海亮地产：周迪永的理想国
&&文∕黄丽丽 克而瑞信息集团品牌中心编辑
&&受访∕周迪永 海亮地产控股集团管理有限公司总裁
&&对海亮地产控股集团的总裁周迪永的印象建立在正式采访他以前。
&&一是低调。万能的度娘在他的低调中也无能为力。在网页中苦苦搜索，得到的信息，也仅限于周迪永在年会上或者视察工作时的惊鸿一瞥。
&&二是年轻。网上有2008年大连春季房交会上的一篇采访，彼时周迪永还是华润大连营销中心总监，脸上写满意气风发的朝气。难以置信海亮地产的总裁竟会如此年轻，难不成同名同姓？到底有几个周迪永？
&&门一开，我们终于见到了庐山真面目：白色的衬衫套一件藏蓝色线衫马甲，瘦削的脸颊上架着一副眼镜，初一看，年轻得似刚毕业的大学生。心里顿时一定：果真就是他了！
&&随着访谈的深入，我们逐渐理解，他的年轻不仅仅表现在外表上。对工作&一根筋&的执着和简单成熟的管理思路，方能使得这样一位商界领袖依然拥有如此清澈、坚定的眼神。
&&时间回溯到2002年以前，周迪永还是一个典型的工科男，每日奔走于教室与实验室之间，最大的理想便是与学长学姐一样进入某个设计院，做个总设计师或者工程师。那时的他怎么也没想到自己会投身房地产，更没想到自己会成为家乡名企&&海亮集团中举足轻重的一员。
周迪永 海亮地产控股集团管理有限公司总裁
&&投身海亮：筑梦的开始
&&周迪永，1977年生，浙江诸暨人，跟海亮集团董事局主席冯海良先生是同乡。对于海亮集团这个&家门口&的浙江名企，周迪永并不陌生：海亮集团于1989年8月在浙江省诸暨市创立，现已发展成为以铜加工、房地产、金属贸易、能源矿产、基础教育等为主体的多元化企业；集团总资产约413.3亿元，拥有(控股)80余家子公司，位列中国企业500强第157位，中国民营企业500强第17位，浙江省百强企业第9位。
&&如果说以前的海亮集团对于周迪永来说只是新闻媒体上或者口耳相传中听闻的一家名企，2009年，当冯海良主席向他发出诚挚邀请的时候，周迪永与海亮集团的命运开始休戚相关。在海亮，周迪永开始了他的梦想之旅。他说，海亮吸引他的地方，除了集团强大的实力、总部位于家乡所带来的亲切，最重要的是冯主席的理念，以及海亮集团&尊重人&的企业文化。&跟冯主席交流过几次，每次都很舒服。&有时候，选择的原因就是那么简单、直接。
&&而所谓尊重，不在于给人多高的职位和薪酬，而体现在微小的细节处。&有的老板三更半夜会给你打电话，派遣一些临时的任务；但是冯主席晚九点以后和早九点以前不会给你打电话。&很小的例子，但是充分体现了海亮的人性化，或许正是这一点，让周迪永心甘情愿选择这个公司。
&&在周迪永刚进入海亮的时候，地产还不是海亮的主营业务。2011年5月，海亮地产集团管理有限公司成立，总部设在上海，海亮地产的发展才真正踏上了轨道。当时，周迪永几乎是&单枪匹马&地来到上海。做营销出身的他，一下子要组建自己的团队，管理整个公司，压力不可谓不大。用周迪永的话说，就是&从职业角度，完全进入一个新的状态，你的所思所想、你的理念、你对自己的要求，与单一做一个项目完全不同&。
&&面对工作当中最重要的拐点，周迪永的专业和工作经历也帮了他的大忙。土木工程出身的他在工程计划、工程质量和成本控制上游刃有余。作为一个工科男，他常常带着理性的逻辑思维去管理，在公司倡导数据说话、结果导向。在华润做营销的经历，又让他习惯了从客户的维度看待问题，就连挑选地区总经理的时候，最核心的要求也是深入地了解市场，了解客户。&因为对地产而言，投资是第一步的。如果地拿错了，价格高了，基本上就失败了。如何控制拿地的风险，必须要深入了解当地市场。&周迪永如是说，&考虑客户不是在项目开发之后才考虑的问题，从拿地开始，海亮就会把客户群想清楚。&
