注册资产评估师模拟题：收益法在房地产评估中的应用（2）_注册资产评估师_资产评估师考试_中国资格考试网
注册资产评估师模拟题：收益法在房地产评估中的应用（2）
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五、计算公式
（一）评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率　　　　　　　　　　　（5-5）
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
（二）单独评估土地的价值采集者退散
1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租
土地价值=土地净收益/土地资本化率　　　　　　　　　　　　　（5-6）
土地净收益=土地总收益-土地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
2.由房地产收益评估土地价值
（1）方法一（建筑物价值扣除法）采集者退散
土地价值=房地产价值-建筑物现值　　（5-7）
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数
=（建筑物重置成本-残值）/（耐用年限和土地使用权尚余年限中取短）
注意：①此公式的基本原理是2-36
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。
当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率　　　（5-8）
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值=房地产价值-土地价值　　　　　　　　　　　　（5-9）
2.建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率　（5-10）
注意：公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式（5-2），而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。
【例题5-4】教材P184，具有一定综合性，其方法及解题思路经常考。房产的现值=重置成本-贬值=收益法求出的折现值，其中，贬值按年限法确定的。
小结：房地产（房地合一）的的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。
新闻来源：2012年《资产评估》基础讲义：假设开发法在房地产评估中的应用
五、应用举例[例5―11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元 / 平方米，专业费为建筑费的 10%， 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元 / 平方米，销售费用为楼价的 2.5% ，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 （一）确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为： 地价＝楼价（价值）―建筑费―专业费―利息―销售税费―利润 （二）计算楼价 楼价＝2 000×2.5×9 000＝45 000 000（ 元 ） 提示：容积率＝建筑物面积/土地面积 （三）计算建筑费和专业费 建筑费＝3 000×2 000×2.5＝15 000 000（ 元 ） 专业费＝建筑费×10%＝15 000 000×10%＝1 500 000（ 元 ） （四）计算利息 利息＝地价×[（1＋6%）2－1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1＋6%）1－1]＝0.1236×地价＋990 000提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算 （五）计算销售费用和税费 销售费用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元 ） 销售税费＝45 000 000×6.5%＝2 925 000（元 ） （六）计算利润 利润＝（地价 ＋ 建筑物 ＋ 专业费）× 10%＝（地价 ＋16 500 000 ）× 10% （七）求取地价 地价＝楼价―建筑费―专业费―利息―销售税费―利润 地价＝45 000 000－16 500 000－1 125 000－2 925 000－0.1×地价－650 000－0.1236×地价－990 000地价＝21 810 000/1.2236＝17 824 452（元） （八）评估结果 单位地价＝17 824 452/2 000＝8 912（元 / 平方米） 楼面地价＝8 912 ÷ 2.5＝17 824 452/（2 000×2.5） ＝3 565（元/平方米） 【例?计算题】（2008年度考题）某待开发建设用地，土地面积为l0 000平方米，土地出让年限为40年，于日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。评估基准日为2008年5月l9日。 要求： 根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。 『正确答案』 计算开发房地产的楼价 ＝200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）＝396 784 080（元） 建筑费＝2 000*10 000*2＝40 000 000（元） 专业费＝40 000 000*10%＝4 000 000（元） 销售费用＝396 784 080*3%＝11 903 522.4（元） 销售税费＝396 784 080*8%＝31 742 726.4（元） 利润＝（地价＋建筑费＋专业费）*15%＝0.15*地价＋6 600 000利息＝地价*[（1＋6%）^2－1]＋44 000 000*[（1＋6%）^1－1]＝0.1236*地价＋2 640 000地价＝396 784 080－44 000 000－43 646 248.8－0.1236*地价－2 640 000－0.15*地价－6 600 000地价＝299 897 831.2/1.2 543.34（元） 单位地价＝235 472 543.34/10 000＝23 547.25（元） 楼面地价＝23 547.25/2＝11 773.63（元）相关链接：　　　[本文共有 2 页，当前是第 2 页]
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2012年《资产评估》基础讲义：成本法在房地产评估中的应用
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第五节　成本法在房地产评估中的应用一、基本思路建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。 二、适用范围（掌握）1.一般适用于 无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况 2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。 3.房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 三、土地评估的成本法操作步骤（掌握）成本法的基本公式为： 土地价值＝待开发土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（5－19） （一）计算待开发土地取得费用 1.土地取得费 是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。 2.征用集体土地的费用 （1）征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用 （2）这些费用包括： ① 土地补偿费： 按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算； ② 安置补助费： Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4－6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍 Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 Ⅲ.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍 Ⅳ.特殊情况下，经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准 ③ 附着物和青苗补偿费 附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准； ④ 征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 3.购买和征用城市旧有土地的费用 购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。 （二）计算土地开发费 土地开发费主要包括 1.基础设施配套费 各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。 2.公共事业建设配套费 根据当地规定标准确定。 3.小区开发配套费 应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。 （三）计算投资利息 1.投资利息是土地建设中占用资金的时间价值 2.主要包括两部分： （1）土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期 （2）土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期。 3.计算利息时要注意的问题： （1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息 （2）利息的计算采用复利，而不是单利 （3）关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。 ① 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ② 期初一次性投入：全期计息 ③ 均匀投入：计息期为开发期的一半 ④ 分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间 （四）计算投资利润和税费 1.投资利润是投资开发商投资的回报 2.投资利润计算： 利润通常以土地取得费和土地开发费为基数【下面的例5－9就是】，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵 3.税费 取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用 （五）计算土地增值收益 1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 2.土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间分配 特别注意：2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这几句话，但是教材例5－9仍然保持了这种算法。 （六）应用举例 [例5―9]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 【注：开发利润＝（土地取得费＋开发成本）×直接成本利润率】 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 ＝10（万元/亩）＝150（元/平方米） 提示：1亩＝667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 ＝2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米） 提示：1平方公里＝106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则 土地取得费利息＝150×[（1＋6%）2－1]＝18.54（元/平方米） 土地开发费利息＝200×35%×[（1＋6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]＝6.39＋3.84＝10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润＝[（1）＋（2）]×10%＝35（元/平方米） （5）计算土地出让增值收益（注意教材将我讲义中的⑸和⑹合并为一步进行计算） 土地出让增值收益＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×15%＝62.07（元/平方米） （6）计算土地价值。 土地单价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5） ＝ 150＋200＋18.54＋10.23＋35＋62.07＝ 475.84（元/平方米） 土地总价＝475.84×15 000＝7 137 600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7 137 600
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注册资产评估师:假设开发法在房地产评估中应用(3)
文章来源：帮考网&&&&更新时间： 17:18
【帮考网 - 房地产评估师考试】（六）计算利润利润=（地价 + 建筑物 + 专业费）× 10%=（地价 +16 500 000 ）× 10%（七）求取地价地价 = 楼价―建筑费―专业费―利息―销售税费―利润地价=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地价-1 650 000-0.1236×地价-990 000地价 =21 810 000/1.2236=17 824 452（ 元 ）（八）评估结果单位地价=17 824 452/2 000=8 912 （元 / 平方米）楼面地价=8 912 ÷ 2.5=/（）=3 565 （元 / 平方米）【2008年度考题】某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。评估基准日为2008年5月l9日。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。【答案】『正确答案』计算开发房地产的楼价=200*12*10 000*2*85%*（p/a，10%，38）=396 784 080（元）建筑费=*2=40 000 000（元）专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000利息=地价*［（1+6%）^2-1］+44 000 000*［（1+6%）^1-1］=0.1236*地价+2 640 000地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000地价=299 897 831.2/1. 543.34（元）单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元）
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