楼市新政激活地产股 投行预计政策将持续宽松|调控|松绑_凤凰财经
楼市新政激活地产股 投行预计政策将持续宽松
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自2014年以来，地产刺激政策频出：去年4月到9月多地限购取消，9月份三套房限贷取消，10月份放宽公积金贷款，去年年底和今年年初的两次降息&&今年“两会”上，政策层更是鼓励改善型住房，不同往年“调控”、“限制”等词汇，取而代之的是“支持”、“促进”等字眼。眼下最新发布的住房贷款和个人住房转让营业税政策更让地产股一路狂飙。在中外投行看来，此番利好政策在预期内，政策还有望进一步松绑，楼市有望进一步回暖。
导语：在中外投行看来，此番利好政策在预期内，政策还有望进一步松绑，楼市有望进一步回暖。经济观察网 实习记者 陈丽婷 3月30日下午，央行联合住建部、下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：调整个人住房贷款政策，贷款最低比例降至四成；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。同期，财政部、国税总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：转让营业税免征期限由5年改成2年。双重利好同时公布，30日下午房贷松绑传言成真。今日（3月31日）上午，房地产板块继昨日下午猛然启动后再度大幅上涨，但下午两点过后该板块大幅走低。截至今日收盘，房下跌1.69%，上涨家数17，下跌家数98，其中、涨停，、等涨幅逾5%，领跌，跌幅达5.01%。楼市有望进一步松绑自2014年以来，地产刺激政策频出：去年4月到9月多地取消，9月份三套房限贷取消，10月份放宽公积金贷款，去年年底和今年年初的两次降息&&今年“两会”上，政策层更是鼓励改善型住房，不同往年“调控”、“限制”等词汇，取而代之的是“支持”、“促进”等字眼。眼下最新发布的住房贷款和个人住房转让营业税政策更让地产股一路狂飙。在中外投行看来，此番利好政策在预期内，政策还有望进一步松绑，楼市有望进一步回暖。瑞银中国点评称，事实上，我们预计年内决策层还将进一步放松政策，包括1-2次降息（下一个时点可能在二季度），今年房地产销售可能仅小幅下跌5%-10%，大通中国首席经济学家朱海斌表示：昨日出台的政策一项是稳定整体经济的措施。他预计未来进一步的货币政策措施包括今年4月一次50基点的降准，以及今年第二季度一次25基点的降息。这些货币政策措施将放松房地产市场的融资环境，也可能是帮助解决市场不断增加的库存的另一种方法。DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏预测，今年普通住宅的涨幅或在10%以上，而中高端住宅涨幅将介于5%至8%区间内。民生宏观认为，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，调整二套房信贷在意料之中。“2015年前两个月的全国房地产数据相当糟糕，如果2015年房地产市场仍不能复苏，尤其是投资建设指标不能企稳，则经济稳增长压力将比较大。”时代已经来临一边是地产股的飞涨，一边是房地产基本面的式微，房地产市场究竟还有多少金子可淘？“地产时代正在结束，金融时代已经来临”。这是对楼市新政的评论。过去10年中国财富故事的主角是房地产，圈的地多就进富豪榜，圈的地少则成为土豪。而未来10年的财富故事主角是金融资产，目前各路大佬纷纷跑马圈地，圈的金融资产多就是未来的富豪，圈的少也至少是个土豪。民生宏观认为，综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。不要去接下落的刀。房贷新政短期内刺激了地产股走高，长期来看，资本市场又会如何？海通证券点评称，从资金面看，当前股市气势如虹，房贷新政或加剧资金跑步入市，而连带IPO打新、股票优先级配资等各类股票相关资产收益率高企，分流了债市投资资金，将导致回购利率难以下降，同时推高债券整体收益率。因此短期股强债弱的格局还会延续。但从更长期角度看，股市的持续上涨将降低蓝筹的股息率，因而股市上涨反而会增加债市的配置价值，债市短期继续熬底，长期看股债双牛依然可期。中金地产宁静鞭的A股地产投资逻辑是，最好的时间就是当下，经济/地产基本面均偏弱，政策放松概率高，不能轻易下；继续看多地产股表现。其坚定认为，2015年政策惊喜多于基本面，继续看好地产股。地产白银时代大势所趋？即使政策暖风频吹，但业内人士对房地产似乎显得信心不足。昨日，在安徽省房地产商会举行的论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说：“如今在马年已出现降速的楼市，正在吻别历时15年的黄金时代，过渡到白银时代，但中国地产不会硬着陆。”