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时间：2015-01-12 01:06
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同比和环比
高房价不能全怪开发商
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高房价不能全怪开发商
高房价不能全怪开发商
地方政府坐享70%收益 高房价不能全怪开发商
&&&&&&& 在开发商被“妖魔化”的同时，土地供不应求造成地价飞涨，加上保障房建设缺失，地方政府无疑才是推高房价的幕后庄家。
&&&&&&& 12月2日，万科总裁郁亮给全集团两万多名员工发邮件，宣布万科销售顺利达到千亿元，从1998年不足12亿元的销售额，到2010年突破1000亿销售规模，房改12年以来，万科用惊人的发展速度成为全球销售额最高的住宅开发商，为中国房地产历史揭开了新的一幕。
&&&&&&&& 万科的高速发展可谓中国房地产行业的一个缩影，从1998年房改至今，房地产行业的高速发展造就了一批“巨无霸”级别的开发商；但与此同时，开发商这一群体从诞生至今便一直与“暴利”、“高房价”、“腐败”脱不了干系，房地产开发商成为国内最负面的企业群体。
&&&&&&& 在房价攀升、民怨沸腾的背后，值得我们思考的是，开发商真的是高房价的罪魁祸首？在房地产暴利链条里，谁才是最大的受益者？
天使与魔鬼
&&&&&&& 从1998年房改至今，随着城市化浪潮的快速推进，释放了大量市场需求，带动了房价的节节攀升，也成就了大批高速成长的上市房企，像深圳派系的万科、中海、招商、金地、华侨城，粤派的富力、合生、雅居乐、保利、恒大，均是从籍籍无名的小企业发展到如今在国内举足轻重的大型上市企业。
&&&&&&& 以保利地产为例，该公司在2006年上市之时，全年销售额仅为85.65亿元，但截至今年前11月，保利销售额已经猛增至571亿元，复合增长率高达84%，发展速度让许多非房地产企业望尘莫及，龙头企业万科2009年与2010年销售额更超越美国最大的住宅企业帕尔迪公司，成为地球上最大的住宅开发商，王石更预言，未来世界前十大开发商将来自中国。
&&&&&& 但与此同时，这些靠着房地产而一举暴富的开发商却始终被舆论推向风口浪尖，“暴利”、“推高房价”、“贪污腐败”每一样都跟他们脱不了干系，尤其是随着近年来房价的过快上涨，开发商几乎被彻底“妖魔化”。
&&&&&&& 由福布斯中文版和中国建设银行在北京发布2010年《中国私人财富白皮书》报告显示，由于房地产价格近十年持续攀升，房地产行业的可观利润造就了11.6%的千万富豪，在投资方面，千万富豪选择房地产投资的超过六成，房地产几乎成了暴利的代言词，自然引发民众的“千夫指”。
&&&&&&& “中国房地产开发商就是中国最大的倒卖商、皮包商与中间商，大多数开发商自己并不建房，规划由政府部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商仅仅是扮演着中间人的角色，因此它们并不是真正意义上的企业”， 社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海认为。
&&&&&&&& 2009年风靡全球的电视剧《蜗居》由于揭露房地产圈黑幕，在社会上引起热烈反响，最后盛传因惹恼开发商遭停播。一部原创长篇小说《房地产官商勾结惊人黑幕：原罪》在网上连载获得非常高的点击，该小说描写了房地产领域的官商勾结、暗箱操作、中饱私囊的种种怪现状，构成了一幅触目惊心的房地产百丑图。
&&&&&&& 难怪连被称为开发商集团“代言人”的华远集团总裁任志强也承认，自己是全国人民最想揍的第三个人。
&&&&&&& 在开发商被高度“妖魔化”的同时，我们也必须看到，在房地产这条暴利的产业链里，开发商确实占有了不小的利润，但大部分的利润通过土地出让流入到地方政府的口袋里。
&&&&&& “开发商被妖魔化，这实际上是一种错误的社会道德观”，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，对于开发商的“暴利”，社会的理解存在不少误区，首先大家经常看到的上市房企收益确实十分可观，但这只是对一部分有开发项目的企业而言，由于房地产开发受制于政府的土地供给情况，拿不到地就无法开发，很多中小开发商的生存环境并不如想象中的好。
&&&&&&& 除此之外，董藩认为，从产业发展理论角度看，每个产业都要经历诞生、成长、扩张、衰退、淘汰等各个发展阶段，现时房地产虽然正处在成长和扩张期，但总有到达衰退与淘汰的一天，“从经济学角度来看，房地产开发商只不过是一个生产企业，它无法控制房价的涨跌，只有供求关系紧张，房价才会上涨，供不应求的背后，更重要的是土地的供不应求”。
&&&&&&& 实际上，土地供不应求已经是老生常谈的问题，尽管中央政府近几年均制定规模庞大的土地出让计划，但几乎每年都无法达标，2010年初国土部制定了18.5万公顷供地计划，但按照开发商上报数据，截止今年10月底住宅用地供应仅为3.6万公顷左右，无法完成目标已经是大概率的事情。
&&&&&&& 土地的供不应求，自然造成土地价格的快速上涨，这无疑是推高房价的最重要原因之一。
&&&&&& “现在你买一套30000元/平米的房子，其中20000元/平米是用于支付土地出让金，这意味着房地产的大部分利润都留到了地方政府的口袋里”，知名经济学家郎咸平表示，<span style="COLOR: #09年，全国土地出让金达1.59万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%，2010年更有可能突破2万亿，土地出让金创新高没关系，但关键是它并没有取之于民用之于民，保障房建设一直喊没钱，中低收入阶层居住问题一直解决不了，这才是目前中国房地产最核心的矛盾。
&&&&&& 正如温总理所言，房价不仅有市场管理的部分，还有政府应该管理的部分，政府应该管的是保障性住房，解决中低收入者的居住难题，但保障房的缺失，恰恰是地方政府消极对待造成。
&&&&&&& 由此来看，在开发商被“妖魔化”的同时，土地供不应求造成地价飞涨，加上保障房建设缺失，地方政府无疑才是推高房价的幕后庄家。
政府八年七调楼市 "合理房价"何时现?
