某公司的王叔叔2010年把500元存入银行,定期三年2013年他、把到欺的存款取出来连本带利共5442.8元.三年定期存款利率是多少(利息税为20%)_百度作业帮
某公司的王叔叔2010年把500元存入银行,定期三年2013年他、把到欺的存款取出来连本带利共5442.8元.三年定期存款利率是多少(利息税为20%)
设利率为x,500+500xXx3x(1-20%)=5442.8,x=411.9%.如果你认可我的回答,
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可以追问,直到完全弄懂此题为止!不要客气!　　由于最近有一次买房的机会，手头也有一些钱，所以在考虑是买房好还是存定期好，如果换以前肯定是买房好，这个不用讨论。但是今年出了新政，二手房交易要收20%的个人所得税，非常的高，短期内是不可能卖的，长期来看没问题，因为这个税率估计以后某段时间是会取消的。　　为此，我就用EXCEL作了一个表格，可以自动计算买房出租和存定期存款之间的收益，先看第一张表　　　　这是按南宁的房价来计算的，南宁2012年房价平均是6600元一平，因此我就按7000元一平米来算吧，租金我也是选的均价，没选最高的。　　房子的面积为了好对比，选了一个最流行的80平和一个大户型140平，这个表格你可以通过修改房子面积、单价、贷款额度、贷款利率、每月房租，定期贷款利率、房租年上涨率和房价年上涨率，来得出今后5年、10年、15年、20年的收益对比，为方面起见，我只放上10年和20年的收益对比。　　上面这个表的假设是房租每年上涨3%，如果2000元一个月，一年才涨60元，我想这个上涨率是很低的了吧，然后房价虽然不会快速上涨，但每年上涨2%还是正常的，这个只相当于一年涨100来块钱而已。当然，还有贷款额度和贷款利率等条件，大家可以自行设定。　　总之按上面的这个表得出的结果有以下几点：　　1. 长期来看，如果你有相同的钱，买房出租比定期存款要划算　　2. 不贷款的收益，在短期来看（10年），是比贷款买房要划算，但长期来看并不比贷款买房要划算；　　3. 如果你只想买房出租获得较好收益的话，买小户型要划算过买大户型　　4. 如果房价不上涨，单凭房租的上涨，租金的收益不一定要定期存款高。　　关于第4点的结论，我觉得应该有一个平衡点，就是如果房价不会继续上涨，那房租要多少才能比定期收益高呢？　　为了继续进行对比，我又做了一个表格，为几个城市，而且也分成房价涨和不涨的情况，如下：　　　　条件太多就太复杂，因此我只对比了全额买房的，贷款的请大家自行设定　　从表上看出，在南宁的话，在房价不涨的前提的，只要房租每年上涨5%，就能达到和定期存款一样的收益了；北京要9.8%，广州要6.5%。　　当然，我对北京和广州的情况主要是百度，不是很准确，也只是大概的估算。　　还是说回南宁吧，毕竟我也是想买这里的房，如果你现在手头有50万现金，那你会选择定期存款还是买房，如果买房，是大户型还是小户型呢？从表格上我们就可以知道，你应该买房，而且要贷款买（当然，限购、限贷使你无法完成这个任务）一套小户型，现在市场上比较好出租的户型是70-90平米的，你可以用这50万全额买入70平米的一套房子，然后出租，在未来10-20年都会有相当的收益。　　欢迎讨论，如果大家想要那个EXCEL表格的话也没问题的，我放在新浪微博里了，大家去粉一下我吧，@优的良士，然后去我的微盘下载就好了，多谢了哟。
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　　专业贴！！！北京的房租涨幅这两年是要高过10%的，但还没有迎来真正地房租收益的春天。现在可以开始了！！！坐等收租！！！
　　@缺心眼的 1楼
11:43:56　　专业贴！！！北京的房租涨幅这两年是要高过10%的，但还没有迎来真正地房租收益的春天。现在可以开始了！！！坐等收租！！！　　-----------------------------　　嗯，不过北京由于房价太高，收益率是低点过其它城市。
　　@缺心眼的
11:43:56　　专业贴！！！北京的房租涨幅这两年是要高过10%的，但还没有迎来真正地房租收益的春天。现在可以开始了！！！坐等收租！！！　　-----------------------------　　@优的良仕 2楼
11:46:21　　嗯，不过北京由于房价太高，收益率是低点过其它城市。　　-----------------------------　　是的，不过低点也认了，比如你在其它城市30万买房子租1000，北京300万买的房子租5000。但是5000足以还贷。30万的房子已算一套，第2套税高，出手扣款多，所以房子越贵收益越小是合理的。可以避税。。。。5千的收入算一笔收入，1千够干屁的呢？还要操心，装修。
　　@缺心眼的
11:43:56　　专业贴！！！北京的房租涨幅这两年是要高过10%的，但还没有迎来真正地房租收益的春天。现在可以开始了！！！坐等收租！！！　　-----------------------------　　@优的良仕
11:46:21　　嗯，不过北京由于房价太高，收益率是低点过其它城市。　　-----------------------------　　@缺心眼的 3楼
11:51:37　　是的，不过低点也认了，比如你在其它城市30万买房子租1000，北京300万买的房子租5000。但是5000足以还贷。30万的房子已算一套，第2套税高，出手扣款多，所以房子越贵收益越小是合理的。可以避税。。。。5千的收入算一笔收入，1千够干屁的呢？还要操心，装修。　　-----------------------------　　主要还是北京的房价高，所以如果房价上涨，他的收益也是最好的，过去十年来，虽然每个城市的房价都在涨，但收益最好的，肯定还是北京。
