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12版　专题> 冠城名敦道之收房系列--之九---关于B3层人防建筑使用问题的业主态
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图片：1,052
冠城名敦道之收房系列--之九---关于B3层人防建筑使用问题的业主态度，坚决反对。。。
各位业主，此事涉及全体业主利益，请看帖者尽可能回复，表明业主态度。谢谢！！
听说崇文区人防管理部门要自行处理、承包与出租名敦道小区地下三层的部分人防工程。此事，先做三点说明，再讨论：
1，物权法也好、防空法也好或北京地方人防法规也好，当前建筑物人防工程产权问题始终没有明确司法解释，按照 地下人防车库的实际投资者是小区的全体业主 那么全体业主就是全部收益获取者。 但法规又有人防部门主管部门有使用的管理权；使用者必须经过申请报批程序，并按规定缴纳“人防工程使用费”。故，本贴先暂不讨论人防产权所有权问题。
2，无论谁使用，始终都要依托具体单位执行，那么就具体说说如何利用才能符合全体业主的需求与利益。
3，业主必须要声明的原则是坚决反对人防管理部门转租B3层用于外来人员居住出租及非用于小区管理的办公出租，物业部门若取得《人防工程使用证》同样需要遵守。
坚决反对B3层用于外来人员居住出租及非小区管理办公出租理由很明确：
1，用于外来人员出租严重干扰小区业主正常生活，特别是给安全带来极大不稳定因素。
2，需要声明绝非歧视小区外来人员，但作为花几百万购买高档社区的业主，如何能接受数百元就可租到床位在小区地下室可能居住上百人的现实。
3，小区管理无法正常保障，人防用于人员住宿出租，这些居住者不是业主，如何进出小区应管理，为何不花物业费同样享受小区物业待遇，都是不能解释说明的。
4，用于非小区管理办公场所出租，同样存在外来人员不稳定，安全隐患高，管理难度大的问题。如今住宅楼物权法已赋予业主‘一票否决权’，那么业主们同样对建筑物内其他商业行为作出合法的否决。
5，核心问题，在当前人防工程在业主、人防管理者、物业经常发生纠纷的前提下，如一方擅自出租、转租都是不理智、不道德甚至违法行为。必须在现有法律框架内，统筹业主集体利益，由人防部门的使用管理者代替业主委员会把好使用管理许可关，还是由物业公司承担代为经营管理角色应当是较为妥当的。
但是，B3的收益与管理在当前物权法对人防没有详细操作的法规环境下如何处理，业主（业委会）、人防管理者、物业必须要经过协商处理，任何单方行动都是无法容忍与接受的。特别是在人防工程车位管理与收益，人防其他房屋的使用与收益上，人防管理者与物业均必须得到业主委员会的协商与沟通。
6，北京已经有多起业主与人防、物业就地下车库等人防建筑开始的纠纷案例，不管解决如何。本业主代表对待人防的使用态度应是明确的。就是必须在满足全体业主停车及其他使用需求的满足基础上，其他用于服务小区管理、物业等使用尚可接受。如果推荐具体人防代表使用者，依然推荐物业代理，避免多头管理。
7，针对B3产权、使用权，以及具体收益的分配权，未来业委会具有重要权利。就像下列文章总结的一样，这就是业主的态度：
转载：《关于人防车库的产权问题(供广大业主维权参考)》
我们可以得出以下结论：
1、 地下人防车库的实际投资者是小区的全体业主，政府人防主管部门有使用的管理权；使用者必须经过申请报批程序，并按规定缴纳“人防工程使用费”。
2、 无论存在怎样的产权归国家还是归业主的争论，地下人防车库的收益归全体业主当属无疑。纯收益为毛收益中去掉成本后的部分，而成本包括人防工程使用费以及管理人员、水电费、设备维修、标志标线、清洁等费用。
3、 地下人防车库的实际产权应该也只能归小区全体业主所有。
4、 业委会成立后，开发商应当向业委会移交与地下人防车库有关的审批文件（具体方法需按人防主管部门要求办）；或由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司到人防主管部门重新办理审批。
目前小区业委会尚未成立，论坛从小区购买就一直相对成为业业主与KFS、物业交流的平台，针对此次原则事件，仅论坛业主做如下声明：
如果人防管理管理部门违背业主集体意志，擅自将人防工程转租、出租用于外来人员居住出租及非小区管理的办公出租，业主将保留通过法律途径解决相关问题的权利。
最后，转载一些人防纠纷的案例与政策法规，共全体业主参考。
关于人防车库的产权问题(供广大业主维权参考)1 楼
22:10:15 无敌浩杰
小区地下人防车库作为人防工程的产权及收益归属分析
地下人防车库的权属以及与权属密切相关的收入利益分配问题已经引起社会各界的激烈讨论，在我们小区也有人发表不同的意见。听起来好象这些问题模糊不清，但实际上综合考虑我国的法律法规体系，其结论是不难弄清楚的。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《物业管理条例》以及《北京市城市房地产转让管理办法》等法律法规的规定，我小区的地下人防车库没有独立的产权，政府不会对其发放产权证，其权利附属在承担费用（土地和建设）的小区住宅建筑（面积）上，因此应归全体业主所有，其产生的纯收益也归全体业主所有。
既然与人防工程相关，我们再来看看与人防工程有关的法规是怎样规定的。
一、 人防（工程）车库的建设与使用