&&&&&&&& 从2003年以紧缩信贷为主的&#号文”开始，房地产调控整整进行了8年，但除了金融危机发生的2008年，当政府每一次推出国N条，随之而来的都是房价的报复性上涨，一次又一次地证明国N条的失败。
&12月2日，在各大门户网站的页面上，一条标题为“”的新闻几乎都被挂在最显眼的位置，一位网友在跟帖里留言:“信了第一回又信了第二回，还会信第三回吗？”
从2003年以紧缩信贷为主的&#号文”开始，房地产调控整整进行了8年，但除了金融危机发生的2008年，当政府每一次推出国N条，随之而来的都是房价的报复性上涨，一次又一次地证明国N条的失败。
在这场调控与房价的“八年抗战”中，中央调控为何屡战屡败？温总理所说的“合理房价”何时才能实现？
调控打在海绵上
从2003年的121号文件、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”与&#”……到今年的“新国十条”，调控政策与房价进行了八年抗战，但除了金融危机发生的2008年，楼市调控之拳犹如打在“海绵”软弱无力。
“应该说中央调控的目的是好的，但每一次调控都没有打到点子上”，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹向网易房产表示，以&#”政策为例，政府本希望能通过调结构增加中小户型商品房供应，但实际效果并不理想，开发商有许多钻空子的办法，到了2008年政府希望通过信贷紧缩抑制房价，结果碰到金融危机，开发商不愿意拿地且降低开工量，造成2009年供不应求加剧，供需缺口引发了这两年房价的暴涨，最后造成了“弄巧反拙”的结果。
对于秦虹的看法，华东师大商学院地产系主任华伟也表示认同，他认为，房地产调控之所以出现屡败屡战，一方面是因为统计局没有为中国的房地产调控提供准备、稳定、连续、科学的数据；另一方面，地方财政又依赖于土地财政，所以对它有利就执行，不利就打太极拳，从而造成地方政府执行不力，细则就被架空。
以保障性住房为例，2009年发改委明确规定，全国土地出让金净收益10%将用于保障廉租房建设，但根据早前审计署发布的调查结果显示，有22个城市土地出让金并没有投入保障房建设，再多的规定最后只不过成为一纸空文。
中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为，地方政府的兴趣并不在于控制房价，因此他们还要靠高房价来进一步拍卖土地，所以我们的房地产表面上是市场经济，房地产的市场经济根子是非市场的，根子是非市场的，在市场末端搞市场机制，当然是一塌糊涂了。
合理房价的解决之道
但随之而来的房价报复性上涨，相信连老百姓甚至是总理本人也意料不到。房改12年已经过去，但合理房价何时才能实现？
“温总理表示有信心在任期内将房价控制在合理的价位，但什么才是合理的价位？总理并没有解释”，顾云昌接受网易房产采访时表示，按照国务院文件的阐述，房地产调控的目的是为了遏制房价过快上涨，以此来看调控的目的已经达到；但老百姓却希望房价能下降10%、20%甚至50%，到底什么才是合理房价？社会对此并没有达成共识。
他举了一个例子:夏天大家都爱穿T恤，老板买的是1000元/件，一般员工买的是100元/件，但大多数农民工买的是10元/件，那T恤的合理价位是多少？这显然是没有答案的问题，因为有钱人需要名牌，老百姓则需要性价比的产品，因此合理价格并没有固定标准，最重要的是各阶层各取所需。
“房子也一样，合理房价并没有一个标准的答案，富人我们随他买30万元/平米的汤臣一品，但只要夹心层有经适房为他们服务，低收入阶层则可以安心地居住在廉租房，不同阶层各取所需，这才是实现合理房价的根本之道”，顾云昌表示，中央调控与其天天和房价作斗争，还不如转换思维，把精力放在保障性住房上，只有坚持商品房与保障房两条腿一起走，才能解决老百姓“住有所居”的愿望，真正实现合理房价。
解铃还须系铃人
回顾1998年房改启动时，当时的设想是建立以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，但随着2003年国务院“18号文”的颁布，经适房的主体地位被商品房正式取代，房价也进入波澜壮阔的上涨通道。
解铃还须系铃人，在保证房地产作为国民经济支柱产业的前提下，要实现温总理所说的合理房价，提高保障房在住房供应体系中的比重，无疑是目前最可行的办法。
据悉，住建部日前在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420万套，且公共租赁房将占主要部分。
中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，从本次的保障房计划来看，可以说是对2003年“18号文”的一次“矫正”，如果保障房建设能跟得上计划，无论是对于抑制高房价乃至整个房地产市场的健康发展都能起到很好的推动作用。
“房地产调控的困局，在并无实质性制度变革的情况下，1000万套保障性住房表明中央政府是选择在不触动既有利益格局的前提下，寻找新的共赢方案，至少是根据各利益方的话语权能够接受达成一致的方案”，中信建投分析师魏凤春认为。
各方“分羹”房地产 高房价能全怪开发商？
&&&&&& 调查结果显示，政府才是高房价的最大受益者，其中土地出让金占到23%-27%，如果算上税费，政府从房价中分得的份额远超70%。而且，开发商的利润，大部分都用于重新购置土地了，由此可知为何调控政策在地方总是遭遇“软着陆”。&&
地方政府疯狂卖地 全国争现地王
15:22:50 来源:
&&&&&&& 核心提示：在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价将无惧调控而再续升势？
12月7日，北京CBD最高报价总和为238.29亿元的6幅地块在北京土地储备中心现场开标。 （CFP/图）
&&&&&&& 在一轮轮调控之后的年末，地王为何纷纷现身？这是否意味着房价将不可遏制地继续上涨？
&&&&&&& 在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。
&&&&&&& 12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标——意味着北京的新地王呼之欲出。这6宗地最高报价总和为238.29亿元——这将成为北京史上最高的总价“地王”。
&&&&&&& 不仅是北京。尽管“房地产调控”这个关键词基本贯穿了整个2010年，但临近年末的时候，仍在多个城市相继涌现“地王”——即在土地拍卖中以创出新高的价格被拍得的建筑用地。
&&&&&&& 距离29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月，更是地王频出——25日，广州、武汉、杭州三地的地王或单价地王问世；29日，温州拍出楼面价3.7万的新地王；30日，上海将年初卖出、后遭退回的地块以3倍价格作为底价再拍卖——成就了沪上新一任的地王。
&&&&&&& 同时，多个城市的地方政府为了争取完成年初制定的供地计划，无不快马加鞭地卖地——因为他们距离设定的供地计划还差一大截。可见，地王高潮仍然会在12月内掀起。
&&&&&&& 面粉贵了，想吃面包的人都在担心面包也会变贵。作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价将无惧调控而再续升势？
总是完不成的供地计划
&&&&&&&& 土地拍卖现场的各种景象和数据记录着2010年末“地王”的横空出世——
&&&&&&&&&一次次举牌：南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出。
&&&&&&&&一个个天价：从总价看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，即将问世的北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录。
&&&&&&& 一轮轮上涨：较拍卖的底价，南昌地王溢价率近200％，南京先后产生的两块地王溢价均在5倍以上，而上海即将拍卖的两幅退定地块，其底价即已是年初出让底价的3倍以上。
&&&&&& 11月以来，多个城市进入了“突击卖地”时间，因为他们要赶着完成年初制定的供地计划。
&&&&&&& 经过2009年房价大幅飙升后，地方政府似乎都对卖地“信心满满”：今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18.5亿平方米，与去年全国住房实际供地7.65亿平方米和前五年平均年度实际供地量5.47亿平方米相比，增幅翻倍甚至数倍。
&&&&&&& 不过，上半年全国实际供应土地5.6亿平方米，只完成当年计划的30％。其中，广州计划供应500万平方米，实际供应62万平方米，完成率仅12％，是当时全国完成率最低的城市。上半年实际供应量低于全年计划的城市还有深圳、重庆和嘉兴。而北京也仅为22％。到了第三季度，这些城市也未进行大规模的土地出让，所以只好在年底冲刺供地任务。
&&&&&&& 其实，供地计划是一笔“糊涂账”。从往年来看，各地地方政府几乎很少能完成年初制定的供地任务，计划落空已成为常态。广州甚至“动态调整”、一再修改供地计划：从年初的764万平方米，缩减到500万平方米，再到后来的200万平方米。
&&&&&&& 这跟今年前10个月土地市场低迷有关：中国指数研究院的数据显示，全国105个城市住宅用地楼面均价，1－4月是持续下降，经历了6－9月的小幅波动之后，10月又显著下降；105个城市溢价率方面，今年一季度同比增幅均保持在三位数以上，但4月之后便直线下降，6－10月则保持了同比负增长态势。
&&&&&&& 同时，根据中邮证券对前10个月数据的统计，开发商对土地购置面积增速提高，而土地购置费用增速下降，说明土地单价有所下降。总的来说，在11月之前，全国土地供应不多，价格也不高。
&&&&&&& 然而，今年政府加大了房地产调控力度，要求加大供地总量和保障性住房的供地量。在今年的18.5亿平方米供地计划中，保障性住房、中小套型商品房、大中高档房的占比各为33％、44％、23％。而且，国土资源部土地利用司司长廖永林曾经表示，今年的住房供地计划执行情况，将与地方的新增建设用地指标进行挂钩。对于没有按期制定住房供地计划，或者制定的供地计划不符合规定的，国土部将根据具体情况，扣减地方用地指标。