瑞银中国点评称，受益于政策支持，预计今年房地产销售可能仅小幅下跌5%-10%，不过新开工面积同比跌幅可能会扩大到10%-15%。决策层还将继续出台宽松政策，但这些政策仅能缓和房地产下滑的幅度，难以扭转结构性下行趋势本身。民生宏观表示：本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。伟业我爱我家胡景晖认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升。鼎萨投资董事长彭旭在2015中国（）财富管理论坛上谈及后房地产市场的股票投资时表示：中国过去二十年盖了全世界最多房子，未来盖房子和买房子不是主流了。但是，过去二十年盖了全世界最多的房子，未来房子的装饰和装修可能会提供三十年到五十年的长期市场。未来中国的室内装修行业会长期保持增长，会远远超于房地产的周期。
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最新播报：
公积金房贷门槛降低 对房地产影响几何
近期，住房和城乡建设部要求各地放宽公积金贷款政策，进一步降低公积金贷款门槛以及住房公积金首付有望降低至两成的消息，引起社会各界的广泛关注。公积金在“放下身段”后，能否提振楼市、减轻购房者负担成为业内争议的焦点。
住房公积金成房地产调控工具？
3月24日上午，北京市公积金中心称，北京现行政策中针对90平方米以下的房屋，首付款将从三成降至两成。不只是北京降低了首付款要求，据媒体梳理，目前福建、济南、宁波等地都已出台稳楼市政策，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。国管公积金也加大了贷款限额。3月18日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。
通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。通知显示，在北京住房公积金管理委员会确定的贷款最高额度内，综合考虑借款申请人的缴存时间、个人账户余额、还款能力、配偶缴存情况等因素确定住房公积金个人贷款具体额度。
3月20日，住房和城乡建设部部长陈政高在该部召开的全国电视电话会议上提出，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。对此，专家分析称，此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施。
但在业内不少人士看来，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么明显。一方面，一二线城市房价普遍过高，购房者贷款一般还是以商业贷款为主，公积金贷款只是辅助，因此降房价才是去库存根本；另一方面，利用公积金刺激楼市需求政策的可持续性并不高，只是根据公积金资金的状况来进行调整的。有些地方的公积金并不富余，并不适合做出类似的放松政策。
不过，在去年全国楼市整体低迷的情况下，当前地方政府纷纷对公积金贷款作出调整，让闲置的资金流通起来，提振购房者的积极性，从大环境来看显得尤为迫切。各地出台的政策也体现了这点，如放宽贷款条件、降低贷款首付成数、扩大贷款额度，乃至允许异地购房申请公积金贷款等。在业内看来，住房公积金实际已成为地方政府对房地产调控的政策工具。
从购房者角度来看，公积金贷款门槛降低，对于老百姓自住性需求购房的决策有比较大的相关性和影响力。举例来说，从商业银行贷款100万元的话，以20年为期，按照当前6.15%的利率计算，累计还款需要170多万元。而使用公积金贷款，同样的贷款金额和年限，累计还款少20多万元。
另外，我国各地方之间的公积金并没有打通，各地公积金数量和提取情况也不相同。很多城市公积金总量庞大，但由于申请门槛高，手续繁琐，一直没有充分发挥功能。
2008年时，业内专家就指出，全国各地公积金存在规模高达4000亿元的闲置资金，这些闲置资金的地区分布很不均衡。适时调整政策，盘活这笔巨额政策性资金，运用这笔巨额资金发放保障性住房贷款，完全符合住房公积金制度的本来宗旨，实现公积金的住房投融资功能作用。
因此，从这一角度来看，消除公积金沉淀，降低贷款门槛、提高贷款限额是盘活公积金这一住房金融工具的途径之一。
对楼市有何影响
近期，各地公积金政策调整已经影响到楼市成交量。
中原地产监测显示，二手房市场方面明显回暖。3月24日，中原地产监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，其中一线城市表现最好，环比上升7%，二线及三四线城市则基本持平。3月以来，新房市场较春节前期回升明显，但较年初仍存在一定差距，与去年同期相比则大体持平。40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%，但较1月同期下降14%。
