间
2015 年 4 月 2 日的交易时间，即上午 9:30-11:30 和下午
13:00-15:00。
4、在投票当日，“中弘投票”“昨日收盘价”显示的数字为本次
股东大会审议的议案总数。
5、通过交易系统进行网络投票的操作程序
（1）进行投票时买卖方向应选择“买入”。
（2）在“委托价格”项下填报股东大会议案序号。1.00 元代表
议案 1，以相应的价格 1.00 进行申报。如股东对所有议案（包括议
案的子议案）均表示相同意见，则可以只对“总议案”进行投票。
对应申报价格
关于公司符合非公开发行股票条件的议案
关于公司2015年度非公开发行股票方案的议案
本次发行股票的种类和面值
发行对象及认购方式
发行价格及定价原则
锁定期及上市安排
募集资金数量及用途
本次发行前的滚存利润安排
本次发行决议的有效期
关于公司 2015 年度非公开发行股票预案的议案
关于公司 2015 年度非公开发行 A 股股票募集资金计
划投资项目可行性分析报告的议案
关于公司前次募集资金使用情况报告的议案
关于提请股东大会授权公司董事会全权办理公司
2015 年度非公开发行 A 股股票具体事宜的议案
关于修改《公司章程》部分条款的议案
关于补选公司董事的议案
关于为子公司债务偿还提供担保的议案
（3）在“委托数量”项下填报表决意见，1 股代表同意，2 股代
表反对，3 股代表弃权。表决意见对应“委托数量”一览表如下：
表决意见类型
（4）对同一议案的投票只能申报一次，不能撤单。
（二）通过互联网投票系统的投票程序
1、互联网投票系统开始投票的时间为 2015 年 4 月 1 日下午
15:00，结束时间为 2015 年 4 月 2 日下午 15:00。
2、股东通过互联网投票系统进行网络投票，需按照《深圳证券
交易所投资者网络服务身份认证业务指引（2014 年 9 月修订）》的
规定办理身份认证，取得 “深交所数字证书”或“深交所投资者服
务密码”。
3、股东根据获取的服务密码或数字证书，可登录
.cn 在规定时间内通过深圳证券交易所互
联网投票系统进行投票。
五、投票规则
投票表决时，同一股份只能选择现场投票、网络投票两种投票方
式中的一种表决方式，不能重复投票。网络投票包含深圳证券交易所
交易系统和互联网系统 两种投票方式，同一股份只能选择其中一种
方式，如果出现重复投票将按以下规 则处理：
1、如果同一股份通过现场、网络重复投票，以第一次投票为准。
2、如果同一股份通过网络多次重复投票，以第一次网络投票为
六、 其他事项
1、会议咨询：公司证券部
联系人：马刚
联系电话： 010－0－ 转 9979
2、与会股东或代理人交通、食宿等费用自理
中弘控股股份有限公司
2015 年 3 月 16 日
授权委托书
（先生/女士）代表本单位（本人）出席中弘控股股
份有限公司 2015 年第一次临时股东大会，并代为行使表决权：
关于公司符合非公开发行股票条件的议案
关于公司2015年度非公开发行股票方案的议案
本次发行股票的种类和面值
发行对象及认购方式
发行价格及定价原则
锁定期及上市安排
募集资金数量及用途
本次发行前的滚存利润安排
本次发行决议的有效期
关于公司2015年度非公开发行股票预案的议案
关于公司2015年度非公开发行A股股票募集资金计划
投资项目可行性分析报告的议案
关于公司前次募集资金使用情况报告的议案
关于提请股东大会授权公司董事会全权办理公司
2015年度非公开发行A股股票具体事宜的议案
关于修改《公司章程》部分条款的议案
关于补选公司董事的议案
关于为子公司债务偿还提供担保的议案
备注：委托人应在授权委托书中用“√”明确授意受托人投票；本授权委托
书打印和复印均有效。
委托人签名（或盖章） ：
委托人身份证或营业执照号码：
委托人证券帐户号：
委托人持有股数：
受托人签名：
受托人身份证号码：
委托日期：中弘股份(3年公司债券信用评级报告
时间： 07:41:31
中弘控股股份有限公司
2013年公司债券信用评级报告
大公信用评级报告声明
为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出
具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：
一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。
二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。
三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。
五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。
六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。
七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
公司债券信用评级报告发债主体
中弘股份原名安徽省科苑（集团）股份有限公司，是经安徽省人民政府皖府股字【1997】50 号文批准，由安徽宿州科苑集团有限责任公司整体变更设立的股份有限公司，于 1997 年 8 月 18 日在安徽省工商行政管理局登记注册。经中国证监会证监发行字【2000】第 53 号文批准，公司发行的人民币普通股股票（A 股）于 2000 年 6 月在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码：10 年 1 月，经中国证监会证监许可【 号文核准，公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案。重大资产重组完成以后，公司主营业务由化学原料及化学制品制造业变更为房地产开发与经营业。截至2014 年 9 月 末 ， 公 司 注 册 资 本 为 192,297.60 万 元 ， 总 股 本1,922,975,953 股，其中有限售条件的流通股 A 股 21,639 股，无限售条件的流通股 A 股 1,922,954,314 股，法人代表为王永红。2014 年 12月 5 日，公司披露了《中弘控股股份有限公司非公开发行股票发行情况报告暨上市公告书》，公司非公开发行新增股份 958,466,453 股，发行价格 3.13 元/股，将于 2014 年 12 月 8 日在深圳证券交易所上市。公司募集资金总额为 2,999,999,997.89 元，
扣除发行费用后募集资金净额为 2,958,274,151.24 元。
公司第一大股东为中弘卓业集团有限公司（以下简称“卓业集
）团”，截至 2014 年 9 月末，合计持有公司 51.72%的股权，王永红为卓业集团实际控制人， 持有 100%的股权， 因此公司实际控制人为王永红。