&&&&&&& 因此，地方政府为了达标，只好选择出让较大面积优质的地块——既能激活土地市场人气，也能卖出高价。从上述拍出的地王来看，多数属于市区的成熟和良好地段，都是引人垂涎的“肥肉”。
&&&&&&& 果然，从中国指数研究院的数据来看，全国120个城市11月土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，较10月份环比上升15％，同比增幅11％；楼面均价也较10月份的“谷底”价环比涨32％。
&&&&&&& 乘着这个势头，赶着达标的城市都“火上浇油”：据北京市土地整理储备中心数据统计，12月份北京拟入市的地块中，居住用地有24块，总面积达到433万平方米，较11月增长112％；武汉将在月内出让59宗地逾400万平方米，创该市单月最大供地规模。
&&&&&&& 但据国泰君安测算，每年对于住宅的刚性需求和改善性需求为新增建设面积10亿平方米，对应是每年6亿－8亿平方米的新增土地供应量。但目前无法达到这个数字的供给。
&&&&&&& 今年前11个月，全国120个城市累计供应住宅用地近4亿平方米。“尽管这个数字接近满足基本需求，但是算上投资型需求、开发商囤地等因素，土地还是相当紧张。”一位不愿具名的地产分析师表示，这种整体紧张的状态，为地王的产生形成了推波助澜的背景。“供地多了，也不绝对意味着商品房供应会多起来。”
&&&&&&& 从整体上来看，1996年－2009年，房地产开发企业累计购置土地面积共计37.8亿平方米，其中有12亿平方米处于持续闲置状态。2009年，北京和上海的土地闲置率高达42％和53％，远高于全国平均水平。
开发商不差钱
&&&&&& “我们对长期房地产市场是看好的。”滨江集团董秘李渊向南方周末记者表示，公司股东大会规定今年全年土地购置计划额度为110亿。11月25日，滨江集团以18.06亿竞得杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，对应楼面单价为2.57万/平方米，成为杭州单价地王。
&&&&&&& 对此，李渊表示，不要只看到这是价格高的地王，还要看到这个项目建设的容积率很低。“结合容积率来算，地价并不高。”李渊介绍，该项目的容积率为0.9，较高层项目的2－2.5要低很多。
&&&&&&& 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房价中所占的比例。对于居民而言，容积率越低，舒适度越高，但也可能意味着房价更高。
&&&&&&& 在日益高涨的房价下，要想在杭州这些一线城市“低成本获取优质土地”的可能性越来越小。海通证券就认为，虽然滨江集团在拿地风格上一贯谨慎，但是也不得不面临杭州地区土地成本不断上升的压力。
&&&&&&& 各地产商都面临着相似的问题。以温州地王为例，对于3.7万的全国最高楼面单价，温州当地的房地产人士却认为“不算高”，甚至超过4万都不意外。因为该地块附近的一些楼盘二手房在售单价已在4万以上，而未来这一地王开发后的住宅单价被预期在7万以上。
&&&&&&& 继续看涨的房价、快速的销售，是开发商敢于大举拿地的底气所在。尤其当凶猛的央企缺席各地的土地拍卖时，唱主角的则是具备资金实力的地产商。
&&&&&&& 近期卖地现场频频出现万科的身影：广州“广铁南站”地王争夺战中，万科与越秀城建结盟；南京地王的血拼中，万科周旋于雅居乐等地产商逾300轮的抢牌之中。尽管这两个地王都没拿下，但刚因年度销售逾千亿而创下世界纪录的万科，其在土地市场上的进取，表明了该市场的火热程度。
&&&&&&& 此外，保利、金地等知名开发商，也在瞄准近期全国土地的“招拍挂”。中信地产更有望以63亿拿下北京中服“地王”的其中部分。
&&&&&&& 财大气粗的地产商看起来“不差钱”。尽管历经年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，今年1－10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32％；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3％。
&&&&&&& 值得注意的是，29”新政后，开发商的“银根”却未明显收紧。10月份，房地产开发资金中新增国内贷款逾千亿，环比9月上涨了11.34％，同比增长18.83％。
&&&&&&& 海通证券研究员涂力磊曾预计，根据前10月的增速，开发商全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿明显增加。对于明年的房地产信贷，中金公司预料会较今年有所收紧，但市场反应不会比2008年更差。从资金的角度来看，明年地产投资和销售上升仍是大概率事件。
&&&&&&& 加上销售回笼以及海外流入的资金，开发商不至于陷入类似2008年的窘况，所以有实力的开发商敢于大胆拿地。“土地之于开发商，正如布匹之于裁缝。土地是开发商最重要的原材料，有钱就会争取去买地。”合富辉煌首席分析师黎文江说，没能力拿地的弱小地产商，如果支撑不住，将被淘汰出局。持续上涨的地价实际上成了行业洗牌的“天然因素”。
&&&&&&& 至于明年的土地市场，中金公司判断，保障房大量投资驱动下政府将力保土地市场规模，土地购置仍将维持高位，但增速下降；由于开发商资金压力加大，地价有望回落；供地郊区化趋势下地块位置品质将出现较大分化，位置好的地块溢价水平仍会较高。
疯狂的开始还是结束？
&&&&&&& 地王频现，直接“养肥了”地方政府。在今年头10个月，上海的土地出让金收入已达到1366.49亿，雄居全国之首；较2009年全年的1025.28亿都多出33.3％。而北京直到过了11月才迈过千亿门槛：头11个月，北京土地成交总价达到1068.49亿，超过了2009年全年的928.05亿、2008年的502.69亿。此外，大连和天津的土地收入也达到900亿左右，距离千亿关口近在咫尺。
&&&&&&& 但也有些城市显得落后。例如，广州前11个月的卖地收入222.37亿，仅为土地财政“千亿俱乐部”成员的五分之一。
&&&&&&& “从一线蔓延到四线甚至五线，越来越多的城市正在享受土地财政的欢愉和激情。”国泰君安的研究报告如此阐述。
&&&&&&&& 为地价“埋单”的是开发商。今年1－10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2％，占开发投资的比重达21％，全年预计将突破1万亿。同比近八成的增长、过万亿的投入、在开发投资中越来越大的占比，开发商用于买地的庞大支出预示着未来的风险。
&&&&&&& 11月份，南昌老城区的地王拍出时，当地业内人士回忆：2007年27”二套房贷调控措施出台后不久，南昌也拍出了一块地王，当年也是全城热点，但现在很惨淡。他指的是当年10月南昌正荣置业公司拍下地王后两年内不开发，后该地块被收回，而逾3500万定金被没收。
&&&&&&&& 经历过2008年金融危机的地产商都深知“现金为王”的重要性——不能因为盲目追求土地储备而损害资金链。
&&&&&&& “地王效应”蔓延到了二、三线城市。尽管不像一线城市出现天价地块，但部分城市的土地市场也是热火朝天。
&&&&&&&&& 疯狂进军二、三城市的深圳房企佳兆业，11月份开始“买地大跃进”：在一个月内，该公司以约29亿竞得13幅土地，面积超过200万平方米，以致其总土地储备达到约1600万平方米。其中更是在一天内拿下了9块地。
&&&&&&&& “找地”的同时，佳兆业还大笔“找钱”：11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元；12月1日，在香港发行15亿五年期可转股债券。佳兆业总裁黄传奇曾表示，今年剩余的时间，还有可能会继续拿地。
&&&&&&&& 对此，一位深圳本地业内人士摇头表示看不懂。“尽管佳兆业的负债率不高，但这样借钱买地的做法，假如资金链某个环节断裂，即可能全盘皆输。”
全国“地王”集体“胎动”
&&&&&&& 核心提示： 11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。
&&&&& & 11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。
全国地王频出
&&&&&&&& 距离29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月份，全国各地更是地王频出。25日，广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。29日，温州拍出楼面价达3.7万元的新地王，创下全国楼板价单价地王。
&&&&&&& 12月3日，一个自然人击败五个开发商，夺得南昌地王，溢价率近200%。从3.3亿元拍到21.05亿元、从5.4亿元拍到36.3亿元，南京10月29日对外出让四幅土地中产生两块“地王”，溢价均在500%以上。
&&&&&& 12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标，6宗地最高报价总和为238.29亿元，这意味着北京的新地王呼之欲出，这将成为北京史上最高的总价“地王”。除了这块几乎没有悬念的“地王”外，青岛、佛山、厦门、温州、武汉、南京等二线城市，也将在12月份的土地出让市场中争夺“地王”。
&&&&&& 12月9日，上海青浦单价地王诞生，业贸投资有限公司以16.2亿元拿下赵巷镇特色居住区17号地块，折合楼板价达到21865元/平方米，溢价率达192%。
或会推高房价
&&&&&&&& 土地市场再度升温，地价再度走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。
&&&&&&& 目前，北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元，还有更多的城市在冲刺年底卖地成绩单。业界有关人士担忧，年底出现的卖地潮、地王潮，可能导致地价推动房价的上涨。
&&&&&&& 截至11月22日，上海、北京、大连、天津等10大城市今年前11个月累计卖地收入达6694.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余8大城市同比均大幅增加。
&&&&&&& 值得关注的是，主要城市的居住用地成交溢价率开始升高。在结束长达6个月的盘整后，成交地价再度开始出现快速上升的态势。