《中华人民共和国防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” 《北京市人民防空条例》第十二条规定：“城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等城市地下空间的开发建设，应当兼顾人民防空需要。” 第十六条规定：“城市新建民用建筑必须按照国家和本市的规定修建防空地下室。”。以上可以看出，政府对于住宅小区建设人防工程的规定是强制性的，开发商一般没有权利拒绝；换句话说，开发商在小区建设的总成本中必须包含人防工程的费用。建设的人防工程在和平时期可以使用或利用。
《中华人民共和国防空法》第七条规定：“国家人民防空主管部门管理全国的人民防空工作。大军区人民防空主管部门管理本区域的人民防空工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。”《北京市人民防空条例》第六条规定：“市人民防空主管部门管理本市的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。”很显然，对于本小区而言，北京市海淀区人民防空办公室就是政府的人防主管部门。
《北京市人民防空条例》第二十二条规定：“平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用。”《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。” “平时使用人防工程，应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。具体收费办法和收费标准由市人防办提出，报市物价局批准。”《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十二条规定：“平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。”《关于贯彻落实〈北京市人民防空工程和普通 地下室安全使用管理办法〉的意见》第三条第二款规定：“利用人防工程的，使用者需取得人防工程隶属单位出具的允许使用人防工程场地证明后，向当地区县人防行政主管部门提出申请，并填写《使用人防工程申报表》”。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“平时使用人防工程实行有偿使用的原则。”
以上清楚表明，利用我小区的人防工程改建成地下车库必须向政府人防主管部门申请，办理一系列手续，如填写《使用人防工程责任书》等，获得批准，并交纳“人防工程使用费”。在我小区建设使用前期，开发商已经先行经过了申报程序并获得批准，这是必须的，否则小区业主在这期间无法使用地下车库。在小区业委会成立之后，开发商应当按照我国法律法规的规定，向代表全体业主（包括开发商拥有的部分）的业委会移交相应的审批程序和文件；或者，由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司向海淀区人防办提出申请。关于“人防工程使用费”，这是必须要交的，目前查不到公开的收费标准；经咨询人防办，该标准大致是0.15-0.20元/月平方米。
二、 人防（工程）车库的收益分配
《中华人民共和国防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《北京市人民防空条例》第十五条规定：“鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 北京市人民防空办公室日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中进一步说明： “开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。”“开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位”。“城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。”
以上规定明确指出，我小区人防车库的收益归属于实际的投资者全体业主，因为“随着房屋产权的转移，”“投资者也就随之变成了购买房屋的人”。我国其他法规也支持“修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。” 如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：…… 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。” 《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第七条规定：“商品住宅销售价格由以下部分构成：（一）住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”注意，“分摊规则”中所说的“共用建筑面积”仅指计入分摊的共用建筑面积，把作为人防工程的地下室排除在外，实际上将其列入不分摊的共用建筑面积中，与小区的道路、亭阁、花园等为一类。《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”很清楚，在居住区使用的人防工程部分已纳入配套共（公）建（筑），而配套共建已纳入商品住宅价格构成之中。以上多部法规表明，地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防车库的收益依法归作为实际投资人的小区全体业主所有。
