&&& 房价上涨压力增加 绿地张玉良：需破解供需矛盾
&&& 房价能不能“走下去”
　　昨日（3月25日），广东省人民政府官方网站挂出了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好市场调控工作的通知》（以下简称“粤五条”）。《每日经济新闻》记者注意到，这个版本的地方细则与“国五条”对二手房出售计征20%所得税的规定相比，存在不少“漏洞”；同时在其他问题上的限定也相对模糊。业内人士解读称，广东省的细则“实质内容不多”，不仅不会对市场造成冲击，反而会使购房者对于房价下行的希望落空。
　　房价上涨过快，问责政府负责人
　　昨日，广东省政府办公厅发布“粤五条”。《每日经济新闻》记者注意到，其内容基本与国务院于2月26日发布的 “国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”（17号文，下同）相呼应。
　　广东省政府在通知中提出了5条措施，包括切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通住房供应、加快保障性安居工程建设以及加强房地产市场监管。
　　具体到各项条款上，“粤五条”提到，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。广东省政府还规定，广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。
　　此外，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与17号文要求不符的，应立即作出调整。
　　同时，广东省政府要求，各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并称“要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。”
　　“20%个税”征收范围模糊
　　2月26日，国务院办公厅发布17号文，业界将其称为“国五条”细则，此细则一经公开，即引来外界的广泛关注。
　　除对房地产调控政策会否就此继续从严的讨论之外，外界关注的焦点在于国务院在17号文中明确规定，“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
　　“20%个税”条款出台后，包括广州在内的多地上演了争抢 “末班车”的景象。根据《每日经济新闻》记者多日来的了解，大多数购房者，尤其是二手房的潜在买家，都希望赶在地方执行这一政策之前尽快 “下手”，以避免缴纳更多的税费。但就“粤五条”细则来看，不免让人产生规避“20%个税”规定的嫌疑。
　　在“粤五条”中，广东省规定“房价过快上涨”的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
　　多位业内人士在阅读完这一条款之后几乎产生了同样的疑问：“房价过快上涨”如何界定？经纬行研究中心总监朱欣苑在接受记者采访时指出，“过快上涨应该有个时间和数量的概念，到底5%是过快还是10%是过快，没有一个量化的标准。”她指出，这种规定给地方的操作空间相当大。
　　控房价预期尚不明朗
　　对于部分刚需购房者来说，通过政府调控使房价下行几乎是共同的期望，“国五条”细则，特别是“20%个税”规定的出台，则使得这个愿望空前强烈。
　　但“粤五条”似乎有些让人“失望”。朱欣苑指出，广东省细则更多的是对以往政策的重申和说明，并无实质内容，包括个税征收标准等17号文件明确规定的条款，广东省都并未要求严格执行。“不只是我们，大家可能都会觉得没有实质内容，要买楼的还是会买，不但不会对价格产生实质影响，可能使得之前紧张的市场气氛趋于舒缓。”朱欣苑认为，购房者对于通过政府来控制房价的期望可能会出现心理落差。
　　不过，满堂红研究部高级主任肖文晓则认为现在评估“粤五条”的市场影响为时过早。他对《每日经济新闻》记者表示，“按照国务院的规定，各地方的细则最迟也需要在这个月底出台，真正评估‘粤五条’的影响需要看其他地方的规定，以及等到广州、深圳等重点城市制定地方细则后，才能有准确的判断。”
　　“粤五条”部分款项
　　房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发 〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
　　广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。
　　在国务院“新国五条”细则出台后，广东率先出台首个地方版细则。广东省政府网站25日发布的《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国务院文件要求不符的，应立即作出调整。
