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农村居民进城落户
文章来源：网络&&责任编辑：区政府信息办&&发布日期：
1、什么是农村居民进城落户？
农村居民进城落户是从户籍制度入手的一项重大综合性改革。按照省、市有关政策，凡有条件的农村居民都可以申请进城落户，把农村居民户口转为城镇居民户口，享受城镇居民的一切权利和社会福利待遇。
2、为什么要推进有条件的农村居民进城落户？
推进有条件的农村居民进城落户，有利于消除城乡二元经济结构，促进农村资源要素合理配置，增加农民收入，提高农民生活质量，进一步实现社会公平和谐。对于促进我市城乡经济社会统筹发展、加快全面小康社会建设进程具有十分重要的现实意义和深远的历史意义，也是省委、省政府立足省情着眼长远发展做出的一项重大决策。
3、我市推进有条件农村居民进城落户的原则是什么？
基本原则有五条：
一是统筹规划原则：把推进有条件农村居民进城落户工作作为我市&十二五&规划和关天经济区发展规划的重要内容，总体规划，统筹推进，最终实现城乡户籍制度一体化。
二是自愿有偿原则：对自愿退出原有宅基地和承包地（以下简称&双退出&）的农户给予一次性经济补助。充分尊重农村居民意愿，自主选择城镇居民制度或城镇居住制度，确保农村居民进得来、留得住、有保障、过得好。
三是积极稳妥原则：按照先易后难，分阶段推进、分群体实施、分区域布局的方法，积极稳妥地组织实施。
四是综合配套原则：按照&落户条件从宽、办理程序从简、惠及转户居民&的要求，健全户籍、住房、就业、社保、教育、医疗等保障机制。
五是促进发展原则：坚持以人为本，采取超常规措施，着力消除人口自由流动的体制性障碍，激活城乡各类生产要素，缩小城乡差别，实现城乡统筹发展。
4、我市推进有条件农村居民进城落户的目标任务是什么？
结合我市主体功能区规划、城乡规划、土地利用规划，综合考虑经济发展、自然环境、资源承载等因素，分阶段推动农村居民向中心镇、县城和市区聚集，实现城镇人口在市区、县城和中心镇的三级合理布局。具体分三个阶段实施。
2010年&&2012年，重点推进失地农民（城中村）、进城务工经商人员和新生代农村青年三类人员进城落户，解决户籍历史遗留问题，每年转移&10万人。今年的指导性计划是&5万人。
2013年&&2015年，进一步加大进城落户力度，到&十二五&末，进城落户农民总人数达&60万人，城镇化率超过全省平均水平。
2016年&&2020年，全面推进城乡统筹，基本实现城乡户籍管理一体化。
5、我市农村居民进城落户实行哪两种制度？
我市农村居民进城落户实行&城镇居民&和&城镇居住&两种制度。由群众自愿选择。选择&城镇居民&制度的，本人和随迁人员享受城镇居民的各项待遇。选择&城镇居住&制度的，继续享受农村各项政策待遇，其未分配承包地的子女，可享受城镇教育、就业和社保政策。
6、我市农村居民进城落户的条件是什么？
我市农村居民进城落户的条件有三条：
一是具有连续工作且与用工单位签订了劳动合同或自己在工商、税务部门注册开办各类经济实体；
二是在城镇具有经常居住地；
三是连续参加城镇企业职工基本养老保险达到规定年限。具体为：进市区满&3年，进县城、中心镇只要首次缴纳城镇企业职工基本养老保险。
对举家在城镇居住生活，但仍在农村继续保留宅基地、承包地，享受农村优惠政策者，实行城镇居住制度。
对举家迁入城镇并自愿&双退出&的农村居民，实行城镇居民制度。对选择在县城及中心镇落户的实行&3年过渡期。
土地被国家依法征用的失地农村居民（含城中村），按&四个转变&要求办理后，整体转为城镇居民。
农村籍大中专毕业生、高中在校生、新增退役的农村籍义务兵、在城镇长期务工经商的农村青年等人员，符合进城落户条件者，可以个人身份一次性转为城镇居民。
外省、市在我市投资经商人员、各类专业技术人员，不受落户条件的限制，可直接转为城镇居民。
7、我市农村居民进城落户的主要地域和重点地区是哪里？
我市农村居民进城落户的主要地域范围指：一是乡镇政府所在地的中心镇。二是县城所在地。三是市区及开发区。中心镇和县城为进城落户的重点地区。
8、我市农村居民进城落户的主要对象是哪些？
我市农村居民进城落户的主要对象是十类人群：
一是对失地农民由所在地县（区）政府负责整村（组）就地集中转户，落实城中村改造相关政策，按照&四个转变&的要求妥善处理遗留问题，使农民自觉自愿转户。
二是以各类用工企业为单位，对已签订了劳动合同、参加了城镇职工养老保险，并有经常居住地的农民工由国资委、中小企业局及企业主管部门负责集中转户，对在企业集体居住的单身职工可办理城镇集体户口，对个人有经常居住地的可独立立户。
三是以社区为单位，对辖区内从事第二、三产业的私营、个体和其他灵活就业人员，凡有经常居住地的，由社区负责上门征求意见，按照&城市居民&和&城市居住&两种制度自主选择，造册登记，逐级上报，公安部门根据不同情况给予办理落户或暂住手续。
四是凡在城镇买有商品住房的农村居民，统一由所在地社区登记办理落户或居住手续。家庭部分成员（子女）可以个人身份转户，对家庭其他不愿意进城的人员，继续保留其农村户籍。
五是对近年来已转为城镇居民户口，但农村并未销户的&双户口&人员，由公安部门进行全面清理。
六是对农村大中专毕业生已转为城镇户口的，按现在工作或生活驻地，规范户籍管理，有固定住所的及时办理迁户手续；没有固定住所的，仍由市、县（区）人才中心按集体户管理。同时注销农村户口，并落实有关优惠政策。
