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人民币贬值点评:人民币暴跌的原因、影响和趋势
作者：任泽平　来源：新浪财经　日期：
&&&&人民币的波动主要来自美元影响。当前人民币主要盯住美元,汇率的波动主要来自美元。在中国央行不干预下,推升美元升值的因素将导致人民币存在贬值压力。&&&&欧元区QE和希腊极左派上台是这两天人民币暴跌的主要原因。(1)欧元区QE和极左派上台避险情绪上升推升美元兑欧元大涨,在中国央行不干预下,人民币兑美元贬值。(2)欧盟是中国主要贸易伙伴国,为应对欧元贬值,维持出口的稳定,市场预期央行会有意降低人民币汇率,导致外汇市场抛售人民币。(3)经济基本面是人民币贬值的基础。欧洲经济走弱,中国经济放缓,凸显美国经济走强,是人民币贬值的基础。&&&&人民币波动带来的主要影响有:(1)两天人民币暴跌对资金流向的影响是一次性的,对A股影响已经部分体现。中期看,人民币实际有效汇率升值,央行有意愿在中期保持币值稳定,中国经济基本面放眼全球在一地鹅毛的世界里尚属稳健,避险资产效应会逐步显现,不会出现资金持续大幅流出和汇率暴跌。(2)出口订单先于汇率波动,且主要以美元计价。人民币短期大幅贬值,短期看有助于缓解前期人民币高估带来的订单流失压力。(3)人民币相对于其它货币升值,有利于"一带一路"国家战略。(4)利好资产美元负债人民币的企业,利空资产人民币负债美元的企业。&&&&短期人民币利空基本出净,中期人民币相对于美元会贬值,相对于欧元、日元及新兴经济体货币升值,最终实际有效汇率升值。(1)15年下半年IMF重新评估特别提款权一篮子货币,是人民币国际化的重要契机。政府将有意保持人民币的中期稳定来推动人民币国际化进程。除美元外,其它主要货币都在贬值,是加速人民币国际化的契机。(2)出口仍然是中国经济增长的重要引擎,需要综合考虑每个贸易伙伴国的汇率。以邻为壑的货币政策促使各贸易伙伴国竞相贬值,纷纷降息。(3)经济放缓、物价通缩、外占收窄等情况加大降准和PSL预期。(4)美元加息预期促使资金外流,人民币短期存在贬值压力。
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人民币贬值是趋势吗？影响有多大？
09:04:34 星期四
即期汇率贬值一度超250个基点，下跌幅度达到1.94%，逼近2%的“跌停线”！
1月26日，人民币对美元汇率的暴跌令人咋舌。尽管1月28日人民币对美元汇率中间价上涨82个基点，却依然难掩前几日的大跌给人们带来的心理冲击。伴随人民币贬值预期的形成，股市也在同期出现盘中大幅下挫。这些都引发各方担忧：人民币是否就此进入了贬值周期？对股市等的影响究竟有多大？记者就此进行了采访。
适度贬值符合预期
升值8年，贬值1年，有专家以此来形容这些年来人民币汇率的起落。尽管人民币汇率最近跌得让人心惊肉跳，但交通银行首席经济学家连平认为：“人民币适度贬值，这种状态符合大家的预期。”
去年以来，国内经济下行压力大，尤其是外贸增速回落，使人民币面临贬值压力，是导致人民币近期贬值的重要原因。“前段时间，外汇占款出现大幅减少，这很少见。这表明，社会的持汇需求在加大。”连平说，“应该看到，目前，美元兑人民币的波动率的上限为2%，随着资本进出限制的放松，汇率波动幅度增大还是可以预见的。”
谈及人民币对美元汇率贬值，美国目前的货币政策是个绕不开的因素。美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼认为，美元近期升值，对世界其他经济体产生了压力，导致多国货币出现贬值现象。不仅如此，“短期内美元会有更明显的升值。”
