开通住房商贷转公积金贷款 银行获利缩水执行难度大 |青岛房地产信息网-无忧房网
开通住房商贷转公积金贷款 银行获利缩水执行难度大
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建议本市尽早开通住房商业贷款转公积金贷款！”近日，对于商业贷款转公积金贷款的问题，有市民在青岛政务网进行反映：“建议我市尽早开通住房商业贷款转公积金贷款！因为在换工作期间，个人公积金账户没及时缴纳，合同又要及时签订，没办法只能用商贷 ，后来公积金正常了，可每个月还要多还商业银行那么多钱，作为政府部门尽早出台一个解决办法。”
对此，记者了解到，市住房公积金管理中心正在进行相关业务调研，在条件具备后将提请决策。市住房公积金管理中心答复说，市住房公积金管理中心进行了落实，有关商业贷款转公积金贷款的问题，存在以下客观条件的限制：一是商贷转公积金贷款开发商的阶段性担保问题；二是抵押权的转移及转移过程中的担保问题；三是住房公积金贷款业务委托模式不同。目前，有些城市在一定范围内开展了商业贷款转公积金贷款，但一般是在同一受托银行范围内办理，由于青岛市住房公积金贷款业务采用“中心主办”模式，与其他城市“银行主办”模式有很大不同，因此现阶段尚不具备开展此类业务的客观条件。
目前市住房公积金管理中心正在积极调研，探索实现“商转公”业务，争取在早日开展该项业务试点。开展商业贷款转公积金贷款一般是由担保公司提供阶段性担保。由于青岛市住房置业担保中心已于2011年变更为市房地产信息与交易资金监管中心，已无担保职能，影响了“商转公”业务的实现，同时“商转公”业务还要考虑资金整体使用情况。
商贷转公积金房奴能省不少钱 执行难度也不小
近日，青岛市公积金贷款的政策进行了调整，从日起，全市商品房公积金贷款最高额度统一调整为60万元，而青岛市之前新购商品房时，原七区缴存公积金市民最高可贷款额度为40万元，原五市缴存公积金市民最高可贷款额度为20万元，这次统一调整为最高可贷60万元，这给不少准备买房却为高额贷款发愁的购房者，带来了福音。但很多之前已经买了房并办了贷款的，看到现在的政策有些后悔了，不少购房者了解到日照、大连 、宁波、沈阳、武汉等不少城市有商业贷款可以转成公积金贷款的政策，可一问却得知因为种种限制条件，青岛还没有商业贷款转公积金贷款的规定，“商转公”，青岛还有多远？
A 一看上限调高了，之前的贷款能转过来吗
家住原胶南市的侯先生，2012年年初在原胶南市买了一套房子，按照当时的政策，在原胶南市使用公积金购房最多只能选择20万元公积金贷款，而侯先生告诉记者：“开发商要求要么选择公积金贷20万，要么选择纯商业贷款，两种不能组合在一起，要是选了公积金贷款，我就得多掏20万首付，因为手头没那么多钱，只能办了40万的商业贷款，现在已经还了7个月，可突然间看到公积金政策调整了，现在我们这也能办60万的公积金贷款了，我算了一下我缴的公积金足够贷40万了，要是我这商业贷款能转成公积金贷款就好了，能省下不少钱。”
和侯先生情况很相似的是，市民张先生在2012年11月份也签订了购房合同，因为支付了首付之后，仍然需要贷款50万，而张先生在咨询了之后得知原四方区购房如果使用公积金贷款，最多只能贷40万，而剩下的10万只能选择商业贷款，当看到现在出台的公积金贷款的政策，张先生也后悔，“早知道会有这政策就晚几个月买房，银行的贷款利率比公积金的高不少，足有2个百分点。”
随着青岛市新的公积金贷款政策的出台，公积金贷款的额度大幅度提高，原七区的市民公积金贷款额度从40万提高到了60万，而原五市公积金贷款的最高额度从20万提高到了60万，尤其是对于原五市的购房者，从20万一下子到了可以贷60万，很多之前错过公积金贷款的又有了用公积金的念头，不少人都嘀咕，能不能把商业贷款转成公积金贷款，就为了少还点利息。