　　中原地产项目部总经理黄韬表示，广州房价调控目标有可能同增长挂钩，会相对温和。
　　对公众最为关注的二手房20%交易所得税，通知称，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
　　通知称，要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。
　　大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。
　　通知要求，各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
　　通知提出，2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障规划，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备规划。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。
　　对市场关心的税问题，黄韬认为，广东3月推出房产税可能性不大。“对政府而言，从长期看，征收房产税可增加政府收入，一旦出台，房价肯定会下降。现在，广州房价还没有到必须靠征收房产税进行调控的阶段。有关部门在考虑征收房产税时会平衡税收收入和房地产价格下降之间的关系。可能要到9月和10月，有关部门会根据此次政策出台对房价影响情况，再考虑有关问题。”满堂红地产高级研究主任肖文晓表示，地方政府自动加码调控可能性较小，更多的是重申以往政策，并堵住一些政策漏洞。
　　3月25日晚间，广东省政府网站公布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，关于国五条调控政策的本土细化执行政策出炉，广东省人民政府要求严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定。
　　下面是通知全文：
　　广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅
　　关于继续做好房地产市场调控工作的通知
　　各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：
　　现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。
　　一、切实落实政府稳定房价的责任
　　广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。省住房城乡建设厅、监察厅要加强对各地稳定房价以及保障性安居工程政策落实情况的监督检查，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。
　　二、坚决抑制投资投机购房需求
　　房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关。
　　三、增加中小套型普通商品住房供应
　　各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
　　四、加快保障性安居工程建设
　　2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障规划，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备规划。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。
　　五、加强房地产市场监管
　　要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。
　　广东省人民政府办公厅
　　严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定，建立中小套型住宅审批快速通道，年底完成全省住房信息联网
　　3月25日，广东版新“国五条”调控细则率先落地。
　　昨日，广东省政府网站公布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），使得广东省成为第一个落实“国五条”细则的地方政府。《通知》没有公布房价控制目标，但要求广州、深圳要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。
　　与此前执行的政策相比，新“国五条”对投机投资行为的控制更为严格，统一个人住房转让税的征收标准，同时要求限购城市的限购范围扩大至全部行政区域。针对这两点要求，《通知》明确严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，并提出广州、深圳、珠海、佛山原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。