&&&&&&& 11月份全国10个主要城市整体平均的溢价水平呈高位态势，广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%，其中广州最高，为80%；北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租赁房、限价商品房和安置房等，13宗地采取“非价高者得”招标方式出让，溢价率仅为7%，成为溢价率最低的城市。
&&&&&&& 而一旦地价反弹成为趋势，各地在“土地财政”的诱惑下，年底可能再度放开土地闸门。而如果住宅用地的成交方式不能及时进行变革，以抑制地价，则新的“地王”可能会不断继续出现，并可能由此带来房价的再度飙升。
&&&&&&& 开发商是利润的第二大主体。南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”
一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链
&&&&&&& 核心提示：●“政府可以说是房地产最大的赢家”●“银行是吃了买房人再吃卖房人”●推高房价——“媒体非常有用”●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”
经济参考报10月27日报道 在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。
住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。
汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。
从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”
房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。
江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。
记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。
一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。
媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”
“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。
有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
国企疯狂抢地吹大资产泡沫为经济复苏“埋”下地雷
“国企抬价的现象很普遍，抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者，近期南京市要拍卖7幅地块，浦口区打算拿出2块地，但是现在有多家国企来争。
记者近日在江苏、江西采访时，多位基层国土部门干部向记者反映，近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。
“国土部门并不希望土地价格越高越好”
上述不愿透露姓名的基层干部说，“业内流传国家4万亿投资计划中，有2万亿经过国企下属的房地产公司流入了土地市场。一些国企拿地不计成本，今年拍出的新‘地王’可能会导致未来5至8年内房价成本居高不下。民营企业经过2007年的泡沫后拿地普遍比较理智。其实国土部门并不希望土地价格越高越好，那样只会拖累一个区域房地产的健康发展。”
这名干部向记者介绍了今年南京市的几块新“地王”：9月8日，南京市河西新城区金沙江地块拍出了15.92亿的“天价”，其楼面地价高达7553元/平方米，双双创下今年住宅类用地的新高，该区今年一季度有的住宅售价还不到7500元/平方米。抢下该地块的保利地产是由中国保利集团控股下的一家大型国有房地产企业，自7月份以来已经斥资63亿元在全国5个城市拿地，9月8日是该企业进入南京的“揭幕战”。
9月16日举行的南京国土拍卖会上，江宁区九龙湖区域诞生了新“地王”，央企中冶置业经过66轮争夺，斥资3.42亿元拿下了一幅地块，楼面地价达到每平方米3910元，比万科2007年拿下同区域一幅“地王”的价格还高了632元，成为今年江宁地块拍出的最高价。业内人士估算，项目建成后的成本会超过7000元/平方米。
国企“豪赌”土地引发新一轮房地股融资扩张
华泰证券房地产行业研究员张驰飞说，今年的土地市场像2007年一样“地王”频出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“广州地王”……，一路刷新历史纪录。但有所不同的是，今年央企手里钱多，而2007年是民企上市公司唱主角。
他向记者举例：6月30日，中化方兴以40.6亿元竞得北京广渠门一地块，成为北京“地王”；9月10日，中海地产以70.06亿元夺下了上海长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，一举夺下“中国地王”称号。这比两周前华润置地35亿元在嘉定刚刚创造的地王价整整翻了一倍。
同样在9月10日，两家国企招商地产和深圳华侨城联手，以5.3亿元总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地。该块地以楼面价为1.89万元/平方米成交，刷新纪录，成为深圳新“地王”。
国企四处购地、一掷亿金的同时，引发上市房地产企业快速跟进，股市上出现新一轮融资扩张。张驰飞介绍，保利地产近期融资78亿元，金地集团也完成股市融资40亿元，万科112亿元增发计划刚刚通过股东大会，绿城也有相应融资计划。
9月22日，民企再度创造“地王”，杭州绿城集团首次进军苏州，便以61亿元的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。其中以36亿的总价拍得6号地块，楼面价28057元/平方米，预计该地楼盘价格将突破5万元/平方米，成为江苏新“地王”。
地价和房价高企带来巨大风险，最终买单的是老百姓
南昌市土地交易中心主任钱友庚说，今年2季度以来，南昌市的土地交易明显活跃，现在每一宗地都有7至8家竞争。南昌市没有有意抬高地价，但是开发企业的行为确实缺乏自律，不断涌现新“地王”对行业并不是什么好事。
2007年南昌市出现了一批“地王”，可是到2008年底，有的地价只剩下原来的二分之一。今年有2007年拍卖的三幅地块被退回来，有的开发商宁愿损失定金，因为承受不了高昂的土地成本。
钱友庚认为，今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”，迅猛的涨势是难以维持的，这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象，有的比周边房价还要高，除了制造房价上涨外，过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。
他认为，土地市场和房地产市场都有潜规则。国有企业不怕地价高，因为资产在账上，拿到地就可以再去融资再去搞项目，这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”恶性循环。“国企现在不差钱，上市公司可以圈股民的钱，但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担，最终买单的是老百姓。”钱友庚说。
萧条期间资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音
中国工商银行资产管理部研究员张兴胜说，中国的房价收入比是发达国家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍，而国际上公认的正常范围为200至300倍。
目前，上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米，周边杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是，这些都反映出我国房地产泡沫严重程度。
江苏银监局局长于学军认为，比泡沫本身更严重的，是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制，新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。我国一些地方片面理解“增加居民财产性收入”的政策，鼓励居民直接进行住房投资，将房地产作为社会投机工具使用，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，因而抑制房地产泡沫就一直缺少出台的社会动力，导致1993年、年、2009年出现周期性的房地产泡沫。
专家们表示，资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。
当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。
专家：京沪未来十余年房价已被透支灾难性后果将比日本更可怕
学者羊慧明等业内人士表示，如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。一些经济界人士认为，当前我国一线城市的房价已经很高，风险已经很大，前车之鉴不能不重视。
事实上，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上，即以家庭户均年收入6万元计算，房价收入比已超过30倍。
京沪人均收入要达到东京的水平，起码还要15年。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将比日本更可怕。
专家们认为，我国并不是没有发生过房地产危机。海南、香港都曾因房地产泡沫破裂受严重拖累，深圳去年的房价大跌引发部分楼盘业主集体“断供”，风险陡然出现；杭州房价下跌幅度曾达到几千元，市场低迷持续时间超过其他城市。
从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。从一个企业来看，沉迷在房地产就会丧失斗志，荒废主业。