三、 地下人防（工程）车库的产权
住宅小区按国家规定自建地下人防工程的产权在业界是有争议的。其中最典型的是北京市人民防空办公室日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中的描述。该《回复》在引用了相关法规后认为，虽然“人防工程真正投资人是购买商品房的业主们”，但“城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门。”那么这种解释正确吗？符合我国的法律规定吗？让我们来看看。
《中华人民共和国国防法》第三十七条规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。” 《人民防空国有资产管理规定》第二条规定：“人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。”从以上规定可以明确看出，1）国家没有规定由私人或个人/团体投资建设的人防工程的产权归国家所有，2）要确认为人防国有资产，“在法律上确认为国家所有”是关键所在。我国的法律通常认为，国有资产或国家资产的形成主要有两种方式，一是国家以各种直接投入或投资形成，二是国家通过征用或征收的方式形成。对于后者，除在战争等紧急情况外，应通过一定的征收征用程序并给予相应的补偿。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”虽然我国的法律建设不够完善，在立法过程中法规之间还有不协调的地方，但很明确的是任何的下级法规都不能违反上级法规，而各个法规都不能违反《宪法》这个我国的根本大法。我们知道国家或政府人防主管部门并没有直接投资建设本小区的地下人防工程，而地下人防工程的真正投资人是全体业主。如果按北京人防办解释，国家或人防主管部门没有投资，也没有经过国有化征收或征用程序并给予补偿的情况下，仍然认为我小区的地下人防车库的产权归国家所有或归人防部门所有，将涉嫌与我国《宪法》的规定明显不一致的违宪行为。同时，该地下人防车库又不可能是无主资产，所以，其产权应该也只能归小区的全体业主所有。
我国的法律法规体系包括由全国人大、国务院、政府部委、地方政府以及政府行政部分颁布或发布的法律、条例、实施办法、细则、法律说明或解释以及政府文件等构成。由于历史原因和发展中存在的问题，某些具体的问题可能在一部法规中阐述或规定的不够明确，可能会引起某些歧义，但只要我们综合分析考虑与之相关所有法规的精神和具体规定，就不难得出明确的或确定的认识。例如，通过之前对我国房地产方面法规的分析和对我国人防方面法规分析而得出的结果是基本相同的。因此，通过对我国相关法规的学习和分析，对于本小区地下人防车库的产权及其收益归属问题，我们可以得出以下结论：
1、 地下人防车库的实际投资者是小区的全体业主，政府人防主管部门有使用的管理权；使用者必须经过申请报批程序，并按规定缴纳“人防工程使用费”。
2、 无论存在怎样的产权归国家还是归业主的争论，地下人防车库的收益归全体业主当属无疑。纯收益为毛收益中去掉成本后的部分，而成本包括人防工程使用费以及管理人员、水电费、设备维修、标志标线、清洁等费用。
3、 地下人防车库的实际产权应该也只能归小区全体业主所有。
4、 业委会成立后，开发商应当向业委会移交与地下人防车库有关的审批文件（具体方法需按人防主管部门要求办）；或由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司到人防主管部门重新办理审批。
关于人大代表对人防工程产权问题的回复
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时间： 15:54:20 来源：岳琴律师网 阅读706次
北京市人大代表高扬同志：
关于您的来函及海淀区人大代表吴观乐同志的信件收悉，首先十分感谢人大代表对人防工作的关注和支持。下面就北京市土地管理局、北京市人民防空办公室《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》的一些规定和人防工程产权问题回复如下：
一、《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》（京房地物字[1998]第550号）文中第二条第二款的规定问题
海淀区人大代表吴观乐同志在给北京市人大常务委员会的《关于撤销北京市〈关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知〉的建议》中所引用的第二条第二款规定：“人防工程系国有资产”文字上有出入，原文是：“人防国有资产是国防资产的组成部分”。详见“附件1”。这段文字表述引用于国家人民防空办公室、国家国有资产管理局印发的《人民防空国有资产管理规定》（[1998]国人防办字第21号）文，详见“附件2”。该规定第二条规定：“人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。”“补充通知”中的第二条第二款第一句的文字只是明确了“人防国有资产是国防资产的组成部分”，并没有直接界定居住小区内人防工程系国有资产，我们认为不存在“超越立法权限”问题。