　　加大中小户型住宅供给是调控政策的重要思路。
　　为顺利实现这一目标，《通知》提出建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
　　《通知》规定，2013年广东省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。
　　房产税试点的扩大被认为是后续稳定房地产市场的重要经济手段，但住房信息联网是房产税全面扩围的障碍。对此，《通知》提出2013年底前各地级以上市（含顺德区）按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。
　　中原地产市场研究部总监张大伟向《证券日报》记者分析指出，从内容看，这一文件中的大部分条款均为之前已实施的条款，对市场影响不是很大。本轮调控最终力度如何，还要看京沪广深4个一线城市的落地细则。
　　几乎与“国五条”出台同期，2月28日，北京市集中拍卖土地13块，当时由于房地产市场空前看好，房地产企业出现“抢地”高潮——地块底价78亿元，拍卖成交价超过107亿元。
　　就在地块成交的第二天，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，至此，备受瞩目的“国五条”细则落地。因为实施细则比此前的市场预期更加严厉，业界对于房地产市场形势的预判发生根本改变。
　　“这令一天前拿地的房地产企业叫苦不迭。土地拍卖时只是要求房地产企业缴纳一定数额的保证金，但至今已过近一个月，按照以往经验早该补齐余款，但目前还没有一家主动支付。”3月24日，全国房地产经理人联合会副秘书长、全经联研究院副院长祁世芳向《中国企业报》记者透露。
　　房企酝酿集体违约？
　　3月25日，在北京市国土局网站上，《中国企业报》记者未能查询到关于这13宗地块的任何成交信息。《中国企业报》记者随后电话联系到北京市土地整理储备中心，一位栾姓工作人员表示，对于此事他们并不知情，要详细了解情况再回复，他同时要求记者按程序发去采访提纲。
　　据知情人士分析，此前遇到此类情况，房企的首选方案是退地；如果不能退地，多数会选择违约，甘愿损失定金降低预期。
　　2月28日，北京土地市场迎来13宗地块集中出让。最终，12宗居住用地和1宗地块用地全部寻得买家，万科、天恒、诚誉、龙湖、保利、绿地等30多家房企在现场展开厮杀，场面极为激烈。
　　北京市国土局数据显示，13宗土地供应土地面积147公顷，建筑规模157万平方米，过半土地溢价率近50%，总成交额约107亿元，平均楼面价6822元/平方米，共配建各类保障性住房28万平方米，可提供保障性住房约5550套。数据同时显示，北京市前两月的土地出让额已占去年七成。
　　然而，令这些疯狂拿地的房地产企业措手不及的是，中国政府网3月1日发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知在此前公布的“国五条”基础上，对调控政策进行细化。
　　通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　业内人士认为，通知出台意味着，楼市政策将迎来新一轮收紧期。若未来房价继续上涨，一线城市二套房购房门槛提高将是大概率事件。未来一段时间，楼市可能将有所萎缩。
　　前一天拿地的房地产企业叫苦不迭，称“拿我们开发商耍着玩”。
　　据知情人士透露，这13家企业已经多次相互沟通，试图讨个说法，存在集体违约的可能。这些房地产企业提出的理由是因为事发突然，地产新政属于意外事件不可抗力，从根本上改变了此后几年的市场预期，所以拿地房地产企业有理由退地。如果不退地，那就直接违约，顶多把定金损失掉，也不至于背上一个大包袱，冒市场逆转房价暴跌的风险。
　　“广东版国五条”率先落地
　　3月17日，（）股份有限公司董事长任志强在华悦铭远世家读书会上回答记者提问时表示，如果没有地方细则出台，“国五条”很可能废止。
　　“指导意见中规定的20%个人所得税的要求，目前没有一个地方政府出台细则。如果一直没有地方出台细则，就只能按原来的政策执行，新政可能就要落空了。”任志强说。
　　任志强分析指出，原来的文件是1999年由财政部、国家税务总局、建设部联合出台《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔号），对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算做了具体规定。根据《个人所得税法》的规定，个人转让住房应按财产转让所得计征个人所得税。财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税，其税率为20%。