日本泡沫经济时代购买不动产越多的大企业，受到的拖累就越大。当前，内地楼市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天价，拿得起地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，他们就可以随意拔高房价，牟取惊人的暴利。
靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市，仿效香港地产模式将祸害中国社会。 (本文来源：经济参考报 作者：邓华宁、叶锋、李美娟)
银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。
银行是房价暴涨背后推手 被指可能最终被套牢
核心提示：在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。
楼市新政给中国房地产市场带来的震荡不会只局限于“炒房客”。
早在今年“两会”期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。
已被投资冲动吹大的楼市泡沫与银行房贷可谓唇亡齿寒。
中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，“它的杀伤力比以往任何时候都强”。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者“越套越牢”。
还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成“结构转型”的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的“第一刀”。
银行是房价暴涨的背后推手
虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强“观望气氛”，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者“看一看再说”的心态也较为浓厚。
北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区“炒房者”打击力很强。
中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为“中国式次贷危机”。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现“显著调整”。
美国“次贷”危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其“泡沫”形成机制自然不同。
有分析人士称，美国爆发的“次贷危机”，其金融泡沫类似“晚期癌症”，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是“全身扩散”型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行“优良资产”，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的“投机性贷款”进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国“次贷”的击鼓传花游戏相似了。
危险的是，中国银行(4.03,-0.02,-0.49%)系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。
向松祚认为，中国楼市泡沫特征有几个方面：2009年以来，我国各大中城市“地王”层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想象；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房。
“当房贷还不上时，会出现什么样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多么相似。”他说。
一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比，意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金(损失利息不算)；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。
更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。
“两会”期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。
何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而借助银行资金为杠杆，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。
他说：“这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有采取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金链中断，房价才可真正下跌。”
破解楼市“股市化”
在此次新政实施之后，有业内资深人士比喻，这是管理层力避把中国房地产市场“股市化”的强力手段。
分析人士称，在拥有多套住房的投资者手中，房产完全丧失居住属性，只剩下投资属性。投机者所占比例过高的区域，房屋就如同一支股票，一旦投机者做庄炒作这只股票，暴涨、暴跌就只是时间和幅度问题。
随着户籍制度松动，交通条件改善，百姓购买力提高，全国的房地产市场正在逐渐一体化。只要有价格洼地，就一定有炒房团前去投机。
何新委员在其政策建议中提示必须关注两类投机资金拉高房价：一是国际资金，二是银行的大量闲置资金。
他对楼市泡沫可能拖累银行产生金融风险的担心，其实早在2008年房地产市场调整时，就引起一些地方银行的警觉。在深圳，当时出现过“断供”现象，让当地金融机构非常紧张。为了避免“中国式次贷危机”蔓延，一些房贷业务占比重较多的银行开始全面审查房贷资格。据称，当时对第二、三套房就开始实行“有条件支持”，比如提高首付比例从30%到50%不等。不过，2009年楼市复苏后，各地银行贷款审查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰复燃。
据业内人士透露，某些中介公司给熟悉的投资客提供低首付，这样能用更少的本金购买更多的房产，从而实现“以小博大”。对此，银行贷款机构进行监管非常困难。很多时候，银行的信贷人员本身就有很大的放贷压力，而作为相对优质资产的购房贷款，本身就很有吸引力。再加上房价上涨，银行从自身利益出发，本来就有吹大楼市泡沫的冲动。
央行刚刚发布的数据显示，今年一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。除了全国数据，在上海，4月14日央行上海总部公布的数据显示，一季度上海人民币个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元。分析人士称，这充分说明一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
事实上，正是一季度较高的房贷增速引起了银行监管层的警惕。银监会主席刘明康最近强调，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并表示各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试。
5月6日，深圳楼市新政正式面世。当地政府出台政策要求，严格执行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。
当地房产业有关人士称，深圳二套房贷已经大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就离场了，三套房停贷进一步关紧炒房资金的“水龙头”。
北京华业地产(5.70,-0.06,-1.04%)副总裁陈云峰认为，这次房地产政策主要是奔着打击投机型暴涨需求、支持自住型需求和控制投资型需求这三个层面来的。“有钱人在炒房，没钱的借钱也在炒房，如果这种局面持续下去，就有可能把中国经济拉向崩溃的边缘。”
易宪容则强调，对于遏制投机性需求新政已表现出很大决心，但仍需要严格的执行。这里关键是，银行要认定购房者到底是“居住性需求”还是“投资需求”。其一，要对购买第一套住房者贷款进行严格的审查，让一些信贷不合格者不要进入信贷市场，同时对购买第一套住房者严格禁止利用其投资。其二，新政应贯彻到各地，不能只局限在几个大城市，防止在一线城市投机炒作的资金流向二三线城市，重新把这些城市的房价炒高。
新政带给银行的阵痛不是坏事
严厉的楼市调控政策会否影响中国经济的增长？银河证券首席经济学家左晓蕾认为，目前中国政府对外坚持人民币汇率保持基本稳定，对内在当前通胀预期不断增大的形势下，央行绝对不会降低利率，更重要的是政府调控采取了最有效果的政策，直接严格地限制银行资金流入房地产市场。减少银行资金对投机性行为的支持，就等于投机收益的去杠杆化，对于遏制投机行为是最有效的。这些政策大大降低了银行的风险，也就降低了经济的系统风险。
另外，世界各国房地产泡沫经济暴发的过程，一般都是房地产价格大幅上涨三年左右，政府政策开始调控，最后刺破泡沫引爆危机，日本、美国大都如此。而中国这次是在房地产价格非理性上涨一年以后政策开始调控。换句话说，房地产的泡沫并没有被累积到一触即溃的程度。
业内人士普遍认为，房价回落确实会给银行带来信贷质量下降的隐忧，楼市新政尤其是房贷的收紧，在短期内会给市场带来负面影响，但是中长期来看，有助于调整银行的信贷结构，提高风险管理能力。
交通银行(6.65,0.01,0.15%)首席经济学家连平认为，我国个人按揭贷款业务首付比例相对较高，一般在20%-30%，而且目前又将二套房首付提高至五成。所以与国际相比，从首付比例的角度来讲，银行个人按揭贷款风险不大。
目前，各大银行针对房地产贷款的压力测试工作正在展开。交通银行表示，该行房地产业贷款总体风险可控，如果房价下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0.9个百分点。建行、农行的消息也称，20~30%的房价调整并不会影响其房贷整体质量。
