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[来源]：解放日报
　　以前，市民想提前还房贷银行还颇多“刁难”，而今随着银行自身资金偏紧，这一业务开始变得相对容易。记者日前走访沪上不少银行网点发现，银行放下了以前的“高傲姿态”，开始“欢迎”客户提前还贷。
　　记者从几家国有商业银行了解获悉,以往办理提前还贷手续需要提前至少一至两个月预约登记,现在诸多银行都在加速缩短“工期”。建设银行松江支行工作人员向记者透露，现在房贷提前还款确实不用提前一个月预约了，带上证件即可马上办理，不用预约。工作人员表示，现在最长基本上半个月就可以完成扣款。也有市民向记者爆料，近期收到了银行的一条短信：“尊敬的客户，您如需办理个人贷款提前还款业务无需预约、随到随还、可免违约金。详情请联系经办行。 ”
　　不过，前来办理提前还贷的市民并不多。建行松江支行工作人员告诉记者，尤其是之前享受利率折扣优惠的客户，虽然央行在不断加息，但他们对提前还贷的欲望并不强烈。大多数客户认为，本身已经享受利率优惠，比较划算，资金与其还回银行还不如用这笔资金投资。
[作者]：张小乐
[选稿]： 秦珺
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提前还贷是否“罚息”依银行不同而异
&&&&课代表&左娟
&&&&章节：提前还贷
&&&&【知识点】
&&&&1.各银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有所不同，同一家银行不同时间段发放的按揭贷款对于提前还款的规定也可能不同，所以须以贷款客户和银行签订的按揭贷款合同约定为准。
&&&&2.各银行有多种特色还款方式，最常见的如“随心还”、“存贷通”等有相当于自动提前还贷的功能，采用这些方式无需罚息。
&&&&现场解答
&&&&“银行没理由拒绝按揭贷款客户的提前还贷，不过需要提前预约和收取违约金(即通常所说的‘罚息’)，具体要看按揭贷款合同的约定。”建设银行某个贷经理介绍，建设银行要求提前10-20个工作日预约，如果从贷款下发之日算起，贷款年限不足3年就提前还款的，要按照提前还款金额3个月的利息收取违约金，3年以后则可任意提前还款无需罚息。
&&&&不同银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有所不同。例如工商银行要求提前一个月预约，贷款一年以内提前还款的需交罚息，按照还款后剩余贷款金额的3%计算，针对信用记录欠佳的客户可能还会约定更高额的罚息，所以客户要在签订按揭贷款合同时与贷款支行具体沟通。中国银行深圳分行办公室相关负责人则在回复记者采访时说：“我们对提前还款不用罚息了，今年以前的按揭贷款合同才有约定一年内提前还款要交违约金。”他提醒客户以按揭贷款合同的具体约定为准，要提前一周预约。
&&&&特别提醒
&&&&之所以强调要“以按揭贷款合同为准”，还有一个因素在于不同的客户和银行之间约定的还款方式不同，也可能影响提前还贷的操作。例如现在多家银行都有推出特色还款方式，可充当部分提前还款的功能，采用了这类还款方式的客户在提前还贷时就不用罚息，不过申请的限制条件较多。
&&&&例如工商银行有“随心还”，借款人在合同约定的还款期内，以等额本息还款法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款，如月供5000元，而账户中有2万，那么到还款日就有1.5万元自动提前还款抵扣本金；招商银行有“随借随还”，只要设置专门的还款账户，存入该账户中的人民币活期存款每天自动用于提前还款；建设银行有“存贷通”，增值账户存款余额高于3万元时，自动被视为提前还贷的部分将不用再支付贷款利息，存多少天，算多少天，而到每月末，建行将以增值收益的形式返还被视为提前还贷所节约的利息。
&&&&课堂提问
&&&&临近年底，准备提前还贷的人又多了起来，李先生就准备用夫妻两人的年终奖来提前还贷，但听说银行还不一定批，且需要缴纳“罚息”，想知道具体操作是怎样的。
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电话：400-606-6969
左娟发表的文章
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超3成房贷客户提前还款 资金风险让银行很"头疼"
缩量后的个人住房贷款备受关注。央行上周末公布的报告称，个人房贷的风险主要包括违约风险和提前还款风险。虽然目前风险基本可控，但同时也需要关注提前还款等带来的风险。
　　据央行的调查，一是部分借款人主动计划还款时间，35.2%的贷款客户有过提前还款行为，其中32.3%的人在贷款时就有提前还款的打算；二是利率频繁上调增大了提前还款风险，54.8%的被调查者表示可能会因此而提前还款；三是家庭收入提高将增大提前还款的可能性，21.6%的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高。
　　提前还贷是银行房贷业务一直以来头疼的问题，因为提前还贷会拖累房贷余额的增长，给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前还贷的“导火索”之一是贷款加息，最容易在年末出现集中的提前还贷。2006年末，由于当时的股市火暴，贷款者有了更好的资金用途，提前还贷没有成为银行的压力。但随着2007年以来的连续多次加息，以及股市出现赔钱效应，提前还贷的势头明显增加，且不单出现在年末。
