土地估价师考试
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第&1&题：报告判读题: ()
土地估价技术报告
第一部分&总述
& 一、估价项目名称
& &&公司土地价格评估。
& 二、委托估价方
& 三、受托估价方
& 四、估价目的
& &&公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
& 五、估价依据
& (1)《中华人民共和国土地管理法》。
& (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
& (3)《中华人民共和国公司法》。
& (4)《&&省土地管理法实施条例》。
& (5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(&土资发[200&]第&号)。
& (6)《农用地估价规程》(TD/T)。
& (7)&&省、&&市颁布的其他有关法规和政策。
& (8)委托方提供的其他有关资料。
& (9)现场勘察数据和市场调查数据。
& 六、估价基准日
& 二○○六年四月三十日。
& 七、估价日期
& 二○○六年三月九日至五月十七日。
& 八、地价定义
& 在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(日)的30年期国有农用地的市场价格。
& 九、估价结果
& 单位地价：3.26元/m2。
& 总地价：10320.73万元。
& 大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。
& 十、需要说明的特别事项
& 1．评估假设条件
& (1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
& (2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
& (3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
& (4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
& (5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
& (6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
& (7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
& (8)委托方提供数据真实。
& 2．该报告的使用方向与限制条件
& (1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
& (2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
& (3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
& (4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
& (5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
& (6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
& (7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
& 3．其他需要特殊说明的事项
& (1)土地利用状况等数据由委托方提供。
& (2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
& (3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
& (4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
& (5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
& (6)本报告解释权归XX评估有限公司。
& 十一、土地估价师签字
& 估价师&&资格证书号&&&&&&& 签名
& 张&&&&&&&&&&&&&&&&(签字)
& 王&&&&&&&&&&&&&&&&(签字)
& 十二、土地估价时间
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二○○六年五月十七日
第二部分&估价对象界定
& 一、估价对象界定
& 1．土地利用状况
& 待估宗地位于&&省&&县&&，东邻&&，南邻&&，西邻&&，北邻&&。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。
& 地号：&&。图号：&&。
& 2．土地权利状况
& 待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
& 3．其他(略)
& 二、地价影响因素分析
& (一)自然因素(略)
& (二)社会经济因素(略)
& (三)特殊因素(略)
第三部分&地价估算
& 一、估价原则
& (1)替代原则(略)。
& (2)最有效利用原则(略)。
& (3)变动原则(略)。
& (4)估价时点原则(略)。
& (5)预期收益原则(略)。
& (6)报酬递增、递减原则(略)。
& 二、估价方法选择
& 估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
& 三、估价过程
& (一)收益还原法
& 收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
& 待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第 30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：
& 式中&P&&地价；
& a&&年纯收益；
& r&&土地还原利率；
& n&&土地使用年期；
& i&&第i年。
& 由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
& 根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
& 水田地价的计算过程见下表。
水田地价计算过程表&
水田地价计算具体操作步骤如下所述。
1．预期年总收益的估算