民生行长洪琦则在最近的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。
长期看，房地产新政的“阵痛”给银行业带来的并非完全是坏事。分析人士指出，房地产新政不仅有助于挤出房地产泡沫，防范房地产贷款的未来风险，同时对于银行的信贷结构或许也是一个有益的调整。
东兴证券银行业分析师王保伦认为，严厉的房产调控新措施，对银行造成压力来自三方面：一是房屋需求减少，二季度及以后月份富裕资金投向何处，而其他行业的资金收益又低于房产贷款，对银行未来的利息收入形成新的压力；二是需求减少和资金收紧后开发商资金回笼放缓，某种程度对银行资产质量构成压力；三是新措施将使房价下跌，抵押物贬值造成银行资产质量压力。
这也许正是银行业展开信贷结构调整的机会。在长三角、珠三角等沿海地区，中小企业的资金需求量仍然巨大，给这些企业放贷一直以来就是大型商业银行的弱项，这次调整房贷反而是个机会。另外，中国制造业进行自主创新和产业升级全面再造，对那些技术密集型企业和创新型企业，银行信贷更应该大力支持，毕竟只有企业活力恢复，经济发展的动力才能真正加强。
安信证券的最新报告称，在新政影响下，未来两三年里中国房地产市场将经历温和的调整，表现为“房价的盘整或者缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长”。
他们不认为短期内楼市会以急跌的方式进行调整。因为尽管信贷的收缩和贸易顺差的下降已经出现，通货膨胀压力也在逐步增大，但是流动性出现迅速收紧的可能性并不是太大，购房需求也不太可能出现急剧的萎缩。另外，地产新政对经济GDP增速影响有限，大约在1~2个百分点。
左晓蕾说，新政是给正在膨胀中的泡沫减少继续吹大的能量，以制止泡沫在短期内继续大幅膨胀，降低房地产风险，引导房地产市场软着陆，恢复经济整体的平稳增长态势。
当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，将在这一波复杂经济背景下发生何种演变，广受市场瞩目。
新华社记者调查温州炒房团:开发商与房托族共舞
核心提示：当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，将在这一波复杂经济背景下发生何种演变，广受市场瞩目。记者在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链。
当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，将在这一波复杂经济背景下发生何种演变，广受市场瞩目。作为楼市的另类风向标，“温州炒房团”曾在楼市中呼风唤雨，如今是偃旗息鼓还是枕戈待旦？
开发商与“房托族”共舞
记者在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链，似乎并不甘心就此退出这曾经奢华的暴利舞台。
“至少到现在为止，市场传闻温州炒房团东山再起的消息，大部分是‘房托’的炒作。”资深的温州投资者王明(化名)告诉记者。从现象来看，每个周末，温州市都有一场接一场的房地产项目推介会，有温州本地的房产商，也有外地的，不少酒店为此应接不暇。
一位在温州当地从事房产报道的媒体人士则剖析说，温州最早由媒体组织的“看房团”，后来逐渐演变成“炒房团”，也有人专门从事炒房中介事务，成为“专业房托”：如有的人专门与房产商接洽，承接举办推介会的项目并找好场地，有的人则专门负责邀请有实力的温州老板来看项目。“一个推介会的行情价是3万到5万元，只要我愿意，天天都有房产商找我组织推介会。”这位媒体人士称。
这位媒体人士称，这种推介会是用钱砸出来的：如果推介会需要温州当地媒体报道，开发商就必须投放广告，这使得当地一些平面媒体成为获益者。“某报整版彩色封底广告的价格已经高达15万以上，而且不打折、必须先付款。地产广告成了报纸的主要创收源。”一些组织推介会的机构，甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”，营造一种项目火热的假象。但这位人士称，纵然推介会开得红火，成交量却并不高。
“好多楼盘就是利用温州人打广告，似乎温州人买了，这个楼盘就一定会升值。”王明说，在楼市调控政策干预下，温州现在许多的“房地产项目推介会”说穿了就如同一场场“假面舞会”，真心买的人并不多。有心的人多走几个推介会，甚至会发现大部分所谓的“看房人”就是那几张熟面孔，他们是拿工资的“职业房托”。
而此间更隐秘的传闻是，某些房产商和投资客签订类似期货投资合同的购房协议，如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以作为新房出售，如果到期房子还没卖出去，再由投资客真正买下。知情者坦承，类似“炒期货房”的手法，助推了楼市虚火。
揭秘温州“房托族”的“使命”
无疑，有没有房产，在很多时候已成为不同舆论阵营的分水岭，有房的人并不希望房价大跌。王明说，从这个角度看，无论是开发商、“房托族”还是普通的有房户，都在利益阵线的同一边。所以即使明知是炒作、“假面舞会”，许多知情的温州投资客并不去揭穿它，为的就是通过舆论抬高房价，“出手就能多赚点”。
此外，分析人士指出，在更宏观的“温州人经济”层面，温州人的投资与房地产业有着千丝万缕的关联，温州投资者已经从最初的“炒房者”变成深度介入房地产开发的“从业者”，也使得他们需要一支专业的“房托”队伍稳定市场情绪。
知情者称，首先，温州市当地前百强企业有较大部分都涉猎了房地产投资；其次，从全国各地温州商会层面看，光是会长、副会长级别的商人中，从事房地产业的人也为数众多；再次，还有成千上万的海外温州商人，也把不少资产用于投资内地房产。“在全军杀入的情况下，没有人愿意看到这片天倒塌，所有人都是这个链条上的成员，一荣俱荣、一损俱损。”这位分析者说。
但如果全部的推介会都是没有成交量的“假面舞会”，也很难支撑那么多房产商前仆后继、乐此不疲。
“实际上，只要楼盘肯打折，也有人愿意下单。”温州投资者陈女士称，外地楼盘到温州打折都在六七折，大大高于他们在当地的销售价和对外报价。而只要有成交量，“房托族”和开发商就开始借题发挥，炒作“温州炒房团东山再起”之类的话题，煽热楼市。
此外，不能忽视的是温州数量众多的各类民间组织中一些人打着“炒房团”的旗号招摇撞骗，混淆视听。而值得深思的是，许多开发商实际上是知道“房托”现象并认可的。王明说，房产商有时甚至只需要有从温州出发的“炒房团”到所在地售楼现场演戏就成，“他们就想让当地人知道‘狼来了’，刺激本地人赶快下单，达到销售目的”。
必须清醒看到，尽管国家针对楼市飞涨接连出台调控政策，在一定程度上遏制了投机性购房。但在当前复杂的经济形势下，“住房是最佳投资品”的论调，仍然是一种主流的市场共识。
浙江大学金融研究院执行院长汪炜建议，国家在管理流动性除了在房地产、农产品和大宗商品价格管理上采取调控的方法之外，还必须加快建设新的渠道，引导民间资本合理流动。
神秘房托族现身炒作温州炒房团东山再起
在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链。
神秘“房托族”现身温州炒作 “温州炒房团东山再起”
在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链。一些组织推介会的机构，甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”。
此间更隐秘的传闻是，某些房产商和投资客签订类似期货投资合同的购房协议，如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以将其作为新房出售，如果到期房子还没卖出去，再由投资客真正买下。
据新华社杭州11月28日电 当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，广受市场瞩目。作为楼市的另类风向标，“温州炒房团”曾在楼市中呼风唤雨，如今是偃旗息鼓还是枕戈待旦？
“职业房托”手法揭秘
早几年红火的楼市使“温州炒房团”名震天下，如今，在楼市调控政策巨压之下，“温州炒房团”踪迹难觅。
其中一个证据是，在有着号称“浙江楼市风向标”的浙江省第十七届房地产博览会上，有一个号称百人规模的“温州炒房团”齐刷刷开专车赶赴杭州，临走却“不带走一片云彩”。这届房博会，也被称为“史上最冷房博会”。
但是，新华社记者在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链，似乎并不甘心就此退出这曾经奢华的暴利舞台。
“至少到现在为止，市场传闻温州炒房团东山再起的消息，大部分是‘房托’的炒作。”资深的温州投资者王明(化名)说。从现象来看，每个周末，温州市都有一场接一场的房地产项目推介会，有温州本地的房产商，也有外地的，不少酒店为此应接不暇。
一位在温州当地从事房产报道的媒体人士则剖析说，温州最早由媒体组织的“看房团”，后来逐渐演变成“炒房团”，也有人专门从事炒房中介事务，成为“专业房托”：如有的人专门与房产商接洽，承接举办推介会的项目并找好场地，有的人则专门负责邀请有实力的温州老板来看项目。“一个推介会的行情价是3万到5万元，只要我愿意，天天都有房产商找我组织推介会。”这位媒体人士称。
这位媒体人士还称，这种推介会是用钱砸出来的：如果推介会需要温州当地媒体报道，开发商就必须投放广告，这使得当地一些平面媒体成为获益者。
“某报整版彩色封底广告的价格已经高达15万元以上，而且不打折、必须先付款。地产广告成了报纸的主要创收源。”一些组织推介会的机构，甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”，营造一种项目火热的假象。但这位人士称，纵然推介会开得红火，成交量却并不高。
“好多楼盘就是利用温州人打广告，似乎温州人买了，这个楼盘就一定会升值。”王明说，在楼市调控政策干预下，温州现在许多的“房地产项目推介会”说穿了就如同一场场“假面舞会”，真心买的人并不多。有心的人多走几个推介会，甚至会发现大部分所谓的“看房人”就是那几张熟面孔，他们是拿工资的“职业房托”。
而此间更隐秘的传闻是，某些房产商和投资客签订类似期货投资合同的购房协议，如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以作为新房出售，如果到期房子还没卖出去，再由投资客真正买下。