&&正是周迪永的这种理念，为正在处于量变的积累的海亮地产带来了质的变化：从2008年起海亮地产连续六年荣登中国房地产百强企业榜；截至2012年底，海亮地产拥有总资产超200亿元，在上海、浙江、江苏、重庆、安徽、江西、山东、内蒙古、甘肃、宁夏、西藏等地拥有多家全资或控股房地产企业，已逐步形成了全国化战略布局；2013年，海亮地产综合实力位居中国房地产开发企业50强第43位，中国房地产开发企业成长速度10强第4位&&当问到发展如此迅速的海亮地产的未来规划时，周迪永说：&我们的目标是2015年实现300亿年销售额，到2020年，年销售额至少500亿以上。&
&&海亮步伐：&稳&字当先
&&2012年是海亮地产实现快速发展的一年，总资产超200亿，销售额增加了109%，回款额增加了66.5%，营业额增加了341%，实现了全面大幅增长，部分城市业绩指标已超越当地标杆公司，行业地位显著提升。截至2013年3月，海亮地产已在全国拥有15家全资或控股房地产企业，已开发 50 余个项目。其中，银川&海亮国际社区&、重庆&北碚新城&、诸暨&浦阳江一号&、合肥&海亮九玺&、内蒙&海亮广场&、绍兴&御和园&等项目广受好评，产品线囊括了精品住宅、都市综合体、星级酒店、专业市场等多个领域。
&&2013年开年至今，海亮地产在安徽、苏州、重庆等地先后拿了六块地。此般频繁、集中拿地一下子吸引了房地产行业的眼球，短短几个月间，业界已无人不知&海亮&。当问到这种拿地频率是否过快时，周迪永表示，海亮地产一直走的是稳健路线，拿地也是经过深思熟虑的谨慎之举。虽然有海亮集团这棵&大树&之荫，海亮地产却严格把负债率控制在65%以内。&只要你对比分析，就可以发现，海亮地产基本布局在二、三线城市，因为这些城市受宏观调控最小&。
&&&在我看来，调控对大企业来讲未必是坏事。越是宏观调控，土地市场越理性，对我们开发商越有利。怕的是市场很火热，土地市场也很疯狂，拿地的风险会随之增大。&在问及对十年宏观调控怎么看时，周迪永的理性和淡定让他的回答与众不同。&对海亮地产来说，因为我们紧抓刚性需求，而国家政策最主要的还是抑制投资性需求，所以我们受调控影响不是很大。海亮地产目前布局主要在中西部省会城市，房价不会太高，保持在元/平方米左右，130平方米以下的户型占80%以上，基本走刚需和刚改路线。&
&&早在年宏观调控陆续开始时，海亮地产定的战略就是往西走。在很多知名房企都在一二线争斗得水深火热的当时，海亮地产已经预见到随着国家的发展，中西部会越来越受到重视。特别是一些人口多的省会城市，比如银川，人口的集聚效应与大连等城市比起来也不遑多让，甚至更强。在国家提出&城镇化&的概念之前，海亮地产已经远远走在了前面。在与杭州仅一河之隔的诸暨店口镇，海亮地产精心打造的城市别墅&海亮御园，集法式建筑之精髓，在城市中轴之上，白鹭香溪，临湖望山的上风上水之地，吸引了众多高端、刚改需求的客户目光。正是坚定不移地走刚需路线和对政策的预见性，让海亮地产面对调控的时候能够举重若轻，甚至在调控越严厉、房地产整体市场越低迷的时候，海亮地产发展得越好，越快。正是因此，在此轮调控后，海亮地产成了房地产市场一匹亮眼的黑马。
&&除此以外，周迪永不否认海亮集团的多元化发展，对海亮地产大有助益。这种助益并不仅仅指集团为海亮地产领域投入多少资金，更多的是海亮这个品牌本身，在政府、银行、业界所得到的认可。海亮集团作为经营多年的企业，海亮牌商标被认定为&中国驰名商标&，海亮牌高精度铜管材被评为&中国名牌产品&。品牌的影响力无形却是巨大的，海亮的资源很多可以来自其他产业。单一房地产面对调控，容易出现资金流、现金流断裂等问题，而集团的强大无疑为海亮地产的发展提高了抗风险的能力。铜加工起步的海亮，对对劳动力成本、生产成本非常敏感，独特的成本控制方法，恰恰弥补了单一房地产成本管理的粗放模式。
&&周迪永举例说，在铜加工领域，存在两类企业两种做法：一类是做期货生意，低价买进，高价卖出，高利润的同时也意味着高风险，一旦遭遇行情不好，就会一落千丈、难以翻身；以铜加工发家的海亮集团，则只赚取其中的加工的利润，不做投机生意。正是这样的企业文化，让海亮地产坚定了稳健的步伐。