　　技术帖
　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了
　　@坂田月咏 8楼
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。
　　@优的良仕 9楼
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　如果你不考虑通胀，不考虑贴现利率，那么任何这种计算得出的结果，都是错误的
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕 9楼
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？
　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@优雅的思想 10楼
12:35:54　　如果你不考虑通胀，不考虑贴现利率，那么任何这种计算得出的结果，都是错误的　　------------------------　　不明白你的意思，你是说要把通胀考虑进来，好的，那买房的加上通胀，然后存款的也要加上通胀，那我不知道这个通胀加来干什么，2者一相减不就减掉了吗？你说是不是这个道理？
　　@优的良仕 13楼
12:45:19　　不明白你的意思，你是说要把通胀考虑进来，好的，那买房的加上通胀，然后存款的也要加上通胀，那我不知道这个通胀加来干什么，2者一相减不就减掉了吗？你说是不是这个道理？　　-----------------------------　　买房，房产会增值多少？　　存钱，利息会增加多少？　　如果房价涨速+租房收益，和你存款利息一致。那么你的结论，是正确的。
　　楼主不加通胀问题不大，毕竟货币存银行也存在类似问题，尽管基数不一样，但影响可以忽略不计。　　但有三个问题绕不过去，1）出租成本没有考虑（中介费用、空置期、装修费用），如果想考虑通过出租赚钱，这些影响并不小。　　第二个问题就是货币和资产的转换费用，从钱变成房子的费用和从房子变成钱的费用，大部分情况下超过了你计算的收益率。　　最后一个问题，房子还是有折旧的，在牛市看不出来，或者说前20年看不出来，但时间越长就越明显，假设使用期已经50年了，想想会是什么情况？　　在目前的环境下，大部分住宅通过出租实现高于利息的收益是不靠谱的（特别小的公寓有可能），增值预期和增值幅度才是大头。
　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@优雅的思想 10楼
12:35:54　　如果你不考虑通胀，不考虑贴现利率，那么任何这种计算得出的结果，都是错误的　　-----------------------------　　强人来了，膜拜，楼主，你那银行存款利率是铁定不包含通胀的。房租不好说。。。
　　@优的良仕
12:45:19　　不明白你的意思，你是说要把通胀考虑进来，好的，那买房的加上通胀，然后存款的也要加上通胀，那我不知道这个通胀加来干什么，2者一相减不就减掉了吗？你说是不是这个道理？　　-----------------------------　　@优雅的思想 14楼
12:51:07　　买房，房产会增值多少？　　存钱，利息会增加多少？　　如果房价涨速+租房收益，和你存款利息一致。那么你的结论，是正确的。　　-----------------------------　　表格里都有了呀，增值部分。
　　从国外的情况看,银行的利息会降低,香港及日美的定期都是很低的，由其是在这个货币超发的年代,货币供应超过了实际需求,银行的钱将不态容易贷出,日本现在就是这椁，所以有些问题一定要用发展的眼光看。　　
　　@心态比技术重要 15楼
13:00:37　　楼主不加通胀问题不大，毕竟货币存银行也存在类似问题，尽管基数不一样，但影响可以忽略不计。　　但有三个问题绕不过去，1）出租成本没有考虑（中介费用、空置期、装修费用），如果想考虑通过出租赚钱，这些影响并不小。　　第二个问题就是货币和资产的转换费用，从钱变成房子的费用和从房子变成钱的费用，大部分情况下超过了你计算的收益率。　　最后一个问题，房子还是有折旧的，在牛市看不出来，或者说前20年看不......　　-----------------------------　　1.出租成本是个问题，不过我算的租金都是办公室的价格，就是不用买家具的费用。中介基本不用，因为我都自己放网上租的。装修费用可以打入房费里，简单装修价格非常便宜，对房价的总价影响不大，比如一套90平的房子，简单装修就是2万块钱。　　2. 房子的交易成本，如果超过5年，费用相对还是比较低的，而且一般都是买方支付，卖方估计就只用付中介费而已。　　3. 的确如此，我文中也说明了这个问题，如果只想用租金来超过存款收益是比较难的，除非房租不断的上涨，而且还要保持较高的上涨率。不过在南宁这个城市，租金上涨率不用太高就可以，我觉得还能买。北京、广州等就比较难了。
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏 12楼
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的
　　@wswf168 18楼