该补充通知是继北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室《关于加强居住小区内人防工程使用管理的通知》（京房地物字[1997]第331号）下发后作的补充性规定。详见“附件3”。“两个通知”规定，主要是为了解决人防工程开发利用中与物业管理企业的关系，保障人防工程内用水、用电、人员出入以及如何缴纳物业管理费用等问题。“第331号”文第二条强调了“对不便小区治安管理的项目，噪音大或有污染等破坏小区环境质量的项目应不予安排。对居民意见较大的但已投入使用的项目，人防办应督促使用单位进行整改，并逐步清理”等规定。第四条规定了物业管理企业使用人防工程给与优先安排的规定，并降低人防工程使用费，同时规定“物业管理企业利用人防工程所取得的收益，应拿出50%以上用于小区的管理。”以上这些规定照顾到了业主的利益，体现了以人为本，还利于民的精神。“两个通知”下发执行后，对居住小区内人防工程开发利用解决了一些实质性的问题，目前仍然发挥着作用，是与物业企业管理之间工作的依据；“通知”中的规定并不违背国家法律、法规的规定，建议继续给予保留。
二、关于人防工程产权问题
（一）国家关于对人防工程的性质、产权归属的相关规定
关于人防工程产权问题，虽然《中国人民共和国人民防空法》没有作出明确的界定，但在国家一系列的规范性文件中，对人防工程的性质，及其产权归属均有所表述：
1、国务院、中央军委发布的《人民防空工程维护管理规定》(国发[号)规定中的第一条规定：“人民防空工程（以下简称人防工程）是战时掩蔽人员、物资，进行防空袭斗争的战备设施。”详见“附件4”。
2、国家人防办、财政部《关于平时使用人防工程的若干规定》（人防委字[1983]2号）第一条规定：“人防工程（含结合民用建筑修建的防空地下室，下同），是国家的重要战备设施。”详见“附件5”。
3、国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》（人防委字[1985]9号）第二条规定：“人防工程及其设备设施是国家的财产，平时使用时应本着有偿使用的原则，由人防部门收取使用费。”详见“附件6”。
4、中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》（中发[2001]9号）第25条规定：“人民防空工程建设项目（包括配套设施及附属工程）属于国防工程和社会公益性建设项目，按照国家相关规定享受优惠政策。”详见“附件7”。
5、国家国防动员委员会、国家发展计划委员会、建设部颁发的《人民防空工程建设管理规定》（[2003]国人防办字第18号）中第四条规定：“人民防空工程建设属于国防工程建设和社会公益事业建设。”第五十九条规定：“由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用（注：这里只规定了投资者平时具有使用权和维护管理的责任，并没有规定产权归属）。详见“附件8”。
6、国家人民防空办公室、国家国有资产管理局引发的《人民防空国有资产管理规定》（[1998]国人防办字第21号）第十二条规定：“人防国有资产按实物形态划分（一）各类已建人防工程、在建人防工程（包括口部管理房和伪装房）；结合城市新建小区和危房改造修建，交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备。”详见“附件9”。
（二）如何理解《人民防空法》中“人民防空工程平时由投资者使用用管理，收益归投资者所有”的规定
《人民防空法》第五条第二款其中规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。“对此规定应如何理解：
1、《中华人民共和国人民防空法》释义第40页对此规定作了如下解释：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，是指在平时人民防空工程建成后，由投资者使用、维护、管理和开发利用，开发利用的收益归投资者所有。战时，根据本条规定由人民防空主管部门统一调配使用。需要说明的事，在城市居住小区由房地产开发单位修建的战时可用于防空的地下室，平时可由投资者使用管理，也可由人民防空主管部门管理使用。详见“附件10”。