连平也分析认为：“因为美国的货币政策已开始收紧，经济复苏趋势明显。”
股市受牵连，但外贸获短期提振
人民币贬值，有人欢喜有人忧。
忧的是，股市受到牵连，牛市是否就此结束了？刚在股市赚来的一点儿钱就要这么亏回去了？
人民币对美元汇率的暴跌发生之后，从1月27日的市场走势来看，在人民币贬值的预期驱使下，银行、地产、煤炭石油等蓝筹板块整体跌幅居前，带动股指盘中出现大幅下挫，上证指数盘中一度跌破了3300点整数位。市场人士普遍认为，如果人民币近期贬值，则A股市场可能持续承压。
“长期贬值压力会使得大量资金抽离股市，影响股市表现。”中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春指出。从海外的类似经验来看，新兴市场上每一轮的本币贬值几乎都伴随着资本流出和股市回调，就行业板块而言，金融和不动产行业可能受影响最大。“人民币贬值对社会的直接影响就是资产价值缩水，大幅贬值则可能引发股票、债券、房产的抛售。”连平分析。
除此之外，由于人民币国际化需要人民币保持相对的稳定，刘元春说，如果目前的贬值压力持续，一定程度上可能会影响到人民币国际化的进程。
不过，对于国内经济增长而言，人民币出现一定程度的贬值，也不全然是一种坏事。“由于出口货物大多是以美元计价，短期内有利于国内企业出口，提振外贸，提高我国的出口竞争力。”刘元春说。
专家称贬值趋势持续的可能性不大
2014年，人民币对美元汇率告别了此前单边升值的模式，双向波动明显加剧，呈现“贬—升—贬”三个波段。
进入新的一年，目前的这波贬值趋势是否会持续？接受采访的专家均表示，持续的可能性不大，“有升有贬”或成为人民币汇率走势的“新常态”。
“随着人民币汇率的弹性不断增大，人民币在一定程度、一段时间内出现升值或贬值，都是很正常的情况。”中央财经大学金融学院教授郭田勇分析，“目前，中国经济进入新常态，从高速增长变为中高速增长。相对而言，美国自实施量化宽松政策后，经济不断走强。从这样的情况来看，前些年人民币的持续升值周期可能会告一段落。”
连平也认为，中国的经济增速虽然有所放缓，但在全球还是较高的，未来发展潜力仍然非常大，经济前景仍然向好。虽然人民币兑美元贬值了一些，但是兑其他货币却在升值，有的升值了6%，因此从整体看，人民币贬值程度没有那么大。
不过，郭田勇提醒，随着国家对汇率的干预度降低，汇率市场变得越来越活跃，资金进进出出变得频繁，监管机构需要警惕，以防出现系统性风险。十天内免登录
人民币贬值对2015房地产的影响
人民币的贬值预期对2015年的房地产和股票市场又有何影响呢?
原标题：从人民币贬值看2015房地产 房价泡沫如何应对？继上一交易日人民币即期汇率大跌222个基点后，1月26日人民币兑美元即期汇率继续大幅下挫254个基点，盘中最大跌幅达到1.95%，逼近官方单日浮动下限2%，刷新历史纪录，28日人民币即期价再度逼近“跌停”。2014年人民币兑美元汇率累计贬值2.42%，是2005年汇改以来首次年度贬值。尽管近期人民币兑美元偶有上扬，但不少专家以及市场人士认为，由于美国经济强势增长，而中国经济发展趋缓，人民币兑美元将保持贬值趋势，人民币短期上扬主要体现市场双向波动特征。除此之外，近期银行结售汇差额持续走低，也凸显了居民结汇意愿的显著下降，强化了人民币短期内的贬值预期。那么，人民币的贬值预期对2015年的房地产和股票市场又有何影响呢?