根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，&待估土地适宜种植水稻。&但旱田改水田及&低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。
预期年总收益＝亩产量&收购价格
待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格&按现时国家收购价格及市场行情确定。
2．年运营成本的估算
水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。&
各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。&
3．农业税&
农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。&
4．销售税金及附加&
农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。&
5．利息摊销&
开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600&万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。&
{200&[(1+5.85%)2.5-1]+600&[(1+5.85%)1.5-1]+782&[(1+5.85%)0.5-&1)}/(27&4.7488)＝&0.75(元/亩)&
6．固定资产折旧&
固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入&782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，&所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。&
.7488)＝12.34(元/亩)&
根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。&
8．年纯收益的计算&
年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润&
9．地价的计算&
(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。
& &(4)土地估价师资格证书复印件。
& &(5)估价对象现状利用照片。
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基准地价系数修正法中如何进行交易日期修正
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　　我国土地使用权评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法五种。但存在使用条件方面的限制：如收益还原法、市场比较法和剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟程度有较高的要求,而成本法不能计算出土地所在位置和用途对价值的影响程度。因此在评估实务中，较多的是基准地价系数修正法与上述的某一种方法并用，然后对两种方法的计算结果进行简单平均或加权平均。
　　所谓基准地价系数修正法，就是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等已有数据，按照替代原则，将待估宗地的区域和其他特征与其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取区域因素修正系数和个别因素修正系数，对基准地价进行修正；同时对待估宗地进行交易日期修正、剩余使用年限修正和容积率修正，最后求取待估宗地价值。由于基准地价系数修正法是根据政府制定的基准地价和基准地价系数修正表作为基础进行评估的，故基准地价系数修正法具有较强的权威性，容易被交易方所接受，尤其在缺少可参照交易案例的中小城市，基准地价系数修正法既可作为确定土地出让金的主要方法，也可作为在土地使用权转让、抵押、投资、权利交换、确定纳税价值中确定土地价格的重要方法。在土地价值评估时，若基准地价系数修正法的结果与其他方法的结果产生较大差异时，以基准地价系数修正法得出的结果在调整中一般也被赋予较大的权数。
　　在采用基准地价系数修正法时，根据待估宗地的规划用途、土地等级即可确定其基准地价；根据现场勘察、资料调查可以确定其区域因素、个别因素的修正系数；根据出让合同和国有土地使用证可以确定其容积率与剩余使用年限修正系数。但根据交易日期差异应进行的修正，在实务操作时往往会被忽略。基准地价系数修正法是以基准地价为基础进行评估的，政府公布的基准地价对应的是处于基准地价评估基准日时期某种规划用途和土地等级的平均地价水平，随着时间的迁移，土地市场会发生变化，尤其是近几年我国土地价格增幅很大，而各地区各类地价的增幅也不尽相同。因此，根据交易日期对基准地价进行修正是评估时的一个重要程序。而根据交易日期进行修正的关键，是要把握土地使用权平均价格自基准地价评估基准日以来的涨落变化情况。因此，根据交易日期进行修正时可以采用价格指数或价格长期趋势对基准地价进行修正。
　　在实务操作中，有以下五种价格指数可供选用：(1)一般物价指数，(2)全国土地价格指数，(3)某地区土地价格指数，(4)全国某类土地价格指数，(5)某地区某类土地价格指数。
　　选用哪种价格指数，不仅要考虑引起土地价格变动的主要原因，还要关注到土地这一经济资源的特点。如果引起土地价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数，但是一般物价指数不能反映出土地资源的稀缺性、不可再生性和位置固定性等经济特点。另外，即使受相同外部经济的影响，不同地区、不同用途、不同等级的土地使用权，其价格变动的方向和程度也不完全相同，因此，严格来说，最适宜的土地价格指数应该是与待估宗地所在地区具有相同用途的土地价格指数。并且，如运用地区和用途类别细分的价格指数，则评估结果就越准确。
　　采用价格长期趋势进行交易日期的修正，依据的是土地市场的历史资料。操作时可以根据土地价格的历史资料，采用移动平均法、几何平均法或最小二乘法消除周期变动和不规则变动的影响，计算出土地价格的长期变化趋势，得出修正系数。但由于影响土地价格的因素错综复杂且处于不断的变化中，土地市场的变化状况不可能是过去的简单重复，这样的修正系数最主要的缺点是不能反映现时市场变动的需求。所以根据价格长期趋势这种修正方法一般不宜在评估中单独使用，只能作为其他评估方法的补充和验证。
　　下面以A省中部B市某幅二级商业用途的土地使用权的评估为例，说明根据交易日期对基准地价进行修正的过程。该案例评估基准日为日，评估过程如下：
　　一、采用价格指数对基准地价进行交易日期修正
