高清特辑 杭州：限购限贷同时松绑
公积金二套房...
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White55开解说> 央行&曲线放水&救楼市 效果难言乐观
央行&曲线放水&救楼市 效果难言乐观
据媒体报道，接近中国银行间市场交易商协会的人士近日确认，协会已经召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。对此，分析人士认为，这是央行在曲线放水。一方面，缓解房地产开发企业资金紧张的矛盾，避免更多房企加入到风险爆发的行列；另一方面，帮助地方政府不因为“土地财政”的迅速萎缩而出现财政运行困难、政府融资平台“资金链”断裂的问题。当然，这种曲线放水的行为，也让市场产生了许多担忧，那就是会不会因此使刚刚趋于平稳的房价又一次出现上涨，使楼市调控的成果毁于一旦。这样的担忧完全可以理解。但是，从实际情况来看，担忧显得多余。因为，按照目前购房者的心理以及市场的低迷状况，单纯给开发企业放水，很难对购房者产生影响，也难以改变市场状态。因为，对房企来说，真正有能力发行中期票据的企业，未必需要以这样的方式融资。而急需资金的房企，则很有可能难以得到购买者的认可，无法将债券发出去。也就是说，央行的曲线放水，更多的可能只是一种姿态，一种向市场注入信心的方式。事实也是如此，今年以来，除央行和银监会先后给市场打气、给市场提振信心之外，地方政府也使出了浑身解数，如放开限购、出台鼓励购房政策，甚至给购房者和银行提供财政补贴等。但是效果非常有限，不仅购房者不买账，相关银行也不买账。不过，市场对地方政府、央行、银监会等的“救市”政策不买账，倒也不失为一件好事。这也标志着，无论是购房者还是公众，都已经具备了较强的心理承受能力和应对能力。要知道，如果是几年前采取这样的举措，市场一定会快速松动，房价也一定会顺势而涨，而今年政策变化则对房价影响不大。市场趋向理性，这也符合调控的需要。毕竟，对已经实行了市场化的房地产来说，决不能再在调控———放开———再调控———再放开这样的行政管制状态下进行了。这几年的实践也反复证明，这样的运行格局，不仅对房地产市场的健康有序十分不利，对消费者更是有百害而无一利。为什么房价会出现完全脱离实际的上涨，就是因为行政手段对房地产市场的干预太多，行政行为左右着房地产市场的变化。新一届政府成立以来，面对经济的持续下行，既没有再次利用房地产市场保增长，没有立即放松楼市调控，也没有如外界所希望的，继续加大调控力度，而是利用已经出台的政策，对房地产市场进行适度调控。在此基础上，由各地根据市场变化情况，调整调控策略，如放松和取消限购、放宽限贷政策等。原本很多人担心，这样会冲击市场、冲击调控。实际结果却是，对市场的影响效果十分有限。也正因为如此，此次央行对房企曲线放水，既是向市场注入一定预期，也可能是一种试探，不会有多大的效果。特别是大型房企，不大会因为央行的曲线放水而迅速拿地。因为，绝大多数大房企手中囤积的土地十分丰富，而在目前的市场环境下，如果继续拿地，有可能留下很大的风险隐患。与其冒险拿地，不如等待观望。倒是那些急需资金的小房企，能否渡过眼前的资金难关，不出现“资金链”断裂的风险，则是最为令人担心的。央行会不会在政策上进一步给房企放水，值得关注。
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楼市低迷拖累“金九银十” 业内称或迎凶猛价格战
09:01:53　来源：中国新闻网
点击:830 次
　　中新网9月9日电(房产频道 陆肖肖)九、十月份为传统的楼市旺季，按照往年惯例，在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳。9月1日～9月7日为金九银十开局首周，北京楼市成交量较上周回落44.78%，成交均价较上周也有所下跌。传统的楼市旺季&金九银十&并没有如期来临。
　　多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺年度目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。
　　金九首周开局不利 成交量下跌
　　据亚豪机构统计数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，包括19个纯新盘及20个老项目后期。比8月份入市的29个项目增加了34%，有望创下今年以来的月度最高。
　　从上周北京市场的市场表现来看，成交量回落，成交均价也出现下跌。据伟业我爱我家市场研究院统计，上周住宅网签量为3043套，环比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房网签量为1268套，环比回落58.47%，同比回落39.56%；二手房网签量为1775套，环比回落27.79%，同比回落22.46%。
　　成交均价方面，第36周，新房(不含保障房)成交均价为23015元/平，周度环比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均价为28049元/平，比8月二手房均价回落0.47%。
　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管北京楼市整体依旧处于低迷状态，但相比于上半年年初浓重的观望情绪来说，市场需求已有部分结束观望入市购房，楼市成交量正在划出从谷底缓慢复苏的上升曲线。