B 担保的机构没了，让商转公困难不少
针对“商转公”的办理，1月18日记者也咨询了青岛市住房公积金管理中心，了解到青岛现在还没有商业贷款转公积金贷款的政策，公积金管理中心的一位负责人谈原因时说：“主要有两方面困难，一方面是商业贷款转公积金贷款时，中间抵押房产和一些开发商担保的转移问题，另一方面就是商转公以什么样的方式来实施。”这位负责人提及，青岛住房公积金实行“中心主办”的模式，和一些城市“银行主办”的模式不太一样，在一些城市如果都是由银行来管理公积金和商业贷款，那样互相转起来就方便一些。
而记者了解到，因为商业贷款牵扯到房产抵押的问题，购房者办理商业贷款时都是用所购房产进行抵押，部分开发商为了降低首付吸引购房者，也提供一些短期性的垫资或者额外担保，而商业贷款转公积金贷款就牵扯到抵押权转移，这需要中间有担保公司来提供阶段性担保，但青岛市住房置业担保中心早在2011年就变更为青岛市房地产信息和交易资金监管中心，已经没有担保功能，这也影响了“商转公”业务的实现。
在一些可以办理商转公的城市，多是采取以下两种方式，一种是购房者自己筹钱还清商业贷款，然后重新到公积金管理中心办理公积金贷款，随后公积金中心委托银行放款给购房者账户，因为这种自筹还款的方式比较困难，多数购房者会选择第二种方式，中间加入了担保公司，公积金中心把贷款支付给担保公司，由担保公司负责和商业银行办理所欠贷款的清偿，在还清商业贷款后，再重新办理购房者房产的抵押手续，而担保公司也在中间收取一定的手续费，但青岛因为没有认可的担保机构，暂时无法施行。
C 到手的再让出来，银行能“情愿”？
面对新政策，虽然商转公暂时还无法办到，但一些已经签了购房合同，贷款尚未办好的购房者，仍然有机会，像殷先生在日在即墨买了套房子，已经签下了购房合同，90万的房款首付了60万，剩下的30万选择了组合贷款的方式，公积金贷款20万，商业贷款10万，收入证明、身份证都交了上去，银行还没有最后审批和放款，看到新政策出台，殷先生就想把30万的贷款全办成公积金贷款，他在咨询了市住房公积金中心后了解到，只要开发商和贷款银行同意，就可以协助进行公积金贷款金额的修改，只要撤销之前的申请，2月1日之后重新申请办理住房公积金贷款即可。
像殷先生这种情况，贷款合同还没有签，和银行相对容易协调，如果已经签了贷款合同，再办理商转公，不仅有政策方面的阻力，也有银行方面的不情愿。“商业贷款转公积金贷款，这不就是把到了嘴里的肉又吐出来吗，手续也麻烦，经手还赚不到钱，没人愿意做。”一位理财公司的工作人员告诉记者，因为类似商转公的业务，并不会纳入银行的业绩和考核，虽然对购房者是福音，对贷款银行却是到手的鸭子飞了，现在银行的房贷业务还是赚钱的重头，如果开通了商业贷款转公积金贷款，就肯定流失了这部分收入，这些人还是投资理财的重点群体，银行肯定不愿松手。
“我们得有具体可行的措施，然后上报给公积金管委会审核，中间还要和房地产管理部门协调，还要做通银行的工作，让他们配合才行，暂时来说还是障碍不少。”公积金管理中心的负责人提及。
◎他山之石
多个城市已有先例
据悉，“商转公”也就是把商业贷款转成公积金贷款，已经不是什么新鲜的概念，在多年前就有城市开始推行，而之所以又有不少市民关心起“商转公”的业务，主要因为近期青岛市调整了公积金贷款的额度 ，这也让众多之前公积金贷款略显不足的购房者，有了完全用公积金来办理贷款的可能，但中间众多已经办理了商业贷款或者组合贷款的，就寻思转过去的可能。
从日起，和青岛相邻的日照市也提高了公积金贷款的额度，而随着贷款额度的提高，不少当地购房者也关心起了商转公能不能行，而当地公积金管理部门出台了允许商业贷款转为公积金贷款的政策，当地的实施方式也比较简单，公积金中心替购房者向贷款银行提前还清房贷，然后购房者再和公积金管理部门签订新的协议，并开始向公积金管理部门偿还剩余的贷款。