公司以房地产开发和实业项目投资等为主营业务，主要从事旅游度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、综合商业地产等的开发与运营。截至 2014 年 9 月末，公司拥有二级子公司 12 家。分别为北京中弘投资有限公司、北京中弘文昌物业管理有限公司、宿州中弘置业有限公司、微山岛旅游开发有限公司、长白山望天鹅旅游开发有限公司、宜昌前坪岛旅游度假开发有限公司、海南如意岛旅游度假投资有限公司、海南中弘地产投资有限公司、中弘旅游投资有限公司、中弘文化投资有限公司、中弘矿业投资有限公司和杭州弘葵网络有限公司（以下简称“弘葵公司”。
）发债情况本次债券概况
本次债券是中弘股份面向社会公众投资者和机构投资者公开发行的公司债券，发行金额不超过 9.5 亿元人民币，发行期限为 3 年，附第 2 年末发债主体上调票面利率选择权和投资者回售选择权。本次债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
公司债券信用评级报告
本次债券无担保。募集资金用途
本次债券所募集资金拟用于偿还银行借款和补充流动资金。宏观经济和政策环境
2014 年三季度，我国经济继续在合理区间运行；从长期来看，随着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化协同推进，经济增长方式转变，以及宏观政策调控方式的创新和完善，我国经济将实现可持续和更高质量的增长
2014 年以来，我国国民经济运行总体较为平稳。2014 年前三季度，我国实现国内生产总值 41.99 万亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%；分季度看，一季度、二季度和三季度同比分别增长 7.4%、7.5%和 7.3%。受产能过剩、房地产市场调整及财政政策和货币政策较弱等因素影响，三季度经济增速有所回落。2014 年前三季度，进出口总额3.2 万亿美元，同比增长 3.3%，增速比上半年加快 2.1 个百分点，贸易顺差为 2,316 亿美元。
2014 年前三季度，第三产业增加值占国内生产总值的比重为46.7%，比上年同期提高 1.2 个百分点，高于第二产业 2.5 个百分点，经济结构转型步伐正在不断加快。2014 年前三季度，城乡居民收入继续增加，消费平稳增长，新兴业态消费增长较快；城镇居民人均可支配收入实际累计同比上涨 6.9%，农村居民人均现金收入实际累计同比上涨 9.7%；农村居民人均现金收入实际增长快于城镇居民人均可支配收入 2.8 个百分点，城乡居民人均收入倍差 2.59，比上年同期缩小0.05，城乡居民收入差距进一步缩小；社会消费品零售总额 18.92 万亿元，同比名义增长 12.0%，增速比上半年回落 0.1 个百分点；全国网上零售额为 1.8 万亿元，同比增长 49.9%。
2014 年前三季度，固定资产投资增速放缓；固定资产投资 35.78万亿元，同比名义增长 16.1%，增速比上半年回落 1.2 个百分点。受国际大宗商品价格大幅下跌影响，能源资源性产品进口呈现价跌量增态势。2014 年前三季度，铁矿石、原油、大豆、铜进口均价分别下降 17.9%、1.4%、4.6%和 6.3%，进口量分别增长 16.5%、8.3%、15.3%和 10.5%。
针对经济运行面临一定下行压力、物价涨幅有所走低的形势，国家继续实施稳健的货币政策，灵活开展公开市场操作，搭配使用短期流动性调节工具适时适度进行双向调节，创设和开展中期借贷便利操作，在保持流动性总量适度充裕的同时着力引导市场利率，降低社会融资成本；适当调整宏观审慎政策参数，加大信贷政策支持再贷款和再贴现支持力度，发挥信贷政策的结构引导作用，鼓励金融机构更多地将信贷资源配置到“三农”、小微企业等重点领域和薄弱环节；有序推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，深化外汇管理体制改革。
公司债券信用评级报告
总体而言，2014 年三季度，我国经济继续运行在合理区间，进出
口有所改善，消费平稳增长，投资增速有所放缓，经济结构调整步伐
加快。从长期来看，随着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化
协同推进，经济增长方式转变，以及宏观政策调控方式的创新和完善，
我国经济将实现更可持续和更高质量的增长。
行业及区域经济环境
房地产是中国经济发展的支柱产业之一，近年来国家的宏观政策
调控对住宅地产企业产生较大冲击，但商业地产和旅游地产受到的冲
击相对较小
房地产作为经济发展的重要支柱产业之一，主要分为住宅地产和
商业地产两大类，住宅地产是国家宏观调控的重点领域，受宏观经济
运行及政策导向影响很大；商业地产则属于国家政策鼓励的领域，受
房地产调控政策的影响较小。中国房地产市场从 1998 年至今，有 50%
以上的时间是在调控的压力之下波动与发展。从历史波动周期观察，
除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局是调控，主要
政策调控涉及信贷、金融利率、税收、住房结构及土地等多方面。
2000年10月
2001年10月
2002年10月
2003年10月
2004年10月
2005年10月
2006年10月
2007年10月
2008年10月
2009年10月
2010年10月
2011年10月
2012年10月
2013年10月
2014年10月
商品房销售额累计同比
商品房销售面积累计同比图1
中国商品房销售额及销售面积累计同比情况（单位：%）数据来源：Wind 资讯
2009 年 2 月，国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管
理的通知》 20l0 年 2 月出台《关于加强信托公司房地产信托业务监管
有关问题的通知》 20l0 年 3 月出台 《国土部关于加强房地产用地供应
和监管有关问题的通知》 ，2012 年 2 月出台《关于做好 2012 年房地产
用地管理和调控重点工作的通知》 从缴纳土地价款等方面做出了详细
的要求。需求方面，2009 年 12 月出台的《关于调整个人住房转让营业
公司债券信用评级报告
税政策的通知》，2010 年 1 月出台的“国十一条”，20l0 年 4 月出台的
“新国十条”和 2010 年 6 月出台的《关于规范商业个人住房贷款中二
套住房认定标准通知》对贷款购房做出了详细的规定，2010 年 9 月进
一步对个人贷款购房出台了更严厉的要求，同时在个别城市推出“限
。2011 年 1 月“新国八条”将二套房首付比例提高至 60%，取消了
税收优惠并把行政限购普遍化，2013 年 2 月“新国五条”要求严格执
行商品住房限购措施，“限购令”进一步深化。总体来看，资金成本的
上升、信贷收缩以及政府对房地产市场供需两端的调控使住宅地产企
业面临一定的政策性风险，但对商业地产和旅游地产的影响较小。
由于宏观经济复苏基础不稳固，房地产调控将以稳为主，“有保有
压”的原则仍将持续，并更强调不同城市的差异性，房产税试点扩容、
土地制度、新型城镇化等长效机制可能得到落实，预测未来市场供给