七是对在市内就读的本市农村籍大中专在校生和考入市、县区高中的农村籍在校生，由教育局统一调整登记，按自愿原则可集体转为城镇户口，由所在学校设立集体户管理。保留其享受优惠政策的权利。
八是对新增复员退役的农村籍义务兵自愿转为城镇居民的，可以个人身份转为城镇居民，由民政部门和所在县（区）负责组织落实。
九是对具备一定文化程度和专业技术职称，在宝鸡境内务工经商，自愿在我市城镇落户的外省、市籍人员，由本人向所在地公安机关提出申请，经审查合格后，可迁入我市城镇落户。
十是对社会其他自愿转户的各类从业人员，可向居住地乡镇、街道直接申请转户，成熟一批，办理一批。
9、三年过渡期的含义是什么？
市政府宝政发&[2010]42号文件规定：&对选择在县城及中心镇落户的实行&3年过渡期。&其含义是在三年内，可不退出宅基地和承包地继续由本人使用和经营。
10、&四个转变&的含义是什么？
《宝鸡市人民政府关于批转市旧城改造领导小组&城中村&改造建设管理若干问题的意见的通知》（宝政发&[2005]45号）规定&对人均耕地不足&0.3亩以下的&城中村&&，首先推行四个转变，即：农民转为居民、集体土地转为国有土地、村委会转为居委会、农村集体经济转为股份制经济。再按照城市建设的标准，旧区拆除和新区建设。
11、城镇居民落户办理的程序是什么？
城镇居民落户手续办理程序分为四步走：
第一步：由本人向所在村村民委员会提出书面申请，注明本人及随迁人员基本情况，申明自愿&双退出&和迁入地的详细地址，经村民委员会收集后报乡镇政府推进办。
第二步：乡镇政府推进办初审合格后，填写《落户登记表》，由乡镇人民政府对宅基地和承包地面积进行确权丈量，计算出补偿费用，经本人认可签字盖章予以公示后，报县区政府推进办。
第三步：县区政府推进办进行审查把关，会同相关部门组织复审，核实无误后，加盖县区政府推进办公章，由县区财政发放兑现农村居民自愿&双退出&的补偿资金。
第四步：本人凭《落户登记表》、原户籍证明、迁入地居住证明，到迁入地公安派出所办理城镇居民落户手续。对在本县区落户的，由县区政府推进办直接审批；跨县区进城落户的，由县区政府推进办将《落户登记表》汇总上报市政府推进办审核，由市政府推进办批转接收地政府推进办办理。
12、城镇居住手续办理的程序是什么？
城镇居住办理程序分为三步走：
第一步：由本人直接向乡镇政府推进办提出书面申请，注明迁入地详细地址和随迁人员基本情况。填写《居住登记表》，经初审后加盖乡镇政府推进办公章，上报县区政府推进办。
第二步：县区政府推进办复核合格后，审结盖章。跨县区进城居住的报市政府推进办审核，由市政府推进办批转接收地政府推进办办理。
第三步：本人凭《居住登记表》、原户籍证明、迁入地居住证明&,到迁入地公安派出所办理居住手续。
13、农村居民进城落户住房有何保障措施？
政府将加大廉租住房和公共租赁住房建设力度，扩大经济适用住房建设规模，相关指标应向重点镇和县城倾斜。办理了城镇居民落户手续的农村居民，可按条件申请保障性住房。办理了城镇居住手续的农村居民，只能申请公共租赁住房。每个家庭只能享受一次住房保障政策。采取政府引导、政策支持、市场运作的方式，统一解决群众住房问题。
14、农村居民进城落户后，计划生育政策有什么具体规定？
农村居民转户后，自落户之日起，给予&1年的计划生育政策过渡期，&1年后执行所在地城镇居民计划生育有关政策，并享受城镇育龄妇女保健和独生子女家庭优惠等政策。
15、农村居民进城落户后，对随迁的失业人员就业有什么优惠政策？
进城落户的农村居民，凡符合条件的统一纳入就业失业登记，对其中的失业人员由所在县区劳动就业服务局（处）发给《陕西省就业失业登记证》，进行失业登记，享受城镇失业人员有关就业扶持政策。
一是可在市、县区公共职业介绍机构免费进行求职登记，由市、县区公共职业介绍机构免费进行职业介绍，其中的就业困难人员可申请在各级政府开发的公益性岗位就业。
二是对有培训愿望和要求的登记失业人员，可在本县区劳动就业服务局（处）或户籍所在地的劳动保障事务所（站）申请领取《陕西省就业（创业）培训券》，自主选择省内就业（创业）培训定点机构参加职业技能（创业）培训。
三是培训结束初次参加职业资格等级鉴定的，由市职业技术培训中心组织免费进行职业资格等级鉴定。
四是对持有《陕西省就业失业登记证》的自主创业人员，发给《陕西省自主创业优惠证》，由市、县区创业服务指导中心组织免费创业培训、提供创业项目和跟踪指导服务。
五是可向户籍所在地县（区）小额担保贷款中心申请最高&8万元的小额担保贷款。
六是按规定享受有关税费减免扶持政策。
16、各类企业招用进城落户的失业人员有什么鼓励政策？
鼓励各类企业招用进城落户的登记失业人员。
一是对吸纳持有《陕西省就业失业登记证》的登记失业人员占到企业职工总人数&30%以上的劳动密集型企业，开业三年内，免除各项行政性收费。
二是当年吸纳持有《陕西省就业失业登记证》的登记失业人员达到&50人以上的劳动密集型企业，可到所在县区小额担保贷款中心，市属企业到市小额担保贷款中心申请最高&200万元本金的贷款贴息。
17、农村居民进城落户后，可参加哪些种类的社会保险？
农村居民转为城镇居民后，有工作单位的，可随所在企业单位参加城镇职工基本养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和女职工生育保险。已参加新农保和农村合作医疗的，可向城镇职工或居民养老、医疗保险转移接续。
