中信基金开通网上定投业务
近日，广发银行北京分行和中信基金携手举办了“基金定投”推广活动。该活动旨在推广中信基金、广发银行近期携手推出基金网上定期定额投资业务。据悉，这是中信基金首度开放网上基金定投通道，凡办理该业务的投资者均可享受网上申购的优惠费率。
在本次活动中，中信基金市场部副总裁严锋指出，随着基金公司电子
化建设的不断完善，网上基金理财因其省时、省事、省钱的特性，已成为许多投资者的首选。加之今年证券市场波动较大，震荡行情中，基金定投成为保持收益稳定的良好投资选择。据严锋介绍，中信基金已开通旗下四只基金的网上定投业务，其中，中信红利精选基金作为晨星、银河的双料五星级优秀基金，其最近一年期业绩表现一直处于同类前五。
(CY/编制）
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李战洪：新常态下企业靠什么活下去？
提要： 1月15日，在三亚举办的第五届中国地产财富年会上，新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪以其履新半年的实践经验，讲述了“新常态下企业转型的选择”，以下是他的演讲精华和PPT内容：白银时代都是伪命题。万科说的白银时代千万不要信，他们吓退大家自己反倒做到一千亿到两千亿了，谁相信谁就退出都是胆小鬼。
1月15日，在三亚举办的第五届中国地产财富年会上，新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪以其履新半年的实践经验，讲述了“新常态下企业转型的选择”，以下是他的演讲精华和PPT内容：
白银时代都是伪命题。万科说的白银时代千万不要信，他们吓退大家自己反倒做到一千亿到两千亿了，谁相信谁就退出都是胆小鬼，
“新常态”企业的转型突出的说法就是我们用老百姓自己的语言讲述老百姓自己的故事，就是开发商下一步靠什么活下去。为什么说新常态？先来说说什么叫做常态，就是从49年到98年房改的时候49年不变，爷爷的房子儿子住，儿子住完孙子住就是不变这个就叫常态。98年之后开始非常态，非常态就是上一届政府为代表的，政策很复杂，经常是多云，我们看天吃饭，比的是你的节奏是否踩准。
“新常态”就是市场复杂、政策简单，中央开会的时候一句话没有提到房地产，但是要面对三大调整：周期性调整、结构性的调整、趋势性的调整；三大调整背后是三大对策，周期性调整就是等待，结构调整就是转型，而趋势性调整就是企业变革。相对来说，后两个很难，需要户房企互助前行。
新常态的六大趋势
竞争的新态势，企业的新战略，市场的新现象，行业的新趋势，开发商的新活法，还有开发商的新机制，六大方面概括新常态。
对于竞争新态势，从春秋到战国，春秋的特点就是以规模为导向，要统一提到集中度。比如说，万科的白银时代就是把大家吓退一部分，然后再打死一部分，让自己处在有利的位置。
第二，就是企业的新战略，主要的是由危机推迟型、投资性到理性增长型。危机推迟型，是把危机不断的解决问题，把企业不断的带到明年，大多数企业起码70%是危机推迟型。而投机性，就是偶然机会进入这个行业，不把房地产作为一个产业或者一个公司来做。
未来将由危机推迟型到三级跃升型到理性增长型，就是包括经营模式这个层面的。
第三就是市场的新现象，就是投资品到资产，未来资产的保值增值对于开发商来说是变得尤为重要。
第四个方面就是行业的新趋势，就是由独舞到三人舞，以前跳独舞是以现金流为导向的，以做大规模为目的。未来十年主要是跳三人舞，一个房地产开发，一个房地产金融，一个是多元化。
多元化主要有三个方面，一个是以恒大为代表的产业多元化，一个是以万科为代表的业态多元化，有一个是专业的多元化。
第五个方面就是房企的新活法，就是一体化到一分为三，过去房企都是投资开发运营一体化的，未来将会出现专业的投资商、开发商和运营商。
第六个方面就是的房企的新机制，从一股独大到事业的合伙人，现在开发商企业里面开始进行政治体制改革了，就是事业合伙人制。