13:09:58　　从国外的情况看,银行的利息会降低,香港及日美的定期都是很低的，由其是在这个货币超发的年代,货币供应超过了实际需求,银行的钱将不态容易贷出,日本现在就是这椁，所以有些问题一定要用发展的眼光看。　　-----------------------------　　关于降息这个问题我也有考虑过，不过做个简单表格而已，太细节就不好办了，大概知道是这个意思就行。
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕 20楼
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　@坂田月咏 22楼
13:26:53　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？　　-----------------------------　　不用了，那是超预期，不用算这么高我已经觉得租房好了，何必算这么高呢。　　第二，房价也不是一直上升的，我觉得会有部分年份是下降的，但年平均下来会有小涨，这个符合世界上的规律嘛。
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　@坂田月咏
13:26:53　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？　　-----------------------------　　@优的良仕 23楼
13:37:59　　不用了，那是超预期，不用算这么高我已经觉得租房好了，何必算这么高呢。　　第二，房价也不是一直上升的，我觉得会有部分年份是下降的，但年平均下来会有小涨，这个符合世界上的规律嘛。　　-----------------------------　　你早说前提是房价会降，我就不跟你算这些了　　如果房价增幅低于通胀低于银行利率，压根就不会有什么人买房，有何须看这个表格呢
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　@坂田月咏
13:26:53　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:37:59　　不用了，那是超预期，不用算这么高我已经觉得租房好了，何必算这么高呢。　　第二，房价也不是一直上升的，我觉得会有部分年份是下降的，但年平均下来会有小涨，这个符合世界上的规律嘛。　　-----------------------------　　@坂田月咏 24楼
13:42:08　　你早说前提是房价会降，我就不跟你算这些了　　如果房价增幅低于通胀低于银行利率，压根就不会有什么人买房，有何须看这个表格呢　　-----------------------------　　人家不会不代表我不会
　　从投资的角度看，目前国内20年期的长期国债利息是4-5%，美日货币的长期国债还要低些；国内一年定期利率高达3.5%，香港及美日大部分一年利率都在1%以下。
　　@wswf168 26楼
13:59:15　　从投资的角度看，目前国内20年期的长期国债利息是4-5%，美日货币的长期国债还要低些；国内一年定期利率高达3.5%，香港及美日大部分一年利率都在1%以下。　　-----------------------------　　是的，定期其实也是不错的投资，当然，短期的可以做一些银行保本理财，年收益也有4.8%左右，比定存五年都要好，还能网上操作呢。
　　首先支持一下楼主这种学术精神，这里面有几个不容忽视的因素要考虑到
1，房屋折旧和装修及家具家电折旧，也就是说，二手房每年折旧是2%，如果一手房房价每年增长2%，二手房也就不涨不跌，换句话说同地段的二手房10年后和新房的价差是20%，而装修及家具家电的折旧也很大，家具家电基本寿命8年全换，而装修也要定期维护，2，利率是一个变量这个风险最大，假如贷款利率达到8%，还款增加很厉害 3，政府随时瞄着你的租金收益，随时打算课以重税，风险难以预估；综上所述，买这种房子出租基本是操着卖白粉的心挣着卖白菜的的钱，最正确的思路是，放弃房屋升值，完全追求租金回报率，用买80平的钱至少买两套40以内的小户型，每套租金至少可以达到，这样操作就对了。
　　哥这些年从来不关心房价，只看租金回报率，目前整体租金回报率超过10%，因为前期买房很便宜，但租金每年上涨3%并不低，3年上涨10%有一定难度，未来估计更难以实现，毕竟房东是在屌丝身上赚钱，屌丝目前代表着最为落后的生产力，经济状况稍好的屌丝都逆袭去了，租房前景不容乐观。
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　@坂田月咏
13:26:53　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:37:59　　不用了，那是超预期，不用算这么高我已经觉得租房好了，何必算这么高呢。　　第二，房价也不是一直上升的，我觉得会有部分年份是下降的，但年平均下来会有小涨，这个符合世界上的规律嘛。　　-----------------------------　　@坂田月咏
13:42:08　　你早说前提是房价会降，我就不跟你算这些了　　如果房价增幅低于通胀低于银行利率，压根就不会有什么人买房，有何须看这个表格呢　　-----------------------------　　@优的良仕 25楼
13:45:20　　人家不会不代表我不会　　-----------------------------　　你们是2个日本人在中国买房投资？
　　http://abc5.jpg
http://abc28.jpg
http://abc29.jpg
　　80平米 56万总价的房子可以租1700 很高 啊，长沙只能租1500.