18、农村居民进城落户如何参加养老保险？
农村居民转为城镇居民，可参加城镇职工基本养老保险或城镇居民社会养老保险，到达法定退休年龄且缴费达到规定年限的，享受相关退休待遇；对取得《城镇居民户口簿》、持有《陕西省就业失业登记证》的登记失业人员灵活就业并以个人身份参加城镇职工基本养老保险的，按照有关规定享受养老保险补贴，补贴期限不超过&3年。
19、新型农村养老保险如何向城镇养老保险转移接续？
对已参加了新型农村社会养老保险的农村居民，进城落户后（取得《城镇居民户口簿》），由个人根据收入、就业状况自愿选择，可转移接续城镇职工基本养老保险、城镇居民社会养老保险，城中村农村居民可按《宝鸡市被征地居民就业和社会保障试行办法》（宝政发&[2009]51号）参保。转移接续城镇职工基本养老保险的，只转移个人账户储存额，可选择补缴费或折算的办法进行接续。
20、新农保与城镇职工养老保险接续怎样补缴费用？
补缴费办法：参加新型农村社会养老保险期间，由城镇职工养老保险经办机构按照同期各年度城镇灵活就业人员参保的缴费基数和比例计算，由个人逐年据实补缴应缴纳的基本养老保险费&(含利息&)和转移的个人账户储存额的差额。补缴后，原参加新型农村社会养老保险的缴费年限计算为参加城镇职工基本养老保险的缴费年限。
21、新农保与城镇职工养老保险接续怎样折算缴费年限？
折算办法：从参加城镇职工基本养老保险之日起，由城镇职工养老保险经办机构按照同期各年度城镇灵活就业人员参保的缴费基数和比例计算，并将转移的个人账户储存额向前折算成对应的城镇职工基本养老保险缴费年限。
22、新农保怎样向城镇居民养老保险转移？
新农保转移接续城镇居民社会养老保险的，原新型农村社会养老保险缴费年限视同城镇居民社会养老保险缴费年限，个人账户积累额全部转入城镇居民社会养老保险个人账户，不再补缴差额，转入后按城镇居民社会养老保险缴费标准续费，到达退休年龄享受城镇居民社会养老保险待遇。已经领取新型农村社会养老保险养老金的，转为城镇居民后，享受城镇居民社会养老保险待遇。
23、农村居民进城落户养老保险关系转移接续办理的程序是什么？
农村居民在城镇落户后，按下列程序办理养老保险关系转移接续：由用人单位或者参保人员向参加养老保险的社保经办机构提出书面申请，社保经办机构凭《登记表》审核并办理转移手续。
24、农村居民进城落户后，可否参加城镇职工医疗保险？
农村居民转为城镇居民，可按规定参加城镇职工基本医疗保险。对持有《陕西省就业失业登记证》的登记失业人员灵活就业并以个人身份参加城镇职工基本医疗保险的，按照有关规定享受医疗保险补贴，补贴期限不超过&3年。
25、农村居民进城落户后，可否参加城镇居民医疗保险？
农村居民转为城镇居民，未参加城镇职工基本医疗保险的，可自愿参加城镇居民基本医疗保险或继续参加新型农村合作医疗，并享受相应待遇。
26、新农保怎样向城镇居民医疗保险转换？
新型农村合作医疗转为城镇居民基本医疗保险的，原已参加新型农村合作医疗的缴费年限视同城镇居民基本医疗保险缴费年限。转移手续由县区新型农村合作医疗经办机构列出花名册连同基金一并转入落户地县区医疗保险经办机构。
27、城镇居民基本医疗保险怎样向城镇职工医疗保险转换？
已参加城镇居民基本医疗保险的居民和在校大学生，技工学校、职业技术院校学生，可转为城镇职工基本医疗保险。缴费年限折算办法：其城镇居民基本医疗保险实际缴费年限每&3年折算为&1年的城镇职工基本医疗保险实际缴费年限，不足&3年的，按此办法折算到月，不再补缴差额，按城镇职工标准缴费，缴费年限女性累计满&25年、男性满&30年，女性年满&55周岁、男性年满60周岁后不再缴纳基本医疗保险费，享受城镇职工基本医疗保险待遇。
28、参加中、小学生和少年儿童城镇居民医疗保险的怎样向城镇职工医疗保险转换？
中、小学生和少年儿童参加城镇居民基本医疗保险的实际缴费年限每&5年折算&1年的城镇职工基本医疗保险实际缴费年限，不足&5年的，按此办法折算到月。
29、城镇居民医疗保险转为按灵活就业人员参加职工医疗保险的怎么转换？
参保城镇居民转为按灵活就业人员参加职工医疗保险的，其城镇居民基本医疗保险实际缴费年限每&3年折算为&1年的实际缴费年限，不足3年的，按此办法折算到月，不再补缴差额。享受待遇实行&6个月过渡期。
30、农村居民进城落户后，可享受哪些社会福利？
农村居民转为城镇居民后，纳入城镇居民统一管理，享受城镇居民低保户、残疾人、老年人等各项社会救助、医疗、教育等社会福利。
31、农村居民进城落户退出土地承包经营权怎样补偿？
对有条件的农村居民落户城镇，并自愿退出已确权登记的土地承包经营权，由所在县区推进办负责按当地耕地流转费用加农业直补的平均值，以&10年计算给予一次性补偿。
32、退出的承包地怎么管理和流转？
退出的承包土地统一由乡镇推进办负责管理，继续作为耕地的，委托村组参照当地耕地流转费用加农业直补的平均值，以&10年计算确定流转价格，按照农村耕地管理规定进行二次流转。流转费用由村组收取后转交乡镇财政所，再由乡镇财政所转交县区财政局用于抵顶预付进城农村居民退出承包土地经营权的一次性补偿款。需要转为非耕地的，由县区国土资源局按照土地征用政策办理相关手续，同时由县区国土资源局负责将退出承包土地经营权的一次性补偿款从土地征用补偿中扣回转交县区财政局。
33、退出的宅基地使用权怎么补偿？