　　2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照财产转让所得项目缴纳个税，该税率为20%的差价，或在住房转让收入1%—3%的幅度内确定。由地方政府定，所以地方政府大部分定的比较低，有的地方是5%，有的地方是2%，“如果没有新的文件，就只能这么定了，除非政府再出新的文件。”
　　据任志强介绍，2010年实行过购房退税政策，但后来退税政策取消了，但是没有任何一个新的文件修改了2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。他认为，目前严格执行按20%交税的是东莞。东莞在2006年开始发展，因为没有老房子，都是新房子，大部分都是商品房，所以网上都能查出原始价格、交易价格。
　　“而像北京这种城市，很多房子是没有土地出让制度以前的，无法确定原来房子的价格，而且税务系统要求房主自己举证房子原来价值，但没有人愿意去自己举证，于是就没有办法去查差价。”任志强介绍说，“还有一种说法是按评估值算，如果按评估值算，目前已经很高了，差价也就没有多少了。”
　　不过，3月25日晚，广东省政府网站公布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，广东省关于国五条调控政策的本土细化执行政策出炉。“广东版国五条”提出五项具体调控措施，但此前备受关注的二手房交易20%差额个税并未提及。
　　泡沫破裂只是时间问题
　　几乎楼市生态链上的每个人都在等待“国五条”地方细则的落地。而最近频频传出“国五条”细则的各种江湖版本，也迫使北京、广州等住建委忙着现身辟谣。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，现在似乎到了地方政府与地产调控政策博弈的关键时期。
　　从3月1日新政发布以来，中国各地房地产交易空前激烈，平均交易量徒增300%以上，已经导致全国性的恐慌。为了避税，同时引发假离婚潮离婚率也暴增300%以上，甚至刚刚结婚不到半个月的新婚夫妇也携手走进离婚殿堂。
　　近日，天津部分银行暂停房产开发贷款的消息也引起业界广泛关注。据报道，（）天津河北支行今年仍在做开发贷，但是信用要在aa以上，如果是项目公司可以相应地降低标准，但是对投资人的资质也会有很高的要求。（）天津开发区支行相关人士也表示，他们现在基本上做不了房地产开发贷款。该人士称，由于审批比较繁琐，批下来的可能性很小。自从国家陆续出台调控政策以来，这个行业贷款就比较难批，去年和前年都停过一段时间，现在恢复了，但是基本上批不下来。
　　天津某地方银行支行则表示，从年初到现在为止还没有任何一家地产商申请开发贷。银行业内人士表示，因国家政策控制房地产开发贷款，有些银行已经不给房地产贷款了。
　　业内人士指出，中国房地产已经上涨10年，一线城市北京上海广东房价上涨十几倍。事实上，没有只涨不跌的市场，何时下跌只是时间早晚问题。而这次突发征重税，极有可能戳破中国房地产市场的巨大泡沫。
　　“国五条”将如何走下去？业内人士指出，地方政府和房地产产业链的各个环节都进入了观望阶段。
　　“国五条”末班车效应正在爆发。
　　最新的统计数字显示，在中国人口最集中的两个城市北京和上海，3月份商品住宅成交量均有望创下数年来的新高。不过这种火爆的市场可能不会持续太久，分析人士认为，一旦“国五条”新政细则落地，房地产市场成交量可能面临断崖式下跌。
　　上海楼市3月癫狂
　　3月上海的楼市成交量可能是“一个惊人的数字”。
　　21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示， 3月前24天上海新建商品住宅成交达110.7万平方米，同比提升96.3%。业内人士据此判断，本月最终的成交量有望达到140万平方米以上的高位水平，创出2010年以来的最高点。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策“末班车”效应导致楼市短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响。“近期不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。”
　　上海中原地产市场研究部总监宋会雍称，个税政策调整的预期已使部分需求从二手房向一手房转移，近期上海一手房的成交水平堪称“疯狂”。
　　不过，3月18~24日，全市单周新建商品住宅成交30.1万平方米，环比回落23.8%，这也是自“国五条”公布以来首次出现单周成交环比回落的情况。据悉，3月11~17日，上海新建商品住宅单周成交39.47万平方米，这一数字创出了调控以来的最高纪录，并且达到了近30个月来的新高，也远远超出了2009年的周均33.8万平方米的成交量。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，随着短期内需求的过量消化及细则落地的临近，楼市成交“热度”已有降温的苗头显现。未来几周内是细则预期落实概率较大的时期，其对于楼市交投具有决定性意义。