对此，中原地产市场总监张大伟向媒体表示，公积金历来是房地产微调的先头部队，虽然涉及人群面不及普遍政策，但却预示着未来的政策取向。
在他看来，当前经济增长放缓压力不减，房地产业将继续为经济平稳增长作出重要贡献。因此，2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路。
降低公积金申请门槛、激活改善购房需求的作用在业内则有不同看法。
上海公积金管理中心政策法规处副研究员丛诚此前一直认为，公积金政策调整并非房价涨跌的决定性因素，在他看来，只要楼市产生波动，公积金贷款额度就必然会在资金不够的时候下调，在资金宽松的时候上调。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也认为，提高公积金贷款额度，对目前楼市影响并不大，他对媒体表示，降低公积金门槛、提高公积金贷款额度更多的意义是改变购房者心理预期。
不少从事二手房销售的人士告诉记者，公积金政策的调整属暂时性政策，因此，局部城市出现的楼市回暖并不能说明公积金对于楼市有立竿见影的效果。在实际中，买房的人还是以商业贷款为主。因为有刚性需求的多是年轻人，而年轻人工作时间短，公积金能够提取的金额很少，不足以支付高昂的房价，所以只能通过商业贷款来买房。
但也有房产中介指出，提高公积金贷款额度，对于中低收入家庭更有帮助。
根据丛城此前透露的数据来看，目前房贷主力尽管以商业银行的贷款为主，但公积金占整个房贷的比重也不容小觑，在全国来讲可能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盘活公积金贷款，对于缓解楼市低迷、减轻购房者压力、提升地方经济都是有良性作用的。
“道理显而易见，如果选择商业贷款，购房者将要负担高额利息；而仅凭公积金贷款又通常不够买房。”一位房产销售经理告诉记者，提高公积金贷款数额，能够使购房家庭有更多的贷款选择。即使公积金不够买房，也能通过组合贷款的方式，达到降低购房成本的目的。 记者 郝帅
[责任编辑：首付款比例为何需要降至两成 专家给您六大理由
07:02:02 来源：观点地产网
作者：张宏伟
核心提示：个人住房贷款首付款比例不得低于20%的，这对于购房者、投资者以及政府有怎样的影响呢？
近期,中央层面连续出台利好房地产市场的政策,也有媒体报道预测称,首套房首付三成可适当调整,到底是否可能出台关于首套房的优惠政策?这引来业内外人士无数猜想。
笔者认为,首套房首付比例应当下调至2成,这样不仅仅是对自住需求的首套置业者的保护,也是缓解当前市场成交量较为低迷的重要信贷政策手段,具体来讲有六大理由:
理由之一:楼市进入&下半场&,首套房商贷首付降至2成不会引起大规模投资投机
研究结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。此时,对于楼市&下半场&的楼市来讲,购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下,尽管&救市&政策出了四轮,即使是首套房商贷的首付比例降低至2成,也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市,也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。因此,楼市进入&下半场&,首套房商贷首付降至2成不会引起市场大幅波动,也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。
理由之二:公积金贷款首套房的首付比例降至2成效果有限
今年年初以来,个别城市开始降低公积金购房的首付比例。比如针对首套房北京、广州、济南、南京等城市重申或进一步明确90平方米以下首套购房首付比例最低降至2成;为支持首套房、首改房等刚需住房需求,福建出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》正式施行。福建省要求,对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%。福建省要求,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策。
但是,当前各个城市利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高,住房公积金政策的刺激的效果不会有预期那么高,各地公积金贷款余额迟早还会表现出&囊中羞涩&。尤其是在&惜贷&的市场背景下,当公积金贷款余额不足时,首套房公积金首付2成的政策很难实现,这样的直接结果就是,公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮首付比例和房贷利率、房贷审批周期拉长,以缓解公积金贷款余额不足的问题。
理由之三:大多数城市仍然有去库存压力,有必要通过降首付去库存