有望保持企稳回升态势，购房置业需求将继续释放。
随着我国人均 GDP 和休闲时间的增加，休闲度假需求具备规模化
增长的基础，有利于公司旅游地产业务的发展
2013 年，我国人均 GDP 为 6,629 美元，根据世界休闲组织的预测，
一个地区人均 GDP 超过 1,000 美元，大众型观光旅游需求会急剧膨胀；
人均 GDP 达到 2,000 美元，休闲需求会急剧增长，形成对休闲的多样性
和多样化的选择；人均 GDP 达到 3,000 美元，度假需求规模化将产生。
我国人均 GDP 在 2008 年突破 3,000 美元，休闲度假需求存在规模化增
长的基础。另外，从实际旅游市场的表现来看，旅游方式由过去的旅游
团队为主加速向以散客为主变化，
同时旅游产品由一般的观光旅游向休
闲度假游方向转变， 具有休闲性质的生态旅游、 乡村旅游等越来越受到
市场的青睐。 随着人均 GDP 和休闲时间的增加，我国休闲人均消费呈上
升趋势，有利于公司旅游地产业务的发展。
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
全国国内旅游出游人均花费
年增长率图2
年全国国内旅游出游人均花费情况（单位：元、%）数据来源：Wind 资讯
公司债券信用评级报告
旅游地产相较于住宅地产投入高、培育周期长，且在我国发展尚不成熟，公司资金链和专业化运作能力面临一定挑战
我国旅游地产最早出现于 20 世纪 80～90 年代，起步相对较晚。随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，
使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、
主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。国内地产开发商纷纷涉足旅游地产行业， 中国各色山水景观地产、 休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入快速发展阶段。
我国旅游地产区域集中性特征明显，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区的旅游地产项目占全国总数的 80%以上。
但同时也应关注到，相对于住宅地产，旅游地产在中国发展尚不成熟，且成功案例较少，作为一个高投入、培育周期长的行业，其对资金链和专业化运作能力要求很高，公司以往没有旅游地产的成功开发经验，未来仍面临一定挑战。
北京作为全国的政治文化中心和全球拥有世界文化遗产最多的城市，具备成为旅游度假城市的先天优势；海南是国家旅游重点发展地区，优美的自然风光加之承办一系列重大活动，使其受到越来越多的关注
北京作为全国的政治文化交通中心，其人均 GDP 已经突破一万美元，从收入的角度来说，北京完全有能力进行休闲度假消费。另外，北京历史悠久，有 3,000 余年建城史和 850 余年建都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市，荟萃了自元明清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观。北京共有历史遗迹 7,309 个、国家级保护遗迹 99 个、地区级保护遗迹 326 个、国家级地质公园 5 个、国家级森林公园 15 个。主要旅游景点包括紫禁城、天坛、北海公园、颐和园、圆明园、八达岭和慕田峪长城等。因此，北京作为文化旅游度假城市具有先天性的优势。
2013 年，北京市实现地区生产总值 19,501 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.7%；全市完成地方财政收入 3,661 亿元，同比增长 10.4%。北京市第三产业规模居中国大陆第一，2013 年第三产业实现增加值14,986.5 亿元，同比增长 7.6%。截至 2013 年末，北京市全市常住人口为 2,114.8 万人。固定资产投资方面， 年，全市全社会固定资产投资恢复增长，分别达到 5,910.60 亿元、6,462.80 亿元和7,032.2 亿元。 区域经济持续快速增长，为企业发展提供了良好的区域
公司债券信用评级报告
海南作为中国非常美丽的岛屿，是国家八个旅游重点发展的地区
之一，其风景优美，四季常青，空气清新，被誉为“回归大自然的好
去处”“未受污染的长寿岛”。2000 年以来，海南主办与承办了博鳌亚
洲论坛、世界小姐总决赛、新丝路模特大赛、中国科技年会、2014 年
世界旅游旅行峰会等一系列重大活动，海南正逐渐走向世界的舞台，
其作为旅游胜地得到更多人的关注。
经营与竞争
公司主要从事房地产开发业务，房地产销售是主要的收入和利润
来源；受新项目开工及存量项目销售情况影响，公司营业收入波动幅
公司主要从事房地产开发业务，房产销售是其收入和利润的主要
来源。公司其他业务包括租赁收入、物业管理收入和取暖收入等，占
公司营业收入和毛利润比重较小，对公司经营和财务状况影响较小。表1
年及 2014 年 1～9 月公司营业收入及毛利润构成情况（单位：亿元、%）
2014 年 1～9 月
占比营业收入
100.00房地产业
1.02毛利润
100.00房地产业
0.30毛利率
54.13房地产业
15.79数据来源：根据公司提供资料整理
2011 年以来，北京像素项目是公司主要收入来源，公司营业收入
随着项目的销售进度大幅波动。 年，公司营业收入分别为
18.67 亿元、38.13 亿元和 11.19 亿元， 2013 年营业收入大幅下降，
主要是由于国土部门土地挂牌节奏控制等原因，该年度公司没有新项☆
目开工并销售，仅靠非中心、北京像素、西岸首府项目尾盘销售获得
收入。随着公司营业收入的大幅波动，毛利润也变化较大。
年，公司毛利率均在 50%以上，2012 年达到 60.16%，
毛利率水平较高， 主要是公司主要销售项目的土地获得价格相对较低。
2013 年以来，随着公司销售项目进入尾盘销售阶段，销售均价下降，
公司毛利率随之有所下降。
公司债券信用评级报告
年及 2014 年 1～9 月公司房地产项目销售情况（单位：亿元）
2014 年 1～9 月
2011 年北京像素
17.56非中心
0.92西岸首府
-六佰本商业中心
18.48数据来源：根据公司提供资料整理
公司实现营业收入 23.73 亿元，
2014 年 1～9 月，
同比上升 138.51%，
主要是北京像素和非中心项目尾盘以整体打包方式全部销售，推动营
业收入的同比大幅增加； 同期，公司毛利率为 48.01%，同比下降 13.29
个百分点。
综合来看，受新项目开工及存量项目销售情况影响，公司营业收
入波动幅度较大；2013 年，公司没有新项目开工并销售，仅依靠尾盘
销售获得收入，导致营业收入同比大幅下降。
公司广泛收集土地出让、合作信息，积极探索获取土地资源的新
模式；公司土地储备主要集中在北京和海南，为公司房地产业务的持
续发展奠定基础
公司广泛收集土地出让、合作信息，加强市场调研，积极探索新