我国的房企中，存在的方式主要是单项冠军，全球化拓展就是绿地，住宅产业就可以想到万科，商业地产想到万达，产业园区想到华夏幸福(600340,股吧)，旅游地产想到华侨城。
而提到教育地产的时候大家想不起来，其实新欧鹏的教育地产已经全国领先了。
新鸥鹏的“教育地产”
差异化的一个战略，就是新欧鹏的战略和其他的企业战略是不一样的，他是利用企业的教育产业的先发优势，已经先发14年了。
新鸥鹏战略是将三大板块—教育、地产、金融互相配合，以教育产业为主体，以地产金融为两翼，未来标准化的还要建校园一百所，我们新欧鹏打造的教育综合体。
面临着2014年寒冬的时候，由于模式选择对，新欧鹏2014年企业答卷相当不错，签约比2013年增长了120%，回款增长了137%，而且14、15、16年我们制定的目标今年一定再翻一番。
“新常态”下房企要活得好，一方面把握行业的趋势顺势而为，更重要的是企业的模式主动变革。
大咖支招一：守成还是跨界？行业调整期企业的新活法
1月15日下午，在第五届中国地产财富年会上，由中国地产财富年会组委会主席朱晓丹主持第一场财富圆桌对话“守成还是跨界——行业调整期企业的新活法”，路劲地产集团董事局主席单伟豹、今典集团董事长张宝全、金科股份(000656,股吧)总裁助理方明富、旭辉集团副董事长林伟、京投银泰(600683,股吧)执行总裁高一轩、新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒六位地产大佬展开深度探讨，地产财富会（微信号：dichancaifuhui）摘取精彩观点如下：
市场永远没有你想象的那么好，也没有你想象的那么坏。我在香港生活的50年，看惯了房地产的高高低低，这其实是一个很正常的行业现象。2014年房地产的调整让大家开始思考转型，我们的核心竞争力在哪，有哪些地方需要改变的，2014年房地产和互联网结合而成的全民销售闹得很火，要不要拥抱互联网也成为新的思考题目。
我认为，转不转型还是看你企业需要不需要，路劲在2013年6月份决定了几件事，第一我们开始走向轻资产，就是合作小股操盘的模式。第二，我们也做基金，现在国外也成立了一个基金，国内成立了三个。第三，就是今年对于互联网的思考和尝试，在销售上更多借用互联网工具。同时，我觉得总有一天那些互联网公司会会来找我们实业公司谈合作，大概就是这样。
2014年是不是我们的拐点和转折点，要想知道这一点，必须弄清楚两个概念，什么叫做黄金时代，什么叫做白银时代。黄金时代的概念就是我们的地价房价的增长超过了融资的成本，这个投资层面来讲的，只要你能找到钱只要你能拿到的地，哪怕你根本不懂房地产，哪怕房子再烂米都卖得掉，市场表现就是人找房。白银时代就是地价房价的增长已经低于了融资的成本，所以如果这个时候继续要站在像黄金时代那样，只要有地我就拿，只要有房的不管什么就盖，那你真的很危险。
2014年站在房地产的两个层面当中，一个投资层面一个市场层面，确实是中国房地产黄金时代向白银时代的一个转折的结点。中国的房地产在过去粗放式也就是房价地价的增长超过融资成本的时候，不需要精细化，谁做精细化谁丧失时机，谁不去粗放式的发展谁不会快速增长。
所以作为今典集团来讲，我们09年开始坚决转型做红树林，去年年底已经把关于红树林的每间客房今年的分红公布了，因为我们是预分红，我们现在的第一期才占了四分之一，也就是开业的当年一间房分利是分的1.17万元，去年一间房分利分了3.6万，大家也觉得你没有什么了不起，2015年红树林每间可房分利15万，这个时候发现这个差距太大了，所以就是说就像做教育地产一样，已经不是单纯靠开发赚钱了。
我本人92年开始进入这个行业，20多年了已经习惯了，看过太多潮起潮落，久病成医。每一年地产都是波澜不惊有好有坏，好坏是相对而言。创业初期的时候有一个老前辈的一句话让我特别感慨，就是没有不挣钱的行业，只有不挣钱的企业，看你怎么样做。旭辉这几年快速发展，得力于我们对于市场预期的准确判断，另外我们做了充分的准备，所以这几年基本上可以实现50%的平均增长率。