对有条件的农村居民落户城镇，并自愿退出已确权登记的宅基地使用权，由县区推进办负责按当地现行土地征用的区片综合地价给予一次性的经济补偿，对退出的宅基地（含地上构附着物等）每亩补偿价格暂定为：市区&16万元；平原&15万元；山区&14万元。考虑到区域地价和农户家居建筑物价值差异，县区政府可在此价格基础上根据实际上浮一定比例确定补偿价格，上浮比例最高不超过&30%。同时，县区可整合目前已实施的扶贫搬迁、移民搬迁、小城镇建设等项政策资源，制定对农村进城落户居民更有效的补偿措施。
34、&城中村&居民退出宅基地怎么补偿？
符合&城中村&条件的居民退出的宅基地补偿标准，按照宝鸡市住房和城市建设局制定的宝鸡市城中村整体转制工作暂行办法执行。
35、退出的宅基地怎么管理和流转？
退出的宅基地原则上复垦为耕地，不适合复耕条件继续作为宅基地使用的，由乡镇推进办负责统一管理。可委托村组在本村组范围内由符合农村宅基地申请条件的村民个人申请，乡镇政府按照农村宅基地审批规定审批。对宅基地二次利用收取的流转费用由村组转交乡镇财政所，再由乡镇财政所转交县区财政局用于抵顶预付进城居民退出宅基地使用权的一次性补偿款。改为耕地的，新增耕地指标用于占补平衡，统筹使用。由乡镇推进办委托村组负责参照当地耕地流转费用加农业直补的平均值以&10年计算确定流转价格进行二次流转，流转后收取的耕地流转费用转交乡镇财政所，再由乡镇财政所转交县区财政局。需要转为非耕地的，由县区国土资源局按照土地征用政策办理相关手续，同时将预付进城居民退出宅基地使用权的一次性补偿款从土地征用补偿款中扣回转交县区财政局。
36、&双退出&补偿怎么兑现？
县区财政部门根据县区推进办批复的&农村居民进城落户登记表&和村组出具的土地承包经营权和宅基地使用权实际退出交接证明，通知乡镇财政所将退出土地承包经营权和宅基地使用权一次性补偿款全部打入退出居民个人账户。
37、农村居民进城落户林地怎么处置？
对涉及林地问题可根据居民自愿按林权制度改革有关政策予以有偿转让，不作为农民进城落户的条件。
38、农村居民进城落户后购买普通商品住房有哪些优惠政策？
一是凡首次到市区或中心镇购买建筑面积在&90平方米以下普通商品住房已缴纳购房契税的农村居民，凭身份证、契税缴纳凭据和原省内居住地所在县区推进办审批的&农村居民进城落户登记表&，由购房居住地城镇所在县（区）财政部门按照契税缴纳额给予全额购房补贴。在金台区、渭滨区、高新区城镇范围内购房的，按契税缴纳预算级次由市、区财政给予全额购房补贴。
二是各级住房、国土资源管理部门在办理房屋产权登记和土地使用权登记时，免收房产登记费和土地登记费。
三是进城购买普通商品住房的农村居民，夫妻一方建立了住房公积金，即可通过所购房屋以抵押担保的方式，申请个人住房公积金贷款。
39、农村居民进城落户有关税收政策有哪些优惠？
对有条件的农村居民落户城镇后的就业、开办经济实体等有关税费优惠政策按照省财政厅、省地税局《关于大力推进有条件的农村居民进城落户有关税收政策的通知》精神执行。
一是对经核准的农村居民进城落户，实行城市居民制度的，纳入就业和再就业税收政策范围，享受国家有关就业和再就业税收优惠政策。
二是对经核准的农村居民进城落户从事个体经营的，其按期纳税的营业税起征点由&5000元提高到&10000元；对其新办的个体工商户&5年内免征城建税、教育费附加和个人所得税。
三是对经核准的农村居民进城落户取得的经济补贴收入免征各项所得税，如有在城镇首次购买住房面积在&90平方米以下的减免相关地方税收。
四是对经核准的农村居民进城落户从事生产经营的经济实体，其自用房产、土地纳税确有困难的，经批准暂免征收房产税和城镇土地使用税。
五是对农村居民进城落户新开办的各类经济实体，免收税务登记工本费。
六是对农村居民进城落户创办的各类企业，符合国家现行其他有关税收优惠政策规定的，税务部门要认真落实，及时办理。
40、农村居民进城落户有何奖励措施？
一是对接收具有本省户籍农村居民落户的县区，省级财政按每户&1万元给予奖励，奖励资金由县区政府专项用于落户地公共设施建设及进城落户居民就业培训。
二是对本市户籍进城落户居民迁出地县区政府，市级财政按每户&1万元给予奖励，奖励资金专项用于补充县区政府农村土地整理储备基金。
三是进城落户农村居民&双退出&手续办理完毕后，对退出居民原居住村组按村组交回财政二次流转费用的&10%比例予以奖励，奖励资金由县区财政从村组交回的土地承包经营权、宅基地使用权二次流转收回的资金中支付。
对村组二次流转后交回财政资金数超过原财政垫付&双退出&资金额度的，超额部分全部返还村组，奖励和返还资金用于村组土地整理或社区建设。
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农村户口有什么好处，现在想在城市买房子了，怎么办
问题来自：大连
| 提问时间： 17:48
本人是农村户口的，想在另外一个城市的市区买房子，那我的农村户口就要迁移出来了吧，以后就享受不到农村的待遇了吗？
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那你要长远打算，如果以后想享受城市待遇，就要早点在市内交保险，为的是退休之后的待遇差别，如果想在以后回农村无论什么时候城市居民的待遇都要比农村好自己权衡
农村、户口、买房相关问题
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绝对关注:城市居民不能买农村居民房屋,怎么办?