　　近几个月，上海等地的个人房贷余额缩量，就与提前还贷有一定关系。2月份，沪上银行个人房贷增长突然减速。央行上海总部分析指出，房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素，影响了个人房贷。某股份制银行上海分行近日向媒体透露，去年该行每月的还款量是1.5亿元，现在升至2亿元左右。工行上海分行也证实，提前还款确实有所增长。从目前的情况来看，虽然有的银行抬高了提前还贷的门槛，如延长申请办理的周期，但并没能抑制住提前还贷的需求。在成本账的主导下，即便手续麻烦，部分贷款者还是会坚持提前还贷。
　　祸不单行的是，一方面存量贷款遭遇提前还贷，另一方面增量贷款难有表现。去年以来，沪上房贷经历了慢速增长、加速增长、增速回落到负增长的四个阶段。今年3月和4月，已连续两个月缩量。楼市成交对新增房贷的多少起到决定作用，不少开发商曾希望4、5月份以后的市场回暖。但从上海的情况来看，5月上半月，有的大型房产中介的二手房成交量，较上月同期下降二成左右，成交价格基本持平。另有数据表明，上海二手房买卖与租赁的成交单数两年来首次出现倒挂，今年一季度是2：3，而2007年一直保持3：2左右的比例。这显示出市场观望气氛浓厚，购买人气不足。
　　银行业内人士指出，在房贷不良率的计算公式中，即便作为不良贷款余额的分子不增加，只要作为房贷余额的分母缩减，不良率就会呈现上升。如果二手房贷缩量变化较大，其不良率势必比较显眼。换句话说，房贷余额的滞涨或缩量，将使个人房贷的资产质量告急。眼前来看，这种告急不会带来严重的后果。央行在此次公布的报告中透露了一个关键数据，按照购买价格计算的抵借比(贷款发生额/房屋销售金额)为55.4%，个人住房贷款具有较为充足的第二还款来源。这意味着一旦房价出现调整，在房屋销售金额的基础上下跌20%或30%，银行手中的抵押物依然是较为安全的。
　　对银行来说，现有的房贷违约率还不构成实质性危险，剔除骗贷行为后的不良率更低。然而，这不等于银行可以高枕无忧。最近几个月，深圳个别楼盘的价格跳水，就是一个预警信号。3月，深圳共有96个新建商品住宅项目在售，其中37个项目成交均价比去年12月份的最高降幅达到40%。有证券研究员指出，若新楼盘出现40%的降幅，已经超过银行30%首付的比例，对这些楼盘发放房贷的当地银行面临较大风险，甚至可能拖累银行的业绩。
　　建设银行曾经公布过一个贷款质量压力测试结论，即房价下跌10%时，不会对银行产生影响；下跌20%时，会有一定的负面影响；当下跌到30%以上时，会产生较大的负面影响。此次由央行深圳中心支行同时公布的一份报告特别提醒，2007年4至7月份是深圳楼市成交高峰期，房价不断创新高，且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行负资产就会产生。
　　深圳的报告还称，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱，一旦房价持续下跌，该部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。
　　可见，由抵借比较低带来的抵押物安全系数，只是相对的，随着房价下跌幅度的放大，以及个人支付能力的变化，违约率会逐渐攀升，由此将导致银行忙于催讨贷款。
　　即便央行报告认为房贷风险基本可控，也有银行提醒，个人房贷已逐渐步入违约高风险期。据报道，重庆某区法院2007年审理的案件中，个人购房者欠贷案猛增至110件，而金融机构状告企业贷款不还的案件却降至6件。
　　房贷萎缩、提前还贷增加、房价波动增加等三大因素，使房贷不像前几年那样让银行轻松赚钱。在个别地区，个人房贷的潜在风险不可不防。视频加载中...
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新住房贷款基准利率执行 银行不建议提前还款
&&& 去年6月和7月，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。这两次降息将从今年1月1号起兑现。利率下调降低了客户的还贷成本，银行住房贷款办理情况怎样？购房者是否应该提前还款？银行对此又有什么建议？来看记者的报道。
&&& 上午记者在中国农行丽水分行个人金融部的客户经理室看到，客户络绎不绝，他们大多是等元旦一过，来咨询、办理住房贷款的。
&&& 中国农业银行丽水分行客户经理 陈森青 基准利率下调以后，过来办理住房贷款的业务量明显增多，来咨询办理住房贷款的客户也比往常多了，从元旦放价回来第一天来看，来咨询办理住房贷款的情况也比往常多了很多。
&&& 据了解，去年6月8号、7月6号，央行连续两次降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点，以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例。计算显示，如果按照调整前7.05%的基准利率计算，月还款额为7783元，但是如果按6.55%的基准利率计算，月还款额为7485元。所以新利率执行后，贷款购房者每月将少还298元。购房者的还款成本降低了，客户是否应该提前还款呢？银行又有什么建议呢？
&&& 中国农业银行丽水分行个人金融部副总经理 熊旭升 银行贷款利率从1月1号起下调了，有些客户手头资金比较宽松，作为银行来说，不建议客户提前还款，如果提前还款，客户急用资金，再到银行来贷款，要执行新的利率，就不能享受优惠了，利率还要上浮，大概在10%到30%。
&&& 银行理财师建议，提前还贷只能节省并不算多的利息成本，但如果市民有更好的投资渠道，那很可能比还贷节省的利息赚得多。所以，为了自己资产得到更好地保值增值，可以考虑在全球资本市场上寻找适合自己投资偏好的产品进行投资。
&记者:周叶舟
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