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房屋拆迁时，实际经营的承租人如何获得补偿款？
【 】拆迁补偿安置中，的利益经常受到侵害。法律未规定拆迁人应当与实际使用房屋进行经营的承租人直接签定补偿合同，直接想承租人进行补偿。只是规定承租人和出租人未就解除合同达成一致的，应进行房屋调换，租赁合同在调换后的房屋内继续履行。实践中，承租人的损失一般需要向取得补偿款的出租人（本案中事实上为转租人）主张。依相关法规规定，实际经营的承租人可以获得的补偿包括（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。事实上，实际经营的承租人，就被拆迁房屋为营业地址申办的营业执照、经营许可证、卫生许可等其实成本更高，但此项损失不在法律规定补偿之列。案例：出租期间房屋遇拆迁，承租经营人有权获得经营损失的补偿　　日，胡某将本市武昌路某处公有非居住房屋出租给陆某（后任A公司经理）使用，租期至次年7月5日止。合同签订后，胡某向所在地公房出租人提出申请获准转租。2002年7月，胡某为出租方、A公司为承租方签订房屋租赁合同一份，约定胡某将本市武昌路某处公有非居住房屋出租给A公司作为营业使用，期限至日。　　日，有关部门发布房屋拆迁公告，将上述房屋纳入拆迁范围。日，胡某与拆迁人签订非居住房屋拆迁补偿安置协议，由拆迁人支付货币补偿款元，并补偿胡某停产停业损失1万元。同年5月，胡某与拆迁人签署各类费用发放汇总表，其中调整非居住部分中停工停业补偿费为3万元、装潢补贴费为2万元。因向胡某索要拆迁补偿款不成，A公司遂起诉至法院，要求胡某支付停产停业费3万元、装潢费2万元、营业执照一次性补偿费6万元，合计11万元。胡某辩称：日，A公司就明知系争房屋将会被拆迁，亦明知可能导致的损失，在此情况下未就拆迁后补偿进行书面约定，应当认为A公司已认可自行承担损失，其无权向己方请求补偿。系争房屋被拆除，双方之间租赁合同自行解除。在双方租赁合同到期终止的情况下，己方作为实际经营人，有权获得停产停业损失的补偿，要求法院驳回A公司的诉讼请求。　　法院认为，胡某与拆迁人、拆迁实施单位签订非居住房屋拆迁补偿安置协议时，其与A公司的房屋租赁关系尚未终止。A公司是利用系争房屋进行经营的承租人，亦是因拆迁造成停产停业实际损失的经营人，理应获得停工停业补偿费及与租赁面积相应的装潢补贴费。胡某关于A公司明知系争房屋拆迁可能导致的损失，但未就拆迁后补偿进行书面约定，缺乏事实和法律依据。胡某关于双方之间租赁合同自行解除，A公司不存在停产停业损失的意见，与事实不符。A公司请求的“营业执照一次性补偿费”，鉴于拆迁补偿安置款中无此项或相近项目，该项诉讼请求没有依据，对此不应支持。据此法院判决：（1）胡某支付A公司停工停业补偿费3万元、装潢补贴费2万元；（2）A公司其余诉讼请求不予支持。
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房地产企业收到拆迁补偿款的会计与税务处理
来源：转自互联网
为了鼓励房产开发建设，当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对此分析如下：
一、会计处理
当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号&&政府补助(2006)》的规定来处理。企业按照&招拍挂&确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。
根据《企业会计准则第16号&&政府补助(2006)》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。根据《企业会计准则第16号&&政府补助(2006)》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号&&政府补助(2006)》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：
(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得土地主要是用于开发，其土地成本构成存货的一部分，取得的土地返还款属于已经发生的相关费用。所以会计处理上直接计入当期损益比较妥当，并且与企业所得税处理可以保持一致。
根据《企业会计准则应用指南&&会计科目和主要账务处理》的规定：确认的政府补助利得，借记&银行存款&、&递延收益&等科目，贷记&营业外收入&。
因此，房地产企业收到政府返还的&土地出让金&或政府给予奖励款，应视与资产还是收益相关的政府补助，按上述规定核算，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减&开发成本&。
二、税务处理
房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。
(一)企业所得税处理
根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2009〕87号)的规定，企业在日至日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额;重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
基于以上政策规定?房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上属于财政性资金，应视为收入处理，税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规定，针对该拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要缴纳企业所得税的。
例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000万元。如200万元为不征税收入(该项收入当年用于管理部门的管理费用为100万元)，则2011年第三季度应纳税所得额仍为1100万元()。如100万元不属于不征税收入，则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100万元也允许税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应纳税所得额为1200万元()。
(二)土地增值税处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是&净支出&，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
例如：某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但收到政府拆迁补偿补助300万元，则在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。