在行业进入调整的波段，企业更加关注投资的节点，因为这个对于地产商来讲太纠结了，一块地多买了好几个亿，你怎么逼团队也创造不出来那么多利润出来。这个需要决策者，而且需要一个长时间的准备，包括支撑能力的准备以及公司的条件的准备，做起来需要一段时间。我经常跟同行聊天，有个感概，以前做地产说我们挣一点钱，人家很不屑，傻子都可以挣钱你挣钱有什么了不起，现在我们挣钱会有人说不错，这个时候还能挣钱，牛。
2014年给整个地产行业带来的冲击比较大。我说两个问题，一个谁在挣地产开发企业的钱？第二我们还能挣谁的钱？我想贯穿全年很多地产企业在思考这两个问题，谁在挣我们的钱大家可以看到，刚才林总包括几位老总提到了，金融机构不管银行还是信托公司，都跳到前台来了。北京最近新拿几块地都有保险公司的身影，而且很多的保险公司已经成为房地产上市公司的主要的股东，这个就是2014年大的趋势，即地产金融的结合可能成为今后一段时间非常大的主旋律。一个房地产企业所谓的转型过程当中跟金融的这种结合程度的紧密与否，我想实际上是决定了这个企业是否能够解决好谁在赚这个企业的钱，或者可以跟上游的机构一起赚市场钱的一个非常重要的前提。
第二，我们在赚谁的钱，刚才李战洪李总讲的非常好，就是未来可能形成几个趋势，一个是我们看到了很多的龙头的房企已经涉足于一些平时分包给其他人的行业，他们开始走到下游去了，通过以前做的比较成熟的服务，或者新挖掘出来的需求服务扩大自己的市场，与此同时，我想还有一块就是目前跟互联网的结合实际上也是非常紧密，这一点我们公司也在做，就是大数据的结合充分的挖掘一些以前没有挖掘的需求，比如说养老。我认为短期内我们说转型也好或者升级也好，实际上就是在围绕着上述两个问题在向上向下做一些突围，但是彻底颠覆整个地产行业目前来看还是比较困难的。
2014年对于在座地产商来说，市场环境变了，客户需求变了，政府的调控形式变了，还有一句话，就是找朋友的方式都变了，每个企业应对市场变化的时候都要做一些思考和调整的转变，实际上在这种调整和转变的时候我想到了一个字就是贪，第一个理解是贪生怕死，大家通过贪生怕死这个词可以想到健康、医疗、清洁的水和空气、食物、能源，以及包括养老、养生，这个是人性决定的。第二个理解就是贪图享受，贪图享受演变出来的就是文化娱乐，就像刚才李战洪谈到我们的教育文化娱乐、服务、保健还有休闲旅游。
金科2014年在这个方面也做了一些尝试。第一我们提了叫做两升级一转型在企业内部，第一就是升级我们的服务，那个可能大家很多企业都在做，我们的产业链延伸，就是把服务做好。第二就是地产主业基础上延伸我们的产业园区地产包括文化旅游，我们2014年跟华谊兄弟(300027,股吧)合作做文化娱乐，实际上也是贪图享受这一内涵，同时借助新能源做光伏，我们不是做光伏的那个板，而是光伏发电和风能发电清洁能源，这个方面做的一些探索，还包括今年我们在12月底收购了新疆（楼盘）一家华软东方的一个风能的企业。大家可能认为金科是不是已经从地产主业新能源方面已经过渡很多了，我们的地产主业也是坚持的一个主要方向，今年的业绩增长也是保持了30%左右，在2014年相对2013年的情况之下，未来企业对于规模的需求是一个质量的审慎需求，同时在这个基础上做一些转型和考虑，基本上是这个方面的。
在所谓的黄金时代，不管你对这个服务、质量考虑多少，只要你通过关系拿到地，通过关系拿到钱就可以赚钱，但是到了白银时代就要看真的本事了。企业生存就要通过探索一些比如说教育地产，比如说我们谈到的一些新型的智能地产。现在很多学者关心的人口老龄化现象，在中国和亚洲都发生了，已经很明显的排到日程上来。人口老龄化对于房地产的开发投资而言，就不仅仅是造房子的问题，还是和金融资本市场有关系的，比如美国有一个反向按揭，就是你到了老龄化之后，把这个房子抵押给银行，银行让你拿钱而不是每月还钱。新加坡尝试美国的这一反向按揭，不成功，因为亚洲人就是需要一个房子。因此新加坡政府考虑变通了一下，叫做政府造了房子把他租金你再买回来，这一类的想法就是因地制宜。