　　房价年上涨率被你假定为2%？
　　　　-------------　　看这个房价走势图　　我建议你调整一下房价涨速，再重新来计算吧。
　　楼主，首先你的存款收益是有问题的，现在一般银行大额理财的收益是5%以上，你再用利滚利算算吧。另外出租房屋需要成本的，比如物业，取暖，装修折旧，使用年限折旧还有未来可能得房产税。恳请楼主从新计算！　　
　　@情ee 28楼
17:48:16　　首先支持一下楼主这种学术精神，这里面有几个不容忽视的因素要考虑到
1，房屋折旧和装修及家具家电折旧，也就是说，二手房每年折旧是2%，如果一手房房价每年增长2%，二手房也就不涨不跌，换句话说同地段的二手房10年后和新房的价差是20%，而装修及家具家电的折旧也很大，家具家电基本寿命8年全换，而装修也要定期维护，2，利率是一个变量这个风险最大，假如贷款利率达到8%，还款增加很厉害 3，政府随时瞄着你的租金收益，随......　　-----------------------------　　二手的折旧是比较少的，可以忽略，除非你真打算留20年。第2，利率的变化是有影响，所以如果追求租金的，可以用全额付款。第3，租金税这个基本没见有收。　　最后，买2套小户型当然好过1套大的，关键是限购下这点无法操作。我其实也限购了，现在有机会的这套是因为回迁房。
　　@优雅的思想 34楼
18:29:26　　　　-------------　　看这个房价走势图　　我建议你调整一下房价涨速，再重新来计算吧。　　-----------------------------　　这个是可以调整的，2%是临界值，也就是说超过2%收益就更好，但到2%已经比存款领先了。
　　二手房不好出手，只能涨租金了　　
　　房子和股票不一样，就是房子还能出租　　
　　或许你再统计里加上投资黄金更好
　　投资黄金也不是很靠谱，个人认为不是很好的投资　　
　　1.利率的变化太难预测了。现在利率在高点，以后呢。　　2.你存钱是复利计算的吗，如果是，那房租也应该再滚进去投资或者存款。
　　如果复利也利滚利起来，你就会发现世界很美妙啊
　　错了，是房租也利滚利起来
　　让银行打劫啊！
　　让房租滚起来是个好主意，可以考虑用零存整取的办法。　　
　　楼主给我发个表格好吗　　　　
　　回复第47楼(作者:@chinanore 于
23:07)　　楼主给我发个表格好吗　　　　[本帖发自天涯社区手机客户端]　　==========　　我新浪微博上有，去粉下嘛　　
　　竟然油表格，　　
　　@心态比技术重要 14楼
13:00:37　　楼主不加通胀问题不大，毕竟货币存银行也存在类似问题，尽管基数不一样，但影响可以忽略不计。　　但有三个问题绕不过去，1）出租成本没有考虑（中介费用、空置期、装修费用），如果想考虑通过出租赚钱，这些影响并不小。　　第二个问题就是货币和资产的转换费用，从钱变成房子的费用和从房子变成钱的费用，大部分情况下超过了你计算的收益率。　　最后一个问题，房子还是有折旧的，在牛市看不出来，......　　-----------------------------　　技术不好的朋友又出来啦！
　　深圳出了限涨令，看来投资房产的要靠租金过活了。
　　@优的良仕 41楼
01:11:31　　投资黄金也不是很靠谱，个人认为不是很好的投资　　-----------------------------　　考虑到现实风险, 美元加元这类外币, 是最好的选择.