　　据机构统计，上周全市新建住宅新增供应面积共计45.2万平方米，环比大幅提升274.8%，为25周内新高。
　　德佑地产发布的报告认为，虽然3月是传统的“楼市小阳春”，但由于新政所带来的不确定性，开发商推盘相对谨慎，此前几周商品住宅推盘量均不超过20万平方米，不过随着近几周成交量连创高点，商品住宅新增供应量终于迎来了井喷。
　　据悉，单周45.2万平方米的“天量”供应，已是2013年年初至3月17日合计供应总量的一半，并远高于1、2月份的单月供应体量。日至24日楼市合计供应面积为83.6万平方米，较2月同期增长近7倍的同时，已超此前年内1、2月份合计供应的总量。
　　黄河滔表示，此前的观望及传统旺季的到来是促使上周“天量”供应集中释放的主因。
　　值得一提的是，上周上海市新建商品住宅成交均价约2.34万元/平方米，环比提升3.9%。据统计，上周楼市单价5万元/平方米以上的豪宅成交为50套，总价在1000万元以上的房源成交更是继续走高，达91套。作为去年同期遇冷的别墅产品，在近期成交活跃，近4周平均成交套数达121套，2013年至今成交总量同比有136%的增幅。
　　尽管3月楼市出现供需两旺的情形，但由于“国五条”地方细则落地在即，不少业内人士认为，这或许已是“最后的疯狂”，楼市成交量特别是二手房成交量即将出现“断崖式下跌”。
　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，政策的不确定性给未来的市场带来了诸多变数。此前被认为极有可能出台的“20%个税”、“二套房贷首付提高”等政策将显著冲击楼市。而近期又盛传沪版“国五条”细则将提高社保缴纳年限要求。考虑到近期的成交高峰对需求的消耗，如果税收、贷款、限购三方面的政策都得到严格执行，短期内对楼市的冲击将是相当显著的。
　　北京二手房成交火爆
　　据链家地产市场研究部统计，2013年3月第三周（3月18日~24日），北京新建商品住宅（含保障房）网签量为8584套，环比上涨117.2%。而扣除保障房后的纯商品住宅成交量为2426套，环比上周下降8.7%。
　　至此，3月1日~24日，北京纯商品住宅成交量为8133套，预计全月成交量与1月接近。
　　价格方面，统计显示，3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%，比1月同期上涨4.6%。
　　链家地产市场研究部张旭表示，上周成交均价的上涨并非市场实际房价大涨所致，而是成交结构拉高了均价。
　　“数据证明，3月北京楼市成交量和市场实际成交价格与1月份水平相当。”张旭认为，“国五条”之后，虽然政策收紧迹象明显，但是北京商品住宅市场相对稳定。
　　而北京市住宅与城乡建设委员会的统计显示，截至3月24日，包含期房和现房在内的北京商品住宅库存量为65863套，再创历史新低。
　　张旭认为，库存量探底，一方面，表示开发商销售压力降低，未来主动降价的可能性较低，另一方面，如供应量不会明显增长，供需矛盾可能较为突出，价格上涨压力依然存在。
　　在二手房市场方面，此前较为明显的抢搭政策末班车的现象已逐渐减弱。
　　北京中原的统计显示，3月第三周，北京市二手住宅成交9911套，环比回落24.5%。截至24日，3月二手住宅成交34061套。
　　中原地产市场研究部总监张大伟预计，3月全月北京二手房成交量或将突破4万套，有望创下2008年以来最高单月成交量的历史纪录。
　　但从新增客源来看，据链家地产统计，3月第三周新增客源量环比下降18.6%，已连续两周下降，并明显低于今年以来的平均水平。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，当前二手房市场网签量急速下滑、新增房源量也出现下降，意味着政策“末班车”效应接近尾声。具体而言，由于北京执行细则出台的临近，一些感觉难以赶上网签的交易双方已经开始考虑延缓或取消交易计划，北京二手房市场开始出现降温势头。
　　自3月1日“国五条”细则出台后，三周以来厦门市二手房交易市场持续火爆。厦门网上房地产数据显示，厦门市二手住宅成交量连续三周环比上涨，成交套数分别为1175套、1587套和1735套。而一手住宅则频频出现“一日光”的销售现象。厦门有业内人士认为，这是由于“国五条”细则落地滞后引发的者非理性购房潮，而开发商的促销手段则进一步诱导了消费者的盲目购房。
　　一手住宅销售火爆
　　国家统计局公布的数据显示，2月份厦门新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨4.2%，涨幅居全国第八；二手住宅价格环比涨0.6%，同比涨4.5%。1月厦门新建商品住宅价格环比上涨1.6%，涨幅居全国第四。