⊙北大方正物产业务发展与研究中心
人民币贬值是
各方面因素合力的结果
此次人民币贬值是国际、国内各因素合力作用的结果，主要涵盖以下三方面：
第一，美国经济强势增长，货币政策发生变化。近期数据显示，美国正从始于2008年的金融危机中复苏，目前正处于高增长、高就业、低通胀阶段。2014年第三季度美国GDP年化增长达到5.0%，为11年来的最快增速;同时就业数据表现良好，2014年全年新增就业人口接近300万，创15年来最多;此外，美国2014年12月份核心CPI同比增长1.6%，处于合理区间。强劲的发展数据吸引了大批国际资本投资美国，从而推高了美元。
美国经济走强导致美联储的货币政策发生重大变化，而美联储的货币政策变化将导致国际资本持续向美国流动，进一步助推美元升值。去年10月，鉴于美国经济发展良好、失业率持续走低，美联储正式宣布退出QE，导致美元指数走势一路上扬。美元指数从2014年8月初的81.31一路上涨到日的95.54，5个月实现17.50%的增幅。随着美国经济持续向好、美联储加息预期的强化，美元走强趋势将得到进一步巩固。
第二，当前中国经济处于“三期叠加”阶段，增速有所放缓。中国经济目前的发展具有以下特征：一是中国经济由过去的两位数增长回落至7%-7.5%的增长区间，经济增长趋缓;二是经济结构调整使得一些行业和企业面临较大冲击;三是前期政策的边际效用仍然作用于我国经济，其负面影响的消解需要时间。从经济发展数据来看，近期的GDP、工业增加值、投资、零售、出口等主要经济数据都表现疲弱，短期发展动能不足。2014年中国GDP增长7.4%，为自1990年以来的最低增长速度，2014年的工业增加值增速较上年回落了1.4个百分点至8.3%，经济发展放缓特征显著;同时，中国年度CPI增长2%，为5年来最低，此外12月PPI下降3.3%，连续34个月下滑，凸显了中国经济当前的通缩风险;在投资方面，房地产、制造业投资低迷，拖累社会投资下行，2014年城镇固定资产投资较上年增加15.7%，创下近13年来新低;此外，信贷、社会融资和财政的扩张力度也不强，经济下行压力较大。经济数据疲弱导致了外汇市场上对中国经济的负面预期，表现为人民币汇率出现下行趋势。
与此同时，中美利差的变化也影响着汇率走势。去年11月21日我国央行时隔两年之后再次宣布下调存贷款基准利率，这次降息导致了国内外利差收窄，造成国际资本逐利外流，人民币汇率应声而降。降息后的第一个交易日(11月24日)人民币汇率收贬于6.1417元，较上一交易日贬值0.27%。
第三，外部市场需求收缩，出口放缓。出口是我国经济发展中最重要的推动力之一，外部市场环境变化对我国经济发展影响显著。当前主要发达经济体中的日本、欧元区经济尚处于金融危机之后的自我结构调整阶段，经济复苏进程缓慢而脆弱。去年第三季度的日本与欧元区经济发展分别为-1.9%、0.2%，经济发展疲弱，需求不足。而新兴经济体国家由于美国强势复苏造成国外投资资金的大量外流，国内投资资金不足，加之2014年6月份以来国际大宗商品价格暴跌，令诸多依赖资源出口的新兴市场国家大受打击。
国际市场的需求萎缩导致中国出口增速出现大幅下降，2014年中国出口总额增长6.1%，较2013年下降1.8个百分点，为5年来最低增速。出口疲弱引发了外汇市场上对中国经济的负面预期，从而强化了人民币汇率的下行趋势。
在上述影响人民币汇率因素中，美国货币政策变化对人民币汇率的影响尤为显著，这是因为美国货币政策能显著影响一个国家资本市场的流动，从而对包括中国在内的诸多经济体造成较大影响。
人民币贬值
对房地产与股市的作用机理
1、人民币贬值对房地产市场的作用机理
房地产和股票是我国居民投资结构中最普遍、最重要的配置资产，传统上对上述二者的市场分析主要是基于供求关系或者基本面等国内因素，而对外部因素分析不足。随着我国人民币国际化和资本项目开放进程的逐步推进，汇率作为影响国内与国外两个市场资产配置效率的重要因素，也将逐渐强化其对我国房地产与股票市场的影响力。
近年来房地产市场一改过去两位数的房价上涨幅度，呈现量价齐跌态势。2014年全国房价总体趋势是温和下降，当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%，其中，一二线城市房价保持平稳，而三四线城市房价回调幅度较大。房价下行的原因中，最核心因素是供求关系的改变，其他诸如政府反腐措施的持续展开，以及信托、互联网金融等替代投资工具的兴起也对房价下行产生了作用。除此之外，年初以来的人民币汇率走低，也对房价形成了下行压力。纵观房地产市场，全国房价的总体下行趋势与人民币汇率走低基本一致。