&&团队建设：诚信至上
&&令我们惊讶的是，今年36岁的周迪永并不是海亮地产最年轻的高管。周迪永本人透露，在海亮地产，一些区域公司的总经理，年龄最轻的甚至有80后，这在别的公司是很难见到的。为什么选择用年轻人？这跟冯主席看重年轻人的理念分不开。在周迪永看来，选择区域总经理最重要的是两种品质：第一是要有责任心，因为房地产毕竟是资金吞吐量比较大的行业，首先要对股东负责；第二是要有上进心，吃苦耐劳，能带领一个团队迈向更好的未来。而之所以选择年轻人，是因为很多人一旦拥有了某种资历，坐到一定位置，会慢慢有一种&惰性&，安于现状，没有年轻人奋发向上的冲劲。
&&当然，经验所限，年轻人不可避免地会做出一些错误的决定，走一些弯路，给公司造成一定的损失。但是在周迪永看来，这种损失可以&忽略不计&，并且可以通过总部管理的标准化、制度化来避免。海亮地产并不是那些只享受优秀人才的成果却不注重培养的企业，公司愿意花很大的精力去培养人才。虽然公司内部也注重效应导向，但是这并不意味着市场不行，公司就要裁员。
&&&公司对职业经理人除了给他们一个发展平台，也要让他们觉得公司的人性化，觉得工作得有价值，得到公司的认可、欣赏和尊重。&周迪永谈起这个问题似乎特别有感触，他希望在海亮地产，尽管工作强度很大，但是大家内心是充实的，&我们很多同事，辛苦真的不怕，加班到一两点无所谓，但他们是心甘情愿去奋斗。&
&&虽然在下属或者同事眼中，周总是个偏于严厉、管理得比较细的领导，但他的以身作则让大家心服口服。周迪永认为，企业文化最重要的正是一把手的言行举止。如果身为管理者说一套做一套，这对企业文化的杀伤力是不可估量的。&我特别看重一个人是否诚信，因为诚信可以减少沟通成本。一个人如果不诚信，会让我非常头痛。&当问到想把海亮地产打造成一个怎样的团队时，周迪永表示，&我希望海亮地产能成为一个阳光的、有理想的公司，我们的员工能彼此坦诚、讲诚信，成为一个无论是专业能力还是职业素养都很高的团队。&
&&这又是让我们惊喜的地方。这个工科男，在团队管理、企业文化上很有一手。
&&家庭与事业：能者兼顾
&&三十而立这个古训，周迪永似乎完成得很完美。事业方面，海亮地产已经步入轨道，日益壮大；家庭方面，周迪永有一个贤惠的太太、一个五岁的儿子。这样的生活，对一个高级职业经理人来应该算是很令人羡倾了。如果说有遗憾，也许就是之前跟家里人聚少离多，不过随着家人搬到上海定居，这唯一的缺憾也已圆满。
&&在周迪永看来，人在不同的阶段扮演不同的角色，重心也有所侧重。比如在刚毕业的那些年，他主要以奋斗事业为主；而随着职位的提高，他对家人的看法也发生了变化，对父母更加感恩，对妻儿的爱护虽然不曾言说，但更多的是沉淀在心底。鱼和熊掌为什么不可以兼得？周迪永偏要做到家庭和事业兼顾。二者并不是非此即彼的选择题，&工作是生活的一部分，要把工作融合到生活里去。&周迪永如是说。
&&或许是因为理工科出身，周迪永的爱好并不多，偶得的闲暇时间会用来看书，看电影。在工作之外，他希望能通过书籍和电影去体会不同人的生活方式，感悟他们的内心世界。无论是曾国藩的传记、王阳明的哲学，还是严肃的文艺片、周星驰或葛优的喜剧电影，他都能从中领悟。
&&在回顾自己这半生做过最有成就感的事情时，周迪永的话显得平实而又庄重，他说：&我的所作所为得到了老板的认可，同事的信任，朋友的尊重，这是我觉得最有成就的事。&
&&让本刊得意的是，这是低调的周迪永在海亮地产第一次接受采访。
&&原定四十分钟的采访，聊着聊着不觉就过了时间。采访过程中，周迪永向我们展现出了一个理工科出身者的严密逻辑&&如果说一般人的逻辑是点或线，他的逻辑就是一张网，牢牢地将整个采访的重心抓在手中。三句不离工作，但凡问到工作以外的事情，无一例外被他绕回工作上来，颇具&工作狂&的潜质。他的回答也很少用形容词，但逻辑严密，用词平实而准确。一问星座，果然是摩羯。