大咖支招二：拿什么来卖掉我们的房子？
1月15日下午，在三亚举办的第五届中国地产财富年会上，由腾讯房产主编陈筱岚主持第二场财富圆桌对话“拿什么来卖掉我们的房子——互联网思维和大数据冲击下的营销创新”，远洋地产集团营销负责人徐海伦、绿地集团京津事业部副总经理李蓟、万科北京高端事业部总经理高广汉、成都银城置业有限公司副总经理李彦荣四位地产大佬展开深入探讨，地产财富会摘取精彩观点如下：
京津冀的发展模式可能有别于其他绿地事业部的发展模式，在大数据时代下，如果我们以前是开发商，拥有设计-制造-出售三个阶段的话，2013年7月后绿地京津就实现了转变，身份转变为开发商+服务商+运营商。2014年我们主要做的就是产业招商和商业招商；2015年会继续加强，把产业地产，商业地产和产品制造能力继续巩固。
第二需要做的就是更加明确的精细化流程。因为大数据其实就是一个细分市场的过程，现在房地产做的很一般。2015年，我们要利用产业和商业体系，要通过一些支撑手段把产业、商业、物业服务做成一个平台公司，通过平台公司的服务把数据做强做精做大。
2015年绿地开拓渠道有三方面：一是老客户，公司做的时间越久，老客户维护的越好，老客户越多；二是传统的营销手段再加上一些自媒体的营销手段所形成的新客户手段；三就是基于已存数据库里的大分析，这个相对来说还是有限的。要面对现在多元化的时代，开发商已经不是住宅开发商，绿地现在商业和产业地产已经超过住宅地产。在这样的形势下，绿地把产业地产、商业地产、文化地产基础平台做强做大，通过O2O的形势做好服务加运营，从而反馈于营销。
2015年绿地会做五点，第一是产业发展，以办公楼的招商为主做好；第二，把商业这一块体量做好；第三块把文化产业做好；第四块把酒店服务产业做好；以这四大为核心，然后把广告、互联网公司整合进来，组成一个公司化的发展平台，通过O2O的模式来做大做强，这个是我们的第五块想法。
远洋地产在11月11号正式跟京东金融合作大概持续了半个月。11月份远洋地产全国的来电是10月份1.2倍，来访量是10月份1.4倍。另外，第三阶段房屋众筹数量2047套，大概25亿左右，这个超出预期10亿的2.5倍。
这次尝试上，尽管房地产和互联网都互相不懂，但在这种情况下，双方还是突破了法律、行业等壁垒实现了合作上的突破。现在看来，房地产利用互联网平台跟工具，还是能在营销层面可以做很多文章。
我不太关心未来十年怎样，但我觉得房地产肯定是目前中国经济环境下很好的一个行业。之前有质疑认为将来互联网会不会颠覆房地产，但是包括小米也在做小米公寓，这说明房地产还是很好的行业。
只不过，房地产需要借助互联网时代的工具来使得由过去粗放型、只追求卖房子，转变成可以通过卖房子提供服务、作为生活服务商等，增加后续的经济驱动力，来提高整个行业。
今后，我们要拿房子本身卖掉我们的房子。这意味着销售只是后端，营销作为后端其实不太重要，重要的是前期对于客户的需求研究定位还有营造的过程，如果只是在销售后端想办法，客户不一定买单，因为供不应求的市场环境还会改变。尤其是大的开发商，规模大到一定程度很难转弯的时候，必须使房子更加好或者便宜。
我们现在的逻辑就是一定要利用互联网和大数据，更精准了解到客户需求，更好的跟客户提供房子和房屋价值服务。卖房子不仅在于销售团队卖房子，整个公司的合力还是在产品本身。
银泰和互联网走得比较近，最重要的就是和阿里合作投资菜鸟物流成为其第二大股东，银泰比较注重新模式新思维，是跟互联网业结合的比较深入的一个房地产发展商，这种背景下，银泰商业可能更多的得到了大数据的红利。像双十一网络购物节也有很多的数据导入到银泰商业的实体店里面。
具体我们的房地产营销，我认为产品核心的竞争环节更重要，比如说物业，比如说客户需求，房子有农村的平房，也有山洞和故宫，可能每个群体完全不同，我们要对准这些人的个性化需求，未来产品上会更细分，更能够对接客人的使用要求。