目前尚无官方报告确认我国房地产市场的泡沫程度，相关分析报告散见非官方机构。上海易居房地产研究院发表的《全国35个大中城市房价收入比报告》指出，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。过高的房地产泡沫将对中国经济安全造成风险，对中国政府而言，人民币贬值将有助于强化房价调控，实现房地产市场的软着陆。
货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理主要涵盖三种效应：首先是流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。其次是逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。最后是替代效应。在人民币贬值或者具有贬值预期条件下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。
通过上述分析可以发现，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。此外，房价回调为下一步进行依托市场力量的政策实践提供了弹性空间。更重要的是，汇率影响房地产价格是一种市场机制，它通过资源配置方式对房地产市场进行影响，有助于凸显市场在我国经济发展中的决定性作用。
2、人民币贬值对股市的作用机理
股票是最有代表性的虚拟资本，股票价格的波动可以看作是反映虚拟资本价格波动的主要指标之一，被称作国民经济的“晴雨表”。汇率作为反映一国货币的国际购买力指标，既是主要金融市场(外汇市场)的价格，又能反映国民经济实力，相似的角色使得汇率与股票价格之间存在内部关联性。
我国的A股市场具有一定的“政策市”特征，一方面，A股市场的运行受到国家宏观政策的影响显著;另一方面，政策对于股市的影响力较深，容易造成股市的非市场化波动。为区分政府与市场之间的边界，十八届三中全会提出，要发挥市场在资源配置中的决定性作用，这为A股市场的健康发展提供了政策支持。未来随着建立混合所有制股权结构以及完善公司治理结构等政策安排的实践，将更有力地推动A股市场的良性发展，使得A股市场朝着反映中国经济运行态势的方向前行。
货币波动情境下，从传导机制上考察，不考虑其他影响因素，人民币贬值将对股指形成下行压力，人民币汇率主要通过以下两种路径影响A股市场：一方面，汇率预期通过影响跨国资本流动，进而影响流入A股市场的货币量，最终以调控流动性的方式来影响股票价格，二者具有同向变动趋势;另一方面，汇率波动会通过公开货币市场操作和调整利率等政府宏观调控政策手段，进而影响流通中的货币量和资本市场的融资成本，进而引发股票价格的波动。即汇率贬值之后，政府出于稳定金融市场的诉求，将运用货币政策干预，如上调存款利率会造成社会资金涌向银行，社会资金供应下降，对股指形成下跌压力。此外，由于贷款利率上升将导致融资成本增加，进而企业获利空间收缩，也会对股指形成下行压力。
人民币汇率2015年走势展望
展望人民币汇率2015年的走势，我们预计人民币汇率不会出现大幅升值或贬值态势，将会在6.1-6.4这一区间内波动。人民币走势现阶段主要是受到美元走势以及国内经济发展的影响，短期内人民币汇率走势不确定，或会出现频繁的双向波动。而从中长期来看，人民币温和贬值概率较大。
短期来看，人民币或将出现频繁的双向波动，但波动幅度有限。主要理由如下：第一，人民币汇率短期走势主要受国内货币政策影响，而央行近期实施降息或者降准的概率正在下降。前期央行为提振经济实施了降息操作，然而此次降息操作并没有实现增加流动性、刺激投资、降低融资成本的预期目标，反而大量资金涌入虚拟市场，形成融资成本增加、市场风险高企的态势。有鉴于此，央行将会谨慎直接使用货币工具(降息、降准)，而会通过其他方式释放市场流动性。如央行近期将非存款类金融机构同业存款纳入存款口径，并暂不收取存款准备金，其实质增加了5.5万亿信贷额度，为市场注入流动性。因此，政策变化近期将保持平稳，有助于汇率市场的稳定运行。第二，2014年之后中国加快了人民币国际化进程，这就要求人民币在汇率上保持稳定，在较小幅度的区间波动。第三，目前我国实行的是有限浮动的外汇管制，央行基于自身政策目标会主动干预汇率市场，避免人民币汇率的过大波动，起到稳定市场、减少市场恐慌的作用。