&&在这个注重现实的时代，难得一见的具有理想的人，周迪永偏是其一。相信他寄托了满腔热情和抱负的海亮地产，会在他的带领下迈向新的辉煌。
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专访：海亮地产西北区域公司物业公司副总经理宣建岭
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海亮追求最高标准的&物业&
　　记者：宣总您好，很高兴采访到您，一提到物业，大家就会想到保安、社区保洁等等，您能否为我们解释一下什么是&物业&？
　　宣总：大家好，很高兴接受宁夏房网《宁人堂》栏目的专访，一提到&物业&这个词，每个人都会想到保安、社区保洁、客服、物业工程等，但这只是物业的很小一部分。而事实上，我们一般所说的&物业&泛指不动产，物业管理进入到中国开始发展也不过短短三十年时间，进入到西北的时间就更短，物业服务在北方的发展落后于南方。物业管理在国内仍是一个新兴的朝阳行业，而未来物业的发展空间非常大，物业管理具有大众化的需求，只要有住房需求，就会有物业管理的需求。物业的发展轨迹可以分为三个阶段，第一个是基础的物业管理阶段，目前国内80%&90%的公司都处于这一阶段。第二个设备设施管理阶段，比如现在很多城市出现了超高层，这类物业体现的就是设备设施管理，目前有部分企业处于这一阶段。第三个是资产服务和资产管理，目前做的比较好的有戴德梁行、世邦魏理仕，国内的万科、世联也在学习，都在打造专门的资产管理团队。在房地产&上半场&物业管理不发达的阶段，随便买个房子就可以升值，而房地产的下半场，不但拼的是规划、环境等，还要拼平台的软性价值，就是物业的保值升值、固定资产的变现。目前有很多企业都在尝试，但是并没有形成体系。
　　记者：您提到物业有不同的发展阶段，就目前西北地区来讲，大家接触最多的还是基础物业管理，那么如果从大众的角度来判断，怎样的物业才算是好的物业？
　　宣总：虽然评价一个物业的好坏比较抽象，但是我个人认为判定物业服务的好坏，无外乎四个词：安全、整洁、完好、温馨。先说安全，现在大家对于居住型的物业体验更多，作为住宅类的物业来讲，客户首先关注的就是安全，确保安全不但要靠硬件，还要靠软件。硬件指的就是小区门禁、监控、对讲是否完善等，软件就是工作人员的工作技能和责任心，小区的硬件软件共同确保安全性。第二说整洁，业主进入园区时，首先关注的就是环境的整洁：物业环境是否干净整洁、植被是否修剪整齐、道路有无垃圾等，是否感受干净。然后才会关注到社区设备设施的完好率，如电梯、门禁等设备的完好使用等，这些会直接影响到业主居住的便利性。前面三部分是客户最能直观感受到的，而最后一部分温馨，就是我们的客户服务，前台服务人员接电话时的礼貌用语使用、巡视时见到业主时是否主动问好打招呼等等。一个好的企业，在满足客户需求的时候，都会非常注重这几点。海亮物业也是将这几点运用到物业管理工作当中，目前投入力度最大的就是安全，打造的是银川首个纯人车分流社区，最大限度保障业主安全。
海亮要用实际行动践行&标准物业&
　　记者：刚才您说了很多，总结起来，一个好的物业，要做到对于业主的人身关怀和人文关怀。刚才也提到了海亮物业，您能为我们详细的介绍一下海亮物业的情况吗？
　　宣总：目前海亮物业已经完成了全国几十个重点城市的布局，作为物业管理的&新兵&，我们是一个实实在在做事情的企业。从去年海亮国际社区第一批客户入住，到今年已经满一年，期间和客户也保持着良好的沟通，同时，我们为客户提供的不单单是基础物业管理服务，我们还会根据业主的需求增加一些增值服务。比如说，现在很多年轻人把婚房选在海亮，婚礼当天，我们会为业主提供免费婚车礼宾服务、设计婚车路线等，客户的反映非常好。还有一些别墅的客户、长期外出的客户等，没有时间打理自己的院子，而我们有专门的养护团队，也会为他们提供免费的服务。目前海亮国际社区老带新的比率大概在70%左右，增值服务对于我们来说投入不大，但是为客户带来的居住感受是非常舒适的。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 家人级别的服务