形势下获取土地资源的新模式，通过合作开发、债务重组、并购、竞
买等多种方式，降低拿地成本。在未来旅游地产开发中，公司主要利
用政府能够给予的政策优势逐步进行地产项目开发及配套设施建设。表3
截至 2014 年 11 月末公司土地储备情况
土地价格地点
（万平方米）
东区国际中弘大厦
北京市朝阳区
100.00北京
御马坊度假城
北京市平谷区
平谷夏各庄新城
北京市平谷区
西岸首府二期
海口市长流起步区
100.00海南
如意岛旅游度假区一期
100.00吉林
济南中弘广场
100.00山东
鹊山龙湖一期
100.00浙江
-数据来源：根据公司提供资料整理
公司土地储备数据为建筑面积。
公司债券信用评级报告
截至 2014 年 9 月末，公司土地储备总建筑面积 476.45 万平方米，
其中北京、海南和山东占比较大。北京以御马坊度假城和平谷夏各庄
新城为主，两者合计为 108.15 万平方米；海南如意岛一期项目填海形
成的土地可直接换发国有土地使用权证书，该项目一期规划建筑面积
为 194.59 万平方米。公司土地储备较为丰富，为房地产业务的持续发
展奠定基础。
年，受国土部门土地挂牌节奏控制，公司开工面积较
少；2014 年，公司多个项目开工建设，未来销售收入有望提升
年，受国土部门土地挂牌节奏控制，公司开工面积较
少，2014 年 1～9 月有所增加。由于没有新项目开工，公司仅靠已完工
项目尾盘获得销售收入，结算金额大幅波动。表4
年及 2014 年 1～9 月公司房地产项目经营情况
2014 年 1～9 月
2011 年开工面积（万㎡）
0.00竣工面积（万㎡）
30.41销售面积（万㎡）
10.38销售金额（亿元）
20.26结算面积（万㎡）
9.93结算收入（亿元）
18.48结算均价（元/平方米）
18,616数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2014 年 9 月末，公司剩余可销售项目为西岸首府一期，预计
可实现销售额约 15.01 亿元。北京平谷夏各庄新城项目总规划建筑面
积 200 多万平方米，将成为公司未来几年公司房地产业务利润和现金
流的主要来源。该项目 5A 地块规划建筑面积 12.83 万平方米已于 2014
年上半年开工，预计将于 2014 年末销售；5B 地块已竞拍取得，规划总
建筑面积 20 多万平方米，已完成了项目定位并启动方案设计。济南中
弘广场项目通过司法竞拍获得，项目规划总建筑面积 50 多万平方米，
是集商务办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动、教育等功能
为一体的金融商业综合体，已完成资产过户并恢复开工建设，预计年
末实现销售。
2014 年下半年，公司多个项目开工建设，包括东参、漫江等项目，
未来销售收入有望提升。 北京平谷御马坊国际旅游度假项目 D3 地块已
经启动立项报批以及方案深化；海南西岸首府二期已完成产品方案设
计；吉林长白山项目已完成产品定位，正进行方案深化；北京中弘大
厦项目已申报规划调整方案。 海南如意岛项目于 2014 年上半年正式动
工，已完成了项目集散地和江东大道的修建。
公司债券信用评级报告表5
截至 2014 年 9 月末公司在建及拟建项目情况
(预计)开工
济南中弘广场
2014.12山东
鹊山龙湖一期
御马坊度假城
2014.12北京
东区国际中弘大厦
平谷夏各庄新城一期
2015.03吉林
如意岛旅游度假区一期
2016.01海南
西岸首府二期
2016.12浙江
2015.05数据来源：根据公司提供资料整理
公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，并已基本形
成区域布局和产品结构合理的战略规划；公司在建和规划项目需要较
多未来投资支出，面临资金压力大
公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，回归公司最
初发展定位，有多个项目已签订合作开发协议，包括上影影视文化（安
吉）产业园项目、三间房项目、海南荔枝园项目、西游记文化创业产
业园、西双版纳项目、中国之窗项目、山东省微山岛旅游度假区项目、
长白山望天鹅度假区项目、湖北平湖半岛国际旅游度假区、山东济宁
北湖项目等。公司旅游地产主要集中在北京市、海南省等地区，均为
全国有名的旅游胜地，能有效利用当地已经搭建好的旅游产业链和基
础设施，为公司开发的度假项目节约营销和宣传成本的同时更易获得
当地政府的支持。公司旅游地产项目主要分布在城市周边地区，开发
具有吸引力的高端度假产品，这些项目区域布局和产品结构合理，具
备较高的经济价值。
2014 年，公司着手打造进军文化旅游产业领域的崭新品牌“新奇
世界”。该品牌定位于旅游度假、康体养生、文化创意等经营性物业
的运营服务，以“全家新趣处”为品牌主张，以家庭型消费群体为主
要目标客群，规划业态超过 15 种，将主题公园、度假酒店、文化剧场、
民俗特色、高档商超、儿童乐园、康体养老社区等传统业态异域化贯
通，并将不同主题的运动俱乐部、博览馆等创意产品跨产业整合。
公司在建和未来规划项目需要较多投资支出，平谷夏各庄新城和
如意岛旅游度假区一期项目预计总投资分别为 200.00 亿元和 128.94
亿元，面临资金压力偏大，公司将分期建设，采用滚动开发方式进行。
公司债券信用评级报告公司治理与管理产权状况与公司治理
截至 2014 年 9 月末，公司注册资本为 19.23 亿元，法人代表为王永红，控股股东为卓业集团，其合计持有公司 51.72%的股权。卓业集团主要从事对非上市企业股权投资、通过认购非公开发行股票或者受让股权等方式持有上市公司股份以及相关咨询服务。王永红为卓业集团实际控制人，持有 100%的股权，因此公司实际控制人为王永红。
2014 年 12 月 5 日，公司披露了 《中弘控股股份有限公司非公开发
，行股票发行情况报告暨上市公告书》 公司非公开发行新增股份958,466,453 股， 发行价格 3.13 元/股，
将于 2014 年 12 月 8 日在深圳证券交易所上市。公司募集资金总额为 2,999,999,997.89 元，扣除发行费用后募集资金净额为 2,958,274,151.24 元，
拟全部用于海南如意岛旅游度假开发项目（一期）
。2014 年 12 月 9 日，公司公告将使用不超过 14.70 亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限为公司董事会批准该议案之日起不超过 12 个月。本次非公开发行股票后，公司总资产、净资产将大幅增加，同时资产负债率将有所下降，流动比率和速动比率有所提高，
有利于提升企业的盈利能力和持续经营能力。
公司严格按照《公司法》《证券法》和中国证监会、深圳证券交
、易所有关规定指引及公司章程等文件要求，建立了健全的法人治理结构，有完善的股东大会、董事会、监事会和管理层的独立运行机制；制定了相应的议事规则及工作制度，规范公司运作；董事会、监事会以及董事会下设的专门委员会均认真履行职责，确保了公司规范运作和健康发展。战略与管理