知情者坦承，类似“炒期货房”的手法，一定程度上助推了楼市虚火。
“温州炒房团演戏就成”
无疑，有没有房产，在很多时候已成为不同舆论阵营的分水岭，有房的人并不希望房价大跌。王明说，从这个角度看，无论是开发商、“房托族”还是普通的有房户，都在利益阵线的同一边。所以即使明知是炒作，许多知情的温州投资客并不去揭穿它，为的就是通过舆论抬高房价。
此外，分析人士指出，在更宏观的“温州人经济”层面，温州人的投资与房地产业有着千丝万缕的关联，温州投资者已经从最初的“炒房者”变成深度介入房地产开发的“从业者”，也使得他们需要一支专业的“房托”队伍稳定市场情绪。
知情者称，首先，温州市当地前百强企业有较大部分都涉猎了房地产投资；其次，从全国各地温州商会层面看，光是会长、副会长级别的商人中，从事房地产业的人也为数众多；再次，还有成千上万的海外温州商人，也把不少资产用于投资内地房产。“在全军杀入的情况下，没有人愿意看到这片天倒塌，所有人都是这个链条上的成员，一荣俱荣、一损俱损。”这位分析者说。
但如果全部的推介会都是没有成交量的“假面舞会”，也很难支撑那么多房产商前仆后继、乐此不疲。
“实际上，只要楼盘肯打折，也有人愿意下单。”温州投资者陈女士称，外地楼盘到温州打折都在六七折。而只要有成交量，“房托族”和开发商就开始借题发挥，炒作“温州炒房团东山再起”之类的话题，煽热楼市。
此外，温州各类民间组织中一些人打着“炒房团”的旗号招摇撞骗。而许多开发商实际上是知道“房托”现象并认可的。王明说，房产商有时甚至只需要有从温州出发的“炒房团”到所在地售楼现场演戏就成，“他们就想让当地人知道‘狼来了’，刺激本地人赶快下单，达到销售目的”。
民间资本疏导之道
尽管政府针对楼市飞涨接连出台调控政策，但在当前复杂的经济形势下，“住房是最佳投资品”的论调，仍是一种主流的市场共识。
许多受访者称，以温州而言，当地投资者历史传统上就重视“实在”的东西，如房产、煤矿或者农产品(20.90,0.10,0.48%)，而股票、期货之类的投资品种，在他们看来比较“虚”，因此不会投入太多。
长期在杭州定居的温州人金先生就说，自己有1亿多元的资产，宁可闲在银行里等待机会买房，也不会拿去炒股，“只有20多万元在股市里玩玩”。
浙江大学金融研究院执行院长汪炜建议，政府在管理流动性时，除了在房地产、农产品和大宗商品价格管理上采取调控的方法之外，还必须加快建设新的渠道，引导民间资本合理流动。
汪炜认为主要应该大力构建新型的金融业态，如PE、VE等基金和信托产品，将目前非专业的、短期的“炒作游资”逐步引导到专业的投资工具上，稳步实现资源的有效配置。
记者了解到，在“十二五”期间，浙江将建立中小企业金融中心和民间投资管理中心，着重于构建多层次资本市场，加快推进地方融资平台的试点建设，引导民间资本进入有序的投资渠道。
“对民间资本的疏导最终应当在资本市场当中完成。”汪炜说。
一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。
各家都说有难处 高房价能全怪开发商？
11月14日，温家宝在探访澳门时，有青年指出现时澳门楼价太贵。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”“这里有多方面的因素，也很复杂”。
自从08年底为应对国际金融危机，中央把房地产作为拉动内需的经济支柱，在政策上180度转向之后，中国楼市实现了超级大反转，GDP也成功保八。但是随之而来的是社会民生问题被忽略、社会矛盾不断激化。
楼市年终盘点：调控未能阻止房地产市场回暖
日，为排到一个靠前的买房号，上百名购房者在成都紫瑞北街的街边排起了长队。热水瓶、躺椅、铺盖都搬来了，有的还搭起了帐篷。斜躺在椅子上的张先生说，大家得知这里的商品房楼盘11日要开盘，好多人9日下午就来售楼部外的大街上排队了。当天成都最低气温只有7℃。CFP供图
该怎么总结这一年的楼市？
这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；
这一年，市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。
12月10日，国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况。数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。
在北京，12月预售供应均价达到每平方米26599元，环比11月同期上涨了12.6%，成为最近数月的新高。而供应价格更是每平方米比10月上涨了近5000元。
也许，我们不该再以房价为惟一指标看楼市，但问题是，该以怎样的视角关注楼市？
调控措施贯穿全年
2009年楼市的疯狂让所有人担心。于是在2010年的第1个月，楼市的调控就拉开了帷幕。
1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方政府责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。
然而，意想不到的是，仅两个月之后，北京在一天之内接连诞生3个地王。
这3个地王与众不同，都由央企创造。
在北京的通州区，短短一个月的时间，房价从每平方米1万元出头飙升至3万元。许多人不看房就买房，有些人甚至买房当天就加价挂牌出售。
央企地王的不良导向催生了今年最重要的调控政策。
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式登场。与三个月前的通知不同的是，这次的通知用了“坚决”来表达对楼市调控的态度。
这个文件有10条内容，排在前两条的就是落实政府责任：
“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”
对购房者最直接的影响出现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
银行很快做出反应，购房门槛应声提高。
从这个文件开始实施时起，房地产市场立刻由火爆转入观望。华远集团总裁任志强在博客中提到，正是这个文件让楼市的销售陷入低迷，重点一线城市的销售下降幅度高达40%~60%。
尽管楼市在此之后交易冷清，但2009年已经大赚特赚的开发商显得耐心十足，在价格上不肯松口。
根据中国银行战略发展部高级经济师周景彤的监测，自今年4月17日中央出台房地产调控“新政”后，直到8、9月份，房地产成交量大幅下降，房价没有明显上涨，市场呈现“量跌价滞”态势。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，尽管从全年看，房价并没有出现预期的下跌，但如果没有4月17日的这个文件，房价可能会涨得更高。
也许是购房者观望了数月看不到房价的回落，没有了耐心。9月，市场销售开始稍显回暖，有些开发商开始暗暗提价。
9月29日，“新国五条”出台。房价上涨过快的城市要限制购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。这之后，深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施，限制购房。
限购的措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，楼市的交易量日渐回升。
11月、12月，住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。
“限制”成为楼市关键词
这一年的楼市调控，“限制”成为众多文件、措施的主基调。
4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外国人。
按照外管局的文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。那些在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
9月30日，深圳市率先发布限购令，厦门、杭州等15个城市紧随其后。
在住房贷款上，不仅首付比例提高，一些城市的第三套住房贷款也被停止。不仅如此，央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率。信贷被收得越来越紧。
这些都让普通人购房的门槛越来越高。在开发商一边，融资也受到限制。
9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。
“今年的调控限制措施太多了，堵的力度很大。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说，在限制措施上，更多的是针对需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了阶段性成果。
在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，之所以有大量的限制性措施出台，是因为增加供应需要时间，限制性措施更容易在短时间内见效。
全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任、北京浙江商会副会长陈俊告诉记者，限制贷款其实是限制了那些没有太多钱却有住房需要的人群。他们只能通过住房信贷实现拥有住房的目标，但限制贷款等于把这部分刚性需求排除在市场之外。对于有钱人来说，可以通过全款的方式买房。
从今年5月起，陈俊就不断接到二三线城市的考察、洽谈邀请。几个月的时间，他就考察了十五六个城市。
“这些城市的政府官员找到我，希望我能带动浙江的民间资本到这些城市建设产业园区，改造城市。”陈俊说，从目前情况看，二三线城市已经开始热了，城市改造进程加快，产业园区建设也在加快。这必然带来房地产开发的加速。
陈俊告诉记者，尽管今年是最为严厉的调控年，但浙江的民间资本依然看好房地产领域，浙江很多从事服装等传统行业的民营公司都在今年进入房地产领域。这些民间资本在比较了现有的投资渠道后，认定房地产依然是最可靠的投资出路。
“现在人民币升值压力这么大，中小企业压力很大。因为人民币升值，就意味着出口的难度在加大，国内市场又有限，资本总是要流动的，他们只能转到短平快的领域，房地产市场就是。”陈俊说，现在二三线城市招商引资的浪潮很高，浙江很多民间资本都在往这些地方流动。
房价上涨原因复杂
