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可看杏林湾一线湖景！集美2012JP01地块实景评测
] 09:47　来源: 厦门福房网 查看<font color="#CC次
9月7日厦门拟出让17幅地块，其中湖里区共有8幅，为商业办公用地，翔安区占有6幅地块，其中有一副住宅地块，同安区占了2幅地块，为5星级酒店用地，集美区占有一幅地块。此次将对集美住宅地块做实景评测。
第1页：2012JP01地块概述
第2页：区域规划及地块实景图
第3页：交通评估及周边配套
第4页：SWOT分析
　　厦门福房网消息：据厦门国土资源局的最新公告，9月7日厦门拟出让17幅地块，在出让的这些地块当中，湖里区占了8幅地块，皆为商业办公地块；翔安区占了6幅地块，其中包含了一幅住宅地块；同安区占了2幅地块，皆为5星级酒店地块；集美区则仅出让一幅住宅地块。本次评测的地块即位于集美安区的1幅住宅地块。
地块区位图
2012JP01地块出让信息
地块界址图
　　根据图中的位置及实地考察，位居集美区的住宅地块2012JP01地块具体位置在杏林湾路与集美大道交叉口南侧，可看沿湖景观，具备有景观优势，目前该片区有水晶湖郡等项目。
　　地块综述：2012JP01地块位于集美区，规划为城镇住宅用地、批发零售用地、住宅餐饮用地、商务金融用地和科教用地，总面积平。其中，该地块作为住宅用地使用年限为70年，办公地块使用年限为50年，酒店用地为40年，商业用地为40年，起叫价为121080万元。该地块所处环境为两条主要干道的交汇处，来往人流量较大，地块周边是一些楼盘。做为住宅用地，该地块所处位置却是以交通干道为主，环境较为嘈杂，生活配套等其他配套较为稀缺，还需进一步完善。
　　该地块分为5个子地块。其中D1子地块规划商业用地（零售商业），用地面积为平方米，总建筑面积（计容）为100000平方米以下；　　　　D2子地块规划为商务设施用地（办公）、旅馆业用地（五星级酒店），用地面积为平方米，总建筑面积（计容）为95000平方米以下，办公为35000平方米，酒店为60000平方米；　　　　D3、D4、D5子地块规划为二类居住用地（住宅、幼儿园），总用地面积为平方米，其中住宅用地平方米，幼儿园用地面积不少于平方米（9班），总建筑面积（计容）为173400平方米以下，其他配套：开闭所一处，建筑面积不少于160平方米；有线电视子分前端机房一座，建筑面积不少于40平方米；邮政所一处，建筑面积不少于150平方米；生鲜超市便利店一处，建筑面积不少于100平方米；连锁便利店一处，建筑面积不少于50平方米。
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办公房已竣工却不肯交付 大楼用地无法转换成商业用地
　　已建好的天安数码城。曹卢杰摄
　　南京天安数码城是在白下紫金科创园内建起的科研办公大楼，建设初期对外招商，表示可以将大楼分割销售，吸引了不少企业投资，也与投资企业签订了转让协议。可让投资企业主没想到的是，大楼竣工且过了交房期限很长时间，开发商却迟迟不交房。开发商表示，土地性质决定房屋不能分割销售，现土地性质也不能扭转，只能和投资企业协商解除协议。
　　投诉：花上千万买办公房却拿不到房
　　朱先生是经营电子产品的，早前租房办公，租房办公不方面，租约到期无法续约的话，就得另觅办公地点，基于这个原因一直想投资买办公用房。朱先生说，去年他经过白下紫金科创园某领导的推荐，得知天安数码城在售办公房。之后，他见天安数码城整体环境不错，也想企业发展有个不动产基地，于是签署协议买房，并按照合同约定交付订金和首付款。可是到交房日期，房子建好了，开发商就是不交房，一直让他等了近10个月都没给明确说法。
　　和朱先生一样，在天安数码城投资的企业还有10多家，他们也和天宁置业有限公司签了房屋转让框架协议，最多的一家企业已投入上千万买房，可最终都没有拿到房。
　　开发商：不能分割转让房产才解除协议
　　随后，扬子晚报记者到天安数码城实地调查，发现天安数码城已经建成，大厅做了简单装修，门口做了导向牌，上面写着各家投资企业的名称。投资者按照合同交钱买房，为何拿不到房？对此开发公司天安中国投资有限公司的企业顾问徐光远解释说，投资企业都是优质客户，开发商也愿意和他们合作，但现在确实不能，主要因为大楼用地的性质。大楼用地是工业用地，无法扭转成商业用地，按照规定是不能分割出售的。徐光远还表示，他们和投资企业签署的是框架协议，说通俗点就是购房意向书。而且明确写明房屋是工业用地，目前不具备转让条件。如果将来具备了转让条件，房屋能分割出售，那么再签署正式购房合同。如果一定期限后房屋仍然不具备转让条件的，则框架协议自动解除，开发商退还客户已支付的钱款。开发商一直在做努力，但没能扭转土地性质，才要和投资企业解除协议的。双方协商不成，将提起诉讼解决。