公司未来定位是从事旅游地产、商业地产等经营性物业的开发与运营，侧重开发休闲度假地产、主体商业地产，积极倡导“创新成就价值”的品牌理念，探索创新型地产产品。公司在战略布局上坚持的
，立足于北京等特大型核心城市，深入原则是“区域战略、聚焦发展”开发海南、云南等旅游资源丰富区域。公司正逐步推进与政府已签署合作框架协议的旅游地产项目的开发建设工作，拟与当地政府相关部门合作，利用政府能够给予的优惠政策，通过与基金合作等方式，逐步进行旅游地产项目开发及配套建设，力争尽快给公司带来新的利润增长点，并实现公司长期可持续发展的目标。公司也通过开发商业地产和普通住宅项目为公司带来持续的现金流和良好的业绩。
为配合旅游项目运营产业链需求，未来几年公司预计将陆续投资10 亿元左右资金用于投资文化板块。通过设立网络游戏公司，开发手机游戏、网络游戏的方式，公司将旅游地产营销渗入到游戏各环节，为此或将通过资产并购的方式，收购行业内优秀企业，迅速抢占市场。
公司债券信用评级报告
除此之外，为充分发挥旅游地产项目中演艺中心、小剧场、游乐场等
设施作用，公司未来将并购或设立影视传媒公司，与业内优秀企业寻
求合作，在满足项目自身演艺需求的同时，参与影视产品的制作和开
发，也可以通过动漫影视制作的方式，积极开发与旅游相关的衍生产
品。2013 年 8 月 6 日，公司与唐杭生团队签署了《手机游戏战略合作
协议书》，公司出资注册成立弘葵公司，弘葵公司注册资本 10,000 万
元，实收资本 2,000 万元（其余出资于 2015 年 7 月 14 日前全部完成）。
运营管理方面，公司已经初步搭建起覆盖全生命周期的运营管理
体系，全面推行目标管理责任书和计划管理体系，在运营方面逐步缩
小了与行业标杆企业差距。公司将在本年度继续强化公司管控制度和
业务流程建设，逐步完善房地产开发建设信息一体化系统，打造专业
开发管理团队，不断提升专业开发能力。
抗风险能力
目前，我国旅游地产和商业地产整体发展环境良好。公司积极探
索获取土地资源的新模式，通过合作开发等方式，降低拿地成本，提
高利润率。公司已经基本形成区域布局和产品结构合理的战略规划，
为未来快速发展奠定基础。同时，公司也面临着营业收入不稳定和未
来投资支出偏大的压力。综合分析，公司抗风险能力很强。
公司提供了
年及 2014 年 1～9 月财务报表。 天健会计
师事务所（特殊普通合伙）对公司
年财务报表分别进行了
审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
此外，公司对
年数据进行了追溯调整 ，天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司
年财务报表进行了审阅，并出具了审阅报告。财务分析中
年数据来自经过追溯调整的审阅报告。公司 2014 年 1～9
月财务报表未经审计。
年末，随着公司经营规模的扩大，资产规模不断增加，
资产构成比较稳定
年末，随着公司经营规模的扩大， 资产规模不断增长，
其中以流动资产为主， 占比在 75%～80%之间波动，资产构成比较稳定。
公司于 2012 年 4 月 26 日收购中弘矿业公司 100%股权，由于公司和中弘矿业公司同受卓业集团最终控制且该项控制非暂时的，故该项合并为同一控制下企业合并，自 2012 年 6 月起将其纳入合并财务报表范围。公司于 2013年 2 月 6 日以 2,500 万元受让卓业集团持有的文昌物业公司 100%股权，由于公司和文昌物业公司同受卓业集团最终控制且该项控制非暂时的，故该项合并为同一控制下企业合并，自 2013 年 3 月起将其纳入合并财务报表范围，文昌物业公司下属全资子公司九泓龙翔公司因上述股权转让事项，同时纳入合并财务报表范围。由于同一控制下企业合并，公司追溯调整了最近三年及一期的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表。
公司债券信用评级报告
2014年9月末
流动资产合计
非流动资产合计
流动资产占比 图3
年末及 2014 年 9 月末公司资产结构
公司流动资产主要由存货、货币资金、预付款项等构成。2013 年末，以上三项资产在流动资产中占比为 98.35%。
69.42% 图4
2013 年末公司流动资产构成情况
2013 年末，公司存货为 65.80 亿元，同比增加 58.53%，主要是开发成本大幅上升；存货中开发成本和开发产品分别为 48.04 亿元和17.76 亿元。公司存货期末余额中含有的借款费用累计资本化金额为6.52 亿元，其中本期资本化金额为 4.97 亿元；公司存货中账面价值48.04 亿元用于担保。2013 年末，公司货币资金为 13.79 亿元，同比增加 321.02%，主要由于银行存款增加 10.49 亿元，主要是公司为开拓业务，长短期借款增加所致；其中客户按揭贷款的保证金存款为 0.12亿元。公司预付款项主要是预付土地平整款、代垫征地款和预付土地款。2012 年末同比增长 774.56%，主要是预付土地平整费和土地款增加较多所致，其中预付北京绿都基础设施投资有限公司土地平整费10.00 亿元，账龄为一年以内。2013 年末，公司其他应收款主要是与海口市土地储备整理中心的土地保证金。
公司存货为 96.22 亿元， 2013 年末增加 46.23%，
2014 年 9 月末，
较主要是本期新项目开发成本支出增加。公司货币资金为 6.18 亿元，较2013 年末减少 55.18%，主要是公司新项目开发成本支出增加。2014
公司债券信用评级报告年 9 月末，公司应收账款为 19.44 亿元，较 2013 年末大幅增加11,097.52%， 主要是公司非中心和北京像素项目于 2014 年实现销售收入 21.48 亿元，销售收入大幅增加导致应收账款增加。随着新项目开工，各项工程类保证金增加，公司其他应收款较 2013 年末增加 81.61%。
公司非流动资产主要是长期股权投资、固定资产、其他非流动资产和投资性房地产。2012 年以来公司长期股权投资主要投资于矿业，截至 2013 年末，投资于安源煤业集团股份有限公司 11.25 亿元，持股比例 18.57%，同比减少 4.55 亿元，该部分股票已全部用于借款质押；投资于中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）1.00 亿元，持股比例2.00%；投资于汪清鑫兴矿业有限公司 0.57 亿元，持股比例 49.00%；其余 0.50 亿元投资于昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有限合伙）
，持股比例 4.80%。2013 年末，公司固定资产为 5.03 亿元，同比增加 4.04亿元，增幅 507.73%，主要是公司新增朝阳区慈云寺一号院 7 号楼和 8号楼作为自有房产导致房屋及建筑物大幅增加所致。其中公司固定资产中账面价值 1.03 亿元的房屋及建筑物用于担保， 3.10 亿元的房屋建筑物未办妥产权。2013 年末，公司其他非流动资产为 1.75 亿元，主要是公司与汇添富资本管理有限公司签订的中弘 1 号-北京夏各庄新城项目 B 类专项资产管理计划和中弘 2 号-北京夏各庄新城项目 B 类专项资产管理计划。2013 年末，公司投资性房地产为 1.05 亿元，其中账面价值 0.19 亿元用于担保。