　　值得注意的是，部分楼盘主动放低姿态，采取降价入市的方式冲量。据搜狐焦点网站提供的信息，中国铁建?青秀尚城本月入市，而且报价比周边新盘低4000元/平方米，另外，北京城建?世华龙樾， 报价低于周边1万，参加某网站的团购活动还可享受其他优惠。
　　虽然金九银十首周开局失利，但对比发现，上月楼市的成交量就出现了反弹迹象。根据易居研究院的数据，8月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为243万平方米，环比增长20.0%，同比减少18.4%。具体城市看，北上广深4个城市分别出现了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的环比增幅。
　　取消限购对楼市影响不大 专家：限贷不放松楼市难回暖
　　今年五月以来，房价由涨转跌之后，市场下行趋势日趋明显。为促进楼市回暖，地方政府在中央&分类调控&政策的指导下，根据各地情况，采取了取消限购或限购松绑的政策。
　　截止目前，在46个限购城市中，已有38个城市做出松绑限购的政策，除北上广深外，仅剩长春、南京、三亚、珠海四个城市未放松限购政策。
　　但从市场表现来看，除个别城市出现暂时性的成交量反弹以外，放松限购对多数城市的楼市回暖作用有限。
　　多位专家分析认为，限购松绑对楼市影响有限，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。
　　但从目前情况来看，大多数城市商业银行信贷仍然偏紧，房贷利率鲜有打折，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，房贷利率短期内还不会出现实质性下调。
　　上半年房企业绩不佳& 去库存&压力山大
　　上半年房企业绩普遍下滑。据统计，已经公布半年报的98家沪深A股上市房企中，约有近40家房企业绩出现下滑，虽营收总体仍同比上升，但净利润总额却减少了约6.4亿元，环比降幅约2.4%。
　　与销售业绩下滑相对应，多数房企正面临囤货积压的困境。有数据显示，已公布半年报的98家沪深A股上市房企，总库存同比新增2246.64亿元，目前已达3.56万亿元，增幅为6.7%。
　　与此同时，&加速去库存&被不少房企在半年报中提及。在万科2014半年报中，明确提出，&在部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。&
　　张宏伟认为，下半年企业&去库存&的压力会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显，可能会有更多的房企，尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。
　　楼市或将迎来凶猛价格战 专家表示已到最佳购房时机
　　在此背景下，除了加大供应和推盘力度，房企不约而同地选择了让利促销，来争取市场有限的份额，不少项目除了降低首付、补贴利息、加大赠送外，直接降低房价入市。
　　亚豪机构副总经理高姗表示，从前期降价项目的销量表现来看，降价确实能够提振销量。开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，预计项目优惠折扣力度将进一步加大，促使楼盘集中供应的区域迎来凶猛的&价格战&。
　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭提示大家关注新一轮购房时机，&一线城市和部分二线城市，从现在开始，到房价上涨拐点到来前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商的楼盘，就可出手。&
　　但中原地产首席分析师张大伟指出，持续半年多的市场萧条后，&金九银十&成交在房企以价换量的策略下会有所复苏。但对比2013年，今年的成色将明显暗淡。(中新网房产频道)
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逾30城市微调限购政策 分析称楼市调控&危险&
　　逾30城市微调限购政策
　　住建部本月两度重申“房地产调控不动摇”；分析称，微调“口子”放大将形成示范效应，楼市调控“危险”
　　降息、楼盘热销、房价上涨……诸多迹象显示，此前因“史上最严厉”的房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融。
　　去年下半年以来，截至目前，已有全国30多个城市出台楼市微调政策，近期河南省发文称首套房贷利率可打七折引起市场对楼市调控是否会放松的讨论。
　　与地方政策通过“微调”方式打“擦边球”的同时，6月19日，住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。
　　各方博弈之下，处境微妙的房地产市场又一次地站在“向左走，还是向右走”的十字路口上。
　　6月楼市回暖显著
　　6月初的降息利好，令本月整个住宅楼市都处温暖之中。北京市住建委网站公布的网签数据显示，端午期间，北京市新建住宅签约1397套，二手房住宅签约378套，合计签约1775套，较今年“五一”三天假期上涨104%，同比去年飙涨307%。有报道称，整个6月北京楼市成交量创下限购后新高已成为定局。