2、由国家人防办领导主编的《人民防空行政执法概览》一书中，对如何理解“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”作了专题解释，内容是：“这是指人民防空工程建成后，由投资者使用、维护、管理和开发利用，开发利用的收益归投资者所用。战时，根据本条规定由人民防空主管部门统一调配使用”。这里有三个问题需要说明。一是“平时由投资者使用、维护、管理，”并不是说产权就归其所有。法律明文规定时使用管理，而不是所有。这也是人民防空工程的特殊性所决定的。二是投资者是指修建人民防空工程的单位和个人。但是，投资者并非一成不变，有时也可随地面建筑产权的变化而变化。三是在修建城市居住小区时房地产开发商修建的战时可用于防空的地下室的问题。对此，不能简单理解为该地下室就理所当然的归其所有或使用管理。一方面，开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。另一方面，各房主是分散的、零散的主体，从个体讲均无法对人民防空工程进行使用管理。同时，修建地下人民防空工程，国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而，实际上，国家也是有间接投入的。综合这些因素，加上防空地下室的特殊性，因此我们认为，开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位。城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门。” 详见“附件11”。
根据上述国家一系列的规定和权威机关对相关问题的解释，我们认为人民防空工程是国家的重要战备设施，具有社会公益性，对城市居住小区的人防工程产权也是明确的。同时，我们也认为，随着社会主义市场经济深入发展，在人防工程投资主体多元化的情况下，特别是国家宪法的修改和国家物权法即将出台，人民防空工程和其他相关财产的归属应当通过国家法律来确定。我们一方面积极做好调研工作，一方面积极地建议国家人防办公室适时组织修改《中华人民共和国人民防空法》，将这一重大问题通过立法予以明确。
由于现行的《人民防空法》对人防工程产权归属没有明确，对某些条款的规定产生疑义，不仅北京存在，其它各地也同样存在。日《人民防空法》执行以来，一开始开发商认为他们是直接投资者，人防工程产权归属应归开发商们所有，因此，工程建成后，不经批准就出租投入使用，隐患大量存在，给管理带来许多问题。经过对政策和届时，已经认同北京市的做法，即京政办发[1992]33号文件中所规定的：“凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防战备设施。开发建设单位不得随地面建筑出售，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。”这一规定是符合国家一些规定精神的，也符合当时的历史状况。当时居住小区的人防工程建设，随着城市的建设和危房改造迅猛发展，数量逐年递增，但是，人防工程管理处于无责任主体状态，存在着种种隐患和问题。交由区、县政府（实际上交由人防主管部门）实施统一管理和开发利用后混乱状况改变许多。京政办发[1992]33号文件执行十余年来，对居住区内的人防工程的管理起到了十分重要的作用。但是，随着人防工程数量的发展和人防主管部门自身的职能以及管理力量来看，这种管理模式也不是没有一点问题。目前，市人防办正在按照市政府领导的指示，为了更好地实施有效管理，为寻求最佳的管理体制而进行积极地探索。
另外，城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。因此，“认为居住小区内的人防工程其产权应归属全体业主，实行共有、共管。”对这一观点简单看来，有一定的合理性。但是，按照规划同意配建的居住小区的配套设施不仅仅是人防工程，还有学校、托儿所以及占有一定比例的地面物业管理用房等，均摊入了商品房综合开发成本。按照上述的推理，这些建筑物的产权是否也应该归属业主们实行共有、共管呢？况且，人防工程是国家的重要战备设施，具有特殊的属性。总之，人防工程的产权归属问题，是个比较复杂的问题，需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。
北京市人民防空办公室
二00四年十一月十
北京市人民政府令
　（第１号）
　　《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》已经１９９８年２月１２日第１次市人民政府常务会议讨论通过，现予发布，自１９９８年５月１日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　贾庆林
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９８年４月１日
　　　　　　　　　北京市人民防空工程建设与使用管理规定
第一章　总则
　　第一条　为了加强人民防空工程（以下简称人防工程）的建设和使用管理，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产安全，为经济建设服务，结合本市实际情况，制定本规定。
　　第二条　本规定所称人防工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
　　第三条　本市行政区域内人防工程的规划、建设、维护和使用管理，应当遵守本规定。法律、法规另有规定的除外。
　　第四条　市人民政府人民防空办公室（以下简称市人防办）是本市人防工程建设和使用管理工作的主管机关，负责本规定的组织实施和监督检查。区、县人民政府人民防空办公室按照各自的职责，依法管理本地区人防工程的建设和使用管理工作（市或者区、县人民政府人民防空办公室以下简称人防工程管理部门）。