2015年我们会关注产品是不是符合客户的需求，强调产品之后包括移动互联，包括我们的商业模式，通过与传统媒体等一些传播的组合，和一些渠道的组合找到我们真正的买家和真正的客户，我们有一个相对公平的对价，来把这个现有的任务完成。
高广汉：大家都说互联网是一个风口行业，正因为这样，基于移动互联网使得很多信息扁平化，最重要的是改变了开发商、客户及中间渠道，或者任何触角触及到的端点的互动。
不管房子找人，还是人找房子，关键一个字在于找，而移动互联大家动起来才找到了新的商机，比如2014年里万科和淘宝的合作。当然合作只是房地产走出的第一步，今后还会有2.0、3.0、4.0版本出来，在新版本中，我们必须专注做产品。
不同于快消品，房地产更新换代比较慢，从研发到入住，研发时代可能符合这个时代的要求，但是交到客户手里面跟时代脱节了，移动互联就是很好的推动这个过程，在不断的研发过程中实现客户的互动互通。
另外，通过移动互联，万科把客户企业联合到一起，因为高端项目更需要挖掘老客户身上的客户回报和客户黏度。我觉得互联网可能是一个渠道，在移动互联渠道影响下，会使得除了房地产以外，包括房地产上下游的供应商、合作方也需要应对移动互联的变化，在2015年我们还是要把迭代的工作继续做下去，不断的修正。
对于2015年拿什么卖房子，我觉得有很多种方式，最重要的是找到买家。所以要动用一切可以动用的触角，乘上移动互联的快艇，并借助风帆调整方向，主动拥抱变革。
大咖支招三：2015，金融机构还敢投地产吗？&
1月15日下午，在三亚举办的第五届中国地产财富年会上，由平安信托高级投资执行总监腾胜春主持第三场财富圆桌对话“2015，金融机构还敢投资地产吗”，华盛基金创始合伙人王宁、中信资本特项投资部董事王天波、三益资本董事总经理刘晓兰、国浩律师事务所高级合伙人邹菁、佰仕信基金董事长陈方勇五位地产大佬展开深入探讨，地产财富会摘取精彩观点如下：
主持人：好饭不怕晚，精彩的往往在最后，谢谢留下来的各位，感谢主办方，非常高兴有一个跟大家面对面交流的机会，我们这一场的话题是叫“金融机构还敢不敢投房地产”，这个话题不好说，不投的话，接下来一个问题应该是那投什么，投的话会是该怎么样投？这个金融跟地产什么关系呢？用一个不一定恰当的比喻，金融跟地产好比情人关系，你们觉得像不像，彼此不是对方的唯一，但是彼此谁也离不开谁。
今天我们讲的这个金融机构和投房地产方面的关系，我理解主办方的意思，是让我们讨论一下从金融资本的角度来怎么样看待现在的房地产投资的情况。我看咱们几位嘉宾的背景确实投资机构来的占绝大多数，或者也是投资相关的辅助机构领导，所以我们简单一点，我们就分两轮来讨论：第一轮简单的来讲，大家对于形势怎么样看？你打算怎么办？第二轮给在座的各位或者我们自己彼此之间什么建议。
我们这几位都是彼此非常熟悉的朋友，都来自于同一个组织，叫做“中国地产基金百人会”，这是戈专门专注于投资房地产领域，主要以金融机构和投资机构的人组成的一个组织，当然还包括台下美貌与智慧并重的李总。我想先请华盛基金的董事长王宁讲一下，因为他做了一个很了不起的事情，他在2013年就把手上管理的所有基金在2013年底全部清盘，比李嘉诚还早了一年左右，所以先请王总讲一下他对形势怎么看？
今天谈三个问题，第一就是这个后面怎么样看，实际上投资角度，我们不可能退出房地产，因为投这个领域已经14年了，今年第15个年头了，不可能退出房地产。为什么2013年的时候我们把手上的项目基本上退出了，是因为我们之前主要的投资一些旅游地产的项目，在2013年的时候我们选择了阶段性退出，另外更早之前我们投了一些住宅地产的项目也基本上到了退出期。
整体上怎么样看，我用两句话形容，也是我们在今年年底公司年会的时候用两句话来形容形势：2014年为变为不变，2015年知足知不足。2014年是变化非常大的年份，无论投资还是房地产角度，我们都针对性的做了一些调整，2015年为什么说知足知不足，这个行业经过这次的调整是朝着一个更加健康的方向发展，更加精细的方向发展。