17:48:16　　首先支持一下楼主这种学术精神，这里面有几个不容忽视的因素要考虑到 1，房屋折旧和装修及家具家电折旧，也就是说，二手房每年折旧是2%，如果一手房房价每年增长2%，二手房也就不涨不跌，换句话说同地段的二手房10年后和新房的价差是20%，而装修及家具家电的折旧也很大，家具家电基本寿命8年全换，而装修也要定期维护，2，利率是一个变量这个风险最大，假如贷款利率达到8%，还款增加很厉害 3，政府随时瞄着你的租金收益，随......　　-----------------------------　　@优的良仕 36楼
19:29:45　　二手的折旧是比较少的，可以忽略，除非你真打算留20年。第2，利率的变化是有影响，所以如果追求租金的，可以用全额付款。第3，租金税这个基本没见有收。　　最后，买2套小户型当然好过1套大的，关键是限购下这点无法操作。我其实也限购了，现在有机会的这套是因为回迁房。　　-----------------------------　　如果只考虑租金的收益,买2套小户型的确好过1套大的.但是考虑到房屋升值后,是否便于出手,还是80平米的好出手.
　　楼主：优的良仕
时间： 12:23:51 　　深圳出了限涨令，看来投资房产的要靠租金过活了。　　===　　北京你给出的80平米5000租金，约合63元/平米，房价320万，4万每平米。　　这种房子不少。　　但是问题出在你没理解房租和房价的关系。　　这套房子算，20年时间。　　租金回报总额192万，320万存5%定期是4个25%回报，连本带利是781万。　　换句话说，你要把房子卖到591万才能勉强达到5年期定存利率。　　那就是说需要这套房子按照每年3%的复合增长率才能保本，而不是2%，理想状态是回报率5%以上。　　但是按照现有游戏规则，以及出租带来的折旧及不确定的空档期，实际租金不可能达到预期，同时资本利得被拿走一大块。　　就是如果房租固定5%增长，房价必须远超过3%的增幅，具体懒得算了，但是必然要大于8%才行。如果房价涨不动，就必须涨房租，也是要大于8%才行。　　其实特简单就是必须房租+房价涨幅〉15%在现有规则下买房才不亏，而过去10年大概11%就可以。
　　没有意义啦，因为真正影响收益的因素都不在老百姓能预测的范围内。
　　1.10^10=2.5,　　1.10^20=6.7　　1.13^10=3.39　　1.13^20=11.5　　1.15^10=4.04　　1.15^20=16.4　　1.17^10=4.8　　1.17^20=23.1　　不同回报率在10年，20年的复合增长率倍数。　　过去几个大城市10年基本是17%的年增长率，正好是m2增幅，就是说在需求最旺盛，透支未来10-20年需求，把全国所有资本集中到大城市， 快速推高地价的情况下，也只保持了17%增长率。　　未来几个大城市的房价不要说维持10%以上增长，能维持现价都是很不容易，你怎么保证房租+房子升值〉11%的最底线？　　难道把房租维持每年10%增长？　　那就是说第一年6万，第十年是17万，第二十年是43.5万。　　对应，2033。　　自己算可能性多大。
　　单纯用涨房租的方法来保值是很困难的，这我贴子里也说明了，如果房价不升，房产就没有投资的价值　　
　　@试试球市 54楼
14:04:49　　楼主：优的良仕
时间： 12:23:51　　深圳出了限涨令，看来投资房产的要靠租金过活了。　　===　　北京你给出的80平米5000租金，约合63元/平米，房价320万，4万每平米。　　这种房子不少。　　但是问题出在你没理解房租和房价的关系。　　这套房子算，20年时间。　　租金回报总额192万，320万存5%定期是4个25%回报，连本带利是781万。　　换句话说，你要把房子卖到591万才能勉强达到5年期定存利率......　　-----------------------------　　存款利息，也有20%利息税的。5.5%的利息，利息是4.4%
　　作者：QQ420
时间： 09:37:06 　　-----------------------------　　存款利息，也有20%利息税的。5.5%的利息，利息是4.4%　　====　　你这什么老黄历了，利息税现在免征。　　而且，所有投资品都是按照5年期国债对比，国债免税，
　　我只听说过买房或者其他投资发财的。　　还没有听说过存款发财的。　　即使房子亏，还是买房搏一搏比较好。
　　今年不知道要不要买房了。
　　买房也有限购的时候呀。
　　我们需要分析工具啊　　否则天天骂架谁受得了
　　静观其变吧。。。。
　　我来打酱油了