今年4季度，央行的一项调查显示，对当前的房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，这个数字是央行有此项调查以来的最高值。
“总结2010年的楼市，我的最大感受是调控房价真的很难。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说，原因是多方面的。
“需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。”周景彤说，在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。这两方面的原因，共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。
在需求短期不断释放的同时，出现了房地产供给相对不足的情况。
周景彤告诉记者，在国家加大房地产调控的情况下，有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓，从而使得供求向更加不平衡的方向发展。比如西部城市兰州，在2010年就没有几个楼盘开盘。
“楼市调控已经有六七年的历史了，有效果，但与公众的预期还有差距。”周景彤说，我国房价上涨，原因非常复杂。不仅与普通居民的收入有关，还与整体经济增长有关；不仅与经济发展阶段有关，还与与国民收入分配有关；不仅与市场环境有关，也与经济政策尤其是货币政策有关。
在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，今年的楼市调控让大家更加清楚地看到，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。
土地问题依然是陈国强眼中的房地产市场的核心问题。“如果不能改变土地供应方式，就不能促使开发商改变依靠土地自然增值营利的模式。”陈国强说，此外，地方政府需要真正下决心整治土地市场，有了这些变化，楼市的调控才能真正见效。目前地方事权与财权不匹配，使得地方政府不得不高度依赖土地财政。
而在胡景晖看来，房地产的制度性变革尚难完成，但楼市调控已经触及了一些根本问题，接下来，土地制度改革、税收制度变革都有望启动。
2011三城市调查样本：居民眼中的楼市图谱
2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗？热议中的房产税会否成行？如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响？在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房？
近日，《每日经济新闻》进行的&#年房价走势调查”结果显示，多数人认为，2011年调控仍将继续，但效果仍值得怀疑。
仅37.9%受访者认为房价会跌
调查结果显示，43.90%的受访者认为，2011年，热议中的房产税将落地试点，但40.10%的人认为，房产税将会被转移给买方，从而助推房价上涨；49.4%的人认为房产税对房价影响不大，只有20.50%的人认为房产税将促使房价下降。
针对调控的另一利剑——货币紧缩，如存款准备金率上调和可能的加息(专题 )，57%的受访者认为此举对房企资金链无影响，因为房企不缺钱；即使有影响，房企仍可通过其他融资方式解决资金问题。但也有43%的人认为，货币紧缩将对房企资金链造成冲击，并最终促使房企降价促销，以回收现金流。
总体而言，对于明年可能开启的第三波调控的效果，多数人持怀疑态度。对于历次调控难见效的原因，51%的认为根源在于地方政府对土地财政的依赖；19.90%的人将其归因于中国城镇化发展带来的刚性需求；还有29.1%的人认为主要原因是民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币升值预期、中国各地区之间经济发展差距巨大，以及房产持有环节税收制度缺失等。
调查中，对于目前的高房价，94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但由于不太看好明年的调控政策，47.80%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.20%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。
38.30%的受访者明年会选择买房，不会买房的人占比为29.70%，其余选择 “再看看”。至于购买原因，40.90%的人认为在通胀压力下买房可保值，有31.50%的人是因为结婚、添小孩等刚性需求，另有19.90%与7.70%的人分别选择预期房价上涨和租金上涨。至于投资房产的品种，高达67.40%的人选择普通住宅，只有14.20%的人选择商铺，其余18.4%优先选择高端住宅、写字楼或其他房产品种。
住建部副部长：房地产面临前所未有调控难度
住建部副部长仇保兴发表文章称：房地产面临前所未有调控难度
信息时报讯 (记者 罗莎琳) 日前，住建部副部长仇保兴发表署名文章称，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，挑战多重而巨大。业内人士表示，一味靠提高首付、提高贷款利率、限制购买套数、增加税种等手段来打压需求，只能抑制短期投资行为，但也误伤了其他正常的购房需求。
房价调控“确实很难”
仇保兴在文中称：“当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度。”他并援引国务院总理温家宝的话称，房价调控“确实很难”，主要因城镇化的刚性需求、现有民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。
银监会主席刘明康日前也表示，市场资金仍然流入房地产市场，造成房地产价格上升，增加房产价格的波动性，这种情况需要治理。刘明康还表示，目前地方财政主要考核当地生产总值(GDP)，而地方政府的主要财政来源是土地，这些问题都要通过机制来改革。
仇保兴在文章中也提及同一问题。他指出，房价调控难还与房产持有环节税收制度缺失、地方政府对土地财政的依赖，以及中国各地经济发展差距还在持续扩大等方面有关。他认为，可以根据不同地域、不同房地产市场发展情况给予地方政府不同的房地产宏观调控政策“工具包”，使房地产宏观调控更具灵活性和针对性。
打压只能抑制短期行为
业内人士表示，尽管中国政府持续对楼市进行调控，但楼价越调越高的怪现象出现让人质疑调控的效果。
满堂红研究部高级经理周峰表示，现在政府一味靠提高首付、提高贷款利率、限制购买套数、增加税种等手段来打压需求，只能说抑制了短期投资行为，但也误伤了其他正常的购房需求。
截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。
地方政府拿着30%的财政收入 却要负责70%的事务。统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78％下降到2004年的42.7％；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70％上下波动。
要做大GDP彰显政绩，房地产是捷径。
拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了，土地整理一下，就能到银行换取大量贷款，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？而要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕着土地做文章更短的路径了。
人民日报称地方政府“土地财政”不可持续
人民日报发文称，不少人认为，房价居高不下的重要原因在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。“土地财政”是不可持续的。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。
■“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为最大的受益者
■对于城市发展而言，相比起土地出让所产生的利润，安居乐业的百姓和欣欣向荣的企业更为重要
20605元/平方米。12月16日，广州市楼面地价再度被刷新。“看来只有中彩票才能买得起房子了。”听到这个消息，在广州工作多年的王先生感叹。
当前，国内房地产市场运行面临复杂局面。一线城市房价高昂的头还没有低下，部分二、三线城市又出现上涨。不久前，南京、武汉、杭州等地也都出现高价地。为坚决落实调控措施，国土资源部12月19日发出通知，要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
除了流动性过多、通胀预期增强等因素外，不少人认为，房价居高不下的重要原因在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。更有舆论称，“土地财政”是高房价的罪魁祸首，“土地财政”不除，房价下不来。
该怎样认识“土地财政”？梳理“土地财政”的来龙去脉，厘清利弊，寻求治本之策，不仅关系到房地产市场的长期健康发展，也关系如何防范地方财政和金融风险，如何转变经济发展方式等问题。
1．土地出让金收入逐年增多
2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右
截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。
近10年来，各地土地出让金收入迅速增长,&在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年,&全国土地出让金达9100多亿元,&约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市,&土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,&有些甚至占80%以上。
“‘土地财政’是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。”中国土地学会副会长黄小虎说，实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成