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作者: &来源:&
农村房屋买卖：是耶，非耶？
――农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考
作者：郑永胜 鞠海亭&&　　随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。
&&　　实践中，相当一部分群众的法律意识不强，合同签订后没有及时办理过户手续。
&&　　以浙江省温州市为例，近年来，温州的房地产市场火暴，房价一路攀升，从合同签订到买受人要求出卖人协助办理过户手续，房价可能已经上涨了许多。一些出卖方为了获取更大的经济利益，拒绝协助买受方办理过户手续，导致此类纠纷不断增多。而此类纠纷的彻底解决既涉及农村房屋买卖的效力问题，又事关房屋所有权和宅基地使用权的过户手续问题，也在立法、司法和行政方面存在着如何协调和互动的关系问题。
&&　　为了解情况，笔者所在的温州市中级人民法院以此为课题组成调查组，选择瓯海、瑞安和苍南三个法院进行了实地调查。
&&　　部分农村的房屋买卖纠纷近年来呈明显上升趋势
&&　　关于农村房屋买卖纠纷案件，最高人民法院没有明确规定一个特定的案由，因原告的诉讼请求不同，各地法院在立案时确立的案由也不尽一致。审判实践中，一般将其归类为买卖合同，至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同，尚无定论，导致在调查中难以获得法院实际受理这类案件的准确数字。这类案件大部分的诉讼请求是要求法院确认买卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。
&&　　调查结果显示，瓯海和瑞安法院受理这类案件的数量多并呈逐年快速上升趋势。具体情况为，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，月受理35件，共计174件。瓯海法院从2003年1月至2005年4月，共受理119件，特别是从2005年开始，这类案件快速增长态势明显，到当年5月中旬，已受理50多件。从两地的特点看，瓯海区处于城乡结合部，瑞安市的经济较发达，近几年的房价上升较快；从买卖主体方面看，四五年前农村房屋买卖一般只在本村村民之间进行，近两年，买卖主体扩大，买方由本村村民扩大到外村村民以及城镇居民。
&&　　苍南县的经济相对于瓯海区和瑞安市落后些，房价上涨的幅度不大，房屋在农村居民与城镇居民之间交易较少，交易双方通常为同村人，合同基本上得到履行，故提起诉讼的不多，从2002年至2005年4月，法院共受理7件。
&&　　多数法官认为，应适用合同法，认定农村房屋买卖有效；少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法规定
&&　　在司法实践中，相当一部分人长期以来认为农村房屋买卖是受限制的，这样的案例很多，如日《人民法院报》以《城里人乡下买房不合法被判无效》为题，报道了江苏省海安县法院审结的一起农村房屋买卖合同纠纷；又如日《人民日报》以《聚焦宅基地使用权转让：在农村买房，慎之！》为题，报道湖南省浏阳市一位市民购买农村房屋几年后被告知是违法等。
&&　　关于农村房屋买卖合同的效力，温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
&&　　国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但大多数法官认为，《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。
&&　　审判实践中的具体情况为：对经村委会同意，出卖人有产权证的，或虽由于年代久远或正在办证而没有产权证的，买受人应向法院提供该无证房屋可以办理权属初始登记和转移登记的证据，如诉争房屋的建设许可证等相关证件，未提供的，法官应予以释明，并可以按原告的申请向房管部门出具查询函，只要房管部门认为可以办理产权证初始登记的，一般都认定房屋买卖有效（除非讼争房屋权属不清或系违章建筑等本身存在问题），并要求出卖方协助办理过户手续，在执行时则向有关部门发协助执行通知书。
&&　　调查中，也有少数法官认为，应该认定农村房屋买卖合同无效。其理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，作为宅基地的集体土地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅1999年颁布的《通知》虽不是认定合同无效的依据，但它是对上述条文内容的具体化和明确化，有参照价值。据此，法院应认定合同无效，根据过错责任原则，出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效，可认定其单方违约，由其赔偿因此给买受人造成的损失。
&&　　政策调整导致判决无法履行，法院不得不采取变通做法
&&　　自2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后，温州地区国土资源局停止办理农村房屋土地使用权的过户手续，这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响，导致判决无法履行，形成“房产交易合法，土地交易非法”的被动局面。
&&　　为了应对这种局面，法院对此采取了一些措施，如瓯海法院，一般先建议原告对要求被告协助办理土地证过户手续的诉讼请求撤诉，若原告坚持的，则采取其他一些做法：如有的在判决主文中注明“如因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任”，有的在判决被告协助办理土地过户手续的同时要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等。而瑞安法院仍判决被告履行合同的协助义务，同时建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案，在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。
&&　　拍卖是一种特殊的买卖形式。目前，就温州市的情况而言，对法院受理的申请强制执行涉及农村房屋拍卖的案件，在执行实践中的做法是在拍卖公告中注明该拍卖物是农村房屋，或只注明其具体坐落的位置，对竞买人的身份没有作限制，完全遵循买卖自由的原则。法院出具的裁定书一般只解决房屋所有权的问题，而不涉及土地使用权的问题。至于拍卖后土地使用权的过户问题，一般有以下几种做法：1.由买受人自行处理；2.国土资源局对土地使用权暂缓过户；3.国土资源局予以过户，但土地的集体性质保持不变；4.国土资源局予以过户，但先征为国有后再转让。后两种做法在《意见》出台后不再实行。
&&　　在温州市，目前对认定农村房屋买卖有效的判决，房屋所有权的转移登记在实践中不存在障碍。法院可以判决出卖人限期履行协助办理房屋所有权过户义务，在执行阶段可向房管部门发送协助执行通知书。
&&　　至于土地使用权的转移问题，尚有争议。《意见》出台之前，温州地区的国土资源局大体上有两种做法，一种是改变土地所有权的性质，即先将集体土地征为国有后再出让，如瓯海区和苍南县国土资源局针对个案出台文件，具体做法为：经集体土地所有权人同意，先将房屋占用范围内的集体土地征为国有，再向房屋买受人办理国有土地使用权出让手续。买受人请求出卖方协助办理土地使用权过户手续的，如在法庭辩论终结前已经办理土地征用手续，法院判决出卖人履行协助办理土地使用权过户手续的义务。
&&　　另一种做法是保持集体土地的性质不变，只变更土地使用权人，如瑞安市国土资源局的做法是本着房产权和土地使用权一并转移的原则予以办理土地使用权过户手续，土地集体所有的性质不改变，只是变更土地使用权人。
&&　　但自《意见》出台后，温州地区的国土资源局停止办理农村房屋转让后的土地使用权的过户手续。
&&　　禁止农村房屋买卖政策的背景及其负面影响