细节制胜& 海亮物业就是要给予&家的感觉&
　　记者：刚才您提到海亮国际社区的这几点服务，总结起来，就是细节制胜。那么，您在做物业管理的过程当中，遇到的困境有哪些呢？当业主和物业发生矛盾时，海亮又是怎么解决的呢？
　　宣总：目前物业行业普遍面临的一个问题就是操作层员工的流失，海亮物业也在不断呼吁关爱操作层员工。而矛盾无论在任何一个城市，任何一个都会或多或少的存在，对于企业来讲，要尽量去做到坦诚、阳光。比如说，我们每个月都会做物业管理月报，在公共区域进行公示，以此形成和业主的互动，业主可以监督我们的工作，也可以给我们提意见。同时，我们每个月还会对10%&20%的客户进行电话回访，以此来梳理客户对于物业服务不满的方面，存在的瑕疵等。每半年我们还会举办茶话会，我们还开通了物业公司微信，为业主和物业沟通搭建多种平台，有什么建议都可以报给我们。之所以做这些，就是为了给客户提供更加便捷、畅通、及时、有效的沟通渠道。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 定期组织业主活动和公示物业管理报告
　　记者：从海亮物业的种种细节，我们可以体会到的确做得很用心，那么，您认为物业管理在我们的生活中起到的作用有多大？
　　宣总：一个项目的核心是它的设备，物业管理的好坏直接影响到设备的寿命，物业管理做得好，业主的物业储备金也能省下不少，而更重要的是业主也能生活的更舒心，不必为了一些生活上的不便利烦心。随着物业管理水平的提高，未来业主对物业的保值增值会越来越重视，在相同的地段和价位下，拼的就是物业的升值空间。而物业隐性的增值体现在软性的服务方面，软性的服务里面，物业所起到的作用是非常大的。在这方面，海亮也在不断向万科、龙湖等行业标杆学习，去为客户提供优质的物业服务，树立自己的口碑。同时我们在银川和当地做的好的企业做了很多交流和学习，对于客户和同行，我们抱着一个很虚心的态度，目的就是相互的促进，做的更出色。虽然目前西部和南方相比，物业水平发展不均衡，但相信随着时间的推进以及外来企业的冲击，我们会做的越来越好。
　　记者：好的，今天非常感谢宣总接受我们《宁人堂》栏目的专访，也希望大家更多的关注海亮地产和海亮物业，如果您已经是海亮的业主，就请用心的感受海亮的品质，将它的美好传递给更多的人。如果您不是海亮的业主，但是想要感受海亮物业服务的，那么就快加入海亮大家族吧。
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你可能喜欢房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？————————————————————————1.城市化必然导致大量人口涌入城市，中国传统思想和资源高度集中于大城市，所以大城市房子需求大，大城市房价自然居高不下，让人民觉得价格高。相较于欧美发达国家，人们不会过于追求大城市，也可能是小城市的基础设施较为完善。2.房地产开发商拿地成本高，缴纳的相关税费也较高，为了保证一定的利润，最终导致大城市房价高。