　　在国五条细则出台后，3月的厦门楼市被业内称为“3月”。数据显示，3月份至今三周，厦门市二手房交易市场持续火爆。根据厦门网上房地产数据显示，厦门市二手住宅成交量连续三周环比上涨，成交套数分别为1175套、1587套和1735套。而一手住宅则频频出现火爆的销售现象，6个新开楼盘中有4个“一日光”，量价齐升。
　　“厦门岛内一楼盘，2011年10月的销售均价为14788元/平方米，而今年2月开盘均价达到29000元/平方米，不到一年半的时间涨幅近100%。”厦门地产评论员程凌虚告诉《每日经济新闻》记者，虽然该楼盘是属于2011年率先促销的特例，但和官方的统计相比，厦门业内普遍比较认可的情况是，厦门楼市近一年来的同比涨幅普遍在30%~50%。
　　程凌虚认为，在“国五条”细则出台后，厦门楼市持续出现的火爆销售情况是由多重因素造成的。一是开发商的“饥饿式”营销。开发商都想抢在“国五条”细则在厦门落地前抓紧推盘，以免生变。以新政后第一个入市的集美新盘莲花新城为例，推出的房源仅500多套，客户数量却达到了数千人，僧多粥少的情况无疑给消费者带来紧迫感，加上3分钟选房时间等相关的营销策略，诱导了消费者盲目性、恐慌性购房。
　　其次，地产新政细则滞后，加大了市场的恐慌。改善型客户群担心受政策误伤恐慌入市，刚需型客群担心房价猛涨也加快出手，加上开发商的营销策略，买涨不买跌的“羊群效应”也进一步烧旺了市场。
　　一级市场高溢价成交
　　而在土地一级市场，也出现了高溢价成交现象。3月7日，厦门在“国五条”出台后的首场土地拍卖会上，出让的11幅地块除一幅流拍外，其余10幅地块均成功拍出，总成交金额14.86亿元。
　　其中唯一一幅岛外同安区商住地块，更是大受热捧，最终以4.86亿元拍出，溢价率高达92%，折合楼面价5331元/平方米，超越2008年金都海尚4500元/平方米的楼面价，成为同安地价史上最高。
　　关于后市，程凌虚认为，目前厦门楼市还处在政策细则不明的混沌期，预计本月底或四月初更明确的细则将出来，对楼市的影响需进一步观望。
　　厦门麦田房产副总经理叶一萍则认为，厦门楼市近期表现跟全国情况基本一致，目前的楼市让她觉得“看不明白”，她认为，除了3月初出现的一波恐慌性过户后，最近这段时间的二手楼市趋于稳定。至于一手房出现的热销情况，她认为主要跟厦门的城市特点有关，新房的房源很少，才引发消费者热捧。
　　记者致电厦门房管局有关负责人欲了解细则落地事宜，但对方并未就此事接受记者采访。
　　日前，上海绿地集团董事长张玉良表示，“供需失衡”是制约房地产市场健康可持续发展的长期性问题和核心矛盾。资料图。
　　中新网3月25日 “‘供需失衡’是制约房地产市场健康可持续发展的长期性问题和核心矛盾，应从‘供应’和‘需求’两端同步加以解决，并着力在增加供应上下功夫。” 近日，绿地控股集团有限公司董事长张玉良在谈到楼市发展建议时如是说。另外，张玉良认为，在推进城镇化发展的背景下，中国房地产市场仍有巨大的发展空间。
　　一二线城市房价上涨预期增强
　　据中新网房产频道了解，自去年底至今年年初以来，一线城市和部分二线城市商品房成交量大幅增加，成交价格上涨压力不断加大，房价上涨预期不断增强。为此，绿地控股集团有限公司董事长张玉良指出，造成这一问题的原因来自多方面，比如，宽松的货币政策、不断攀升的土地价格，以及各类开发成本的上升，但造成当前存在问题的核心原因是市场的供需矛盾。
　　张玉良说，“这是我国所处的特定经济社会发展阶段所决定的。我国正处在城镇化快速推进的阶段，对住房的需求和供应之间的矛盾将在较长一段时期内存在。因此，解决当前存在的问题，必须从破解供需矛盾这一核心问题入手。”
　　近日，中央陆续出台了楼市新“国五条”及其政策细则，各地的政策细则也将于3月底陆续出台。本次调控与之前的调控相比，具有哪些新的特点？张玉良认为，新政除继续沿用限购、限贷等手段外，还提出征收二手房交易环节20%的所得税、扩大房产税试点范围等税收新政，调控手段更加系统精准。同时，在继续使用限购、限贷、限价等行政手段的同时，更加强调通过税收、信贷等经济手段抑制投机投资性购房。另外，新政强调从住房的需求和供应两端同时展开调控，既合理引导需求，更强调增加市场供应调控新政出台及时且切中要害，可以预见，将对房地产市场产生一定的影响。
　　张玉良表示，调控的目标是要促进房地产市场健康可持续发展，而不单是调控房价。同时，对房价的调控也应重“相对回归”轻“绝对回归”，应从控制房价过快上涨和推动房价回落转变为，使房价增长与购房人群可支配收入增长保持同步，使房价与经济发展和居民收入匹配。
　　张玉良：控制房价要优化市场"供应"和"需求"
　　然而，中国房地产市场能否冲破当前存在的各类问题，保持健康可持续发展？张玉良认为，在不断完善调控的内容和手段的同时，还要不断优化市场"供应"和"需求"两个结构。