2014 年 9 月末，公司长期股权投资有所下降。2014 年 9 月末，公司其他非流动资产增加 161.42%，主要是夏各庄新城项目融资配套购买资产计划增加。2014 年 9 月末，公司投资性房地产全部出售。
公司存货周转天数分别为 1,635.34 天、
1,084.37天和 3,985.85 天， 2013 年公司存货周转效率大幅下降，
与同行业上市公司相比周转效率较低；同期，应收账款周转天数分别为 35.29 天、16.55 天和 38.82 天。
2014 年 1～9 月，公司存货周转天数为 1,772.92天，应收账款周转天数为 111.57 天。2011 年以来，公司存货周转天数和应收账款周转天数均有明显波动。
综合分析，公司资产规模不断扩大，资产构成结构比较稳定；公司存货周转天数和应收账款周转天数均有明显波动。资本结构
2011 年以来，公司负债规模持续增长；公司总有息债务逐年上升，且短期有息债务金额较高，面临一定的利息支付和偿债压力
年，公司新增开发项目的增加带来较高的资本需求，进而导致公司负债逐年大幅增加。公司负债以流动负债为主，流动负债规模相对稳定。
公司债券信用评级报告
2014年9月末
流动负债合计
非流动负债合计
流动负债占比 图5
年末及 2014 年 9 月末公司负债情况
公司流动负债主要由短期借款、其他流动负债、应付账款和一年内到期的非流动负债等构成，2013 年末以上四项在流动负债中占比89.68%。
其他流动负
一年内到期
的非流动负
16.69% 图6
2013 年末公司流动负债构成情况
2013 年末，公司短期借款为 13.36 亿元，同比增加 167.20%，主要是项目投入增加导致借款增加，其中委托借款、抵押借款和质押借款分别为 4.00 亿元、3.61 亿元和 5.75 亿元。2013 年末，公司其他流动负债为 9.95 亿元，全部是预提土地增值税。同期，应付账款为 6.59亿元，主要是应付建筑承包商的工程款和购房款。2013 年末，一年内到期的非流动负债为 5.50 亿元，全部为一年内到期的长期借款。
2014 年 9 月末，随着支付的结算工程款增加，公司应付账款减少33.84%。同期，公司一年内到期的非流动负债大幅增加至 25.10 亿元，主要是一年内到期的长期借款增加。公司应付利息较 2013 年末增加182.69%，主要是借款增加导致应付利息增加。公司其他应付款增加60.94%，主要是收到的代垫款项增加。
公司非流动负债全部为长期借款，主要为抵押借款，2013 年末为50.48 亿元，同比增加 80.96%，主要是公司开发项目导致长期借款增
公司债券信用评级报告
加。2014 年 9 月末，公司非流动负债有所减少。
2011 年以来，公司总有息债务金额及其占总负债的比重均逐年上
升，且短期有息债务压力大，公司面临一定的偿债压力。表6
年末及 2014 年 9 月末公司有息债务情况（单位：亿元、%）
2014 年 9 月末
2011 年末短期有息债务
12.68长期有息债务
11.60总有息债务
24.28总有息债务占总负债比重
从未来一年内分季度债务期限结构看，公司债务到期期限主要集中在
2015 年第一季度和第二季度，集中偿付压力相对较大。表7
截至 2014 年 9 月末公司未来一年有息债务期限结构（单位：亿元、%）
一年内到期的非流动负债
2014 年第四季度
2015 年第一季度
2015 年第二季度
2015 年第三季度
100.00数据来源：根据公司提供资料整理
年末，公司新增开发项目的增加带来较高的资本需求，
资产负债率持续上升，2013 年末达到 77.48%；同期，公司流动比率和
速动比率整体上升，流动资产对流动负债的保障程度增加。表8
年末及 2014 年 9 月末公司部分财务指标
2014 年 9 月末
2011 年末资产负债率（%）
59.54债务资本比率（%）
43.87长期资产适合率（%）
230.16流动比率（倍）
1.71速动比率（倍）
2011 年以来，公司所有者权益有所波动。2013 年，公司进行权益
分派，向全体股东每 10 股送红股 9 股，派 225 元现金，导致股本增加
至 19.23 亿元。2012 年以来，公司资本公积不断下降，主要因合并和
收购股权差额形成。
公司未分配利润由 17.19 亿元下降至 3.60
亿元。2014 年 9 月末，公司所有者权益大幅上升，主要是少数股东权
益和未分配利润增加所致。
截至 2014 年 9 月末，公司无对外担保。
综合分析，公司负债规模持续增长，非流动负债占比有所上升；
公司债券信用评级报告
公司总有息债务金额及其占总负债的比重均逐年上升，公司面临一定
的偿债压力。
受项目销售进度影响，公司营业收入大幅波动，总资产报酬率和
净资产收益率不稳定
年，公司营业收入波动较大，分别为 18.67 亿元、38.13
亿元和 11.19 亿元。其中 2013 年，公司营业收入大幅下降，主要是由
于国土部门土地挂牌节奏控制等原因，该年度公司没有新项目开工并
销售，仅靠非中心、北京像素、西岸首府项目尾盘销售获得收入。同
期，公司毛利率小幅波动，由于拿地成本较低，毛利率整体处于较高
营业利润率
年公司收入和盈利情况
年，公司期间费用分别为 3.71 亿元、5.07 亿元和 4.27
亿元，占营业收入比重为 19.85%、13.29%和 38.11%，高于同期房地产
行业的平均水平 。2013 年公司期间费用占营业收入比重大幅上升，主
要是营业收入下降较多所致。
年，公司投资收益不断下降。2012 年，主要是江西煤
业集团有限责任公司非货币性资产交换换出所致；2013 年，主要是安
源煤业确认的投资收益减少所致。
2013 年，公司利润总额和净利润均大幅下降，主要是公司该年度
在售项目较少，且全部为尾盘销售所致。
年，公司营业外收入分别为 2.34 亿元、1.88 亿元和
1.28 亿元，主要是政府补助，其中 2011 年营业外收入较高主要是收到
北京市平谷马坊物流基地管理委员会企业扶持资金 1.46 亿元和宿州市
经济开发区管委会奖励款 0.55 亿元。
年，公司总资产报酬率分别为 12.00%、17.88%和
年，房地产行业期间费用占营业收入的平均值分别为 9.00%、9.20%和 7.29%。
公司债券信用评级报告
4.18%，净资产收益率分别为 19.90%、36.08%和 8.06%，总资产报酬率
和净资产收益率不稳定。
公司实现营业收入 23.73 亿元，
2014 年 1～9 月，
同比增长 138.51%；
利润总额为 4.01 亿元，同比增长 6.07%；实现净利润 3.58 亿元，同比
增长 30.04%。北京像素和非中心项目尾盘以整体打包方式全部销售，
带来公司营业收入、利润总额和净利润的大幅增加。