当前,央行三次降息两次降准、各地&救市&政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的&窗口期&,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管&救市&政策出了四轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。
笔者认为,楼市&救市&政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。事实上也是这样,从短期内来看,当前市场仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,&去库存&仍然为半数以上二线城市、大部分三四线城市楼市的主旋律,这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。从这个角度来看,首套房首付比例有必要进一步调整,由原来的普遍首付三成降低为2成。从去库存的角度来看,首付房贷首付降低至2成后,可以加快去库存的速度,有助于上述仍然有去库存压力的城市基本面好转。
理由之四:首套房首付比例下调至2成,为首套自住需求购房者争取购房时间
在首付比例上,各地应统一降低首套商贷首付比例至2成,改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态。对于首套自住的购房者来讲,如果购置首套房可以首付2成,这也将大大降低购房者入市的门槛,对于一部分自住需求购房者来讲,可以提前购置房产,以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲,应该可以刺激这部分需求入市购房,也是对于这部分购房者购房机会的保护。
事实上来讲,由于首套房首付比例较高,也催生了首付贷业务的快速发展。由于付贷款业务的普及,首套房、二套房的首付比例已经绕开银行规定的限制,首套房首付比例已经事实上低于三成、二套房首付比例已经事实上低于4成。从这个角度来看,首付贷款业务的市场化的操作降低首套房首付比例已经成为现实,那么,从央行规定来讲,也就没有必要硬是规定首套房必须首付三成,也可以将首套房首付比例下调至2成,从实际行动上为首套自住需求购房者争取购房时间。
理由之五:首套房首付比例下调至2成,促使量升价稳,政府与市场两相宜
从各个地方政府&救市&目的来看,无论是货币政策,还是具体的房地产行业的调控措施,总体还是要促使房地产市场健康稳定发展,尤其是当下,对于半数以上二线城市、大部分三四线城市而言,市场基本面仍然没有复苏好转,地方政府也是因为楼市低迷苦在眉头,苦于地方财税收入来源。笔者看来,对于商品住宅市场而言,只要&价格&控制得住不大幅反弹,其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的&保量&的措施,如:通过首套房首付比例的降低来激活市场成交量。
首套房首付比例下调至2成,有利于楼市成交量的增长,对于政府财税收入来讲,由于市场保持基本的成交量,政府财税收入也可以得到相应的保证,如此以来,降首付之后市场量升价稳,政府与市场两相宜,何乐而不为?
理由之六:降首套首付助力新型城镇化,解决&三个1亿人&问题
2014年&两会&政府工作报告提出:城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期,着重解决好现有&三个1亿人&问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。而这也恰恰是国家新型城镇化规划(年)工作目标之一。
同时,国家新型城镇化规划(年)提出及,对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭,实行租售并举、以租为主,提供保障性安居工程住房,满足基本住房需求。
首套房首付比例降至2成,有助于外地人口尤其是高层次人才通过购置房产快速融入本地,也有助于中国城市话进程的发展。当前中国每年1000多万人口流入到城市,那么,如何解决这些人口的居住问题成为各大城市必须考虑的问题,首套房首付比例的降低可以让这些群体尽快实现居者有其屋。
点评：首付款比例降至两成只是下限，会有多少银行推出相应的优惠政策还未知晓，总的来说，政策是好的。
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个人购房贷款一季度大增近两成 激活购房者购买欲望
监管层接二连三地释放房贷宽松政策利好令市场迅速回暖。据央行日前发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，今年一季度房地产贷款出现快速增长，其中个人购房贷款同比增长近两成。分析人士表示，随着“3·30”房贷政策的逐步落实，二季度房贷有望继续增长。