　　在解读楼市供需问题时，张玉良强调，“供需失衡”是制约房地产市场健康可持续发展的长期性问题和核心矛盾，应从供应和需求两端同步加以解决，并着力在增加供应上下功夫。一是形成合理的供应结构。坚持商品房和保障房两个供应体系，在商品房体系中，则应形成中小户型为主的供应结构。二是要引导合理住房需求，抑制超前消费等不合理需求及投机投资需求，形成以首套房及合理改善型需求为主的需求结构。
　　目前，一线城市及部分二线城市人口集聚度过高，也造成了房地产市场的供需失衡。为此，张玉良认为要注重合理规划城市发展布局和城市人口布局。同时，在供需矛盾突出的情况下，对涉及房地产的税收进行仔细梳理和通盘考虑，实施一揽子的税制改革，切实减轻税负，降低购房成本。
　　不过，在新一届政府提出加快推进新型城镇化、“促消费扩内需”的背景下，中国房地产市场仍有巨大的发展空间。张玉良看好在新型城镇化建设背景下的房地产市场前景，坦言“新型城镇化不是房地产化。但新型城镇化离不开房地产这个载体和支撑，”
　　张玉良认为，新型城镇化将产生庞大的住房需求，这将为中国房地产市场的发展提供强大动力。同时将对住宅之外的产业地产及商业、办公、生产、生活等现代服务业综合体带来庞大的需求。
　　住房需求的增加为各大房企带来的机遇。据了解，作为世界企业500强的绿地集团已制定了五年发展规划，力争到2015年成为一家国际知名、具有世界级规模、品牌影响力和可持续发展力的特大型企业集团，实现业务经营收入超过5000亿元，并跻身世界企业200强。
　　就表象看来，似乎显示“征20％所得税”的政策冲击力道相当迅猛，但国五条细则其实反映的是“分批进场，价量齐稳”的政府意图。
　　部长坚称：房价一定会往下走
　　当时记者抛出的问题是“房价交易环节的20％收税，这两天对房价的影响好象已经显现出来了，有些地方房价有上涨，您怎么看这个政策的影响”？
　　姜部长回应表示：这个文件一定要坚决执行，执行过程当中效果会逐步显现出来，一定会往下走的。此话一出，到底是“政策会坚持往下走”或“房价肯定会往下走”？显然舆论各方根据需求与判断，各自解读。譬如知名央视主持人白岩松便认为姜部长指的是“政策一定会往下走”，但我不做如是想。毕竟，记者问的是“收税使有些地方房价上涨”，隐含了对政策打压房价效果的质疑，而部长则回应不会因短期内的效果不彰就动摇决心，后续房价“一定会往下走”。只是要做到谈何容易！
　　有无房决定贫与富
　　其实姜部长的本意究竟是要让房价还是政策，或是两者都要往下走？并非十分重要，别忘了去年两会期间，他也曾说过“一定要让七八个大城市的房价降下来”，而结果却是恰恰相反！之所以如此，原因堪称错综复杂，既与“城镇化”的终极目标及消费者投资渠道狭隘有关，更与“通胀压力实在太大”关系密切。
　　有人便以“前30年的通货通胀率，来换算后30年的货币购买力”——30年前，你在银行存了400元，当年可盖一套房、买400斤猪肉、1818斤面粉、727盒中华香烟或50瓶茅台（择一）。今天你把钱取出，连本带息总计835.82元，只能买420斤面粉、40斤猪肉、1瓶茅台（择一），差别之大有如云泥，显然贫困与富裕只在一线与一念之间。
　　1000万元30年后只够买厕所
　　同样的，参照过去30年的通胀率（约6.4％，实际上当然远远不止，30年来货币贬值600％），即使仅仅以6％为计算基准，30年后1000万元的购买力仅相当于现在的156万元，怎不令人胆战心惊！而这还是保守估计的结果，如果把年拉升到更加贴近未来可能增幅的13％，则30年后1000万元人民币约支付能力将仅剩15万元，买个厕所都不一定够！既然如此，有了“前车之鉴”，中国老百姓能不“拥房自保”吗？
　　正是在这样的大背景下，即使中央祭出“十年调控以来最狠招”的卖房需缴交20％所得税，有意购屋者却并未出现退缩、观望、静待政策持续发酵的态势，而是加快进场脚步，以免一旦政策落地后，卖方加价应对税费。比较“有趣”的状态是原本“趾高气昂”、动辄想“跳价”的卖方，终于有部分人开始沉不住气了，愿意配合卖方让价。
　　“分一杯羹”政策？
　　于是我们看到—在北京（楼盘），有炒房客主动降价20万元求售，连中介都称“真解气”，通州一家房产中介一天的业绩收入达到180万元！在上海（楼盘），房地产交易中心爆棚，距离开门还有一个小时的时间，队伍就已经排得像世博园区了；在武汉（楼盘），二手房过户量猛增，甚至有房主急降26万元为了卖掉房子；在南京（楼盘），一天之内，购房登记数一天暴涨7倍，而同一天，南京市协议离婚的夫妻达294对，是平时两倍，按照婚姻登记处负责人的话来说，离婚夫妻一对接一对冲过来，“他们非常着急，不停催工作人员快办手续，还有人一来就直接坦言，是为了房子离婚的”。
　　就表象看来，似乎显示“征20％所得税”的政策冲击力道相当迅猛，以致交易双方避之唯恐不及，但实际的状况恐怕并非如此。毕竟，“20％所得税”虽痛却不致命，不像韩国二套房征50％，三套房征60％所得税，多套和高档住房保有税最高年缴房屋总价的5％，基本上足以完全阻绝投资卖气进入楼市，而国五条细则其实反映的是“分批进场，价量齐稳”的政府意图。