暴利，但是分和谁比，很多第三产业的利润率常年低于银行贷款利率，和他们比，自然房地产开发行业是暴利了，但是也不过10%~20%间，而且除了大鳄们，其他的个别项目还有可能亏本，总体来说，作为一家市场化高的企业而不是政府关系户的话，房地产的平均利润率应该是低于饭馆的，当然，规模不可同日而语。为什么呢？房价这么贵都被谁赚了呢？其实你我心里有数。当年周天勇说房地产开发的70%利润都被政府拿到了，其实差不多，目前北京的住宅土地成本在30%~40%（这是评估的数据，实际上可能更高），这只是土地出让金的部分，然后还有契税3%，这些钱要现钱，不交齐不给办国有土地使用权证，然后报规要求在政府指定的几个地方办，然后准备开工，等拿到国有土地使用权证、建设规划许可证、工程施工许可证、开工证之后才能到银行申请贷款，这几步需要的费用当然要算国家拿走了吧，而且目前这几年银行对房地产的贷款从紧，什么意思呢，就是利率高，作为国有控股的我国银行，这部分利率说被国家拿走也没错吧，然后就是开工建成，这段时间还是可以随着工程进度增加贷款的，然后，该竣工备案了，该拿预售证了，这时候就不能贷款了，而且卖房的先决条件就是还款，这时候又到了该缴税的时候了，比如万恶的土地增值税，我国相关法律认为，房地产出售价格减去相关税费、成本、合理增值（学名扣除项）后的利润视为土地增值部分，这是要缴纳增值最低30%最高60%的土地增值税，出售的话还要缴纳营业税5.6%（北京城区标准）、印花税0.05%，这部分可不像二手交易中那样可以转嫁给买房人的，由此可见，70%的数据虽不中亦不远矣。而且还有一点，政府土地也是有成本的，如果是征地，大概是挂牌价的10%，拆迁的话也不会高很多，左手右手一倒，又是利润，所以说房地产开发是暴利行业也没错，不过这部分暴利不好说给了谁。------------作为半个从业者，其实深谙行业里的冤情，有部分数据有出入或者没来源的敬请谅解
利益相关：万科地产投资系统员工。题主问了两个问题，我们逐个解决。一、房地产是暴利行业吗？答：不是。0.首先我们要定义“暴利”：在日常生活中我们经常使用“净利率极高”来定义“暴利”，但这显然是比较片面的。先捡矿泉水瓶之后卖废品是一种成本极低的活动，其净利率高得无法计算，但我们显然不会把这门生意看做“暴利生意”。1.我倾向于联动使用两个指标来审视房地产行业，即ROE和IRR.ROE，即净资产回报率，是用来描述企业盈利能力的常用指标。ROE越高，就代表企业盈利能力越强；IRR，即内部收益率，是用来描述项目风险的常用指标，IRR越高，就代表此项目抗风险能力越强，即项目本身风险越低。我们都知道投资的重要原则之一就是风险和收益是对等的。所以，我个人认为，真正的暴利行业，是风险和收益不匹配的行业，即收益很高而风险很低的行业。表现在财务指标上便是ROE和IRR的双高。2.地产行业的ROE与IRR较为同步，且无明显偏高，不是暴利行业。ROE:以万科为例，2013年年报显示万科的ROE约为20%，低于银行业（招商银行23%）、互联网行业（腾讯30.8%）及酒业（泸州老窖33.2%）。这个数字确实优于很多行业，但是距离“极高”和“暴利”还是有很大差距的。IRR:一般来说，常规住宅销售项目的IRR在20%左右。这表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值20%，即年通货膨胀20%。这显然也不是一个风险极低的数字。3.阻止地产行业成为暴利行业的主要原因是税收。地产行业在经营过程中要缴纳大量税赋，其中用来限制地产行业利率最重要的税收是土地增值税。土地增值税，简称土增税，民间称为“反房地产暴利税”，其作用一目了然。我这里不去描述土增税的构成方式，只举一个简单的例子。甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土增）10000元/平。此时土增税为20500元/平。所以，消费者缴纳的大部分房款是进入了财政，而不是开发商的腰包。税收对ROE的限制体现在净利率上（ROE=净利率X周转率X杠杆）。一般来说，地产项目的净利率在10%-12%，最高能达到25%左右（食品医疗行业平均水平为25.58%）。题外话1.