　　调查：用地为科研用地不可分割转让
　　那么天安数码城是不是工业用地，是否真的不能分割出售？记者从南京市规划局了解到，天安数码城是实验科研大楼，大楼用地为科研用地。天安数码城马上就可以领到土地证。这种科研用地建房只能从事研发生产，规划拿地企业自用，绝不能对外销售谋取利益。且这种科研用地和工业用地一样，一个项目只有一张大的土地证，是不能进行分割的，后期购买方无法取得单独土地证，土地上的建筑同样不可分割办房产证。
　　江苏朗华律师事务所律师饶奋斌对此表示，工业用地、科研用地上盖物业是不能分割销售的，在这样的前提下签订的房屋买卖协议本身就是无效协议。如果开发商存在欺诈隐瞒的情况，买方可向开发商诉求损失。如果开发商不存在欺诈隐瞒的情况，那买卖双方都有过失，买方也要承担一定责任，无法诉求全部损失。
作者：曹卢杰&&编辑：颜霏
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商业用地上可以建住宅吗
09-09-04 &匿名提问 发布
商业用地性质的住宅，利弊如下，请参考： 弊端主要有以下几点： 1、使用年限 商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重； 产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！ 2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%； 如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高 3、按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年 4、日常生活成本 如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业） 5、设计标准 设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 6、落户问题 无法迁入户口 优点主要有以下几点： 1、关于保值性 开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。 2、关于建造标准 非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。 3、可以注册公司 日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为&住宅（包括公寓、别墅）&的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司
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你可以先在上面按照公寓设计，但建议你还是要去土地局做土地变性，将商业用地改为综合用地，否则你的购房者不仅获得的产权是40年的商业产权，还会出现水、电、气按照商业标准收费的问题，供暖也只能采用独立供暖而不能使用市政供暖。
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本人租了一个面积为3千平米厂房做为超市，工商执照和相关证件都已办理，消防设施也有做，因有人举报，消防部门过来查封，理由是工业用地不能使用商业性质。我想知道这样事情，我应该怎么去处理。
近日，我家库房发生一起意外火灾，火灾原因系工程队违章推到正在使用中的电线杆造成电路短线，损失金额估计200万左右，小贩部门现已调查取证，请问接下来我们该着谁才可以申请赔偿？消防部门又没有权利直接进行处理？
我们一共5排房子 都是一个单位的 。前年开发商就想开发这片地方用做商业用地 但他们给我们的补偿 是和建设住宅楼一样 问题是我们也有能力自己开发这片地方 我现在有两个问题 第一个：如果我们向政府申集体开发可否行的通。第二个： 如果政府不同意我们集体开发 我们能否把我们这片地方认定为商业房让开发商进行补偿
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小区内一楼住改商，邻里不同意后，将住宅改为洗衣房，做为商业洗衣房，每天噪音扰民，请问哪个部门可以解决？