展望中长期，人民币将温和贬值。美联储的货币政策是此次人民币汇率贬值的主导因素，而从美国的经济发展现状来看，美国各主要经济指标向好，美联储在2015年有极大可能宣布加息，从而造成美元对主要货币升值，人民币亦在此列。另一方面，人民币贬值符合中国现阶段的发展需要。由于外部市场环境不佳，近期贸易数据出现较大下滑。而如果人民币对贸易国货币发生升值，则将使得本已严峻的形势雪上加霜，进一步恶化当前的发展态势。因此，央行主动地引导人民币下行有利于支持经济发展的政策目标实践。
房地产与股市的应对策略
房价在经历多年飞涨后已经积累了大量的泡沫。近期随着房地产供求关系的逆转，全国范围内的房价出现了回调，而近期的人民币贬值也对现有房价进一步形成下压。目前房地产市场显得比较微妙，房价上涨与下跌因素正在角力。一方面，房地产市场呈现供大于求态势，房价单方面升值预期已被打破，投资者处于观望状态，市场避险氛围浓厚，表现为房地产投资增速收窄、房价下跌、交易量萎缩；另一方面，由于地方财政收入与土地收益具有较强的关联性，且房地产产业链对国民经济影响较大，各级政府不希望房地产行业出现较大的调整。因此，中央以及地方层面均已出台支持房地产行业发展的相关政策。基于此，我们认为房地产市场短期内会出现价格的双向波动，而从长期来看，人民币汇率走低将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。
对于股市投资者而言，当前A股市场不断走强，然而此次市场上涨的主导因素是投资者对宽松政策的预期以及增量资金的进入，而非实体经济或企业盈利等基本面评估，如在汇丰PMI数据显示中国制造业出现了自2014年5月以来的首次收缩，当日上证综指却大幅上扬。有鉴于此，我们认为投资者可以顺应上涨行情入市操作，但同时需防范人民币贬值给股市带来的下行风险，建议选择配置受益于人民币贬值的行业板块，比如家电、汽车、化工以及纺织服饰等相关股票。
本文来源：上海证券报
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人民币升值趋势对房地产投资市场的影响
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&&&【搜索关键词】：研究报告 投资分析 市场调研 人民币 升值 房地产 投资市场 影响
&&&中研网讯：
近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物
2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成
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2008年，美国华尔街危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。金融危机
　　摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
　　传统观点认为，房地产价格涨落主要由市场的供给和需求来决定，与汇率之间没有太多的系。但是房地产市场是一个资金密集型的市场。因此，当一个国家房地产的回报率高于其他国家时，海外的资金就会吸引到本地市场，资金的流入形成的需求便会推动本地房地产市场价格的上涨。
　　当前的汇率因素便是引起我国房地产价格波动的一个重要原因。从国际金融运行的机制来看，美元走势的疲软导致了世界大多数国家产生货币升值的压力，考虑到我国巨额的贸易顺差，货币的升值压力更大。大量投机资本急剧流向我国的资本市场，待机而动，狙击人民币的升值。由于房地产市场的收益要高于证券市场，因此大部分的资金便囤积在房地产市场。
　　从长远的角度来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。另一方面，随着对外开放的不断深入，中国资本账户逐步走向自由化是一个客观的必然趋势。在这样的情况下，人民币逐步与美元脱钩，走向自由浮动，也就成了一种必然的选择。因此，探讨汇率机制和房地产市场的相关问题，对我国房地产市场的发展和金融稳定都具有重要的意义。
　　一、经济发展与人民币升值趋势的判断
　　一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期问题正是这一结论的反映。
　　1.巴拉萨―萨缪尔森效应(Balassa-Samuelson Effect)