央行数据显示，今年一季度房地产贷款快速增长，保障性住房开发贷款增长强劲。其中，3月末，个人购房贷款余额12.1万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末高0.1个百分点，比各项贷款增速高3.6个百分点；1-3月增加5706亿元，同比多增790亿元。
“去年四季度房地产成交数据大幅回升，由于房贷发放有点滞后，因此四季度成交的房贷在一季度的数据中才体现出来。” 北京中原地产首席分析师张大伟解释道。张大伟向北京商报记者表示，一季度房贷回升主要原因还是去年“9·30”政策和2月降准政策起了一定的效果，利好开始释放，改善型住房需求大幅释放出来，房地产市场也出现回暖迹象。一位房地产分析人士同样认为，正是因为央行等部委出台的这两波稳定住房消费的政策激活了购房者的购买欲望。
分析师袁媛认为，宽松的信贷政策也将推动楼市的去库存化，特别是一线城市及部分热门二线城市，房价在一系列政策利好下有望止跌反弹。“未来房贷政策将进一步宽松，楼市也将快速回暖，首套房贷款利率继续下调，一线城市9折以下利率或成为首套房贷款主流利率，二三线城市优惠利率将持续增加。同时，多地悬而未决的二套房新政落地方案将加速出台，二套房贷款利率有望松动。”袁媛分析道。
长三角房贷接连松绑 南京按兵不动疑资金池紧张
近日，长三角区域城市接连调整贷款政策。今年3月20日，住建部部长陈政高在住建部召开的全国电视电话会议上要求各地提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。
工行上海跟进房贷松绑 1000万元成普宅认定分水岭
北京商报讯(记者孟凡霞)自3月30日二套房贷款政策放松以来，一线城市房贷情况出现分化，北京地区松绑明显，首套房贷最低8.8折利率优惠成为主流，多家银行二套房贷首付比例降至4-5成，而上海地区的放松步伐则相对缓慢。不过，如今这一情况出现改变。
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& 军人住房公积金贷款8月1日激活 买房立降10万
军人住房公积金贷款8月1日激活 买房立降10万
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日前，总后勤部下发《军人住房公积金贷款管理办法》,该规定称日起军人住房公积金可用于购买商品房，而非从前只有在军人转业后才能拿到公积金，就此军人家庭购房经济负担大大减轻。
《军人住房公积金贷款管理办法》共10章39条，主要从以下几个方面进行了明确。
一、贷款对象。参加住房公积金归集的军官、文职干部和士官，以及军队管理的退休干部、士官，在购买住房时，可申请住房公积金贷款。军人住房公积金贷款，按照优先批准购买商品住房、驻艰苦边远地区、夫妻分居两地的军人，兼顾个人职级、服役年限等因素，由军区级单位在总部下达的年度贷款控制指标范围内实行轮候审批。
二、贷款条件。军人申请贷款应具备的主要条件为：家庭具有偿还贷款本息的能力，有不低于国家规定的住房公积金贷款首付比例的首付款资金，提供符合协作银行规定的贷款担保，所购住房为家庭首套住房，夫妻双方均未申请过军队或地方住房公积金贷款等其他条件。
三、贷款额度、期限和利率。军人公积金贷款实行限额管理，当地政府规定低于40万的，统一限额40万元；当地政府规定高于40万元的，可按当地政府规定执行。贷款最长期限不得超过20年，且贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。贷款利率执行中国人民银行公布的住房公积金贷款利率，中国人民银行调整住房公积金贷款利率时，军人住房公积金贷款利率相应调整。
四、贷款担保。军人申请住房公积金贷款，购买商品房的，主要以所购住房作抵押；购买军队经济适用住房或安置住房的，可以按协作银行认可的质押、抵押、保证等方式办理贷款担保。
五、贷款程序。军人向所在单位后勤（联勤、保障）机关财务部门提出申请，填写《军人住房公积金贷款申请表》，同时提供军人及配偶居民身份证和婚姻状况证明、军人及配偶住房情况证明、拟购住房的相关材料、家庭经济收入情况证明等其他有关材料。财务部门会同营房部门对材料进行审查后，按建制关系报军区级单位主管部门审批。
六、贷款偿还。军人应当按照与协作银行签订的借款合同约定，按期偿还贷款本息；军人退出现役时，将其住房补贴和住房公积金用于提前偿还剩余贷款本息。
小编为您计算下一个了，以一套总价50万房子为例，首付只要20%即十万元，贷款40万，按揭20年算。以前使用商业贷款。每个月需要还2785元，连本带息76万8千。现在实施军人住房公积金贷款新政后：每个月只需还2371元，连本带息66万9千，每个月立降406元，房子总价立降10万！！
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