真正的暴利行业为“类税务局行业”，典型代表：博彩业（合法部分）。合法合规的博彩业相当于“无痛税务局”，其经营方式是提供一个可以赌博的场所及配套服务，并从赌客的赌资当中抽取水钱作为收入。显而易见的是，这门生意的边际成本极低，ROE（净利率及周转率极高）和IRR双极高，是典型的暴利行业。然而，非法的博彩业则不是暴利行业，详见下文。题外话2.如果片面追求高净利率和高净利润，那么血酬、法酬和宗教酬则是获取最高净利率的办法。1.血酬，即卖命获得的收入，通常为最“暴利”的行业。然而，此类收入一般都严重违反法律法规，伴随着极高的风险。2.法酬，即出卖公共安全的收入，同样严重违法。典型案例：挂旗费。3.宗教酬，即通过垄断宗教解释权带来的收入。典型案例：赎罪券。这门生意同样伴随着极高的风险，但其风险爆发启动周期非常长。以赎罪券为例，此产品直接引发了路德宗的出现，并最终导致了三十年战争的爆发。三十年战争的残酷程度可以和世界历史上任何一场战争相提并论。战争的双方以屠杀他宗信徒为重要目的，手段极为残忍，最终共同消灭了德意志全境60%以上的人口。例如瑞典士兵就喜欢把俘虏从高楼顶扔进楼下的长矛方阵里面：（原图找不到了，用画图画的）二、房地产开发商利润率有多少？答：平均为10%-12%.以上。
同意 的答案。补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润率。那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在高端市场的房地产企业-----世茂，来看看（原谅我喜欢香港上市公司，一来数据可信度高（这里不解释），二来年报界面友好）：2013年世茂年报第九页，营业收入101.5亿，同比增长49.6%，净利润18.7亿，同比增长33.6%。怎么样，和万科的苦逼差不多吧。为什么发生这个现象呢？我们再去看一看土地增值睡（来自百度百科）：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政府的腰包里。请不要质疑这个税种的合理性。你把地卖给人家一次了，人家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社会主义真好。那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家也有股东，人家借钱也要利息），原来成本加50%可以办到的事，因为这个税，可能就要加到80%。谁是房价高最大的受益者，不言而喻。回应 的分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~您的资金杠杆理论上是可行的，在实际上：1. 低息贷款。多么美好的字眼，你说低息就低息了么？您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？资金成本，是每一个房地产企业的生命线，我见过8%已经很自豪的开发商，也见过15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。听说还有更高的。这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。2. 投资5亿的房地产项目，土地成本占项目10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是5000万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷款？3. 这一点非常被人忽视，就是周转时间。房地产项目投资大，周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是3年以上，哪怕这个项目财务静态利润是100%，三年平均年利润也就是33%。