(三)营业税处理
拆迁补偿收入是否缴纳营业税，要视不同情况处理。如果房地产企业征地后自行负责拆迁，而不是受政府委托，其取得的政府补助收入，不属于营业税应税收入，不需要缴纳营业税。如果企业是受政府或其相关部门委托进行拆迁，其取得的拆迁补偿收入，则属于营业税中的&服务业&&代理业&收入，应就其代理差额收入缴纳营业税。《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔号)第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照&建筑业&税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于&服务业&&代理业&行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。【】 责任编辑：zhwk
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刘春岭与北京市大兴区旧宫镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00725号上诉人（原审原告、反诉被告）刘春岭，男，日出生。委托代理人刘国俊（刘春岭之父），日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京市大兴区旧宫镇人民政府，住所地北京市大兴区旧宫中路88号。法定代表人冯秀海，镇长。委托代理人胡玉鹏，北京市博喻律师事务所律师。上诉人刘春岭因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第9521号民事判决，向本院提起上诉，本案现已审理终结。2013年7月，刘春岭诉至原审法院称：日，我在北京市大兴区旧宫镇人民政府（以下简称旧宫镇政府）工作人员指导下，与旧宫镇政府签订了房屋拆迁货币补偿协议并已履行完毕。同年8月28日，我又与旧宫镇政府完成了货币补偿协议、购房协议、补充协议三个合同，并选定安置房1502号。日，旧宫镇政府在事隔三年后单方作废了上述三个合同，未交付拆迁安置房。旧宫镇政府的行为违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条的规定。我起诉要求：1、旧宫镇政府继续履行合同并发放我日至日的周转金43104元、装修补贴10840元、燃气报警器补贴520元、其他补贴16257元、违约金10296元，共计81017元；2、旧宫镇政府给付我购房剩余拆迁补偿款160590元的利息（自日起至日止，按银行三年定息存款利率计算）；3、旧宫镇政府补偿我租房费用（自2012年1月起至交付安置房钥匙止，按每月2500元计算）；4、诉讼费由旧宫镇政府承担。旧宫镇政府辩称：刘春岭系旧宫二村被拆迁人胡××之子，刘春岭与田××于日协议离婚，离婚协议约定，3号22间房屋中楼下一层房屋所有权属于刘春岭父母所有，楼上所有的房屋是协议人二人的，现双方约定属于协议二人的全部房屋的一半赠与儿子刘××所有，刘春岭自愿放弃该房屋的所有权。2009年6月，旧宫东站拆迁工作正式启动。我单位作为该项目拆迁人，经过与旧宫二村、胡××家庭成员协商，认为此院具有三个已婚家庭，对该户作出分户处理，分户结果为：胡××合法占地面积为148.8平方米，建筑面积141.2平方米，田××合法占地面积为64平方米，建筑面积64平方米。当时胡××及其丈夫刘国俊对此都表示认可，日，田××在住宅房屋拆迁货币补偿协议上签字。日，田××找到我单位，称刘春岭已在住宅房屋拆迁货币补偿协议上签字并选房。后经询问我单位工作人员得知：刘国俊在田××签字当晚找到我单位工作人员称全家已同意让刘春岭签字，在刘国俊的误导下，我单位工作人员又让刘春岭签字并上报了材料。我单位了解情况后，多次找到胡××、刘国俊、刘春岭、田××协调此事，均未能达成一致意见。2012年11月，回迁安置房正式交付。日，我单位召开党委扩大专题会议，就刘春岭、田××《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》自检自查中发现的问题进行纠错，经集体研究形成兴旧字（2012）23号决议：一、旧宫二村长乐街西十二条3号院产权人为胡××、田××；二、废止我单位与刘春岭签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》；三、将我单位与刘春岭签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》中被拆迁人更正为田××。日，我单位与田××签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》。刘春岭采取误导甚至欺诈的手段蒙蔽我单位工作人员致使产生产权人姓名变更的事情发生，刘春岭的行为违背了诚实信用原则，刘春岭与我单位签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》无效。日我单位给刘春岭办理了领取安置剩余拆迁款160590元的工商银行存折，但并未将存折交给刘春岭，后刘春岭通过挂失手段将此款转移至其名下。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，我单位不同意刘春岭的诉讼请求。反诉要求：1、判令我单位与刘春岭签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》无效；2、判令刘春岭返还安置剩余拆迁补偿款160590元；3、反诉费用由刘春岭承担。刘春岭针对反诉辩称：1、拆迁是拆迁人员的本职工作，他们是内行，我是外行，我不可能误导他们。2、拆迁工作始终都是在旧宫镇政府工作人员指导下完成的，有很多人在场，不存在欺诈胁迫。3、旧宫镇政府知道楼房一层是我母亲胡××，楼房二层是违章建筑，旧宫镇政府的文件明确规定违章建筑一律无偿拆除，显然64平方米是从楼房一层分出来的。我已经再婚生子，在外租房住，由我签订拆迁协议，将回迁安置房给我，既合法又在情理之中，根本没有错。4、只有执法机关才能依法撤销合同，旧宫镇政府是行政机构，无权单方作废合法生效的合同。我也没有违反法律规定。综上，我要求依法驳回旧宫镇政府的反诉请求。原审法院经审理认为：刘春岭采用欺诈手段与旧宫镇政府签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》及日签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》，损害了国家利益，上述协议应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。