我们也做了一些什么样的准备和动作呢？投资角度我们跟房地产相关的做了两个尝试性的投资，我们第一投了一个胶囊公寓，这个类似于连锁性的如家，但是跟如家表现性区别比较大，基本上68块钱可以住一个晚上，一千块钱住一个月的概念，也叫太空舱旅馆，将来希望这个对把模式复制到全中国全世界，完全对于过去的居住形式颠覆。第二个，我们目前尝试着一个中式雅致生活的农庄项目。两个方向一个是纯屌丝的，节约化居住的，第二就是带有养老性质的度假地产这个我们投资方向的举措。
主持人：第二个问题请天波发言，因为他是刚刚从中信资本离职，离开服务十年的公司，自己创办了一个企业，但是他并没有离开这个行业，我想请天波跟我们分享一下，形势怎么看，事情怎么办？
形势怎么样看，我觉得简单说两句话，第一总体的行业市场表现不是很乐观，今天大部分的嘉宾之前的发言都说明了这个问题。但是长远来看应该还有相当大的发展机遇和发展空间的，这个大家也会承认这个观点。但是这个问题其实有两个角度，第一个角度是房地产的企业角度或者房地产业的角度，另外的一个角度金融业的或者房地产基金的角度看这个问题。
我们更多的愿意从房地产基金的角度看目前的形势，我们觉得未来的房地产基金可能接下的时间里面机遇会更多，主要基于几个理由：第一个理由，整体的产业面的资金紧张局面看起来短期内不会得到一个很快的缓解；第二，随着大量的企业合伙人制的推出，其实对于管理团队的依赖会大于对于我们讲的对创业英雄的依赖；第三，消费者经历了这样的一次市场调整之后市场会更加趋于理性。
三个方面其实对于投资机制而言都是一个利好的方面。形势怎么样看？我就简单说到这里。事怎么办？从地产基金的角度来讲，第一强调规模，现在国内的地产基金规模我自己的个人观点，我这个观点在内部讲过很多次，就是偏小的；第二，就是专业化；第三可能要向一些并购这一类的金融服务上面进行延伸，跟素质比较好的，成长前景比较不错的房地产企业在我们这样的一个金融合作的或者叫做一个彼此互相的支持下获得更好的市场发展的空间。
主持人：我听出来了天波不离开这个行业，角度不同而且领域要有变化的，说到领域这个可能要请我们的这个晓兰大姐跟我们分享了，因为房地产我们知道的很多投资的细分领域：比如这个住宅、办公楼、商业、养老、等等。晓兰大姐是三益资本这边的董事总经理，她对于商业地产投资管理有非常丰富的投资经验心得，不知道晓兰大姐从商业地产的角度，或者从自己的宏观角度看也可以，跟我们分享一下形势怎么看，事情你要怎么办？
说到这里无论前面几位演讲嘉宾讲的黄金时代还是白银时代，甚至前几天参加的几个会议说的镀金时代，无论是什么我说都不重要，实际上只要有需求就是有机会，有机会就看每个人怎么样在这个机会里面找到自己的诉求去投。这个永远是存在的，只要有市场和需求。所以这个大话题不说了，问题在什么方向，大家今天谈的比较多，开发商逐渐的理性，投资者更是理性，因为细分市场里面最大问题就是专注专业，怎么样把这些复杂的东西做得更好。
我自己换一个角度做这个行业的时候，所以我想建议投资者、开发商中间找出一个角色帮助投资者更有信心投入房地产行业，来降低一定的投资风险，让他们从真正的投资而不是简单的融资行为里面实现投资的预期。这个我想通过我们的专业来帮助投资者，让他们更有信心走到这个行业的一些专业的服务。
第二块帮助开发商做什么，开发商最新的一轮里面整个大的金融环境变化非常多的情况下，但是他们需要有金融的支持，同时也希望金融给他们带来的，不单单是资金可以带来帮助，真正的让他们细分市场里面快速的抓住这个机会。所以我自己曾经是甲方，也曾经是做过了整个产业链，但是特别赞同今天蔡总说的，非常惊讶今天把一个住宅地产商解剖的跟我们商业一样，因为我们商业更需要理解怎么样做体验，怎么样有附加值，怎么样让人家竞争当中同质化减少愿意买你的东西愿意多付钱，这个逻辑听完特别感动，跟我们做商业一样。第二怎么样在这样的一个环境里面，总是说电商冲击很厉害，简单的讲体验升级，体验升级租金降低怎么样把物业价格控制住，这个消费者买单真正的用心做不是房子盖起来商招进来，最后回到的一个原点就是投资回报能不能满意，所以新一轮变化，我想可以由一个特别的角色帮助开发商和你们在座的投资者，然后尽我们专业的一些能力来实现我们的各自的利益。