再算上资金成本，又低了一层。这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到12个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞安的新天地太平湖项目，13年了开发了一半不到，大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。4. 刚才看到评论里说到拿到银行贷款，再去投其他项目，这个就更不现实了。一般而言，我们都是用项目做抵押，以项目公司为主体得到贷款的，这笔钱叫建设贷，银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就是你自己卖了房子的钱，也不是你想拿走就拿走的。卖不动，很有关系。概括来说，和我们个人炒房不一样，利息，监管，税收等等要严格多了，我和 的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就不贴出来了。总之，资金杠杆是存在的，但是没有这么离谱。感谢大家的意见和支持，再次更新，回应 童鞋的答案~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~在三线城市一期就开发15万平方，我猜一定是大盘，也是大发展商。好吧，我们就算算他的利润：毛利很好算，00这个毛利毫无意义，路上捡瓶子的老太太毛利超过10000%，不是一样苦逼？我们要算算净利润：1. 企业营业税：
5% = 2452. 企业所得税：
10%·12%, 按10%算吧，
4900 x 10% = 4903. 土地增值税：
这个大概算一下吧， 1100 x 30% + 1100 x 40% + 500 x 50% = 10204. 销售及广告费 2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告） 4900 x 2% = 985. 行政管理费用（员工，总部管理费，法律费用，行政开支等） 3% 不过分吧， 4900 x 5% = 147项目粗算净利润= 0-= 700这个项目这么大，一般来说，从立项，报规，拿地，设计到开工，一年不过分吧。15万方，不可能是多层小区为主吧，一定是高层，建设周期1.5~2年是行业基准吧。算算整个周期，按2.5年计算，年净利润为; 700/ = 6%。这个是粗算，实际的情况不会有太大差距。大哥，您跟我说这是暴利行业我还真不好意思和您打招呼。。。。。。。。好，很多同学说房地产是不全部用自有资金的，那咱们也算一下，土地是自有资金的，算1000吧，其他的在500吧，也不至于交完土地款就全部空手吧？至少设备场地人员和启动资金总要一点吧？700/=19%。这是把杠杆算掉以后哦，也不高啊。从这个案例可以看出，一个卖4900的房子，政府除了卖地拿钱（我估计800~1000每平方），直接税收又拿了1700，间接税收（开发商付给材料，设计，工程，广告，销售，员工的钱里也包含着税收）更不好算。谁是最大的受益者？别忘了，购房者去买房子的钱也是被先征了一遍税的！！！然后还有契税啥的，呵呵。。。。。什么是暴利？我觉得在高速公路上设个卡，敬个礼就可以几百几百一辆车收钱的是暴利，我觉得卖给你兑酒精的劣质汽油却和国际北海布伦特精炼油价格挂钩的人是暴利，所有的烟，酒，盐，通信和其他垄断行业是暴利。一个充分市场化的行业，是没有暴利的。社会主义万税！！！不知为什么，这个老答案最近受到很多关注。我关于税的算法有误，我在评论区已经说明，这次再在答案中更新。 同学的答案是靠谱的。我的算法有问题，但是我坚持我的思路，暴利来自于垄断，而不是充分市场化。社会主义万税！
略懂评估也略懂些别的，但没有评估略懂