“把商业贷款改为公积金贷款，实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，商业银行的贷款和公积金中心的贷款是两种完全不同的贷款，不仅是不同的部门贷给你钱，利率一个高一个低，其中比较大的差异还出现在贷款担保方式上。”太平洋房屋中介公司的赵先生告诉记者。“商转公”的方式，在多地已经有先例，除了省内的日照，深圳、武汉、大连等地都已经推行了商业贷款转公积金贷款的方式，方便当地购房者以更低的贷款方式买房。
来源：大众网-城市信报
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深圳：下周一起可去银行申请公积金贷款
http://cd..cn|日 10:19|新浪二手房
&&从下周一开始，想申请一手房或保障房公积金贷款的市民，可以去公积金业务受托银行申请 公积金贷款了。为方便市民，深圳(楼盘)市公积金中心将一手房和保障房公积金贷款业务交给7家受托银行，依托7家受托银行(建设银行(601939,股 吧)、中国银行(601988,股吧)、工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)、招商银行(600036,股吧)、交通银行 (601328,股吧)、平安银行(000001,股吧))遍布全市的上百个网点服务市民。
&&目前，用公积金贷款买房，5年期以上的贷款利率为4.5%，相当于基准利率的6.87折，相比商业按揭贷款，使用公积金贷款能省下一大笔利息。自2012年9月深圳公积金贷款业务开始试运行以来，申请公积金贷款的职工越来越多。
&&市公积金中心相关负责人介绍说，一手房和保障房公积金贷款业务交给7家受托银行前，职工申请公积金贷款需要到市公积金中心三个管理部(福田、宝安、龙 岗)办事大厅申请，申请组合贷的，还要到商业银行网点申请。从下周一开始，职工购买一手房或保障房，申请纯公积金贷或者组合贷都不用再到市公积金中心三个 管理部办事大厅办理，只需直接去7家受托银行指定的网点就可以了。
&&据了解，经市公积金中心与7家受托银行协商，到银行网点申请公积金贷款，职工不用到市公积金中心网站进行预约。7家受托银行将依托遍布全市的银行网点及强大的客户经理队伍，为职工申请一手房或保障房公积金贷款提供优质的服务。
&&需要注意的是，职工申请二手房纯公积金贷或组合贷，仍然按现行流程操作，需网上预约到市公积金中心三个管理部办事大厅办理。市公积金中心相关负责人表示，二手房公贷业务未来是否交给7家受托银行办理，将视业务发展情况而定。
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[建设银行-房贷]你好，我想用住房公积金做装修贷款，可以办理这个业务吗？
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提前还款:&贷款期限满1年后可申请提前还贷，每月2-14日可办理提前...
以下回答皆来自建设银行的信贷经理或融360
公积金装修贷款。按照每平方米1000元-2000元的标准申请装修贷款，但公积金贷款总额不得超过房屋总价的70％-80%，同时受到目前各地市个人公积金贷款额度上限的限制，贷款利率与公积金贷款利率相同。
兰州市公积金个人住房贷款业务委托建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、农信合、兰州银行、中信银行和浦发银行等10家商业银行承办；
所以可以办理的，直接联系银行就可以。
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