　　1. 长期来看，如果你有相同的钱，买房出租比定期存款要划算　　2. 不贷款的收益，在短期来看（10年），是比贷款买房要划算，但长期来看并不比贷款买房要划算；　　3. 如果你只想买房出租获得较好收益的话，买小户型要划算过买大户型　　4. 如果房价不上涨，单凭房租的上涨，租金的收益不一定要定期存款高　　南宁的话，在房价不涨的前提的，只要房租每年上涨5%，就能达到和定期存款一样的收益了；北京要9.8%，广州要6.5%　　--------　　看
　　希望能有多些讨论。
　　我觉着吧，楼主的初衷就没什么意义，很低级。　　包括后续有些人的论调，能在低级点么。　　存款是什么，买房是什么？　　存款要能跑赢通胀，这国家经济……。　　上个十年楼市火爆，是因为有30以上的年增长，藐视一切实体经济。　　现如今10个点就不错了，而且入门门槛很高，税费不少。　　低级多，都低到跟定期论胜败了……。　　有个50万，干个小卖铺的盈利能力都能秒了房租……。
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　@坂田月咏
13:26:53　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？　　-----------------------------　　@优的良仕 22楼
13:37:59　　不用了，那是超预期，不用算这么高我已经觉得租房好了，何必算这么高呢。　　第二，房价也不是一直上升的，我觉得会有部分年份是下降的，但年平均下来会有小涨，这个符合世界上的规律嘛。　　-----------------------------　　每个地方不一样。我自己租的一套90平的房子，06年只要租金2800，13年现在是4300，7年涨了54%，房价从50万，涨到230万，涨了500%。即使以后房价上涨幅度小。但肯定不会低于5%,房租的涨幅也不可能低于5%。
　　@坂田月咏
　　顶一下
　　我是新人啊
真想和你学学怎么投资房产啊
你的新浪微博是多少啊
怎么加你啊
　　@坂田月咏
12:27:00　　楼主，每年大约5%的统计上的通胀哪里去了　　-----------------------------　　@优的良仕
12:32:07　　通胀不论你是买房还是存款都在那里，不用统计进来，没意义。　　-----------------------------　　@坂田月咏
12:44:30　　房租年增3%，房价年增2%，如果是已经包含5%的通胀的算法，那么实际房价房租就是逐年下降的了　　存款年利率5%，如果是已经包括通胀的算法，那么实际利率是0　　楼主这样的话你的比较大前提就变为房价是不断下降的了，真的大丈夫？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:14:20　　自己调整就好了，表格里可以自己调整，不管怎么调整，2者的差值是不变的　　-----------------------------　　@坂田月咏
13:26:53　　还不明白？2012年南宁的房价按7000算，一年才长140块？2014年卖7300？这么有信心？　　能租1800一个月的房子，房租每年才长56块？2014年租金2000不到？　　把房价年增幅提高到8%，把房租增幅提高到5%的更接近现实的水平再算算看？　　-----------------------------　　@优的良仕
13:37:59　　不用了，那是超预期，不用算这么高我已经觉得租房好了，何必算这么高呢。　　第二，房价也不是一直上升的，我觉得会有部分年份是下降的，但年平均下来会有小涨，这个符合世界上的规律嘛。　　-----------------------------　　@xabc楼
13:08:16　　每个地方不一样。我自己租的一套90平的房子，06年只要租金2800，13年现在是4300，7年涨了54%，房价从50万，涨到230万，涨了500%。即使以后房价上涨幅度小。但肯定不会低于5%,房租的涨幅也不可能低于5%。　　-----------------------------　　大白菜5分钱涨到5毛钱的时候
都觉得很疯狂
现在大城市1.5元 还不是照样吃？？！！　　最大的地主是商业银行 （你们不明白什么是按揭 贷款抵押） 地主头子疯狂印钞来保证其根本利益 　　兄台 曾记否 2003年 拉面2元 油条1元5根 房子4万市中心全款 当时货币总量不到20万亿　　2007年3月货币供应量M2 为36万亿 1万亿 　　地球上最大的货币不是170多个国家 国际结算的美元 而是RMB （不信去baidu）　　印钞兴邦！印钞振兴房价！印钞振兴食品价格！
　　回再来看看贴，现在每年的房租上涨都是10%，感觉比预期的要好一些，不过不在市中心的，房租反而没有涨，可见地段的重要性。
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