　　A省国土资源厅发布《A省2003年城市地价动态监测报告》，报告指出2003年A省地价总体上涨13.62%；按土地用途分，住宅用地涨幅为16.61%，商业用地涨幅为9.36%，工业用地涨幅为1.10%；按地区分，南、中、北三地区的地价涨幅分别为16.49%、14.33%、10.03%。另外，A省年度地价总体涨幅分别为7.61%和8.47%。
　　《B市城市土地价格调查技术报告（2001）》完成了对城市土地的分等定级估价工作，评估出商业、居住和工业用地等各级别的基准地价，并建立了宗地地价修正体系，基准地价的评估基准日为日。评估人员在评估中采用了弹性系数这个概念。弹性系数是指某类地价指数对综合地价指数变化的敏感程度，即当综合地价指数变化1%时，该类土地地价指数将发生的变化幅度。这里假设弹性系数各年保持不变。
　　2003年全省商业地价弹性系数=2003年全省商业地价指数变化幅度/2003年全省地价综合指数变化幅度
　　=9.36%÷13.62%
　　=0.6872
　　根据假设，2001年和2002年A省商业地价弹性系数与2003年相同，均为0.6872。由于无B市年度地价上涨幅度的数据，因此采用A省年度地价上涨幅度替代。这样可得B市商业用地从2001年至2003年历年商业地价指数为：
　　2001年商业地价指数=2001年A省地价总体指数×弹性系数
　　=7.61%×0.6872
　　=5.23%
　　2002年商业地价指数=2002年A省地价总体指数×弹性系数
　　=8.47%×0.6872
　　=5.82%
　　2003年商业地价指数=2003年B市地价总体指数×弹性系数
　　=14.33%×0.6872
　　=9.85%
　　综合修正系数=（1+2001年商业地价指数）×（1+2002年商业地价指数）×（1+2003年商业地价指数）
　　=（1+5.23%）×(1+5.82%)×(1+9.85%)
　　=122.32%
　　二、采用价格长期趋势对基准地价进行交易日期修正
　　《B市城市土地价格调查技术报告（2001）》中指出，从日到日，B市商业地价上涨20.57%，平均年上涨率为6.43%。一般来说，根据经济学的观察角度，3年属于短周期即小循环，易受投资、消费、技术和经济预期的各种因素的影响，波动大，不能较好地反映价格的长期趋势。长期趋势一般应采用8年的中周期来测算。但是，土地这种稀缺资源的价格主要是由需求方所决定的，而短周期价格的变化恰恰反映了投资和消费需求的变化，因此，可以用短周期的地价平均年上涨率作为地价的长期变化趋势，即：
　　交易日期修正系数 =（1＋地价平均年上涨率）年期
　　 =（1＋6.43%）3
　　 = 120.56%
　　（作者单位：江苏省南通恒信联合会计师事务所）
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本月排行TOP10土地估价案例与报告历年真题题库
本试题来自：（2008年土地估价案例与报告历年真题，）(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。
　　二 估价方法与估价过程
　　(一)方法选择
　　根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。
　　根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：
　　(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。
　　(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。
　　(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为(A政发[2007]19号)，在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。
　　估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。
　　第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。
　　由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运
　　用成本逼近法评估。
　　本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：
　　(1)市场比较法的基本原理
　　市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
　　(2)基准地价系数修正法的基本原理
　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
　　基准地价系数修正法计算公式为：
　　宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+ ∑Ki)×相关修正系数
　　式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。
　　(3)成本逼近法的基本原理
　　成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：
　　土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益
　　其中：
　　土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;
　　土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;
　　土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;
　　投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;
　　投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;
　　土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。
　　(二)估价过程(略)
　　问题(每小题3分)：
二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中)在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容
正确答案：一般包括以下几方面的内容 　　(1)用途修正; 　　(2)年期修正; 　　(3)时间修正; 　　(4…… 或者
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答案：有，
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