　　价格方面，北京楼市也告别此前的僵持状态。统计显示，北京热销的64个楼盘中，均价上涨的达37个。6月北京普通住宅签约均价为21238元/平方米，环比上涨7.7%，再次突破2万元。
　　在上海、南京、广州等多个城市，端午期间均现楼市阳春。上述城市中有楼盘价格涨幅甚至超过10%。
　　各地频繁微调楼市政策
　　有分析指出，央行6月初降息是推动当前楼市回暖的主要因素。但在降息利好之前，部分地区就出现了楼市限购政策的微调。据记者梳理，自2011年下半年以来，已有30余个城市陆续出台楼市微调政策，涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。
　　广东佛山是全国首个明确放松限购政策的城市。至今年2月，安徽芜湖更是发文对“购房者购买90平米及以下房子，给予50元/平米&#元/平米的补贴”。
　　佛山、芜湖等地的新政出台后，遭到外界对于其地方政府“托市痕迹明显”等质疑。在上级政府干预下，两地新政被迅即叫停。其中，佛山新政从出台到被叫停尚不到12小时,被讽为“史上最短命新政”。
　　与此前佛山、芜湖、成都、海口等城市微调被叫停不同。其他城市微调政策均在默许下正常进行。今年5月，扬州发布新政，受到了住建部住宅产业化促进中心官员的肯定，称其并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索。
　　6月25日，河南省6部门发文，称金融机构原则上应给予首套房购房者基准利率下浮30%幅度内的优惠。
　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，近期宽松的口子越放越大，如果河南微调政策能够通过中央关口，那无疑将形成示范效应，房地产调控岌岌可危。
　　部委6月5次回应“风声”
　　各地政府接连对限购政策微调，加上降息刺激，开发商频频放出限购政策将松绑的信号。对此，6月以来，中央多个部委5次重申，“坚持房地产调控不动摇”，“个人房贷政策不变”。
　　6月6日，住建部新闻发言人敦促有关城市，“执行好限购措施”。同时，该发言人还称，住建部对地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。19日，住建部发言人再次表示，继续严格执行好差别化住房信贷政策。据悉，今年以来，住建部已3次重申“坚持房地产调控不动摇”。
　　同月，发改委、央行、银监会接连驳斥了市场上关于地产松绑、房贷放宽和个人住房抵押贷款风险权重下调的报道。
　　高策地产服务机构董事长陶红兵认为，只要调控不违背限购红线，出台支持刚需购房的政策，也是很有可能被默许的。河南的政策是对“认房又认贷”的一刀切政策的纠偏，是一种合理的改进。（记者尹聪）
　　多部委回应楼市“风声”
　　6月6日 住房和城乡建设部重申
　　继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
　　6月12日 国家发改委发表声明
　　媒体6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道。经查，我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访，有关报道纯属捏造。
　　6月14日 中国人民银行
　　银发〔号文中“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。
　　6月14日 银监会发表声明
　　个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致。近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误读。
　　6月19日 住房和城乡建设部
　　住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
　　购房者 害怕不赶趟
　　“房地产市场怎么感觉有些回暖了呢？我们是不是又赶不上趟了？”打算筹备婚房的李女士26日略有些沮丧地告诉记者，“端午节看了三天二手房，明显感觉到议价空间收窄了。”
　　面对近期相关部门的先后澄清和政策重申以及市场似乎回暖的局面，一些购房者确实有些迷惘和着急。
　　近期，部分房地产标杆城市成交量有所放大，尤其是北京、深圳、杭州、南京等地成交量增幅较大。6月中上旬，北京住宅签约总套数已经达到15067套，较5月同期上涨14.8%，较去年同期增长57.6%。南京等地甚至出现近期罕见的整夜排队购房的现象，有的楼盘一天之内认购超七成。
　　“降息和利率折扣优惠可减少10万至20万元的购房成本，这很难不让我动心。”李女士的话反映了当下大多数购房者的心声。
　　专家认为，近期降息及房价略降等综合因素有效刺激了购房者，端午节前后，因楼市调控而积蓄已久的购房需求得以加速释放，成交量的持续攀升多数是由刚需支撑的。
　　据新华社电
　　开发商 趁“乱”炒需求
　　今年开发商策略和去年明显不同，因为资金压力，不再捂盘，而是想方设法减少库存，以价换量，近期更是利用市场揣测引导需求。
　　利用购房者心理微妙变化、市场对于政策揣测混乱，开发商释放有利信息，使得一些购房者趋之若鹜。从目前不少楼盘销售火热的情况来看，确实有成效。
　　数据显示，一些房企近期销量环比上涨明显。其中，保利、恒大创造了销售业绩史上的最高峰，华润置地