　　实际汇率变动可以由不同的理论从需求或供给的角度进行分析(Obsffeld & Rogoff，1996)。巴拉萨一萨缪尔森效应(Balassa ＆ Samuelson，1964)是从供给角度就实际汇率长期变动做出解释的理论。这一效应的主要内容是：成功的经济发展会引起实际汇率的升值，而后者反映了贸易部门生产率的增长。在这种背景下，实际汇率升值是一种经济平衡现象，而非失调，因而不会影响一国的竞争力，政府无须干预。
　　根据巴拉萨一萨缪尔森效应，贸易部门生产率的上升往往快于非贸易部门。经济增长速度较高的国家，当贸易部门生产率迅速提高时，贸易部门的实际工资会同比例增长。由于在一个经济体内，不同产业存在工资水平趋向一致的倾向。因此，尽管非贸易部门生产率提高较慢，但该部门的工资水平也会有相应的提高。一道会引起非贸易品对贸易品的相对价格的上升。假设贸易品价格(按外汇计算)在各国是一样的(“一价定律”)，那么，非贸易品对贸易品的相对价格的上升，在固定汇率制度下，会引起非贸易品价格乃至总体物价水平的上升；在浮动汇率制度下，总体物价水平会保持稳定，名义汇率会升值。
　　2.对人民币升值趋势的判断
　　一般来说，经常项目的赢余直接导致了国际收支余额的增加，并给名义汇率升值造成了压力。年间，中国出现了一定程度的通货紧缩，同时，经济依然保持了相对较高的增长速度。国内的贸易品价格出现了大幅的下降，平均低于主要贸易国3.5个百分点。尽管有全球通货紧缩和东南亚金融危机余波等不利影响，国内经常项目在贸易品相对价格优势下依然保持了赢余。从中、短期来看，国内相对于外部经济的物价水平如果没有出现大幅上升，贸易品相对价格会依然保持优势，它所带来的国际收支余额的增加将会成为未来人民币名义汇率升值的潜在压力。
　　尽管存在经常项目巨大盈余对货币升值的压力，但是，中国在金融项目下有着独特的经验。中国虽然还没有完全开放金融项目下的交易，但是，金融项目下的资本流动从数额和短期波动幅度上已经成为影响国际收支余额的重要因素。中国一方面面临着大量的FDI，同时，资本外流在某些年份也非常严重。而且，二者波动的幅度非常大。可以预计，未来中国对外资流动放宽管制和中国金融市场的发展会对未来资本流动起关键作用，同时，它也将成为人民币汇率变动不确定性的主要原因。
　　2004年著名的学者杰弗裹?弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
　　二、货币升值对房地产投资市场的影响
　　1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
　　在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资本流动的影响。
　　假定：(1)在资本不具有完全流动的情况下，套利资本的供给是有限的，国内与国外利率差引起有限的资本流人(流出)一个国家；(2)套利者不愿承担风险，而获一定的额外报酬才愿意持有风险资产。这种报酬称为风险报酬，通常以预期的超额收益来表现。在这种情况下，流人国内的资金量是本币计价风险报酬的增函数，而资金流出时，情况相反；(3)面临政策变动时，市场预期汇率升(贬)值率是给定的，也就是说假定汇率预期是静态的。
　　在以上这些假定前提下，无抵补的利率平价可由下列公式代替：
　　rd=rf+△E+p
　　上式中△E表示静态的汇率预期，P表示流入国内的套利资本所要求的风险报酬。这就是蒙代尔一弗莱明模型中的利率平价表达式。
　　在实行金融管制的国家，政策风险是套利资本面临的主要风险。风险报酬的多少取决于相应的交易成本。从套汇角度分析，一国的国际收支出现持续性顺差时，该国的货币汇率会持续坚挺。如果投机者预期该国货币将升值，则卖出他国货币，买进该国货币，该国货币升值后就会获利，这样就会使得资金大量的流人该国。2004年人民币升值的预期便是一个例证。尽管当前狙击人民币升值的投机资本基本上已经撤走，但是人民币升值的压力仍然存在，一旦出现一些迫使人民币升值的事件，投机资本仍然会卷土重来。
　　2.人民币升值预期对我国房地产投资市场的影响
　　对一个经济持续高增长的国家来说，人民币的实际价值明显地被低估了。于是，世界范围内期待人民币升值的呼声很高。在这种背景下，一些国际游资云集香港，流入中国大陆，抢购人民币资产，豪赌人民币升值。日，新华社从香港发出一条题为《热钱涌港股市地产看涨》的电稿称，最近一两个月，有100多亿港元“热钱”流入香港。这主要是“过江龙”外国基金到香港炒人民币升值。另一方面，“熟钱”汹涌之势已得到官方统计数字的印证。香港金融管理局公布的数据显示，仅10月份，香港银行体系的总结馀增加了近60亿港元，达到约90亿港元的高位，而正常情况的数字仅为5亿港元。