　　本市计划、规划、建设、公安、消防、财政、物价、工商行政和市政管理等有关部门在各自的职责范围内，依法进行人防工程的建设和使用管理工作。
　　第五条　人防工程建设实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
　　第六条　本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
　　平时使用人防工程实行有偿使用的原则。
第二章　人防工程的建设
　　第七条　本市人防工程的规划应当按照平战结合、地上地下结合、单建附建结合、配套建设的原则确定。规模较大的人防工程应当与地下铁道、地下商业设施、地下车库以及绿地、广场的建设相结合。
　　第八条　各单位按照规定建设的人防工程，应当列入市计划委员会的年度固定资产投资计划或者市城乡建设委员会的建设计划。
　　由国家专项投资新建的人防工程，应当列入市人防办的人防工程建设计划，并向市计划委员会备案。
　　第九条　建设单位在城镇结合民用建筑建设的人防工程，应当按照国家和本市规定的建设标准进行建设。
　　第十条　市人防办参加对公共建筑的初步设计和总建筑面积１０万平方米以上的新建住宅工程、危旧房改建工程的规划设计方案的审查。
　　总建筑面积１０万平方米以下的新建住宅工程和危旧房改建工程的规划设计方案由市人防办专项审查后，报市城市规划管理局审查批准。
　　经审查批准的人防工程的规划设计，不得擅自改变；确需改变的，应当报原审批机关批准。
　　第十一条　按照规定应当建设人防工程的工程建设项目，由于客观条件限制或者其他原因不宜建设人防工程的，经市人防办审查批准，可以易地集中建设人防工程。
　　第十二条　人防工程应当按照规划确定的建设规模、防护要求和使用效能进行设计，并应当符合国家规定的设计规范和设计标准。
　　人防工程的出入口以及采光、通风、采暖、防水、防火、供电、照明、给排水、噪声处理等设计，应当采取相应措施符合平时使用的要求，并在设计中同步完成。
　　第十三条　承担人防工程设计任务的单位应当具有国家规定的工程设计资格证书和相应的人防工程设计资质等级。
　　第十四条　人防工程的建设单位，应当将人防工程的初步设计和施工图设计报送市人防办，经审查批准发给《人防工程设计审核批准通知单》。
　　第十五条　按照规定需要建设人防工程的建设单位，应当持市人防办核发的《人防工程设计审核批准通知单》或者《防空地下室易地建设证明书》向规划管理部门申请办理《建设工程规划许可证》。
　　第十六条　人防工程的施工应当按照批准的施工图设计进行，并符合国家规定的防护标准和质量标准。
　　安装、使用的人防工程专用设备和防水材料应当符合国家规定的标准，并经国家和本市有关部门认定。
　　第十七条　人防工程的建设单位应当按照《北京市建设工程质量条例》的规定，向质量监督机构办理工程质量监督注册。
　　人防工程管理部门依法对人防工程的施工质量进行监督检查。
　　第十八条　人防工程竣工应当经人防工程管理部门验收，并由建设工程质量监督机构进行质量核定。未经人防工程管理部门验收或者质量核定不合格的人防工程，不得交付使用。
　　第十九条　建设单位应当在人防工程竣工验收合格后，按照规定移交人防工程的档案资料。
　　第二十条　人防工程的规划、设计和建设单位及其有关人员应当遵守国家规定，依法保守人防工程的秘密。
　　参观人防工程，应当按照国家和本市的规定，经有关部门审查批准。
第三章　人防工程的维护与使用
　　第二十一条　本市鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务。
　　人防工程管理部门对人防工程的维护管理进行监督检查。
　　公用人防工程的维护管理由人防工程管理部门负责。
　　有关单位应当按照国家规定对本单位已经修建或者使用的人防工程进行维护管理，使其保持良好使用状态和防护能力。
　　第二十二条　人防工程的维护管理应当执行国家规定的技术规程，实行分工负责的原则。
　　公用人防工程应当按照国家规定，由所在地的人防工程管理部门负责组织本地区的有关单位出工维护。有关单位出工确有困难的，可以按照市物价局和市人防办规定的标准出资委托人防工程管理部门维护。
　　第二十三条　人防工程的建设或者使用单位应当确定专职人员负责人防工程的维护管理，建立、健全人防工程维护管理的各项规章制度，发现安全隐患及时处理并向人防工程管理部门报告。
　　人防工程管理部门应当加强对人防工程使用安全的监督检查。对可能造成人防工程重大安全隐患的行为，人防工程管理部门有权予以制止。
　　第二十四条　禁止下列侵害人防工程的行为：
　　（一）在人防工程内生产和储存爆炸、剧毒、易燃、放射性和腐蚀性物品；
　　（二）进行影响人防工程使用或者降低人防工程防护能力的作业；
　　（三）向人防工程内排入废水、废气和倾倒废弃物；
　　（四）破坏人防工程的行为。
　　确需进行可能影响人防工程使用或者降低人防工程防护能力的作业，应当报人防工程管理部门批准，并在采取有效安全措施后进行。
　　第二十五条　任何组织或者个人不得擅自拆除人防工程；确需拆除的，应当报人防工程管理部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。
　　补偿被拆除人防工程的标准由市人防办提出，报市物价局批准。