综合来看，公司营业收入波动幅度较大，总资产报酬率和净资产
收益率不稳定。
公司经营性净现金流波动较大，
对债务和利息的保障程度不稳定；
公司 EBIT 利息保障倍数和 EBITDA 利息保障倍数持续下降
年，公司经营性净现金流波动幅度较大。2013 年经营
性净现金流大幅下降主要是净利润的大幅下降以及存货的大幅上升所
致。北京像素项目是公司近年来主要收入来源，公司现金流状况受该
项目影响较大，可见公司对单一项目依赖程度偏高，抗风险能力一般。
-3.26 -2.27
经营性净现金流
投资性净现金流
筹资性净现金流
年公司现金流情况
2013 年，公司投资性净现金流大幅增加，主要是本期出售安源煤
业部分股票收回投资及对外长期股权投资支出减少所致。2012 年以来，
公司扩大债务筹资额度导致筹资性净现金流大幅增加。表9
年及 2014 年 1～9 月公司主要债务保障指标情况
2014 年 1～9 月
2011 年经营性净现金流/流动负债（%）
-10.26经营性净现金流/总负债（%）
-7.24经营性净现金流利息保障倍数（倍）
-1.24EBIT 利息保障倍数（倍）
3.51EBITDA 利息保障倍数（倍）
2014 年 1～9 月，公司经营性净现金流为-34.42 亿元，投资性净
公司债券信用评级报告现金流为-5.98 亿元，筹资性净现金流为 32.83 亿元。
公司经营性净现金流对债务和利息的保障程度不稳定。2011～2013 年，公司 EBIT 利息保障倍数和 EBITDA 利息保障倍数持续下降。
综合来看，公司经营性净现金流波动较大，对债务和利息的保障程度不稳定；公司 EBIT 利息保障倍数和 EBITDA 利息保障倍数持续下降。偿债能力
年， 公司营业收入波动较大， 分别为 18.67 亿元、38.13亿元和 11.19 亿元；毛利率分别为 54.13%、60.16%和 56.71%，有所波动，但整体处于行业较高水平；总资产报酬率分别为 12.00%、17.88%和 4.18%，大幅波动。 年末，公司资产负债率分别为 59.54%、68.12%和 77.48%， 总有息债务分别为 24.28 亿元、
41.30 亿元和 69.34亿元，公司有息债务规模增长较快。 年，公司经营性净现金流分别为-3.26 亿元、3.59 亿元和-14.34 亿元，大幅波动。综合分析，公司具有很强的债务偿还能力。债务履约情况
根据公司提供由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》
《企业信用报告》显示公司本部存在未结清截至 2014 年 10 月 24 日，不良贷款 8 笔合计 5,718 万元、欠息信息 3 笔合计 18,654 万元，已结清不良贷款 36 笔，该信息为重组前上市公司 ST 科苑的遗留问题。 2009年本公司重大资产重组时，上述信息情况已经终止，并在重组相关文件中披露；截至本报告出具日，公司未曾在债券市场发行过债务融资工具。结论
随着我国人均 GDP 和休闲时间的增加，休闲度假需求正逐渐增加，公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产，并已基本形成区域布局和产品结构合理的战略规划，具备一定的先入优势；公司积极探索获取土地资源的新模式，拿地成本较低，后续开发中与政府相关部门合作，利用政府能够给予的政策优惠，降低拿地成本，提高公司毛利率。同时，公司也面临着对更高的资金链和专业化运作能力的要求，以及经营性净现金流波动较大，对债务和利息的保障程度不稳定的挑战。
综合分析，公司偿还债务的能力很强，本次债券到期不能偿付的风险很小。预计未来 1～2 年，公司整体发展将保持稳定。因此，大公对中弘股份的评级展望为稳定。
公司债券信用评级报告
跟踪评级安排
自评级报告出具之日起，大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）将对中弘控股股份有限公司（以下简称“发债主体”）进行持续跟踪评级。持续跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
跟踪评级期间，大公将持续关注发债主体外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况的重大事项以及发债主体履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映发债主体的信用状况。
跟踪评级安排包括以下内容：
1) 跟踪评级时间安排
定期跟踪评级：大公将在本次债券存续期内，在每年发债主体发布年度报告后两个月内出具一次定期跟踪评级报告。
不定期跟踪评级：大公将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级，在跟踪评级分析结束后下 1 个工作日向监管部门报告，并发布评级结果。
2) 跟踪评级程序安排
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审委员会审核、出具评级报告、公告等程序进行。
大公的跟踪评级报告和评级结果将对发债主体、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
3) 如发债主体不能及时提供跟踪评级所需资料，大公将根据有关的公开信息资料进行分析并调整信用等级，或宣布前次评级报告所公布的信用等级失效直至发债主体提供所需评级资料。
公司债券信用评级报告附件 1
截至 2014 年 9 月末中弘控股股份有限公司股权结构图
中弘卓业集团有限公司
中弘控股股份有限公司
公司债券信用评级报告附件 2
截至 2014 年 9 月末中弘控股股份有限公司组织结构图
公司债券信用评级报告附件 3
中弘控股股份有限公司主要财务指标
单位：万元
2014 年 9 月
（未经审计）
资产类货币资金
27,844应收账款
12,651预付款项
22,298其他应收款
19,746存货
499,952流动资产合计
582,490长期股权投资
167,621投资性房地产
8,181固定资产
6,648其他非流动资产
0非流动资产合计
185,379总资产
占资产总额比（%）货币资金
3.63应收账款
1.65预付款项
2.90其他应收款
65.11流动资产合计
75.86长期股权投资
21.83投资性房地产
1.07固定资产
0.87其他非流动资产
0.00非流动资产合计
公司债券信用评级报告附件 3
中弘控股股份有限公司主要财务指标（续表 1）
单位：万元
2014 年 9 月
（未经审计）
负债类短期借款
86,800应付账款
46,857应付利息
16,395其他应付款
43,905一年内到期的非流动负债
40,000其他流动负债
80,830流动负债合计
341,200长期借款
116,000非流动负债合计
116,000负债合计
占负债总额比（%）短期借款
18.99应付账款
10.25应付利息
3.59其他应付款
9.60一年内到期的非流动负债