主持人：看来我们没有事先沟通过，但是结果很有意思，看来大家结论还是投的，而且投的领域不一样，王总选择的公寓和农业相关的地产，天波选的是养老相关，晓兰姐选的是商业地产。我们邹菁律师是我们国浩律师的事务所的合伙人，刚才讲形势怎么判断，然后怎么样做，因为您见的案子多，看的角度比较独特，试着加一个角度，形势怎么样看，事情该怎么样办，你会觉得比较安全，所有的投资都是要拥抱风险但是要管理风险，请邹律师跟我们分享一下？
邹菁：今天台下大部分是发展商，台上除了我之外更多的是投行，大概只有我一个人在这个会场比较特殊，一个做律师怎么会到这个会场上来了。这个话题实际上也是比较值得大家议论的，我从2010年我们的房地产基金的元年开始服务房地产基金的，在这几年里面大大小小的房地产基金不管开发商系的，还是第三方财富系的，还是信托系还是保险系或者基金子公司系，大大小小服务了可能几十家，投出去的资金规模大概几百亿，所以不管是高大上的基金还是一个比较小众的基金，实际上这个市场上怎么样玩，我们都是台下看得清清楚楚的。
作为律师来讲实际上我就是那个给你们这些投行以及发展商搭台子的人，或者就是给你们送水的人。今天的话在两边业界大佬都在的情况，我稍微讲一下作为一个小律师的观点，在座开发商知道几个大的数据，律师角度来讲知道几个数据，我们中国目前销售的面积13万亿，大家知道我们目前的这个信托的理财产品大概有多少，我们台下有没有知道的？也是13万亿！13万亿对着13万亿，这个数字差不多的，我们均价1万一方。我们中国人的存款多少，将近六七十万亿，我们的股市差不多30万亿，我们的房地产信托当中有多少是房地产信托，13万亿里面多少房产信托，这个大概是20%，也就是将近2万亿到3万亿都是房地产信托。
所以大家可以看到，我们中国的居民这么多的存款，我们的开发商这么大量的一个销售面积，不管这个行情怎么样的演绎，我认为我们2015年的房地产作为一个我们的金融产品的主市场依然不会改变的，因为中国没有任何的一个市场可以消化这么多的资金量，可以让我们的保险、银行、信托，我们这么多的老百姓可以消化他们的投资理财的需求，只有地产是这样。
我的第一观点就是说这个地产依然是2015年金融产品最主要的一个市场，当然2015年可能变化的情况要分化了，以前我们主要的是投行主要做拿一个利息差，到2015年演绎的花样多了，可能做债不行我们要做股，如果我们是做这个股加债不行了，我们就真的半股半债，2015年房地产基金的花样跟之前两年的房地产基金的一个演变的方式会有一个很大的发展，但是依然房地产市场是我们金融产品的一个最大市场。谢谢！
主持人：我理解的还是要投，但是怎么办就是看着办。最后一位嘉宾，我得隆重介绍一下，我把放在介绍请他发言，他就是陈方勇，只要这个地产基金圈里面的人，如果不认识陈方勇的话，应该就不是这个圈子的人，他是我们地产基金百人会的创始发起人之一。如果你关心他的微信，他笔耕不辍经常写文章，自己创立的企业也做的很好，我给他的评价有两句叫做“创业成功天下赞，文章锦绣似海船”。请方勇兄跟我们分享一下你的真知灼见，我可以多给你一分钟，请注意一下时间。
我想分两个层次讲我的看法，一个是讲地产行业的形势怎么看，地产行业该怎么样做，这是第一层次；第二我想讲地产金融机构怎么样看和怎么做。
关于地产行业的形势，上周在我自己的微信公众号“陈方勇视点”里写了一篇文章，我说“冰火两重天，就是地产行业面临的现实”，其实很残酷的现实摆在我们的面前，我们看到地产行业出现两千亿规模的企业，有活的很好不断壮大的企业，也有一夜崩塌的企业，原本好好的一个企业，会因为某种特殊原因一夜之间陷入危机，这个是地产行业面临的现实。这个可能是2015年所有人都需要思考的问题，地产行业以前的游戏规则，以前的那种靠某种关系拿便宜地卖房子的规则，还能否继续成立，是否还要继续玩下去，是否还是说规模至上，排在百强的企业就一定不会出问题，这个都需要认真思考。