&&　　据新华社北京日电文称，针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象，为保护有限的土地资源，2004年11月国土资源部《意见》出台，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；同时要求各地进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村居民住宅建设合理，节约使用土地，切实保护耕地。
&&　　而事实上，《意见》出台的目的并不能通过禁止农村房屋买卖的规定来实现。
&&&&土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出重重限制，通过此种限制可以防止耕地的流失。
&&　　农村房屋占用土地的用途原本就是建设用地，无论房屋的所有者是本村村民、外村村民或城镇居民，其用途都不会因此而改变。在我们倡导民族大团结的背景下，各民族形成“大杂居，小聚居”的状况，在城乡发展日益融合的今天，城镇居民和农村居民的居住情况亦可形成这一局面，法律没有理由禁止城镇居民购买农村房屋。因此，《意见》不仅起不到保护农村土地资源的作用，反而会引发一系列负面影响。
&&　　负面影响之一是，禁止城镇居民到农村购置宅基地有违法律的平等原则。一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的；另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的。
&&　　判决农村房屋买卖有效，必然涉及农村房屋所有权和宅基地使用权的过户问题。目前，温州市的实际情况是房产证的办理不存在障碍。至于土地证的办理，在《意见》出台前，虽然各地国土资源局的做法不一，但也是不存在障碍的；但《意见》出台后，除了买卖双方为同一集体的村民外，国土资源管理部门不再办理土地使用权过户手续。其结果是“地随房走”的原则在此不再适用，即便是通过法院拍卖而来的农村房屋，也只有房屋所有权，而无土地使用权，一旦碰到旧村改造、拆迁安置、征地等，也难以保证得到土地补偿。这是负面影响之二。
&&　　此外，在市场经济日益完善的今天，人为地将农村房屋买卖从大市场中分离出来，缩小交易范围，限制交易主体，导致交易价格的降低和交易量的减少，这一做法违背了市场经济的运作规律，在一定程度上限制了农民的融资手段。其结果是导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农村的房屋财产缺乏有力保护，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，在拍卖的情况下亦损害了债权人的利益，对社会的稳定构成了威胁，不利于和谐社会的构建。这种状况已不利于农村人口流动和农村经济的市场化发育。
&&　　审理农村房屋买卖纠纷案件中遇到的困惑
&&　　由于现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，法院在处理此类案件时首先面临着法律适用方面的困惑。
&&　　同类案件，由于援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如土地管理法第六十三条或第六十二条，判决结果截然不同。
&&　　如有的法官认为，根据土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时结合有关政策的规定，应判决农村房屋买卖合同无效。有的法官认为，土地管理法第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法的有关规定，且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖，“法不禁止即为自由”，应判决合同有效。
&&　　笔者经调查了解到，对此问题，理论界亦无统一观点。如中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。而尹飞博士则认为目前在我国迁徙自由将被承认，在户籍制度已经放开的情况下，城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的。
&&　　法院遇到的另一困惑就是生效判决的执行问题。
&&　　审判实践中，原告起诉时提出要求被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求的，审判人员虽采取了一些措施，但从法律的角度看，这些做法不尽妥当，比如要求原告保证暂不申请执行的做法实际上是损害了原告的权利，同时，保证书与法律文书不具有同等法律效力，其并不能改变法律文书的内容；比如在判决主文中注明“因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任”的做法，使得判决的结果不确定，与其应具有的确定性的特性不相符；比如，判决被告履行合同的协助义务的做法，虽然是出于保护买受人的权利考虑，但这将损害判决的严肃性，因土地使用权过户手续根本是无法办理的，且权利人的权利保护最终能否落实还是个未知数等。
解决问题的司法对策
&&　　法院的判决要兼顾法律效果和社会效果，而认定此类合同无效的判决则同时大大降低其法律效果和社会效果。
&&　　从法律效果方面看，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，法院认定农村房屋买卖无效的法律法规层面的依据主要源于有关对宅基地禁止转让方面的规定，但事实上，这两者之间并不存在当然的因果关系，上述法条的立法本意是保护农村耕地，但对于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有权人或宅基地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。而明确作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，但其毕竟不具有行政法规的效力，不能成为法院判决的法律依据。
&&　　根据“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则，只要是中华人民共和国的公民，不因户籍或其生活的地域（城镇或农村，不同农村之间）的不同而在行使权利时有所区别；另一宪法原则规定，公民对其私有财产可以处置。同时，合同法规定，只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，就应认定有效等。因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则相抵触，与合同法等基本法律的有关规定不符，不能不说是对现行法律法规的一种漠视。
&&　　从社会效果方面看，认定无效的判决会极大地阻碍社会主义市场经济正常、有序地运行，破坏交易秩序的安全和稳定，损害了农民和农村的利益。具体表现为：1.农村和城镇之间的物资和人口呈单向流转，导致农村的资金更加匮乏和城市的人口更加拥挤；2.就目前房地产市场情况看，由于影响房价的因素不确定，房价升升降降，买方或卖方受利益的驱使，为了获得更大的利益，起诉到法院要求确认买卖合同无效，而法院认定无效的判决则无形中助长了故意毁约行为的发生。
&&　　综合上述情况及目前温州市农村房屋买卖纠纷的调查情况，笔者认为，法院应做农村房屋买卖有效的认定，这样的判决才能达到社会效果和法律效果的统一。至于原告提出要求被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求，为了兼顾判决的可执行性和买受人的权利保护，法院可将有关情况告知原告，建议其目前最好撤回该诉讼请求，待以后法律法规允许时可再提起诉讼。
&&　　在目前的法律框架下，判决农村房屋买卖有效的司法对策终究不是彻底解决此类纠纷的长远之计。要想从根本上解决此类纠纷，消除司法不统一的现象，应在立法层面寻找出路。