8.75其他流动负债
17.68流动负债合计
74.63长期借款
25.37非流动负债合计
权益类少数股东权益
42,291实收资本（股本）
101,209资本公积
50,212盈余公积
7,605未分配利润
109,352归属于母公司所有者权益
268,378所有者权益合计
公司债券信用评级报告附件 3
中弘控股股份有限公司主要财务指标（续表 2）
单位：万元
2014 年 9 月
（未经审计）
损益类营业收入
186,725营业成本
85,652营业税金及附加
22,068销售费用
8,743管理费用
17,481财务费用
10,834资产减值损失
-50投资收益
21,789营业利润
63,785利润总额
81,334所得税
19,496净利润
61,838归属于母公司所有者的净利润
占营业收入比（%）营业成本
45.87营业税金及附加
11.82销售费用
4.68管理费用
9.36财务费用
5.80资产减值损失
-0.03投资收益
11.67营业利润
34.16利润总额
43.56所得税
10.44净利润
33.12归属于母公司所有者的净利润
现金流类经营活动产生的现金流量净额
-32,607投资活动产生的现金流量净额
-22,681筹资活动产生的现金流量净额
财务指标EBIT
92,153EBITDA
93,107总有息负债
公司债券信用评级报告附件 3
中弘控股股份有限公司主要财务指标（续表 3）
2014 年 9 月
（未经审计）毛利率（%）
54.13营业利润率（%）
34.16总资产报酬率（%）
12.00净资产收益率（%）
19.90资产负债率（%）
59.54债务资本比率（%）
43.87长期资产适合率（%）
230.16流动比率（倍）
1.71速动比率（倍）
0.24保守速动比率（倍）
0.08存货周转天数（天）
1,635.34应收账款周转天数（天）
35.29经营性净现金流/流动负债（%）
-10.26经营性净现金流/总负债（%）
-7.24经营性净现金流利息保障倍数（倍）
-1.24EBIT 利息保障倍数（倍）
3.51EBITDA 利息保障倍数（倍）
3.55现金比率（%）
8.16现金回笼率（%）
110.14担保比率（%）
公司债券信用评级报告附件 4
各项指标的计算公式1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）× 100%2. 营业利润率（%）＝ 营业利润/营业收入×100%3. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%4. 净资产收益率（%）＝ 净利润/年末净资产×100%5. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出6. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）7. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%8. 长期资产适合率（%）＝（所有者权益＋非流动负债）/ 非流动资产×100%9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/资本化总额×100%10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据＋其他流动负债
（应付短期债券） 一年内到期
的非流动负债＋其他应付款（付息项）12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券＋长期应付款（付息项）13. 资本化总额 ＝ 总有息债务＋所有者权益14. 流动比率 ＝ 流动资产/流动负债15. 速动比率 ＝（流动资产-存货）/ 流动负债16. 保守速动比率 ＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债17. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%
418. 存货周转天数 ＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）
519. 应收账款周转天数 ＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）20. 现金回笼率（%）＝ 销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%21. EBIT 利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支出＋资
本化利息）
前三季度取 270 天。
前三季度取 270 天。
公司债券信用评级报告22. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的利息支
出＋资本化利息）23. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 经营性现金流量净额/利息支出 ＝ 经营性现金
流量净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）24. 担保比率（%）＝ 担保余额/所有者权益×100%25. 经营性净现金流/流动负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末流动负☆
债）/2]×100%26. 经营性净现金流/总负债
（期初负债总额＋期末负债总额）
（%） 经营性现金流量净额/[
公司债券信用评级报告附件 5
公司债券及主体信用等级符号和定义
大公公司债券及主体信用等级符号和定义相同。
AAA 级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 级 ：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 级 ：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 级 ：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
：不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
大公评级展望定义：
：存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
：信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
：存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。
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