另外一个关于地产行业的观点，我想借用毛大庆的一句话“变是永远不变的主题”，就像今天的这个会也比较出乎我的意料，以前类似的会参加过，营销的氛围很浓，讲这个企业今年卖多少房子，但是今年大家讲的很干，讲我们要干什么，这个就是一个变的一个特点。包括转型这个话题我印象在2010年或者更早之前就一直听要转型，但是听各个转型，转型做产业地产，更多的转型不过是需要一个概念来拿地，拿便宜地。但是去年我看到的转型是实实在在的转型，大家真的在变，包括互联网大家不是完全炒概念，大家真的是在拥抱互联网。
微信上面有一篇文章说得比较到位的，不要再用互联网思维装神弄鬼了，其实互联网思维不是什么新鲜的东西，本质就是用户思维。蔡总的那篇文章我看了第一眼就让我成为蔡总的粉丝，开发商没有被互联网忽悠而回归到本质去做产品做抓用户，这个是很欣慰的一件事情。包括旅游地产包括酒店，我们看到酒店很多，我们看到红树林这个不用卖酒店，他通过运营，通过这种卖份额他来解决他的盈利模式，这个是一个很好的模式。我们发现要做转型，如果还是以前只会盖房子卖房子干产业地产只有死路一条，因为你在景区里面盖一个住宅卖给谁去，盖一些工厂卖住宅去卖卖给谁，如果没有把招商招进来没有人运营卖给谁去，这个大家需要思考的问题。这两个结合起来，就是地产行业的人在这个时点要考虑你是不是应该换一个玩法，也许还是以前那种制造业的玩法靠规模取胜靠快销，这个逻辑在现在的中国已经不成立了，如果你只是一个制造业，你面临的利润将越来越薄，真是白银时代，你退出这个江湖完了。
其实地产也可以是蔡总说的白金时代，我比较认同易居周忻说过的一句话“白金时代是成年人的游戏”，之前的黄金时代是小孩子游戏，随便什么人来做都可以赚，而白金时代只有专业的人才能挣到钱，以前是干什么的都可以进入这个行业，比如做服装、卖白酒的等等，现在是真正的有能力的做出好产品的才可能留下来。昨天有新闻说万达也开始做轻资产转型了，这真是这个行业的重要转折，万达这种习惯做重资产的都已经开始做轻资产，再加上行业里开始盛行的事业合伙人制，一个重要的结论就是地产金融化时代的到来，未来这个行业需要分工来玩了，开发商干好开发的事情，机构干好投资的事情，运营干好运营的事情，一起合力才能干的更好。
地产金融机构未来怎么玩？地产金融机构面临的形势也是两句话，一个是“不得不变”，一个是“变被动为主动”。这个地产金融机构以前干的事情是寄生的玩法，做的主要是债权，不管你房子卖不卖的懂，到期你就得欠债还钱、而机构本身靠的是牌照优势，卖的是你的信用，靠的是抵押担保等强制措施。去年发生了很多的事情，有各类的很多金融机构出现问题，发现要再这么戈玩法会把自己玩死的，完全把自己的命运放在别人身上是会玩死的，路会越来越窄。
所以金融机构的选择就是要从寄生模式转为共生模式，找到跟你同行的公司，和好的公司同行，大机构有大机构的玩法，小机构有小机构的玩法。比如我们佰仕信基金，是刚创业两年的小机构，我们现在做的一些业务有点另类投资的意味，我们去年做了一个人防商业的基金，这个基金没有土地证，一般金融机构不敢接，但是因为是一个相识多年的朋友做的项目，里面的盈利模式看得很清楚，是一个讲租金回报率的投资模式，所以能投。我们最近还投了一个云南酒店加免税店的二房东项目，投资回收期很短，也是很有意思的玩法。
我们看到地产行业如今的主题词一个是事业合伙人，一个是轻资产，这个就是由对企业的关注转到对团队的关注，如果真正能做出好产品的不需要找钱，钱会追着你，你做成小米这样的，资本就会追着你投钱，大家做好产品自然钱就来了。
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