&&　　调查结果显示，近年来，因农村房屋买卖所引起的纠纷日益增多。特别值得关注的现象是，随着有关禁止农村房屋买卖的政策不断出台，温州地区的国土资源局目前已停止办理农村房屋土地使用权过户手续，但该类纠纷并没有因此减少，反而呈上升趋势。由此可见，农村房屋买卖只能是宜疏不宜堵，禁止农村房屋买卖已不适应当前农村经济的发展状况，法律对此应作出明确规定，以便对农村房屋买卖加以引导，促使交易规范化，从根本上减少该类纠纷的产生。
1\农村居民卖房屋 城市居民不得买
&&　日，浙江省宁波市鄞州区人民法院一审判决被告姚申星与原告史兴芳、金文菊的房屋买卖契约及房屋买卖、土地使用权转让协议无效，判令姚申星向史兴芳、金文菊退还涉案房屋。
　　法院查明，1988年，两原告经审批取得了位于宁波市鄞州区东钱湖镇一块面积为98.8平方米的土地使用权，建造了一栋楼房和两间平房。1997年11月，两原告与被告（城市居民）签订房屋买卖契约：被告支付两原告购房款2万元及相应过户税费。随后，两原告将房屋交付给被告。同年年底，原、被告又签订房屋买卖、土地使用权转让协议。2001年7月，姚申星把涉案房屋的土地使用权登记在自己名下。
　　法院审理后认为，被告系城市居民，依法不能买受农民集体所有的土地使用权。至于涉案购房款及损失赔偿，因被告未提起反诉，双方应另行解决。
&&&&来源：人民法院报
2\城里人乡下买房不合法 买卖交易被判无效
钱 军 徐爱贤 许桂林
&&&&中国法院网讯 &&近日，江苏省海安县法院审结了一起因城市居民向农民购买乡下私宅而引发的房屋买卖纠纷案，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失３７５０元，原告返还被告房款１０万元。
&&&&原告于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。２００１年８月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月２５日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款１８万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款１０万元，余款８万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告１０万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产。
&&&&法院审理后认为，原告于某与被告诸某签订的房屋买卖协议违反了国家法律的强制性规定，应确认买卖协议无效，遂作出了前述判决。
&&&&点评：
&&&&就一般意义而言，当事人出售自己所有的财产并无法律上的障碍。但房产的出售却有其特殊性，所以要考虑与土地权属相关的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中的土地权属转让实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设转让，因而为土管法第六十三条所禁止。１９９９年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
&&&&根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告的房屋买卖合同明显违反了土管法这一基本法律的强制性规定。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3\&& 聚焦宅基地使用权转让：在农村买房，慎之！　时下，生活在喧闹都市里的人们越来越向往乡村的宁静和清新空气，将买房的目光投向了郊区和农村。但由于对房地产法律知识的匮乏，很多“城里人”在农村购房的过程中引发了一些纠纷。　　这些纠纷的产生，涉及到这样一个问题，即：宅基地使用权。农民对住房和宅基地享有何种权利，农民的住房及宅基地能否转让，如果能转让，又应在何种范围内转让，对此物权法草案已做出相应规定，但社会上还存在较大争议。　　新闻背景　　城里人在农村禁购宅基地　　宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权。　　这几天，湖南省浏阳市张一明先生遇到了一件烦心事：明明自己掏钱通过正当途径购买的房屋，使用了几年后，却被告之是违法，得退出。　　事情的缘由还得从头说起。1997年，张一明在长沙县承包了一建筑工程。因长沙县的地价便宜，加之工程又在长沙县，2000年5月，他花了7万元钱，在长沙县黄花乡买了一套200平方米的农村房屋，既用来居住，也作为经营地点。　　房子是花钱买下了，可没想到在办理过户手续时却遇到了麻烦。张一明几次找到村里，村干部都说，你是外地人，房屋不能过户。张一明当时也没有在意。几年来，张一明的生意和生活并没有因房屋没过户受到影响，生意反而做得越来越红火。　　谁知事隔几年，也就是今年5月，麻烦事来了：因为没有办理过户手续，当地工商、地税部门在核查中发现，张一明登记注册中的企业经营地是别人的房产，按规定是不允许的，要求张一明退房，重新找企业经营地。这下可把张一明难住了：房子明明是自己掏钱买的，怎么又成了别人的房产呢？无奈之下，他找到了律师。律师告诉他，他当年购买这套房屋本身就违法了，因为那块土地是宅基地。　　其实像张一明这样的遭遇，在我们生活中还不少见。　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　由此可以看出，宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权，宅基地和建筑在其上的房屋是两码事。房屋属于私人所有，村民可以对房屋依法进行买卖、转让、出租、抵押、继承。而对于宅基地，农村村民只有使用权，不能随意处置。所以说，张一明所签的买卖房屋协议是无效的，这也是房屋无法过户的原因。张一明名义上是购买民房，实际是购买宅基地使用权，这种行为不合法。　　专家点评　　宅基地转让应慎重对待　　宅基地和住房是农民最后的生存基础，尽管在市场经济形势下，人们的生产和生活方式发生了很大变化，但农民对住房和宅基地依然有着极大的依赖性。　　一些专家对物权法草案的规定大多表示赞同，他们认为，随着城乡之间的相互融合，许多农民已在城市扎下根来，不可能再回到家乡居住，农民对自己的住房拥有所有权，当然应当允许他们转让住房和宅基地。而且，这也是增加农民融资途径，帮助农民脱贫致富的一项措施。　　但也有人对宅基地的转让深表担心，因为在他们看来，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所。　　物权法草案只允许宅基地在本集体内转让。城镇居民不能到农村买房，而农村村民则可以到城市买房。全国人大内务司法委员会委员、中国人民大学劳动人事学院副院长郑功成不赞成这一禁止性规定。他觉得这样简单的禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向对流，也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”。他认为，应该有一个变通的办法。　　物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。这意味着宅基地只能在本集体内转让，而在农村，这个乡的人跑到另外一个乡住，也是可以的，比如有的子女过继、嫁娶、搬迁，这些都是存在的实际情况。“我觉得，现在一律把宅基地的流转限于本集体内部过于绝对，也过于简单，不符合时代发展要求。因为人口流动尤其劳动力流转是市场经济的内在要求，也是社会发展进步的重要标志，还是个人获得发展空间的前提，建议对此应该慎重对待。”郑功成的回答很直接。　　在城市，将房屋出租、转让、抵押都可以，为什么在农村就不行呢？全国人大内务司法委员会委员杨兴富感到很疑惑。他认为，农村的住房、宅基地应该与城市一样，这是适应社会主义市场经济发展的要求，是适应全国农民的要求，也是农村经济发展的需要。　　全国人大常委会委员、农业部政策法规司司长刘振伟理解，农村宅基地问题，既然是重要的财产权，就可以单独转让和抵押。此项规定，应与城市土地使用方面的规定相一致，因为从使用权性质上看，两者是没有区别的。　　