　　第二十六条　任何组织或者个人不得擅自改造人防工程；确需改造的，应当报人防工程管理部门批准，在按照人防工程有关技术规范采取有效安全措施后进行，并不得改变人防工程的主体结构和降低人防工程的原有防护能力。
　　第二十七条　平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。
　　使用人防工程从事经营的，经营者应当持《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，向有关主管部门申请办理相关证照。
　　平时使用人防工程，应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。具体收费办法和收费标准由市人防办提出，报市物价局批准。
第四章　法律责任
　　第二十八条　在城镇新建民用建筑，违反国家和本市有关规定不修建人防工程的，人防工程管理部门对当事人给予警告、责令限期修建，并可处以１０万元以下罚款。
　　第二十九条　不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人防工程，致使人防工程验收不合格的，由人防工程管理部门对当事人给予警告、责令限期改正，并处１万元至５万元罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失。
　　第三十条　侵占人防工程的，由人防工程管理部门对当事人给予警告、责令限期改正，可以对个人并处５０００元以下罚款，对单位并处1万元至5万元罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失。
　　第三十一条　违反本规定，有下列行为之一的，由人防工程管理部门对当事人给予警告、责令限期改正，可以对个人并处５０００元以下罚款，对单位并处１万元至５万元罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失：
　　（一）擅自改造、改变人防工程主体结构的；
　　（二）擅自拆除人防工程设备设施的；
　　（三）未采取有效安全措施，擅自进行影响人防工程使用或者降低人防工程防护能力的作业，或者采用其他方法危害人防工程的安全和使用效能的；
　　（四）拆除人防工程后拒不补建的；
　　（五）向人防工程内排入废水、废气或者倾倒废弃物的。
　　第三十二条　违反本规定，故意损坏人防工程设施或者在人防工程内生产和储存爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品，尚不构成犯罪的，依照治安管理处罚条例的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条　人防工程管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五章　附则
　　第三十四条　本规定执行中的具体问题，由市人民政府人民防空办公室负责解释。
　　第三十五条　本规定自１９９８年５月１日起施行。１９８６年８月１５日市人民政府发布的《北京市实施〈人民防空工程维护管理规定〉的细则》同时废止。
发布部门：北京市政府　发布日期：日　实施日期：日　(地方法规)
《物权法》引发维权高潮亟待配套法规出台
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　 日 15:32 云南日报网
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业主状告民防局
日，北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局一案在北京市朝阳区人民法院开庭审理。该局被诉向小区物业管理公司——北京珠江世纪物业管理有限公司(以下简称珠江物业)颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。
19名业主的代理人、北京市义派律师事务所律师樊建利告诉记者，6月，珠江物业以已经拿到了北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》为由，称业主在作为小区地下车库使用的人防工程内停车，除了原来要交的120元管理费，每月还要多交300元租用费，业主对此十分不满。
为此，业主多次与珠江物业协商，一直未能达成一致，于是诉至法院，珠江物业被列为第三人。业主称，朝阳区民防局在给珠江物业颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》时，没有告知业主，行政程序违法，侵害了小区业主的利益，珠江物业不具有小区地下人防工程的所有权和合法使用权，请求法院判令朝阳区民防局撤销颁发给珠江物业的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》。
物权法能解决所有纠纷吗
“随着《物权法》的实施，由车位、绿地等小区公共设施引发的纠纷将会越来越多。”多名律师和学者表示，“一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。”中国人民大学法学院教授杨立新表示。