　　对于以各种非正规渠道进入中国大陆的外资，在内、外销房并轨的情况下，购买物业等待人民币升值显然是最佳的选择。特别是一些特大型城市，本不排斥境外人士以外币购买商品房的行为，而且有些外籍人士还能在已经先期进人中国的外资银行获得比中资银行购房按揭贷款利率低得多的贷款(如汇丰银行对外籍人士外币住房按揭年利率只有3%，是中资银行的一半)。这些外籍人士买中国大城市的房产，并不是用于自住(这从上海浦东地区买后一年以上没有人居住的空置房近一半是外籍人土购买的情况可见一斑)。他们在盘算着现在用1美元换算8元多的人民币买人中国大陆的房产，一方面能够分享房产自身升值的收益，另一方面又能在若干年之后，当人民币升值时，抛出上涨不少的房产，以少于当初8元多再换回美元汇出境外。在这一系列“资本运作”中，几乎可以在没有风险的情况下，赚两头的钱。外资的投资投机行为，加大了国内商品房，特别是中高档商品房的供求矛盾。
　　人民大学的房地产专家郑华副教授认为，人民币升值的预期会吸引国际投资商投资国内房地产，可能会引起房地产价格的上涨。但从长远来看，人民币升值对房地产业的影响不会是明显利好。
　　他分析说，从较近期的角度看，如果人民币升值成为多数人的预期，而且人们认为人民币升值空间较大、持续时间较长的话，会引起投机行为的加人，比如国外的资金流人，吸纳人民币，加快人民币升值的速度。这样在短期内可能会引发国外游资流人国内房地产业。“在这种情况下，对房地产市场的发展是有利的，但风险也很大。当国外游资完成了投机的目的，即把人民币升值炒作到一个更高的价位时，就有可能抽走资金，这时的房地产市场的冬天就来到了。”
　　三、结论与启示
　　房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的流动。因此可以说房地产投资市场与汇率波动息息相关，98年东南亚金融危机便是很好的例证。
　　从长远的角度来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。尽管当前人民币升值的预期已经减弱，但是仍然会再度形成。如果人民币升值成为多数人的预期，而且人们认为人民币升值空间较大、持续时间较长的话，会引起投机行为的加入，等到把人民币升值炒作到一个更高的价位时，就有可能抽走资金，破坏了房地产市场原来的均衡。
　　那么如何才能减少这种因汇率带来的冲击对房地产市场乃至整个金融市场的负面影响呢?主要还是从两个方面入手：第一，采取汇率市场化战略，使得名义汇率和实际汇率达到平衡或者不至于相差太远，从而减少冲击的力度；第二，完善我国的房地产金融市场，弥补其功能性的缺陷，缓解冲击带来的影响。
　　1.逐步完善人民币汇率形成机制
　　加强对短期资金流入和结汇的管理，稳步推进资本项目可兑换，完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
　　积极培育银行间外汇市场：扩大银行结售汇周转头寸浮动区间，适当增加银行制定挂牌价格的权限；规范远期结售汇业务，开展掉期等金融产品的研究和设计，尝试建立外汇市场做市商制度，增加金融机构和企业在银行间市场发行外汇债券的规模和数量。逐步扩大人民币汇率的浮动空间，由固定汇率向弹性汇率迈进，最后真正实现汇率的市场化。
　　2.完善我国的房地产金融市场
　　我国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷。这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险。制度缺陷的存在是导致房地产业问题的重要因素，很大程度上制约了我国房地产业的持续健康发展。
　　我国可以通过引进市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系，加快我国房贷证券化和推进房地产信托基金的发展，以改变目前房地产金融体制的单一性，提高房地产金融体制的完备性，降低房地产金融的系统风险，从而推动我国房地产金融制度及房地产业的发展。具体的步骤包括以下四个方面：(1)加快商业银行的改革步伐；(2)完善多元化的房地产金融市场；(3)适应开放型房地产金融体系的要求，逐步实现金融监管的国际化；(4)发挥优势，加强金融创新，增强竞争力。
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