“现在有很多城镇居民到经济比较发达的农村去打工，他们也要居住，为此农村也盖起了商品房。比如华西村，城市里的人去华西村落户，成为华西村的村民，还要出钱，才能安排在乡镇企业里工作，然后还得再掏钱买房。农村盖的商品房和宅基地有什么关系？不允许城镇居民买盖在农民宅基地上的房，能买农村的商品房吗？”全国人大法律委员会副主任委员王茂林提出这样的疑问，他认为，事实上这些商品房本身就是给城镇居民盖的。按道理说，这与宅基地没关系，物权法草案应该明确农村商品房和宅基地的关系。　　审议意见　　宅基地使用权是个两难选题　　物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。　　在十届全国人大常委会第十六次会议上，一些常委会委员和全国人大代表对宅基地使用权转让的有关规定持不同意见。有的认为，宅基地不得转让；有的认为，应当允许转让。鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，物权法草案三审稿有关宅基地使用权转让的内容作了如下规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”　　物权法草案关于宅基地使用权能否转让的问题，是个两难选题。　　当初规定宅基地，农民可以无偿使用，不得转让，一是为了使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，造成两极分化。现在情况发生了变化，一是要有序转移农村劳动力，加快农村城镇建设，二是农村进行产业结构调整，实行农业现代化后，农民需要资金发展生产，惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地。但是，由于现在农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。　　为此，绝大多数委员和人大代表主张，物权法草案在征求意见时，既要听取农民和涉农人士的意见，同时又要结合社会主义市场经济的本质权衡考虑。　　厉无畏委员认为，立法要为今后的发展留一定的空间。现在宅基地的使用本身还存在很大的问题，土地的使用效率非常低。有关宅基地立法的本意是要保护农民的利益。他举例说，农民的宅基地置换出来以后，给农民两套房和一定的社会保障，这样才能真正保护农民的利益。“是否可以在物权法草案中增加一条，在城市规划需要的时候，给农民一定的社会保障和合理的补偿，这对于提高土地的使用效率是非常有益的。”　　去年，刘积斌委员到农村曾做过金融支农的调研，发现农民贷款难的一个重要原因是没有抵押物。农民贷不到款，因为他们所能拿出来的只有房子，而房子又不能作抵押。这样实际上影响了农民的抵押贷款权，对农民来说是不公平的。物权法草案对宅基地的规定，好像是保护农村的宅基地不流失。他认为，其实建筑物的转让和宅基地流失不流失没有关系。城市人买卖房子，土地始终是国有的，这与土地所有权没有关系，同样的问题，在农村为什么不行？他建议，对城镇居民到农村购买宅基地，可以有一些条件的限制，但是不应完全禁止。　　直接关系到中国8亿多农民切身利益的宅基地问题，目前争论还很多，这就更需要在法律出台之前，谨慎从事，多为农民着想，真正保护农民利益。　　如何申请宅基地使用权（相关链接）　　王奎勋&&张兆利　　宅基地使用权，是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的权利，包括以下内容：　　l．依法取得。农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。　　2．永久使用。拥有宅基地使用权的公民，使用权没有期限，由公民长期使用，长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物，并享有所有权；在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济，并对其收益享有所有权。　　3．随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。　　4．受法律保护。依法取得的宅基地使用权受国家法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。否则，宅基地使用权人可以请求侵权人停止侵害、排除妨碍、返还占有、赔偿损失。　　我国土地管理法第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。　　农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；因结婚等原因，确需建新房分户的；原住宅影响村镇规划需要搬迁的；经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的；县级以上人民政府规定的其他条件。
4\城镇居民买农村房屋　违反法律属无效合同
本网南通讯：目前我国法律对农村宅基地的流通有很多限制条件，城镇居民更是不允许到农村购买房屋，即使当时双方达成协议签订合同，也因违反法律强行性规定而被视为无效。3月23日，原告孙某与被告施某订立的房屋买卖合同被启东市人民法院依法认定为无效合同。
日，孙某父母通过公证将自己所有的位于农村的三间平房赠与孙某，并输了房屋产权过户。2003年2月份，孙某通过熟人介绍将该房屋卖给施某，双方口头约定以4万元的价格成交。后一方给付钱款，一方交付房屋。同年4月份，施某父母住入该房至今。2006年11月，孙某诉至法院，认为该房屋的宅基地属农村集体所有，其与施某之间的房屋买卖违反了法律强行性规定，要求法院认定该买卖合同无效。施某则辩称，孙某是恶意反悔，其行为违背诚信原则，况且自己是受父母委托向孙某购买的，实际也由其父母居住，故该房屋买卖与自己无关，要求驳回孙某的诉讼请求。第三人施某父母对施某的说法表示认同。
法院审理认为，双方对买卖房屋一事没有争议，故对该事实予以确认。对施某提出的房屋由其父母实际购买应向第三人主张权利的辩解，法院认为，按法律规定，一方在不知道委托人与受托人代理关系的情况下，可以选择委托人或者受托人作为相对人主张其权利，本案中，施某未能提供充分的证据证明房屋系第三人购买，孙某选择向施某主张权利于法有据，法院认定房屋系施某购买后由第三人实际居住，故施某及第三人的辩解不予采纳。对房屋买卖的效力，农村房屋买卖涉及到对宅基地的实际占用，宅基地的本质决定了建造其上的房屋用途及其权属变更方式。根据现有法律相关规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。本案中，孙某、施某间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，施某系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。然孙某、施某均规避法律，在双方均未办理任何审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖违反了法律强制性规定。虽孙某的诉请有违诚信原则，但法院从强制性法规合法性价值判断应优先于对诚实信用的评判出发，对孙某要求确认房屋买卖无效的请求予以支持。最终，法院据此判决该房屋买卖合同无效。
《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据有关规定，农民拥有宅基地以及功能达到或者超过标准的，不得再申请使用宅基地，也不得在农村购买住宅。但由于房地产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不做处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建。房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。对城镇居民购买农村宅基地或者农村房屋，目前司法实践一般会认定无效。
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