刘春岭基于无效合同，要求旧宫镇政府继续履行合同，要求旧宫镇政府发放其日至日的周转金43104元、装修补贴10840元、燃气报警器补贴520元、其他补贴16257元、违约金10296元，给付其购房剩余拆迁补偿款160590元的利息，补偿其租房费用，均没有法律依据，法院对刘春岭的诉讼请求均不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；刘春岭基于上述无效的协议取得的安置剩余拆迁补偿款160590元，应当返还给旧宫镇政府。旧宫镇政府要求刘春岭返还安置剩余拆迁补偿款160590元，符合法律规定，法院应予支持。刘春岭针对旧宫镇政府反诉提出的答辩意见，没有证据支持，法院不予采纳。据此，原审法院于2013年10月判决：一、刘春岭与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》无效；二、刘春岭于判决生效后十日内返还北京市大兴区旧宫镇人民政府安置剩余拆迁补偿款十六万零五百九十元；三、驳回刘春岭的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘春岭不服，以双方所签协议有效，旧宫镇政府应履行合同义务为由，上诉至本院，请求依法改判。旧宫镇政府同意原审判决。经审理查明：刘春岭系刘国俊、胡××之子。刘春岭与田××原系夫妻关系，二人生有一子刘××。日，刘春岭与田××协议离婚，离婚协议约定，3号22间房屋中楼下一层房屋所有权属于刘春岭父母刘国俊、胡××所有，楼上所有的房屋是协议人刘春岭、田××的，现双方约定属于刘春岭、田××二人的全部房屋的一半赠与儿子刘××所有，刘春岭自愿放弃该房屋的所有权。2009年6月，地铁亦庄线旧宫东站拆迁工作正式启动，旧宫镇政府为该项目拆迁人。旧宫镇政府经过与旧宫二村、胡××家庭成员协商，认为3号院有三个已婚家庭，对该院作出分户处理，分户结果为：胡××合法占地面积为148.8平方米，建筑面积141.2平方米；田××合法占地面积为64平方米，建筑面积64平方米。日，胡××与旧宫镇政府签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》；同日，田××与旧宫镇政府签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》。日早晨，刘国俊和刘春岭到旧宫二村拆迁办公室找到拆迁工作人员，刘国俊称：经全家协商一致，田××同意，把田××本人签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》产权人名字换成刘春岭，要求让刘春岭签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》。旧宫镇政府拆迁工作人员未与田××核实，即让刘春岭签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》并报审。日，田××在选购安置房过程中发现没有其签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》，未能选购安置房；刘春岭与旧宫镇政府签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》《拆迁安置购房协议》，刘春岭合法建筑面积64平方米，拆迁补偿款为365792元，刘春岭选购了1502室房屋，购房款为241202元，旧宫镇政府支付刘春岭安置用房面积周转费36000元；拆迁补偿款加上周转费扣减购房款后旧宫镇政府应支付刘春岭剩余拆迁补偿款160590元。日，旧宫镇政府为刘春岭办理了领取安置剩余拆迁补偿款160590元的工商银行存折，但并未将存折交给刘春岭。后经旧宫镇政府拆迁工作人员确认，田××不知道刘春岭与旧宫镇政府签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》的情况。旧宫镇政府了解上述情况后，多次找到胡××、刘国俊、刘春岭、田××协调此事，但均未能达成一致意见。日，田××同意在回迁房房产证上写其本人及其儿子刘××的名字，其与刘××为拆迁回迁房的共有产权人；田××同意放弃拆迁补偿协议中拆迁剩余补偿款160590元，只要回迁房。日，旧宫镇政府召开党委扩大会议，专门就刘春岭、田××《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》自检自查中发现的问题进行集体研究，形成兴旧字（2012）23号决议：一、3号院产权人为胡××、田××；二、废止拆迁人与刘春岭签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》；三、将拆迁人与刘春岭签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》中被拆迁人更正为田××。日，旧宫镇政府与田××签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》，旧宫镇政府已将1502室回迁安置房交付给田××。另查明，日，刘春岭采用挂失换折方法将剩余拆迁补偿款160590元转移到其名下；日，刘春岭支取本息162800元。日，刘春岭领走其与旧宫镇政府签订的加盖作废章的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、离婚证、离婚协议书、《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》、《拆迁安置购房协议》、日会议记录、兴旧字（2012）23号决议、刘春岭工商银行存折、日刘春岭的收据、证人证言等证据在案佐证。本院认为：根据查明事实，刘春岭采用欺诈手段与旧宫镇政府签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《住宅房屋拆迁货币补偿协议补充协议》及《拆迁安置购房协议》。因该拆迁项目为地铁亦庄线旧宫东站项目，项目施工、安置均由国家出资，刘春岭没有签约及安置资格，如履行上述协议，势必损害国家利益，故上述协议应属无效。刘春岭认为上述协议有效的上诉请求，本院不予支持。因无效的合同自始没有法律约束力，故刘春岭基于无效合同，要求旧宫镇政府继续履行合同的上诉请求，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、所作处理并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1197元，由春岭负担（已交纳），反诉案件受理费1756元，由刘春岭负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费3512元，由刘春岭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　珊审　判　员　　史　伟代理审判员　　赵银豪二〇一四年三月二十五日书　记　员　　左　峥
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