北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“小区的车位分为地面车位和地下车位两种，目前地面车位大多是占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车，理应属于业主共有。”
对于经常引发纠纷的停车位收费问题，毕文强认为分两种情况：权属归开发商的，当然要交停车费，归业主共有的，交费应该由业主委员会决定。“尽管《物权法》已经实施了，但目前还存在两个法律盲点：对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，停车费怎么收取？”
毕文强认为，《物权法》没有对地下车库的权属做出明确规定，规定通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，“业主和开发商、物业公司只有地位平等才可能约定，在现实中，大多数小区业主是分批入住的，双方存在着严重的知情权不对等。当一方很强势的时候，就没有可能进行约定，这一规定的操作性会大打折扣。”
北京市忆通律师事务所律师秦兵提出了地下车位的另一个问题，“实践中，许多商品房小区都是把地下人防工程作为车库使用的，但它的权属问题处于真空地带，近年来由此引发的纠纷层出不穷，各个案件判决结果不一，亟待有一个明确规定。”
毕文强表示，法律不需要无限细化，解决纠纷要靠物业公司和业主的协商，协商不了，只能诉诸法律。《物权法》首次提出了“建筑物区分所有权”的概念，这其实已经给了业主维权很大的空间，具体案件具体分析，法院、法官也应该有所作为。对于业主来说，争取权利的最佳途径就是成立业主委员会。
法律真空呼唤配套法规
北京罗马嘉园19名业主状告珠江物业一案的庭审印证了律师和学者的观点。在《物权法》实施之前，无论是《人民防空法》，还是《北京市人民防空条例》，或是《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》中，都没有明确人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟该归谁所有，业主们寄予厚望的《物权法》对此也没有明确规定。
庭审中，北京市朝阳区民防局的代理律师表示，《人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。《人民防空法》同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律中并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。
北京市朝阳区民防局在答辩中表示，根据北京市的相关规定，凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施。开发建设单位不得随地而建设出售，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。根据朝阳区政府的规定，辖区内公共人防工程一律由区人防办公室实行统一管理和开发。因此，业主们在起诉书中提出的小区内的地下人防工程属于原告共有，没有依据。
“罗马嘉园的地下人防工程是由小区开发商投资建设的，由珠江物业进行管理，19名业主没有使用管理权，也没有收益权，因此，原告和人防工程没有任何利益关系。”珠江物业的代理人在庭审中表示，朝阳区民防局颁发《人防工程使用证》时不需要通知业主。
2005年4月，曾经被称为“北京地下人防工程确权第一案”的华清嘉园甲15号楼9名业主认为，北京市海淀区人防办将地下人防工程“出租”给闲散人员，扰乱了小区生活，于是联名起诉，要求法院确定人防工程所有权归业主所有，北京市海淀法院一审判决认为业主不是人防工程投资人，从而驳回了业主的全部诉讼请求，终审判决维持。
秦兵认为，住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计算入销售成本，人防工程应归开发商所有；如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示，否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。
此案没有当庭判决，樊建利表示，希望这个案件能够促使地下人防工程确权问题的解决，有关部门应尽快出台相关规定或司法解释。
日，最高人民法院公布了首次统一制定的司法解释立项计划，《物权法》司法解释位列榜首，但截至目前，尚未有有关《物权法》的司法解释出台。
来源：中国消费网
本帖于日10时35分被dlhmail修改
本帖于日10时46分被dlhmail修改
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
dlhmail －－ 还是南城混
支持版主!物业不会反对我们的主张,
坚决要求维护业务利益，尽快成立业主委员会
还是回到质量问题上来吧，物业答应我的解决问题时间已经过了
不知道解决了没有呢
支持版主，坚决维护我们的合法权利。
支持。坚决反对将人防工程出租或挪作他用。
反对出租B3层，否则根本无法控制外来人员进出，小区安全是重大隐患。
> 冠城名敦道之收房系列--之九---关于B3层人防建筑使用问题的业主态
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